Uitbouw buren 92

[MAZKOL]

Beste Mensen,

Heeft iemand ervaring met volgende. Als wel wat kunnen jullie mij adviseren?


Ik heb een nieuwbouw huis gekocht en opgeleverd gekregen in 2015 en heb gelijk een uitbouw laten plaatsen door de aannemer. De buren van mij ( allebei kanten hebben geen uitbouw).
De situatie is als volg:

De buren van mij zijn een uitbouw alleen ze doen het zelf ( dus geen professionele aannemer ).

1- ze hebben mijn buitenmuur muur opgebroken zonder toestemming en mijn stenen die ik eigenlijk heb voor betaald weer hergebruikt voor hun eigen muur.
2- isolatiemateriaal eruit gehaald zonder toestemming en weer hergebruikt.

3- ik heb nu een grote scheur in mijn binnen wand tot aan plafond

Ik heb ze gevraagd om te stoppen, maar ze zeggen niet doen we niet want die muur zit in onze erf dus mogen we doen wat we willen.

Dus ik vraag mij af of dat allemaal gewoon mag en kan, want in mij akte staat dat ze alleen mij muur mogen gebruiken om inbalken en een muur tegen mij buitenmuur bouwen en verder niks.

Wat is de wijsheid? Ik hoor graag van u

Gr mazkol

[amboly]

*snip* Nee en gebruik de topicreport functie

[ Voor 67% gewijzigd door Señor Sjon op 19-08-2021 12:23 ]

[evleerdam]

Staat jouw uitbouw alleen op jouw grond of over de erfgrens?

Wat heb je zelf al gevonden?

Als de muur op/over de erfgrens staat, dan mogen ze die inderdaad openbreken, onder bepaalde voorwaarden (zoals het niet beschadigen van de muur, dus het terugbrengen van isolatie in jouw geval).

Als de muur enkel op jouw grondgebied staat, dan mogen ze er niet aankomen.

https://bouwadviesshop.nl...aanbouw-tegen-muur-buren/

https://www.eigenhuis.nl/.../regels-erf-en-erfgrens#/

[True]

Eén beeld zegt meer dan duizend woorden, heb je foto's en een erfplattegrond? @MAZKOL

[Monkeydancer]

Is toch ook niet gebruikelijk van de aannemer om dit op de erfgrens te bouwen? Jouw uitbouw was gewoon een meerwerkoptie bij je nieuwbouwwoning. Meestal plaatst de aannemer dit binnen eigen erfgrens en mogen je buren helemaal niks ervan aanraken.

[The Eagle]

Als het goed is hebben je buren in hun koopcontract staan dat ze niet aan die muur mogen komen, laat staan zonder toestemming. Ik heb de zelfde situatie bij mijn buren, ik heb wel een uitbouw en zij niet. Dus bij een uitbouw zitten ze altijd met een hap te kijken in hun uitbouw, dat gaat nooit recht zijn.

Ik zou ze in ieder geval een aangetekende brief sturen waarin je hen aansprakelijk stelt voor alle reeds geleden en nog eventueel te ontstane schade. En je rechtsbijstand inschakelen als je die hebt.

[MAZKOL]

@evleerdam

Dit heb ik gevonden:

De muur is onderdeel van uw woning ( in dit geval de muur van mijn kant )
Als een muur onderdeel is van een gebouw, is die muur eigendom van de eigenaar van dat gebouw. U bent dus eigenaar als de muur al onderdeel is van uw woning. Het maakt dan niet uit of de muur op de erfgrens staat of op de grond van uw buren.

[MAZKOL]

@The Eagle

Ik heb ze aansprakelijk gesteld en ook mijn rechtsbijstandsverzekering inschakelt.

[MAZKOL]

@True

[ Voor 32% gewijzigd door MAZKOL op 08-08-2021 17:10 ]

[ppeterr]

@MAZKOL

Je adres staat nu online - wellicht even weghalen ?

[finsdefis]

Monkeydancer schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 16:40:
Is toch ook niet gebruikelijk van de aannemer om dit op de erfgrens te bouwen? Jouw uitbouw was gewoon een meerwerkoptie bij je nieuwbouwwoning. Meestal plaatst de aannemer dit binnen eigen erfgrens en mogen je buren helemaal niks ervan aanraken.

Meestal gebeurt dit juist niet. Bij een uitbouw bij nieuwbouw is het juist heel gebruikelijk dat je bijv. 5-10cm over de erfgrens heen gaat omdat de muur gewoon doorloopt en het staat ook vaak in koopcontracten dat dit toegestaan moet worden.

[MAZKOL]

@ppeterr

Oeps 🤦‍♂️ Thanks ppeterr

[MAZKOL]

@True

[ Voor 23% gewijzigd door MAZKOL op 08-08-2021 17:23 ]

[naitsoezn]

Doen ze dit ook aan de andere kant (dus tegen de uitbouw van de andere buren)? In dat geval misschien samen optrekken met hen.

[FRANQ]

Ik zou samen met de andere buurman waarvan ze waarschijnlijk ook de zijgevel van gaan slopen of al gesloopt hebben snel een bouwkundige erbij halen, en een verzekering schade taxateur. En indien nodig een advocaat.

En ze aansprakelijk stellen voor alle schade, en dit ook door een echte aannemer (in eigen beheer/opdracht) laten herstellen.

Ik weet niet of een bouwstop aanvragen via de gemeente mogelijk is bij vergunning vrij bouwen, maar zou dat zeker ook informeren.

Let ook op dat ze niet jullie funderingen gaan gebruiken.
Bij zelfbouw zou het zomaar kunnen dat ze de hele uitbouw aan jullie funderingen verankeren (en dus ophangen) wat nadelig is voor jullie funderingen omdat die daar niet op berekend is.

(Mogelijk komt daar nu die scheur ook vandaan)

[ Voor 20% gewijzigd door FRANQ op 08-08-2021 17:25 ]

[Monkeydancer]

Snap ook niet waarom ze zo onprofessioneel te werk gaan. Afgelopen dagen heeft het ook al zo hard geregend. Dat gaat allemaal zo in de muren zitten als ze het niet goed afdekken en alles zo open en bloot ligt.

[ Voor 8% gewijzigd door Monkeydancer op 08-08-2021 17:25 ]

[MAZKOL]

@naitsoezn

Nee, dat hebben ze niet gedaan. Ze hebben hun muur gebruikt om in te balken

[MAZKOL]

@Monkeydancer

Helemaal met je eens. Als ik ze erop aanspreek zeggen ze het is niet zo en alles was afgedekt. Ze weten niet dat ik foto’s hebt dat niet afgedekt was

[DeKever]

MAZKOL schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 16:56:
@The Eagle

Ik heb ze aansprakelijk gesteld en ook mijn rechtsbijstandsverzekering inschakelt.

Heel goed. Het beste wat je nu kunt doen is een rondje gaan hardlopen, een biertje opentrekken met wat vrienden en iets leuks gaan doen. Niet makkelijk, maar wel het beste.

[Toke_gt]

Ik begrijp niet waarom de buren dit zo hebben aangepakt? Jouw buitenmuur is hun binnenmuur, tenminste zo is het hier gebouwd. Mijn uitbouw staat met zijmuur ook in tuin van buren, zodat, als zij een uitbouw willen, deze juist wel aansluit op hun huidige binnenmuur. Ze hadden dus niks hoeven slopen?
Dat ze nu de muur en de isolatie hebben weggehaald, wekt de indruk dat ze jouw binnenmuur ook als hun binnenmuur gaan gebruiken. Dat lijkt me bouwtechnisch niet kloppen, maar ook bijzonder veel geluidsoverlast gaan geven.
Dus inderdaad, bezwaar maken en haal er een bouwkundige bij. En blijf ademhalen ;-)

[evleerdam]

Volgens mij is het vrij gebruikelijk dat bij nieuwbouw een uitbouw over de grens gebouwd wordt, zoals jij gedaan hebt.

Daarbij is het dan ook vrij gebruikelijk dat als de buren hun aanbouw gaan maken, dat jouw buitenmuur gesloopt wordt. De binnenmuur van huidige uitbouw wordt dan hun binnenmuur. Dit systeem zorgt ervoor dat jullie beide geen verspringing hebben in de uitbouw.

[Monkeydancer]

Als ze het op deze manier ook aanpakken, krijg je niet straks ook dunnere muren en vervolgens ook minder geluidsisolatie, wat kan leiden tot eventuele geluidsoverlast in de uitbouw?

[theorganiser]

*offtopic*

Ik zou zoveel mogelijk bewijsmateriaal verzamelen en het via je rechtsbijstand laten lopen.

[ Voor 39% gewijzigd door Señor Sjon op 19-08-2021 12:24 ]

[1107972]

Normale gang van zaken is dat in een dergelijke situatie het buitenblad zal worden gesloopt ervan uitgaan dat deze aan hun kan van de erfgrens staat. En ook de isolatie zal dan worden verwijderd zodat en op de fundering wordt dan een tweede binnenbracht gemaakt (ankerloze spouwmuur).

Dat hun ongevraagd de muur slopen is niet netjes. Hier hadden ze zeker jullie vooraf over kunnen inlichten. Dat ze de stenen willen hergebruiken snap ik ook nog wel. Wat moet jij met de stenen (ga je ze opslaan of afvoeren). Daarnaast zorgt dit er ook voor dat het gevelbeeld gelijk blijft. Maar ook hier had een gesprek vooraf zeker niet misstaan. Hetzelfde geld voor het hergebruiken van de isolatie. Al zou ik dat dan weer niet zo snel doen.

PS1, het wil nog wel eens voorkomen dat wanneer je bij nieuwbouw direct kiest voor een uitbouw je ook en de buren dit niet doen je dit terug ziet in de erfgrens bij het kadaster.

PS2, wat als gedurende de nieuwbouw een van jou buren een uitbouw had gekozen, had jij dan ook korting gehad op jou uitbouw. Zo ja, dan zou je dit bedrag eventueel kunnen vragen als een vergoeding/compensatie. Weet niet of hier ook jurisprudentie voor is.

PS3, wat mij wel beangstigd is dat dit klusser zijn. Wie zegt dat jou fundering voldoende draagkrachtig is om een tweede uitbouw te dragen of dat je straks geen lekkages krijgt door een slechte detaillering. Bij een bedrijf kan je die schades makkelijker verhalen dat bij een privé persoon. Zou dit vooral alles goed gaan documenteren en vastleggen. Ook de huidige staat. Want wie zegt dat de schuur in de muur er niet al zat. En vraag de andere buurman hetzelfde te doen vanaf zijn kant.

PS4, wees duidelijk naar de betreffende buurman dat je hem zijn uitbouw echt wel gunt ondanks de valse start. En dat jou opstelling niet persoonlijk is maar je vooral wilt dat het in de toekomst niet escaleert tot een burenruzie waarbij de rijdende rechter langs moet komen. De enige winnaars daar zijn namelijk de kijkers naar andermans leed.

[akatar]

evleerdam schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 17:40:
Volgens mij is het vrij gebruikelijk dat bij nieuwbouw een uitbouw over de grens gebouwd wordt, zoals jij gedaan hebt.

Daarbij is het dan ook vrij gebruikelijk dat als de buren hun aanbouw gaan maken, dat jouw buitenmuur gesloopt wordt. De binnenmuur van huidige uitbouw wordt dan hun binnenmuur. Dit systeem zorgt ervoor dat jullie beide geen verspringing hebben in de uitbouw.

Weet je dit zeker?
Het lijkt me nogal ongebruikelijk dat je de muur van de buren gaat slopen en de spullen gaat hergebruiken.

Op het moment dat je niet samen met de rest voor een uitbouw kiest maar dit later gaat/laat uitvoeren dan is het nu eenmaal zo dat je uitbouw iets smaller wordt.

[1107972]

akatar schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 17:58:
[...]


Weet je dit zeker?
Het lijkt me nogal ongebruikelijk dat je de muur van de buren gaat slopen en de spullen gaat hergebruiken.

Op het moment dat je niet samen met de rest voor een uitbouw kiest maar dit later gaat/laat uitvoeren dan is het nu eenmaal zo dat je uitbouw iets smaller wordt.

In sommige koopaktes staat zelfs opgenomen dat als je binnen x jaar na de oplevering alsnog gaat uitbouwen en de buren dit niet gedaan hebben je de fundering en het buitenblad op hun erf mag plaatsen en ze hier aan moeten meewerken.

Het is dus vooral van belang om de koopakte te raadplegen en naar de erfgrenzen te kijken en/of hier een knik in zit ter plaatse van de uitbouw.

[Will_M]

@1107972 Waarschijnlijk staat het buitenblad van de muur, waarvan @MAZKOL nú vindt dat het 100% 'zijn' muur is, gewoon OP de erfgrens en is het dus een muur waarvoor beide partijen verantwoordelijk / aansprakelijk, én ook eigenaar van, zijn.

Beetje héél erg slordig van de buurman dat 'ie dit zonder overleg doet, beter had 'ie er eerder een gesprek over aan gegaan om vervolgens het buitenblad in overleg te slopen + een nieuwe binnenmuur op eigen grond te gaan zetten met daartussen een goede isolatie.

[akatar]

1107972 schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 18:02:
[...]


In sommige koopaktes staat zelfs opgenomen dat als je binnen x jaar na de oplevering alsnog gaat uitbouwen en de buren dit niet gedaan hebben je de fundering en het buitenblad op hun erf mag plaatsen en ze hier aan moeten meewerken.

Het is dus vooral van belang om de koopakte te raadplegen en naar de erfgrenzen te kijken en/of hier een knik in zit ter plaatse van de uitbouw.

Ik ben hier misschien een beetje extreem in, maar als ik thuiskom en iemand staat mijn gevel te vernielen (en ik weet van niets) zie ik dit als vandalisme en zal er ook zo op reageren.

[Will_M]

akatar schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 18:05:
[...]


Ik ben hier misschien een beetje extreem in, maar als ik thuiskom en iemand staat mijn gevel te vernielen (en ik weet van niets) zie ik dit als vandalisme en zal er ook zo op reageren.

Ik denk persoonlijk niet dat je daar érg 'extreem' in bent, niemand hoeft dit soort fratsen zomaar te accepteren van de buren zónder dat er vooraf over in discussie gegaan is. Probleem nú is echter dat het eigenlijke kwaad al geschied is en dat je met rechtszaken en dergelijken de situatie alleen maar gaat verergeren voor de relatie in de toekomst.

@MAZKOL Weet je toevallig hoe dik die 'isolatielaag' tussen jouw binnenmuur en het buitenblad was? Als dat minder dan 10Cm. was dan kun je er praktisch vanuit gaan dat 'jouw' buitengevel OP de perceelgrens gestaan heeft en dat jullie dus beide 'eigenaar' waren van die stapel bakstenen, ook al heb JIJ ze ooit in je eentje betaald. Als de buurman vervolgens nú een spouw van 10Cm. aanhoudt dan komt zijn binnengevel als het goed is precies uit met de binnenmuur van z'n woning, een volledig spouwmuur wordt gezet op '30Cm.' én de fundering wordt eigenlijk altijd ook op dat gebruik gestort (die zal waarschijnlijk dus iets van 50Cm. breed zijn).

Voor dat laatste stukje aangaande de fundering: Zet even tezamen een spade in de grond aan ZIJN kant en je weet het binnen een paar minuten (afhankelijk van je schepsnelheid en huidige zooi welke er op die fundering ligt).

Als het nú in de fundering (Lees: 'basis') al verkeerd gaat lopen tussen jullie dan vrees ik met grote vrezen voor dát wat er over een paar weken gaat gebeuren als de daken waterdicht aan elkaar gekoppeld moeten gaan worden en waarbij er waarschijnlijk ineens een gezamelijke HWA zal zijn.

Die scheur in jouw binnenmuur... Da's wel even een dingetje om meteen actie op uit te zetten overigens. Da's waarschijnlijk directe gevolgschade van het 'professioneel' slopen van je buurman waarbij er wat muurankers los getrokken zijn.

[ Voor 13% gewijzigd door Will_M op 08-08-2021 18:54 ]

[leecher]

MAZKOL schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 15:57:
Wat is de wijsheid? Ik hoor graag van u

Een bouwkundige inspectie laten uitvoeren door een onafhankelijke partij die vastlegt dat jij schade hebt ondervonden door het afbreken van het buitenblad. Het schadeherstel ga je vervolgens met dat bewijs verhalen op de buren.

MAZKOL schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 15:57:
maar ze zeggen niet doen we niet want die muur zit in onze erf dus mogen we doen wat we willen.

Ja dat is ook mogelijk. Hier ook buren met een grotere uitbouw en volgens het kadaster is hun buitenblad van ons. Het buitenblad van onze kleinere uitbouw is weer van de buren.

Anyways. Je buren zijn onverholen tokkies als die onaangekondigd hebben gehandeld. Het is echter niet verboden om jou schade te berokkenen maar dat moet wél worden vergoed. Gezien de prijzen van stukadoors vandaag de dag gaat dat de buren grof geld kosten

[Blihi]

Dat die op de grond van de buren staat doet er niet toe. Meestal staat in de notariele aktes ook dat die muur daar staat en dat dat gedoogd moet worden.

De buurman mag die muur absoluut niet slopen. Om een eigen uitbouw te maken moet hij daar eigenlijk een nieuwe muur voor zetten die daarin verankerd wordt (ook dat staat vaak in de aktes, dat die ankering gedoogd moet worden).

De uitbouw moet verder wel een eigen fundering krijgen, dus ook de nieuwe muur. Wat hier gebeurt is absoluut ontoelaatbaar en je zou direct een voorlopige voorziening aan kunnen vragen bij de kantonrechter. Zo'n vovo is een bouwstop terwijl het probleem onder de rechter is. De buurman mag dan niet verder gaan.

Juridische bijstand is hier heel snel noodzakelijk!

[Pizza_Boom]

Will_M schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 18:03:
@1107972 Waarschijnlijk staat het buitenblad van de muur, waarvan @MAZKOL nú vindt dat het 100% 'zijn' muur is, gewoon OP de erfgrens en is het dus een muur waarvoor beide partijen verantwoordelijk / aansprakelijk, én ook eigenaar van, zijn.

Aangezien de muur onderdeel van de woning van TS is, is het zijn muur. Dit noemen we een privemuur. Voor alles dat de buren aan deze muur willen doen, van het ophangen van een bloembak tot het wegslopen van de muur, moeten zij toestemming hebben van TS. Ook al staat ie op de erfgrens.
Was het een vrijstaande muur op de erfgrens geweest, dan waren zijn buren 50% eigenaar.

Zie deze link bij ARAG: https://www.arag.nl/parti...omgeving/regels-tuinmuur/

Het is aannemelijk dat er in het koopcontract een passage staat over het plaatsen van een uitbouw binnen tijd x aan een bestaande uitbouw en hoe dit gerealiseerd moet worden, alsmede waar TS aan mee moet werken. Echter, zonder overleg zulks doen is een no-go.

Beetje héél erg slordig van de buurman dat 'ie dit zonder overleg doet, beter had 'ie er eerder een gesprek over aan gegaan om vervolgens het buitenblad in overleg te slopen + een nieuwe binnenmuur op eigen grond te gaan zetten met daartussen een goede isolatie.

Niet slordig, maar kwalijk. De buurman is GEEN eigenaar van de muur.

[Jeroenneman]

Monkeydancer schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 17:44:
Als ze het op deze manier ook aanpakken, krijg je niet straks ook dunnere muren en vervolgens ook minder geluidsisolatie, wat kan leiden tot eventuele geluidsoverlast in de uitbouw?

De muur is dan juist weer de normale dikte van de binnenmuren. Bij nieuwbouw vrij gebruikelijk dat er in de contracten wordt opgenomen dat de uitbouw deels over de erfgrens heen zal staan, en dat dit weer wordt opgeheven als er een uitbouw tegenaan komt te staan. Dan heb je namelijk weer twee binnenmuren. En dat hoeft minder geïsoleerd/dik dan een muur die grenst aan de buitenmuur.

[Ivow85]

Blihi schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 19:01:
Dat die op de grond van de buren staat doet er niet toe. Meestal staat in de notariele aktes ook dat die muur daar staat en dat dat gedoogd moet worden.

De buurman mag die muur absoluut niet slopen. Om een eigen uitbouw te maken moet hij daar eigenlijk een nieuwe muur voor zetten die daarin verankerd wordt (ook dat staat vaak in de aktes, dat die ankering gedoogd moet worden).

Juist wanneer in de aktes is vastgelegd dat die muur gedoogd moet worden, staat óók vaak in de aktes vastgelegd dat het buitenblad van deze muur wél verwijderd mag worden in het geval de perceeleigenaar zelf ook een (vergelijkbare) uitbouw plaatst.

Zo hebben beide woningen aan de binnenzijde geen verspringing in de muur.


Wel dient de buur die later de aanbouw plaatst vooraf zijn buren inlichten over de werkzaamheden. Dat is in dit geval verzuimd. Daarnaast is er in dit geval schade ontstaan door de (onaangekondigde) werkzaamheden. Dat is reden genoeg om juridische hulp in te schakelen.

Wat betreft de bouwstop: misschien is dat mogelijk. Dat hangt van de omstandigheden af en een bouwkundige zal daarover wel zijn (onderbouwde) mening kunnen geven. Het kan zijn dat de situatie momenteel zo is, dat de kans groot is op verdere schade bij TS en/of de buren aan de andere kant van de bouwer. Dat kan reden zijn voor een bouwstop.
Ook kan het zijn dat de werkzaamheden niet voldoen aan het bouwbesluit. Vergunningvrij betekent niet regelvrij. De constructie moet nog wel gewoon voldoen aan alle eisen met betrekking tot sterkte, isolatie en (brand)veiligheid. De (amateur)bouwer moet in geval van twijfel kunnen aantonen dat hij aan alle eisen voldoet.

Het kan nooit kwaad om eens met bouw en woningtoezicht van de gemeente te bellen. Wanneer je daar meldt dat je schade hebt door bouwwerkzaamheden bij de buren kun je hen advies vragen en uitnodigen om eens te komen kijken.

[MAZKOL]

iedereen bedankt voor meedenken.

Groetjes Mazkol

[Tjebakka]

MAZKOL schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 12:02:
iedereen bedankt voor meedenken.

Groetjes Mazkol

Hey ho hey niet zo snel, we willen nu wel weten hoe het gaat aflopen

[Wolly]

Will_M schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 18:03:
@1107972 Waarschijnlijk staat het buitenblad van de muur, waarvan @MAZKOL nú vindt dat het 100% 'zijn' muur is, gewoon OP de erfgrens en is het dus een muur waarvoor beide partijen verantwoordelijk / aansprakelijk, én ook eigenaar van, zijn.

Zo werkt dat niet, de muur is onderdeel van de woning en daarmee is de eigenaar van de woning ook eigenaar van de muur. Ongeacht waar deze 'op' staat.

[_eLMo_]

@MAZKOL Had jij een inspringing in je aanbouw met de binnen muur? Zo niet, dan stond jouw buitenste muur op hun erf, en is dit een gebruikelijke constructie (afgezien van de manier waarop).
Als jij een inspringing had dan stond e buitenmuur waarschijnlijk op je eigen erf en is dit hoogst illegaal.

[Rensjuh]

Wij hadden bij onze nieuwbouwwoning ook de mogelijkheid tot het plaatsen van een uitbouw.
Dit niet gedaan, want vonden wij niet nodig.
Wel was het zo, als de buren een uitbouw zouden plaatsen zou dit een mandelige muur worden.
Dit zou betekenen dat wij deze muur ook mochten gebruiken voor als wij achteraf tóch een uitbouw wilden laten zetten.

Ik zou je koopakte eens nakijken wat daar in staat over een eventuele uitbouw en mandelige muren.
Al met al neemt niet weg dat het niet netjes is dat je buren de muur zomaar ineens gaan slopen.
Even een aankondiging / overleg vooraf was wel zo netjes geweest.

[MeTooPV]

Er is denk ik nog wel wat meer dan alleen de nu gesloopte muur. De buren gaan waarschijnlijk hun uitbouw ook laten dragen op de bestaande fundering van TS en de andere buren. Wellicht kan dat technisch prima, maar het lijkt me sterk dat dit nu berekend is.

[Ozzie]

Bij mij staat dit gewoon in de leveringsakte beschreven dus ik ga er vanuit bij jullie ook @MAZKOL

Dit komt zo rechtstreeks uit mijn overeenkomst, ik zou even gaan lezen of er bij jullie iets soortgelijks staat.

Uitbouw
Onder de opschortende voorwaarde dat een eigenaar heeft gekozen voor de
mogelijkheid tot uitbouw en de eigenaar van een op een naastgelegen perceel
gebouwde woning na voltooiing van deze uitbouw eveneens een dergelijke uitbouw
wenst te realiseren, de verplichting van de eigenaar om te dulden dat de betreffende
eigenaar ten behoeve van de realisatie van de uitbouw (onder meer) een deel van
het buitenspouwblad doet verwijderen, zulks onder de voorwaarden dat:
- de uitbouw wordt gerealiseerd binnen vijf jaar na de eerste oplevering van de
woning op het heersend erf;
- de uitbouw wordt gerealiseerd conform de meerwerkopties die door de
ondernemer gedurende de bouwperiode worden aangeboden en waarvoor door
de ondernemer gedurende de bouwperiode eventueel al de voorbereidende
voorzieningen zijn aangebracht;
- alle schade ontstaan tijdens en na de realisering van de te bouwen uitbouw is
voor rekening en risico van de eigenaar die de betreffende uitbouw realiseert.

Dus als ik dat zo lees lijkt het inderdaad gebruikelijk te zijn dat het buitenblad word verwijderd. Uiteraard moeten ze wel de schade vergoeden.

[Oon]

MAZKOL schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 16:56:
@The Eagle

Ik heb ze aansprakelijk gesteld en ook mijn rechtsbijstandsverzekering inschakelt.

Dan houdt het hier voor jou op eigenlijk. Je rechtsbijstandsverzekering gaat nu bepalen wat de volgende stappen zijn mbt mogelijk schade aan jouw eigendom.

[Verwijderd]

MeTooPV schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 12:47:
Er is denk ik nog wel wat meer dan alleen de nu gesloopte muur. De buren gaan waarschijnlijk hun uitbouw ook laten dragen op de bestaande fundering van TS en de andere buren. Wellicht kan dat technisch prima, maar het lijkt me sterk dat dit nu berekend is.

Ja klopt. Ze zullen alleen zelf nog iets moeten regelen voor hun achtergevel. Op mijn vorige adres heb ik een paar uitbouwen gezet zien worden (was populair in de buurt, net als overkappingen) en dat deden ze allemaal zo als er aan beide kanten al een uitbouw stond. Uitbouwen tussen 2 bestaande uitbouwen is volgens mij ook by far de allergoedkoopste manier van uitbouwen omdat de zijmuren eigenlijk al min of meer áf zijn. Ze zullen ook wel moeten, want op de plaats waar hun fundering zou moeten komen, ligt al een fundering.

Alleen moet de buurman nu wel even de schade bij TS vergoeden natuurlijk. Want dát is natuurlijk niet helemaal de bedoeling. En aan zoiets beginnen zonder ook maar even te overleggen met de buren.... tjsa, daar heb ik eigenlijk gewoon geen woorden voor.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 19-08-2021 13:48 ]

[Blihi]

MAZKOL schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 17:26:
@naitsoezn

Nee, dat hebben ze niet gedaan. Ze hebben hun muur gebruikt om in te balken

Wat voor prutsers zijn dat dan? Balken in het buitenspouwblad van de buren steken? Zo'n gemetselde muur is helemaal niet bedoeld om dragend te zijn. Het binnenblad is dragend (de kalkzandsteen blokken in de woonkamer zeg maar), het schoonmetselwerk is niet dragend.

Als ik jou was zou ik samen met de buren optrekken. Ook hun verzekering er bij betrekken!

[Verwijderd]

Blihi schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 13:50:
[...]


Wat voor prutsers zijn dat dan? Balken in het buitenspouwblad van de buren steken? Zo'n gemetselde muur is helemaal niet bedoeld om dragend te zijn. Het binnenblad is dragend (de kalkzandsteen blokken in de woonkamer zeg maar), het schoonmetselwerk is niet dragend.

Als ik jou was zou ik samen met de buren optrekken. Ook hun verzekering er bij betrekken!

Maar... daar hebben ze alleen zichzelf maar mee als het misgaat.

[Wolly]

Ozzie schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 13:29:
Bij mij staat dit gewoon in de leveringsakte beschreven dus ik ga er vanuit bij jullie ook @MAZKOL

Dit komt zo rechtstreeks uit mijn overeenkomst, ik zou even gaan lezen of er bij jullie iets soortgelijks staat.

[...]


Dus als ik dat zo lees lijkt het inderdaad gebruikelijk te zijn dat het buitenblad word verwijderd. Uiteraard moeten ze wel de schade vergoeden.

Dat is bij iedereen verschillend, zo las ik in een ander topic dit stukje bij uit iemand zijn akte:

de erfdienstbaarheid van gedogen bouwalternatieven
inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienende erf te dulden dat:
- de bouw van de naburige woningen met toebehoren kan geschieden met een of meer van de alternatieven opgesomd in de koperskeuzelijst behorende bij de Aannemingsovereenkomst en/of aangegeven op de situatietekening van het project:
- in het kader van de bouw van een aan een aangrenzende woning te plaatsen uitbouw, een funderingsbalk op de erfgrens wordt aangebracht, waarbij de erfgrens in het hart van de funderingsbalk komt te liggen, waardoor voor de helft van de breedte van de balk en de daarop te realiseren muur van de uitbouw, op en deels over de erfgrens wordt gebouwd;
- in geval van een gerealiseerde uitbouw, waarbij een naastgelegen woning geen uitbouw heeft, dat bij latere realisering van een uitbouw op het naastgelegen perceel (derhalve ook ná oplevering), wordt ingebalkt en ingeankerd in de buitengevel van de bestaande uitbouw, mits voldaan wordt aan de eventueel publiekrechtelijke vereisten en eventuele bouwvoorschriften, zodat sprake is van een deugdelijke aanheling/inbalking:

Gezien er in het stukje hiervoven over inbalking in de buitengevel wordt gesproken mag er dus niet een buitengevel worden afgebroken begreep ik.

Dus: Akte opzoeken en nakijken.

[ZeRoC00L]

Tjebakka schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 12:31:
[...]

Hey ho hey niet zo snel, we willen nu wel weten hoe het gaat aflopen

Inderdaad, account lijkt speciaal voor dit topic aangemaakt, zou mooi zijn als ts reageert met wat de oplossing is….

[Hann1BaL]

Ik woon in hetzelfde project en dacht alle documentatie nog te hebben. Ik weet zeker dat er beschreven is bij aankoop dat je moest accepteren dat de buren een uitbouw mogen plaatsen waarbij de buitenmuur op jouw erf kan komen.
Wat ik wilde vinden is of er een termijn was waarbij je het recht had om alsnog een uitbouw te plaatsen waarbij de muur verwijderd mocht worden.

Helaas heb ik deze passages niet kunnen vinden in de verschillende contracten die ik heb, maar weet dat ze ergens moeten bestaan. Ik kan dus helaas niet uitsluiten of er een vastgelegde termijn was (dat kan ik mij ook niet herinneren en ben eerste bewoner.)

[Blihi]

Als het ergens staat moet dat in de notariële akte staan. Zoiets moet namelijk als kettingbeding door de notaris steeds opnieuw meegenomen worden bij verkoop.

[baxxie]

Ik heb enkele bedenkingen na het lezen van dit topic. Niet elke zelfbouwer is een prutser en zeker niet elke aannemer bouwt zoals het hoort.
Vanuit het standpunt van de buren lijkt het mij logisch dat ze hun binnenmuren willen laten doorlopen. In principe hoef jij daar geen last van te hebben, want je binnenmuren dragen de constructie. Een betere communicatie was op zijn plaats geweest, maar zij hebben natuurlijk schrik hoe mensen gaan reageren. Bij een discussie komen zij voor maanden vast te zitten. Als er toch een scheur is ontstaan, vinden je buren dit wsl even rot dan jijzelf.
Binnenkort zijn dit je nieuwe buren. Het is best om een oplossing te zoeken. Als het afwerken van de verbouwing moeilijk wordt, is dit een typische start van een levenslange ruzie. Van woongenot is geen sprake meer bij dagelijkse pesterijen tussen buren.

[Verwijderd]

baxxie schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 08:30:
Ik heb enkele bedenkingen na het lezen van dit topic. Niet elke zelfbouwer is een prutser en zeker niet elke aannemer bouwt zoals het hoort.
Vanuit het standpunt van de buren lijkt het mij logisch dat ze hun binnenmuren willen laten doorlopen. In principe hoef jij daar geen last van te hebben, want je binnenmuren dragen de constructie. Een betere communicatie was op zijn plaats geweest, maar zij hebben natuurlijk schrik hoe mensen gaan reageren. Bij een discussie komen zij voor maanden vast te zitten. Als er toch een scheur is ontstaan, vinden je buren dit wsl even rot dan jijzelf.
Binnenkort zijn dit je nieuwe buren. Het is best om een oplossing te zoeken. Als het afwerken van de verbouwing moeilijk wordt, is dit een typische start van een levenslange ruzie. Van woongenot is geen sprake meer bij dagelijkse pesterijen tussen buren.

Ik denk dat ik toch vooral schrik zou hebben hoe mensen zouden gaan reageren als ik onaangekondigd de sloophamer in een muur van hun huis zou zetten. Deze mensen hebben duidelijk "schijt" aan een goede verstandhouding met hun buren, anders hadden ze dit zeker niet gedaan. Als je nu over je heen laat lopen, proberen ze het de volgende keer gewoon weer. Voor je het weet beginnen ze stukken van je schuur te slopen, omdat ze daar een overkapping willen maken.... halen ze een deel van de schutting weg omdat ze daar iets anders willen hebben....

Maar volgens mij horen we hier nooit meer wat van hoor. Topic is al meer dan 5 weken oud en op dag 1 van het topic werd er al gebouwd en was de buitenmuur van de TS al weg. Die aanbouw is inmiddels (bijna) af en de muur van de TS is al lang weer dicht.

Wat ik overigens wel opvallend vind, is dat de buren de stenen van de buitenmuur van TS hebben gebruikt. Daar hebben we een mooie term voor: diefstal. Dat gaan we dus even niet doen natuurlijk. Ik zou vriendelijk vragen waar de stenen liggen, omdat ik er een koper voor heb in de familie.

@htca: Het is best mogelijk dat er beschreven is dat het buitenblad van de uitbouw van TS gesloopt mag worden als de buren ook gaan uitbouwen. Zulk soort bedingen zijn niet allemaal identiek. Mochten je buren overigens ooit gaan uitbouwen en er is in de akte niets beschreven, let dan erg goed op. Als je enige rechten wil behouden op lange termijn, als je de buren toestemming zou willen geven op een deel van de muur op jouw grond neer te zetten, dan moet dit notariëel vastgelegd worden. Een onderlinge overeenkomst eindigt namelijk als je buren hun huis verkopen. De nieuwe eigenaar is niet gebonden aan de overeenkomst met de vorige eigenaar.

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 17-09-2021 09:19 ]

[htca]

@MAZKOL: waardeloos dit...

Meestal staat eea in de notariele akte of staat eea in de verkoop voorwaarden. Zoals in je akte staat dus; het is jouw muur op hun grond. Als het jouw muur, mogen ze dat (zelfs als dat op hun grond is) niets met de muur doen (zeker niet zonder overleg, in overleg is altijd alles mogelijk). Alleen inbalken en zaken aan bevestigen. Er is daarmee een verschil tussen een uitbouw tijdens de bouw en na de bouw. Voor mensen die voor nieuwbouw, neem die uitbouw als meerwerk meteen, scheelt veel ergernis later.

Formeel had de muur moeten blijven staan en hadden ze jouw buitenmuur als begin van binnenmuur moeten aanhouden, en ja dat betekent een knik in je wand. Hier is het nog gekker, iedereen hier op het rijtje heeft een muur van de buren op zijn grond... dus iedereen die hier uitgebouwd heeft, heeft een knikje van 15 cm (muur is halfsteens)

Hoe het constructief is, geen idee, maar dat moet een constructeur uitzoeken (op hun kosten!). Ik zou niet zo maar toestemming geven dat ze de capaciteit van je palen (als die er staan en er is restcapaciteit) mogen gebruiken (bij de bouw heb je voor die palen betaald als die er staan). Wellicht wil je zelf nog een opbouw op je huidige aanbouw of nog een stukje extra aanbouwen (imaginair, geen idee of dit bestemmingsplantechnisch mag/kan).

Vwb inbalken (niet meer van toepassing voor TS): tenzij anders afgesproken mag je buurman balken in jouw muur steken tot de helft van de dikte van de muur. Schade aan de muur en daaraan verbonden zaken; is voor de buren.

Maar ja de muur is nu al weg, zonder overleg, ik weet niet zo goed wat ik zou doen. Brutaal mens heeft de halve wereld blijkbaar (ik gruwel van dat soort mensen). Ik weet niet hoe de situatie nu is, maar ik zou vooral vragen wat ze denken te gaan doen om de situatie te laten (!) herstellen. Rechtsbijstand lijkt me inderdaad een juiste stap. Benieuwd wel hoe dit verder gaat. Maar wat @Verwijderd al zegt, ik verwacht dat we niets meer horen...

[Hann1BaL]

htca schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 09:10:
@MAZKOL: waardeloos dit...

Meestal staat eea in de notariele akte of staat eea in de verkoop voorwaarden. Zoals in je akte staat dus; het is jouw muur op hun grond. Als het jouw muur, mogen ze dat (zelfs als dat op hun grond is) niets met de muur doen (zeker niet zonder overleg, in overleg is altijd alles mogelijk). Alleen inbalken en zaken aan bevestigen. Er is daarmee een verschil tussen een uitbouw tijdens de bouw en na de bouw. Voor mensen die voor nieuwbouw, neem die uitbouw als meerwerk meteen, scheelt veel ergernis later.

Formeel had de muur moeten blijven staan en hadden ze jouw buitenmuur als begin van binnenmuur moeten aanhouden, en ja dat betekent een knik in je wand. Hier is het nog gekker, iedereen hier op het rijtje heeft een muur van de buren op zijn grond... dus iedereen die hier uitgebouwd heeft, heeft een knikje van 15 cm (muur is halfsteens)

Of dat formeel het geval is valt dus de bezien. De TS lijkt gevlogen, maar voor toekomstige GoTers die zoeken naar een dergelijke casus kan dit nog een interessante discussie zijn.
De betreffende uitbouw is bijna klaar en ziet er goed uit en integreert mooi met die van beide buren. De oplossing zoals deze gebouwd is, is voor iedereen de mooiste. Hoe deze tot stand gekomen is, is uiteraard een ander verhaal.

In onze notariele akte kan ik niets vinden over de uitbouw.
Ik zie vooral de hypotheekakte en de akte van levering die vooral gaat over de grond en de eisen van de gemeente.

[ Voor 7% gewijzigd door Hann1BaL op 17-09-2021 10:02 ]

[Kliko]

akatar schreef op zondag 8 augustus 2021 @ 17:58:
[...]


Weet je dit zeker?
Het lijkt me nogal ongebruikelijk dat je de muur van de buren gaat slopen en de spullen gaat hergebruiken.

Op het moment dat je niet samen met de rest voor een uitbouw kiest maar dit later gaat/laat uitvoeren dan is het nu eenmaal zo dat je uitbouw iets smaller wordt.

Ik heb het gehele topic nog niet doorgelezen. Dus misschien ben ik dubbel antwoord aan het geven.
Maar inderdaad. Dit is bij nieuwbouw gebruikelijk.

Mijn woning heeft precies hetzelfde. Buren hebben uitgebouwd, ik niet. Muur van hun uitbouw staat op mijn erf en ik de muur is van mij. (Zo staat dit vastgelegd in het koopcontract)

Indien ik ook wil gaan uitbouwen in de toekomst mag ik zonder toestemming de buitenmuur slopen en een uitbouw maken zonder een gekke versmalling in mijn uitbouw. De huidige buitenmuur wordt dan vervangen door onze binnenmuur (kalkzandsteen ofzo).

Natuurlijk is het wel een goed fatsoen om de buren even te melden dat je deze plannen hebt. Maar als ze het er niet mee eens zijn, dan hebben ze pech gehad.

[D-e-n]

Kliko schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 13:06:
[...]


Ik heb het gehele topic nog niet doorgelezen. Dus misschien ben ik dubbel antwoord aan het geven.
Maar inderdaad. Dit is bij nieuwbouw gebruikelijk.

Ik heb toch ook nieuwbouw projecten gehad waarbij alleen rekening is gehouden met een uitbouw daar waar de kopers er echt voor hebben gekozen op dat moment. Dus het is geen wet dat het zo geregeld is.

Dus alles valt of staat met het ontwerp.

Indien ik ook wil gaan uitbouwen in de toekomst mag ik zonder toestemming de buitenmuur slopen en een uitbouw maken zonder een gekke versmalling in mijn uitbouw.

Tot in de eeuwigheid? Zit daar geen termijn aan?

Natuurlijk is het wel een goed fatsoen om de buren even te melden dat je deze plannen hebt. Maar als ze het er niet mee eens zijn, dan hebben ze pech gehad.

Ik kan me haast niet voorstellen dat daar geen meldingsplicht aan vast zit. Je veroorzaakt toch overlast. En anders is het zodanig asociaal dat ik als "slachtoffer" echt nul komma nul medewerking meer zou verlenen bij alles wat die buren ooit nog van plan zouden zijn.

[Gdzr]

Kliko schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 13:06:
[...]


Ik heb het gehele topic nog niet doorgelezen. Dus misschien ben ik dubbel antwoord aan het geven.
Maar inderdaad. Dit is bij nieuwbouw gebruikelijk.

Mijn woning heeft precies hetzelfde. Buren hebben uitgebouwd, ik niet. Muur van hun uitbouw staat op mijn erf en ik de muur is van mij. (Zo staat dit vastgelegd in het koopcontract)

Indien ik ook wil gaan uitbouwen in de toekomst mag ik zonder toestemming de buitenmuur slopen en een uitbouw maken zonder een gekke versmalling in mijn uitbouw. De huidige buitenmuur wordt dan vervangen door onze binnenmuur (kalkzandsteen ofzo).

Natuurlijk is het wel een goed fatsoen om de buren even te melden dat je deze plannen hebt. Maar als ze het er niet mee eens zijn, dan hebben ze pech gehad.

Ik zou als ik jou was je koopakte maar eens door gaan lezen. Zou er namelijk niet vanuit gaan dat je over 10 jaar nog steeds gebruik mag maken van deze regeling. Dan zul je toch echt een eigen binnenblad + spouw moeten creëren wanneer je gaat verbouwen.

Als je binnen de termijn gaat verbouwen dan mag je de muur van de buren gebruiken. Daarbuiten zou ik er niet zomaar vanuit gaan dat je dat mag.

EDIT: Zie dat in de koopakte staat dat die buitenmuur van jouw is. Dat is tegenwoordig niet meer zo vaak het geval. Denk ik dit specifieke geval dat je wel moet melden dat je dit gaat doen, maar dan hebben de buren inderdaad niet zo veel te vertellen.

[ Voor 9% gewijzigd door Gdzr op 17-09-2021 13:40 ]

[htca]

In zijn algemeen, het is niet wettelijk geregeld, maar in je koopcontract/voorwaarden/notarieel wat wel en wat niet mag en hoe erfdienstbaarheid is geregeld.

Een kennis dacht een kip met gouden eieren te hebben. Beide buren laten initieel uitbouwen bij de bouw. Hij wilde na 5 jaar een uitbouw en dacht links en recht buitenmuur verwijderen en binnenmuur optrekken balk ertussen bij de fundering, gevel en dakje erop klaar....
helaas, beide buren:

• buitenmuur is van ons, daar blijf je vanaf, je mag er tegenaan en dat is het.
• fundering mag je op inbalken, maar restcapaciteit van de palen is niet beschikbaar (lees wij hebben er voor betaald, dus ook van ons)
• niet onderhandelbaar

Tja en voor dat niet onderhandelbaar is natuurlijk van alles te zeggen, maar ik snap bestaande bewoners wel (net als TS)

Gevolg was dat hij een extra paal had moeten slaan en dat zijn woonkamer terplaatse van de uitbouw aan beide zijden 20cm naar binnen zou komen. Ik weet niet of het nou zoveel duurder zou zijn dan tijdens de bouw (ik verwacht bij de bouw goedkoper, maar wil er vanaf zijn) maar zeker minder groot (woonkamer van ~5.20 breed, uitbouw ~4.80 breed). Uiteindelijk heeft hij er vanaf gezien en is verhuisd.

[ Voor 7% gewijzigd door htca op 17-09-2021 13:53 ]

[Kliko]

D-e-n schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 13:31:
[...]

Ik heb toch ook nieuwbouw projecten gehad waarbij alleen rekening is gehouden met een uitbouw daar waar de kopers er echt voor hebben gekozen op dat moment. Dus het is geen wet dat het zo geregeld is.

Dus alles valt of staat met het ontwerp.


[...]

Tot in de eeuwigheid? Zit daar geen termijn aan?


[...]

Ik kan me haast niet voorstellen dat daar geen meldingsplicht aan vast zit. Je veroorzaakt toch overlast. En anders is het zodanig asociaal dat ik als "slachtoffer" echt nul komma nul medewerking meer zou verlenen bij alles wat die buren ooit nog van plan zouden zijn.

Voor zover ik weet zit er geen termijn aan, dat zou ik moeten nakijken.
En voor zover ik weet heb ik ook geen meldplicht. Maar dat lijkt mij best logisch. Tijdens oplevering werd er wel duidelijk vermeld dat de buren geen poot hebben om op te staan als wij wat met die muur willen gaan doen. (in de vorm van een uitbouw slopen)

[Gdzr]

Kliko schreef op vrijdag 17 september 2021 @ 16:04:
[...]


Voor zover ik weet zit er geen termijn aan, dat zou ik moeten nakijken.
En voor zover ik weet heb ik ook geen meldplicht. Maar dat lijkt mij best logisch. Tijdens oplevering werd er wel duidelijk vermeld dat de buren geen poot hebben om op te staan als wij wat met die muur willen gaan doen. (in de vorm van een uitbouw slopen)

Dan heb je geluk gehad, mijn broer heeft nu een nieuwbouw woning. Buren niet uitgebouwd. Maar daar staat in de akte dat de buurman met geen enkel recht zijn buitenblad mag gebruiken/slopen etc. Er moet dus hoe dan ook een nieuw binnenblad naast komen. Enige wat je zelf iig moet toe laten is dat het dak netjes 1 geheel wordt, anders krijg je daar zelf ook last van.

[Thalaron]

Het vervelende is natuurlijk dat ongeacht of je wel of geen rechten hebt, het verkloot de buren relatie mijn inziens direct indien beide neuzen niet vanaf het begin af aan dezelfde kant op richten…

[Roderiktweaker]

De rijdende rechter inschakelen.

[ Voor 7% gewijzigd door Roderiktweaker op 17-09-2021 21:31 ]

[dimi_v]

En net zoals hier horen we hoogstwaarschijnlijk nog verder weinig van de TS. Zal zeker geen actief forum lid voor de komende jaren worden maar alleen hier even zijn info en advies komen halen.

Ik word steeds meer voorstander van een eerste-post-beleid…

[tweakduke]

Dan gaat het topic gewoon op slot