Appartement kopen voor de verhuur

[MagniArtistique]

Dag mede (aspirant) FO-ers,

Ik ben bij toeval in de positie gekomen dat ik een erg mooi en recent opgeknapt appartement kan overnemen van een bekende voordat deze op de markt komt, ik overweeg dit te doen om het appartement te verhuren.

Het appartement moet 185.000 euro kosten en kan in de particuliere verhuur verhuurt worden. Er zit een gloednieuwe luxe keuken en badkamer in, visgraat vloer en de hele rambam. Stad op 5 min fietsen, winkels en buitengebied op loopafstand.

Wij wonen nu in een woning, gekocht in 2015 met nog 200.000 euro op de hypotheek tegen 2.7%. Actuele marktwaarde tussen de 400 en 450.0000 euro.

Ik kan het appartement niet cash neerleggen, maar kan dus wel mijn lopende hypotheek verhogen en de woning volledig financiëren. Echter is mijn hypotheek rente op dit moment hoger dan sommige verhuurhypotheken waardoor ik twijfe of het niet slimmer is om zo’n hypotheek te nemen. Want als ik mijn eigen hypotheek met bijna 1k verhoog per maand dan heeft verhuren netto 0 zin. Of wordt er dan hoog naar de huidige rentestanden gekeken?

Daarnaast is er een VVE, ik begrijp dat daar eerst toestemming gevraagd dient te worden voordat je de woning uberhaubt mag verhuren?

Concreet ben ik even op zoek naar mensen met ervaring in deze die mij kunnen voorzien van tips:
1. Doen of niet in mijn situatie en de huidige markt?
2. Hoe vlieg je zoiets aan? Eerst bij de bank? Of eerst met de VVE gaan praten?
3. Overwaarde gebruiken of juist een verhuurhypotheek nemen? Of juist een mix?

[Anoniem: 472287]

Behalve de financiele kant, die je zelf al onderzoekt, wil ik toch ook de maatschappelijke kant even onder de aandacht brengen.

Je onttrekt een woning aan de startersmarkt, waar al enorme krapte bestaat, voor eigen gewin.

Doe ermee wat je wilt.

[Anoniem: 1633648]

Anoniem: 472287 schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:29:
Behalve de financiele kant, die je zelf al onderzoekt, wil ik toch ook de maatschappelijke kant even onder de aandacht brengen.

Je onttrekt een woning aan de startersmarkt, waar al enorme krapte bestaat, voor eigen gewin.

Doe ermee wat je wilt.

Eens. Ik zit behoorlijk vast in de dure vrije huursector en krijg een heel naar gevoel van dit. Een overwaarde van tonnen maar schijnbaar is het nog niet genoeg. Hoop dat de politiek ingrijpt, maar dat is ijdele hoop.

Wellicht wat offtopic, maar toch vind ik het goed om dit geluid te laten horen. Misschien is de TS zich onvoldoende bewust van de gevolgen voor anderen van dit soort persoonlijke investeringsplannen.

[Honesty]

Ik heb zelf niks met de maatschappelijke kant, je ontrekt geen woning maar maakt van een koopwoning een huurwoning dus netto gaat er niks verloren. Tijdens de privatisering werden veel sociale woningen koopwoningen gemaakt wat veel drastiser is.

Verder moet je gewoon goed rekenen of het voor je uitkomt met de huur. Bij verhuur komen meer kosten kijken, vve, onderhoud en als je er ook nog rentekosten bij moet betalen loopt het hard op de verkeerde kant op. Zeker omdat ik denk dat een woning van 185k max 1k huur oplevert per maand.

Persoonlijk zou ik zelf nooit lenen voor een woning in dit geval want je zit dan te zwaar in de stenen. Onze vve doet niet moeilijk over huurders maar je merkt wel onvrede bij de kopers die maar 1 huisje hebben die zien liever alleen koopburen.

[MBvB]

Als je het doet met geleend geld zet je met twee huizen wel een hefboom op de huizenmarkt. Lijkt mij vrij risicovol voor de hoeveelheid geld die je er in stopt.

Voor het rendement hoef je het niet te doen als je verhuurt omdat de rente je inkomsten drukt. Aan verhuur zitten veel verplichtingen, dus lijkt mijn de moeite niet waard.

[beany]

Honesty schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:37:
Ik heb zelf niks met de maatschappelijke kant, je ontrekt geen woning maar maakt van een koopwoning een huurwoning dus netto gaat er niks verloren. Tijdens de privatisering werden veel sociale woningen koopwoningen gemaakt wat veel drastiser is.

Je ontrekt geen woning inderdaad, maar je maakt een woning duurder. Want als je een woning verhuurt wil je er winst op maken. En dat terwijl woningen al duur genoeg zijn.

[__fred__]

Maar het verbetert de huurmarkt. Op zijn minst kortzichtige antwoorden. Er is een woningnoodprobleem in Nederland, maar dat is niet persé alleen de schuld van TS. Het is een markt, waarbij vraag (door wie dan ook) en aanbod de prijs bepalen.

Dat hypotheekrenteaftrek, woningschaarste, lage rentes en overheidsbeleid daar niet in meewerken, dat is een gegeven. Wat ik interessanter vind, is de vraag of de inflatie of de rente gaat stijgen. Bij inflatie is het een goede investering voor de TS, bij rentestijging en de onvermijdelijke economische crash en vraaguitval kan het wel eens een duur appartementje worden. Ik zou minimaal 30%-40% eigen geld meenemen om dat op te kunnen vangen. Ja dat is meer dan vereist is voor een verhuurhypotheek, maar we zitten dan ook in een situatie waarbij of de inflatie of de rente zal gaan stijgen, dus extra voorzichtigheid is geboden.

[naitsoezn]

Anoniem: 472287 schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:29:
Behalve de financiele kant, die je zelf al onderzoekt, wil ik toch ook de maatschappelijke kant even onder de aandacht brengen.

Je onttrekt een woning aan de startersmarkt, waar al enorme krapte bestaat, voor eigen gewin.

Doe ermee wat je wilt.

offtopic:
Dit vind ik altijd een beetje een eenzijdig belicht nadeel. Er is namelijk ook een enorm tekort aan huurwoningen van rond de 1k/mnd.

[Honesty]

beany schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:40:
[...]

Je ontrekt geen woning inderdaad, maar je maakt een woning duurder. Want als je een woning verhuurt wil je er winst op maken. En dat terwijl woningen al duur genoeg zijn.

Klopt maar dat kan je TS niet aanrekenen, de politiek moet dit oplossen. In een communistische samenleving had iedereen het zelfde huis kunnen hebben maar wij zitten in het kapitalisme. En daar bepaald de munt.

[beany]

Honesty schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:43:
[...]

Klopt maar dat kan je TS niet aanrekenen, de politiek moet dit oplossen. In een communistische samenleving had iedereen het zelfde huis kunnen hebben maar wij zitten in het kapitalisme. En daar bepaald de munt.

Ik snap je opmerking over het communisme niet helemaal, heeft niks te maken met het onderwerp hier, maar ok.

Maar waarom moet alles in regels gegoten worden? We klagen steen en been dat Nederland overgereguleerd is. Waarom niet zelf nadenken en tot de conclusie komen dat woningen opkopen en verhuren voor winst niet je meest nuttige bijdrage is aan de maatschappij?

[Anoniem: 1633648]

*dubbel*

[ Voor 98% gewijzigd door Anoniem: 1633648 op 24-07-2021 10:03 ]

[badboyqxy]

Zullen we stoppen met de opmerkingen over woning onttrekken etc.

En gewoon in gaan op de vraag van ts.

Hoe hij het moet aanpakken met betrekking tot toestemming krijgen van vve etc.

[Ardana]

Modbreak:

Dit topic gaat over de financiële en praktische kant. Er zijn genoeg woningmarkt-topics op Tweakers, dit is daar niet voor bedoeld. Er is genoemd dat sommigen/een aantal/veel mensen dit moreel niet juist vinden, laat het daarbij.

[Nieknikey]

Off-topic, zie modbreak.

[ Voor 94% gewijzigd door Ardana op 24-07-2021 23:24 ]

[Wolly]

Daarnaast is er een VVE, ik begrijp dat daar eerst toestemming gevraagd dient te worden voordat je de woning uberhaubt mag verhuren?

Waarschijnlijk niet. Gezien het een vriend van je is kan hij je een kopie geven van de splitsingsakte waar alles in beschreven staat.

[Jumpman]

Houdt rekening met een andere rente, omdat je geld leent voor een woning waar je niet zelf in gaat wonen.

[beany]

<knip]Offtopic, zie modbreak.

Tevens moet de TS er ook rekening mee houden dat de roep om regulering steeds sterker wordt. Dit kan dus betekenen dat in de toekomst het bezit van meerdere woningen zwaarder belast kan gaan worden. Het financiele plaatje kan er dan nu goed uitzien, maar in de nabije toekomst kan dat dus ineens anders worden.

[ Voor 37% gewijzigd door Ardana op 24-07-2021 23:25 ]

[retoohs]

[b]JtjeWtje in "Appartement kopen voor de verhuur"
Concreet ben ik even op zoek naar mensen met ervaring in deze die mij kunnen voorzien van tips:
1. Doen of niet in mijn situatie en de huidige markt?
2. Hoe vlieg je zoiets aan? Eerst bij de bank? Of eerst met de VVE gaan praten?
3. Overwaarde gebruiken of juist een verhuurhypotheek nemen? Of juist een mix?

Ik zou de VVE vragen wat de regels zijn mbt verhuur en wat de overige huisregels zijn. Het lijkt me sterk dat het niet mag maar check het uiteraard.
Voor financiering is het handig om een goede hypotheek adviseur in te schakelen. Met de info die je hier geeft zal je niet goed geholpen worden.

Of je het moet doen hangt af van hoeveel eigen geld je er in stopt, hoeveel voordeel je krijgt van de verkoper en hoeveel risico je bereid bent te nemen. Je zit dan met een dikke hefboom belegd in een enkel pand.

De fiscale regels zijn ook belangrijk om te weten. Als je de verdiensten in box 3 wilt laten vallen dan mag je zelf geen actief beheer doen. Dat betekend dat je zelf niet met de verfroller aan de slag kan om het appartement weer netjes te maken. Ook het verhuren zou dan uitbesteed moeten worden.

[ Voor 13% gewijzigd door retoohs op 24-07-2021 10:31 ]

[ybos]

MagniArtistique schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:25:
Dag mede (aspirant) FO-ers,

Ik ben bij toeval in de positie gekomen dat ik een erg mooi en recent opgeknapt appartement kan overnemen van een bekende voordat deze op de markt komt, ik overweeg dit te doen om het appartement te verhuren.

Het appartement moet 185.000 euro kosten en kan in de particuliere verhuur verhuurt worden. Er zit een gloednieuwe luxe keuken en badkamer in, visgraat vloer en de hele rambam. Stad op 5 min fietsen, winkels en buitengebied op loopafstand.

Wij wonen nu in een woning, gekocht in 2015 met nog 200.000 euro op de hypotheek tegen 2.7%. Actuele marktwaarde tussen de 400 en 450.0000 euro.

Ik kan het appartement niet cash neerleggen, maar kan dus wel mijn lopende hypotheek verhogen en de woning volledig financiëren. Echter is mijn hypotheek rente op dit moment hoger dan sommige verhuurhypotheken waardoor ik twijfe of het niet slimmer is om zo’n hypotheek te nemen. Want als ik mijn eigen hypotheek met bijna 1k verhoog per maand dan heeft verhuren netto 0 zin. Of wordt er dan hoog naar de huidige rentestanden gekeken?

Daarnaast is er een VVE, ik begrijp dat daar eerst toestemming gevraagd dient te worden voordat je de woning uberhaubt mag verhuren?

Concreet ben ik even op zoek naar mensen met ervaring in deze die mij kunnen voorzien van tips:
1. Doen of niet in mijn situatie en de huidige markt?
2. Hoe vlieg je zoiets aan? Eerst bij de bank? Of eerst met de VVE gaan praten?
3. Overwaarde gebruiken of juist een verhuurhypotheek nemen? Of juist een mix?

toon volledige bericht

Verdiep je ook even in de verhuurhypotheken.
Die financieren bijna nooit 100%. En ze zullen jouw overwaarde daarvoor waarschijnlijk niet kunnen inzetten omdat jouw huidige bank al jouw woning als onderpand heeft.

[badboyqxy]

retoohs schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:23:
[...]

De fiscale regels zijn ook belangrijk om te weten. Als je de verdiensten in box 3 wilt laten vallen dan mag je zelf geen actief beheer doen. Dat betekend dat je zelf niet met de verfroller aan de slag kan om het appartement weer netjes te maken. Ook het verhuren zou dan uitbesteed moeten worden.

Dit is niet waar dit gaat pas gelden, bij meer dan 3 verhuur panden.

[badboyqxy]

ybos schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:35:
[...]

Verdiep je ook even in de verhuurhypotheken.
Die financieren bijna nooit 100%. En ze zullen jouw overwaarde daarvoor waarschijnlijk niet kunnen inzetten omdat jouw huidige bank al jouw woning als onderpand heeft.

Klopt een verhuur hypotheek vraagt in ds regel 30-40procent eigen vermogen.

Wel heeft ts de mogelijkheid om zijn overwaarde te onttrekken en dat in te leggen als eigen vermogen.

Om dit te moeten doen:
Huis moet gestegen zijn in waarde
Je moet meer zijn gaan verdienen of nog ruimte over gehad hebben.

Je gaat dan namelijk je huidige hypotheek ophogen met bijv. 1 ton: (normaal onder lagere hypotheekrente, maar ts geeft aan dat dit voor hem niet geldt)

Die 100k leg je dan vervolgens in als eigen vermogen, voor de verhuur hypotheek en kun je vervolgens nog 200k verhuur hypotheek krijgen. Waarschijnlijk tegen stuk hogere hypotheek.

[YakuzA]

Wolly schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:14:
[...]
Waarschijnlijk niet. Gezien het een vriend van je is kan hij je een kopie geven van de splitsingsakte waar alles in beschreven staat.

Ik zou er vanuit gaan dat het wel nodig is, in de standaard reglementen die iedereen copy/paste staat een verhuur clausule dat voor verhuur officieel gezien toestemming nodig is.

Maar om dat te weten te komen kun je dat idd vooraf checken.

[Wolly]

YakuzA schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:44:
[...]

Ik zou er vanuit gaan dat het wel nodig is, in de standaard reglementen die iedereen copy/paste staat een verhuur clausule dat voor verhuur officieel gezien toestemming nodig is.

Maar om dat te weten te komen kun je dat idd vooraf checken.

Ik ken geen standaard reglement waar dat zo is. Heb je een voorbeeld?
Disclaimer: We hebben het hier wel over langdurige verhuur en niet over verkamering of AirBnb.

[chrisborst]

MagniArtistique schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:25:
Dag mede (aspirant) FO-ers,

Daarnaast is er een VVE, ik begrijp dat daar eerst toestemming gevraagd dient te worden voordat je de woning uberhaubt mag verhuren?

Concreet ben ik even op zoek naar mensen met ervaring in deze die mij kunnen voorzien van tips:
1. Doen of niet in mijn situatie en de huidige markt?
2. Hoe vlieg je zoiets aan? Eerst bij de bank? Of eerst met de VVE gaan praten?
3. Overwaarde gebruiken of juist een verhuurhypotheek nemen? Of juist een mix?

Zelf ben ik voorzitter van onze VVE en hier hebben bewoners deze vraag ook gesteld. Het antwoord is heel erg simpel. Alleen in de splitsingsakte mag een voorwaarde worden opgenomen over verhuur. Staat die er niet in, MAG de VVE er niks van vinden. Ze mogen namelijk het gebruik van de woning niet beperken met een verhuurverbod. Het enige wat je niet mag doen is de bestemming uit het bestemmingsplan van de woning veranderen. Dus commercieel verhuur (Airbnb) is vaak niet mogelijk. Maar normaal verhuur mag in 99/100 gevallen gewoon.
Enkel de bank kan eisen stellen omdat het hun onderpand betreft.

Maar bedenk vooral of je het verhuur avontuur aan wil gaan. Vaak komt er veel bij kijken (ze bellen jou voor reparaties), kunnen huurder je complete woning afbreken en het rendement is vaak bescheiden. Dus zet even de rooskleurige bril af en kijk kritisch naar alle minpunten en risico's.

[Sport_Life]

Ik kan alleen mijn mening/eigen onderzoek geven over punt 1. En dat is dat de gemiddelde woningprijzen momenteel zo hoog zijn dat het rendement op verhuur nauwelijks iets oplevert. (= opbrengst minus alle kosten incl rente). Dus je moet het vooral hebben van de waardestijging of in ieder geval een waarde die als je het ooit verkoopt hoger ligt dan nu.
Vergeleken met andere assets doet de huizenmarkt het nu goed, maar er komt wellicht een tijd aan dat de (spaar)rente gaat stijgen. En dus woningprijzen weer dalen. De grote verhuurders hebben de pandjes gescheiden van hun prive vermogen, dus bij een waardedaling heeft dat niet direct invloed op hun privé woning/LTV. In jouw geval loopt eea wel door elkaar , dus mocht je over 5 of 10 jaar groter willen gaan wonen kan dat weleens lastig zijn als je 1 of meer woningen hebt die "onder water" staan.

Ik vind 185k wel erg laag, is dit een prijs ver onder de marktwaarde (zo ja, dan moet er volgens mij een deel "geschonken" worden - kan belastingvrij maar moet je wel aangeven) of is het appartement zo klein?

Verder verdiep je goed in de VVE, ook al is het toegestaan bestaat de kans dat er enkele leden moreel tegen zijn (zie ook sommige reacties in dit topic) en dan is het plezier snel verdwenen.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 24-07-2021 10:52 ]

[MagniArtistique]

Off-topic, zie modbreak.

[ Voor 95% gewijzigd door Ardana op 24-07-2021 23:27 ]

[thunder8]

Eerst checken met de VVE of je mag verhuren, anders valt de reden onder de aanschaf weg. Als dat mag en je dit zwart op wit hebt, kijken of je de vrije ruimte huidige hypotheek kan gebruiken om het appartement volledig aan te schaffen. Dan is er namelijk geen sprake van een verhuurhypotheek, omdat het appartement namelijk "cash" wordt betaald.

Wel zal de opname van het geld in je eigen hypotheek mogelijk geen HRA meer hebben. Verder komt het appartement bij aanschaf in Box 3 als vermogen, omdat er dus geen hypotheek op zit. Hier moet je ook nog wat afdracht gaan doen. Verder zijn de huurinkomsten inkomen, daar betaal je dus ook belasting op. Reken het goed door of het überhaupt rendabel is om dit te gaan doen. Alle kosten tegen de baten uitzetten, vergeet de bijdrage VVE en alle overige kosten ook niet.

[eL_Jay]

Off-topic, zie modbreak.

[ Voor 95% gewijzigd door Ardana op 24-07-2021 23:28 ]

[CH4OS]

Wolly schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:14:
Waarschijnlijk niet. Gezien het een vriend van je is kan hij je een kopie geven van de splitsingsakte waar alles in beschreven staat.

Bij mijn vve is wel degelijk toestemming voor onderhuur verplicht. Kans is groot dat het dus wél nodig is.

[ Voor 6% gewijzigd door CH4OS op 24-07-2021 10:52 ]

[MagniArtistique]

Sport_Life schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:49:
Ik kan alleen mijn mening/eigen onderzoek geven over punt 1. En dat is dat de gemiddelde woningprijzen momenteel zo hoog zijn dat het rendement op verhuur nauwelijks iets oplevert. (= opbrengst minus alle kosten incl rente). Dus je moet het vooral hebben van de waardestijging of in ieder geval een waarde die als je het ooit verkoopt hoger ligt dan nu.
Vergeleken met andere assets doet de huizenmarkt het nu goed, maar er komt wellicht een tijd aan dat de (spaar)rente gaat stijgen. En dus woningprijzen weer dalen. De grote verhuurders hebben de pandjes gescheiden van hun prive vermogen, dus bij een waardedaling heeft dat niet direct invloed op hun privé woning/LTV. In jouw geval loopt eea wel door elkaar , dus mocht je over 5 of 10 jaar groter willen gaan wonen kan dat weleens lastig zijn als je 1 of meer woningen hebt die "onder water" staan.

Ik vind 185k wel erg laag, is dit een prijs ver onder de marktwaarde (zo ja, dan moet er volgens mij een deel "geschonken" worden - kan belastingvrij maar moet je wel aangeven) of is het appartement zo klein?

Woning is zo’n 80m2. In oosten des lands zijn de prijzen in veel gevallen nog te doen 😉

[Wolly]

thunder8 schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:50:

Wel zal de opname van het geld in je eigen hypotheek mogelijk geen HRA meer hebben. Verder komt het appartement bij aanschaf in Box 3 als vermogen, omdat er dus geen hypotheek op zit. Hier moet je ook nog wat afdracht gaan doen. Verder zijn de huurinkomsten inkomen, daar betaal je dus ook belasting op. Reken het goed door of het überhaupt rendabel is om dit te gaan doen. Alle kosten tegen de baten uitzetten, vergeet de bijdrage VVE en alle overige kosten ook niet.

Dikgedrukt is onzin bij box 3.

[ Voor 7% gewijzigd door Wolly op 24-07-2021 10:52 ]

[YakuzA]

Wolly schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:46:
[...]
Ik ken geen standaard reglement waar dat zo is. Heb je een voorbeeld?
Disclaimer: We hebben het hier wel over langdurige verhuur en niet over verkamering of AirBnb.

Kan op foon niet zo alle word docs van de model reglementen door akkeren maar hier de teksten waar je op moet letten:
https://ak-advocaten.eu/k...n-verhuurverbod-opleggen/

[SgtElPotato]

Off-topic, zie modbreak.

[ Voor 95% gewijzigd door Ardana op 24-07-2021 23:30 ]

[thunder8]

Wolly schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:52:
[...]


Dikgedrukt is onzin bij box 3.

Ok, dacht dat het als inkomen gerekend zou worden, maar inderdaad je hebt gelijk.

[beany]

SgtElPotato schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:55:
[...]


Ja lijkt me wel. TS heeft een keuze gemaakt om dit te willen doen, dan hoeven anderen hem niet te vertellen dat ze dit maatschappelijk onverantwoord vinden blabla. Dan kun je beter je beklaag doen bij de eigenaren van tientallen zo niet honderden huisjes / appartementen.

Geld beleggen in stenen is nog steeds een van de veiligste dingen die je kunt doen namelijk.

Euhm, de TS zegt toch heel duidelijk dat er een overweging is. De keuze is dus nog niet gemaakt.

Ik ben 1,5 jaar geleden zelf op zoek gegaan naar een woning, en het viel mij op dat er regelmatig gevraagd werd of het voor eigen bewoning was omdat de eigenaren niet aan investeerders wilden verkopen. Er lijkt wat dat betreft dus wel een trent te ontstaan(???).

[aljooge]

Hoeveel winst denk je te maken? Stel je stopt 185k in aandelen en je maakt per jaar 5% winst. Heb je 9250 euro winst per jaar = 771 euro per maand en heb je geen omkijken meer naar.

Verhuur je voor dit bedrag dan ga je die opbrengst met de kale huur niet halen: de vve moet nog betaald worden, onderhoud wat niet gedekt wordt door de vve moet nog worden betaald, je moet nog een deel woz betalen, je apartement zal af en toe even leeg staan.

Je hebt er veel werk van: je hebt regelmatig een verhuurder aan de telefoon als er iets stuk is en aan de andere kant mag jij achter de verhuurder aan om achterstallige huur te innen en bij overlast ben jij vaak degene die het mag oplossen.

[badboyqxy]

@aljooge jij gaat hierboven wel vanuit dat je altijd maar winst haalt op de beurs, ook dat is vaak niet zo. Sterker nog de meeste consumenten die naar de beurs gaan verliezen juist geld.(afgelopen jaar/jaren zat de beurs omhoog, dit gaat waarschijnlijk op den duur ook wel weer dan tijdelijk omlaag)

Daarnaast wat verhuur voornamelijk interessant maakt, is het hefboom effect. Waardoor schaling mogelijk wordt.

[NoahAmber]

MagniArtistique schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:25:
Dag mede (aspirant) FO-ers,

Ik ben bij toeval in de positie gekomen dat ik een erg mooi en recent opgeknapt appartement kan overnemen van een bekende voordat deze op de markt komt, ik overweeg dit te doen om het appartement te verhuren.

Persoonlijk zou ik dit buitenkansje gunnen aan een echte starter op de woningmarkt. Aan de andere kant is het niet zo vreemd om in de voetsporen van een prins te treden. Kan je rijk mee worden met het investeren in dit soort buitenkansjes

[President]

badboyqxy schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 13:03:
Daarnaast wat verhuur voornamelijk interessant maakt, is het hefboom effect. Waardoor schaling mogelijk wordt.

Klopt, tegelijkertijd zit je met verhuur ook vast aan risico's. Het risico op een huurder die het huis sloopt voor een wietkwekerij, het risico op een flinke investering ivm de energie transitie, risico op leegstand, risico op belasting veranderingen, etc. Net als aandelen is verhuur ook een risico, zeker omdat het tegenwoordig ook op het lijstje staat van onze overheid. Denk alleen al aan hogere overdrachtsbelasting...

[Part]

MagniArtistique schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:25:
Dag mede (aspirant) FO-ers,

Ik ben bij toeval in de positie gekomen dat ik een erg mooi en recent opgeknapt appartement kan overnemen van een bekende voordat deze op de markt komt, ik overweeg dit te doen om het appartement te verhuren.
....

Dit verhaal heb ik nu al meerdere malen gehoord van mensen uit de directe omgeving.
Echter liep het in alle gevallen anders af. Verkoper gaat toch met een makelaar praten. Woning is aanzienlijk meer waard dan verwacht en gaat de vrije markt op.

Gewoon proberen misschien heb je geluk maar de huid van de beer niet verkopen voor hij geschoten is.

[RemcoDelft]

Als je dan toch wilt speculeren met geleend geld, waarom stop je die 185.000 euro niet in een VWRL etf? Het scheelt je 8% overdrachtsbelasting, je hebt er geen omkijken naar, en je kan er net zo goed winst of verlies mee maken.

[Transportman]

Eerst zelf nadenken of je dit echt wilt, want verhuur betekent dat mensen voor bijna ieder wissewasje bij jou kunnen gaan komen, of het nou voor de VvE is of niet, ze gaan eerst bij jou komen en jij moet met de VvE schakelen als het onder de VvE valt. Dus dat gaat tijd kosten en als je geen netwerk hebt met handige mannetjes die goedkoop en snel klussen op kunnen pakken ook nog eens vrij prijzig zijn.

Daarna controleren of er geen zelfbewoningsplicht is (vanuit VvE of gemeente) en dan gaan rekenen, wat kost het per maand/jaar/X jaar, hoeveel levert het ongeveer op in die tijd en is dat de moeite waard? Wat zijn de risico's (huurders die continu moeilijk doen, woning die mooier verkocht wordt dan dat die werkelijk is, de energietransitie, VvE die financieel er niet zo goed voor staat, overheid die de duimschroeven aandraait op particuliere verhuur) en hoe kan je die afdekken? Bedenk ook, dat als je de verhuur in gaat, je daar voor langere termijn aan vast zit, want huurders hebben best goede bescherming. Dus als jij na 2 jaar bedenkt, het is toch niets, kan je er niet zomaar uitstappen.

[aljooge]

badboyqxy schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 13:03:
@aljooge jij gaat hierboven wel vanuit dat je altijd maar winst haalt op de beurs, ook dat is vaak niet zo. Sterker nog de meeste consumenten die naar de beurs gaan verliezen juist geld.(afgelopen jaar/jaren zat de beurs omhoog, dit gaat waarschijnlijk op den duur ook wel weer dan tijdelijk omlaag)

Daarnaast wat verhuur voornamelijk interessant maakt, is het hefboom effect. Waardoor schaling mogelijk wordt.

op termijn maak je winst. Zelfs als je aandelen had gekocht op het hoogtepunt van de dotcom bubbel in 2000 had je rendement, mits je uiteraard goed had gespreid.

[cadsite]

Ik ken een aantal mensen die zich hier in geworpen hebben.
Telkens hoor ik ongeveer hetzelfde verhaal.

Je moet zonder problemen kosten kunnen maken (herstellingen komen altijd ongelegen), en je moet er mee om kunnen gaan dat er een aantal maanden huurachterstand komt.

Verschillende verhuurders vertelden me, los van elkaar, dat het pas interessant en relatief veilig is als je minstens 6 eigendommen kan verhuren. Dan mag je uitgaan dat je altijd 5 huurgelden ontvangt en die zesde moet je quasi als 'verloren' beschouwen.

Verhuren is niet altijd een feest om het zacht uit te drukken.

[Mastergo]

Mijn idee is altijd: aflossen hypotheek is uiteindelijk het minst risicovol.

Aandelen: je kan winst maken maar ook alles verliezen als je echt pech hebt.

Hypotheek aflossen: minst risicovol. Ook al heb je een lage rente.
Wij hadden voor ons nieuwbouwhuis een hypotheek van 200.000 in april 2018 afgesloten ook tegen 2,7%.
Hadden 102K uit eigen spaargeld ingelegd. ( huis was 302k )
We hadden verwacht 75k uit te geven aan verbouw dat we uit spaargeld zouden financieren. Dit is uiteindelijk 35k geworden. We hebben wel echt alles zelf gedaan op het tegelzetten van de badkamer na.
Die 40k hebben we afgelost. Inmiddels staat er nog 146k aan hypotheek open. We verwachten deze binnen 7 jaar afgelost te hebben als we jaarlijks 10% blijven aflossen.

Ofwel geen vaste lasten meer. Geen ruim 800 euro die we voor nog 20 jaar hoeven te betalen.
We hadden ook een 2e huis/appartement kunnen kopen voor de verhuur maar de ellende die je ermee kan hebben. En je houd nooit 800 euro daarvan over.


En tja je kan het geld investeren met het idee 5% rendement te maken. Maar dit kan ook tegenvallen of zelfs alles verliezen.
Wij kiezen voor deze veilige manier. Hebben geen kinderwens dus maakt deze keuze ook wel makkelijker want dan was de situatie anders. Alleen nu maar hopen dat ze geld in stenen niet ook nog eens gaan belasten.
Vind wel vreemd dat ze woningen voor verhuur 8% overdrachtsbelasting laten betalen maar uiteindelijk de huurinkomen weer niet belasten. En dat met de schaarste op deze woningmarkt.

[ Voor 7% gewijzigd door Mastergo op 24-07-2021 17:44 ]

[Richh]

<knip>

[ Voor 98% gewijzigd door Ardana op 25-07-2021 14:15 ]

[Richh]

<knip>

Edit, ik lees de modbreak nu, ik zal me verder inhouden
Je hebt hem gelezen en haalt dan niet even je off-topic post weg, maar zorgt voor meer werk. Heel fijn.
Verder is het prima mogelijk en of het verstandig is, is volledig afhankelijk van je eigen economische verwachtingen op middellange termijn. Daar zal iedereen anders tegenaan kijken.

[ Voor 73% gewijzigd door Ardana op 25-07-2021 14:17 ]

[cadsite]

Hoe vaak moet ik nog waarschuwen?

[ Voor 90% gewijzigd door Ardana op 25-07-2021 14:18 ]

[Anoniem: 472287]

<knip>
Behalve dat je vergelijking de plank finaal mis slaat is er al een modbreak geweest die je vraagt dit onderwerp te laten voor wat het is. Ik wil je vriendelijk verzoeken dit soort reacties niet te plaatsen, dat is off-topic en wannabe-mod-gedrag. Dien liever een Topic Report in.

Je zit er in ieder geval 2 keer naast. Wel consequent.

[ Voor 50% gewijzigd door Ardana op 25-07-2021 14:20 ]

[Honesty]

<knip> SVP niet reageren op een off-topic post. De modbreaks zijn duidelijk genoeg.
De verhuurder zoals TS loopt ook veel risico, als je goed leest in mijn eerdere reactie zelfs te veel.
waardevermindering
rente
onderhoud
risico

[ Voor 75% gewijzigd door Ardana op 25-07-2021 14:21 ]

[Sissors]

Het is natuurlijk voor de huurmarkt mooi als er wat meer aanbod komt. Beetje apart dat zoveel Tweakers vinden dat als je bijvoorbeeld van HBO af komt je direct moet kopen.

Maar goed, ik zou wel heel goed bekijken wat het oplevert. Als de woningmarkt door stijgt kan dat interessant zijn, maar de huurinkomsten zelf zijn vaak niet bijster veel. Ideaal gezien natuurlijk stabiele inkomsten, tegelijk wel hoog risico met één woning.

Zelf zou ik er iig niet aan beginnen. Het potentiële gedoe wat je kan krijgen zou voor mij niet in verhouding staan tot de inkomsten. Historisch gezien is de handel in een etf gooien veel makkelijker geweest.

[cadsite]

Anoniem: 472287 schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 19:17:
[...]


Wat wil je met deze opmerking bereiken?

Behalve dat je vergelijking de plank finaal mis slaat is er al een modbreak geweest die je vraagt dit onderwerp te laten voor wat het is.

Je zit er in ieder geval 2 keer naast. Wel consequent.

Mij gaat het er gewoon over dat ik de kriebels krijg van al die moraliserende reply's.

Precies of een appartement kopen en verhuren een misdaad is.

Mensen willen vooruit gaan en draai het of keer het hoe je wilt, dat gaat altijd op iemands rug.

[Anoniem: 472287]

cadsite schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 19:28:
[...]

Mij gaat het er gewoon over dat ik de kriebels krijg van al die moraliserende reply's.

Precies of een appartement kopen en verhuren een misdaad is.

Mensen willen vooruit gaan en draai het of keer het hoe je wilt, dat gaat altijd op iemands rug.

En daarom bracht ik het enkel onder de aandacht. Er zijn zat maatschappelijke problemen enkel doordat mensen niet op de hoogte zijn.

Dat je dat als een moraliserende reply ziet is je eigen opvatting.

[thof]

Een ander punt om misschien rekening mee te houden, is de puntentelling voor sociale huur. Ik heb begrepen dat als je de woning aanbiedt in de vrije sector, je alsnog in de sociale huur categorie kan terecht komen als je qua punten niet voldoet en de huurder binnen een half jaar bezwaar aantekent bij de huurcommissie. Kan dus impact hebben op het gehele financiële plaatje.

Edit: Even voor je opgezocht bij de Huurcommisie:

Als u de huur bij een nieuw contract wilt laten beoordelen
Als u korter dan een halfjaar een woning huurt, kunt u ons vragen om de aanvangshuur te beoordelen. Als blijkt dat de huur eigenlijk lager moet zijn dan de zogenoemde liberalisatiegrens, dan verlagen wij de huur. Voor 2021 is die grens
€ 752,33. Blijft de huurprijs daarboven, dan mogen wij geen uitspraak doen. Meer informatie over Huurprijs bij een nieuw contract.

Bron: https://www.huurcommissie...-in-de-vrije-sector#c1152

[ Voor 48% gewijzigd door thof op 24-07-2021 23:02 ]

[Ardana]

Modbreak:

2e modbreak blijkt nodig te zijn. Moraliserende verhalen (beide kanten op) over de woningmarkt en deze actie moeten achterwege blijven.

[Oon]

Om het heel simpel te houden:

1. Doen of niet in mijn situatie en de huidige markt?
Financieel gezien een goede zet, houd er wel rekening mee dat er flink wat kosten aan verhuren hangen, van onderhoud (ineens midden in de nacht begint de WC te lekken, in je eigen huis zou je daar bij wijze van spreken een sok in stoppen en van de week een keer langs de bouwmarkt rijden, maar als verhuurder moet je zorgen dat er de volgende ochtend een loodgieter staat)
2. Hoe vlieg je zoiets aan? Eerst bij de bank? Of eerst met de VVE gaan praten?
Als je er vanuit gaat dat je het financieel rond krijgt, zou ik eerst met de VVE gaan praten. Als het niet mag en er geen andere huurappartementen zijn (en geen maximaal percentage huurwoningen opgenomen in de VVE voorwaarden, dus geen argument om goedkeuring af te kunnen dwingen) dan kun je daar niks tegen. Dan kun je het alsnog kopen en weer met winst verkopen, maar dat is een heel ander iets.
3. Overwaarde gebruiken of juist een verhuurhypotheek nemen? Of juist een mix?
Ik zou persoonlijk voor overwaarde of een mix gaan. Verhuurhypotheek heeft ook weer haken en ogen, van wat ik gelezen heb zou je eigen hypotheek ophogen wel eens voordeliger kunnen zijn.
Maar voor dit stukje moet je toch echt even met een onafhankelijke hypotheekadviseur gaan praten. Mocht je daar een paarhonderd euro aan kwijt zijn, dan is dat alsnog heel makkelijk de moeite waard.

[FreakNL]

Mastergo schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 17:41:
Mijn idee is altijd: aflossen hypotheek is uiteindelijk het minst risicovol.


Hypotheek aflossen: minst risicovol. Ook al heb je een lage rente.


Ofwel geen vaste lasten meer. Geen ruim 800 euro die we voor nog 20 jaar hoeven te betalen.
We hadden ook een 2e huis/appartement kunnen kopen voor de verhuur maar de ellende die je ermee kan hebben. En je houd nooit 800 euro daarvan over

Er zit zeker rendement in het (extra) aflossen van hypotheek. Maar in de door jou genoemde getallen is dat zeker geen 800/maand.

Je moet eigenlijk alleen kijken naar de rente die je bespaart. En daar moet je het HRA verlies nog afhalen.

Extra aflossen is helemaal niet zo interessant, zeker niet bij een lage rente. Hooguit om onder de grens van VRH te blijven, maar zelfs dan is het peanuts..

Ik betaal die 200k aflossing liever in 2044 dan nu, met de inflatie die eraan komt…

[n4m3l355]

Ik ben zelf een kleine verhuurder (12 wooneenheden oa).

De eerste vraag die je je moet stellen, wat houd je hier nou eigenlijk aan over realistisch gezien? Het is een appartement, wellicht zijn er nog meer appartementen te huur cq worden verhuurd in hetzelfde blok of in de nabije omgeving, wat is de huurprijs daar?

Het heeft uiteindelijk pas zin als je daadwerkelijk een rendement hierop kunt maken, en op dit moment is dit eigenlijk heel moeilijk omdat de verkoop prijzen onevenredig hoog staan. Daarnaast koop je een appartement dat origineel geen verhuur object was, dus de investering / rendement zal waarschijnlijk snel krom lopen.

Daarnaast of je kunt verhuren, vraag dit na aan de voorzitter (kijk ook tegelijk of er al eenheden zijn, ze zullen niet altijd de waarheid vertellen).

Qua hypotheek is dit heel specifiek en dien je dit met de bank te bespreken. Geen enkele bank gaat jou 106% geven tenzij de overwaarde dermate hoog is dat dit dekkend zou kunnen zijn. Maar dat is nog steeds een moeilijk verhaal.

Dan blijft nog de vraag, wil je dit uberhaubt aangaan. Ja het is populair om hierover te praten, maar je gaat een langdurig risico aan met een enkele eenheid. Wat als jou eerste huurder niet betaald? Ik heb dit zelf meermaals meegemaakt, zelfs met oud klasgenootjes waarvan ik dacht dat ze wel nette huurders zouden zijn. Maar kun je dit risico dragen? Wat als je 6 maanden geen huur krijgt, wat als het pand afbrand, wat als de boel wordt afgebroken. Dit kan allemaal zomaar gebeuren, dit is niet iets wat enkel bij goedkope eenheden voorkomt, dit komt overal voor. Heb je daarnaast zin in het gezeur met VvE's (ik heb er een aantal het is een gedoe), heb je zin in het gezeur met huurders, sommige zijn leuk, andere denken dat ze een prins zijn, hoe ga je om met onderhoud (uitbesteden vreet jou rendement heel snel op).

Uiteindelijk zoals ik al aangaf het is populair om hierover te praten, ik denk dat niet veel mensen realiseren dat hier toch best wel wat werk aan kan zitten. En dat het niet geheel zonder risico is.

[Barcht]

Let op:
Moraliserende reacties (aan beide kanten) en bespreken van de woningmarkt moeten hier achterwege blijven.

[ Voor 81% gewijzigd door Outerspace op 25-07-2021 12:05 ]

[Transportman]

thof schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 22:36:
Een ander punt om misschien rekening mee te houden, is de puntentelling voor sociale huur. Ik heb begrepen dat als je de woning aanbiedt in de vrije sector, je alsnog in de sociale huur categorie kan terecht komen als je qua punten niet voldoet en de huurder binnen een half jaar bezwaar aantekent bij de huurcommissie. Kan dus impact hebben op het gehele financiële plaatje.

Edit: Even voor je opgezocht bij de Huurcommisie:

[...]

Bron: https://www.huurcommissie...-in-de-vrije-sector#c1152

En het gaat niet alleen om of het appartement nu voldoende punten heeft, maar ook of dat zo blijft in de toekomst. Wat wel en niet meetelt voor de punten en hoe zwaar het meetelt verandert regelmatig, en er zijn partijen die die liberalisatiegrens willen verhogen/afschaffen. Dat is toch een risico voor TS, zeker als de woning maar net boven de liberalisatiegrens valt.

[Mastergo]

FreakNL schreef op zondag 25 juli 2021 @ 00:08:
[...]


Er zit zeker rendement in het (extra) aflossen van hypotheek. Maar in de door jou genoemde getallen is dat zeker geen 800/maand.

Je moet eigenlijk alleen kijken naar de rente die je bespaart. En daar moet je het HRA verlies nog afhalen.

Extra aflossen is helemaal niet zo interessant, zeker niet bij een lage rente. Hooguit om onder de grens van VRH te blijven, maar zelfs dan is het peanuts..

Ik betaal die 200k aflossing liever in 2044 dan nu, met de inflatie die eraan komt…

Dat is waar de vhr moet je eraf halen maar dat is niet zoveel bij een lage rente.
Maar elke euro die je nu aflost hoef je later niet meer te betalen. Ofwel stel dat we over 7 jaar hypotheekvrij zijn dan kunnen we het ons veroorloven nog minder te gaan werken ( werken nu beide 32 uur ) en op ons 60e is het idee helemaal te stoppen.
Maargoed alles kan veranderen je hoeft maar ziek te worden of wat dan ook en de situatie is anders.

[CyberMania]

n4m3l355 schreef op zondag 25 juli 2021 @ 10:03:
Ik ben zelf een kleine verhuurder (12 wooneenheden oa).

De eerste vraag die je je moet stellen, wat houd je hier nou eigenlijk aan over realistisch gezien? Het is een appartement, wellicht zijn er nog meer appartementen te huur cq worden verhuurd in hetzelfde blok of in de nabije omgeving, wat is de huurprijs daar?

Het heeft uiteindelijk pas zin als je daadwerkelijk een rendement hierop kunt maken, en op dit moment is dit eigenlijk heel moeilijk omdat de verkoop prijzen onevenredig hoog staan. Daarnaast koop je een appartement dat origineel geen verhuur object was, dus de investering / rendement zal waarschijnlijk snel krom lopen.

Daarnaast of je kunt verhuren, vraag dit na aan de voorzitter (kijk ook tegelijk of er al eenheden zijn, ze zullen niet altijd de waarheid vertellen).

Qua hypotheek is dit heel specifiek en dien je dit met de bank te bespreken. Geen enkele bank gaat jou 106% geven tenzij de overwaarde dermate hoog is dat dit dekkend zou kunnen zijn. Maar dat is nog steeds een moeilijk verhaal.

Dan blijft nog de vraag, wil je dit uberhaubt aangaan. Ja het is populair om hierover te praten, maar je gaat een langdurig risico aan met een enkele eenheid. Wat als jou eerste huurder niet betaald? Ik heb dit zelf meermaals meegemaakt, zelfs met oud klasgenootjes waarvan ik dacht dat ze wel nette huurders zouden zijn. Maar kun je dit risico dragen? Wat als je 6 maanden geen huur krijgt, wat als het pand afbrand, wat als de boel wordt afgebroken. Dit kan allemaal zomaar gebeuren, dit is niet iets wat enkel bij goedkope eenheden voorkomt, dit komt overal voor. Heb je daarnaast zin in het gezeur met VvE's (ik heb er een aantal het is een gedoe), heb je zin in het gezeur met huurders, sommige zijn leuk, andere denken dat ze een prins zijn, hoe ga je om met onderhoud (uitbesteden vreet jou rendement heel snel op).

Uiteindelijk zoals ik al aangaf het is populair om hierover te praten, ik denk dat niet veel mensen realiseren dat hier toch best wel wat werk aan kan zitten. En dat het niet geheel zonder risico is.

toon volledige bericht

Inderdaad je kan beter een huis dat afgelost is gaan verhuren dan een (hoge) hypotheek hiervoor afsluiten en alle extra kosten en risico’s daarbij nemen. Je leent veel geld met beperkt rendement. Wellicht kun je doelen ook op andere manieren bereiken.

[fsfikke]

Het klinkt alsof je je er nog niet heel serieus in verdiept hebt (geldt ook voor de meeste reageerders ). Spit dit topic eerst een door voor een hoop info: Vastgoed als investering

[ Voor 11% gewijzigd door fsfikke op 25-07-2021 13:42 ]

[FreakNL]

Mastergo schreef op zondag 25 juli 2021 @ 12:55:
[...]


Dat is waar de vhr moet je eraf halen maar dat is niet zoveel bij een lage rente.
Maar elke euro die je nu aflost hoef je later niet meer te betalen. Ofwel stel dat we over 7 jaar hypotheekvrij zijn dan kunnen we het ons veroorloven nog minder te gaan werken ( werken nu beide 32 uur ) en op ons 60e is het idee helemaal te stoppen.
Maargoed alles kan veranderen je hoeft maar ziek te worden of wat dan ook en de situatie is anders.

Ik los die euro (of 100k euro's) liever in 2044 af dan nu.. Want die euro is nu veel meer waard dan in 2044..

Het enige wat je "wint" met extra aflossen is de rente die je bespaart.. Het gedeelte wat je aflost is an sich GEEN besparing..

[ColeJ]

Wat wordt er toch een hoop onzin geschreven, ga verder geen namen noemen.

Financiering:
Ga bijvoorbeeld naar NN, daar kun je een vastgoed hypotheek afsluiten waarbij de rente vaak 1%punt hoger is dan een reguliere hypotheek.

VVE:
In de basis mag je altijd verhuren, daar hoef je je dus in principe geen zorgen over te maken met uitzondering van kamerverhuur en/of AirBnB praktijken.

Rendement:
Vaak wordt het vergelijk gemaakt met ETF's en tonen mensen aan dat deze veel beter renderen. Wat bijna altijd wordt vergeten is dat in de ETF koers ook de waardestijging/daling van het object is verwerkt. Zie de huurinkomsten als een soort dividend uitkering en de waardestijging/daling als een koers winst/verlies, dan kom je al een eind verder. Neem je de som van je waardestijging en de huurinkomsten zul je zien dat het rendement waarschijnlijk hoger is dan de genoemde ETF. Daarnaast kun je bij fysiek vastgoed natuurlijk gebruik maken van een financiering (lees: hefboomeffect).

Het allermooiste is natuurlijk nog hoe een verhuurde woning in box 3 wordt gewaardeerd, je betaald bijna geen belasting in vergelijking met normale aandelen/ETF's

Onderhoud
Het onderhoud is natuurlijk een belangrijk punt. Omdat je een maandelijkse VVE bijdrage betaald is het onderhoud aan de buitenkant vaak redelijk geregeld. Natuurlijk zul je aan de binnenkant ook onderhoud moeten plegen. Als je zelf een beetje handig bent zit daar je winst, als je alles uit gaat besteden vraag ik me af of het momenteel zinvol is. Je zult in de toekomst een keuken, badkamer moeten gaan verbouwen/vervangen.

Huurders
In welke regio zit je? Ik ben een voorstander aan verhuren aan expats omdat die vaak na 1-2 jaar weer weg gaan. Je kunt ook een bureau/makelaar inschakelen om zo aan huurders te komen. Je kunt nog zoveel uitzoeken maar met huurders kun je geluk of pech hebben.

[MacIsCool]

CH4OS schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 10:51:
[...]
Bij mijn vve is wel degelijk toestemming voor onderhuur verplicht. Kans is groot dat het dus wél nodig is.

Onderhuur is als een huurder het weer verhuurt, dat is vaak niet toegestaan.

Verhuur is moeilijk tegen te gaan, tenzij de gemeente een zelfbewoningsverplichting heeft bij koop van een woning. Zodra iemand anders een appartement verhuurt, heb je alleen een meldingsplicht bij de VVE. Verbieden mag niet meer, want dan is er willekeur. de 1 mag wel verhuren, de ander niet.

[CH4OS]

MacIsCool schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 11:39:
Onderhuur is als een huurder het weer verhuurt, dat is vaak niet toegestaan.

Dat ligt dus geheel aan de VVE, bij ons mag je niet zomaar onderverhuren, maar alleen met toestemming vanuit de VVE. Er worden dan namelijk extra checks e.d. gedaan, waarna de toestemming al dan niet wordt verleend.

[ColeJ]

CH4OS schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 11:45:
[...]
Dat ligt dus geheel aan de VVE, bij ons mag je niet zomaar onderverhuren, maar alleen met toestemming vanuit de VVE. Er worden dan namelijk extra checks e.d. gedaan, waarna de toestemming al dan niet wordt verleend.

Dat is wat Maclscool zegt, onderverhuur vaak niet maar normale verhuur wel. Een VVE kan dit niet verbieden.

Over zelfbewoningsplicht, dit is alleen het geval bij nieuwbouw woningen/appartementen. Als je een bestaande bouw koopt zal er geen zelfbewoningsplicht op zitten.

[Anoniem: 567735]

ColeJ schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 10:56:
Wat wordt er toch een hoop onzin geschreven, ga verder geen namen noemen.

Waarvan akte!

ColeJ schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 10:56:
Rendement:
Vaak wordt het vergelijk gemaakt met ETF's en tonen mensen aan dat deze veel beter renderen. Wat bijna altijd wordt vergeten is dat in de ETF koers ook de waardestijging/daling van het object is verwerkt. Zie de huurinkomsten als een soort dividend uitkering en de waardestijging/daling als een koers winst/verlies, dan kom je al een eind verder. Neem je de som van je waardestijging en de huurinkomsten zul je zien dat het rendement waarschijnlijk hoger is dan de genoemde ETF. Daarnaast kun je bij fysiek vastgoed natuurlijk gebruik maken van een financiering (lees: hefboomeffect).

Het allermooiste is natuurlijk nog hoe een verhuurde woning in box 3 wordt gewaardeerd, je betaald bijna geen belasting in vergelijking met normale aandelen/ETF's

Het punt op waardevermeerdering van het pand (althans de kans daarop) geef ik je, maar het verschil in belastingdruk zie ik niet echt, misschien kun je nog wat uitwijden. Mogelijk zie ik iets over het hoofd.

Verder heb je bij aandelen één heel groot voordeel hebt: je kunt op elk gewenst moment je investering -desnoods in gedeeltes- liquideren. Dat is bij een investering in onroerend goed vaak veel minder makkelijk mogelijk.

ColeJ schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 10:56:
In welke regio zit je? Ik ben een voorstander aan verhuren aan expats omdat die vaak na 1-2 jaar weer weg gaan.

Dat is reeds gemeld: in het Oosten des Lands.

[CH4OS]

ColeJ schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 11:47:
Dat is wat Maclscool zegt, onderverhuur vaak niet maar normale verhuur wel. Een VVE kan dit niet verbieden.

Volgens mij is het zo, dat als ik mijn appartement ga verhuren, dat het dan ook onderverhuurt is? Maar ik kan hier naast zitten.

Over zelfbewoningsplicht, dit is alleen het geval bij nieuwbouw woningen/appartementen. Als je een bestaande bouw koopt zal er geen zelfbewoningsplicht op zitten.

Zeldbewoningsplicht heb ik ook gehad, maar was volgens mij ook vanuit de hypotheek, periode was twee jaar.

[Anoniem: 677216]

Anoniem: 567735 schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 11:51:
Het punt op waardevermeerdering van het pand (althans de kans daarop) geef ik je, maar het verschil in belastingdruk zie ik niet echt, misschien kun je nog wat uitwijden. Mogelijk zie ik iets over het hoofd.

Een verhuurde woning in Box 3 wordt lager gewaardeerd omdat de huurdersrechten potentieel een negatief effect op de waarde hebben (of dit in de praktijk echt zo is ligt er natuurlijk maar net aan wat voor huurcontracten je aangaat).
De waarde voor Box 3 is de WOZ waarde (eerste winst al te pakken), en daar dan een percentage van afhankelijk van de hoogte van de huur (dus de Box 3 waarde neemt nog verder af). Zie hier en hier.

Een appartement met een huidige marktwaarde van 300k heeft misschien een WOZ van 225k en wordt dus in Box 3 gewaardeerd tussen de 101k en 191k. In een dalende woningmarkt is de WOZ misschien relatief hoog, maar dan heb je nog steeds een dempend effect.

[ColeJ]

Anoniem: 567735 schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 11:51:

Het punt op waardevermeerdering van het pand (althans de kans daarop) geef ik je, maar het verschil in belastingdruk zie ik niet echt, misschien kun je nog wat uitwijden. Mogelijk zie ik iets over het hoofd.

Het verschil in belastingdruk is juist waarom vastgoed zo aantrekkelijk is. Simpel voorbeeld zonder de vrijgestelde som/drempel:

Als jij voor EUR 300K in aandelen/ETF's hebt zitten dan moet je over 300K VRH gaan betalen.

Als jij een pand koopt voor EUR 300K dan gaat deze voor WOZ waarde box 3 in, zeg EUR 250K. Vervolgens ga je het verhuren waardoor er weer een afslag op de WOZ waarde wordt genomen, nu gaat het ineens voor EUR 200K box 3 in. Ieder jaar ga je uiteraard vrolijk in bezwaar tegen de WOZ waarde omdat dat dus rechtstreeks VRH bespaard. Vervolgens heb je nog een financiering op het pand welke je nog van die 200K mag afhalen. Hoeveel blijft er over in box 3? Vrij weinig

Met dit in je achterhoofd was het zelfs zinvol geweest om 2 jaar geleden een pand te kopen en deze gewoon leeg te laten staan. Had je geen huurders risico gehad, weinig VRH betaald en ook nog eens stijging van de waarde gehad. Het is ook niet zo gek dat de huizenprijzen zo hoog zijn

[ Voor 12% gewijzigd door ColeJ op 29-07-2021 12:08 ]

[TheFes]

CH4OS schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 11:51:
[...]
Volgens mij is het zo, dat als ik mijn appartement ga verhuren, dat het dan ook onderverhuurt is? Maar ik kan hier naast zitten.

Onderverhuur is dat je een woning huurt, en dan weer verhuurt.
Als eigenaar van de woning kun je dus niet onderverhuren. Jouw eventuele huurder zou theoretisch gezien wel kunnen onderverhuren.

[Anoniem: 567735]

ColeJ schreef op donderdag 29 juli 2021 @ 12:02:
[...]
Ieder jaar ga je uiteraard vrolijk in bezwaar tegen de WOZ waarde omdat dat dus rechtstreeks VRH bespaard. Vervolgens heb je nog een financiering op het pand welke je nog van die 200K mag afhalen. Hoeveel blijft er over in box 3? Vrij weinig

OK, bedankt voor je uitleg. Niks voor mij, maar mazzeltov aan diegenen voor wie dit een mooie oplossing is.

[Rizzi]

MagniArtistique schreef op zaterdag 24 juli 2021 @ 09:25:
[...]
Concreet ben ik even op zoek naar mensen met ervaring in deze die mij kunnen voorzien van tips:
1. Doen of niet in mijn situatie en de huidige markt?
2. Hoe vlieg je zoiets aan? Eerst bij de bank? Of eerst met de VVE gaan praten?
3. Overwaarde gebruiken of juist een verhuurhypotheek nemen? Of juist een mix?

1. Hoe denk je er rendement uit te halen? Wil je het alleen doen om je pensioen mee aan te vullen? Of zijn er andere financiële motieven?
2. Er zijn VVE's die niet op (meer) huurders zitten te wachten, hou daar rekening mee.
3. Neem een goede financieel (hypotheek)adviseur in de hand. Daar zou ik meer op vertrouwen dan op GoT-adviezen.