Bezwaar tegen wijzigen bestemmingsplan.

[Ankona]

Sport_Life schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:27:
[...]

Nee hoor, grond wordt verkocht aan in principe de hoogste bieder.

Nee, niet dus. De gemeente heeft het recht om de eigenaar te verplichten het aan de gemeente te koop aan te bieden (volgens door de gemeente bepaalde voorwaarden.) Dat hebben ze hier dus ook gedaan. Gaat de eigenaar niet vrijwillig aanbieden dan wordt er een onteigeningsprocedure opgestart.

[celshof]

Gezien een heleboel boeren hun grasland inrichten als groen asfalt, vraag ik me af of je de natuurroute in kunt gaan. Best kans dat een nieuwe woonwijk 'groener' is dan het weiland dat er nu ligt.
En dan een marktconforme prijs voor het weiland plus een subsidie om je boerderij wat af te bouwen en we hoeven met de betreffende boer ook geen medelijden meer te hebben.

Ennuh, waar moeten al die kinderen van dorpsbewoners gaan wonen? Die willen vaak helemaal niet weg uit hun dorp, maar hebben dat al noodgedwongen gedaan. Zie dit voorbeeld van Vragender bijvoorbeeld: https://www.gelderlander....logische-resten~a6e4d53a/. Over noaberschap gesproken zeg.

En wat betreft bestemmingsplannen ed.: wijken met 2-onder-1 kap en vrijstaand zijn best vaak ruim. Wees constructief en kijk of er een plantsoen aan jullie tuinen kan worden aangelegd, of dat de nieuwe bewoners hun achterkant richting jullie krijgen, zodat de huizen een flink end van jullie tuin af komen.

[Sport_Life]

Ankona schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:29:
[...]

Nee, niet dus. De gemeente heeft het recht om de eigenaar te verplichten het aan de gemeente te koop aan te bieden (volgens door de gemeente bepaalde voorwaarden.) Dat hebben ze hier dus ook gedaan. Gaat de eigenaar niet vrijwillig aanbieden dan wordt er een onteigeningsprocedure opgestart.

Op basis waarvan heeft de gemeente dat recht ? De boer was eigenaar (aanname), dat kan niemand ook de gemeente niet, zomaar toe eigenen. (Verplicht verkopen onder de marktwaarde is hetzelfde in deze).
Zelfs al zou die boer het (al jaren) pachten moet de koper hem uitkopen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 10-07-2021 14:43 ]

[mevrouwKees_1]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 12:41:
[...]

Dus die voorzieningen gebruik je wel bij een ander en die ander moet ook maar even de huisvesting regelen, want jij hebt daar geen zin in. Nee, NIMBY.....

Tsja..... Daar denk ik het mijne over.

Whut ?

Ik kies heel bewust voor een woonplaats zonder voorzieningen en wat heeft dat te maken met een ander die huisvesting moet regelen ? Ik koop daar toch een huis ? Welke ander ? Ik geloof niet dat jij het helemaal snapt..

[mevrouwKees_1]

overigens is dichtstbijzijnde plaats ook een dorp , wij wonen een dik uur van "de grote stad" en daar ben ik nog iedere dag blij mee..

[mevrouwKees_1]

celshof schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:33:
Gezien een heleboel boeren hun grasland inrichten als groen asfalt, vraag ik me af of je de natuurroute in kunt gaan. Best kans dat een nieuwe woonwijk 'groener' is dan het weiland dat er nu ligt.
En dan een marktconforme prijs voor het weiland plus een subsidie om je boerderij wat af te bouwen en we hoeven met de betreffende boer ook geen medelijden meer te hebben.

Ennuh, waar moeten al die kinderen van dorpsbewoners gaan wonen? Die willen vaak helemaal niet weg uit hun dorp, maar hebben dat al noodgedwongen gedaan. Zie dit voorbeeld van Vragender bijvoorbeeld: https://www.gelderlander....logische-resten~a6e4d53a/. Over noaberschap gesproken zeg.

En wat betreft bestemmingsplannen ed.: wijken met 2-onder-1 kap en vrijstaand zijn best vaak ruim. Wees constructief en kijk of er een plantsoen aan jullie tuinen kan worden aangelegd, of dat de nieuwe bewoners hun achterkant richting jullie krijgen, zodat de huizen een flink end van jullie tuin af komen.

Dat neemt niet weg dan topicstarter het niet fijn mag vinden. Al kan ik me niet voorstellen dat die plannen out of the blue zijn.

In ons dorp hebben we twee soorten:
1 nieuwbouwwijk aan buitenzijde van dorp, daar bouwen ze van rijhuizen tot vrijstaand en

2 oude huizen die te oud zijn of te kostbaar zijn om te verbouwen die gaan plat (huurhuizen) en daar komen dus grotendeels weer huurhuizen voor terug (0 op de meter huizen) en omdat er krimp is, gaan alle losse scholen en horeca plat en komt er 1 groot gebouw (kindcentrum, sport en dorpshuis) op locaties van oude scholen, horeca en sport komen weer nieuwe huizen..

Grotendeels komen daar locale mensen op af, mensen van buitenaf komen blijkbaar niet op het idee om hier te wonen. Het is echt een boerenomgeving en dat trekt stadsmensen niet. Je kan niet zonder auto, middelbare school is uur fietsen, OV is bagger.. tja.. dat is de prijs die je betaalt voor wonen in een gehucht. Dus als je al van buiten komt (zoals wij) kies je dus bewust voor deze manier van wonen.

[bernard038]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:27:
[...]

Dat er een huis gebouwd wordt? Daar hebben we het hier over. Geen torenflat, geen mega-stal, geen discotheek.... Huizen. Ik vind het naïef om te denken dat het bouwen van al die nodige woningen (grote aantallen de komende jaren) niet op een stuk beschikbare grond in de buurt van jouw huis terecht mogen komen. Dorpen zullen hier, net als steden, gewoon naar ratio ook hun verantwoordelijkheid in moeten nemen. En dat kan dus betekenen dat er een bescheiden wijkje op een weiland gebouwd gaat worden.

Dat gebeurt hier ook gewoon. Ook op plekken waar men dat 10 jaar geleden niet verwacht had. Tijden veranderen. Gewoon de bezwaarprocedures meenemen in de plannen en de rit uitzitten. Die huizen komen er.

De bewoners van de dorpjes uit de omgeving willen ook heel graag gebruik maken van het ziekenhuis wat hier aan de andere kant van de singel ligt. Als die niet meer mee willen doen (wat niet het geval is hier, laat dat heel duidelijk zijn), waarom regelen ze dat dan zelf niet even?

En dáár lezen we de vraag anders, jij leest, "de gemeente wil huizen bouwen, wat te doen?", ik lees, "de gemeente wil .... bouwen, wat te doen?" Daar zit het verschil. Het maakt mij geen fluit uit wát er gebouwd gaat worden, maar wat de mogelijkheden van TS zijn.
Inhoudelijk blijf ik van mening dat het dorp van TS platgegooid moet worden om ruimte te maken voor een parkeerplaats voor de bewoners van de aanpalende stad. Of dat we het dorp van TS afsteken en cadeau geven aan onze oosterburen. Maar het gaat niet om mijn mening. Het gaat om de vraag van TS. En als deze beantwoord is, kan jij (of ieder ander) de informatie uit dit topic gebruiken als voeding voor bezwaar- en beroepsprocedures tegen het gemeentelijk voornemen om de ruimte tegenover jouw huis om te toveren in een tippelzone...

[Anoniem: 39993]

Sport_Life schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:38:
[...]

Op basis waarvan heeft de gemeente dat recht ? De boer was eigenaar (aanname), dat kan niemand ook de gemeente niet, zomaar toe eigenen. (Verplicht verkopen onder de marktwaarde is hetzelfde in deze).
Zelfs al zou die boer het (al jaren) pachten moet de koper hem uitkopen.


***members only***

Google Voorkeursrecht Gemeenten.

[Anoniem: 39993]

mevrouwKees_1 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:39:
[...]


Whut ?

Ik kies heel bewust voor een woonplaats zonder voorzieningen en wat heeft dat te maken met een ander die huisvesting moet regelen ? Ik koop daar toch een huis ? Welke ander ? Ik geloof niet dat jij het helemaal snapt..

Ik zie dat toch andersom denk ik.
Als jij iets (niet) wil met bepaalde grond, dan koop je die grond maar. Onteigening is echt een laatste middel. Als er andere grond beschikbaar is, gaan ze dat er niet even 1-2-3 doorheen duwen. Dan is het de gemeente die met een bizar goed verhaal moet komen.

Maar dat moet je dan wel doen, voor de gemeente haar troeven gaat inzetten. Zodra ze de Voorkeursrecht Gemeenten route inslaan, ben je te laat.

[ Voor 34% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 10-07-2021 15:02 ]

[Sport_Life]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:56:
[...]

Ik zie dat toch andersom denk ik.
Als jij iets (niet) wil met bepaalde grond, dan koop je die grond maar. Onteigening is echt een laatste middel. Als er andere grond beschikbaar is, gaan ze dat er niet even 1-2-3 doorheen duwen. Dan is het de gemeente die met een bizar goed verhaal moet komen.

Maar dat moet je dan wel doen, voor de gemeente haar troeven gaat inzetten. Zodra ze de Voorkeursrecht Gemeenten route inslaan, ben je te laat.

Dan moet dat recht wel ooit gevestigd zijn op die specifieke grond (in overeenstemming met de eigenaar), in theorie zou het kunnen, in de praktijk zijn veel boeren generaties lang eigenaar van de grond of het wordt geruild/gekocht met de rechten die erop zitten.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 10-07-2021 15:11 ]

[Erapaz]

Icephase schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:12:
Zullen we trouwens ajb ophouden met net doen alsof álle ambtenaren, wethouders en raadsleden corrupte graaiers zijn die alleen maar bezig zijn met zelfverrijking? Ik neem toch aan dat we allemaal weten dat dit hooguit zéér sporadisch voor komt en als het bekend wordt, keihard wordt afgestraft.

Winsten van gemeentes op gronden gaan via het rekeningresultaat de reserves in maar met alle kosten die gemeentes de laatste jaren op het gebied van o.a. het sociaal domein hebben is er nauwelijks meer sprake van winst. En ook al zit ‘de grote boze gemeente’ in een grotere kern of stad in de buurt, als je bijstand, wmo of jeugdhulp nodig hebt krijg je dat gewoon. Ook die kleine gehuchtjes. Dat zijn namelijk gewoon wettelijke taken en zijn voor alle inwoners van de gemeente gelijk.

Sorry voor de off-topic reactie, maar wilde dit als ambtenaar tóch even kwijt…

Je hoeft de nationale politiek er maar bij te pakken om te zien dat dit niet waar is. Dealtjes, vriendjespolitiek en achterkamer geregel is schering en inslag. Er komt daarover nu bizar veel boven water en dat is slechts het topje. Wat zal er dan nog meer spelen op gemeente niveau? Het zit helaas in de aard van het politiek beestje, je mag als burger best alles uit te kast trekken om je hier tegen te verzetten. Zeker als het gaat om een dorp wat dus eigenlijk niet bij de gemeente hoorde. Kun je eigenlijk niet weer onafhankelijk worden?

[Anoniem: 39993]

Sport_Life schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 15:08:
[...]

Dan moet dat recht wel ooit gevestigd zijn op die specifieke grond (in overeenstemming met de eigenaar), in theorie zou het kunnen, in de praktijk zijn veel boeren generaties lang eigenaar van de grond.

Dat is stap 1: een besluit nemen om het recht te vestigen op die grond.

[Mach]

Señor Sjon schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 10:19:
@Mach is er al een reparatie aanstaande van dat arrest? Want 1 dag voor onherroepelijk een beroep indienen als nieuwe partij kost sowieso een jaar om erna te beoordelen dat het een onzinactie is geweest. Dan kan je alle infoavonden e.d. ook wel achterwege laten als elke langskomende zeemeeuw een proces een jaar kan vertragen. En de RvS heeft het al zo druk. Goh, waarom duurt woningbouw zo lang en worden huizen zo duur...

Onbegrijpelijke uitspraak dit.

Niet dat ik weet eigenlijk. Zal eens informeren bij een collega die zich meer bezig houdt met dat soort procedureel geneuzel

[Sport_Life]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 15:11:
[...]

Dat is stap 1: een besluit nemen om het recht te vestigen op die grond.

Dat is geen recht, dat moet tweezijdig overeengekomen worden, met de eigenaar van de grond. Afaik.
En die eigenaar is niet gek natuurlijk .

Zou wel mooie boel worden als gemeentes "zomaar" recht van koop kunnen opeisen en weer doorverkopen aan ontwikkelaars (of nieuwe bewoners). Kunnen ze mooi de gaten in de budgetten mee vullen .

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 10-07-2021 16:16 ]

[mevrouwKees_1]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:56:
[...]

Ik zie dat toch andersom denk ik.
Als jij iets (niet) wil met bepaalde grond, dan koop je die grond maar. Onteigening is echt een laatste middel. Als er andere grond beschikbaar is, gaan ze dat er niet even 1-2-3 doorheen duwen. Dan is het de gemeente die met een bizar goed verhaal moet komen.

Maar dat moet je dan wel doen, voor de gemeente haar troeven gaat inzetten. Zodra ze de Voorkeursrecht Gemeenten route inslaan, ben je te laat.

Je reageert niet op mij hiermee

[bernard038]

Erapaz schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 15:09:
[...]


Je hoeft de nationale politiek er maar bij te pakken om te zien dat dit niet waar is. Dealtjes, vriendjespolitiek en achterkamer geregel is schering en inslag. Er komt daarover nu bizar veel boven water en dat is slechts het topje. Wat zal er dan nog meer spelen op gemeente niveau? Het zit helaas in de aard van het politiek beestje, je mag als burger best alles uit te kast trekken om je hier tegen te verzetten. Zeker als het gaat om een dorp wat dus eigenlijk niet bij de gemeente hoorde. Kun je eigenlijk niet weer onafhankelijk worden?

Het meer dan overgrote deel van de mensen die in overheidsdienst werken, houdt zich keurig aan de wetten en regels. Kom op, 'we' staan nog steeds in de top tien van minst corrupte landen. ( bron ). Laten we een beetje aardig zijn voor @Icephase , @Mach en hun collega's.

Ik ben ruim vijftien jaar geleden vanuit een 'halfstad' tussen Amsterdam en Utrecht verhuisd naar een provinciestad in het oosten des lands. Wat mij opviel was dat ambtenaren in dit deel van het land vaak paternalistischer zijn dan in het westen; "Nee wíj́ weten wat goed is voor de burger, dat kan de burger zelf niet bedenken", is een houding die ik regelmatig tegen ben gekomen. Dat vind ik wel zorgelijk, imho zou 'de ambtenaar' een tikje nerveus van 'de burger' moeten worden en zich niet een 'belerende' houding moeten aanmeten.

[Insert12]

Sport_Life schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:38:
[...]

Op basis waarvan heeft de gemeente dat recht ? De boer was eigenaar (aanname), dat kan niemand ook de gemeente niet, zomaar toe eigenen. (Verplicht verkopen onder de marktwaarde is hetzelfde in deze).
Zelfs al zou die boer het (al jaren) pachten moet de koper hem uitkopen.


***members only***

Hier staat nog een voorbeeldje van zo'n geval: https://www.destentor.nl/...-extra-woningen~aa91bcb6/

En ik snap erg goed dat je er niet blij mee bent als zo iets je gebeurt als achteloze bewoner. Eerst rust en groen rondom je woning en dan worden er ineens een hele hoop woningen doorgedrukt. Daar zou ik zelf ook tegen ageren.

[Erapaz]

bernard038 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 16:40:
[...]


Het meer dan overgrote deel van de mensen die in overheidsdienst werken, houdt zich keurig aan de wetten en regels. Kom op, 'we' staan nog steeds in de top tien van minst corrupte landen. ( bron ). Laten we een beetje aardig zijn voor @Icephase , @Mach en hun collega's.

Ik ben ruim vijftien jaar geleden vanuit een 'halfstad' tussen Amsterdam en Utrecht verhuisd naar een provinciestad in het oosten des lands. Wat mij opviel was dat ambtenaren in dit deel van het land vaak paternalistischer zijn dan in het westen; "Nee wíj́ weten wat goed is voor de burger, dat kan de burger zelf niet bedenken", is een houding die ik regelmatig tegen ben gekomen. Dat vind ik wel zorgelijk, imho zou 'de ambtenaar' een tikje nerveus van 'de burger' moeten worden en zich niet een 'belerende' houding moeten aanmeten.

Ik heb een vergunning aangevraagd die gewoon helemaal kloppend was volgens de regels. Tot mijn verbazing afgewezen. Via kennissen bezwaar kunnen maken, geleerd dat de persoon in kwestie wel vaker chagrijnig was en dingen afkeurde en uiteindelijk de vergunning wel gekregen.

Het is dus een grote willekeur en vriendjespolitiek werkt gewoon.

[twain4me]

Erapaz schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 17:52:
[...]


Ik heb een vergunning aangevraagd die gewoon helemaal kloppend was volgens de regels. Tot mijn verbazing afgewezen. Via kennissen bezwaar kunnen maken, geleerd dat de persoon in kwestie wel vaker chagrijnig was en dingen afkeurde en uiteindelijk de vergunning wel gekregen.

Het is dus een grote willekeur en vriendjespolitiek werkt gewoon.

Je hebt hem toch gekregen dat is dan toch juist het bewijs dat het systeem goed werkt en dit ondanks dat er een ambtenaar was die een slechte dag had en de regels express danwel perongeluk verkeerd interpeteerde.

[bernard038]

Erapaz schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 17:52:
[...]


Ik heb een vergunning aangevraagd die gewoon helemaal kloppend was volgens de regels. Tot mijn verbazing afgewezen. Via kennissen bezwaar kunnen maken, geleerd dat de persoon in kwestie wel vaker chagrijnig was en dingen afkeurde en uiteindelijk de vergunning wel gekregen.

Het is dus een grote willekeur en vriendjespolitiek werkt gewoon.

Dit is wel heel vervelend voor je geweest. Maar let op, dit is één voorbeeld van één ambtenaar. Je hebt de vergunning (uiteindelijk) wel gekregen. Dus wat @twain4me zegt, het systeem werkt, de fout is hersteld.

[Mach]

bernard038 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 16:40:
[...]


Het meer dan overgrote deel van de mensen die in overheidsdienst werken, houdt zich keurig aan de wetten en regels. Kom op, 'we' staan nog steeds in de top tien van minst corrupte landen. ( bron ). Laten we een beetje aardig zijn voor @Icephase , @Mach en hun collega's.

Ik ben ruim vijftien jaar geleden vanuit een 'halfstad' tussen Amsterdam en Utrecht verhuisd naar een provinciestad in het oosten des lands. Wat mij opviel was dat ambtenaren in dit deel van het land vaak paternalistischer zijn dan in het westen; "Nee wíj́ weten wat goed is voor de burger, dat kan de burger zelf niet bedenken", is een houding die ik regelmatig tegen ben gekomen. Dat vind ik wel zorgelijk, imho zou 'de ambtenaar' een tikje nerveus van 'de burger' moeten worden en zich niet een 'belerende' houding moeten aanmeten.

Haha. Thx Maar ik ben (al heel lang) geen ambtenaar (meer). Al zijn er best vaak mensen boos op mij.

[Erapaz]

twain4me schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 17:56:
[...]


Je hebt hem toch gekregen dat is dan toch juist het bewijs dat het systeem goed werkt en dit ondanks dat er een ambtenaar was die een slechte dag had en de regels express danwel perongeluk verkeerd interpeteerde.

Nee, ik heb hem gekregen omdat ik een ingang had, dat is een bewijs dat vriendjespolitiek werkt.

[twain4me]

Vraagje, als je een frauduleuze ingang had waarom was bezwaar dan nodig?

volgens mij ben je gewoon geholpen door mensen die je al kende, dat kan prima. vriendjes politiek is wel even iets anders. dan veranderd de uitkomst om wie jij bent, niet om of je gelijk hebt.

[bernard038]

Erapaz schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 20:19:
[...]


Nee, ik heb hem gekregen omdat ik een ingang had, dat is een bewijs dat vriendjespolitiek werkt.

Duuussss....

Maar gelukkig hield jij je rug recht, heb je zo snel mogelijk na dit incident aangifte gedaan van een ambtsmisdrijf, is de betrokken ambtenaar met pek en veren het gemeentehuis uitgejaagd en is jouw woonplaats nu weer een baken van ambtelijke integriteit. Toch....?

[_Dune_]

Sport_Life schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 14:38:
[...]
Op basis waarvan heeft de gemeente dat recht ? De boer was eigenaar (aanname), dat kan niemand ook de gemeente niet, zomaar toe eigenen. (Verplicht verkopen onder de marktwaarde is hetzelfde in deze).
Zelfs al zou die boer het (al jaren) pachten moet de koper hem uitkopen.

***members only***

Gemeenten kunnen dat inderdaad doen, hier in de omgeving heeft de gemeente een jaar of twee geleden tegen een groot gebied met veel boeren te kennen gegeven, dat deze boeren bij verkoop van grond of bedrijf de gemeente de eerste is waar zij MOETEN aankloppen. Zij mogen niet aan een ander verkopen. Sterker nog opvolging door zoon of dochter is in deze ook niet meer vanzelfsprekend. Inmiddels voeren al deze boeren al bijna anderhalf jaar hier een rechtzaak tegen.

[pizzacabonara]

markisoke schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 15:03:
[...]


Lekkere NIMBY opmerking, er is nu eenmaal een groot tekort aan huizen en die moeten ergens gebouwd worden. Verder heb je nu nog geen idee wat voor huizen hier komen, misschien is het wel een wijkje met rijtjeshuizen.

Dat is natuurlijk makkelijk praten maar als puntje bij paaltje komt is iedereen een NIMBY.

[Icephase]

_Dune_ schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 20:51:
[...]


Gemeenten kunnen dat inderdaad doen, hier in de omgeving heeft de gemeente een jaar of twee geleden tegen een groot gebied met veel boeren te kennen gegeven, dat deze boeren bij verkoop van grond of bedrijf de gemeente de eerste is waar zij MOETEN aankloppen. Zij mogen niet aan een ander verkopen. Sterker nog opvolging door zoon of dochter is in deze ook niet meer vanzelfsprekend. Inmiddels voeren al deze boeren al bijna anderhalf jaar hier een rechtzaak tegen.

Klopt. De regels zijn heel duidelijk en dat moet ook. Uiteindelijk kan onteigening gebeuren, maar dan alleen onder strikte voorwaarden als niks anders is gelukt en dan nog mag de verkopende partij er niet in inkomen en/of vermogenspositie op achteruit gaan.
Vaak wordt er grond uitgeruild.

Terug naar de casus van TS: die boer is er dus écht niet slechter van geworden, wat hij jullie ook heeft verteld.

[Anoniem: 39993]

Sport_Life schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 16:03:
[...]

Dat is geen recht, dat moet tweezijdig overeengekomen worden, met de eigenaar van de grond. Afaik.
En die eigenaar is niet gek natuurlijk .

Zou wel mooie boel worden als gemeentes "zomaar" recht van koop kunnen opeisen en weer doorverkopen aan ontwikkelaars (of nieuwe bewoners). Kunnen ze mooi de gaten in de budgetten mee vullen .

Ja, dat kunnen ze doen in dit soort gevallen. Dat kan in theorie zonder medewerking van de eigenaar. Anders heb je het over een overeengekomen recht van eerste koop. De gemeente kan dit eenzijdig bepalen. De eigenaar kan naar de rechter stappen, als hij vindt dat de gemeente dit onterecht doet en hij aan een andere partij wil verkopen. Eigenaar wordt (nog) niet gedwongen tot verkoop. De gemeente voorkomt alleen dat een ander er met de beoogde grond vandoor gaat en zoals hierboven al eens aangestipt "het uitzicht voor de neus van de gemeente wegkaapt". Volgende stap: gemeente gaat in gesprek met de eigenaar over de verkoop of ruil. Eigenaar hoeft nog steeds niet mee te werken. Eindpunt: onteigening. Het klinkt alsof in het geval van de TS er voor die laatste stap overeenstemming is bereikt tussen de gemeente en de huidige eigenaar van de grond.

Dit is een heel lang traject. En dan moet de gemeente wel een heel groot belang hebben en alles netjes volgens de regels spelen, anders vangen ze bot bij de rechter.

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 11-07-2021 09:25 ]

[Mach]

Het is een beetje off topic maar interessant om te lezen hoe beperkt soms de kennis is over ons (staats)rechtelijk systeem.

In het kader van het algemeen belang heeft de overheid meerdere wettelijke "machts" middelen om de eigendomsrechten van een particulier te beperken of over te nemen:

We hebben het dan met name over de

• Wet voorkeursrecht gemeenten,
• de Onteigeningswet,
• de Wet ruimtelijke ordening en
• verschillende gedoogplichten zoals op basis van de Waterwet.

De Wet voorkeursrecht gemeenten regelt (kort gezegd) de bevoegdheid van een gemeente om bij publiek besluit een voorkeursrecht te vestigen op een perceel grond. Dit recht houdt in dat de eigenaar van dat perceel, als hij het perceel wil verkopen, eerst naar de gemeente moet gaan om met de gemeente over prijs en overige condities te onderhandelen. Let wel: Een voorkeursrecht verplicht iemand niet om zijn perceel te verkopen, maar regelt wel wat verplichtingen ALS de eigenaar wilt verkopen. De gemeente moet goed uitleggen welk publiek belang het vestigen van een voorkeursrecht vereist en waarom dit publieke belang niet op een andere wijze gerealiseerd kan worden. Tegen het vestigen van een voorkeursrecht kan naar de rechter worden gestapt.

De Onteigeningswet biedt de overheid de mogelijkheid om (ook weer in het kader van het publieke belang bijvoorbeeld een snelweg, een woonwijk of een vliegveld) eenzijdig de eigendom van een derde over te nemen (via een Onteigeningsbesluit). Dit is uiteraard een zeer vergaande ingreep op het (absolute) eigendomsrecht en is dan ook met een zeer uitgebreid systeem van waarborgen omgeven. De Onteigeningswet is stokoud en het onteigeningsrecht is één van de weinige (bestuursrechtelijke) stelsels die voornamelijk op jurisprudentie (van de Hoge Raad) is gebaseerd. Uitgangspunt is dat de onteigende partij vermogensrechtelijk er niet op achteruit gaat. Het voert te ver om de hele procedure toe te lichten, maar trust me, kan heel lang duren

Ook de Wet ruimtelijke ordening bevat een mogelijkheid om de eigendomsrechten van een perceel in te perken, bijvoorbeeld door gebruiksmogelijkheden of bebouwingsmogelijkheden (als die nog niet zijn gerealiseerd) weg te bestemmen. Bijvoorbeeld, als je voorheen een extra bouwvlak op je perceel hebt, maar je maakt daar geen gebruik van, dan kan de gemeente dit vlak weg bestemmen. Ook hiervoor geldt (zoals in de casus van TS) dat je daartegen in hoger beroep kunt bij de RvS. De schade kan dan op basis van planschade (artikel 6.1 Wro) vergoed worden.

"Laatste" mogelijkheid die overheden, met name waterschappen, hebben, is het opleggen van een zogenaamde gedoogverplichting. Een gedoogverplichting is een door de overheid opgelegde plicht aan jou als eigenaar om een werk, kunstwerk of activiteit door of namens de overheid te gedogen c.q. te dulden. Zoals gezegd, dit komt vaak voor bij waterschappen. Een bekende gedoogplicht, is de plicht om baggerspecie te ontvangen op jouw perceel als het waterschap zijn sloten heeft gebaggerd. Sommige gedoogplichten volgen rechtstreeks uit de wet, andere vereisen een publiekrechtelijk besluit, waartegen weer bezwaar en beroep kan worden ingesteld.

Hiermee sluit ik dit zondagochtend college over de grote boze overheid. Zijn er nog vragen ?

[bernard038]

Mach schreef op zondag 11 juli 2021 @ 09:45:

(....)

Hiermee sluit ik dit zondagochtend college over de grote boze overheid. Zijn er nog vragen ?

"Ja ik!", zei de overijverige Bernard038, terwijl zijn vinger de lucht in priemde. De rest van de studenten smeten hun tas weer op tafel en zegen terug in hun banken. @Anoniem: 39993 mompelde tegen zijn buurman; "daar gaan we weer, eindeloos gezever over irrelevante details over hoe een doodsimpele vraag te interpreteren, pffffff..... "

"Maar meneer," vervolgde de fanatieke student met zijn irritante piepstemmetje, "maar wat is de volgorde van stappen die zo'n gemeente neemt? Eerst een voorkeursrecht vestigen en dan het bestemmingsplan aanpassen? En moet de gemeente dat het vestigen van een voorkeursrecht publiek maken? Want dan weet het nietsvermoedende dorpje uit uw college dat er iets goed mis is met het veldje even buiten het dorp. Enneh.... wie bepaalt de prijs van de grond? De gemeente wil natuurlijk de grond voor een appel en een ei hebben en aangezien zij de enig mogelijke koper zijn, kunnen zij de prijs bepalen, als ze maar voldoende geduld hebben. Dat is toch niet eerlijk?"

Bernard038 zweeg, met rode koontjes keek hij @Mach aan, "net een kleuter die naar Sinterklaas luistert", dacht de docent terwijl hij zijn keel schraapte...

[ Voor 56% gewijzigd door bernard038 op 11-07-2021 10:33 ]

[Ankona]

bernard038 schreef op zondag 11 juli 2021 @ 10:28:
[...]


"Ja ik!", zei de overijverige Bernard038, terwijl zijn vinger de lucht in priemde. De rest van de studenten smeten hun tas weer op tafel en zegen terug in hun banken. @Anoniem: 39993 mompelde tegen zijn buurman; "daar gaan we weer, eindeloos gezever over irrelevante details over hoe een doodsimpele vraag te interpreteren, pffffff..... "

"Maar meneer," vervolgde de fanatieke student met zijn irritante piepstemmetje, "maar wat is de volgorde van stappen die zo'n gemeente neemt? Eerst een voorkeursrecht vestigen en dan het bestemmingsplan aanpassen? En moet de gemeente dat het vestigen van een voorkeursrecht publiek maken? Want dan weet het nietsvermoedende dorpje uit uw college dat er iets goed mis is met het veldje even buiten het dorp. Enneh.... wie bepaalt de prijs van de grond? De gemeente wil natuurlijk de grond voor een appel en een ei hebben en aangezien zij de enig mogelijke koper zijn, kunnen zij de prijs bepalen, als ze maar voldoende geduld hebben. Dat is toch niet eerlijk?"

Bernard038 zweeg, met rode koontjes keek hij @Mach aan, "net een kleuter die naar Sinterklaas luistert", dacht de docent terwijl hij zijn keel schraapte...

Als wijsneus die begint te praten voor de meester de kans krijgt adem te halen.... Hier in het dorp is het dus in het geheim en met spoed gedaan om zoals ze zelf zeggen speculanten voor te zijn. De stukken hadden een vertrouwelijke status tot het besluit openbaar gepubliceerd was.

[Vorkie]

Ankona schreef op zondag 11 juli 2021 @ 11:32:
[...]


Als wijsneus die begint te praten voor de meester de kans krijgt adem te halen.... Hier in het dorp is het dus in het geheim en met spoed gedaan om zoals ze zelf zeggen speculanten voor te zijn. De stukken hadden een vertrouwelijke status tot het besluit openbaar gepubliceerd was.

Nou hop, gelijk naar een advocaat met zijn allen , span kort geding aan en schrijf ook gelijk de ombudsman aan, maar dat zou de advocaat ook wel aanraden ga ik vanuit.

Als je dit allemaal op papier hebt is het zo klaar als een klontje.

[Mach]

bernard038 schreef op zondag 11 juli 2021 @ 10:28:
[...]


"Ja ik!", zei de overijverige Bernard038, terwijl zijn vinger de lucht in priemde. De rest van de studenten smeten hun tas weer op tafel en zegen terug in hun banken. @Anoniem: 39993 mompelde tegen zijn buurman; "daar gaan we weer, eindeloos gezever over irrelevante details over hoe een doodsimpele vraag te interpreteren, pffffff..... "

"Maar meneer," vervolgde de fanatieke student met zijn irritante piepstemmetje, "maar wat is de volgorde van stappen die zo'n gemeente neemt? Eerst een voorkeursrecht vestigen en dan het bestemmingsplan aanpassen? En moet de gemeente dat het vestigen van een voorkeursrecht publiek maken? Want dan weet het nietsvermoedende dorpje uit uw college dat er iets goed mis is met het veldje even buiten het dorp. Enneh.... wie bepaalt de prijs van de grond? De gemeente wil natuurlijk de grond voor een appel en een ei hebben en aangezien zij de enig mogelijke koper zijn, kunnen zij de prijs bepalen, als ze maar voldoende geduld hebben. Dat is toch niet eerlijk?"

Bernard038 zweeg, met rode koontjes keek hij @Mach aan, "net een kleuter die naar Sinterklaas luistert", dacht de docent terwijl hij zijn keel schraapte...

Duurde even, maar de keel is geschraapt

"maar wat is de volgorde van stappen die zo'n gemeente neemt? Eerst een voorkeursrecht vestigen en dan het bestemmingsplan aanpassen?
Zoals @Ankona al aangaf, wordt een voorkeursrecht bij voorkeur gevestigd voordat een bestemmingsplan is gemaakt. Immers, met het vestigen van een voorkeursrecht geeft de gemeente aan dat de gemeente op die gronden iets wil ontwikkelen (vaak een woonwijk). Als de gemeente dan eerst in alle openbaarheid het bestemmingsplan voor die gronden gaat maken, dan bestaat er inderdaad een kans dat speculanten de gemeente voor zijn met een hoger bod.


En moet de gemeente dat het vestigen van een voorkeursrecht publiek maken? Want dan weet het nietsvermoedende dorpje uit uw college dat er iets goed mis is met het veldje even buiten het dorp.
Jazeker, sterker nog, de gemeente is op basis van de Wvg verplicht om de voorlopige aanwijzing openbaar te maken. Tegen deze voorlopige aanwijzing staan de nodige rechtsmiddelen open.

Maar, zal @bernard038 dan denken, voorlopig betekent nog niet definitief, dus dan kunnen speculanten er alsnog met deze potentieel kostbare gronden vandoor gaan.

Nope, een voorlopige aanwijzing leidt er al toe dat de eigenaar deze gronden al niet meer aan een derde mag verkopen, maar deze eerst aan de gemeente te koop dient aan te bieden. Vanwege de rechtszekerheid moet de gemeente dan wel op korte termijn, de voorlopige aanwijzing definitief maken. Ik dacht binnen 3 maanden of zo. Staat mij niet helemaal scherp bij.


Enneh.... wie bepaalt de prijs van de grond? De gemeente wil natuurlijk de grond voor een appel en een ei hebben en aangezien zij de enig mogelijke koper zijn, kunnen zij de prijs bepalen, als ze maar voldoende geduld hebben. Dat is toch niet eerlijk?"
Volgens de rechtspraak dient, als de eigenaar wil verkopen, de marktwaarde te worden betaald, inclusief soms bijkomende kosten, zoals notariële kosten, verhuiskosten etc. etc.

Wat marktwaarde is, wordt bepaald door een taxatie van een deskundige. De gemeente zal, op basis van haar eigen taxaties eerst een bod doen. De eigenaar zal dit bod (door een deskundige) laten beoordelen. Komen partijen er niet uit qua prijs, dan staat de gang naar de rechter open en dan zal de rechtbank vaak weer een eigen deskundige benoemen.

Ankona schreef op zondag 11 juli 2021 @ 11:32:
[...]


Als wijsneus die begint te praten voor de meester de kans krijgt adem te halen.... Hier in het dorp is het dus in het geheim en met spoed gedaan om zoals ze zelf zeggen speculanten voor te zijn. De stukken hadden een vertrouwelijke status tot het besluit openbaar gepubliceerd was.

Klopt, en dat is dus ook vrij logisch anders wordt de toekomstige prijs zodanig door speculanten opgedreven (en trust me, daar zitten cowboys bij) dat dit uiteindelijk weer ten laste komt van de gemeentelijke kas en dus jullie lokale belastingen.

Als de gemeente het goed doet, is in ieder geval de voorlopige aanwijzing voor iedereen een verrassing.

Vorkie schreef op zondag 11 juli 2021 @ 11:35:
[...]


Nou hop, gelijk naar een advocaat met zijn allen , span kort geding aan en schrijf ook gelijk de ombudsman aan, maar dat zou de advocaat ook wel aanraden ga ik vanuit.

Als je dit allemaal op papier hebt is het zo klaar als een klontje.

Meester @Mach denkt dat student @Vorkie het college niet helemaal goed heeft begrepen.

Wat zou in dit geval voor TS een advocaat kunnen betekenen ?
En een kort geding (voorlopige voorziening in het bestuursrecht) tegen welk besluit ?

Ik klink misschien wat streng en het is niet persoonlijk bedoeld, maar dit soort onderbuik uitspraken raken in de regel kant noch wal

[Vorkie]

@Mach het doel van dit topic is hoe dan ook in beroep gaan op de beslissing van de gemeente met de insteek dat alles via achterkamertjes is geregeld, zelfs tegen de provincie in en de dorpsbewoners buiten de hele beslissing is gelaten.

De 30 gezinnen zijn het hier niet mee eens. Ongeacht welke totstandkoming er gekozen is.

Als alles zo op papier staat zoals geschetst, met bewijsstukken dus, lijkt mij dat de benadeelde partijen in deze middels het gerecht in ieder geval de beslisvorming kunnen betwisten en zelfs aanvechten. Door ter gelijke gelijk te eisen dat de verandering van het bestemmingsplan dus onder onrechtmatige wijze tot stand is gekomen en dus samenvattend niet heeft kunnen veranderen.

Dat de gemeente dan het via een andere manier alsnog doorlaat, tja, dat is niet de vraag.

[bernard038]

Mach schreef op zondag 11 juli 2021 @ 12:06:
[...]

(....)

En moet de gemeente dat het vestigen van een voorkeursrecht publiek maken? Want dan weet het nietsvermoedende dorpje uit uw college dat er iets goed mis is met het veldje even buiten het dorp.
Jazeker, sterker nog, de gemeente is op basis van de Wvg verplicht om de voorlopige aanwijzing openbaar te maken. Tegen deze voorlopige aanwijzing staan de nodige rechtsmiddelen open.

(....)

Bernard038 dacht diep na... iedereen zag zijn op volle toeren draaien, uiteindelijk flapte hij het volgende er uit: "Als de voorlopige aanwijzing gepubliceerd is voordat @Ankona zijn huis heeft gekocht, dan hád de makelaar kunnen weten dat er 'iets' ging gebeuren met het veldje voor zijn huis!" Maar gelijk sloeg hij zijn ogen neer en mompelde "maar dan moet @Ankona wel kunnen bewijzen dat hij deze vraag gesteld heeft en zo'n voorlopige aanwijzing is openbaar, dus je zou ook kunnen stellen dat als hij dit wilde weten @Ankona dit ook zelf had kunnen nazoeken, dus een vergoeding van de makelaar zal er wel niet inzitten."

Somberend pakte Bernard038 zijn tas in, sneu omdat hij niét tijdens het eerste college bestuursrecht een dapper dorpje kon redden. "Een juridische carrière zal het wel niet worden" dacht hij terwijl hij de collegezaal uitslofte, "misschien moet ik toch maar machinist op een asfaltmachine worden, want grote parkeerplaatsen asfalteren, da's mooi werk."

[Mach]

@Vorkie
We waren inderdaad een beetje afgedwaald, maar ik heb het topic er nog even op nageslagen.

@Ankona was onaangenaam verrast door een publicatie van de gemeente dat het bestemmingsplan gewijzigd wordt/is. Mij is nog niet helemaal duidelijk of er sprake is van een ontwerp-bestemmingsplan dat ter visie is gelegd of van een definitief vastgesteld plan.

Als het een ontwerp bestemmingsplan is, dan is dat in overeenstemming met de procedureregels, dus niet onrechtmatig. Betekent overigens niet dat TS het plan niet kan aanvechten, via een zienswijze en eventueel beroep, maar dat maakt het plan nog niet onrechtmatig. Dat 30 gezinnen het niet eens zijn met het plan, maakt het plan ook nog niet onrechtmatig.

Als de bekendmaking een definiteve vaststelling betrof, dan kunnen er twee dingen gebeurd zijn. TS heeft de publicatie van het ontwerp gemist of de gemeente heeft deze publicatie niet geplaatst. Beide gevallen acht ik onwaarschijnlijk maar het kan.

Verder zijn er in het topic al voldoende inhoudelijke tips gedaan die TS in de zienswijze of beroep kan gebruiken

bernard038 schreef op zondag 11 juli 2021 @ 12:32:
[...]


Bernard038 dacht diep na... iedereen zag zijn op volle toeren draaien, uiteindelijk flapte hij het volgende er uit: "Als de voorlopige aanwijzing gepubliceerd is voordat @Ankona zijn huis heeft gekocht, dan hád de makelaar kunnen weten dat er 'iets' ging gebeuren met het veldje voor zijn huis!" Maar gelijk sloeg hij zijn ogen neer en mompelde "maar dan moet @Ankona wel kunnen bewijzen dat hij deze vraag gesteld heeft en zo'n voorlopige aanwijzing is openbaar, dus je zou ook kunnen stellen dat als hij dit wilde weten @Ankona dit ook zelf had kunnen nazoeken, dus een vergoeding van de makelaar zal er wel niet inzitten."

Als @bernard038 1 ding heeft geleerd van dit college, namelijk "never trust een makelaar en doe altijd zelf onderzoek" dan is meester Mach al meer dan content en kan hij met een gerust hart een rondje gaan golfen

[ Voor 31% gewijzigd door Mach op 11-07-2021 12:37 ]

[Anoniem: 39993]

Ankona schreef op zondag 11 juli 2021 @ 11:32:
[...]


Als wijsneus die begint te praten voor de meester de kans krijgt adem te halen.... Hier in het dorp is het dus in het geheim en met spoed gedaan om zoals ze zelf zeggen speculanten voor te zijn. De stukken hadden een vertrouwelijke status tot het besluit openbaar gepubliceerd was.

Niet ongebruikelijk. Zodra de eerste info publiek wordt, duiken de aasgieren erop als de gemeente hier niet vooraf een stokje voor steekt.

En als jullie vooraf dit hadden geweten, dan hadden jullie met z'n 30-en die grond kunnen kapen en de ontwikkeling nog jaren kunnen vertragen of misschien wel onmogelijk kunnen maken. Dat is dus al vaker gebeurd en dat willen ze gewoon voor zijn.

Ik snap best dat jullie niet blij zijn en hiertegen gaan ageren, maar het lijkt mij vooral goed om geen heel hoge verwachtingen te hebben van het resultaat. De overheid hakt vaker met dit bijltje. Het is ook zeker niet mijn doel om iemand af te raden om zijn afkeur voor plannen kenbaar te maken. Gewoon doen.

[Icephase]

@Mach hulde voor de manier waarop je dit hebt uitgelegd, en @bernard038 hulde voor de wijze waarop jij hier weer op reageert! Discussies zouden altijd op deze manier moeten gaan; niet vanuit onderbuik of eigenwijs vast houden aan halve- of zelfs onwaarheden maar een simpel "I stand corrected, maar heb nog wel vragen!".

Compleet off-topic, ik weet het maar ik wilde het heel graag even zeggen...

[Basszje]

Anoniem: 39993 schreef op zondag 11 juli 2021 @ 13:11:
[...]

En als jullie vooraf dit hadden geweten, dan hadden jullie met z'n 30-en die grond kunnen kapen en de ontwikkeling nog jaren kunnen vertragen of misschien wel onmogelijk kunnen maken. Dat is dus al vaker gebeurd en dat willen ze gewoon voor zijn.

De reden waarom grondspeculaties vertrouwelijk zijn is zoals @mach al zegt de cowboys die rondhangen. Landbouwgrond is niet heel duur (5 euro per m2, zoiets ), maar als dat de bestemming bouwgrond heeft gekregen gaat het richting 200 eur of meer, afhankelijk waar je bent.

Kortom voor speculanten loont het om gewoon alle landbouwgrond op te kopen als men een vermoeden heeft van plannen. Je hoeft maar 1 keer een correct veldje te gokken en je hebt het casino gewonnen.

Een gemeente gaat dus altijd proberen er eerst met de boeren uit te komen.

[BCM]

Basszje schreef op maandag 12 juli 2021 @ 11:00:
[...]


De reden waarom grondspeculaties vertrouwelijk zijn is zoals @mach al zegt de cowboys die rondhangen. Landbouwgrond is niet heel duur (5 euro per m2, zoiets ), maar als dat de bestemming bouwgrond heeft gekregen gaat het richting 200 eur of meer, afhankelijk waar je bent.

Kortom voor speculanten loont het om gewoon alle landbouwgrond op te kopen als men een vermoeden heeft van plannen. Je hoeft maar 1 keer een correct veldje te gokken en je hebt het casino gewonnen.

Een gemeente gaat dus altijd proberen er eerst met de boeren uit te komen.

Het is wel heel lang geleden dat ik 5 euro per m2 tegenkwam. Reken op dit moment maar 30 - 100 euro. Of je moet het hebben over extreem bezwaarde grond (vervuild, midden in een natuur gebied of vol met verplichtingen)

Wat ook wel eens vergeten wordt, is dat er van de overgang van landbouwgrond naar bouwgrond er ook veel grond "verloren" gaat (weg, perkjes, parken etc etc). Of de hoeveelheid werk nodig om de wijk "bouwrijp" te maken.

[Tsurany]

Wellicht is het productiever om in te zetten op inspraak in de inrichting van het grensgebied tussen jullie wijk en de nieuwe te bouwen wijk. Dan is de kans een stuk groter om nog wat te bereiken dan wanneer je in beroep gaat tegen een verandering die procedureel aan alle kanten klopt.

Denk hierbij aan een groenstrook met hogere bomen en struiken zonder speelvoorzieningen om toch een vorm van scheiding tussen de wijken te hebben. Eventueel extra water als dat al in de omgeving aanwezig is of een andere vorm van aansluiting op lokaal natuur.
Ook kan je dan inzetten op het aansluiten van deze natuurstrook op het verderop gelegen bos waarbij wandelmogelijkheden richting dat bos ontstaan. Veel gemeenten zetten graag in op extra groen in de omgeving.

[Sport_Life]

Icephase schreef op maandag 12 juli 2021 @ 08:46:
@Mach hulde voor de manier waarop je dit hebt uitgelegd, en @bernard038 hulde voor de wijze waarop jij hier weer op reageert! Discussies zouden altijd op deze manier moeten gaan; niet vanuit onderbuik of eigenwijs vast houden aan halve- of zelfs onwaarheden maar een simpel "I stand corrected, maar heb nog wel vragen!".

Compleet off-topic, ik weet het maar ik wilde het heel graag even zeggen...

Zonder (mijn) eigenwijze houding hadden we nooit zo'n mooie uitleg gehad van @Mach , er was blijkbaar een trigger nodig .

[Icephase]

Sport_Life schreef op maandag 12 juli 2021 @ 11:30:
[...]

Zonder (mijn) eigenwijze houding hadden we nooit zo'n mooie uitleg gehad van @Mach , er was blijkbaar een trigger nodig .

Vooruit, jij ook een pluim!

[BJBoes]

@Ankona hmm klinkt als of het al klip en klaar is. Ik ben het eens met de meesten hier, dit houd je niet meer tegen. Maar dat betekend niet dat je niets meer kan doen. Ik zou inzetten op behoud van het dorpsgezicht!

Dat laatste zou er in iederegeval voor moeten zorgen dat ze er geen Vinex wijk neer plempen! Dat zou in een dorp met een landelijk uitstraling ook niet passen. ik denk ook dat je nog behoorlijk roet in het eten kan gooien door een eisen pakket neer te leggen! inspraak ga je nog wel hebben denk ik maar tegen houden ho maar.

Bij mij voor de deur was een bedrijfs pand wat al ettelijke jaren leeg stond, zo en eens kreeg de gemeente het idee om de nieuwe eigenaar ff gauw blij te maken met een nieuw bestemmingsplan. Er mocht ff een low budget hotel ingebouwd worden. T hotel is er uiteindelijk wel gekomen, maar dan wel een longstay locatie na inspraak van de buurt! Dit is simpel een voorbeeld ik denk dat je naar compromissen moet zoeken! een gestrekt been is niet handig!

[blitzkrieg]

Basszje schreef op maandag 12 juli 2021 @ 11:00:
[...]

Landbouwgrond is niet heel duur (5 euro per m2, zoiets ), maar als dat de bestemming bouwgrond heeft gekregen gaat het richting 200 eur of meer, afhankelijk waar je bent.

€5/m2 red je zelfs in het noorden niet meer. En wanneer er de kans is dat het bouwgrond wordt wordt het al ingeprijst natuurlijk.

En er zijn inderdaad al allerlei producten waarbij je mede-eigenaar wordt van stukken land die de kans hebben om bouwgrond te worden.

[Basszje]

blitzkrieg schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:06:
[...]


€5/m2 red je zelfs in het noorden niet meer. En wanneer er de kans is dat het bouwgrond wordt wordt het al ingeprijst natuurlijk.

En er zijn inderdaad al allerlei producten waarbij je mede-eigenaar wordt van stukken land die de kans hebben om bouwgrond te worden.

Ik had mijn wijsheid gewoon via een snelle zoekopdracht betrokken van hier : https://agrimatie.nl/Them...atorID=3589&sectorID=2243 Ik denk dat ik idd iets te lui had gerekend.

[BJBoes]

blitzkrieg schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:06:
[...]


€5/m2 red je zelfs in het noorden niet meer. En wanneer er de kans is dat het bouwgrond wordt wordt het al ingeprijst natuurlijk.

En er zijn inderdaad al allerlei producten waarbij je mede-eigenaar wordt van stukken land die de kans hebben om bouwgrond te worden.

klopt in ken een paar boeren die hun land verkocht hebben voor het geflopte https://www.blauwestad.nl/ 10-15 jaar terug. Die hebben toch echt wel een kaptaal geld gehad voor hun land van Winschoten! middels zal ook de blauwestad wel redelijk zijn aangetrokken in de belangstelling denk ik maar toch. Er waren destijds berichten dat mensen 1.5 jaar naar verhuizen nog steeds aan t wachten waren om op t riool aangesloten te worden. en er staat me iets bij van een muskesratten plaag.

[blitzkrieg]

BJBoes schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:14:
[...]


klopt in ken een paar boeren die hun land verkocht hebben voor het geflopte https://www.blauwestad.nl/ 10-15 jaar terug. Die hebben toch echt wel een kaptaal geld gehad voor hun land van Winschoten! middels zal ook de blauwestad wel redelijk zijn aangetrokken in de belangstelling denk ik maar toch. Er waren destijds berichten dat mensen 1.5 jaar naar verhuizen nog steeds aan t wachten waren om op t riool aangesloten te worden. en er staat me iets bij van een muskesratten plaag.

Zoiets heb je hier in de buurt ook, nieuwe woonwijk gepland, heel veel grond aangekocht. Crisis 2010 erover heen, groot gedeelte van de wijk geschrapt. Boeren hebben de grond weer goedkoop terug gekocht. Wijk is ondertussen bijna vol, grote kans dat een aantal van de boeren nog een keer voor goed geld kan verkopen.

[BJBoes]

blitzkrieg schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:24:
[...]


Zoiets heb je hier in de buurt ook, nieuwe woonwijk gepland, heel veel grond aangekocht. Crisis 2010 erover heen, groot gedeelte van de wijk geschrapt. Boeren hebben de grond weer goedkoop terug gekocht. Wijk is ondertussen bijna vol, grote kans dat een aantal van de boeren nog een keer voor goed geld kan verkopen.

hehe dit is wel offtopic maar euh ..... ik ken 1 boer die heeft zijn land 3 keer verkocht voor t zelfde project. de eerste keer voor t initiele project. Na de eerste herziening bleek dat zijn nieuwe grond ook in de zelfde omgeving lag! Na dat ook dat plan het niet haalde want volgens mij als ik me goed herinner te dicht bij andere plaats. kwamen ze er achter dat ook zijn inmiddels nieuw opgezette boerderij midden in t meer bij de te plaatsen jachthaven lag. Volgens mij is hij hierna maar gaan rentenieren

[Mach]

Basszje schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:08:
[...]


Ik had mijn wijsheid gewoon via een snelle zoekopdracht betrokken van hier : https://agrimatie.nl/Them...atorID=3589&sectorID=2243 Ik denk dat ik idd iets te lui had gerekend.

Klopt. Voor zogenaamde losse agrarische grond (dus weiland of akkerland) rekenen wij met een bandbreedte tussen de 6,5 en 7,5 euro per m2. Kan er een beetje boven liggen, of eronder.

Voor gronden in het zogenaamde agrarische bouwvlak (even kort door de bocht, waar de boerderij en de schuren staan) rekenen wij met een bandbreedte tussen de 25 en 50 euro per m2. Ook dat kan wisselen op basis van de omstandigheden van het geval.

BJBoes schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:14:
[...]


klopt in ken een paar boeren die hun land verkocht hebben voor het geflopte https://www.blauwestad.nl/ 10-15 jaar terug. Die hebben toch echt wel een kaptaal geld gehad voor hun land van Winschoten! middels zal ook de blauwestad wel redelijk zijn aangetrokken in de belangstelling denk ik maar toch. Er waren destijds berichten dat mensen 1.5 jaar naar verhuizen nog steeds aan t wachten waren om op t riool aangesloten te worden. en er staat me iets bij van een muskesratten plaag.

Blauwe Stad..brings back memories

Maar dan hebben we het over zogenaamde warme grond, zijnde grond met formeel nog een agrarische bestemming, maar waarvan bekend is (al dan niet op basis van beleid van de overheid) dat deze in de nabije of verre toekomst gebruikt zullen worden voor bijvoorbeeld woningbouw.

De waarde van deze grond is dan de blote agrarische waarde (losse grond) vermeerderd met een premium. die premium kan inderdaad fors zijn. Daarvoor heb je dan wel een professionele taxatie nodig.

De ontwikkel-cowboys wilden in het verleden nog wel eens een forse premium voor lauwe (niet koud en niet warm) grond betalen. Dat was pure speculatie. Veel gemeenten raakten toen in paniek en deden mee aan deze ratrace zodat ontwikkelaars en gemeenten als ware tegen elkaar opboden. Ik ken een flink aantal gemeenten die daardoor (mede vanwege de crisis) bijna aan de bedelstaf zijn geraakt.

[pizzacabonara]

BJBoes schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:14:
[...]


klopt in ken een paar boeren die hun land verkocht hebben voor het geflopte https://www.blauwestad.nl/ 10-15 jaar terug. Die hebben toch echt wel een kaptaal geld gehad voor hun land van Winschoten! middels zal ook de blauwestad wel redelijk zijn aangetrokken in de belangstelling denk ik maar toch. Er waren destijds berichten dat mensen 1.5 jaar naar verhuizen nog steeds aan t wachten waren om op t riool aangesloten te worden. en er staat me iets bij van een muskesratten plaag.

Blauwestad leuk project volgens mij is dat niet geflopt maar begint het nu langzamerhand te lopen...

[Ankona]

Mach schreef op maandag 12 juli 2021 @ 12:51:

De ontwikkel-cowboys wilden in het verleden nog wel eens een forse premium voor lauwe (niet koud en niet warm) grond betalen. Dat was pure speculatie. Veel gemeenten raakten toen in paniek en deden mee aan deze ratrace zodat ontwikkelaars en gemeenten als ware tegen elkaar opboden. Ik ken een flink aantal gemeenten die daardoor (mede vanwege de crisis) bijna aan de bedelstaf zijn geraakt.

Wat ik me toch afvraag, gezien de gemeentes zoveel opeis bevoegdheden hebben, hoe die ontwikkel-cowboys daar iets aan zouden kunnen verdienen. De gemeente kan hun ook aanschrijven en recht op verkoop tegen communistische voorwaarden opleggen. Wat valt er dan nog door eerlijke grondeigenaren te speculeren?

[pennywiser]

Misschien overbodig, maar in Nederland is binnen de bebouwde kom geen enkel veldje bermpje, strook, houtwal, veldje veilig naast je huis. Als er een huis of meer op past, vroeg of laat komt het dan in het vizier van gemeente en project ontwikkelaars. Soms gaat er zelfs een grote woning met dito tuin van bv. een ouder stel tegen de vlakte en komen er 4 huizen terug met nauwelijks wat tuin. Van ouder stel naar 4 gezinnen
Als je je huis hierom hebt gekocht, hou er dan rekening mee dat er binnen 10 jaar graafmachines komen. Helaas. Buiten de bebouwde kom is het een stuk lastiger om zomaar extra woningen te plaatsen, maar het gebeurt wel, wel veel minder vaak.

[pennywiser]

Ankona schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 15:40:
[...]

Ik snap dat je liever tegengas geeft dan antwoord. Echter, je slaat hier de plank mis. De aantrekkelijkheid van mijn woning (en waarom meer mensen voor dit soort plaatsen kiezen) is juist gelegen in de omgeving.

Maar jij vergeet dat het uitzicht op groen of veld wordt verschoven naar en het voorrecht wordt van de nieuwe woningen. Ai..

[Mach]

Ankona schreef op maandag 12 juli 2021 @ 14:53:
[...]

Wat ik me toch afvraag, gezien de gemeentes zoveel opeis bevoegdheden hebben, hoe die ontwikkel-cowboys daar iets aan zouden kunnen verdienen. De gemeente kan hun ook aanschrijven en recht op verkoop tegen communistische voorwaarden opleggen. Wat valt er dan nog door eerlijke grondeigenaren te speculeren?

De belangrijkste mogelijkheid voor (eerlijke) grondeigenaren/projectontwikkelaars is om een beroep te doen op het recht op zelfrealisatie

Nog wat achterliggende context.

Het vestigen van een voorkeursrecht en het onteigenen zijn twee verschillende sporen/trajecten. Beide trajecten lopen wel ongeveer naar hetzelfde doel (bijvoorbeeld realisatie van een nieuwe woonwijk), maar de wettelijke instrumenten verschillen wezenlijk van elkaar. Het vestigen van een voorkeursrecht is geen vereiste voor onteigening, maar onteigening kan wel plaatsvinden als een voorkeursrecht is gevestigd.

Stel ik ben eigenaar van een flink perceel agrarische grond. Ik weet dat de gemeente op deze gronden in de toekomst een woonwijk wil bouwen, en ik weet (via via) dat de kans groot is dat binnenkort een voorlopige aanwijzing voor een voorkeursrecht kan komen.

Op zich was ik niet van plan de gronden op korte termijn te verkopen. Er komt echter een projectontwikkelaar langs die mij nu al een heel leuk aanbod doe. Waarschijnlijk een beter bod dan dat ik in de toekomst van de gemeente zou krijgen. Gemeente moet weliswaar marktconform betalen, maar zet 10 taxateurs in een kamer over de vraag wat marktconform is, en je krijgt 11 markconforme taxaties.

Ik verkoop snel mijn gronden (voordat die voorlopige aanwijzing op mijn gronden rust) en kan lekker gaan rentenieren.

De gemeente baalt, want die wilde die gronden tegen de maatschappelijk laagste kosten ontwikkelen voor onder meer sociale woningbouw.

De gemeente weet dat het vestigen van een voorkeursrecht geen optie meer is (de ontwikkelaar gaat namelijk zelf ontwikkelen en bereikt daarmee het uiteindelijk gewenste doel ook, namelijk woningbouw).

Onteigening is plots ook geen optie meer, omdat de projectontwikkelaar kan zeggen, leuk beste gemeente maar het doel waarvoor jij mij nu wilt onteigenen, kan ik door zelfrealisatie zelf bereiken. Doegggg. En vervolgens maximaliseert de projectontwikkelaar zijn winst door niet alleen sociale woningbouw te realiseren, maar ook lekker dure tweekappers.

Ff een disclaimer: Dit is allemaal erg kort door de bocht en de mogelijke nuanceringen zijn legio, dus dit is geen officieel juridisch advies.

[Ankona]

En dan heel kort door de bocht, kan die project ontwikkelaar niet hetzelfde bereiken door zich als duur betaalde adviseur in te laten huren door die boer die dan de ontwikkeling doet? Dat komt dan op hetzelfde neer alleen de formele rollen liggen wat anders.

(En meer praktisch.... als je zo de gemeente kunt dwarsbomen, dan kunnen wij de grondeigenaar ook een aanbod doen. Dat onze projectontwikkeling niet zo heel snel gaat is een tweede, we hebben gewoon niet zoveel haast)

[bernard038]

Ankona schreef op maandag 12 juli 2021 @ 17:27:
En dan heel kort door de bocht, kan die project ontwikkelaar niet hetzelfde bereiken door zich als duur betaalde adviseur in te laten huren door die boer die dan de ontwikkeling doet? Dat komt dan op hetzelfde neer alleen de formele rollen liggen wat anders.

(En meer praktisch.... als je zo de gemeente kunt dwarsbomen, dan kunnen wij de grondeigenaar ook een aanbod doen. Dat onze projectontwikkeling niet zo heel snel gaat is een tweede, we hebben gewoon niet zoveel haast)

Het lijkt me dat dit wel zou kunnen, maar.... ook al besteedt hij een groot deel van het werk uit, die grondeigenaar zal er toch nog wel aardig wat werk aan hebben (naast dat hij het land waar mogelijk zijn voorouders generaties lang het graan geoogst hebben, de koeien naar de weide hebben gebracht, definitief zal beplanten met geelgesteende twee onder één kappers, kweenie of dat nu een prettig vooruitzicht is voor de boer in kwestie).

Maar goed het is natuurlijk wél een interessant idee om als dorp, in samenwerking met deze boer een 'ontwikkelcooperatie' op te richten. Vraag is alleen of de eigenaar van de grond hier aan mee wil werken. Ik kan me voorstellen dat de boel verkopen en elders van de opbrengsten te gaan genieten misschien een prettiger vooruitzicht is.

[joostmakaay]

Ik zou zo tekenen voor een woningwijk in m'n achtertuin, wij moeten het helaas slikken dat hier een migrantenwijk a 500% groei het aantal inwoners van de wijk gaat komen. Regeltjes zijn er enkel voor de particulier, voor gemeentes enkel hordes waar ze creatief omheen zullen fietsen.

[Sport_Life]

Ankona schreef op maandag 12 juli 2021 @ 14:53:
[...]

Wat ik me toch afvraag, gezien de gemeentes zoveel opeis bevoegdheden hebben, hoe die ontwikkel-cowboys daar iets aan zouden kunnen verdienen. De gemeente kan hun ook aanschrijven en recht op verkoop tegen communistische voorwaarden opleggen. Wat valt er dan nog door eerlijke grondeigenaren te speculeren?

Niet alle (potentiële) bouwgronden worden opgeëist (dmv voorkeursrecht) door gemeenten. (Onze regio bv niet - stad in west nl). Gemeente moet voldoende geld hebben en bovendien überhaupt zin om het traject deels zelf te doen ipv volledig uitbesteden aan ontwikkelaars.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 13-07-2021 07:47 ]

[Floor-is]

Erapaz schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 15:09:
[...]


Je hoeft de nationale politiek er maar bij te pakken om te zien dat dit niet waar is. Dealtjes, vriendjespolitiek en achterkamer geregel is schering en inslag. Er komt daarover nu bizar veel boven water en dat is slechts het topje. Wat zal er dan nog meer spelen op gemeente niveau? Het zit helaas in de aard van het politiek beestje, je mag als burger best alles uit te kast trekken om je hier tegen te verzetten. Zeker als het gaat om een dorp wat dus eigenlijk niet bij de gemeente hoorde. Kun je eigenlijk niet weer onafhankelijk worden?

Hier moet ik toch even tegen ageren. Dat er schimmige deals zijn en worden gemaakt is evident, wij als burger hebben dan de mogelijkheid om onze volksvertegenwoordiger ter verantwoording te roepen en eventueel volksvertegenwoordiger-af te maken (en te vervolgen).

Nu heb ik jaren zaken gedaan met de politieke macht, zowel op landelijk, provinciaal, gemeentelijk, waterschap als andersoortig niveau en als iets me helder is.. Dan is het wel dat er erg hard gewerkt wordt om te voorkomen dat er ook maar een vleugje viezigheid in het spel is.

Dat gezegd hebbende is het in mijn ogen wel duidelijk dat de gemiddelde politicus moet bouwen op beleidsmakers en juist laatstgenoemden zijn soms minder kundig dan we zouden moeten willen. Hierdoor krijg je willekeur, verkeerd geïnformeerde politici en dus een verkeerd beleid. Dat zie ik in mijn eigen traject voor omgevingsvergunning. Maar dat zie ik ook in het beleid rondom de dijk waaraan ik woon, welke is verzakt, verzadigt is en overlast veroorzaakt. Ze heeft groot onderhoud nodig. De dijkbeheerder wijst naar de gemeente 'ligt aan de weg van jullie op de dijk' en de gemeente naar de provincie 'dat komt door die brug van jullie' en mijn buren en ik als belastingbetaler denken "maakt me niet uit wie het betalen gaat, doe het uit mijn belastinggeld en doe het een beetje snel voordat we nog meer schade aan onze huizen hebben alsjeblieft".

---

Meer ontopic

Ik begrijp het verzet, ik denk dat de post van de jurist in het topic gevolgd moet worden en dat de meesten hier vooral heel primair reageren, onwijze dooddoeners als 'had je dat stuk land zelf maar moeten kopen' en 'waar wil je dan dat mensen gaan wonen' schiet de TS niks mee op. De mening van menigeen over hoe de TS aan het zeuren is over zijn/haar uitzicht en dat hij/zij dat niet zou moeten doen helpen ook niet bepaald.

Wat de TS vraagt is heel simpel "gegeven situatie X, kan ik nog iets doen en wat dan om dit tegen te houden?". Welnu: de kans is klein dat je het tegen kunt houden, maar de mogelijkheden die er zijn, zijn hier goed uitgezet: Mach in "Bezwaar tegen wijzigen bestemmingsplan."

Voor wat betreft de situatie: erg vervelend dat je op woongenot lijkt te moeten gaan inleveren, ik hoop dat je -op termijn- vrede kunt hebben met de situatie die ontstaat. Succes en sterkte gewenst!