Overdrachtsbelasting vrijstelling &

[HaLLo2021]

We gaan een huis waar we (ik en mijn man) al in wonen kopen van moeder.
Ik loop tegen twee punten aan.

1. Als we 90% van een huis kopen, en 10% blijft eigendom van moeder over welk bedrag word dan bepaald of we vrijstelling overdrachtsbelasting krijgen? Onze aankoopprijs of de totaalwaarde van de gehele woning?

2. Hebben we recht op vermindering van de koopprijs als we 90% of eventueel 99% van de woning overkopen en moeder blijft inwonen? Een zeer beperkte variant van vruchtgebruik, want ook wij gaan er wonen en zullen wel alle kosten van onderhoud etc. op ons nemen.

Heeft iemand hier een idee van? Of zijn er mensen met een vergelijkbare constructie?
Ook voor onze adviseurs is dit een ongebruikelijke situatie en we zoeken samen naar de beste constructie ook voor de toekomst. Belastingdienst word ik niet veel wijzer van.

[The Eagle]

Dan zou ik
1) op zoek gaan naar een adviseur die wel vaker met dat bijltje gehakt heeft, en
2) een notaris raadplegen, want die moet dit ook zo kunnen zeggen (en heb je toch nodig bij de overdracht).

[MijnAccount]

De bank wilt jullie allemaal 100% aansprakelijk hebben voor het gehele geleende bedrag (en nog een beetje). Ook al heeft je moeder maar 10%. Als jullie niet betalen, gaan ze alles bij je moeder halen.

1:45% jij, 45% je partner. mits onder 35 jaar etc etc.
2:"recht op vermindering van de koopprijs". Geen idee wat dat is.

Let op, indien de verkoopprijs onder de WOZ waarde ligt, dan is het verschil een gift aan jullie beide. Athans, dat was het plaatje +- 8 jaar geleden. Ik zou even met de belasting telefoon bellen en dit zwart op wit krijgen.

Waarom wil je deze situatie?

[Vorkie]

Volgens mij gaat dit niet vliegen:

Je moeder verkoopt 100% aan jullie met een (minimale) taxatiewaarde of met een waarde minus 100k schenking, maar je kan daarna niet zomaar verhuren, ze kan wel inwonende worden, zonder rechten in de vorm van huurcontracten.

Keuzes en laat je dit gewoon goed adviezen door een financieel adviseur.

[DonChaot]

Heb je geen hypotheek nodig want het lijkt me sterk dat een bank dat zo financiert? Hoe zouden ze ooit tot executie kunnen overgaan? 90% van het huis veilen? Of tekent moeders mee voor de schuld, dat lijkt me ook niet wenselijk.
Ik denk dat @MijnAccount een goede vraag stelt, waarom wil je dit?

[HaLLo2021]

Wij wonen in het huis, maar konden het eerder niet kopen. Nu wel, zoals oorspronkelijk de bedoeling was.

Moeder woont hier ook, dus er veranderd niks. Behalve dat wij nu alle lasten op ons gaan nemen en zij goedkoop kan wonen. De bank is het probleem niet.

Belangrijkste vraag is of de overdrachtsbelasting vrijstelling word bepaald op WOZ / woningwaarde of de aankoopwaarde als je niet het gehele huis koopt? Beide komen we er voor in aanmerking koopprijs is binnen de marge maar de WOZ van de woning ligt hoger dan 400.000.

Tweede vraag is een optie waar ik mij extra in aan het verdiepen ben maar niet noodzakelijk. Wellicht zijn er mensen met een zelfde situatie, gewoon benieuwd naar.

[Vorkie]

Maar je kan niet een stukje huis kopen, je bent dan alle 3 hoofdelijk aansprakelijk en bij een hypotheek moeten er dus 3 mensen tekenen (inclusief inkomen hebben) en dat is uit eigen ervaring met hulp bij een familielid.

De vrijstelling geldt trouwens voor de transactiewaarde, dus wat er op de koopakte staat en wat er ingeschreven wordt in het registers van het kadaster.

[ Voor 3% gewijzigd door Vorkie op 24-06-2021 17:44 ]

[HaLLo2021]

Klopt en mijn moeder haar 10% van de woning rust als het ware geen hypotheek op, maar ze blijft natuurlijk aansprakelijk voor onze hypotheek want ze moeten het huis als onderpand hebben. Wij willen dit alle drie zo hebben, er zijn duidelijke afspraken.

Maar omdat het huis al van mijn moeder is (en ze dus al een keer overdrachtsbelasting heeft betaald) verkoopt zij als het ware 90% van haar huis. Net als dat je je inkoopt bij een partner die al een koophuis heeft. Wij betalen die 90% (deels uitbetaald en deels hypotheek) en krijgen wel weer te maken met overdrachtsbelasting, tenzij we dus vrijgesteld worden omdat onze aankoop onder de 400.000 blijft.

Alleen op een verklaring vrijstelling vul je de woningwaarde in... die mag niet boven de 400.000 zijn maar met die 10% erbij gaan we daar dus wel over heen. Ik wil dus heel zeker weten dat we het goed doen en of we wel of geen rekening moeten houden met deze kosten.

[DonChaot]

Het zou kunnen werken want in de verklaring overdrachtsbelasting hebben ze het over een aandeel in een eigendom en waarom zou dat aandeel geen 45% kunnen zijn.
Als het hele plan echter is om onder de 4 ton te blijven zou je moeder ook kunnen verkopen met voorbehoud van huurrecht. Ik denk dat dat pad meer gevolgd wordt en dat jullie verplichtingen tov elkaar beter zijn geborgd. Doordat je dan kan uitgaan van de waarde in bewoonde staat breng je de prijs flink omlaag.

[D-dark]

Hoeveel andere kinderen heeft je moeder?
Want in deze situatie zou ik eerder een notaris opzoeken en bekijken of de hypotheek al afgelost kan worden.
Dan is de woning 100% eigendom. Vervolgens is verkopen altijd nog een optie en in het contract opnemen dat ze er eeuwig mag blijven wonen. Alleen op dat moment heeft moeder 400000 euro op de bank waar vermogensbelasting over betaald moet worden. Gelukkig kan er voor de aankoop van een huis door een kind eenmalig een grote schenking gedaan worden. Leg je dat vantevoren al vast in een akte dan scheelt dat meteen al 100000 op de hypotheek.

[JanHenk]

Er zitten nogal wat haken en ogen aan deze constructie. Laat je goed adviseren. Dat de adviseur(s) je nu niet kunnen schetsen wat de gevolgen zijn voor de overdrachtsbelasting, geeft weinig hoop dat ze wel weten wat de gevolgen zijn voor het erfrecht, de successiewet en de inkomstenbelasting...

Om op je vraag terug te komen. Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van de woning, welke minimaal gelijk is aan de waarde van de tegenprestatie. Kortom, de koopsom of hogere marktwaarde. Die laatste is de achterdeur voor de fiscus om overdrachtsbelasting te heffen over een deel dat in wezen geschonken is.

De vrijstelling geldt, artikel 15 BRV, lid 1-p, ten vierde, indien de waarde van de woning (als geheel dus) kleiner is dan 400.000. Het gaat er dus niet om wat jouw (gekochte) aandeel is. Uiteraard wordt de overdrachtsbelasting wel berekend over jouw deel, maar voor de vrijstelling dient te worden gekeken naar het totaal van de waarde.

Dit is ook wel logisch, omdat je anders in een situatie komt waarin samenwoners ieder 50% van een woning tot € 800.000 vrijstelling zouden kunnen krijgen, waar kopers alléén dat niet zouden kunnen. Zo werkt het dus niet.

Toch nog een paar aandachtspunten dan;
- Laat de woning taxeren. Liefst door een taxateur van jullie én een taxateur van je moeder. Kom zo een prijs overeen die in ieder geval tussen de twee waardes ligt. Zo ben je (vrij) zeker dat je een marktconforme prijs overeen bent gekomen, richting de fiscus;
- En niet marktconforme prijs kan gevolgen hebben voor het de successiewet (aanmerken als schenking met dito heffing) en voor de overdrachtsbelasting (naheffing over de waarde van de schenking);
- Waarom wil je moeder 10% houden? Wat is daar de zin van?
- Zijn er andere kinderen (potentiële erfgenamen?);
- Overdracht onder vruchtgebruik of huurrecht kan een optie zijn. Hoe oud is moeder?;
- Etc. etc.

Nogmaals, laat je goed adviseren...

[MijnAccount]

HaLLo2021 schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 17:53:
Alleen op een verklaring vrijstelling vul je de woningwaarde in... die mag niet boven de 400.000 zijn maar met die 10% erbij gaan we daar dus wel over heen. Ik wil dus heel zeker weten dat we het goed doen en of we wel of geen rekening moeten houden met deze kosten.

Daarom staat er duidelijk "Woning waarde" en niet "Wat jij er voor betaalt hebt". Vaak is de woning waarde de taxatie die uitgevoerd is (al dan niet een calcasa berekening bijvoorbeeld).

Je constructie is exostisch maar niet te. Er zijn genoeg, vooral beleggings objecten, met meerdere eigenaren met verschillende percentages.

Jij en je partner willen een hypotheek terwijl er al iemand anders eigenaar is én bewoond. Die krijgt de bank er niet zomaar uit bij executie verkoop. Bij verhuur wilt de bank max 70% financieren. Ik weet niet hoe het zit met een andere eigenaar er bij zie inwoont.

Wat haal je jezelf allemaal op de hals...

[ Voor 36% gewijzigd door MijnAccount op 25-06-2021 10:20 ]

[HaLLo2021]

We laten ons absoluut goed adviseren, neemt niet weg dat we ook zelf wat uitzoekwerk doe en ik gewoon benieuwd ben naar ervaringen van anderen.

Wat betreft overdrachtsbelasting is dat duidelijk, dat vermoeden kreeg ik al. Dank jullie wel voor de uitleg hierin. Dat is dan wat het is.

Over het (beperkt)vruchtgebruik krijgen we nog uitgebreid informatie, ik had alleen de hoop mensen te treffen die ervaring hebben met een soortgelijke constructie. Als ik er over ga lezen vind ik het namelijk een vrij ingewikkelde constructie omdat we er zelf ook gebruik van maken.

[cryptapix]

Ik heb geen antwoord op je graan, maar lees wel onjuiste reacties.

MijnAccount schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 16:49:
De bank wilt jullie allemaal 100% aansprakelijk hebben voor het gehele geleende bedrag (en nog een beetje). Ook al heeft je moeder maar 10%. Als jullie niet betalen, gaan ze alles bij je moeder halen.

Ja dat zal de bank prima vinden, maar dat gaat veel te ver en is ook helemaal niet nodig. De bank kan “gewoon” 90% verkopen. Maar dat zal de bank niet willen, want dat verkoopt voor geen meter. Daarom zou moeder op die 10% eigendom een derdenhypotheek kunnen vestigen tbv de bank van TS. Zodoende kan de bank 100% van de woning uitwinnen, maar kan ze een eventuele restschuld niet op moeder verhalen.

DonChaot schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 17:08:
Heb je geen hypotheek nodig want het lijkt me sterk dat een bank dat zo financiert? Hoe zouden ze ooit tot executie kunnen overgaan? 90% van het huis veilen? Of tekent moeders mee voor de schuld, dat lijkt me ook niet wenselijk.
Ik denk dat @MijnAccount een goede vraag stelt, waarom wil je dit?

Zie hierboven.

Vorkie schreef op donderdag 24 juni 2021 @ 17:43:
Maar je kan niet een stukje huis kopen, je bent dan alle 3 hoofdelijk aansprakelijk en bij een hypotheek moeten er dus 3 mensen tekenen (inclusief inkomen hebben) en dat is uit eigen ervaring met hulp bij een familielid.

[…]

Kan dus wel en dan ben je niet alle 3 hoofdelijk aansprakelijk. Het samen kopen gebeurt aan de lopende band (bijv 2 ongehuwden, ieder 50% eigendom). De eigendomssituatie zegt echter niets over de aansprakelijkheid jegens de financier. Die wordt namelijk enkel met een financier afgesproken en is bij de situatie van de 2 ongehuwden waarschijnlijk ieder 100%, maar hoeft niet zo te zijn.

@HaLLo2021 grootste probleem met deze constructie zal wel worden het vinden van een bank die hieraan mee wil werken. Dit is niet standaard en ook helemaal niet prettig voor een bank. Zeker niet als er iets van vruchtgebruik gevestigd wordt, of iets van een huurovereenkomst met je moeder. Dat is allemaal waarde drukkend, waardoor een bank geen 100% van jullie deel zal willen financieren.

[ Voor 7% gewijzigd door cryptapix op 26-06-2021 11:22 ]

[MeesterPieter]

is die 10 procent omdat de woning anders boven de 400k uit komt?

zo ja, is het dan niet eenvoudiger om het huis/perceel in meerdere delen te verkopen? dan kun je het zo splitsen dat alle delen onder de limiet van 400 blijven en betaal je enkel iets meer kosten aan de notaris omdat je meerdere akte's hebt.

afhankelijk van de situatie kun je bijvoorbeeld de tuin / schuur of bovenverdieping los verkopen om de waarde te splitsen

[ Voor 30% gewijzigd door MeesterPieter op 26-06-2021 12:39 ]