1 huis met 2 huisnummers kopen

[Deathchant]

Situatie: bezichtiging gehad in één huis die 2 huisnummers heeft. 1 en 1A.
- het is één huis, dus fysiek gewoon één pand, met intern een splitsing
- heeft 2 1 voordeur, en 2 achterdeuren, respectievelijk één per huisnummer.
- ouders hebben op 1A gewoond, maar zijn al 2 jaar overleden, en kids uit 1 gaan nu de boel verkopen -> mogelijk vruchtgebruik wat tijdens de verkoop moet komen te vervallen
- inpandig kun je gewoon van het één naar het ander lopen
- 2 CV ketels, 1 voor huisnummer 1 en de ander voor huisnummer 1A, beiden op zolder van 1A gesitueerd
- 1 gedeelde meterkast (voor zowel 1 als 1A)
- kadastraal zijn het wél gescheiden percelen nog onzeker -> kaart laat 2 nummers zien, makelaar beweert dat het 1 kadastrale registratie is
- 1A heeft zelfs een beetje over het perceel van de buurman gebouwd in mondelinge/schriftelijke afspraak (maar nooit kadastraal vastgelegd!)

Vragen die ik heb:
1: ik wil de boel gewoon bewonen met mijn partner en we hebben géén onderverhuur- of bedrijfsplannen o.i.d. Aan welke criteria moet worden voldaan om deze (kadastraal) gesplitste woning te kunnen bewonen als één woning, waarbij de overdrachtsbelasting gewoon 2% is?

2: De overlap met het perceel van de buurman kan mogelijk een obstakel zijn om de financiering rond te krijgen (mijn eigen vermoeden). Is dit iets wat vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst geregeld moet worden, of kan deze mondelinge/schriftelijke afspraak 1 op 1 overgenomen worden (zodat het kan blijven zoals het is)?

3: 1A is een stuk kleiner dan 1, maar het heeft wel een veel hogere WOZ-waarde dan 1, wat kan een reden hiervoor zijn? Hebben ze de complete tuin als oppervlakte meegenomen bij 1A?

4: stel alles gaat goed, en dit wordt gewoon als 1 woning gezien (zij het met 2 huisnummers) en ik kan dit gewoon kopen á 2% overdrachtsbelasting...ik weet nooit wat de toekomst me gaat bieden, maar stel mijn ouders worden hulpbehoevend over 5 jaar, en ik bied ze aan om bij ons te komen wonen (in het 1A-gedeelte), moet ik dan alsnog met terugwerkende kracht die 6% overdrachtsbelasting gaan terugbetalen?

Ik heb deze vragen ook bij de verkoopmakelaar neergelegd, want die wist zo 1,2,3 het antwoord niet tijdens de bezichtiging. Ik heb een willekeurige notaris gebeld om vraag 1 beantwoord te krijgen, maar hij stuurde me naar de belastingdienst door als ik het echt zeker wilde weten. Op de website van de b-dienst heb ik alles gelezen, maar niks over deze (unieke?) situatie.

Heeft iemand van jullie ooit met dit bijltje gehakt? 2% overdrachtsbelasting of 8% (ookal wil ik het zelf bewonen) maakt of breekt de mogelijkheid tot aankoop.

[ Voor 4% gewijzigd door Deathchant op 09-06-2021 18:59 ]

[BjornHero]

Helaas geen relevante ervaring.

Wel ervaring met de belastingdienst en vragen stellen daar, onlangs voor een warmtepomp-constellatie een vraag gesteld via het contactformulier en verrassend snel een antwoord daarop gekregen..

Wellicht is dat een mogelijkheid, ik zou trouwens ook even bellen, ik begrijp dat je "haast" hebt op de huidige woningmarkt..

[Cyriel85]

1. Juridisch, geen idee.
Maar onze vorige woning bestond uit 2 panden, 1 was garage met verdieping met wel nog eigen stroom aansluiting, andere was woonhuis. Uiteindelijk bovenruimte garage bij woning getrokken, maar dat maakt niet uit lijkt me.

Zijn 2 kadestrale percelen en huisnummers.
Is ook zo gebleven. Ook zo verkocht 2 jaar geleden. Zowel hij koop als verkoop was er gewoon 2% overdracht belasting.

Verschil is wellicht wel dat het van 1 eigenaar naar 1 eigenaar is gegaan, waarbij jij met 2 eigenaren te maken hebt. iig op de eigendoms aktes.

[ Voor 8% gewijzigd door Cyriel85 op 08-06-2021 22:48 ]

[ollie1965]

Je vraag, 2 huisnummers (2 objecten met bestemming woning) naar 1 huisnummer is een BAG vraag die bij de gemeente thuis hoort.

De vraag is alleen, waarom zou je dat willen doen?
Ik ken genoeg situaties waarbij je dat als 2 BAG objecten zou willen behouden. Ja, 2 objecten is mogelijk een iets hogere totale WOZ waarde (en dus WOZ belasting), maar de voordelen bij verkoop/waardestijging zijn in 9 van de 10 gevallen groter.

Alle basis registraties zijn te bekijken via www.pdok.nl/viewer (even de juiste BAG en Kadastrale kaart inschakelen). Wil je vragen stellen bij de gemeente vraag dan naar de "BAG beheerder" (functienaam die men moet hebben volgens de wet BAG.

Het kadastrale deel hoeft niet voor problemen te zorgen bij het juist vastleggen (bijvoorbeeld notaris).

[Scoutertje]

In aanvulling op @ollie1965, de BAG geeft de feitelijke situatie weer.
Wat daarom zeker ook interessant is wat het bestemmingsplan aangeeft.
Zijn het planologisch ook twee woningen? Check www.ruimtelijkeplannen.nl
Maakt voor de waarde van het geheel heel erg veel uit.

[ollie1965]

@Scoutertje iets met bestemmingplan > huisnummerbesluit > BAG volgens mij

[bvdbos]

Normaliter heb je een bij een kadastraal pereel met twee huisnummers een appartementsrecht van een VVE. Je geeft aan dat de percelen kadastraal ook gesplitst zijn. Op papier zijn het dus twee woningen.
Kadastraal gesplitste percelen en twee huisnummers biedt naar de toekomst veel mogelijkheden qua mogelijkheden voor herontwikkeling, wie weet wat de toekomst nog brengt.... Zoals @ollie1965 zegt : zeker zo laten. Je koopt het nu als 1 woning voor eigen gebruik en dat zal de komende jaren zo blijven dus zoals ik het zie krijg je niets met overdrachtsbelasting te doen.

[Purzelbaum]

Je zal de splitsing waarschijnlijk ongedaan willen en moeten maken. Houd rekening met je financiering. Ik ken een geval waar mensen het naastgelegen pand wilden kopen om bij hun huis te voegen. Bank deed lastig met financieren want die waren bang dat het stiekem verhuurt zou worden, bank wou dus eerst de samenvoeging zien. Instantie voor de samenvoeging kon niet samenvoegen totdat beide panden van dezelfde eigenaar waren... hoe dit uiteindelijk is opgelost kan ik je helaas niet vertellen, kan je alleen waarschuwen voor mogelijk gedoe.

[sanzut]

Ik zou ook ff schakelen met je financieel adviseur. Een niet-standaard situatie vereist ook een niet-standaard financiering.
Als je van plan was naar een Hypotheker of grootbank te gaan denk ik niet dat je in dit geval het beste advies gat krijgen…

[Mickey77]

Wat ik mis: waarom zou je een gesplitste situatie opnieuw samenvoegen? Je schrijft zelfs dat het mogelijk in de toekomst best handig zou kunnen zijn. Ik heb een soortgelijke situatie en het heeft echt voordelen, maar wat is dan het nadeel dat jij ziet op basis waarvan je het zou willen samenvoegen?

De erfkwestie met de buren staat los van splitsen of samenvoegen. Ik zou het iig zwart op wit willen. Bij voorkeur via notaris en kadaster, maar als daar geen medewerking voor is dan iig een schrijven van de buurman dat hij er geen probleem mee heeft. In mijn geval moest er het erf ook kadastraal ingetekend worden, dat is te overzien qua kosten maar de vraag is of je buurman aar aan mee wil werken.

[m2011]

bvdbos schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 07:01:
Normaliter heb je een bij een kadastraal pereel met twee huisnummers een appartementsrecht van een VVE. Je geeft aan dat de percelen kadastraal ook gesplitst zijn. Op papier zijn het dus twee woningen.
Kadastraal gesplitste percelen en twee huisnummers biedt naar de toekomst veel mogelijkheden qua mogelijkheden voor herontwikkeling, wie weet wat de toekomst nog brengt.... Zoals @ollie1965 zegt : zeker zo laten. Je koopt het nu als 1 woning voor eigen gebruik en dat zal de komende jaren zo blijven dus zoals ik het zie krijg je niets met overdrachtsbelasting te doen.

Dat zou toch apart zijn. Dan zou je een woning voor eigen gebruik kunnen kopen EN een woning als investering (je kan zeggen dat je daar ook woont), en 2% overdrachtsbelasting betalen en voor beide huizen HRA ontvangen. Zo werkt dat niet. En ik zou niet weten waarom dat anders zou zijn als die 2 huizen toevallig naast elkaar liggen.

[bvdbos]

m2011 schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 08:55:
[...]
Dat zou toch apart zijn. Dan zou je een woning voor eigen gebruik kunnen kopen EN een woning als investering (je kan zeggen dat je daar ook woont), en 2% overdrachtsbelasting betalen en voor beide huizen HRA ontvangen. Zo werkt dat niet. En ik zou niet weten waarom dat anders zou zijn als die 2 huizen toevallig naast elkaar liggen.

Je hebt gelijk, ik had te snel gelezen en ik was wat te kort door de bocht. Het zijn twee voordeuren, twee kadastrale nummers en twee huisnummers. Dacht dat ik gelezen had dat het maar één voordeur was.

Ook die twee huizen kan je wel als één wooneenheid kopen (en dus HA op het geheel) maar ik zou dit wel vantevoren afstemmen met een financieel adviseur. Die kan dan e.e.a. met de belastingdienst afstemmen. Ik zou niet zelf gaan bellen met de belastingdienst maar dat bij de specialisten laten.

Een andere mogelijkheid wellicht is dat beide partners één woning kopen? Eventueel met een gezamenlijke hypotheek? Mogelijkheden te over maar dat is niet iets wat je zelf even kan doen, ook daarvoor heb je een adviseur nodig.

[Question Mark]

Mickey77 schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 08:09:
Wat ik mis: waarom zou je een gesplitste situatie opnieuw samenvoegen?

Omdat je maar in één woning je hoofdverblijf kunt hebben. Dat betekend automatisch dat je geen hypotheekrente aftrek hebt voor de andere woning...

De kans is ook groot dat je twee losse hypotheken moet gaan regelen.

Edit: Zie Daan_ in "1 huis met 2 huisnummers kopen"

[ Voor 19% gewijzigd door Question Mark op 10-06-2021 08:35 ]

[D-dark]

Ander punt is hoe de woningen gezien worden voor de gemeentelijke / provinciale / waterschapsbelastingen.
Als je voor beide panden belasting moet betalen is ook niet gunstig

[Springuin]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dus voor vraag 1 en 4: overdrachtsbelasting is een moment belasting die kijkt naar de situatie op dat moment. Als het nu een huis is is het een huis en dus 2%. Wat je er later mee doet is niet relevant.

[ Voor 6% gewijzigd door Springuin op 09-06-2021 11:05 ]

[bvdbos]

Question Mark schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 10:12:
[...]

Omdat je maar in één woning je hoofdverblijf kunt hebben. Dat betekend automatisch dat je geen hypotheekrente aftrek hebt voor de andere woning...

De kans is ook groot dat je twee losse hypotheken moet gaan regelen.

Aangezien de twee woningen binnen met elkaar verbonden zijn kan je dat als één verblijf zien m.i. en ze gaan het ook gebruiken als één woning. Maar het is een grijs gebied zoals gesteld, geen standaardsituatie.

[FrankHe]

Ik weet niet of het helpt, maar het komt vaak genoeg voor dat bijvoorbeeld een woning en een parkeerplaats / garage samen worden verkocht. Er is dus 'een' notariële akte waar twee of meer dingen in staan die samen 'een' object vormen.

Het beste is dat je de belastinginspecteur bij de belastingdienst om een schriftelijk antwoord vraagt, dan heb je het zwart-op-wit.

[Harm_H]

Deathchant schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 22:20:
Situatie: bezichtiging gehad in één huis die 2 huisnummers heeft. 1 en 1A.
- het is één huis, dus fysiek gewoon één pand, met intern een splitsing
- heeft 2 voordeuren, 1 en 1A (ouders hebben op 1A gewoond, maar zijn al 2 jaar overleden, en kids uit 1 gaan nu de boel verkopen -> mogelijk vruchtgebruik wat tijdens de verkoop moet komen te vervallen)
- inpandig kun je gewoon van het één naar het ander lopen
- 2 CV ketels, 1 voor huisnummer 1 en de ander voor huisnummer 1A, beiden op zolder van 1A gesitueerd
- 1 meterkast (voor zowel 1 als 1A)
- kadastraal zijn het wél gescheiden percelen
- 1A heeft zelfs een beetje over het perceel van de buurman gebouwd in mondelinge/schriftelijke afspraak (maar nooit kadastraal vastgelegd!)

Vragen die ik heb:
1: ik wil de boel gewoon bewonen met mijn partner en we hebben géén onderverhuur- of bedrijfsplannen o.i.d. Aan welke criteria moet worden voldaan om deze (kadastraal) gesplitste woning te kunnen bewonen als één woning, waarbij de overdrachtsbelasting gewoon 2% is?

2: De overlap met het perceel van de buurman kan mogelijk een obstakel zijn om de financiering rond te krijgen (mijn eigen vermoeden). Is dit iets wat vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst geregeld moet worden, of kan deze mondelinge/schriftelijke afspraak 1 op 1 overgenomen worden (zodat het kan blijven zoals het is)?

3: 1A is een stuk kleiner dan 1, maar het heeft wel een veel hogere WOZ-waarde dan 1, wat kan een reden hiervoor zijn? Hebben ze de complete tuin als oppervlakte meegenomen bij 1A?

4: stel alles gaat goed, en dit wordt gewoon als 1 woning gezien (zij het met 2 huisnummers) en ik kan dit gewoon kopen á 2% overdrachtsbelasting...ik weet nooit wat de toekomst me gaat bieden, maar stel mijn ouders worden hulpbehoevend over 5 jaar, en ik bied ze aan om bij ons te komen wonen (in het 1A-gedeelte), moet ik dan alsnog met terugwerkende kracht die 6% overdrachtsbelasting gaan terugbetalen?

Ik heb deze vragen ook bij de verkoopmakelaar neergelegd, want die wist zo 1,2,3 het antwoord niet tijdens de bezichtiging. Ik heb een willekeurige notaris gebeld om vraag 1 beantwoord te krijgen, maar hij stuurde me naar de belastingdienst door als ik het echt zeker wilde weten. Op de website van de b-dienst heb ik alles gelezen, maar niks over deze (unieke?) situatie.

Heeft iemand van jullie ooit met dit bijltje gehakt? 2% overdrachtsbelasting of 8% (ookal wil ik het zelf bewonen) maakt of breekt de mogelijkheid tot aankoop.

Financiering - voorwaarden zijn afhankelijk van je bank

Belasting - belastingdienst kan misschien moeilijk doen met 2 WOZ waarden. Maar 1 koop = 1 overdrachtsbelasting.

Benieuwd hoe de koopakte eruit ziet. Voorbehoud van financiering?

[Mickey77]

Question Mark schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 10:12:
Omdat je maar in één woning je hoofdverblijf kunt hebben. Dat betekend automatisch dat je geen hypotheekrente aftrek hebt voor de andere woning...
De kans is ook groot dat je twee losse hypotheken moet gaan regelen.

Mijn vraag was waarom TS wil samenvoegen, dat er redenen zijn te bedenken voor anderen is mij duidelijk. Overigens hoeven jouw argumenten geen probleem te zijn voor TS, bijvoorbeeld omdat die schrijft een partner te hebben. Mijn punt is dat voordelen en nadelen afhangen van details dus vandaar dat ik mij afvroeg wat voor nadeel TS ziet.

[aawe mwan]

In de gemeente waar ik woon is het niet toegestaan om op twee huisnummers tegelijk te wonen. Je moet dan de twee woningen officleel op papier laten samenvoegen en dat kost vele duizenden euro's aan leges.

In jouw gemeente zullen de regels waarschijnlijk anders zijn.

[ Voor 22% gewijzigd door aawe mwan op 09-06-2021 15:06 ]

[Question Mark]

Mickey77 schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 12:53:
[...]
Mijn vraag was waarom TS wil samenvoegen, dat er redenen zijn te bedenken voor anderen is mij duidelijk.

Die redenen kunnen voor TS natuurlijk net zo hard gelden, vandaar dat ik er al twee noem.

[DjoeC]

Deathchant schreef op dinsdag 8 juni 2021 @ 22:20:
Situatie: bezichtiging gehad in één huis die 2 huisnummers heeft. 1 en 1A.
- het is één huis, dus fysiek gewoon één pand, met intern een splitsing
- heeft 2 voordeuren, 1 en 1A (ouders hebben op 1A gewoond, maar zijn al 2 jaar overleden, en kids uit 1 gaan nu de boel verkopen -> mogelijk vruchtgebruik wat tijdens de verkoop moet komen te vervallen)
- inpandig kun je gewoon van het één naar het ander lopen
- 2 CV ketels, 1 voor huisnummer 1 en de ander voor huisnummer 1A, beiden op zolder van 1A gesitueerd
- 1 meterkast (voor zowel 1 als 1A)
- kadastraal zijn het wél gescheiden percelen
- 1A heeft zelfs een beetje over het perceel van de buurman gebouwd in mondelinge/schriftelijke afspraak (maar nooit kadastraal vastgelegd!)

Vragen die ik heb:
1: ik wil de boel gewoon bewonen met mijn partner en we hebben géén onderverhuur- of bedrijfsplannen o.i.d. Aan welke criteria moet worden voldaan om deze (kadastraal) gesplitste woning te kunnen bewonen als één woning, waarbij de overdrachtsbelasting gewoon 2% is?

2: De overlap met het perceel van de buurman kan mogelijk een obstakel zijn om de financiering rond te krijgen (mijn eigen vermoeden). Is dit iets wat vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst geregeld moet worden, of kan deze mondelinge/schriftelijke afspraak 1 op 1 overgenomen worden (zodat het kan blijven zoals het is)?

3: 1A is een stuk kleiner dan 1, maar het heeft wel een veel hogere WOZ-waarde dan 1, wat kan een reden hiervoor zijn? Hebben ze de complete tuin als oppervlakte meegenomen bij 1A?

4: stel alles gaat goed, en dit wordt gewoon als 1 woning gezien (zij het met 2 huisnummers) en ik kan dit gewoon kopen á 2% overdrachtsbelasting...ik weet nooit wat de toekomst me gaat bieden, maar stel mijn ouders worden hulpbehoevend over 5 jaar, en ik bied ze aan om bij ons te komen wonen (in het 1A-gedeelte), moet ik dan alsnog met terugwerkende kracht die 6% overdrachtsbelasting gaan terugbetalen?

Ik heb deze vragen ook bij de verkoopmakelaar neergelegd, want die wist zo 1,2,3 het antwoord niet tijdens de bezichtiging. Ik heb een willekeurige notaris gebeld om vraag 1 beantwoord te krijgen, maar hij stuurde me naar de belastingdienst door als ik het echt zeker wilde weten. Op de website van de b-dienst heb ik alles gelezen, maar niks over deze (unieke?) situatie.

Heeft iemand van jullie ooit met dit bijltje gehakt? 2% overdrachtsbelasting of 8% (ookal wil ik het zelf bewonen) maakt of breekt de mogelijkheid tot aankoop.

Klinkt alsof 1A als een aanleunwoning is aangebouwd. Kijk bij de gemeente (daar betaal je je makelaar voor) of er beperkingen op zitten zoals: voor maximaal 15 jaar. Daarmee heb je ook een verklaring voor de mondelinge(?) afspraak over overlap op buurman's grond.

Als je 1 woning wilt zul je de woningen moeten laten samenvoegen. Zoekmachine: samenvoegen woningen of belletje naar de gemeente. Als je de huizen als 2 woningen koopt zal 1 van de 2 waarschijnlijk in box 3 (vermogen) vallen. Makelaar moet je kunnen helpen, daar betaal je voor.

Overlap perceelsgrens: Om de woning op naam en geleverd te krijgen moet je naar de notaris. Overleg met buurman, laat een kadastermeting doen en registreer de nieuwe perceelsgrenzen in de juiste akte. Dit alles op jouw kosten en eventueel tegen vergoeding voor de buurman van de aan jou "verkochtte" grond. Begin met een goede en zuivere verhouding.

Waarde 1A hoger: Waarschijnlijk gebaseerd op stichtingskosten, klinkt alsof dat deel minder oud is en/of beter vergelijkbaar is met andere panden. Na samenvoeging heb je 1 pand (huisnummer) met 1 WOZ waarde. Vraag onderbouwing/taxatie/referentiepanden op bij de gemeente - eventueel (verkoop) makelaar laten regelen.

Ik ben niet bekend met regels over ouders die intrekken. Waarom zouden ouders niet bij kinderen in huis mogen wonen? Is toch niet anders dan een 30 jarige die nog bij pappie en mammie woont? Wel goeie afspraken maken over kosten en hoevaak de tussendeur wel/niet op slot zit. Tot die tijd: af en toe een airbnb gast? Na samenvoeging is het gewoon 1 woning waar je mee kunt doen dat wat met elke woning volgens de daar geldende regels kan en mag. Opnieuw: Makelaar.

Het lijkt me dat als je interesse hebt je de woning koopt op basis van samenvoegen, kosten voor jou of voor verkoper waarbij het niet kunnen/mogen samenvoegen als ontbindende voorwaarde wordt opgenomen.

Dit klinkt in deze markt waarschijnlijk onmogelijk maar - en je bent al goed bezig - laat je niet een transactie in trekken waarvan de consequenties je niet 100% duidelijk zijn. Daarvoor zijn de bedragen te hoog en uiteindelijk komt er toch wel weer een nieuwe kans.

[Deathchant]

Bedankt voor alle info tot nu toe. Even wat uit de wereld helpen: er werd gesuggereerd dat ik had gezegd dat ik de woningen wil samenvoegen, maar dat heb ik niet gezegd
Het is gewoon één huis waar je inpandig tussen heen en weer kunt lopen. Het heeft 1 voordeur (had ik verkeerd gezegd in mijn TS) wat benaderbaar is voor de post e.d. Er is geen voordeur voor 1A. Het huis heeft dan wel 2 achterdeuren, één voor huisnummer 1 en één voor 1A.
Ik wil de woning gewoon gaan bewonen as-is; de makelaar biedt het ook aan als één woning. Ik hoef niet perse de huisnummers weer terug samen te voegen tot 1, zeker niet als dat duizenden euro's gaat kosten.

Op mijn vragen, die ik ook in de TS gesteld heb, heb ik eigenlijk vrij weinig bruikbare antwoorden gekregen van de makelaar.
Dit was hun antwoord:

Die gebouwde gerage op het kadaster van de buren: Dit is niet neergelegd bij een notaris. Dit is al jaren zo (verjaring). (zo oud als het pand of in de loop der jaren zo gebouwd).

De woning is sinds jaar en dag familiebezit en ooit is dit eens zo afgesproken. Maar notarieel niet geregeld.
Helaas zijn beide ouders overleden (beide in 2015). Verkopers zijn nu eigenaar. Indien de woning als fiscaal eigen woning gaan gebruiken zal dit naar alle waarschijnlijk 2% zijn.

Er is maar 1 ingang via de doorgaande weg (die andere 2 zijn eigenlijk achterdeuren, tevens is er maar één gas, water en electra meter, er is 1 perceel met 2 huisnummers.)
Er is maar 1 kadastraal perceel met omschrijving wonen.

En dit was dan weer mijn reactie dáárop:

Het lijkt ons inderdaad een erg geschikte woning! Maar het betalen van 2% of 8% overdrachtsbelasting is een behoorlijk financieel verschil. De notaris die ik heb gebeld, gaf hetzelfde aan als jij: waarschijnlijk 2%, maar dit is een bijzondere situatie (1 huis, 2 adressen, 2 kadasters, en dan het gegeven dat je in de praktijk niet op 2 adressen kunt wonen en je dus voor 1 adres 8% overdrachtsbelasting zou moeten betalen, tenzij je tijdens de aankoop de woning weer laat samenvoegen tot 1, maar dit is een heel gedoe bij de gemeente wat wij nooit op tijd voor elkaar kunnen krijgen).


We zien in jullie folder duidelijk de nummers xxxx en yyyy op de kadastrale gegevens staan, dus we zijn er vanuit gegaan dat het dus een kadastraal gescheiden object is met 2 adressen (en maar 1 voordeur dan). Maar voor ons is het cruciaal om deze info duidelijk te hebben, want één verandering in de opzet, kan een verandering van "de regels" betekenen voor de financiering die zijn weerslag kan hebben op het kostenplaatje en verantwoordelijkheden. Dus dan bij deze alsnog de vraag: kun je bij je notaris laten uitzoeken of het huis kadastraal gesplitst (gezien de aparte kadasternummers) is?

Onze hypotheekadviseur heeft de kwestie van de gebouwde garage over het erf van de buurman heen neergelegd bij verschillende geldverstrekkers, want mogelijk dat zij eisen dat dit toch notarieel geregeld moet worden bij een overdracht. Indien dat het geval is, zullen (behoorlijk wat) kosten bij de koper komen te liggen; immers moeten we een realistisch plaatje hebben voordat we een fatsoenlijk bod kunnen uitbrengen.

We willen absoluut vertrouwen dat het allemaal geen issue is omdat het verjaard is, maar onze hypotheekadviseur gaf aan dat dit een obstakel voor financiering is; dit zal waarschijnlijk ook een issue zijn voor andere kopers. Omdat deze woning als één aangeboden wordt, terwijl er 2 huisnummers zijn en ogenschijnlijk 2 kadasternummers, zullen er toch meer potentiele kopers zijn die deze informatie moeten weten i.v.m. hun financiering?

Zoals je merkt, is het behoorlijk uitdagend om binnen 3 dagen alle antwoorden te krijgen zodat we een bod kunnen uitbrengen, graag je begrip hiervoor, want er moeten vragen gesteld worden aan makelaar, notaris, belastingdienst, misschien nog de gemeente e.d.

Zoals ik zei, wil ik gewoon 1 huis kopen en bewonen. Dat dat 2 huisnummers heeft, is voor mij niet echt relevant. Als het echter problemen geeft qua overdrachtsbelasting of financiering, dan wil ik wel van de hoed en de rand weten.
Er staan op de bijgevoegde kadasterkaart van de makelaar ook gewoon 2 nummers, terwijl ze hierboven aangegeven dat het toch maar 1 kadastrale registratie betreft.

Andere potentiele bieders/kopers moeten toch ook met dezelfde vragen zitten lijkt me? Bij mijn hypotheekadviseur is vooral die niet-vastgelegde bouw van de garage over het erf van de buurman heen een obstakel.
Uiteraard wil ik absoluut op juiste verhouding met de buurman staan; niet dat hij ineens opgezadeld wordt met een nieuwe koper (ik dus) wiens financiering moeilijk doet en dan hem min of meer "dwingt" om mee te doen/betalen aan het proces; het zou dan immers MIJN garage worden die deels op ZIJN erf staat, dus moet ik ook de kosten van het kadastraal regelen (en ook effectief het stuk grond) moeten betalen.

Ik vind het raar dat de makelaar niet echt in staat lijkt te zijn om dit soort vragen te beantwoorden, want het object wat ze aanbieden is nogal een speciaal geval.
Volgens mij gaat het makelaars wat te goed...Wat sneakpreviews maken, wetende dat bezichtigingen binnen een uur volgepland zijn, het object verkopen, cashen, en verder nergens moeite voor hoeven doen. Maar ja, tis niet anders, maar ik moet wel binnen 3 dagen een bod uitbrengen gebaseerd op niet voldoende informatie.

Ik ga sowieso nog de gemeente en de belastingdienst bellen, en mocht ik vóór morgenavond géén fatsoenlijke antwoorden hebben, dan zal ik een bod moeten uitbrengen onder voorbehoud van financiering en indien aanvullende info niet aangeleverd wordt wat de financiering kan bemoeilijken, dan helaas maar voorbij laten gaan. Ja, de huizenmarkt is overstretched, ja de kopers liggen voor het oprapen, maar ik ga me niet gek laten maken en gewoon deels onwetend een bod/aankoop doen en dan achteraf moeten dealen met konijntjes uit de hoge hoed. Ik kan prima wachten, ik zit hier nog goed.

[brokenp]

Mbt de garage, daarop zou ikt niet “voorbij laten gaan”, dan kan je beter een goed bod uitbrengen op iets wat de koper moet leveren (Dus incl grond).

Dus ofwel slinks /impliciet iets verwoorden als bieden op “Kavels, woning, garage en onderliggende gronden”, ofwel expliciet Bieden op “Garage incl Kadastrale wijziging naar daadwerkelijke situatie”

[bvdbos]

Deathchant schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 18:55:
Bedankt voor alle info tot nu toe. Even wat uit de wereld helpen: er werd gesuggereerd dat ik had gezegd dat ik de woningen wil samenvoegen, maar dat heb ik niet gezegd
Het is gewoon één huis waar je inpandig tussen heen en weer kunt lopen. Het heeft 1 voordeur (had ik verkeerd gezegd in mijn TS) wat benaderbaar is voor de post e.d. Er is geen voordeur voor 1A. Het huis heeft dan wel 2 achterdeuren, één voor huisnummer 1 en één voor 1A.
Ik wil de woning gewoon gaan bewonen as-is; de makelaar biedt het ook aan als één woning. Ik hoef niet perse de huisnummers weer terug samen te voegen tot 1, zeker niet als dat duizenden euro's gaat kosten.

Op mijn vragen, die ik ook in de TS gesteld heb, heb ik eigenlijk vrij weinig bruikbare antwoorden gekregen van de makelaar.
Dit was hun antwoord:

[...]


En dit was dan weer mijn reactie dáárop:

[...]


Zoals ik zei, wil ik gewoon 1 huis kopen en bewonen. Dat dat 2 huisnummers heeft, is voor mij niet echt relevant. Als het echter problemen geeft qua overdrachtsbelasting of financiering, dan wil ik wel van de hoed en de rand weten.
Er staan op de bijgevoegde kadasterkaart van de makelaar ook gewoon 2 nummers, terwijl ze hierboven aangegeven dat het toch maar 1 kadastrale registratie betreft.

Andere potentiele bieders/kopers moeten toch ook met dezelfde vragen zitten lijkt me? Bij mijn hypotheekadviseur is vooral die niet-vastgelegde bouw van de garage over het erf van de buurman heen een obstakel.
Uiteraard wil ik absoluut op juiste verhouding met de buurman staan; niet dat hij ineens opgezadeld wordt met een nieuwe koper (ik dus) wiens financiering moeilijk doet en dan hem min of meer "dwingt" om mee te doen/betalen aan het proces; het zou dan immers MIJN garage worden die deels op ZIJN erf staat, dus moet ik ook de kosten van het kadastraal regelen (en ook effectief het stuk grond) moeten betalen.

Ik vind het raar dat de makelaar niet echt in staat lijkt te zijn om dit soort vragen te beantwoorden, want het object wat ze aanbieden is nogal een speciaal geval.
Volgens mij gaat het makelaars wat te goed...Wat sneakpreviews maken, wetende dat bezichtigingen binnen een uur volgepland zijn, het object verkopen, cashen, en verder nergens moeite voor hoeven doen. Maar ja, tis niet anders, maar ik moet wel binnen 3 dagen een bod uitbrengen gebaseerd op niet voldoende informatie.

Ik ga sowieso nog de gemeente en de belastingdienst bellen, en mocht ik vóór morgenavond géén fatsoenlijke antwoorden hebben, dan zal ik een bod moeten uitbrengen onder voorbehoud van financiering en indien aanvullende info niet aangeleverd wordt wat de financiering kan bemoeilijken, dan helaas maar voorbij laten gaan. Ja, de huizenmarkt is overstretched, ja de kopers liggen voor het oprapen, maar ik ga me niet gek laten maken en gewoon deels onwetend een bod/aankoop doen en dan achteraf moeten dealen met konijntjes uit de hoge hoed. Ik kan prima wachten, ik zit hier nog goed.

Als die garage al 20 jaar staat en door de verkoper onderhouden wordt zonder dat er een overeenkomst onder ligt dan is sprake van verjaring. De notaris kan een akte van verjaring opstellen (zie ook bijvoorbeeld https://www.doehetzelfnotaris.nl/uitleg/akte-van-verjaring/). Ik zou dit door de verkoper laten regelen voorafgaand aan de koop. Of idd zoals @brokenp stelt zorgen voor een tactische omschrijving. Als dan de garage alsnog door de buren geclaimd wordt dan ligt het probleem bij de verkoper, die kan dan niet leveren wat verkocht is en moet jou ervoor compenseren.

Je moet een bod uitbrengen vóór morgenavond maar het pand is wel familiebezit? Ik neem aan dat de familie wel begrip heeft voor je vragen?

Die ene voordeur is voor 50% cruciaal, een tweede ding is het bestemmingsplan (op website gemeente of op www.ruimtelijkeplannen.nl ). De gemeente kan je zo vertellen of het voor hen één woning of twee woningen betreft. Maar ook al zijn het twee woningen dan kan jij die nog als één woning gaan gebruiken zodat ik geen probleem met de belastingdienst zie.

Succes met de bieding...

[Daan_]

Question Mark schreef op woensdag 9 juni 2021 @ 10:12:
[...]

Omdat je maar in één woning je hoofdverblijf kunt hebben. Dat betekend automatisch dat je geen hypotheekrente aftrek hebt voor de andere woning...

De kans is ook groot dat je twee losse hypotheken moet gaan regelen.

Wij hebben gesplitste woning. Beide eigen adres/huisnummer. Alleen 1 elektra/gas aansluiting. En hebben netjes de hypotheekaftrek en 1 hypotheek. Het kan en het mag.

[Deathchant]

Nou, een update:

De makelaar had het bij zijn notaris neergelegd en de kadastrale gegevens in de folder waren niet goed. Het is toch maar 1 kadastraal perceel. Ook zei de makelaar dat de notaris had gezegd dat het 2% overdrachtsbelasting zou zijn.
Ik heb contact gehad met de belastingdienst zelf en die gaven aan dat het 2% was, mits we qua bewoning konden aantonen dat wij het gehele pand gaan bewonen en bereid waren er 1 adres/pand van te maken, anders zou het (voor een deel) 8% zijn. Dus ik zou dan een verbouwing moeten meefinancieren. Mijn hyoptheekadviseur kwam met exact hetzelfde verhaal aan. Ik vind het maar vreemd hoor, om "gedwongen" te worden om een verbouwing te doen om er 1 geheel van te maken.
Dus lekker verwarrend en fishy...
In ieder geval doet mijn geldverstrekker ook nog moeilijk over die gebouwde garage over het kadaster van de ander heen. Ik krijg nog te horen wat zij vinden dat er moet gebeuren en ik ga dat met die akte van verjaring voorstellen. Ik ga dat waarschijnlijk niet op tijd redden, dus ik ga maar een bod doen waarin ik wat onder voorbehoudjes aangeef en dan zie ik wel weer verder.

[ Voor 15% gewijzigd door Deathchant op 10-06-2021 22:26 ]

[boomsma]

Als de twee objecten met elkaar verbonden zijn d.m.v. een interne doorgang mag je volgens de BAG maar één adres hebben.
Hier staan de BAG regels duidelijk uitgelegd: Praktijkhandleiding BAG: https://imbag.github.io/praktijkhandleiding/zoek.html

Vraag bij de gemeente naar de BAG beheerder en meldt dat je maar één VBO (VerBlijfsObject) hebt; dit betekent ook maar één adres.
Voordeel van één adres is ook minder belasting, bijv. afvalstoffenheffing.

[ Voor 7% gewijzigd door boomsma op 11-06-2021 13:02 ]