Cookies op Tweakers

Tweakers is onderdeel van DPG Media en maakt gebruik van cookies, JavaScript en vergelijkbare technologie om je onder andere een optimale gebruikerservaring te bieden. Ook kan Tweakers hierdoor het gedrag van bezoekers vastleggen en analyseren. Door gebruik te maken van deze website, of door op 'Cookies accepteren' te klikken, geef je toestemming voor het gebruik van cookies. Wil je meer informatie over cookies en hoe ze worden gebruikt? Bekijk dan ons cookiebeleid.

Meer informatie
Toon posts:

1 huis met 2 huisnummers kopen

Pagina: 1
Acties:

Vraag


Acties:
  • 0Henk 'm!

  • Deathchant
  • Registratie: september 2003
  • Laatst online: 30-07 18:55

Deathchant

Don't intend. Do!

Topicstarter
Situatie: bezichtiging gehad in één huis die 2 huisnummers heeft. 1 en 1A.
- het is één huis, dus fysiek gewoon één pand, met intern een splitsing
- heeft 2 1 voordeur, en 2 achterdeuren, respectievelijk één per huisnummer.
- ouders hebben op 1A gewoond, maar zijn al 2 jaar overleden, en kids uit 1 gaan nu de boel verkopen -> mogelijk vruchtgebruik wat tijdens de verkoop moet komen te vervallen
- inpandig kun je gewoon van het één naar het ander lopen
- 2 CV ketels, 1 voor huisnummer 1 en de ander voor huisnummer 1A, beiden op zolder van 1A gesitueerd
- 1 gedeelde meterkast (voor zowel 1 als 1A)
- kadastraal zijn het wél gescheiden percelen nog onzeker -> kaart laat 2 nummers zien, makelaar beweert dat het 1 kadastrale registratie is
- 1A heeft zelfs een beetje over het perceel van de buurman gebouwd in mondelinge/schriftelijke afspraak (maar nooit kadastraal vastgelegd!)

Vragen die ik heb:
1: ik wil de boel gewoon bewonen met mijn partner en we hebben géén onderverhuur- of bedrijfsplannen o.i.d. Aan welke criteria moet worden voldaan om deze (kadastraal) gesplitste woning te kunnen bewonen als één woning, waarbij de overdrachtsbelasting gewoon 2% is?

2: De overlap met het perceel van de buurman kan mogelijk een obstakel zijn om de financiering rond te krijgen (mijn eigen vermoeden). Is dit iets wat vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst geregeld moet worden, of kan deze mondelinge/schriftelijke afspraak 1 op 1 overgenomen worden (zodat het kan blijven zoals het is)?

3: 1A is een stuk kleiner dan 1, maar het heeft wel een veel hogere WOZ-waarde dan 1, wat kan een reden hiervoor zijn? Hebben ze de complete tuin als oppervlakte meegenomen bij 1A?

4: stel alles gaat goed, en dit wordt gewoon als 1 woning gezien (zij het met 2 huisnummers) en ik kan dit gewoon kopen á 2% overdrachtsbelasting...ik weet nooit wat de toekomst me gaat bieden, maar stel mijn ouders worden hulpbehoevend over 5 jaar, en ik bied ze aan om bij ons te komen wonen (in het 1A-gedeelte), moet ik dan alsnog met terugwerkende kracht die 6% overdrachtsbelasting gaan terugbetalen?

Ik heb deze vragen ook bij de verkoopmakelaar neergelegd, want die wist zo 1,2,3 het antwoord niet tijdens de bezichtiging. Ik heb een willekeurige notaris gebeld om vraag 1 beantwoord te krijgen, maar hij stuurde me naar de belastingdienst door als ik het echt zeker wilde weten. Op de website van de b-dienst heb ik alles gelezen, maar niks over deze (unieke?) situatie.

Heeft iemand van jullie ooit met dit bijltje gehakt? 2% overdrachtsbelasting of 8% (ookal wil ik het zelf bewonen) maakt of breekt de mogelijkheid tot aankoop.

[Voor 4% gewijzigd door Deathchant op 09-06-2021 18:59]

Canon: 6D | 16-35 F4 | 70-200 II
Zeiss: 50MP | 100MP
Te koop: Canon 40D | Canon 10-22 | Carryspeed FS-PRO

Alle reacties


  • Deathchant
  • Registratie: september 2003
  • Laatst online: 30-07 18:55

Deathchant

Don't intend. Do!

Topicstarter
Bedankt voor alle info tot nu toe. Even wat uit de wereld helpen: er werd gesuggereerd dat ik had gezegd dat ik de woningen wil samenvoegen, maar dat heb ik niet gezegd ;)
Het is gewoon één huis waar je inpandig tussen heen en weer kunt lopen. Het heeft 1 voordeur (had ik verkeerd gezegd in mijn TS) wat benaderbaar is voor de post e.d. Er is geen voordeur voor 1A. Het huis heeft dan wel 2 achterdeuren, één voor huisnummer 1 en één voor 1A.
Ik wil de woning gewoon gaan bewonen as-is; de makelaar biedt het ook aan als één woning. Ik hoef niet perse de huisnummers weer terug samen te voegen tot 1, zeker niet als dat duizenden euro's gaat kosten.

Op mijn vragen, die ik ook in de TS gesteld heb, heb ik eigenlijk vrij weinig bruikbare antwoorden gekregen van de makelaar.
Dit was hun antwoord:
Die gebouwde gerage op het kadaster van de buren: Dit is niet neergelegd bij een notaris. Dit is al jaren zo (verjaring). (zo oud als het pand of in de loop der jaren zo gebouwd).

De woning is sinds jaar en dag familiebezit en ooit is dit eens zo afgesproken. Maar notarieel niet geregeld.
Helaas zijn beide ouders overleden (beide in 2015). Verkopers zijn nu eigenaar. Indien de woning als fiscaal eigen woning gaan gebruiken zal dit naar alle waarschijnlijk 2% zijn.

Er is maar 1 ingang via de doorgaande weg (die andere 2 zijn eigenlijk achterdeuren, tevens is er maar één gas, water en electra meter, er is 1 perceel met 2 huisnummers.)
Er is maar 1 kadastraal perceel met omschrijving wonen.
En dit was dan weer mijn reactie dáárop:
Het lijkt ons inderdaad een erg geschikte woning! Maar het betalen van 2% of 8% overdrachtsbelasting is een behoorlijk financieel verschil. De notaris die ik heb gebeld, gaf hetzelfde aan als jij: waarschijnlijk 2%, maar dit is een bijzondere situatie (1 huis, 2 adressen, 2 kadasters, en dan het gegeven dat je in de praktijk niet op 2 adressen kunt wonen en je dus voor 1 adres 8% overdrachtsbelasting zou moeten betalen, tenzij je tijdens de aankoop de woning weer laat samenvoegen tot 1, maar dit is een heel gedoe bij de gemeente wat wij nooit op tijd voor elkaar kunnen krijgen).


We zien in jullie folder duidelijk de nummers xxxx en yyyy op de kadastrale gegevens staan, dus we zijn er vanuit gegaan dat het dus een kadastraal gescheiden object is met 2 adressen (en maar 1 voordeur dan). Maar voor ons is het cruciaal om deze info duidelijk te hebben, want één verandering in de opzet, kan een verandering van "de regels" betekenen voor de financiering die zijn weerslag kan hebben op het kostenplaatje en verantwoordelijkheden. Dus dan bij deze alsnog de vraag: kun je bij je notaris laten uitzoeken of het huis kadastraal gesplitst (gezien de aparte kadasternummers) is?

Onze hypotheekadviseur heeft de kwestie van de gebouwde garage over het erf van de buurman heen neergelegd bij verschillende geldverstrekkers, want mogelijk dat zij eisen dat dit toch notarieel geregeld moet worden bij een overdracht. Indien dat het geval is, zullen (behoorlijk wat) kosten bij de koper komen te liggen; immers moeten we een realistisch plaatje hebben voordat we een fatsoenlijk bod kunnen uitbrengen.

We willen absoluut vertrouwen dat het allemaal geen issue is omdat het verjaard is, maar onze hypotheekadviseur gaf aan dat dit een obstakel voor financiering is; dit zal waarschijnlijk ook een issue zijn voor andere kopers. Omdat deze woning als één aangeboden wordt, terwijl er 2 huisnummers zijn en ogenschijnlijk 2 kadasternummers, zullen er toch meer potentiele kopers zijn die deze informatie moeten weten i.v.m. hun financiering?

Zoals je merkt, is het behoorlijk uitdagend om binnen 3 dagen alle antwoorden te krijgen zodat we een bod kunnen uitbrengen, graag je begrip hiervoor, want er moeten vragen gesteld worden aan makelaar, notaris, belastingdienst, misschien nog de gemeente e.d.
Zoals ik zei, wil ik gewoon 1 huis kopen en bewonen. Dat dat 2 huisnummers heeft, is voor mij niet echt relevant. Als het echter problemen geeft qua overdrachtsbelasting of financiering, dan wil ik wel van de hoed en de rand weten.
Er staan op de bijgevoegde kadasterkaart van de makelaar ook gewoon 2 nummers, terwijl ze hierboven aangegeven dat het toch maar 1 kadastrale registratie betreft.

Andere potentiele bieders/kopers moeten toch ook met dezelfde vragen zitten lijkt me? Bij mijn hypotheekadviseur is vooral die niet-vastgelegde bouw van de garage over het erf van de buurman heen een obstakel.
Uiteraard wil ik absoluut op juiste verhouding met de buurman staan; niet dat hij ineens opgezadeld wordt met een nieuwe koper (ik dus) wiens financiering moeilijk doet en dan hem min of meer "dwingt" om mee te doen/betalen aan het proces; het zou dan immers MIJN garage worden die deels op ZIJN erf staat, dus moet ik ook de kosten van het kadastraal regelen (en ook effectief het stuk grond) moeten betalen.

Ik vind het raar dat de makelaar niet echt in staat lijkt te zijn om dit soort vragen te beantwoorden, want het object wat ze aanbieden is nogal een speciaal geval.
Volgens mij gaat het makelaars wat te goed...Wat sneakpreviews maken, wetende dat bezichtigingen binnen een uur volgepland zijn, het object verkopen, cashen, en verder nergens moeite voor hoeven doen. Maar ja, tis niet anders, maar ik moet wel binnen 3 dagen een bod uitbrengen gebaseerd op niet voldoende informatie.

Ik ga sowieso nog de gemeente en de belastingdienst bellen, en mocht ik vóór morgenavond géén fatsoenlijke antwoorden hebben, dan zal ik een bod moeten uitbrengen onder voorbehoud van financiering en indien aanvullende info niet aangeleverd wordt wat de financiering kan bemoeilijken, dan helaas maar voorbij laten gaan. Ja, de huizenmarkt is overstretched, ja de kopers liggen voor het oprapen, maar ik ga me niet gek laten maken en gewoon deels onwetend een bod/aankoop doen en dan achteraf moeten dealen met konijntjes uit de hoge hoed. Ik kan prima wachten, ik zit hier nog goed.

Canon: 6D | 16-35 F4 | 70-200 II
Zeiss: 50MP | 100MP
Te koop: Canon 40D | Canon 10-22 | Carryspeed FS-PRO


  • Deathchant
  • Registratie: september 2003
  • Laatst online: 30-07 18:55

Deathchant

Don't intend. Do!

Topicstarter
Nou, een update:

De makelaar had het bij zijn notaris neergelegd en de kadastrale gegevens in de folder waren niet goed. Het is toch maar 1 kadastraal perceel. Ook zei de makelaar dat de notaris had gezegd dat het 2% overdrachtsbelasting zou zijn.
Ik heb contact gehad met de belastingdienst zelf en die gaven aan dat het 2% was, mits we qua bewoning konden aantonen dat wij het gehele pand gaan bewonen en bereid waren er 1 adres/pand van te maken, anders zou het (voor een deel) 8% zijn. Dus ik zou dan een verbouwing moeten meefinancieren. Mijn hyoptheekadviseur kwam met exact hetzelfde verhaal aan. Ik vind het maar vreemd hoor, om "gedwongen" te worden om een verbouwing te doen om er 1 geheel van te maken.
Dus lekker verwarrend en fishy...
In ieder geval doet mijn geldverstrekker ook nog moeilijk over die gebouwde garage over het kadaster van de ander heen. Ik krijg nog te horen wat zij vinden dat er moet gebeuren en ik ga dat met die akte van verjaring voorstellen. Ik ga dat waarschijnlijk niet op tijd redden, dus ik ga maar een bod doen waarin ik wat onder voorbehoudjes aangeef en dan zie ik wel weer verder.

[Voor 15% gewijzigd door Deathchant op 10-06-2021 22:26]

Canon: 6D | 16-35 F4 | 70-200 II
Zeiss: 50MP | 100MP
Te koop: Canon 40D | Canon 10-22 | Carryspeed FS-PRO

Pagina: 1


Apple iPad Pro (2021) 11" Wi-Fi, 8GB ram Microsoft Xbox Series X LG CX Google Pixel 5a 5G Sony XH90 / XH92 Samsung Galaxy S21 5G Sony PlayStation 5 Nintendo Switch Lite

Tweakers vormt samen met Hardware Info, AutoTrack, Gaspedaal.nl, Nationale Vacaturebank, Intermediair en Independer DPG Online Services B.V.
Alle rechten voorbehouden © 1998 - 2021 Hosting door True