Funda advertentie is specifieker dan contract

[duderuud]

Benieuwd of iemand hier dit weet (of er ervaring mee heeft):

Gaat over een warmtepomp en WTW unit in een nieuwbouw huis

Op Funda staat dat er warmtepomp merk A type X en WTW unit merk B type X wordt geplaatst

In de technische omschrijving staat letterlijk over de warmtepomp:

De centrale verwarmingsinstallatie geschiedt middels een warmtepompsysteem. De cv installatie
wordt gebruiksklaar opgeleverd en is zodanig gedimensioneerd dat deze voldoet aan de eisen, ten
aanzien van opwarmsnelheden

Mbt de WTW unit staat er letterlijk:

De woningen worden voorzien van een ventilatiesysteem, waarbij er sprake is van
mechanische toe- en afvoer van lucht.

Uiteindelijk is er heel ander merk warmtepomp en WTW unit geplaatst, waarbij iig de warmtepomp een goedkoper model is die niet alle functionaliteiten heeft van de unit uit de Funda advertentie.

Mag dit?

[MAX3400]

Ik neem aan dat je het koopcontract & hypotheek niet hebt afgesloten op basis van "een advertentie" maar op basis van een gedetailleerd koopcontract waarbij alle mitsen / maren van de definitieve oplevering niet alleen door jou maar ook door jouw hypotheekverstrekker zijn doorgelezen en goedgekeurd?

[Anton2610]

duderuud schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 15:47:
Benieuwd of iemand hier dit weet (of er ervaring mee heeft):

Gaat over een warmtepomp en WTW unit in een nieuwbouw huis

Op Funda staat dat er warmtepomp merk A type X en WTW unit merk B type X wordt geplaatst

In de technische omschrijving staat letterlijk over de warmtepomp:

[...]

Mbt de WTW unit staat er letterlijk:

[...]


Uiteindelijk is er heel ander merk warmtepomp en WTW unit geplaatst, waarbij iig de warmtepomp een goedkoper model is die niet alle functionaliteiten heeft van de unit uit de Funda advertentie.

Mag dit?

Je kunt niet heel erg veel rechten ontlenen aan een advertentie op Funda. Wat zegt de rest van je contractdocumenten? Moet het specifiek dat merk zijn of mag het ook een gelijkwaardig ander product zijn?

[duderuud]

@MAX3400 Ik koop een huis aan de hand van de informatie die ik krijg. De technische documentatie is niet zo uitgebreid dat in detail alle merken en types benoemd worden van al het materiaal wat er in het huis geplaatst is. Ik weet ook niet of dat altijd zo is of dat dat moet. Die informatie had ik iig niet.

@Anton2610 Zie hierboven, de documentatie gaat niet zo ver in detail (iig niet mbt de technische installatie).
Er staat dus ook niet of het merk X of iets gelijkwaardigs mag zijn.

De enige informatie die ik heb komt dus uit de Funda advertentie en daarom vraag ik me af of er iets anders geplaatst mag worden dan dat

[weertenaar]

duderuud schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 15:55:
@MAX3400 Ik koop een huis aan de hand van de informatie die ik krijg. De technische documentatie is niet zo uitgebreid dat in detail alle merken en types benoemd worden van al het materiaal wat er in het huis geplaatst is. Ik weet ook niet of dat altijd zo is of dat dat moet. Die informatie had ik iig niet.

@Anton2610 Zie hierboven, de documentatie gaat niet zo ver in detail (iig niet mbt de technische installatie).
Er staat dus ook niet of het merk X of iets gelijkwaardigs mag zijn.

De enige informatie die ik heb komt dus uit de Funda advertentie en daarom vraag ik me af of er iets anders geplaatst mag worden dan dat

Brochure en/of advertentie is meestal geen contractstuk. Bij mijn nieuwbouwwoning zaten er ook verschillen tussen de brochure, de tekeningen en technische specificatie.

[Nyarlathotep]

Uiteindelijk gaat het om de handtekening die jij hebt gezet. In dat document staat wat er aanwezig is in het huis, en dát document is bindend. Niet een advertentie op Funda. Het moet niet gekker worden...
Dikke kans dat in de voorwaarden van Funda staat: 'Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Fouten voorbehouden'.

[Kalentum]

Nou, het is natuurlijk niet zo dat Funda advertenties leugens mogen bevatten. Er zijn ook wel gerechtelijke uitspraken over, bv over verkeerde oppervlaktes, dat kopers compensatie kregen.

Dus als er staat dat je apparaat X krijgt geleverd, en je krijgt een functioneel minder goed apparaat Y, dan lijkt het me niet geheel een uitgemaakte zaak dat degene die die advertentie heeft geplaatst daar zomaar mee kan wegkomen.

Ik weet echter niet hoe dat in dit specifieke geval zit. Maar ik weet wel dat je geen onwaarheden moet verkopen.

[Hackus]

duderuud schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 15:47:
Benieuwd of iemand hier dit weet (of er ervaring mee heeft):

Gaat over een warmtepomp en WTW unit in een nieuwbouw huis

Op Funda staat dat er warmtepomp merk A type X en WTW unit merk B type X wordt geplaatst

In de technische omschrijving staat letterlijk over de warmtepomp:

[...]

Mbt de WTW unit staat er letterlijk:

[...]


Uiteindelijk is er heel ander merk warmtepomp en WTW unit geplaatst, waarbij iig de warmtepomp een goedkoper model is die niet alle functionaliteiten heeft van de unit uit de Funda advertentie.

Mag dit?

Dit kan verschillen per woning, en de info is basis. net als die je via 'flyer' krijgt. Veel (nieuwbouw)woningen hebben eigen aanpassingen. Je kunt geen rechten halen uit advertentie(s) van welke huizenaanbieder ook.
Wel aan het aanbod van een makelaar, uit je uiteindelijke overeenkomst.

[BastaRhymez]

Heb je het huis al gekocht? Of zit je in de fase van bezichtigen / bod doen?

Als je het huis al hebt gekocht, kan je het aangeven bij de makelaar (niet Funda, dat is gewoon een doorgeefluik). Wellicht dat ze nog iets van de prijs af halen, omdat je een "minder product" gaat krijgen. Maar dat zal over enkele honderdjes gaan vermoed ik zo (als je dat al haalt).

Zit je in de fase van bezichtigen / bod doen, dan kan je het natuurlijk gewoon aangeven. Hey, ik zie in de advertentie XYZ staan, maar dit is NOP... Hoe zit dit?!

En anders heb je op Funda ook gewoon een knopje: Meld een fout over dit huis

[President]

Als koper heb je een onderzoeksplicht. Dus als de Funda advertentie niet klopt dan kan je in je bod hier rekening mee houden, los dat je dit de verkopend makelaar voor kan leggen

[bert pit]

Vaak bestaan bepaalde componenten niet meer als een woning gebouwd wordt. De meeste contracten zijn daarom wel zo flexibel dat andere gelijkwaardige apparatuur mag worden geleverd. Wat dan als gelijkwaardig wordt beschouwd is altijd onderwerp van discussie.

Als je daarover twijfel hebt, kun je het voorleggen bij een jurist, juridisch loket, vereniging eigen huis etc.

[Señor Sjon]

De funda advertentie is geen contractstuk, dus kan je geen rechten aan ontlenen. Onderaan het deel van je (waarschijnlijk) Woningborg overeenkomst (daar waar je tekent ipv parafeert), staan de tot het contract behorende bijlagen. Daar zal niet staan: 'funda advertentie'.

Oftewel, daar kan je geen rechten aan ontlenen.

Ik heb de titel wat minder vaag gemaakt. Hij was ook feitelijk onjuist, want waarschijnlijk is merk XY niet beloofd, dus kunnen ze ook geen belofte breken.

[ChojinZ]

Señor Sjon schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 16:48:
De funda advertentie is geen contractstuk, dus kan je geen rechten aan ontlenen.

Ik wil absoluut niet de wijsneus uithangen maar is dat ook te onderbouwen?

https://www.voorinkadvoca...g-woonoppervlak-op-funda/

En INAL, maar als ik bovenstaande stuk lees, kunnen er in bepaalde gevallen wel rechten aan ontleent worden.

[Señor Sjon]

Ik ga uit dat dit een nieuwbouwwoning is waarbij een hele separate contractstructuur bij hoort met tekeningen, technische omschrijving, eventueel brochure, etc. Daarin staat ook specifiek wat wel/niet tot contractstuk hoort en welke rangorde alles heeft bij tegenstellingen.

[Hackus]

ChojinZ schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 16:57:
[...]

Ik wil absoluut niet de wijsneus uithangen maar is dat ook te onderbouwen?

https://www.voorinkadvoca...g-woonoppervlak-op-funda/

En INAL, maar als ik bovenstaande stuk lees, kunnen er in bepaalde gevallen wel rechten aan ontleent worden.

Blijkens de advertentie had de woning een woonoppervlak van 140 m2. De makelaar had daarnaast een verkoopbrochure opgesteld, maar daarin werd geen woonoppervlak vermeld.

Daaruit blijkt dat de makelaar verkeerde info uitgeeft, en Funda het alleen plaatst op hun site.
Makelaar verwijst hoogstwaarschijnlijk naar de advertentie, omdat in zijn folder geen m2 is genoemd

[MAX3400]

ChojinZ schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 16:57:
[...]
kunnen er in bepaalde gevallen wel rechten aan ontleent worden.

Ongetwijfeld maar oppervlak is een meetbare eenheid; zowel koper als verkoper hebben boter op hun hoofd gehad en hadden dit voor de overdracht al kunnen afkaarten. Uitspraak rept niets over de aankoop-keuringen; die zijn dus ook niet uitgevoerd / doorgemeten / etc?

Inzake de warmtepomp in de topicstart; ik kan me zeer goed voorstellen dat merk A type B niet geplaatst is want end-of-life, te duur, niet leverbaar, whatever en dat er gekozen is voor merk Y type Z mits deze voldoet aan de opwarmsnelheid.

Op dit moment lees ik niets over de "neven-functies" die het geplaatste model niet heeft maar wel beloofd zijn (en waar @duderuud zich druk over maakt) want er staat letterlijk

De centrale verwarmingsinstallatie geschiedt middels een warmtepompsysteem. De cv installatie
wordt gebruiksklaar opgeleverd en is zodanig gedimensioneerd dat deze voldoet aan de eisen, ten
aanzien van opwarmsnelheden

0 functies genoemd; alleen een opwarmsnelheid.

Dat het niet netjes is dat je getekend en al merk A zou krijgen en opgescheept wordt met model Z, dat snap ik ook nog wel echter daar zal iemand (aannemer, verkoper, etc) toch iets over papier hebben staan of tijdig gecommuniceerd?

[duderuud]

Nog even wat context:

Het is een heel kleinschalig project met maar 3 huizen. Daarnaast hebben we alle 3 de grond gekocht en hebben alleen te maken met de aannemer die door de grondeigenaar is aangewezen om de huizen te bouwen.

De huizen zijn bijna klaar en we (een buurman kwam er als eerste mee) kwamen er deze week pas achter dat de warmtepomp en wtw andere merken waren dan in de advertentie.
Volgens de buurman (die verstand van zaken heeft) biedt het geplaatste model warmtepomp niet de koel functie die de originele wel heeft.

Onderaan de streep zijn we allemaal in de veronderstelling geweest dat we dus bepaalde functionaliteit kregen vanwege de informatie die in de Funda advertentie stond omdat dat de enige plek was waar dat aangegeven was en omdat de (juridische) documentatie verder geen melding maakt van merk/model.

Het hoeft ook niet persé dat merk/model te zijn maar wel een met dezelfde functionaliteit.

Alle 3 de eigenaren hebben niet eerder een nieuw huis gekocht dus hebben niet de ervaring om specifiek op deze dingen te letten vooraf/tijdens het hele aankoopproces.

Ps. De communicatie met de aannemer is ronduit dramatisch. Volgens de overeenkomst zou de aannemer ons regelmatig op de hoogte houden over vorderingen maar die kunnen we allemaal op één vinger(!) tellen.
Als we iets willen weten moeten we zelf overal achteraan.

Wat dat betreft sta je tegen de muur want je bent allang blij dat je een huis hebt kunnen bemachtigen voor een redelijke prijs.
En ik ga iig geen dikke ruzie zoeken met de persoon die mijn huis nog moet (af)bouwen

Bij de definitieve schouw ga ik de makelaar wel specifiek vragen of de geplaatste units dezelfde functionaliteit hebben als de units die in de advertentie stonden.

Mbt wijzigingen tijdens de bouw:

Het kan voorkomen dat een eis in redelijkheid niet kan worden nagekomen wegens uitzonderlijke
omstandigheden (situering, ontwerpeisen, kosten e.d.). Onderbouwde afwijking is dan mogelijk op
basis van gelijkwaardigheid.

En

Genoemde merknamen en fabricaten kunnen worden vervangen, mits deze producten dezelfde
kwaliteit hebben.

Klinkt niet meer dan logisch. Die punten wil ik aangeven bij de aannemer mbt de warmtepomp.

[ Voor 34% gewijzigd door duderuud op 03-06-2021 19:19 ]

[Ivow85]

Ik lees hier meerdere keren "Funda is geen contractstuk".

Dat klopt, maar dat neemt niet weg dat de informatie op Funda niet wel relevant is. Net als mededelingen die per e-mail gedaan worden (bijvoorbeeld ter beantwoording van vragen die koper vanuit zijn onderzoeksplicht heeft gesteld).

De verkoper heeft een informatieplicht. De koper moet er vanuit kunnen gaan dat alle mededelingen die de verkoper doet ten aanzien van het object, ook correct zijn. Wel met dien verstande dat je krachttermen die in reclame gebruikelijk zijn ("de beste..", "schitterend uitzicht") met een korrel zout moet nemen.

Uiteraard prevelaart de uiteindelijke koopovereenkomst boven de advertentie/folder/brochure op het moment dat er tegenstrijdige mededelingen worden gedaan. Maar bij zaken die niet in de koopovereenkomst gemeld worden, mag een koper er wel degelijk vanuit gaan dat hij krijgt wat in de advertentie wordt aangeboden, of indien dat niet meer exact voor handen is een alternatief met minimaal gelijkwaardige specificaties en kwaliteit. Wanneer de brochure het heeft over hoogwaardige Miele apparatuur, verwacht je bij oplevering geen Beko. Maar mocht Miele ergens tussen het drukken van de folder en opleveren van de woning ineens grote leveringsproblemen krijgen, dan kan er wel uitgeweken worden naar bijvoorbeeld Smeg apparatuur met vergelijkbare specificaties.

In dit geval wordt een bepaald type warmtepomp en WTW unit aangeboden. Natuurlijk kan het zo zijn dat dat model niet meer leverbaar is. Maar dan zou je als klant de directe opvolger van hetzelfde merk verwachten. Of zoals in het voorbeeld van keukenapparatuur hierboven een model van een kwalitatief vergelijkbaar merk met vergelijkbare functies en specificaties.

Want ja, je mag als koper absoluut verwachten dat de documentatie die je ontvangt zorgvuldig is samengesteld en derhalve juist is. Disclaimers als 'onder voorbehoud van fouten' hebben maar een beperkte rechtswerking bij overeenkomsten tussen een professionele partij en een particulier.

[ Voor 4% gewijzigd door Ivow85 op 03-06-2021 20:55 ]

[cryptapix]

Eens met @Ivow85, met een aanpassing

Ivow85 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 20:25:
Ik lees hier meerdere keren "Funda is geen contractstuk".

Dat klopt, maar dat neemt niet weg dat de informatie op Funda niet (wel) relevant is.

[…]

[JackBol]

duderuud schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 19:04:

Bij oplevering aangeven als opleverpunt. De notaris zal een deel van het laatste termijnbedrag achter houden totdat de bouwer aan zijn verplichting heeft voldaan.

De vraag die je hebt uit te zoeken is wat de verplichting van de bouwer is.

[peter13579]

Stond de koel functionaliteit ook expliciet op Funda genoemd of heb je deze alleen uit het type nummer kunnen afleiden?

Gezien ik zelf een aantal jaren koeling heb in huis en dat goed bevalt is het voor mij altijd een selectie criterium ( volgens mij nog niet op te filteren) bij het kijken op Funda. Ik denk dat het ontbreken van een dergelijke functionaliteit wel gecompenseerd dient te worden, of dat het geleverde alsnog niet worden aangepast voor oplevering.

[sypie]

duderuud schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 19:04:
andere merken waren dan in de advertentie.

Vraag om het complete bestek van deze woningen. Kijk wat voor merken en types daar in staan, dat is het document waarmee gebouwd wordt, een advertentie op Funda niet.

[Ivow85]

sypie schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:37:
[...]

Vraag om het complete bestek van deze woningen. Kijk wat voor merken en types daar in staan, dat is het document waarmee gebouwd wordt, een advertentie op Funda niet.

Wanneer het complete bestek niet voor het sluiten van de overeenkomst verstrekt is en de Funda advertentie wel, dan is het voor de relatie koper-verkoper niet van belang wat er in het bestek staat.
Dat bestek is dan alleen van belang voor de verkoper en zijn (onder)aannemers, om te bepalen waar onderling nog wat verhaald kan worden. Wie de fout precies heeft gemaakt is voor de koper niet van belang

De koper heeft een overeenkomst met de verkoper en met niemand anders. Dus de verkoper is richting koper 100% aansprakelijk wanneer het object niet aan de verwachtingen voldoet die de koper op basis van de aan koper beschikbaar gestelde advertentie, brochures, informatiebladen, koopovereenkomst en andere communicatie mag hebben.

[JackBol]

Ivow85 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 07:39:
[...]


Wanneer het complete bestek niet voor het sluiten van de overeenkomst verstrekt is en de Funda advertentie wel, dan is het voor de relatie koper-verkoper niet van belang wat er in het bestek staat.
Dat bestek is dan alleen van belang voor de verkoper en zijn (onder)aannemers, om te bepalen waar onderling nog wat verhaald kan worden. Wie de fout precies heeft gemaakt is voor de koper niet van belang

De koper heeft een overeenkomst met de verkoper en met niemand anders. Dus de verkoper is richting koper 100% aansprakelijk wanneer het object niet aan de verwachtingen voldoet die de koper op basis van de aan koper beschikbaar gestelde advertentie, brochures, informatiebladen, koopovereenkomst en andere communicatie mag hebben.

*fouten voorbehouden.


De vraag is hoe je je recht kunt halen. Als je daar geen optie voor hebt is alles potato’s potato’s.

[Vorkie]

@duderuud

Volgens de buurman (die verstand van zaken heeft) biedt het geplaatste model warmtepomp niet de koel functie die de originele wel heeft.

En heeft die buurman wel gelijk? Of gaan jullie nu uit van de kennis van deze buurman?

Kan je misschien het aangeboden type en het geplaatste type hier delen?

[Ivow85]

JackBol schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 07:55:
[...]


*fouten voorbehouden.

Zie mijn eerste bericht in dit draadje. Van de professionele verkoper wordt een zekere zorgvuldigheid verwacht. Juist wanneer een specifiek type genoemd wordt, mag je er als koper van uitgaan dat de verkoper dat type zorgvuldig heeft uitgekozen.

En gelijk krijgen is voor huizenkopers die vóór de oplevering al de tekortkoming ontdekken net iets makkelijker dan in de meeste andere situaties. Wanneer er bij oplevering gebreken zijn, kun je tot wel 10% van de totale koopsom/bouwkosten in depot houden totdat die gebreken verholpen zijn.

[ Voor 62% gewijzigd door Ivow85 op 04-06-2021 08:41 ]

[JackBol]

Ivow85 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 08:37:
[...]


Zie mijn eerste bericht in dit draadje.

En gelijk krijgen is voor huizenkopers net iets makkelijker. Wanneer er bij oplevering gebreken zijn, kun je tot wel 10% van de totale koopsom/bouwkosten in depot houden totdat die gebreken verholpen zijn.

Daar ben ik bekend mee. De vraag is of dit een gebrek is. De bouwer zal zeggen dat hij niets met Funda te maken heeft. Hij heeft alleen een aanneemovereenkomst met je. Hij zal je vervolgens naar de makelaar sturen en die zal je wijzen op het *.

[Hackus]

Funda is geen verkoper, die plaatst alleen een advertentie op info aangeleverd van makelaar. Dus onderdeel van informatievoorziening voor geïnteresseerden/kopers. (een deel van de info die koper uit eigen onderzoek kan vinden)
Een bouw bestek is de omschrijving van een uit te voeren bouwwerk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden. (hier zijn ook bouwtekeningen aan toegevoegd). Maar wijzigingen staan niet in het basis bestek.

Het is hier van belang of de advertentie op Funda leidend is. (of dit de enige bron van informatie was)

Ikzelf zou nooit uitgaan van alleen een advertentie op Funda. maar meer, en gedegen onderzoek doen bij aankopen van woningen. Zeker als nieuwe koper op de woningmarkt.

[Señor Sjon]

Ivow85 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 20:25:
Ik lees hier meerdere keren "Funda is geen contractstuk".

Dat klopt, maar dat neemt niet weg dat de informatie op Funda niet wel relevant is. Net als mededelingen die per e-mail gedaan worden (bijvoorbeeld ter beantwoording van vragen die koper vanuit zijn onderzoeksplicht heeft gesteld).

De verkoper heeft een informatieplicht. De koper moet er vanuit kunnen gaan dat alle mededelingen die de verkoper doet ten aanzien van het object, ook correct zijn. Wel met dien verstande dat je krachttermen die in reclame gebruikelijk zijn ("de beste..", "schitterend uitzicht") met een korrel zout moet nemen.

Uiteraard prevelaart de uiteindelijke koopovereenkomst boven de advertentie/folder/brochure op het moment dat er tegenstrijdige mededelingen worden gedaan. Maar bij zaken die niet in de koopovereenkomst gemeld worden, mag een koper er wel degelijk vanuit gaan dat hij krijgt wat in de advertentie wordt aangeboden, of indien dat niet meer exact voor handen is een alternatief met minimaal gelijkwaardige specificaties en kwaliteit. Wanneer de brochure het heeft over hoogwaardige Miele apparatuur, verwacht je bij oplevering geen Beko. Maar mocht Miele ergens tussen het drukken van de folder en opleveren van de woning ineens grote leveringsproblemen krijgen, dan kan er wel uitgeweken worden naar bijvoorbeeld Smeg apparatuur met vergelijkbare specificaties.

In dit geval wordt een bepaald type warmtepomp en WTW unit aangeboden. Natuurlijk kan het zo zijn dat dat model niet meer leverbaar is. Maar dan zou je als klant de directe opvolger van hetzelfde merk verwachten. Of zoals in het voorbeeld van keukenapparatuur hierboven een model van een kwalitatief vergelijkbaar merk met vergelijkbare functies en specificaties.

Want ja, je mag als koper absoluut verwachten dat de documentatie die je ontvangt zorgvuldig is samengesteld en derhalve juist is. Disclaimers als 'onder voorbehoud van fouten' hebben maar een beperkte rechtswerking bij overeenkomsten tussen een professionele partij en een particulier.

De advertentie rept niet over koelen, maar dat schijnt een nice to have te zijn geweest.

@duderuud een geitenpaadje is dat de woning in de TOjuli niet zonder koeling kan, maar dat ligt een beetje aan wanneer de vergunning is aangevraagd. TO juli komt uit de energieprestatie en geeft aan hoeveel oververhitting er is en of daarvoor maatregelen nodig zijn. Een warmtepomp met koelmogelijkheid zou daarbij toegepast kunnen worden. Niet geheel ondenkbaar is een c/p van een ander project waarbij dat merk/type WP nodig was en die per abuis in de advertentie terecht is gekomen.

Aannemers laten de keuze van dit soort zaken aan de installateur en deze zit vaak veel later in de flow van een project, vandaar dat vaak ook geen merk/type genoemd wordt in verkoopstukken.

[Ivow85]

Señor Sjon schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 08:58:
[...]

De advertentie rept niet over koelen, maar dat schijnt een nice to have te zijn geweest.

Maar de specificaties van het in de advertentie genoemde apparaat wél (althans: volgens buurman van de koper, die zelf ook een koper is). Wanneer koper in het kader van zijn onderzoeksplicht dus even de website van de fabrikant van de warmtepomp bezoekt en daar het in de advertentie genoemde type bekijkt, is als gevolg van door verkoper verstrekte informatie wel de indruk gewekt dat er een apparaat komt met de functies van het genoemde type.

[Ivow85]

JackBol schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 08:42:
[...]


Daar ben ik bekend mee. De vraag is of dit een gebrek is. De bouwer zal zeggen dat hij niets met Funda te maken heeft. Hij heeft alleen een aanneemovereenkomst met je. Hij zal je vervolgens naar de makelaar sturen en die zal je wijzen op het *.

Die vlieger gaat natuurlijk nooit op voor de bouwer. De bouwer heeft een opdracht verstrekt aan de makelaar, om het huis op Funda te zetten. Of wil je beweren dat de makelaar en/of Funda op eigen houtje een advertentie verzint en online zet, zonder medeweten en goedkeuring van de verkoper?

Of dan de bouwer of de makelaar verantwoordelijk is voor de fout is niet relevant, die twee hebben immers een professionele relatie waar de koper buiten staat. Koper heeft gewoon te maken met de informatie die door de bouwer en zijn contractanten is verstrekt. De bouwer/verkoper is daarbij de enige verantwoordelijke richting de koper, omdat de bouwer/verkoper zelf als professionele partij gezien wordt.

Bij een woningkoop/verkoop tussen particulieren kan dat anders liggen. Dan kan de verkoopmakelaar wel rechtstreeks aansprakelijk zijn richting koper, omdat in dat geval de makelaar de professionele partij is en de verkoper een 'leek'.

[ Voor 6% gewijzigd door Ivow85 op 04-06-2021 09:13 ]

[JackBol]

Ivow85 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 09:12:
[...]


Die vlieger gaat natuurlijk nooit op voor de bouwer. De bouwer heeft een opdracht verstrekt aan de makelaar, om het huis op Funda te zetten.

Of dan de bouwer of de makelaar verantwoordelijk is voor de fout is niet relevant, die twee hebben immers een professionele relatie waar de koper buiten staat. Koper heeft gewoon te maken met de informatie die door de bouwer en zijn contractanten is verstrekt. De bouwer/verkoper is daarbij de enige verantwoordelijke richting de koper, omdat de bouwer/verkoper zelf als professionele partij gezien wordt.

Bij een woningkoop/verkoop tussen particulieren kan dat anders liggen. Dan kan de verkoopmakelaar wel rechtstreeks aansprakelijk zijn richting koper, omdat in dat geval de makelaar de professionele partij is en de verkoper een 'leek'.

Je leeft in een utopie.

De bouw wordt vaak geïnitieerd door een project ontwikkelaar die een bouwer contracteert. De aanneem overeenkomst is tussen de koper en de bouwer. De makelaar en projectontwikkelaar faciliteren alleen. Je hebt geen overeenkomst met ze. De bouwer heeft dus een contract met je waarin de bouw van het huis is vastgelegd. Voor de bouwer is dit het enige stuk wat relevant is. Als je bij de notaris je borgstelling wil achterhouden, zul je dus moeten aangeven waar de bouwer in gebreken is. Als het model wp niet in de aanneem overeenkomst staat, zal de notaris dat niet doen.

In dat geval zul je dus naar de makelaar (of projectontwikkelaar) moeten gaan om verhaal te halen. Maar met hen heb je geen overeenkomst, aangezien ze alleen hebben gefaciliteerd. Ze zullen met een beetje geluk mea culpa zeggen en je plezier wensen met je nieuwe huis.

[Ivow85]

Nogmaals: die onderlinge zakelijke relaties zijn voor de koper niet relevant. Koper koopt op basis van door/namens de professionele verkoper verstrekte informatie. Het is de verantwoordelijkheid van de verkoper te zorgen dat die informatie correct is. Hoe al die zakelijke relaties de onderlinge verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid regelen heeft de koper niets mee te maken.

Helaas leven vele bedrijven in de utopie dat ze onschendbaar zijn en zijn veel consumenten onwetend en/of niet doortastend genoeg als het gaat om het halen van hun recht. En daar maken veel bedrijven met een beetje blufpoker dan weer dankbaar gebruik van.

[Señor Sjon]

Ivow85 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 09:12:
[...]


Die vlieger gaat natuurlijk nooit op voor de bouwer. De bouwer heeft een opdracht verstrekt aan de makelaar, om het huis op Funda te zetten. Of wil je beweren dat de makelaar en/of Funda op eigen houtje een advertentie verzint en online zet, zonder medeweten en goedkeuring van de verkoper?

Of dan de bouwer of de makelaar verantwoordelijk is voor de fout is niet relevant, die twee hebben immers een professionele relatie waar de koper buiten staat. Koper heeft gewoon te maken met de informatie die door de bouwer en zijn contractanten is verstrekt. De bouwer/verkoper is daarbij de enige verantwoordelijke richting de koper, omdat de bouwer/verkoper zelf als professionele partij gezien wordt.

Bij een woningkoop/verkoop tussen particulieren kan dat anders liggen. Dan kan de verkoopmakelaar wel rechtstreeks aansprakelijk zijn richting koper, omdat in dat geval de makelaar de professionele partij is en de verkoper een 'leek'.

Daarom teken je ook een overeenkomst waarin alles staat vastgelegd. Dat is het enige waar de bouwer mee werkt. Die staat weer los van de grondverkoper/ontwikkelende partij.

[JackBol]

Ivow85 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 09:31:
Nogmaals: die onderlinge zakelijke relaties zijn voor de koper niet relevant. Koper koopt op basis van door/namens de professionele verkoper verstrekte informatie. Het is de verantwoordelijkheid van de verkoper te zorgen dat die informatie correct is. Hoe al die zakelijke relaties de onderlinge verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid regelen heeft de koper niets mee te maken.

Helaas leven vele bedrijven in de utopie dat ze onschendbaar zijn en zijn veel consumenten onwetend en/of niet doortastend genoeg als het gaat om het halen van hun recht. En daar maken veel bedrijven met een beetje blufpoker dan weer dankbaar gebruik van.

Je schildert het af als blufpoker, maar leg me dan eens uit op welke manier je hier je recht zou kunnen halen?
Stel je zou rechtsgang overwegen en een civiele zaak starten, wie zou je dagvaarden en wat zou je eisen? En op basis van welke overeenkomst?

[duderuud]

Vorkie schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 07:59:
@duderuud
En heeft die buurman wel gelijk? Of gaan jullie nu uit van de kennis van deze buurman?

Kan je misschien het aangeboden type en het geplaatste type hier delen?

Het betreft een Alpha Inno Tec combi-warmtepomp en een Zehnder ConfoAir wtw unit. Er is nu een Daikin warmtepomp geplaatst, exacte type ga ik een dezer dagen even opzoeken want dat heeft de buurman wel gezegd maar ben ik vergeten. Ook de huidige WTW unit is geen Zehnder, ga ik ook nog naar kijken.
En nee, ik ga niet uit van wat de buurman zegt, ik wil wel beslagen ten ijs komen natuurlijk. Dus ga ook nog zelf de details opzoeken.

Señor Sjon schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 08:58:
[...]

De advertentie rept niet over koelen, maar dat schijnt een nice to have te zijn geweest.

@duderuud een geitenpaadje is dat de woning in de TOjuli niet zonder koeling kan, maar dat ligt een beetje aan wanneer de vergunning is aangevraagd. TO juli komt uit de energieprestatie en geeft aan hoeveel oververhitting er is en of daarvoor maatregelen nodig zijn. Een warmtepomp met koelmogelijkheid zou daarbij toegepast kunnen worden. Niet geheel ondenkbaar is een c/p van een ander project waarbij dat merk/type WP nodig was en die per abuis in de advertentie terecht is gekomen.

Aannemers laten de keuze van dit soort zaken aan de installateur en deze zit vaak veel later in de flow van een project, vandaar dat vaak ook geen merk/type genoemd wordt in verkoopstukken.

Dit "project" is eind 2019 gestart voor zover ik weet. De EPC-norm is in ieder geval 0,4. En nogmaals, het is heel kleinschalig. Er is ook geen projectontwikkelaar.
Hoe het exact in elkaar zit op de achtergrond weet ik niet maar het komt er op neer dat de verkoper van de grond een bekende aannemer heeft aangenomen die een architectenbureau 3 huizen heeft laten ontwikkelen en die aannemer bouwt die huizen. Daar zit verder niks tussen.

In de praktijk hebben we nooit te maken gehad met de verkoper van de grond en de makelaar (behalve dan voor wat contractuele zaken). Alles loopt via de aannemer.

[Vorkie]

Maar @duderuud hoe kan je nou zeker weten dat je buurman gelijk heeft? Daikin heeft water/lucht warmtepompen die ook koelen en WTW is WTW (hoogstens verschil in capaciteit)



Ik zou dat eerst eens uitzoeken alvorens je een heel juridisch apparaat opstart....

[Señor Sjon]

Daikin is in ieder geval geen bokkiewokkie apparaat. In principe kan een warmtepomp altijd koelen door het proces om te draaien, je moet in geval van vloerverwarming wel een minimale temperatuur van 18 graden door de leidingen hebben om condens te voorkomen.

Koeling via WTW zou ik niet zo snel aan beginnen. Naar wat ik ervan hoor werkt het vrij marginaal.

[duderuud]

Vorkie schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:22:
Maar @duderuud hoe kan je nou zeker weten dat je buurman gelijk heeft? Daikin heeft water/lucht warmtepompen die ook koelen en WTW is WTW (hoogstens verschil in capaciteit)



Ik zou dat eerst eens uitzoeken alvorens je een heel juridisch apparaat opstart....

Dat ga ik ook zeker doen!

Er een juridisch geschil van maken probeer ik zoveel mogelijk te voorkomen. Mijn oorspronkelijke vraag was ook niet meer dan dat...of er iets met anders dan geadverteerd geplaatst mag worden

[ Voor 10% gewijzigd door duderuud op 04-06-2021 10:52 ]

[JackBol]

duderuud schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:50:
[...]

Dat ga ik ook zeker doen!

Er een juridisch geschil van maken probeer ik zoveel mogelijk te voorkomen. Mijn oorspronkelijke vraag was ook niet meer dan dat...of er iets met anders dan geadverteerd geplaatst mag worden

Geef ook even in dit topic aan wat je dacht te krijgen en wat je hebt gekregen. Dan weet je meteen hoe groot je probleem is

[duderuud]

Señor Sjon schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:30:
Daikin is in ieder geval geen bokkiewokkie apparaat. In principe kan een warmtepomp altijd koelen door het proces om te draaien, je moet in geval van vloerverwarming wel een minimale temperatuur van 18 graden door de leidingen hebben om condens te voorkomen.

Koeling via WTW zou ik niet zo snel aan beginnen. Naar wat ik ervan hoor werkt het vrij marginaal.

Even nagekeken wat het model is. Het betreft een Daikin Altherma 3 R F.

[BartW]

Toen ik in 2018 mijn woning kocht bleek dat in een gedeelte van de woning de blauwe ader als fase was gebruikt en de bruine ader als nul. Dit is door zowel de verkopende partij als door mij bij de rechtsbijstand verzekering neergelegd. De verkopende partij beweerde dat ik een 60 jaar oude woning had gekocht en ik er niet vanuit mocht gaan dat alles in orde zou zijn. Eén van de tegenargumenten die door mijn rechtsbijstandsverzekering is gebruikt was dat in de Funda advertentie werd vermeld “Woning is in 2005 gerenoveerd met nieuwe hardhouten kozijnen, tuindeuren, inbouwkeuken, elektra, rookkanaal en vaste trap naar de 2e verdieping.”. Of dit uiteindelijk bij een rechtszaak stand houdt weet ik niet maar er kan niet simpelweg worden gesteld dat een Funda advertentie alleen maar een wervend karakter heeft en dus vol mag staan met leugens.

[jordje]

duderuud schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 14:49:
[...]


Even nagekeken wat het model is. Het betreft een Daikin Altherma 3 R F.

In de derde regel van de technische specificaties staat letterlijk:

Totale koelcapaciteitNom.kW3.44 (1) / 3.49 (2)

Edit: Maar in de handleiding staat

Een ruimte afkoelen (alleen met een geplaatste conversiekit)

Lekker duidelijk

[ Voor 11% gewijzigd door jordje op 06-06-2021 09:52 ]

[Harm_H]

Ik hoop sowieso dat de warmtepomp huizen goed zijn doorgerekend. Soms zie ik wel eens nieuwbouw huizen met maar 6 zonnepanelen, plaatsvervangende schaamte! Ze kunnen zo ontworpen worden voor minimaal 16 zonnepanelen! Er is volgens mij nog zoveel onkunde en onwetendheid in deze markt.

[duderuud]

jordje schreef op zondag 6 juni 2021 @ 09:46:
[...]


In de derde regel van de technische specificaties staat letterlijk:


[...]


Edit: Maar in de handleiding staat
[...]


Lekker duidelijk

Dat is wat de buurman ook aangaf, koelen was een optie. En dat is nou net het probleem 😉

[JackBol]

Harm_H schreef op zondag 6 juni 2021 @ 10:14:
Ik hoop sowieso dat de warmtepomp huizen goed zijn doorgerekend. Soms zie ik wel eens nieuwbouw huizen met maar 6 zonnepanelen, plaatsvervangende schaamte! Ze kunnen zo ontworpen worden voor minimaal 16 zonnepanelen! Er is volgens mij nog zoveel onkunde en onwetendheid in deze markt.

Die 6 zijn nodig om de wettelijke norm te halen. Die andere 10 kan je erbij kopen voor geld. Bouwers zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Ze doen in dit soort zaken het absoluut minimum noodzakelijke.

[duderuud]

Ons huis kreeg standaard maar 2 zonnepanelen, daarmee wordt (als het goed is) voldaan aan de EPC van 0,4.

[Arator]

Ik weet dat, in België, warmtepompen van Daikin standaard geleverd worden zonder koeling (of dat was toch 6 jaar geleden toen ik in de markt was voor een warmtepomp). Dit omdat het EPC zou stijgen als een airco wordt geïnstalleerd (warmtepomp wordt gezien als verwarming). Na controle van het gebouw door de EPC-inspecteurs komt Daikin dan een jumpertje bijplaatsen en kan het toestel ook ineens koelen.

Ik weet niet of Daikin dit nog steeds zo doet, of dat ze nu zien dat ze serieus was euro's kunnen krijgen voor die jumper.

[leecher]

Er stond van de week nog een vergelijkbare uitspraak van de arbiter van de raad van arbitrage in bouwgeschillen in de cobouw. Ik zie wel parallellen met de situatie van de TS.

In de advertentie staat apparaat X, in de technische omschrijving wat specificaties.

Daarom mocht de koper erop vertrouwen dat het gekochte binnen redelijke marges overeen zou komen met de informatie die hij wél kreeg of kon inzien.

Verder heeft de aannemer de noodzaak van de wijzigingen op geen enkele manier aangetoond.

Dat ging dus ook over het advertentiemateriaal. TS hoort gewoon apparaat X te krijgen, tenzij er noodzaak was iets anders te leveren omdat het apparaat bijv niet meer leverbaar was.

Dat ergens staat 'dit en dat onder voorbehoud' betekend dat niet dat het ook daadwerkelijk onder een voorbehoud valt, net zo min dat als er staat 'na het tekenen van dit contract heeft de aannemer het recht om je cavia te executeren' geldig zou zijn. Contracten zijn lang niet altijd zo in beton gegoten als mensen je doen geloven.

[duderuud]

Ik denk dat ik uiteindelijk pech heb. In de advertentie staat namelijk alleen "Alpha Innotec" zonder type. En in de 2020 varianten zijn er ook modellen zonder actieve koeling:


Dus als de aannemer geen type kan/wil opgeven van wat er oorspronkelijk geplaatst zou worden kan hij altijd nu zeggen dat het huidige Daikin model vergelijkbaar is (qua functionaliteit iig).

Nou ja, binnenkort vraag ik het hem op de man af, kijken hoe hij reageert.

[ Voor 8% gewijzigd door duderuud op 06-06-2021 16:02 ]

[bvdbos]

Jij koopt toch niet van de aannnemer, dat is toch geen partij voor jou? Of is de aannemer dezelfde als de ontwikkelaar die het perceel gekocht heeft, de woningen laat ontwerpen en bouwen en deze dan weer verkoopt?

[JackBol]

bvdbos schreef op zondag 6 juni 2021 @ 17:19:
Jij koopt toch niet van de aannnemer, dat is toch geen partij voor jou? Of is de aannemer dezelfde als de ontwikkelaar die het perceel gekocht heeft, de woningen laat ontwerpen en bouwen en deze dan weer verkoopt?

Ligt er een beetje aan. Wij kochten de grond van de project ontwikkelaar maar de KOA was rechtstreeks met de aannemer.

[duderuud]

bvdbos schreef op zondag 6 juni 2021 @ 17:19:
Jij koopt toch niet van de aannnemer, dat is toch geen partij voor jou? Of is de aannemer dezelfde als de ontwikkelaar die het perceel gekocht heeft, de woningen laat ontwerpen en bouwen en deze dan weer verkoopt?

Grond van een ander gekocht maar de aannemer heeft wel het ontwerp gemaakt en gebouwd.
Met de grond verkoper hebben we niks (meer) mee te maken.

[Monkeydancer]

Wij hebben recent ook getekend voor nieuwbouw. Bij de aanneemovereenkomst was een technische omschrijving meegeleverd van alle zut waaronder wtw systeem.

Hadden jullie die uberhaupt onder ogen gehad toen jullie allemaal tekende? Is er geen andere party erbij betrokken die de WTW onderhoud en installeert?

[Señor Sjon]

BartW schreef op zondag 6 juni 2021 @ 00:19:
Toen ik in 2018 mijn woning kocht bleek dat in een gedeelte van de woning de blauwe ader als fase was gebruikt en de bruine ader als nul. Dit is door zowel de verkopende partij als door mij bij de rechtsbijstand verzekering neergelegd. De verkopende partij beweerde dat ik een 60 jaar oude woning had gekocht en ik er niet vanuit mocht gaan dat alles in orde zou zijn. Eén van de tegenargumenten die door mijn rechtsbijstandsverzekering is gebruikt was dat in de Funda advertentie werd vermeld “Woning is in 2005 gerenoveerd met nieuwe hardhouten kozijnen, tuindeuren, inbouwkeuken, elektra, rookkanaal en vaste trap naar de 2e verdieping.”. Of dit uiteindelijk bij een rechtszaak stand houdt weet ik niet maar er kan niet simpelweg worden gesteld dat een Funda advertentie alleen maar een wervend karakter heeft en dus vol mag staan met leugens.

Dit gaat om nieuwbouw.

Harm_H schreef op zondag 6 juni 2021 @ 10:14:
Ik hoop sowieso dat de warmtepomp huizen goed zijn doorgerekend. Soms zie ik wel eens nieuwbouw huizen met maar 6 zonnepanelen, plaatsvervangende schaamte! Ze kunnen zo ontworpen worden voor minimaal 16 zonnepanelen! Er is volgens mij nog zoveel onkunde en onwetendheid in deze markt.

We konden ze ook zonder panelen bouwen onder EPC 0,4. Leuk en aardig, maar het plus zo de VON van een woning weer 10k omhoog.

[Harm_H]

JackBol schreef op zondag 6 juni 2021 @ 11:08:
[...]


Die 6 zijn nodig om de wettelijke norm te halen. Die andere 10 kan je erbij kopen voor geld. Bouwers zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Ze doen in dit soort zaken het absoluut minimum noodzakelijke.

Ja ok. Het minimum erop leggen is opzich ok. Die andere 10 kunnen ook op een nieuwe omvormer, geen probleem. Alleen doel ik op het dak dat slecht ontwerpen is qua vorm en schoorstenen of andere obstakels waardoor er fysiek ook maar 6 op kunnen.

Wat is het beste passieve huis ontwerp 🏡 met maximaal aantal zonnepanelen?

[Hackus]

duderuud schreef op zondag 6 juni 2021 @ 22:46:
[...]

Grond van een ander gekocht maar de aannemer heeft wel het ontwerp gemaakt en gebouwd.
Met de grond verkoper hebben we niks (meer) mee te maken.

Je hebt dus een koop-/aannemingsovereenkomst. je koopt de grond van Jantje, en tekent met Bob de Bouwer een aannemingsovereenkomst, tot het bouwen van. In een aannemingsovereenkomst staan alle afspraken tussen de koper en de projectontwikkelaar en/of aannemer.

[bert pit]

duderuud schreef op zondag 6 juni 2021 @ 15:59:
Ik denk dat ik uiteindelijk pech heb. In de advertentie staat namelijk alleen "Alpha Innotec" zonder type. En in de 2020 varianten zijn er ook modellen zonder actieve koeling:
[Afbeelding]

Dus als de aannemer geen type kan/wil opgeven van wat er oorspronkelijk geplaatst zou worden kan hij altijd nu zeggen dat het huidige Daikin model vergelijkbaar is (qua functionaliteit iig).

Nou ja, binnenkort vraag ik het hem op de man af, kijken hoe hij reageert.

Beetje rommelig dit. In de TS heb je het namelijk wel over 'merk A type X'.

[duderuud]

Ik heb de informatie er nog eens goed op nageslagen. En inderdaad, dat had ik eerder moeten doen.

Maar desalniettemin ben ik een hoop wijzer geworden.

[TheGhostInc]

duderuud schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 19:04:
De huizen zijn bijna klaar en we (een buurman kwam er als eerste mee) kwamen er deze week pas achter dat de warmtepomp en wtw andere merken waren dan in de advertentie.
Volgens de buurman (die verstand van zaken heeft) biedt het geplaatste model warmtepomp niet de koel functie die de originele wel heeft.

Sowieso maak je hierbij de aanname dat omdat het apparaat een koelfunctie heeft, de rest van de installatie ook geschikt is voor koeling en dat hoeft niet zo te zijn. Dus je kunt best een apparaat hebben staan met koelfunctie die is uitgeschakeld.
Bijvoorbeeld de vloerverwarming verdelers zijn ongeschikt voor koeling, of je hebt een zone systeem met losse kleppen, waardoor alleen warmtevraag kan worden afgehandeld en niet koeling.

[duderuud]

Goede punten, dank. Ga ik ook vragen aan de aannemer