Familiebank of niet?

[Bartske]

Even een kick van dit topic. Ik zit in een soortgelijke (maar wel anders) situatie dan de TS, alleen is mijn vriendin degene die via de familiebank conctructie kan lenen.

We werken zelf allebei (en verdienen ongeveer gelijk) en ik heb een koophuis met overwaarde, en met de hypotheek die ik zelf kan lenen zou ik makkelijk 50% van een woning in de pricerange die wij op het oog hebben kunnen financieren.

Mijn schoonouders zouden eventueel ook 100% van het bedrag dat wij willen lenen kunnen uitlenen.

Nu is de vraag: wat zou een gunstige constructie zijn voor iedereen.

- Ik leen 50% bij de bank en zij 50% bij haar ouders, en we kopen samen het huis
- Wij lenen 100% bij haar ouders
- Wij lenen 100% bij de bank
- Zij leent 100% bij haar ouders en via een bepaalde constructie betaal ik via haar aan haar ouders, zou niet precies weten hoe dit zou werken.
- Zij leent 100% bij haar ouders en het huis komt op haar naam, ik hou mijn koopwoning aan en ga dit verhuren, betaal dan huur aan haar?

We zitten nog een beetje in de orienterende fase (we willen het eerst goed hebben over de financien voordat we serieus gaan kijken), mijn schoonouders hebben wel een financiele man die advies zou kunnen geven maar ben een beetje bang dat die niet perse naar mijn belangen gaat kijken.

We wonen overigens net samen in mijn koophuis (voor het eerst), het plan is om als het zo goed als nu blijft gaan samen voor een huis te kijken.

[Ardana]

Op verzoek van TS afgesplitst van Familiebank eerlijke constructie met vriendin hoe te doen?

[Silver7]

Adviseur inschakelen?

[Bartske]

Silver7 schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 12:51:
Adviseur inschakelen?

Dat gaat ook zeker gebeuren, echter ga ik liever goed voorbereid naar zo'n gesprek.

[Barrycade]

Ik zou zelf voor versie 1 gaan: jij bij de bank zij bij haar ouders. Allebei 50/50 want tussen de regels door lees ik dat je vriendin geen hypotheek bij een bank gaat krijgen?

[Bartske]

Barrycade schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 12:55:
Ik zou zelf voor versie 1 gaan: jij bij de bank zij bij haar ouders. Allebei 50/50 want tussen de regels door lees ik dat je vriendin geen hypotheek bij een bank gaat krijgen?

Zij zou wel een hypotheek bij de bank kunnen krijgen, alleen niet voor 100% van het bedrag dat we willen lenen, net zoals ik (ik kan ook niet 100% van het bedrag in mn eentje lenen). Samen een hypotheek zouden we ruim ons gewilde bedrag kunnen lenen.

Ik wist eerst niet dat ik bij de bank zij bij haar ouders een optie zou kunnen zijn (omdat de bank dat misschien niet fijn zou kunnen vinden). Maar begrijp dat je met een familiebank geen hypotheek hebt maar een persoonlijke lening (dus geen onderpand) en dat dit wel zou moeten kunnen. Ik neig nu ook naar ik bij de bank en zij bij haar ouders, maar dit zal ik dan nog verder uit moeten zoeken of met een adviseur moeten bespreken.

[ Voor 29% gewijzigd door Bartske op 19-05-2021 13:02 ]

[maratropa]

@Bartske

In mijn ervaring is het familiebank verhaal vaak niet zo interessant voor hypotheekadviseurs, waarschijnlijk omdat er minder te halen valt.

100% lenen bij haar ouders lijkt me het gunstigst op het eerste gezicht. Lineaire of annuitaire lening bij haar ouders tegen een zo hoog mogelijke rente voor max hra. Mogelijk de 105.302 euro vrijgestelde schenking kwijtschelden op de lening mogelijk? Ouders kunnen ook stukje terugschenken van de maandlasten. Later erft ze ook weer een deel van de betaalde rente terug van ouders. Mogelijk speelt er ook vermogensbelasting optimalisatie?

Ik zou geen cent aan een bank betalen als het niet hoeft.

Sommige notarissen hebben ook estate planners rondlopen die hier advies over kunnen geven. 200 euro per uur maar dat is het mogelijk wel waard

Broers of zussen aan haar kant? Goeie relatie met ouders? Dat kan ook gaan meespelen.
Ouders open voor vermogensoverdracht voor ze de pijp uit gaan? Dan kun je kijken naar schenkingen op papier. Gunstig voor de box3 belasting en erfbelasting.

[ Voor 16% gewijzigd door maratropa op 19-05-2021 13:16 ]

[Barrycade]

Dan gaat het wel over het grotere plaatje qua financiën.

Blijkbaar zijn schoonpa en ma in de gelukkige omstandigheid dat ze veel geld hebben. Dus hoe zit dat tussen jullie? Alles op de grote hoop of eigen financiën?

Aangenomen dat als je 100% familie bank neemt met je schoonfamilie zit je later wellicht met de dubbel gebakken peren als jullie uit elkaar gaan.

[Johnny]

Barrycade schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:16:
Dan gaat het wel over het grotere plaatje qua financiën.

Blijkbaar zijn schoonpa en ma in de gelukkige omstandigheid dat ze veel geld hebben. Dus hoe zit dat tussen jullie? Alles op de grote hoop of eigen financiën?

Aangenomen dat als je 100% familie bank neemt met je schoonfamilie zit je later wellicht met de dubbel gebakken peren als jullie uit elkaar gaan.

Als je 100% familiebank doet dan kan het huis ook als onderpand dienen. Waardoor het netjes afwikkelen van een scenario met relatiebreuk/wanbetaling etc. in sommige opzichten juist makkelijker is dan met een bank er bij die eerste hypotheekrecht wil.

[skaaf]

Let er ook op dat jij nu al hypotheek hebt en jouw vriendin nog niet. Dit betekent dat jij al hypotheekrenteaftrek genoten hebt, en jouw vriendin niet. Als je nu een annuïtaire of lineaire hypotheek hebt, moet je ook goed kijken naar hoogte van de financiering bij passeren en de einddatum van de huidige lening en nieuwe lening.

Tevens is het raadzaam om ook jullie relatie goed te gaan regelen. Dus zet alles goed op papier in minimaal een samenlevingscontract met een onderlinge draagplichtovereenkomst voor de nieuwe hypotheek. Dit is ongeacht de keuze voor bank of familiebank constructie.

[Anoniem: 677216]

Familiebank is alleen interessant als een flink deel van de betaalde rente ook teruggeschonken wordt (direct dan wel als aflossing op de lening). Is dat besproken met schoonouders? Ik heb wel eens een verhaal gehoord waarbij de ouders dát deel van de constructie niet helemaal goed door hadden

[CurlyMo]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:36:
Familiebank is alleen interessant als een flink deel van de betaalde rente ook teruggeschonken wordt (direct dan wel als aflossing op de lening). Is dat besproken met schoonouders? Ik heb wel eens een verhaal gehoord waarbij de ouders dát deel van de constructie niet helemaal goed door hadden

Waarom is het een probleem als het enkel voor je (schoon)ouders voordelen heeft, maar voor jou geen nadelen?

[The Realone]

CurlyMo schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:40:
[...]

Waarom is het een probleem als het enkel voor je (schoon)ouders voordelen heeft, maar voor jou geen nadelen?

Het lijkt me wel vreemd om een familiebank constructie op te zetten en daarbij geen gebruik maakt van het kasrondje. Dat is juist 1 van de betere opties die je daarmee krijgt. De ouders ondervinden daarvan geen nadelen en jij als ontvanger juist erg veel voordeel.

Ik heb het enkele jaren geleden ook zo gedaan, een deel hypotheek en deel familiebank, omdat mijn vriendin toen nog studeerde en de bank mij niet de hele hypotheek kon lenen. Lage rente bij de bank en een hoge 6% bij mijn ouders.

[Bartske]

skaaf schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:28:
Let er ook op dat jij nu al hypotheek hebt en jouw vriendin nog niet. Dit betekent dat jij al hypotheekrenteaftrek genoten hebt, en jouw vriendin niet. Als je nu een annuïtaire of lineaire hypotheek hebt, moet je ook goed kijken naar hoogte van de financiering bij passeren en de einddatum van de huidige lening en nieuwe lening.

Tevens is het raadzaam om ook jullie relatie goed te gaan regelen. Dus zet alles goed op papier in minimaal een samenlevingscontract met een onderlinge draagplichtovereenkomst voor de nieuwe hypotheek. Dit is ongeacht de keuze voor bank of familiebank constructie.

Dit snap ik niet helemaal, als ik mijn huidige woning verkoop kan ik de hypotheek in 1 keer aflossen (boetevrij), dus dat lijkt me irrelevant in dit verhaal?

Het regelen van de financien onderling zijn we mee bezig. Aangezien zij nu net bij mij in woont houden we alles gescheiden, maar zodra we iets gaan komen zullen we voor een samenlevingscontract gaan.

maratropa schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:06:
@Bartske

In mijn ervaring is het familiebank verhaal vaak niet zo interessant voor hypotheekadviseurs, waarschijnlijk omdat er minder te halen valt.

100% lenen bij haar ouders lijkt me het gunstigst op het eerste gezicht. Lineaire of annuitaire lening bij haar ouders tegen een zo hoog mogelijke rente voor max hra. Mogelijk de 105.302 euro vrijgestelde schenking kwijtschelden op de lening mogelijk? Ouders kunnen ook stukje terugschenken van de maandlasten. Later erft ze ook weer een deel van de betaalde rente terug van ouders. Mogelijk speelt er ook vermogensbelasting optimalisatie?

Ik zou geen cent aan een bank betalen als het niet hoeft.

Sommige notarissen hebben ook estate planners rondlopen die hier advies over kunnen geven. 200 euro per uur maar dat is het mogelijk wel waard

Broers of zussen aan haar kant? Goeie relatie met ouders? Dat kan ook gaan meespelen.
Ouders open voor vermogensoverdracht voor ze de pijp uit gaan? Dan kun je kijken naar schenkingen op papier. Gunstig voor de box3 belasting en erfbelasting.

Het is zeker gunstig als zij zouden terugschenken, dat is iets wat we nog moeten bespreken. Relaties zijn allemaal goed, maar dit kan altijd veranderen dus ik wil wel eerlijke dingen vastleggen op het moment dat het toch anders blijkt.

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:36:
Familiebank is alleen interessant als een flink deel van de betaalde rente ook teruggeschonken wordt (direct dan wel als aflossing op de lening). Is dat besproken met schoonouders? Ik heb wel eens een verhaal gehoord waarbij de ouders dát deel van de constructie niet helemaal goed door hadden

Je heb sowieso niet te maken met een bank dan, dat lijkt me ook al een voordeel.

[The Realone]

Bartske schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:46:
[...]

Je heb sowieso niet te maken met een bank dan, dat lijkt me ook al een voordeel.

Meestal wel ja, maar een hypotheek bij een bank is nogmaal gesproken niet zo vervelend. Niet teveel lenen, zorgen voor NHG en je zit toch redelijk veilig. Mocht die financiele crisis er weer eens aankomen en zowel jij als de familie komen in financiele problemen, dan heeft dat de potentie om erg vervelend uit te pakken.

[Anoniem: 677216]

CurlyMo schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:40:
[...]

Waarom is het een probleem als het enkel voor je (schoon)ouders voordelen heeft, maar voor jou geen nadelen?

Omdat de rente bij een familiehypotheek typisch zo hoog mogelijk is
Als je een rente afspreekt die vergelijkbaar is met de rente bij een commerciële hypotheekaanbieder, maakt het inderdaad voor jou geen verschil.

[CurlyMo]

The Realone schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:45:
[...]


Het lijkt me wel vreemd om een familiebank constructie op te zetten en daarbij geen gebruik maakt van het kasrondje. Dat is juist 1 van de betere opties die je daarmee krijgt. De ouders ondervinden daarvan geen nadelen en jij als ontvanger juist erg veel voordeel.

Dat snap ik wel, maar andersom is het net zo waar. Jouw ouders veel voordeel jij geen nadeel.

[skaaf]

Bartske schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:46:
[...]


Dit snap ik niet helemaal, als ik mijn huidige woning verkoop kan ik de hypotheek in 1 keer aflossen (boetevrij), dus dat lijkt me irrelevant in dit verhaal?

Het regelen van de financien onderling zijn we mee bezig. Aangezien zij nu net bij mij in woont houden we alles gescheiden, maar zodra we iets gaan komen zullen we voor een samenlevingscontract gaan.

Nadat je de lening afgelost hebt en binnen 3 jaar opnieuw een lening afsluit voor de aankoop van een andere woning telt jou hypotheekverleden wel mee, houd daar rekening mee.

[The Realone]

CurlyMo schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:52:
[...]

Dat snap ik wel, maar andersom is het net zo waar. Jouw ouders veel voordeel jij geen nadeel.

Die snap ik niet. Wat is het voordeel van de ouders als je geen kasrondje gebruikt?

[CurlyMo]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:51:
[...]

Omdat de rente bij een familiehypotheek typisch zo hoog mogelijk is
Als je een rente afspreekt die vergelijkbaar is met de rente bij een commerciële hypotheekaanbieder, maakt het inderdaad voor jou geen verschil.

Precies, maar dat bedoel ik met geen nadeel. Als schoonouders zorgen dat je bij hun net zo goed af bent als bij de bank door het nadeel aan jouw kant te compenseren, dan hoeft er dus geen nadeel aan jouw kant te zitten en enkel het voordeel bij die van schoonouders.

[Anoniem: 677216]

CurlyMo schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:54:
[...]

Precies, maar dat bedoel ik met geen nadeel. Als schoonouders zorgen dat je bij hun net zo goed af bent als bij de bank door het nadeel aan jouw kant te compenseren, dan hoeft er dus geen nadeel aan jouw kant te zitten en enkel het voordeel bij die van schoonouders.

En daarom adviseer ik dus om alle aspecten met beide partijen goed door te nemen

[Bartske]

Bedankt voor alle comments to nu toe trouwens, dit geeft al weer voldoende stof tot nadenken en te bespreken met alle partijen, hetzelfde als @Anoniem: 677216 zegt.

[Bartske]

skaaf schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:52:
[...]

Nadat je de lening afgelost hebt en binnen 3 jaar opnieuw een lening afsluit voor de aankoop van een andere woning telt jou hypotheekverleden wel mee, houd daar rekening mee.

Heb je hier meer info over voor mij? Ik had hier nog nooit over gehoord en kan er ook via google niks over vinden.

[CurlyMo]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:56:
[...]

En daarom adviseer ik dus om alle aspecten met beide partijen goed door te nemen

Exact, de enige nuance die ik wilde aanbrengen is dat je de keuze hebt tot:
- Maximaal voordeel lener, wel of geen nadelen (schoon)ouders
- Maximaal voordeel (schoon)ouders, wel of geen nadelen lener
- Voordeel middelen

[skaaf]

Bartske schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 13:58:
[...]


Heb je hier meer info over voor mij? Ik had hier nog nooit over gehoord en kan er ook via google niks over vinden.

https://www.eigenhuis.nl/...ng/hypotheekrenteaftrek#/

[FreezeXJ]

Durf je met je schoonouders een relatie van 30 jaar (ongeveer dan) aan te gaan? Dat is eigenlijk de grote hamvraag, en zo lang het antwoord daarop 'ja' is kun je prima die familiebank-constructie opzetten. Dan kunnen jullie daarna kijken wie er daarvan het voordeel krijgt.

Als ik even je opties naloop:

1 Ik leen 50% bij de bank en zij 50% bij haar ouders, en we kopen samen het huis
2 Wij lenen 100% bij haar ouders
3 Wij lenen 100% bij de bank
4 Zij leent 100% bij haar ouders en via een bepaalde constructie betaal ik via haar aan haar ouders, zou niet precies weten hoe dit zou werken.
5 Zij leent 100% bij haar ouders en het huis komt op haar naam, ik hou mijn koopwoning aan en ga dit verhuren, betaal dan huur aan haar?

1 - Onhandig want de bank zal eerste hypotheekrecht en hoofdelijkheid willen, en je hebt alsnog dubbele kosten (2x hypotheekrecht vestigen, dubbele notaris-akte en bij beeindigen weer gedonder). Bovendien maar de helft van het voordeel.
2. Meest gunstig financieel voor haar ouders, zo lang alle partijen blij met elkaar zijn kunnen zij dat voordeel jaarlijks met jullie delen (belastingvrije schenking).
3. Standaard-constructie.
4. Afhankelijk van hoe je dan het eigendom van de woning vastlegt (en 100% betalen en 50% hebben is toch vreemd) sta jij dan met lege handen bij einde relatie. Ook vragen over wie over/onderwaarde krijgt, en zo nog wat.
5. Dan telt je extra woning mee als eigen vermogen, en kost dat je ook geld. Wel de veiligste optie als je nog niet zeker van de relatie bent. Nadeel is wel weer dat zij bij einde relatie in een duur huis zit, maar da's aan haar.

[Qwerty-273]

Zijn jullie getrouwd / geregistreerd partnerschap (en dan in algehele gemeenschap van goederen, gemeenschap van goederen of met huwelijkse voorwaarden) of 'slechts' een samenwonend koppel? Dat is meer voor de optie "Wij lenen 100% bij haar ouders". En hoe de schuld dan over jullie verdeeld wordt. Doen jullie dat elk voor 50% apart of op één hoop?

[Anoniem: 677216]

FreezeXJ schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 14:14:
Durf je met je schoonouders een relatie van 30 jaar (ongeveer dan) aan te gaan? Dat is eigenlijk de grote hamvraag, en zo lang het antwoord daarop 'ja' is kun je prima die familiebank-constructie opzetten. Dan kunnen jullie daarna kijken wie er daarvan het voordeel krijgt.

Als ik even je opties naloop:

[...]

1 - Onhandig want de bank zal eerste hypotheekrecht en hoofdelijkheid willen, en je hebt alsnog dubbele kosten (2x hypotheekrecht vestigen, dubbele notaris-akte en bij beeindigen weer gedonder). Bovendien maar de helft van het voordeel.
2. Meest gunstig financieel voor haar ouders, zo lang alle partijen blij met elkaar zijn kunnen zij dat voordeel jaarlijks met jullie delen (belastingvrije schenking).
3. Standaard-constructie.
4. Afhankelijk van hoe je dan het eigendom van de woning vastlegt (en 100% betalen en 50% hebben is toch vreemd) sta jij dan met lege handen bij einde relatie. Ook vragen over wie over/onderwaarde krijgt, en zo nog wat.
5. Dan telt je extra woning mee als eigen vermogen, en kost dat je ook geld. Wel de veiligste optie als je nog niet zeker van de relatie bent. Nadeel is wel weer dat zij bij einde relatie in een duur huis zit, maar da's aan haar.

Schoonouders hoeven helemaal geen hypotheekrecht (tenzij ze dat zelf graag willen), dus optie 1 is niet zo complex als je doet voorkomen.
Sterker nog, zonder hypotheekrecht kan je een hogere rente verantwoorden tegenover de Belastingdienst (want geen onderpand) en dus meer HRA voordeel behalen.

[NoepZor]

Bij een familiebank is het nodig om óf een lage rente te nemen, of een schenkconstructie in te bouwen in combinatie met een hoge rente. Stel je betaalt 4% rente, daarvan krijg je al bijna 50% terug aan HRA. Als je schoonouders jullie die andere 2% terugschenken (of cash, of in mindering op schuld) dan hebben zij 2% rendement op het geld en jullie per saldo 0% rente (los van eigenwoningforfait etc).

[ Voor 4% gewijzigd door NoepZor op 19-05-2021 15:57 ]

[Paitor]

NoepZor schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 15:57:
Bij een familiebank is het nodig om óf een lage rente te nemen, of een schenkconstructie in te bouwen in combinatie met een hoge rente. Stel je betaalt 4% rente, daarvan krijg je al bijna 50% terug aan HRA. Als je schoonouders jullie die andere 2% terugschenken (of cash, of in mindering op schuld) dan hebben zij 2% rendement op het geld en jullie per saldo 0% rente (los van eigenwoningforfait etc).

In een constructie waarin je 0% rente betaald wil je zo langzaam mogelijk aflossen, dus zou ik altijd voor cash kiezen en een annuitair schema. Desnoods zet je het op een spaarrekening weg en los je ermee de hypotheek zoveel mogelijk af indien dat relevant wordt.

[ColeJ]

Als je de familiebank neemt dan gaan, los van renteverhaal, ook nog alle aflossingen naar de familie toe. Als je schoonouders overlijden erven jullie weer allemaal terug. Als je aan een bank aflost is het weg.