Wat zouden jullie doen bij foutief verleende vergunning?

[mouse86]

Onze woonkamer is op de eerste verdieping. Buren hebben een terras aangevraagd op het dak van een bestaande begane grond aanbouw. Origineel heeft iedereen 1 meter terras met een privacy scherm over de volledige diepte waardoor er geen inkijk mogelijk is in elkaars woonkamer.

Nu informeerde de gemeente mij dat ze per abuis een fout hebben gemaakt die ze zelf niet meer kunnen terugdraaien. Het bestaande terras van de buren mag in de diepte met twee meter worden vergroot ipv één conform de regels. Over het teveel toegewezen terras is er geen mogelijkheid / verplichting tot het plaatsen van een privacyscherm meer waardoor we volledige inkijk krijgen in onze woonkamer.

De huidige buren zou ik prima afspraken mee kunnen maken om geen overlast van inkijk te krijgen, echter maak ik mij voornamelijk zorgen voor de volgende buren die er komen aangezien ze al redelijk op leeftijd zijn en eerder hebben laten weten te kijken voor een woning zonder trappen.

Als ik hierop bezwaar maak, dan houden ze alleen nog één meter terras over omdat ze de het oorspronkelijke terras al hebben dicht gebouwd zodat hun woonkamer groter is. Voor de buren is het huidige terras een noodzaak geworden omdat ze hun tuin vorig jaar hebben verkocht, voorheen konden ze via een trap naar BG voor de tuin.

Voor mijn gevoel is dit hét recept voor een buren ruzie als ik bezwaar maak. Maar doe ik niets, dan denk ik op de lange termijn zelf spijt te Krijgen.

Ik voel me me hierdoor echt slecht, en verfoei de gemeente hiervoor door dit in mijn schoenen te schuiven. Ben benieuwd wat jullie zouden doen?

1)Bezwaar maken? (er is nog anderhalve week over voor het wettelijke bezwaar termijn.)
2)Kijken of notarieel iets is vast te leggen zodat volgende buren het niet meer mogen?
3)Of niets doen om de vrede te bewaren?

edit;

- het plaatsen van een extra (langer) privacy scherm mag niet van de gemeente omdat het de maximale hoogte overschrijd gemeten vanaf de BG.

[ Voor 4% gewijzigd door mouse86 op 02-04-2021 10:15 ]

[EdwinC]

Ben je al in gesprek gegaan met de buren?
Dat zou ik nl als eerste doen. Situatie uitleggen en dan samen bekijken wat de beste oplossing is.

[ Voor 54% gewijzigd door EdwinC op 02-04-2021 08:09 ]

[Basszje]

Beetje een vreemd verhaal. Op welke grondslag meent de gemeente dit te mogen toestaan en waarom is het niet meer 'terug te draaien' Of het mag, of het mag niet. Als de huidige bewoners het doen overigens, dan kan je dat later voor nieuwe buren niet meer terugdraaien, zo werkt dat niet.

Heb je al met de buren erover gesproken? Ze hebben al een woonkamer uitgebreid, en een tuin verkocht, en nu willen ze meer? Lijkt erop dat ze de hele hand willen, dus ik zou er geen medelijden mee hebben

Ik zou op zijn minst bezwaar maken tegen het feit dat de gemeente haar eigen regels niet kent.

( Ik begrijp trouwens je hele situatie ook niet, door een meter extra op de begane grond kan je volledig een woonkamer een verdieping hoger inkijken )

[ Voor 11% gewijzigd door Basszje op 02-04-2021 08:11 ]

[Anoniem: 224360]

Als je angst vooral bij nieuwe buren ligt dan zou ik de huidige buren te vriend willen houden tot een zeker punt......als die nergens meedenken houdt het snel op. Vertrekken ze mogelijk ook nog sneller.

[YakuzA]

Afspreken met de buren dat ze over de hele diepte een privacy scherm zetten en alles is geregeld?

Dat er nu niet de officiële verplichting is om die te zetten hoeft niet te betekenen dat die niet komt?

[Milo85]

Je zou kunnen vragen aan de gemeente of je de vergunning mag inzien en dan specifiek de voorwaarden. Staat daar niks in beschreven van een privacy scherm dan gelden alsnog de voorwaarden van het bestemmingsplan voor eventuele volgende bewoners. Als in het bestemmingsplan wel staat dat er een privacy scherm moet staan over de volledige breedte dan sta je bij eventuele volgende bewoners ook redelijk sterk in je schoenen mochten zij kiezen om dan het privacy scherm te verwijderen imo.

En als ex-vergunningverlener; helaas maakt iedere vergunningverlener zo'n fout wel eens of dat per ongeluk een termijn wordt overschreden waardoor het van rechtswege wordt verleend. Heel vervelend maar als je 30 vergunningen tegelijk behandelt gaat er wel eens iets mis.

[ Voor 21% gewijzigd door Milo85 op 02-04-2021 08:28 ]

[Anoniem: 472287]

Basszje schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:09:
( Ik begrijp trouwens je hele situatie ook niet, door een meter extra op de begane grond kan je volledig een woonkamer een verdieping hoger inkijken )

Terras OP een aanbouw. Bovenop. Op de eerste verdieping dus.

[leecher]

mouse86 schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:03:
De huidge buren zou ik prima afspraken mee kunnen maken om geen overlast van inkijk te krijgen, echter maak ik mij voornamelijk zorgen voor de volgende buren die er komen aangezien ze al redelijk op leeftijd zijn en eerder hebben laten weten te kijken voor een woning zonder trappen.

Daar zit ook een oplossing. Bezwaar maken en formeel regelen dat het niet mag. Dan bij je buren aangeven dat je dit doet ivm toekomstige bewoners en dat als ze alsnog een groter terras maken je het niet zal melden. Bij verkoop moeten ze het dan wel even terugbrengen naar een situatie conform de regels. Ik zou het risico laten waar het hoort, bij je buren.

[O88088]

is er ook geen verplichting tot het plaatsen van een privicy scherm meer waardoor we volledige inkijk krijgen in onze woonkamer.

Is dat het probleem? Ga dan een keer langs bij de buren van "eigenlijk mag jullie uitbouw niet maar goed. We willen dan in ieder geval wel een privacyscherm over de hele lengte" (of iets netter verwoord).

[Yucon]

O88088 schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:37:
[...]


Is dat het probleem? Ga dan een keer langs bij de buren van "eigenlijk mag jullie uitbouw niet maar goed. We willen dan in ieder geval wel een privacyscherm over de hele lengte" (of iets netter verwoord).

mochten ze moeilijk doen ook vooral op een neutrale toon laten vallen dat je het vervelend vindt, maar dat ze uiteindelijk wel zelf hun lastige situatie veroorzaakt hebben met die uitbouw en het verkopen van de tuin.

[decipherer]

Jullie vergeten dat er dan door de huidige buren wel een scherm geplaatst kan worden, maar als de vergunning niet aangepast wordt mogen de volgende buren die zomaar weer weghalen, Zit je er alsnog mee.

Ik zou hier niet over twijfelen, de situatie aan de buren uitleggen en bezwaar maken tegen het feit dat er geen privacy scherm geplaatst hoeft te worden.

[ Voor 10% gewijzigd door decipherer op 02-04-2021 08:47 ]

[PetervdM]

gemeente aansprakelijk stellen voor de ontstane situatie en schade claimen ivm waardevermindering van jouw woning.

[WhiteDog]

Bezwaar maken, hier ook toegestaan dat de buurman van een buitenmuur een binnenmuur gemaakt heeft. Gevolg: muur vol water en crepie springt eraf langs mijn kant. Buurman ondertussen plots overleden en bij de erfgenamen valt niets te halen.

[TheGhostInc]

mouse86 schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:03:
Als ik hierop bezwaar maak, dan houden ze alleen nog één meter terras over omdat ze de het oorspronkelijke terras al hebben dicht gebouwd zodat hun woonkamer groter is. Voor de buren is het huidige terras een noodzaak geworden omdat ze hun tuin vorig jaar hebben verkocht, voorheen konden ze via een trap naar BG voor de tuin.

Gewoon bezwaar maken.

Het is niet zo dat elke vergunning een 'alles of niets' situatie is. Als de gemeente toestemming geeft, dan is dat natuurlijk voor alles. Maar als je bezwaar maakt kun je prima alleen bezwaar maken op dat ene punt. Als de aanvraag/vergunning dan aangepast wordt, dan kan hij dus prima alsnog verleend worden.
Ik weet alleen niet zeker of de vergunning dan helemaal opnieuw door alle stappen heen gaat, in sommige gevallen mag de gemeente een dergelijke aanpassing doen en mogen eventuele derden dan bezwaar maken op dat punt bij de Raad van State.

[Rukapul]

mouse86 schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:03:
Nu informeerde de gemeente mij dat ze per abuis een fout hebben gemaakt die ze zelf niet meer kunnen terugdraaien.

Hiermee vragen ze je impliciet om bezwaar aan te tekenen zodat ze het wel kunnen herstellen.

Bezwaar aantekenen op dat punt en dan zoeken de gemeente en buren het samen maar lekker uit.

Wel even de buren informeren dat je dit doet omdat de gemeente een fout heeft gemaakt en dat zo hersteld kan worden.

De buren hoeven er ook nauwelijks last van te hebben.

[Part]

Bij het indienen van bezwaar moet de gemeente handhaven of de regels aanpassen.
Indien ze de regels aanpassen kun jij een schade vergoeding indienen wegens de ontstane planschade.

Zou eerst eens met de gemeente om de tafel gaan zitten om te kijken wat er mogelijk is.

[mouse86]

EdwinC schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:08:
Ben je al in gesprek gegaan met de buren?
Dat zou ik nl als eerste doen. Situatie uitleggen en dan samen bekijken wat de beste oplossing is.

We zijn nu net allebei met vakantie (met beperkt internet) tot dinsdag, daarna ga ik het direct overleggen.

YakuzA schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:16:
Afspreken met de buren dat ze over de hele diepte een privacy scherm zetten en alles is geregeld?

Dat er nu niet de officiële verplichting is om die te zetten hoeft niet te betekenen dat die niet komt?

Volgens de gemeente mag dat niet, omdat het beleid niet toestaat vanwege de maximale hoogte gemeten vanaf de grond. Er is alleen een mogelijkheid voor de eerste meter omdat daar specifiek een uitsluitsel is gemaakt.

leecher schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:32:
[...]


Daar zit ook een oplossing. Bezwaar maken en formeel regelen dat het niet mag. Dan bij je buren aangeven dat je dit doet ivm toekomstige bewoners en dat als ze alsnog een groter terras maken je het niet zal melden. Bij verkoop moeten ze het dan wel even terugbrengen naar een situatie conform de regels. Ik zou het risico laten waar het hoort, bij je buren.

Dit vind ik een heel sterk punt! Dan zouden we allemaal blij zijn lijkt me. Dank je!!

PetervdM schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:55:
gemeente aansprakelijk stellen voor de ontstane situatie en schade claimen ivm waardevermindering van jouw woning.

Zou dat kunnen? Ik ben wel echt teleurgesteld in de gemeente. Natuurlijk, foutje kan gebeuren, maar ik ben hier wel de dupe van waar ik niet om gevraagd heb. En inderdaad, ons huis zal minder waard worden door de grote inkijk die we krijgen.


Ik waardeer ontzettend jullie input. Alleen al de reactie wat jullie zouden doen geeft mij steun in de rug, bedankt!

[Remcoder]

leecher schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:32:
[...]


Daar zit ook een oplossing. Bezwaar maken en formeel regelen dat het niet mag. Dan bij je buren aangeven dat je dit doet ivm toekomstige bewoners en dat als ze alsnog een groter terras maken je het niet zal melden. Bij verkoop moeten ze het dan wel even terugbrengen naar een situatie conform de regels. Ik zou het risico laten waar het hoort, bij je buren.

En dan blijven ze er meer dan 30 jaar wonen, waardoor een eventuele rechter of ambtenaar de vergunning met terugwerkende kracht zal goedkeuren "want de situatie bestaat al zo lang zonder bezwaar".

Lijkt me niet verstandig...

[Kevinns]

Denk dat als je de gemeente aansprakelijk wil stellen voor schade, je wel bezwaar gemaakt moet hebben. Anders zegt de gemeente (terecht): Je had de kans er iets aan te doen maar dat heb je niet gedaan. Eigen schuld.

De enige goede oplossing hier lijkt me het volgen van de regels: Maak bezwaar. Het is uitermate zuur voor de buren dat de gemeente zo aan het klooien is, maar dat is niet jouw probleem. Daarnaast kunnen de buren een schadevergoeding van de gemeente vorderen voor het onrechtmatig verlenen van een vergunning:

Van: https://www.blenheim.nl/b...hadevergoeding%20vorderen.

Indien het besluit immers in de bezwaarfase wordt herroepen of in de beroepsfase wordt vernietigd, is het besluit van de Gemeente onrechtmatig. Dat leidt tot overheidsaansprakelijkheid en geeft de aanvrager recht op schadevergoeding.

[Freeaqingme]

Wellicht (schriftelijk) afspreken met de buren dat bij verkoop van de woning een kettingbeding wordt toegevoegd dat een dergelijk scherm verplicht is? Vervolgens de gemeente aansprakelijk stellen voor waardevermindering, en dit 50/50 delen met de buren?

[Valorian]

Ik ben overigens wel geïntrigeerd door hoe een gemeente in eerste instantie een vergunning verleent maar daarna er zelf (?) achter komt dat dat niet had gemogen en jou al buren daar vervolgens over informeert. Hoe gaat zo'n route dan precies? Je zou denken dat er ergens een vinkje gezet is en het dossier is 'afgerond' tenzij iemand aan de bel trekt.

PS: Een privacyscherm lijkt mij overigens fijner dan géén privacyscherm. Maar als de situatie is zoals ik denk dat 'ie is betekent dat wel dat je in jouw tuin nóg minder licht krijgt toch? Je zit al naast een uitbouw van +/- 3m hoog en daar komt dan nog een scherm bovenop. Zal afhankelijk zijn van hoe je tuin ligt qua richting...

[Twistedmark]

Kevinns schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 10:26:
Daarnaast kunnen de buren een schadevergoeding van de gemeente vorderen voor het onrechtmatig verlenen van een vergunning:

Van: https://www.blenheim.nl/b...hadevergoeding%20vorderen.

[...]

Daarvoor moet er wel sprake zijn van schade bij de buren. Op grond van de nu bekende feiten lijkt er geen schade te zijn die voor vergoeding in aanmerking komt.

Valorian schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 11:05:
Ik ben overigens wel geïntrigeerd door hoe een gemeente in eerste instantie een vergunning verleent maar daarna er zelf (?) achter komt dat dat niet had gemogen en jou al buren daar vervolgens over informeert. Hoe gaat zo'n route dan precies? Je zou denken dat er ergens een vinkje gezet is en het dossier is 'afgerond' tenzij iemand aan de bel trekt.

Het meest waarschijnlijke lijkt mij een overschrijding van de beslistermijn. In bepaalde gevallen ontstaat daardoor een vergunning van rechtswege. Dat een vergunning van rechtswege ontstaan is, dient vervolgens gepubliceerd te worden.

[ Voor 59% gewijzigd door Twistedmark op 02-04-2021 13:18 ]

[EU_RAZER]

Wanneer er een vergunning is afgegeven is er daarna altijd nog een periode waarin omwonende bezwaar kunnen aantekenen. Ik DENK dat in dit geval de 'voorlopige' vergunning is afgegeven door de gemeente, en dus nu de bezwaarperiode is ingegaan. Dit is dacht ik 6 weken. Is er dan geen bezwaar dan word de vergunning onherroeplijk en zit iedereen er aan vast.

Ik zou dat bezwaar dus asap doen (dat lijkt de gemeente ook te vragen) waarmee je ze de mogelijkheid geeft om alsnog de vergunning af te keuren op basis van bezwaar. Geen idee of je dan met naam en toenaam word genoemd in de bezwaar, wat eventueel de relatie met je buren niet ten goede komt.

Heel veel meer info: https://www.stibbe.com/en...en-onherroepelijkheid-faq

[ Voor 10% gewijzigd door EU_RAZER op 02-04-2021 17:55 ]

[mouse86]

Twistedmark schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 13:14:
Daarvoor moet er wel sprake zijn van schade bij de buren. Op grond van de nu bekende feiten lijkt er geen schade te zijn die voor vergoeding in aanmerking komt.

Het meest waarschijnlijke lijkt mij een overschrijding van de beslistermijn. In bepaalde gevallen ontstaat daardoor een vergunning van rechtswege. Dat een vergunning van rechtswege ontstaan is, dient vervolgens gepubliceerd te worden.

Ik vermoed dat de buren wel kosten gaan maken omdat ze het maatwerk hekwerk opnieuw zullen moeten laten maken, maar misschien kan dit ook wel 123 ingekort worden.

De oorzaak van de fout bij de gemeente, is dat ze zich hebben vergist in de interpretatie van de achtergevel. Er stond 'oorspronkelijke' achtergevel, maar men had dit geïnterpreteerd als actuele achtergevel. En de actuele achtergevel was door het dichtmaken van het originele terras verandert.

EU_RAZER schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 17:52:
Wanneer er een vergunning is afgegeven is er daarna altijd nog een periode waarin omwonende bezwaar kunnen aantekenen. Ik DENK dat in dit geval de 'voorlopige' vergunning is afgegeven door de gemeente, en dus nu de bezwaarperiode is ingegaan. Dit is dacht ik 6 weken. Is er dan geen bezwaar dan word de vergunning onherroeplijk en zit iedereen er aan vast.

Ik zou dat bezwaar dus asap doen (dat lijkt de gemeente ook te vragen) waarmee je ze de mogelijkheid geeft om alsnog de vergunning af te keuren op basis van bezwaar. Geen idee of je dan met naam en toenaam word genoemd in de bezwaar, wat eventueel de relatie met je buren niet ten goede komt.

Heel veel meer info: https://www.stibbe.com/en...en-onherroepelijkheid-faq

Exact, voorlopige vergunning met 6 weken bezwaarperiode waar reeds ruim 4 weken van is verstreken. Ze hebben mij verteld dat mijn naam en toenaam wordt gedeelt met de buren want dat is verplicht zodra er een bezwaarschrift komt.

[EU_RAZER]

Gewoon doen dat bezwaar, je buren hebben iets willen aanvragen wat niet mag volgens de regels en zijn daar door onoplettendheid mee weg gekomen (denken ze), maar gelukkig is er dan nog altijd die bezwaar termijn. Je buren hebben dat hek nog niet gekocht (of dat zou in ieder geval dom zijn bij een vergunning die nog niet herroepelijk is) dus dat is hun eigen schuld dan.

En met dat oorspronkelijk, actueel en ik neem aan ook nieuwe, is ook wel wat verwarring gezaaid. Gewoon bestaand en nieuw is voldoende. Of dat dan met opzet is gedaan bij de aanvraag weet ik niet, maar er is geen rede om de oorspronkelijke situatie bij de aanvraag te zetten.

[ Voor 59% gewijzigd door EU_RAZER op 02-04-2021 19:25 ]

[Mr. Stom]

Dus je buren hebben al (stap 1) een uitbouw gedaan waardoor ze hun oorspronkelijke terras verloren, vervolgens (stap 2) de tuin verkocht waardoor ze weer niet buiten konden zitten en willen nu (stap 3) hun terras weer terug door dat óp de uitbouw te plaatsen?

De buren hebben bij de eerste stappen al bewust gekozen voor een verlies aan buitenruimte. Het siert je dat je de buren niet dwars wilt zitten, maar voordat jij bezwaar maakt tegen stap 3 hadden de buren bij de eerdere stappen beter moeten nadenken en alle regels moeten controleren. Extra woonruimte gaat ten koste van je buitenruimte, moet jij daar nu voor 'betalen' met jouw woningwaarde en privacy?

Het is imho heel simpel, of:

• je wilt geen inkijk door dat terras. Dat levert een verlies van privacy, woningwaarde en ander woongenot op. In dat geval is de enige mogelijkheid bezwaar maken. De buren zullen prima begrijpen dat jij het niet fijn vind als ze permanent je woonkamer inkijken. Regels zijn regels; of
• je tolereert inkijk op je terras en alle negatieve consequenties en maakt geen bezwaar. Dan kun je achteraf ook niet piepen dat je 'toch wel last hebt'.

Na je bezwaar zal de gemeente de vergunning van de buren niet op deze wijze afgeven. Ze mogen natuurlijk nog wel het terras volgens de regels inrichten. Dat het terras/buitenruimte minder groot is dan gewenst is een direct gevolg van hun eigen (domme) stappen: een uitbouw en het verkopen van hun tuin, niet jouw bezwaar.

[Valorian]

mouse86 schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 19:17:
[...]


Ik vermoed dat de buren wel kosten gaan maken omdat ze het maatwerk hekwerk opnieuw zullen moeten laten maken, maar misschien kan dit ook wel 123 ingekort worden.

De oorzaak van de fout bij de gemeente, is dat ze zich hebben vergist in de interpretatie van de achtergevel. Er stond 'oorspronkelijke' achtergevel, maar men had dit geïnterpreteerd als actuele achtergevel. En de actuele achtergevel was door het dichtmaken van het originele terras verandert.


[...]


Exact, voorlopige vergunning met 6 weken bezwaarperiode waar reeds ruim 4 weken van is verstreken. Ze hebben mij verteld dat mijn naam en toenaam wordt gedeelt met de buren want dat is verplicht zodra er een bezwaarschrift komt.

Ik realiseer mij nu overigens pas dat de buren ondanks dat hun plan overduidelijk inbreuk geeft op jouw privacy (én het sowieso sociaal zou zijn om je op de hoogte te houden van zaken direct naast jouw tuin/woonkamer) überhaupt nooit met jou besproken hebben dat dit hun plan was. Dat is in ieder geval een eerste minder sociale zet vanuit hen geweest. Ik denk dan ook dat je je dan ook absoluut niet schuldig zou moeten voelen om het gesprek met hen aan te gaan en het bezwaar te gaan maken straks. Zij hebben 'gegokt' en verloren wat dat betreft.

Als ze eerst even met jou gepraat hadden dan had je nog kunnen aangeven dat je het prima vindt als ze wat houttegels op het dak leggen en daar af en toe zitten, maar je niet zit te wachten op een dakterras ivm privacy en eventuele toekomstige bewoners waar je geen invloed op hebt. Dan was de hele zaak niet 'beladen' geweest omdat niemand nog kosten had gemaakt of een traject in gang had gezet. Nu wordt het sowieso even een lastig gesprek, maar wél een waarbij jij volledig in je recht staat en de buren op hun best nog wat coulance zullen krijgen maar idealiter (vanuit jouw gedachte redenerend) geen formeel terras. Ook een vast hekwerk zou ik overigens afraden, dat is toch al een stap dichter naar 'gedogen' met eventueel gewoonterecht na xx jaar. Laat ze maar gewoon wat verder van het randje blijven en niet teveel cognac'jes drinken

[Zebby]

Heel simpel, je maakt bezwaar. Laat je niet negatief beïnvloeden door fouten van anderen. Jammer voor ze, en feit dat ze mogelijk weggaan maakt de keuze nog eenvoudiger.
Rekening houden met elkaar is goed, maar zo te zien hebben ze zelf keuzes gemaakt waar ze nu door in de knel komen als jij iets doet wat volledig logisch is. Zitten op de blaren, of jarenlang het effect moeten voelen.