Zorgplicht aankoop-/verkoopmakelaar m.b.t. bestemmingsplan

[ImNotnoa]

Een vriendin van me heeft met haar vriend een vrijstaande woning gekocht, bij de aankoop hiervan hebben ze een aankoopmakelaar ingeschakeld om hun hierbij te begeleiden.

Na de aankoop hebben ze een vergunning aangevraagd voor een grote schuur, nu bleek een groot gedeelte van hun tuin een agrarisch bestemmingsplan te hebben. Dit is door zowel de verkoopmakelaar niet gemeld en ook door de aankoopmakelaar niet uitgezocht. Hierdoor mogen ze de schuur niet op de locatie bouwen waar ze deze gepland hebben en mogen bomen en struiken niet hoger dan één meter hoog zijn.

Hierdoor hebben ze de schuur dus op een andere plek in de tuin moeten zetten en moet ook hun tuinplan aangepast worden.

Nu weet ik dat er een onderzoekplicht geldt voor bijvoorbeeld een bestemmingsplan, maar hebben ze hier (in bepaalde mate) niet aan voldaan door een aankoopmakelaar in te schakelen (al hebben ze hem niet expliciet gevraagd dit uit te zoeken. En had de verkoopmakelaar dit ook niet moeten melden?

Mijn vraag is dus, is het een kwestie "eigen schuld, dikke bult" of valt de aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar hier iets te verwijten en is een van hun aansprakelijk te stellen voor de extra gemaakte kosten (verplaatsen schuur, aanpassen tuinplan). Hadden zij dit uit moeten zoeken en melden aan de kopers (zorgplicht)?

Ik heb hier al wat jurisprudentie over gezocht maar het zijn vaak net té afwijkende zaken

[Voor 3% gewijzigd door ImNotnoa op 12-03-2021 14:15]

[Vorkie]

https://www.kadv.nl/news/...men-verkeerde-bestemming/

Deze is wel interessant, het dikgedrukte dan.

De vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt door in te vullen dat er een woonbestemming was, terwijl dat niet strookt met de inhoud van het bestemmingsplan. De rechtbank verwijst bij de beoordeling naar de inhoud van het taxatierapport zelf, waarin staat:

“De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor (…) gebruik en/of (ver)bouw (…) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.”

Dat is de norm die de rechtbank hanteert bij de beoordeling. De makelaar heeft zijn onderzoek gebaseerd op een van de gemeente ontvangen bestemmingsplankaart, waar de woning op was ingetekend. De makelaar had niet onderzocht of het stel mocht/kon verbouwen, maar daartoe was ook geen opdracht aan de makelaar verstrekt. Volgens het stel had de makelaar naar aanleiding van de bestemmingsplankaart echter nader onderzoek moeten doen. De rechtbank is het daar echter niet mee eens en heeft geoordeeld dat de taxatie aan de hiervoor geciteerde norm voldeed. Volgens de rechtbank is de makelaar niet aansprakelijk voor de door het stel geleden schade.

[ImNotnoa]

Vorkie schreef op vrijdag 12 maart 2021 @ 14:19:
https://www.kadv.nl/news/...men-verkeerde-bestemming/

Deze is wel interessant, het dikgedrukte dan.


[...]

Deze had ik inderdaad ook gelezen, maar hier ging het om een taxatie, vooral om de waarde van de woning te bepalen.

Ik denk dat er wel een verschil zit in het inhuren van een makelaar voor een taxatie, of het inschakelen van een aankoopmakelaar om jou te ondersteunen bij de aankoop van een woning. Hij/Zij zal toch dit soort valkuilen moeten kennen en onderzoeken?

[einz]

Lijkt me afhankelijk van de vraagstelling aan de makelaar. Als het enkel gaat ter ondersteuning van de aankoop van een woning dan lijkt het me dat de makelaar geen blaam treft want die hebben ze (en als ik het goed heb begrepen mogen ze in die woning ook, conform bestemmingsplan, permanent wonen).

Hebben ze wellicht expliciet gevraagd voor een woning met een (of te bouwen) schuur? Het is natuurlijk een makelaar en geen planologisch adviseur.

[Vorkie]

ImNotnoa schreef op vrijdag 12 maart 2021 @ 14:21:
[...]


Deze had ik inderdaad ook gelezen, maar hier ging het om een taxatie, vooral om de waarde van de woning te bepalen.

Ik denk dat er wel een verschil zit in het inhuren van een makelaar voor een taxatie, of het inschakelen van een aankoopmakelaar om jou te ondersteunen bij de aankoop van een woning. Hij/Zij zal toch dit soort valkuilen moeten kennen en onderzoeken?

Dat ben ik met je eens, maar staat er niets in de koopovereenkomst? Er zullen dus meerdere percelen zijn lijkt mij? Dan koop je de woning met de percelen en elke perceel heeft zijn functie. (waar je bijvoorbeeld in sommige wijken dan ook een m2 koopt van een gezamenlijk speeltuintje...) en dit expliciet is opgenomen in de koopakte.

[ImNotnoa]

Vorkie schreef op vrijdag 12 maart 2021 @ 14:27:
[...]


Dat ben ik met je eens, maar staat er niets in de koopovereenkomst? Er zullen dus meerdere percelen zijn lijkt mij? Dan koop je de woning met de percelen en elke perceel heeft zijn functie. (waar je bijvoorbeeld in sommige wijken dan ook een m2 koopt van een gezamenlijk speeltuintje...) en dit expliciet is opgenomen in de koopakte.

Het zijn meerdere percelen, in de koopakte stond niets over de bestemmingsplannen van de percelen vermeld

[AGee]

Verkoopmakelaar is er sowieso niet voor jou maar voor de verkopers; kort door de bocht is de enige verantwoordelijkheid die de persoon naar kopers heeft is om niet te liegen / misleiden. Maar gewoon iets simpels als het bestemmingsplan checken of dat past bij de plannen van kopers is totaal niet de verantwoording van verkoopmakelaar.

Ook de koopakte hoef je het niet in te zoeken, dat staat helemaal los van bestemmingsplannen. Een taxatie-rapport zou je nog in kunnen kijken of daar iets genoemd wordt over bestemmingsplan.

En of de aankoopmakelaar iets te verwijten valt, hangt volledig af van welke opdracht die persoon heeft gekregen en welke informatie op welk moment van kopers. Hij kan natuurlijk niet ruiken dat er plannen zijn voor een vergunningsplichtige schuur in obscuur hoekje van het perceel

[Vorkie]

Had je deze gelezen?

https://www.flinckadvocat...g-van-een-onroerende-zaak

Is een stuk agrarisch grond een bijzondere last, ik denk zelfs dat die grond minder waard is per m2, maar goed.

@AGee Mooi zo stellig, maar kan je hier dan juist wat bronnen bij gebruiken? Juist in dit geval is alles van horen zeggen...

[Voor 22% gewijzigd door Vorkie op 12-03-2021 14:36]

[ImNotnoa]

Vorkie schreef op vrijdag 12 maart 2021 @ 14:34:
Had je deze gelezen?

https://www.flinckadvocat...g-van-een-onroerende-zaak

Die had ik nog niet gevonden, even lezen

Thanks

[Sport_Life]

Ben geen jurist. Wel te maken met agrarische waarde vs voor bebouwing (woning) bestemde grond.
Als je een woning koopt mag je ervan uitgaan dat de bijhorende kavel volledig bestemmingsplan wonen heeft. Zo niet moet dat vermeld worden, lijkt mij.
Agrarische waarde is veel lager namelijk.

[Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 12-03-2021 19:08]

[Hielko]

Sport_Life schreef op vrijdag 12 maart 2021 @ 19:06:
Ben geen jurist. Wel te maken met agrarische waarde vs voor bebouwing (woning) bestemde grond.
Als je een woning koopt mag je ervan uitgaan dat de bijhorende kavel volledig bestemmingsplan wonen heeft. Zo niet moet dat vermeld worden, lijkt mij.
Agrarische waarde is veel lager namelijk.

Maar het gaat dus om meerdere kavels. Dan lijkt het me ook niet zo vreemd dat die niet dezelfde bestemming hebben. Immers ging vast niemand er van uit dat je op de 2e kavel een compleet zelfstandig huis zou mogen bouwen.