Potentieel project: complete renovatie dijkwoning

[Floor-is]

Laatste update 26 oktober 2021

Hoewel de principeverzoeken goedgekeurd lijken, hebben we besloten om te gaan verhuizen. Dit omdat kangoeroebewoning een eis is geworden, dat kan niet in het huidige huis zonder de voordeur te delen.

We hebben inmiddels een huis aangekocht in Den Helder.

---

16/6 Principeverzoek lijkt grotendeels goedgekeurd. Nog even het officiële bericht afwachten, maar we kunnen de volgende fase in! De hypotheek is geen issue, het uitzoeken van een aannemer is het volgende op de lijst; dan met hen tot een prijs komen, tekeningen en constructie laten uitwerken. Dan hebben we de prijzen en de tekeningen, kunnen we de omgevingsvergunningen aanvragen. Complicerende factor is een stichting die zich richt op het behoud van het beschermd dorpsgezicht, deze schijnt zowaar nog strenger te zijn dan het bouwberaad en de welstandscommissie van de gemeente. (En gaat mensen optrommelen om bezwaar in te dienen op de vergunningen als het ze niet zint..)

Het vergunningstraject gaat dan weer best lang duren: 8 weken sowieso, met eventueel uitloop van 6 weken. Dat gaat pas in als we de tekeningen en vergunningen hebben aangevraagd. De bouwvak start bij ons al over 5 weken, ik denk dat we dat niet halen, dus hoop begin september in te kunnen dienen. (11 weken vanaf nu) Dan 14 weken voor de vergunning, spreken we inmiddels tweede week december..

Eerdere updates:
Na een eerste principeverzoek (17/3) dat werd afgewezen, heb ik meermaals verzoek van de gemeente gehad om een nieuw principeverzoek in te dienen. In dit verzoek zou ik dan een heel korte omschrijving van het complete plan moeten neerzetten. De aanpassing zit in de dakkapel aan de achterzijde, daar wilden we aanvankelijk over de gehele lengte van het huis gaan, maar dat mag (dus) niet. In het nieuwe plan gaan we uit van een dakkapel over ±60% van het dak, waar 70% in principe nog toegestaan is.

---

---

Dan: leuk dat je komt kijken. In dit topic een beschrijving van wat we zouden moeten doen onze complete woning te renoveren. Dit had aanvankelijk als doel om te bepalen of het de investering waard is, zodat we een gedegen besluit kunnen nemen. Hoewel we absoluut nog om ons heen kijken, lijken woningen die aan onze wensen voldoen in de huidige markt voor dermate prijzen te gaan dat wij ons er zowel niet comfortabel bij voelen als het gewoonweg niet waard vinden.

Wat je zult vinden:

• Stukje toelichting van het hoe en waarom
• Oude grove bouwtekeningen van de bestaande situatie
• Tekeningen van de nieuwe situatie (inmiddels zijn we bij V2.3 meen ik )
• Bulleted list van de werkzaamheden
• Beschrijving van werkzaamheden, per onderdeel
• Veel updates aan de startpost

Waarom woon je waar je woont?
We wonen in een pittoresk dorpje in de kop van Noord-Holland, net minder dan 30 autominuten van Den Helder, midden tussen het IJsselmeer en de Noordzee. We zijn gevallen op het karakter, het mooie (deel van) het dorp en we wilden binnen 30 minuten van Den Helder wonen ivm familie. Tegelijkertijd goed bereisbaar naar Amsterdam in verband met werk.


Beschrijving van het huis en de garage/schuur
We hebben dijkwoning, een voormalig slagerswoning (destijds met winkel), met naastgelegen slachthuis (nu garage/schuur). De woning is grofweg 7 bij 11,4 meter aan de buitenzijde, effectief zo'n 6,6x11 aan de binnenzijde. De garage/schuur (12,5x5.3m binnenzijde) bestaat uit twee verdiepingen en is door middel van een houten brug verbonden aan de dijk; deze brug heeft een dek van ruim 3,5m breed bij zo'n 5.2m lang en is sterk genoeg om een paar ton te dragen.

Het huis ligt parallel aan de dijk, heeft een fijne indeling en flink groot, de plafonds op de BG zijn 2m60 hoog en op de verdieping is de woonkamer direct onder de kap gesitueerd waardoor de hoogte op de piek zo'n 4m40 is aan de binnenzijde. De spanten zijn zichtbaar, wat wij nogal een mooi effect vinden geven.
Met de woonkamer op de verdieping kunnen we bovendien over de dijk en het dorpje kijken, het huis ligt ruim een meter hoger dan het dorp, wat hierbij helpt.

Op de begane grond is een stuk aangebouwd aan de achterzijde, deze heeft een diepte van ±1m90 bij 8m30 breedte; deze aanbouw sluit het huis op de BG aan op de schuur, de extra ruimte is deels gebruikt om de badkamer uit te breiden en herbergt bovendien een kleine slaapkamer, in gebruik als inloopkast. De uitbouw heeft een plat dak en is voorzien van zogenaamd potdeksel betimmering, zoals je op hooibergen ziet. Er zitten twee ramen in die totaal niet lijken op de rest van het huis, die gaan we vervangen.

De garage/schuur (vanaf hier schuur) ligt dwars op de dijk en in een hoek van ±6º op het huis en meet twee verdiepingen. Is opgebouwd uit halfsteens muren, heeft een pannendak met een hoek van ongeveer 30 graden en zowel boven als beneden dubbele openslaande deuren. Aan de achterzijde, in de zijkant zit nog een dubbele openslaande deur.

Er is een verbinding tussen het huis en de schuur gemaakt die we de sluis noemen. Op de bovenverdieping is deze sluis eigenlijk niet meer dan een soort gang, op de benedenverdieping is deze deels in gebruik voor de badkamer zoals hierboven beschreven. Op de BG is de sluis in steen uitgevoerd, terwijl dit op de verdieping in hout is. Omdat de muren van de schuur lager zijn dan het huis, moet je vanaf de schuur een treetje op om in de sluis te komen, vanuit de sluis is het vervolgens een opstapje van ongeveer 10-12cm om het huis in te stappen.

Verbouwen of verhuizen
In de afgelopen 2,5 jaar hebben we nog geen ander huis weten te vinden waar we echt verliefd op zijn geworden. We zouden 10 maart gaan kijken bij een huis hier in de buurt, maar de verkoopmakelaar heeft ons eigenlijk doen besluiten de bezichtiging af te zeggen. We zijn in mei gaan kijken bij twee huizen, de eerste was prachtig, maar voelde erg krap aan, die hebben we laten gaan. De tweede was groot en had een fijne tuin, maar niet helemaal de locatie waar we echt voor wilden gaan, wel een serieus bod uitgebracht, maar we werden zwaar overboden (ruim 6% meer dan wij boden).

De andere optie is om het echt rigoureus aan te pakken en ons huidige huis compleet te strippen om opnieuw te beginnen. We hebben stevig onderhandeld bij aankoop, gewoon afgelost en in de afgelopen ±9 jaar zijn de huizenprijzen ook nog eens flink gestegen, haast absurde vormen begint het aan te nemen overigens. Destijds hebben we rond 300k betaald, het pand schijnt nu een marktwaarde van zo'n 535k te hebben.

Renovatie vraagt om een lange adem en diepe zakken, veel uitzoekwerk en nog meer rekenen. Laat ik puzzelen heel erg leuk vinden en als ik m'n doel heb gezet wijk ik niet af.. Dit is dus in principe wel een ding voor mij! (Totdat het begint dan, want ik kan maanden niet in m'n eigen woning wonen.)


Waarom renoveren?
Ons huis is omstreeks 1906 gebouwd, het woord 'isolatie' was toen blijkbaar nog niet bedacht. Daar hebben we qua woongenot stevig last van. We stoken ons een ongeluk! De ouderdom, verbouwingen en vele kleine renovaties hebben bovendien wat karakter toegevoegd. Ter info: onze maandelijkse energierekening is €333 en we moesten afgelopen jaar nog eens ruim 900 bijbetalen over een periode van 9 maanden

De verdiepingsvloer is niet tot nauwelijks geïsoleerd waardoor er erg veel contactgeluid door komt, de deklaag zou bovendien vervangen moeten worden. Daarvoor moet dan ook de keuken er uit, want de vloer daar is (ook) echt aan vervanging toe. De constructie lijkt echter nog goed

De vloer op BG is direct op zand gestort en niet geïsoleerd, in de gang liggen er tegels. (Temperatuur vloer op 9 maart, 16:00: 14º, 4/4 17:00 zelfs 13º!) De slaapkamers hebben een houten vloer, deze is ook aangebracht op het betoncement, de temperatuur is hoger (16.5º), maar het hout is niet echt goed gelegd (kieren) en begint vanwege slijtage flink sporen te laten zien. Update: grotendeels niet op zand zo lijkt de “stamptest” uit te wijzen.. dat zou isolatie vereenvoudigen, maar kan ook kosten met zich meebrengen.

De badkamer is flink gedateerd aan het raken (schatting is mid jaren 90), het bad is echt aan vervanging toe, de douche en vloer hebben we zo vaak geschrobd dat de voegen serieus beginnen af te nemen, de ventilatie is stuk en verwerkt boven het verlaagd plafond waardoor reparatie prijzig is, een groot deel van het plafond moet er uit om de reparatie uit te voeren. De wastafel loopt op z'n einde. Zo'n meter van de achtermuur staan twee stenen muurtjes met een boog erop die de achterzijde (douche en toilet) afschermen van de rest van de badkamer. Deze muurtjes zijn geen draagmuren, maar wel dik -18cm- en de boog past in het geheel niet bij onze smaak. Over smaak gesproken: de wandtegels, vloertegels, badmeubel, muurplinten (soort plint, maar dan als scheiding tussen het tegel- en stucwerk) en de gehele kleurstelling (beige-achtig/wit/blauw) is niet ons ding.
De badkamer zou aldus eigenlijk opnieuw gedaan moeten worden. Probleem hierbij is dat de retourleiding van de CV (géén LTV) onder de badkamervloer in een patroon is gelegd en voorzien is van extra pomp om zo 'vloerverwarming' te realiseren. Dat levert een heerlijk warme vloer (>35º) op en leuk extra werk op voor een loodgieter als je alleen de badkamer zou doen.

De wanden van de kamers op BG zijn deels uit steen en deels uit hout (met enig isolatie) opgetrokken, deels voorzien van lambrisering (plastic), deels van behang en deels van een soort spachtelputz. Omdat er soms met een gamma-pas is verbouwd, zijn sommige kamers voorzien van plafondplinten, wat niet echt netjes is gedaan helaas. In alle kamers, behalve de kleine slaapkamer is er om de radiatoren een ombouw geplaatst. Hoewel die best netjes is gedaan, maakt dat de kamers wel weer kleiner en het lijkt niet te helpen om de ruimten te verwarmen ook. CV leidingen zitten overal in zicht wat we een beetje jammer vinden, maar wel logisch natuurlijk.
De deuren van de kamers zijn (best mooie) houten paneeldeuren met glas aan de bovenzijde, helaas wel flinterdun en dus zowel voor geluidsisolatie als het vasthouden van warmte compleet onbruikbaar. Ze zijn naar schatting een jaar of 35 oud, wat je vooral merkt aan het beslag en waar de scharnieren zitten, in het bijzonder bij de deur van het toilet en de badkamer.

De achterdeur kent geen isolatie en heeft een MDF (of zachtboard ofzo) onderpaneel dat door vocht is aangetast, deze moet vervangen. Het kozijn is wat beschadigd bovendien, dus gelijk maar meenemen.
De voordeur is mooi, met panelen en contrasterende kleuren. Maar ze past niet goed in het kozijn waardoor we tot zo'n 11mm grote kieren hebben: het waait in huis. Een cilinderslot kan er niet in omdat het beslag al te vaak is veranderd, een driepuntssluiting is ook onmogelijk helaas. Het kozijn en dan met name de drempel/keystone zijn aan vervanging toe.
De deuren in huiszijde voor de sluis willen we vervangen door geïsoleerde varianten. De huidige deur op de verdieping kan naar de schuurkant worden verplaatst, op BG moet er een deur worden bijgeplaatst.

We hebben op de verdieping een viertal kozijnen die op zich goed zijn, maar waarin geen dikker glas dan het huidige dubbelglas kan worden geplaatst. De kozijnen hebben een verticale roede en een bovenlicht dat open kan. Tegen de kozijnen is in de loop der jaren flink wat raambedekking geschroefd, er zitten meer gaten in dan ik wil tellen. De andere ramen op de verdieping worden allemaal vervangen en hebben aldus geen nadere omschrijving nodig.
We hebben op de BG een zestal ramen in dezelfde vorm, maar met (ook onderling) andere afmetingen. Hier minder last van schroefgaten in de kozijnen, maar hetzelfde probleem met de dikte van het glas.
Een aantal kozijnen heeft lekke ramen, we hebben er in de afgelopen jaren al een aantal vervangen, maar hebben inmiddels 7 lekke ramen.. (Er zitten drie ramen in elk kozijn)

Het betreft hardhouten kozijnen, isolatiewaarde nihil met dubbel (geen HR) glas. Deze willen we allen vervangen door nieuwe hardhouten kozijnen, waarin HR+++ glas wordt geplaatst. Deze zijn helaas niet goedkoop Het glas wordt 6-18-4-18-6 en is dus 52mm

De huidige keuken is op zich prima, zit er ±8 jaar in. Eén lade heeft wel wat last van delaminatie, maar dat frontje is voor relatief weinig te vervangen. Maar ze past na renovatie niet terug, dus we gaan het er uit halen en dan kijken of iemand interesse heeft denk ik.

Nadeel aan de huidige keuken is overigens wel dat er geen ruimte is voor een koelkast en een vriezer, die staan dan ook in de schuur. Dat is zowel voor heen en weer lopen niet ideaal als in de winter een crime: deze zijn niet gebouwd om te functioneren in een omgeving waar het vriest. (Onze vriezer had een binnentemperatuur van -32º en de koelkast was -8º toen het vroor!)

Op zich kan ik nog uitleggen dat de elektra niet is wat ik wil, maar ik denk dat dit wel genoeg is:
Meterkast met slechts 6 groepen met (smeltpatronen), losse kast voor krachtstroom, WCD's met en zonder randaarde, drie verschillende merken schakelmateriaal te vinden.. Tweede meterkast bestaande uit halyester kasten met zowel krachtstroom als enkelfase. Derde meterkast met een tweetal 16A groepen en een 400V groep.. Een grote bende als je het mij vraagt, het functioneert, maar moet echt aangepakt.

De CV ketel werkt nog prima, is begin maart 2021 nog van service voorzien zonder klachten. Wel oud, dateert uit ergens begin 2000.

Ik vind het wel mooi zo met de uitleg voor nu hoor


Renoveren dus?
Het lijkt er wel op, gaandeweg heb ik telkens meer van mijn ramingen weten te finaliseren door offertes.
Feedback is nog steeds welkom natuurlijk

En hoe gaat dat er dan uitzien?
Ik heb in floorplanner een indeling gemaakt. We zijn inmiddels toe aan V2.3
Klik voor fors groot

Bovenverdieping, nogmaals: we hebben de woonkamer boven


Begane grond:

Ik zie net dat ik in deze tekening de gang vanaf de voordeur naar het midden van het huis heb weggelaten. Dat is een idee waarmee ik speel, maar nog niet zeker over ben. De voordeur wordt niet gebruikt en zal niet met een brievenbus worden uitgevoerd.

---

Wat ga je dan allemaal doen?
@Tsurany vatte het goed samen: eigenlijk gaan we een nieuw huis bouwen in het jasje van het bestaande huis. Van het huidige huis blijven de muren staan en euhm dat was het
Het dak gaat van het huis en de uitbouw, alle kozijnen en deuren eruit, alle muren eruit, vloeren gestript, alle technische installaties eruit. En dan beginnen we opnieuw met opbouwen.
De schuur wordt ook opgeknapt: aan de voorzijde wordt een deur dichtgemetseld en een kozijn geplaatst, twee andere kozijnen worden vervangen. De elektrische installatie vervangen, groot deel van de water/afvoer ook, openslaande deuren vervangen zowel boven (voor, entree) als beneden (achter, naar de tuin).

De brug wordt aangepakt: een nieuw dek, nieuwe balustrade, nieuwe damwand, put plaatsen en opnieuw bestraten. Materiaal is prijzig geworden: hardhout is duur nu.

De big list
Omschrijving in bullets

• Bouwstroom, dixi, water en dergelijke
• Slopen, zagen, lateien, constructie
• Isolatiemaatregelen: voorzetwanden, vloer BG, klapdak, deuren, kozijnen en ramen
• Dakkapel voor, dakkapel achter, betimmeren uitbouw
• Nieuw pannendak, ombouw dak, opknappen/deels vervangen van de dakgoot
• Opbouw vloeren (tbv vloerverwarming), plafond BG, verplaatsen trapgat
• Dekvloer (PVC, gietvloer keuken en badkamer, egaliseren, plinten)
• Nieuwe trap, inclusief balustrade, leuning en schilderen van de trap
• Wanden BG (kamers maken), inclusief kozijnen, binnendeuren, ruimte tbv elektrische installatie et cetera
• Badkamer (nieuwe plaats)
• Toilet (nieuwe plaats)
• Keuken (grofweg zelfde plaats, andere indeling)
• Nieuwe elektrische installatie
• Loodgieterswerk anders dan voor badkamer/toilet/keuken
• Balansventilatie, warmtepomp, vloerverwarming, zonnepanelen
• Stucadoor, schilder
• Werk aan de sluis
• Werk aan de brug
• Werk aan de schuur
• Leges
• Constructeur, bouwtekeningen, bouwbegeleiding en verzekering
• subsidie, want het is al duur zat
• Onvoorzien is gesteld op 7,5%

Onvoorzien
Ik heb in de ramingen al goed rekening gehouden met onvoorzien. Waar ik een inschatting van '2 a 3 dagen' kreeg heb ik ingezet op 3 dagen; waar een inschatting '10 tot 12,5k' was, heb ik 12,5 aangehouden.. Je begrijpt al wel waar ik heen wil denk ik.
Bovendien houden we 7,5% aan van het projecttotaal (alleen de constructeur, bouwtekeningen, bouwbegeleiding, verzekering en subsidie vallen daarbuiten).


Bouwbegeleiding
Voor een project als dit, met een aanlooptijd van ongeveer een jaar, een doorlooptijd van ergens tussen 4 en 6 maanden en het budget dat we hebben gesteld is het gewoonweg verstandig om een partij in de arm te nemen die het geheel voor je gaat begeleiden. Mensen met verstand van zaken, die dergelijke projecten al vaker hebben gedaan, de de klappen van de zweep kennen als we kijken naar contracten, afspraken, bestek maken etc.
Als zo'n partij goed functioneert, kunnen ze de onvoorziene kosten sterk drukken en wellicht zelfs de doorlooptijd positief beïnvloeden.


Kan het niet goedkoper?
Oh absoluut!
De keuken, badkamer, materiaalkeuze, mate van afwerking en nog veel meer zaken kunnen aanzienlijk, zo niet veel goedkoper.

---

Ik ga eens een poging doen om wat toelichting te geven op het werk dat gedaan moet worden.

Bouwstroom en dixie
Je hebt water, stroom en een toilet nodig. Hier gaan we wel een klein beetje besparen door het toilet op de verdieping snel van een tijdelijke pot te laten voorzien. Een dixie kost ergens tussen 100 en 125 per week, een tijdelijke toiletpot heb je er binnen 3 weken uit.


Slopen
Strippen/slopen, zagen, lateien en constructiewerk. Alle kosten voor het terugbrengen naar de nieuwe beginfase, inclusief vullen van een aantal vrijgekomen gaten, het zagen van nieuwe kozijnen, wat constructiewerk en dergelijken.

Op zich helder denk ik, maar voor de duidelijkheid dan, het huis moet ontdaan worden van:
• Daken
• Kozijnen, ramen, deuren
• Verdieping: toilet, keuken, vloer, bekleding wanden (hout)
• BG: badkamer, wanden, (dek)vloer, ombouw van radiatoren, CV-kast
• Elektrische installatie: de meterkast wordt verplaatst naar de schuur
• Water/afvoer: de watermeter wordt verplaatst (van buiten naar de schuur)
• Gas: wordt compleet verwijderd
• Complete CV installatie: radiatoren, buizen, CV-ketel.
• Trap en balustrade
• Gehele verdiepingsvloer, tezamen met het plafond van BG, exclusief constructie (20x20cm hardhouten balken)

De kosten voor sloopwerkzaamheden vallen mee, zeker gezien de hoeveelheid werk.


Isolatiemaatregelen (zo'n beetje alles)
In het kort:
• Isoleren buitenmuur met voorzetwand (Rd boven 5)
• Isoleren vloer BG (±Rd4.5)
• Nieuw dak plaatsen, klapdak van Isover (Rc6 of 7 als meerkosten meevallen)
• Nieuwe buitendeuren en sluisdeuren (geïsoleerde deuren)
• Vervangen van alle kozijnen en glas, inclusief dakkapellen, dubbele naar binnen openslaande deuren in dakkapel achter et cetera

Dakkapellen + betimmeren
We halen twee dakkapellen van het huis en plaatsen er twee terug. Die aan de voorzijde krijgt nagenoeg een gelijk formaat en aanzicht. De achterzijde is nu ~4.5m en wordt 7 meter. Hierin meer ramen en een Frans balkon. Beiden moeten afgetimmerd worden natuurlijk.


Nieuw pannendak inclusief ombouw
Met een nieuw klapdak krijg je niet gelijk pannen erop, dus dat moet nog gedaan. Omdat het huidige dak een omtimmering heeft, moeten we die ook weer terugbrengen op het nieuwe dak. (Ik denk dat ze dat niet af-fabriek doen, vandaar los). Ook moet er werk aan de bestaande dakgoot worden gedaan, het hout is inmiddels ook >100 jaar oud en verdient wat liefde.


Plaatsen vloer op BG
De huidige vloer is een betonvloer, behalve boven de kelder (3.5*4.5m). De dekvloer gaat eraf, de boel wordt geïsoleerd, de aannemer komt hiervoor nog met een uitgewerkt plan.


Vloer verdieping plaatsen
• Hergebruik bestaande houten balken (een aantal vervangen ivm verplaatsen trap) en nieuw gat voor de trap maken
• Deklaag over balken, OSB of underlayment.
• Voordat het plafond van de BG erin gaat alle leidingwerk, WTW-buizen, water en afvoer voor keuken en toilet erin
• Vloerverwarming erop
• Het plafond voor BG aanbrengen, dat zit ook in deze post


Dekvloer
Op underlayment is het niet fijn wonen, dus er moet wat op

• Egaliseren vloeren
• Dekvloeren kopen (PVC)
• Gietvloer laten aanrukken
• Leggen van de vloer
• Plinten aanbrengen


Nieuwe trap
Er moet een nieuwe trap komen en vooral op een nieuwe plek. Het huidige trapgat is niet handig, kost te veel ruimte op zowel BG als de verdieping.
De nieuwe trap wordt een bovenkwart, linksom, van mahonie zoals het er naar uitziet. 1mx2m33
De nieuwe plek staat ingetekend hier boven ergens.

• Aanschaf trap
• Plaatsen trap
• Leuning plaatsen
• Balustrade plaatsen
• Afschilderen
• Elektrisch oog plaatsen zodat de (automatische) schuifdeur opengaat als je op de trap naar beneden loopt (of op een knop drukt cq de deur handmatig opent als je beneden bent)


Kamers maken op BG
Er zijn geen kamers, er is een soort grote open ruimte en dat is wat rot wonen, dus:

• Nieuwe wanden plaatsen, met hierin gelijk de kozijnen, leidingwerk voor de elektricien en water voor de badkamer.
• Nisjes in douchewand aanbrengen, zodat we niet van die lelijke mandjes nodig hebben
• Binnendeuren (incl toilet boven) met kozijnen, beslag, verborgen scharnieren, sluitwerk en de hele mikmak. 2m31 hoge deuren in deurposten van ~1m totaalbreedte
• Cassette schuifdeur (elektrisch bediend, zie trap) bij de trap beneden plaatsen.


Badkamer
De badkamer staat in de planning vol luxe: vrijstaand bad van Wiesbaden, kranen van hotbath, gietvloer, glazen wand bij de douche van vloer tot plafond, kekke kleurtjes, natuurlijke materialen, mooie tegels: the works

Toilet
Het toilet wordt uit de woonkamer gehaald en naar de sluis verplaatst. Het zit dan geheel toevallig ook logischer voor de afvoer en eenvoudiger voor het water. Maar vooral komt de trap waar het toilet nu zit, oh en er komt een klein fonteintje in. Die mist nu

Keuken
Ik kan echt helemaal los gaan op de keuken, hen die in het Het Grote Keuken topic: verkopers, kwaliteit, prijs - Deel 3 komen weten dat ik daar vrij actief ben. Ik zal m’n plan kort proberen toe te lichten:

• Kastenwand met 4 hoge kasten waarin: koelkast (1m78), vriezer (1m78), oven en vaatwasser en een kast voor opbergruimte. Kleur wordt nog over getwijfeld: olijf/mos/donker groen, donkerblauw wellicht.. We zijn er nog niet uit
• Eiland: 3m04 lang bij 1m20 breed, haaks op de kastenwand. Hierin een 55cm spoelbak, Quooker Flex in RVS en een inductieplaat met afzuiging erin verwerkt. Alleen maar lades, 4 stopcontacten (Bachman Pix, tenzij ik iets mooiers vindt)
• Blad: marmer-look, waarschijnlijk Dekton Opera.
• Apparatuur: overwegend NEFF, inductie waarschijnlijk Bora X Pure met zo’n plasmading omdat m’n vrouw dat wil
• Vloer: gietvloer ‘betongrijs’


Elektrische installatie
De meterkast wordt verplaatst van de voordeur naar de schuur, waar een nieuwe technische ruimte komt. Bergen groepen, krachtstroom, mooi schakelmateriaal.


Loodgieter
De loodgieter moet meer doen dan alleen werk voor de badkamer, keuken en het toilet. Daarvoor is deze post.

Balansventilatie, warmtepomp, vloerverwarming en zonnepanelen
Een nieuwbouwhuis (want dat is het eigenlijk) verdient balansventilatie en natuurlijk een warmtepomp. We willen overal in het huis vloerverwarming en om niet al te veel van die 3x25A aansluiting te vragen willen we een serieuze stapel zonnepanelen op de schuur plaatsen.
De buitenunit van de warmtepomp komt achter de schuur, in een geluidsreducerende ombouw.


Stucadoor, schilder
Na het maken van muren, het er op hijsen van het dak, het plaatsen van de nieuwe deuren, kozijnen en voorzetwanden.. Wil je de boel een beetje strak afgewerkt. En dat stucwerk mag daarna ook een mooi kleurtje krijgen.
Bovendien moet de boel buiten ook een mooie laklaag!


Sluisje, brug, schuur
De sluis wordt grotendeels afgebroken, daarna opnieuw opgebouwd, met nieuw dak. Dit omdat de doorloop op BG wordt verplaatst, de vloer op de verdieping omlaag moet en er een toilet wordt gerealiseerd. Gelijk maar een vers dakje erop
De brug heeft een nieuw dek nodig, bovendien willen we de balustrade terugbrengen naar hoe deze tot 1963 was. Aan de dijk-zijde van de brug is een damwand geplaatst, deze wordt vervangen, er wordt bovendien een put geplaatst over de gehele breedte. Het straatwerk opgehoogd en opnieuw gedaan.
De schuur moeten we vrij veel aan doen, meer dan ik nu zin heb om te omschrijven eigenlijk.

• Dichtmetselen deuren BG
• Plaatsen drie nieuwe kozijnen met raam BG
• Vervangen elektra
• Vervangen groot deel van loodgieterswerk
• Kleine reparaties aan muur/dak en nieuwe ventilatoren plaatsen
• Verplaatsen afwatering voorzijde
• Dubbele deur achterzijde vervangen
• Dubbele deur verdieping (voorzijde) vervangen
• Nieuwe technische ruimte realiseren (water, elektra, WTW, WP, bediening PV)
• Egaliseren en aanbrengen van nieuwe vloer in de bijkeuken
• Nieuw keukenblokje erin, waarin de wasmachine en droger op hoogte kunnen worden geplaatst. Tevens nieuwe spoelbak en kraan.

---

11/03
Heugdelijk nieuws zo op mijn verjaardag: met mijn vrouw heb ik het hele plan doorgenomen vanavond in een paar uur (). Ze is nogal risico-mijdend en houd niet van verandering, maar dit plan vind ze daadwerkelijk een goed idee. Ze wil graag de vervolgstappen gaan zetten

Nu dus een plan van aanpak maken voor de volgende fase. Bedenken wat ik eerst moet doen: tekeningen of de aannemer.

Ook niet onbelangrijk: we willen Q2 2022 starten.

13/03
Met m'n moeder aan de tekeningen gezeten, ze heeft >40 jaar in vastgoed(ontwikkeling). Ze heeft een paar kostbare voorstellen gedaan (gewoon nieuw dak erop), maar ook een paar hele fijne. Eén daarvan is de toevoeging van het balkon, de andere is over het toilet. En we hebben uitgebreid gesproken over de constructie en hoe we daar zo goed mogelijk gebruik van bestaande constructie kunnen maken.
Ik moet de kosten voor een dubbele openslaande deur nog verwerken. <- Inmiddels gedaan, het terras mag onder geen beding van de gemeente helaas.

20/3
Een aantal zaken:
• Met installateur gesproken, er komt een offerte aan
• Principeverzoek ingediend bij de gemeente voor de dakkapel
• Tot het inzicht gekomen dat bouwbegeleiding wel een goed idee is. Met een eerste partij contact opgenomen
• Offerte voor m'n zelf (her)ontworpen spoelbak bij een aantal partijen uitgezet, de prijzen vallen tegen. (Maar vallen binnen budget)
• Mijn vrouw wordt telkens enthousiaster, echt leuk dat ze al bezig is met hoe alles moet worden, indeling, meubels, kleurstellingen etc
• De voorbereidingen die ik kan doen beginnen een beetje op z'n end te lopen, hierdoor raakt voor mijn gevoel de snelheid eruit. Onderhandelen en uitzoeken van leveranciers kost doorlooptijd, het verkrijgen van offertes duurt dan nog weer langer en het uitzoekwerk dat ik nog heb.. Dat zijn zaken waar ik weinig kaas van heb gegeten (WTW, WP, Zonnepanelen)

4/4
• Met aannemers gesproken, komen ramingen aan
• Principeverzoek duurt naar verwachting nog twee weken (grrr)
• Eerste partij die benaderd was voor bouwbegeleiding kon direct de afspraken niet nakomen, dus die wordt het alvast niet. (Als je zegt dat je binnen een week reageert en het lukt je niet eens in twee weken, dan kies ik voor een ander; juist deze partij moet punctueel zijn immers!)
• Spoelbak in de keuken wordt hem waarschijnlijk niet. Men wil geen garantie geven ivm gebruik van de quooker en volgens de keukenpartijen die ik heb gesproken is de locatie (het verst van de koelkast) niet handig bovendien. Ah well you win some, you lose some
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken wat WTW moet gaan kosten. Apparatuur, materiaal, installatie e.d. en dat zit goed in de buurt van mijn eerdere schatting
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken wat de WP moet gaan kosten. (Apparatuur, boiler, materiaal, installatie e.d. en dat lijkt zelfs iets goedkoper te worden dan mijn eerdere inschatting, maar ik houd deze toch aan)
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken wat een Isover klapdak met Rc6/7 moet kosten, die kosten had ik eerder geen rekening mee gehouden immers. Deze kosten vallen, zelfs met het verwijderen en opnieuw plaatsen van de dakkapel aan de voorzijde, flink mee. Ik had het althans flink prijziger ingeschat.
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken hoe en wat rondom de zonnepanelen, daar ben ik denk ik wel uit inmiddels. Wordt een grotere en duurdere installatie dan aanvankelijk rekening mee gehouden, maar de opbrengst is er ook naar. (Rond 10.000kWh, dat is flink meer dan ons verwachtte verbruik)
• Heb de schuur opnieuw uitgetekend omdat hier een steunmuur zit waarvan ik niet wist dat het een steunmuur is De bijkeuken wordt dan weliswaar iets kleiner, van een hoek gaat een halletje af en de technische ruimte wordt erin geplaatst, maar is met zo'n 17m2 nog steeds niet bepaald klein te noemen.
• Heb een berekening gemaakt voor het in z'n geheel bij het huis trekken van de schuur op BG. Dat is een hoop geld. (8 nieuwe kozijnen, extra wanden en binnendeuren, isoleren van de hele bende, elektra extra werk, water en afvoer verplaatsen, uitbreiden vloerverwarming, vloer egaliseren, PVC vloer leggen.. Gaan we niet doen, we hebben de ruimte eigenlijk niet nodig en hoewel de meerkosten zich terugverdienen brengt dat ons budget naar een niveau waar wij ons niet comfortabel bij voelen.

7/4
Principeverzoek afgewezen, op weinig constructieve wijze. Vervelend gevoel aan overgehouden.

Weken na 7/4
Aantal maal met de gemeente contact gehad, men wil graag een aangepast principeverzoek. Dit omdat men toch wel graag behoud wil zien van het beschermd dorpsgezicht.

16/5
Een paar woningen bezichtigd, bod uitgebracht, tot de ontdekking gekomen dat we de locatie van andere woningen eigenlijk altijd net niet top vinden. We hebben bovendien ondervonden dat als we onze wensen in een ander huis zoeken, we eigenlijk zo goed als altijd alsnog flink moeten verbouwen en dan flink onder budget pressure komen.
Overleg gehad met een aantal vertrouwelingen en vrienden: verkopen levert mooi overwaarde, maar iets terugkopen lijkt te moeilijk en we krijgen dan ook niet terug wat we eigenlijk willen. In de regio is (te) weinig aanbod van het formaat huis en de grootte van perceel die wij willen. Al helemaal binnen het budget dat wij hebben gesteld, wat overigens echt wel flink is! Trek dat verbouwingsplan uit de kast, schrijf een nieuw principeverzoek en doe een nieuwe poging.
Dat heb ik aldus gedaan, het principeverzoek is ingediend, hopelijk hebben we over twee weken uitslag.

[Voor 255% gewijzigd door Floor-is op 26-10-2021 12:59. Reden: bijwerken]

[headhunter1985]

Zou je plattegronden kunnen toevoegen aan je startpost.
Laat daadwerkelijk BENG los, maar ga ik gedachte van trias energetica verder, hier is BENG op gebaseerd.

[Floor-is]

Let op, deze afbeeldingen zijn verouderd, die in de startpost kloppen


Moest even nog de verdieping tekenen en toen zag ik nog een foutje en we zijn weer 2 uur verder. Maar hier zijn plattegronden, niet op de centimeter nauwkeurig overigens, maar ik denk dat het een heel goed beeld geeft.

Begane grond moet ongeveer zo worden. Niet ingetekend: technische ruimte voor wtw/warmtepomp in de schuur, de gehele schuur is meer ter illustratie; ik heb hier geen ramen, deuren en andere zaken in getekend omdat ik dat gewoon nog niet zo nodig vind.


En de verdieping; heb het schuine dak, de ramen e.d. niet ingetekend inderdaad. Schuin is aan de bovenkant van de afbeelding, de dakkapel komt dan (dus) aan de onderzijde.
[

[Voor 9% gewijzigd door Floor-is op 09-03-2021 01:00]

[Morpheusk]

Interessant dit ga ik volgen!
Maar pfoew ik schrik wel een beetje van de totale kosten die ik lees.. Zelf ook bezig in het begin traject van een huis rond 1906, die we compleet willen gaan restaureren en uitbreiden. Met aandacht voor de authentieke details incl. gevelherstel. Ik moet de klus hier ongeveer voor hetzelfde budget klaar krijgen maar dan wel met uitbreiding erbij. We hebben een architect in de arm genomen die is gespecialiseerd in vooroorlogse bouw, neemt wel ongeveer 5% weg van het budget. Al met al gaat spannend worden als ik bovenstaande lees.

[Hahn]

M'n oren klapperen al van alleen maar het budget van €330.000 zien, en dan hoef ik het niet eens zelf te betalen

Een huis dat meer dan 3 ton (!!!) aan renovatie nodig heeft om het te krijgen zoals je het wilt, is blijkbaar nu dus gewoon totaal niet wat je wilt..? Ik zou never nooit niet zoiets aan renovatie betalen, maar dat je het überhaupt al aan het overwegen bent geeft al aan dat je blijkbaar aardig goed in de papieren zit.

Ik ben overigens heel benieuwd of die 330k uiteindelijk realistisch is, want als er iets aan het (ver)bouwen van woningen te voorspellen is, dan is het wel dat de kosten nooit binnen budget blijven, ook niet met 15% onvoorziene kosten inbegrepen. Als je onder de 400k blijft, en daarvoor alles gedaan krijgt wat je wilt, zou ik het niet gek vinden

[Tsurany]

Je hebt wel een dure smaak lijkt het qua keuken, vloeren, warmtepompen,... In feite ben je een nieuw huis aan het bouwen maar omdat het maatwerk is verlies je daarbij alle voordelen die je met prefab elementen kan behalen. Klinkt wel als een heel tof project en als je er stressbestendig genoeg voor bent en op een toffe plek woont zou ik het direct doen.

Hahn schreef op zondag 7 maart 2021 @ 01:33:
Een huis dat meer dan 3 ton (!!!) aan renovatie nodig heeft om het te krijgen zoals je het wilt, is blijkbaar nu dus gewoon totaal niet wat je wilt..? Ik zou never nooit niet zoiets aan renovatie betalen, maar dat je het überhaupt al aan het overwegen bent geeft al aan dat je blijkbaar aardig goed in de papieren zit.

Het is in feite ook geen renovatie meer. Het is gewoon een gloednieuw huis bouwen binnen de bestaande buitenmuren. Dan heb je in feite een woning met bouwjaar 2021 die aan alle normen en eisen voldoet. Te vergelijken dus met nieuwbouw.

[Voor 48% gewijzigd door Tsurany op 07-03-2021 01:45]

[Floor-is]

Morpheusk schreef op zondag 7 maart 2021 @ 01:30:
Interessant dit ga ik volgen!
Maar pfoew ik schrik wel een beetje van de totale kosten die ik lees.. Zelf ook bezig in het begin traject van een huis rond 1906, die we compleet willen gaan restaureren en uitbreiden. Met aandacht voor de authentieke details incl. gevelherstel. Ik moet de klus hier ongeveer voor hetzelfde budget klaar krijgen maar dan wel met uitbreiding erbij. We hebben een architect in de arm genomen die is gespecialiseerd in vooroorlogse bouw, neemt wel ongeveer 5% weg van het budget. Al met al gaat spannend worden als ik bovenstaande lees.

Ik heb nu prijzen online opgezocht en voor zo'n beetje alles dat ik heb geraamd ben ik van de duurste optie uitgegaan. Als ik tot een prijsstelling kom waarvan we denken dat het gaat, dan gaan we er een specialist bijhalen; hopelijk gaat die me vertellen dat ik vrij vaak véél te dure oplossingen heb gekozen

Hahn schreef op zondag 7 maart 2021 @ 01:33:
M'n oren klapperen al van alleen maar het budget van €330.000 zien, en dan hoef ik het niet eens zelf te betalen

Een huis dat meer dan 3 ton (!!!) aan renovatie nodig heeft om het te krijgen zoals je het wilt, is blijkbaar nu dus gewoon totaal niet wat je wilt..? Ik zou never nooit niet zoiets aan renovatie betalen, maar dat je het überhaupt al aan het overwegen bent geeft al aan dat je blijkbaar aardig goed in de papieren zit.

Ik ben overigens heel benieuwd of die 330k uiteindelijk realistisch is, want als er iets aan het (ver)bouwen van woningen te voorspellen is, dan is het wel dat de kosten nooit binnen budget blijven, ook niet met 15% onvoorziene kosten inbegrepen. Als je onder de 400k blijft, en daarvoor alles gedaan krijgt wat je wilt, zou ik het niet gek vinden

Ben nog eens door m'n ramingen heengegaan vanavond, zal het lijstje updaten en verbeteren in de startpost.

Nieuwbouw met onze eisen moeten we alleen voor het huis al €450-475k rekenen, zonder de grond en als alles meezit. We hoeven nu geen grond te kopen en er is al een casco huis.. Dat moet uitkunnen
Het huis is qua vorm en indeling heel vlakbij wat we willen, het is groot zat en de nogal forse schuur (110m2) is ook erg plezierig, een fijne tuin en een heerlijke plek om te wonen.
Maar we moeten eigenlijk de vloeren boven en beneden gaan vervangen, een boel zaken beginnen ouderdom te vertonen en we hebben wat lekkages (bij bepaalde windrichting en intensiteit) die sowieso aangepakt moeten worden. Door nogal matige isolatie stoken we ons een ongeluk: ik heb in mijn werkkamer een 3.3kW schuurkachel die ik een paar keer per dag aan moet zetten om het een beetje behaaglijk te maken

En dus is het het uitzoeken waard of we dit huis van binnen helemaal naar 2021/2022 standaarden kunnen trekken. Ja dat is kostbaar, maar aan het einde van de rit kijken we met de huidige ramingen naar 575-600k hypotheek en dat is voor 150m2 (+ de schuur) met de gewenste mate van isolatie, afwerking en luxe echt zo gek niet denk ik.
Ter vergelijk: We waren bezig met een lap grond en een huis, daar waren we al €75k onderweg voordat men überhaupt zou beginnen met het bouwen van het huis. Laat staan de kosten voor de grond. We moesten rekening houden met minimaal €680k zonder aanleg van de tuin wat rustig nog eens €30k zou moeten kosten.

Tsurany schreef op zondag 7 maart 2021 @ 01:43:
Je hebt wel een dure smaak lijkt het qua keuken, vloeren, warmtepompen,... In feite ben je een nieuw huis aan het bouwen maar omdat het maatwerk is verlies je daarbij alle voordelen die je met prefab elementen kan behalen. Klinkt wel als een heel tof project en als je er stressbestendig genoeg voor bent en op een toffe plek woont zou ik het direct doen.

Ja we hebben én een dure smaak én ik heb voor veel zaken zowel veel arbeid gerekend als voor de duurdere opties gekozen.
De kosten voor WTW, Warmtepomp en zonnepanelen bijvoorbeeld heb ik allemaal aan de hoge kant geraamd van de prijzen die ik online vinden kon. Ja ik zie ook WTW systemen waar men zegt voor 4k klaar te zijn ipv 7.5k, warmtepompsystemen van 7k (ex installatie) ipv 12.5k en zonnecellen kunnen vast ook goedkoper dan de 7.25k die ik er nu voor heb staan.
Dat worden dan als het goed is meevallers die er voor zorgen moeten zorgen dat we binnen raming+onvoorzien moeten bijven ook. Want daarvoor maak je een raming en je post onvoorzien toch? Als je tevoren weet dat je het niet gaat halen, wat ben je aan het doen dan?

[...]

Het is in feite ook geen renovatie meer. Het is gewoon een gloednieuw huis bouwen binnen de bestaande buitenmuren. Dan heb je in feite een woning met bouwjaar 2021 die aan alle normen en eisen voldoet. Te vergelijken dus met nieuwbouw.

Alleen de buitenmuren, de fundering en het dak blijven in principe. De rest wordt allemaal vervangen, ook alle kozijnen en deuren worden vervangen in zowel het huis als de schuur. (Alleen dat al heb ik geraamd op zo'n €38k zonder schilderwerk..)

[Voor 3% gewijzigd door Floor-is op 08-03-2021 01:44]

[Grandisimo]

Erg gaaf project.
Is het bij punt 7 puur alleen de isolatie van de muren of ook het reinigen en opnieuw impregneren en nieuwe voegen van de oude buitenmuur ?
Want dat zou ik wel doen na 100 jaar.
Dat scheelt weer vocht.

Edit,
Je badkamer vind ik wat laag geprijsd, ik vermoed dat dat iets duurder wordt.

[Voor 21% gewijzigd door Grandisimo op 07-03-2021 08:16]

[jelle2503]

Lachen project. Ik doe momenteel een vergelijkbaar 140m2 renovatieproject uit 1890 met schuur van 60m2. Maar dat kost me misschien 50k omdat ik alles zelf kan doen. En ik heb niet zo'n dure smaak als jou

Succes

[Nicklazzz]

Ik denk dat je in de goede richting zit met je ramingen, sommige zijn wellicht wat aan de lage kant maar globaal zit je relatief goed. Ga je veel werkzaamheden zelf uitvoeren of alles uitbesteden? Waarom ik dit vraag, ik heb afgelopen jaar een woning volledig leeggehaald en alles kwalitatief opnieuw opgebouwd. Met uitzondering van de stuk en schilderwerkzaamheden, plaatsen van WP, PV en Airco’s, en het bestraten van de oprit en tuin heb ik alles zelf gedaan. Uiteindelijk verwacht ik rond de zomer voor 99% klaar te zijn en verwacht uit te komen rond de 200-210K aan verbouwingskosten en heb alles in eigen beheer gedaan. Betreft een 2-onder 1 kap woning uit 2001 (~140m2). In dit bedrag zit wel een overkapping met geïsoleerde schuur en alle nutsvoorzieningen van 4,2x8,2m en een carport van 3x10m welke ik ook zelf gebouwd heb. Tevens ga ik zo nog een overkapping bouwen aan de woning van ~ 3,5x5,5m. Om een idee te geven dat het snel gaat qua kosten. Ik heb naar mijn idee nergens op bespaard behalve een laminaat in de slaapkamers waar ik achteraf spijt van heb en die er nog uitgaat voor dezelfde PVC als de beneden verdieping.

[Morelleth]

We hebben nu bijna zelf een behoorlijke renovatie van ca 80% van ons huis gedaan van 1880 incl behoorlijk stuk nieuwbouw.
Enige wat niet gedaan is is de vloeren het dak en de voorgevel (beschermd stadsgezicht).

Met alle problemen die we tegen zijn gekomen zou ik het denk ik niet meer zo doen.
(Vooral veeeeel meer uitbesteden)
Gelukkig was dit van te voren al wel redelijk ingecalculeerd.

En nog zonder de tuin en schuur (wat nog gedaan moet worden) zitten we nu op ca 150k.
Alles net binnen de grenzen van vergunningsvrij.

Grootste probleem waar we tegen aan liepen was een aannemer vinden.
Helft reageerde niet eens. Andere vonden het te klein, te ver weg (serieus 20 km was al te ver weg), ze snapte het niet, etc.
Uiteindelijk ruim 3/4 jaar later begonnen dan gewenst. Maar wel in een rap tempo.

Nu komen de laatste delen nog. Die veelal zelf gedaan worden ivm kosten.


Voor zo'n groot plan zou ik inderdaad goed kijken naar een begeleidende expert (bouwkundig bureau of architect) die alle partijen aanstuurd en controleerd.
En zorgen voor een andere woning waar je zo lang kan wonen. (Iets dat wij niet konden doen helaas)


Je punt 7 was trouwens bij ons 190€/m2 ex btw
Voor isoleren en afwerken van de gevels met bamboe bekleding. Stucen zou nog duurder zijn en een spouwmuur metselen wilde ik niet eens aan denken (nog naast de fundering op staal die dan nog wel eens problemen kon geven).
Een dak kost je ook behoorlijk wat. Dus is denk dat daar nog wel eens een flink stuk meer bij moet bij die post.

[Voor 14% gewijzigd door Morelleth op 07-03-2021 10:30]

[Floor-is]

Grandisimo schreef op zondag 7 maart 2021 @ 08:14:
Erg gaaf project.
Is het bij punt 7 puur alleen de isolatie van de muren of ook het reinigen en opnieuw impregneren en nieuwe voegen van de oude buitenmuur ?
Want dat zou ik wel doen na 100 jaar.
Dat scheelt weer vocht.

De muren zijn voorzien van mooie snijvoegen en al eens geïmpregneerd. Het Warmbouw systeem zorgt er bovendien voor dat de muren boven douwpunt blijven, waardoor vocht eigenlijk geen issue zou mogen vormen.

Edit,
Je badkamer vind ik wat laag geprijsd, ik vermoed dat dat iets duurder wordt.

De muur die we willen weghalen blijkt geen draagmuur, dat scheelt flink.
Het plaatsen van easydrain afdichtingssysteem, bijbehorende arbeid en een elektrische handdoek verwarming zijn toegevoegd. (Raming zal ik bijstellen).

jelle2503 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 08:53:
Lachen project. Ik doe momenteel een vergelijkbaar 140m2 renovatieproject uit 1890 met schuur van 60m2. Maar dat kost me misschien 50k omdat ik alles zelf kan doen. En ik heb niet zo'n dure smaak als jou

Succes

Liever eerst te hoog inzetten en bijstellen dan andersom toch?
Ben we benieuwd naar jouw project, houd je dat ook ergens bij?

Nicklazzz schreef op zondag 7 maart 2021 @ 09:47:
Ik denk dat je in de goede richting zit met je ramingen, sommige zijn wellicht wat aan de lage kant maar globaal zit je relatief goed. Ga je veel werkzaamheden zelf uitvoeren of alles uitbesteden? Waarom ik dit vraag, ik heb afgelopen jaar een woning volledig leeggehaald en alles kwalitatief opnieuw opgebouwd. Met uitzondering van de stuk en schilderwerkzaamheden, plaatsen van WP, PV en Airco’s, en het bestraten van de oprit en tuin heb ik alles zelf gedaan. Uiteindelijk verwacht ik rond de zomer voor 99% klaar te zijn en verwacht uit te komen rond de 200-210K aan verbouwingskosten en heb alles in eigen beheer gedaan. Betreft een 2-onder 1 kap woning uit 2001 (~140m2). In dit bedrag zit wel een overkapping met geïsoleerde schuur en alle nutsvoorzieningen van 4,2x8,2m en een carport van 3x10m welke ik ook zelf gebouwd heb. Tevens ga ik zo nog een overkapping bouwen aan de woning van ~ 3,5x5,5m. Om een idee te geven dat het snel gaat qua kosten. Ik heb naar mijn idee nergens op bespaard behalve een laminaat in de slaapkamers waar ik achteraf spijt van heb en die er nog uitgaat voor dezelfde PVC als de beneden verdieping.

Als je me een beetje kunt richten op waar ik wellicht te laag zit, dan kan ik daar goed van leren.

Bij ons blijft het dak en een van de dakkapellen (voorzijde) staan. Geen gedoe met pannen, latten etc. Want het dak is nog goed.
We gaan, op de sluis na, ook niet aan- of uitbouwen; behalve het verplaatsen van de meterkast en het afsluiten van gas is er geen werk aan NUTS nodig, geen werk aan de fundering e.d. Dat moet toch flink besparen ten opzichte van jouw klus zou je dan denken.

Morelleth schreef op zondag 7 maart 2021 @ 10:25:
We hebben nu bijna zelf een behoorlijke renovatie van ca 80% van ons huis gedaan van 1880 incl behoorlijk stuk nieuwbouw.
Enige wat niet gedaan is is de vloeren het dak en de voorgevel (beschermd stadsgezicht).

Met alle problemen die we tegen zijn gekomen zou ik het denk ik niet meer zo doen.
(Vooral veeeeel meer uitbesteden)
Gelukkig was dit van te voren al wel redelijk ingecalculeerd.

En nog zonder de tuin en schuur (wat nog gedaan moet worden) zitten we nu op ca 150k.
Alles net binnen de grenzen van vergunningsvrij.

De trap verplaatsen mag ik niet vergunningsvrij, de voordeur aanpassen niet, de dakkapel zéker niet (aangezicht en opbouw is te hoog, bovendien wand tot wand -wel met oversteek van het dak nog).

Grootste probleem waar we tegen aan liepen was een aannemer vinden.
Helft reageerde niet eens. Andere vonden het te klein, te ver weg (serieus 20 km was al te ver weg), ze snapte het niet, etc.
Uiteindelijk ruim 3/4 jaar later begonnen dan gewenst. Maar wel in een rap tempo.

Wij willen eerst zelf zo goed mogelijk rekenen, daarna pas de aannemer uit gaan zoeken. Ik denk dat we er op moeten rekenen dat die zo'n 6-9 maanden nodig hebben voordat ze echt gaan beginnen.
Overigens zullen we zelf flink meewerken om het pand naar casco te brengen, daar heb je in principe niet de meest opgeleide krachten voor nodig.

Nu komen de laatste delen nog. Die veelal zelf gedaan worden ivm kosten.

Voor zo'n groot plan zou ik inderdaad goed kijken naar een begeleidende expert (bouwkundig bureau of architect) die alle partijen aanstuurd en controleerd.
En zorgen voor een andere woning waar je zo lang kan wonen. (Iets dat wij niet konden doen helaas)

De kosten om gedurdende het project ergens anders te wonen kunnen we flink drukken omdat we tijdelijk bij een vriend in kunnen trekken. Die heeft een huis voor dubbele bewoning waar hij alleen met zijn vrouw in woont. (160m2 'over')

Je punt 7 was trouwens bij ons 190€/m2 ex btw
Voor isoleren en afwerken van de gevels met bamboe bekleding. Stucen zou nog duurder zijn en een spouwmuur metselen wilde ik niet eens aan denken (nog naast de fundering op staal die dan nog wel eens problemen kon geven).
Een dak kost je ook behoorlijk wat. Dus is denk dat daar nog wel eens een flink stuk meer bij moet bij die post.

Voor de muren heb ik een raming/offerte liggen. Hierbij is belangrijk te weten dat de binnenwanden nog niet geplaatst zijn, noch de verdiepingsvloer; hierdoor is het gemakkelijker om alles te plaatsen.

Het dak blijft, dat is prima. De isolatie aan de binnenzijde moet vervangen, maar dat is een kwestie van de bestaande gipsplaten eruit halen, nieuwe isolatiematten plaatsen en weer afdichten.

[wodkabuikje]

Aan mij heb je niets want ik heb al moeite om een schilderij op te hangen. Vind het echter wel een heel tof en gedurfd project ook. Ik zou zelf gewoon verhuizen naar een ander bestaand huis. Als ik het toch van plan zou zijn dan zou ik het wel uitstellen omdat heel Nederland aan het verbouwen is en iedereen nu de hoofdprijs kan en zal vragen.

[Bockelaar]

mega project! Ga je rekening houden met een dikke vette post "onvoorzien"? Houd ook rekening met monumentenzorg, die gaan dingen anders willen dan jij wil

[Floor-is]

wodkabuikje schreef op zondag 7 maart 2021 @ 19:32:
Aan mij heb je niets want ik heb al moeite om een schilderij op te hangen. Vind het echter wel een heel tof en gedurfd project ook. Ik zou zelf gewoon verhuizen naar een ander bestaand huis. Als ik het toch van plan zou zijn dan zou ik het wel uitstellen omdat heel Nederland aan het verbouwen is en iedereen nu de hoofdprijs kan en zal vragen.

Gewoon verhuizen is ook niet echt te doen, niet alleen worden huizen ongelooflijk snel verkocht, de prijzen zijn ook nog eens echt uit de klauwen gelopen. En dan de combinatie 'huis dat past bij wensen' en 'te koop' is vrij onmogelijk gebleken in de afgelopen 2-2,5 jaar. Dus nu heb ik het op m'n heupen en ga ik zelf wel uitdenken wat de opties zijn

Dat er veel mensen aan het verbouwen zijn wil niet zeggen dat aannemers niet zitten te smachten om een project als dit he? Daarna komt het neer op een goede prijs, wij durven wel te onderhandelen, maar een serieus goed bestek helpt onwijs in die onderhandeling.. Dan is er minder en minder ruimte voor de aannemer om hoekjes af te snijden immers.

Bockelaar schreef op zondag 7 maart 2021 @ 19:51:
mega project! Ga je rekening houden met een dikke vette post "onvoorzien"? Houd ook rekening met monumentenzorg, die gaan dingen anders willen dan jij wil

We hebben beschermd dorpsaanzicht, geen monument
En onvoorzien moeten we juist zoveel mogelijk voorkomen, juist door het huis terug naar casco te brengen zou onvoorzien alleen mogen ontstaan door verkeerde raming en aannames. Behalve het dak en diens opbouw aan de voorzijde wordt letterlijk alles vervangen, wat kan er dan nog onvoorzien zijn, dat zaken niet leverbaar zijn of duurder zijn geworden. Sjah dat is het sprookje waarmee veel aannemers proberen de prijzen op te drijven, maar in de praktijk is er nauwelijks sprake van prijsverhogingen op materiaal groot genoeg om echt impact te hebben. Wat wel onvoorzien zou kunnen zijn is dat wat is uitgezocht niet meer leverbaar is, maar ook dat gebeurt niet zo heel veel als men wil doen geloven.

FYI: Ik kom uit een vastgoedgezin, mijn familie heeft in de periode 1980 tot grofweg 2005 zo'n 120 huizen gerenoveerd. We hebben als familie in die jaren alle truukjes langs zien komen denk ik wel

[sukkel 24]

wat betreft welstandseisen ivm beschermd dorpsgezicht, let op het is bekend dat de commissie vaak meer eisen stelt dan zij gerechtigd zijn, maar omdat voor de meeste projecten tijd belangrijk is gaan velen door de pomp omdat anders -pas over 6 weken- er weer over vergaderd moet worden
geen monument betekent dat er een minimaal gemeentelijk potje is maar vaak is dat in maart al leeg!
waar ik niks over lees is fundament, kan je fundament (en de dakbalken) de extra belasting wel dragen zonder vervormingen/barsten, want ik neem aan dat het gewicht toeneemt van isolatie interieur en installaties

[Morelleth]

Floor-is schreef op zondag 7 maart 2021 @ 19:11:
[...]


[...]

De trap verplaatsen mag ik niet vergunningsvrij, de voordeur aanpassen niet, de dakkapel zéker niet (aangezicht en opbouw is te hoog, bovendien wand tot wand -wel met oversteek van het dak nog).


[...]

Wij willen eerst zelf zo goed mogelijk rekenen, daarna pas de aannemer uit gaan zoeken. Ik denk dat we er op moeten rekenen dat die zo'n 6-9 maanden nodig hebben voordat ze echt gaan beginnen.
Overigens zullen we zelf flink meewerken om het pand naar casco te brengen, daar heb je in principe niet de meest opgeleide krachten voor nodig.


[...]

De kosten om gedurdende het project ergens anders te wonen kunnen we flink drukken omdat we tijdelijk bij een vriend in kunnen trekken. Die heeft een huis voor dubbele bewoning waar hij alleen met zijn vrouw in woont. (160m2 'over')


[...]

Voor de muren heb ik een raming/offerte liggen. Hierbij is belangrijk te weten dat de binnenwanden nog niet geplaatst zijn, noch de verdiepingsvloer; hierdoor is het gemakkelijker om alles te plaatsen.

Het dak blijft, dat is prima. De isolatie aan de binnenzijde moet vervangen, maar dat is een kwestie van de bestaande gipsplaten eruit halen, nieuwe isolatiematten plaatsen en weer afdichten.

Met alles wat je wil doen had ik ook niet verwacht dat het nog vergunningsvrij kon. 😉

Voor ons was het de bestaande gevel isoleren en tussen twee delen van de woning een nieuwe "aanbouw". Precies tot max hoogte minder dan 10% extra woning oppervlak en volledig uit het zicht van alles.
Riolering bijna helemaal nieuw.
Elektra alles zowat nieuw.
Meterkast vernieuwd en alles gelijk laten verleggen, beneden nieuwe vloeren, stucen en verwarming aangepast/vernieuwd.
Heel de bovenverdieping vloeren, wanden, elektra en weer stuccen.
En in het achterhuis komt boven de nieuwe keuken nog een slaapkamer met ensuite. (Die moet dus nog)
Moet zeggen dat we gezien het oppervlak, 330m2 incl het nieuwe stuk, nog relatief goedkoop uit zijn.

Problemen die we tegen kwamen zaten vooral in de grond.
Kapotte oude gresbuizen, loden waterleiding die overging op dikwandig staal (die compleet weg geroest was). Vloeren idd op zand.
Oude kelder die we niet eens kende en deels uitstak.
Oude funderingen.
En binnen 140 jaar aan verbouwingen incl alle mogelijke variaties van elektra.

Wat dat betreft is compleet alles strippen een stuk makkelijker en slimmer. 😅

Het uitwerken van de aannemer bij een volledig bestek is ca 2 weken. De offerte aanbieden kan je al snel rekenen op een maand of meer.
Het kunnen starten daarentegen... Ken al meerdere
die tot 2022 volgeboekt staan met opdrachten.
Verkijk je daar niet op.

Maar hulde voor de goede doordachte aanpak.

[Morpheusk]

@Morelleth Is een offerte uitwerken op basis van een bestek 80 uur werk?

[Voor 13% gewijzigd door Morpheusk op 07-03-2021 23:26]

[Floor-is]

sukkel 24 schreef op zondag 7 maart 2021 @ 23:06:
wat betreft welstandseisen ivm beschermd dorpsgezicht, let op het is bekend dat de commissie vaak meer eisen stelt dan zij gerechtigd zijn, maar omdat voor de meeste projecten tijd belangrijk is gaan velen door de pomp omdat anders -pas over 6 weken- er weer over vergaderd moet worden
geen monument betekent dat er een minimaal gemeentelijk potje is maar vaak is dat in maart al leeg!
waar ik niks over lees is fundament, kan je fundament (en de dakbalken) de extra belasting wel dragen zonder vervormingen/barsten, want ik neem aan dat het gewicht toeneemt van isolatie interieur en installaties

Goed punt, gelukkig al wel over nagedacht.

De dakopbouw achterzijde wordt niet zo'n, hoe zeg je dat.. Nieuwbouw dakkapel zegmaar. We hebben voor het ontwerp gekozen voor gelijke kozijnen (maat, roedes etc) als al in het huis gebruikt worden, telkens met een gelijke tussenruimte als al gebruikt wordt in het huis.

Hetgeen ik me wel (in meer of mindere mate) zorgen over maak qua vergunning:

• Vervangen voordeur. We hebben best een iconische, maar die heeft echt NUL isolatie. (Enkel glas etc)
• Hoogte van de dakkapel, we willen namelijk naar 2.6m plafondhoogte en dat wordt dan nogal een unit.
• Plaatsen zonnepanelen op zowel de schuur als het huis (anders kan ik er maar 10, we willen er graag 20)
• Vervangen kozijnen door 'houtlook kunststof' in het gehele huis
• Vervangen 'ingemetselde kozijnen' door hardhouten kozijnen in de schuur
• Dichtmetselen schuurdeur BG (uit zicht, in de schuur, niet het huis)
• Locatie van de l/w warmtepomp unit buiten het huis (niet zichtbaar, maar ik hoor horrorverhalen)

Waar ik me geen zorgen over maak, want in het dorp al bewezen:

• Verplaatsen trap
• Verwijderen vloer BG en opnieuw opbouwen
• Verwijderen verdiepingsvloer en opnieuw opbouwen
• Herindeling van BG en verdieping
• Aanpassen kleur buitenzijde huis (hebben we zelf al eens gedaan )
• Vergroten kozijnen in aanbouw aan achterzijde
• Houtlook kunststof schuurdeur plaatsen (geïsoleerd), zelfs met vergroten van de doorgang (we willen 40cm breder om de bovenzijde schuur ook bruikbare garage te maken)

Morelleth schreef op zondag 7 maart 2021 @ 23:14:
[...]

Met alles wat je wil doen had ik ook niet verwacht dat het nog vergunningsvrij kon. 😉

Niet?

Voor ons was het de bestaande gevel isoleren en tussen twee delen van de woning een nieuwe "aanbouw". Precies tot max hoogte minder dan 10% extra woning oppervlak en volledig uit het zicht van alles.
Riolering bijna helemaal nieuw.
Elektra alles zowat nieuw.
Meterkast vernieuwd en alles gelijk laten verleggen, beneden nieuwe vloeren, stucen en verwarming aangepast/vernieuwd.
Heel de bovenverdieping vloeren, wanden, elektra en weer stuccen.
En in het achterhuis komt boven de nieuwe keuken nog een slaapkamer met ensuite. (Die moet dus nog)
Moet zeggen dat we gezien het oppervlak, 330m2 incl het nieuwe stuk, nog relatief goedkoop uit zijn.

Dat is/lijkt me niet al te duur nee

Problemen die we tegen kwamen zaten vooral in de grond.
Kapotte oude gresbuizen, loden waterleiding die overging op dikwandig staal (die compleet weg geroest was). Vloeren idd op zand.
Oude kelder die we niet eens kende en deels uitstak.
Oude funderingen.
En binnen 140 jaar aan verbouwingen incl alle mogelijke variaties van elektra.

Gresbuizen zijn ±15 jaar terug vernieuwd hier! Waterleidingen zo'n 25 jaar terug.
We hebben wel een kleine kelder onder de aanbouw (onder de inloopkast), die is ±2x2.5m en iets van 1m80 hoog. Deze hoeven we niet te hergebruiken

Funderingsonderzoek moet nog wel worden gedaan, maar de buren hebben die ook net gehad en hun huisje is nog 2 jaar ouder dan de onze en daar was het prima. Buren aan de andere zijde hebben een groter pand, zelfde bouwjaar en daar was het ook prima. Ik bid dat dit geen issue zal zijn..

Wat dat betreft is compleet alles strippen een stuk makkelijker en slimmer. 😅

Het uitwerken van de aannemer bij een volledig bestek is ca 2 weken. De offerte aanbieden kan je al snel rekenen op een maand of meer.
Het kunnen starten daarentegen... Ken al meerdere
die tot 2022 volgeboekt staan met opdrachten.
Verkijk je daar niet op.

Maar hulde voor de goede doordachte aanpak.

Strippen levert gewoon een boel voordelen op, maar het heeft zeker een kostprijs.

Het proces rond de juiste aannemer vinden zal ik wellicht tzt nog een topic over openen, of wellicht toevoegen aan de startpost en hier flink rondvragen

We hebben op zich geen vliegende bloedspoed, dat helpt ook. En ik wil het liefst met een lokale partij werken, die timmermannen, loodgieters, elektriciens, schilders en dergelijke ook hier uit de omgeving gebruikt. Want ik ken goede timmermannen, puike loodgieters en elektriciens, er zitten twee goede schilders in het dorp ook, maar ik heb er weinig behoefte aan om dit project zelf te gaan runnen.
Gelukkig kennen we een top aannemer, die krijgt als eerste de mogelijkheid. (Deze zou ook ons huis bouwen als we de kavel in het dorp hadden kunnen aankopen.)


Zal de startpost dadelijk nog even updaten, heb meer logica in de lijst gemaakt en weer wat zaken toegevoegd. Heb overigens ook al wat ramingen van leveranciers gehad, allemaal lager dan ik had geraamd; ik houd lekker mijn eigen prijzen vast om zekerheid te houden.

[Morelleth]

Morpheusk schreef op zondag 7 maart 2021 @ 23:25:
@Morelleth Is een offerte uitwerken op basis van een bestek 80 uur werk?

Ligt eraan of je ook tekeningen e.d. wil.
Bedoel meer dat dat al snel de tijd is die er overheen gaat om een (onderbouwde) reactie te krijgen bij de gemiddelde bouwer als ze een offerte willen maken.

Bestek nalopen en afprijzen mits in de juiste programma's gezet kost maar een paar uur.
Zelf adhv het bestek maken net iets langer maar dat valt ook wel mee.
Maar in beide gevallen moet je de goed nagaan wat er in het bestek staat en kan je geen groffe (ervarings) prijzen afgeven. Vaak zitten er dan ook nog eens materialen in die ze niet kennen of net anders gewend zijn. Dus info opvragen e.d.

Laten liggen en bezinken en nakijken gaat ook nog snel wat dagen overheen.

Tekeningen maken 1e opzet ook snel een dag of meer.

Twee weken om te verwerken is dus an sich niets.

[Voor 15% gewijzigd door Morelleth op 08-03-2021 06:16]

[Morpheusk]

@Morelleth Helder. Ik dacht altijd dat tekeningen voor het bestek al gemaakt werden. Dit komt omdat wij eerst alle tekeningen door een architectenbureau laten maken incl. alle werktekeningen en daarnaast een bestek.

[Morelleth]

Morpheusk schreef op maandag 8 maart 2021 @ 09:37:
@Morelleth Helder. Ik dacht altijd dat tekeningen voor het bestek al gemaakt werden. Dit komt omdat wij eerst alle tekeningen door een architectenbureau laten maken incl. alle werktekeningen en daarnaast een bestek.

Dat is natuurlijk ook een optie.
Maar in dat geval is wat je bij de aannemer weg legt dus al voorbereid.

Het kan op diverse manieren natuurlijk.

In ons geval zonder tekeningen en alleen een omschrijving van de werkzaamheden.
Detail niveau heb ik vooraf doorgesproken met de aannemer. Aanpassingen indien nodig konden per direct genomen worden omdat ik zelf het budget beheerde en het "ontwerp" gemaakt had.
Hoe hij de isolatie e.d. precies wilde regelen was aan hem zelf. Er was een minimum isolatiewaarde voorgeschreven en de afwerking van de gevel.
Dit kon omdat het vergunningsvrij was.

Vergunningsplichtig zal alles onderbouwd moeten worden voordat je start.
Dus alles uittekenen, constructie berekening voor de dragende delen, ed.

Of je dat dan door de aannemer laat doen of zelf of via een bureau maakt an sich niet uit.
Hoe verder uitgewerkt hoe meer je controle hebt op de prijs, want je laat minder ruimte over voor de aannemer voor eigen interpretatie.
Maar die zal nog steeds even goed 2x kijken om te voorkomen dat die zich ergens op vast pint wat ze mogelijk niet kennen.

Nadeel van een bestek waarin alles voorgeschreven is, is overigens ook gelijk dat de zaken die afwijken vaak (niet altijd) penning 16 kosten. En gaat het fout dan word simpelweg naar het bestek verwezen, daarin stond immers voorgeschreven hoe het moest.
Voor en nadelen dus.

[deWit]

Leuk project! Onderschat niet de impact die het heeft op jezelf, zelfs als je alles uitbesteed en goed omschreven hebt gaat er nog voldoende onvoorzien zijn en heel veel zaken zijn die men anders doet dan zowel jij als het bestek hebben voorzien.

Ik denk dat daar een bouwbegeleider nog wel eens van meerwaarde in kan zijn, maar dan wel 1 die ervaring heeft met nieuwbouw in een bestaande schil.

[Floor-is]

deWit schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:14:
Leuk project! Onderschat niet de impact die het heeft op jezelf, zelfs als je alles uitbesteed en goed omschreven hebt gaat er nog voldoende onvoorzien zijn en heel veel zaken zijn die men anders doet dan zowel jij als het bestek hebben voorzien.

Ik denk dat daar een bouwbegeleider nog wel eens van meerwaarde in kan zijn, maar dan wel 1 die ervaring heeft met nieuwbouw in een bestaande schil.

We hebben een bouwbegeleider op het oog. Die zal vanuit een projectmanager achtige rol de boel begeleiden, heeft ervaring in zowel nieuw-, ver- en herbouw.

[tweakduke]

Titel op verzoek aangepast.

[Floor-is]

Startpost van flinke update voorzien.

Heb weer een aantal offertes binnen. Eentje viel een stuk lager uit dan verwacht (<3k waar ik rekende op 7.5), de rest ook allemaal lager dan ik had berekend, maar dichter in de buurt.

Ik zag in een ander topic (Totaalrenovatie van een winkelpand/woonhuis uit 1925) een daglichttoetredingsberekening. Hoewel ik, behalve in de gang, geen problemen verwacht, vraag ik me af of dit wel moet. Als ik kijk op aan de slag met de omgevingswet zie ik namelijk het volgende:

Bij nieuwbouw geldt een aan het vloeroppervlakte gerelateerde eis voor de daglichtopening (artikel 4.147 lid 2 Bbl). Hoe groter de vloer van een ruimte, hoe groter het vereiste raamoppervlakte. Bij bestaande bouw is er geen aan vloeroppervlakte gerelateerde eis.

Als ik bovendien op de bouwbesluit website kijk, dan worden er hier ook, zo lijkt het nogal weinig eisen gesteld aan verbouw (geheel). Je kunt er althans vinkjes uitzetten om uit te komen bij de artikelen die op jou van toepassing zijn en dat zijn er in principe nihil.

Gelijk even gekeken of we ik nog iets over het hoofd heb gezien als het gaat om bouwbesluiten.

Korte samenvatting:
• Hoofdstuk 2, veiligheid: even opletten dat de balustrade minimaal 1m hoog wordt. Lijkt me geen issue met een nieuw aan te leggen balustrade, maar toch.
• Hoofdstuk 3: ik moet denk ik een berekening laten zien voor de luchtverversing, maar ben er niet helemaal zeker van. (De berekening weet ik zo net niet, maar door het nieuw aan te leggen mechanisch ventilatiesysteem verwacht ik geen issues hier.)
• Hoofdstuk 4: Ik zie hier dat het toilet dat we uit de woonkamer halen eigenlijk mag blijven zitten. Even met m'n vrouw overleggen wat we hiermee willen doen. Het kost ruimte, maar biedt ook een besparing.

Verder geen zaken die gelden zo lijkt het.

[Floor-is]

Ik ontdekte een meetfout, dar ging weer een avond aan werk Moest een boel omgooien..

Het grote nadeel? We moeten op de BG in de buitenmuur van de schuur de doorgang laten verplaatsen: waarschijnlijk is hier een stalen latei aan te raden.
Omdat mijn vrouw de deuren in de sluis niet erg handig vond, zullen we ook op de verdieping een gat moeten laten maken waar een latei nodig is.. Extra werk voor de constructeur, extra zaagwerk en twee lateien, maar ik denk wel een goede verbetering!

Voor de projectprijs is er echter ook goed nieuws, ik heb me zo goed als laten overtuigen om de schuur veel minder grondig te gaan aanpakken. Dat scheelt 26k
Een deel van de besparing steek ik in zaken die ik tot voor kort had bedacht uit te voeren als we weer hadden gespaard, een deel in de extra kosten die voortkomen uit de nodige wijzigingen..


Eerst een refresher voor de oude situatie.

Boven:


Beneden



En dan nu de nieuwe, eerst boven:


En beneden, zie dat ik de TR nog niet goed heb staan, doe ik hier wel even fiksen. Heb geen zin in nog een image uploaden echter


Wijzigingen op de verdieping:
• Toilet veranderd

Wijzigingen BG zijn heftiger:
• Gang verplaatst
• Linkerzijde is nu grote master bedroom met (kleinere, maar groot zat) inloopkast met schuifdeur. Voor het licht denk ik dat we hier iets met veel glas moeten doen, denk ik nog over na
• Slaapkamer voorzijde (bovenkant) is minder diep geworden en nu bedoeld als kantoor
• Badkamer is nu slaapkamer voor onze zoon
• Inloopkast van vorm veranderd en badkamer van gemaakt, nog steeds geen kleine badkamer, maar geen balzaal meer

Wijzigingen in kosten:
• Flink meer zaagwerk
• Extra kozijnen
• Eén binnendeur minder
• Eén 'isolatiedeur' (sluis) minder
• Extra kosten isolatie sluis
• Extra kosten IR verwarming toilet
• Extra schuifdeur tbv nieuwe inloopkast
• Goedkoper waterdicht maken badkamer
• Dichten afvoer oude badkamer + compleet nieuw EPDM dakbedekking op uitbouw (als je toch bezig bent)
• Nieuwe aftimmering buitenwand aanbouw met Zweeds Rabat (vervangen huidige ivm nieuwe kozijnen)
• Balustrade brug toegevoegd
• Extra stalen balken tbv deuren zagen
• Voor de zekerheid een stalen balk in de slaapkamer achter meegenomen, ik denk overbodig, maar liever te goed dan net niet goed genoeg
• Veel veranderende posten voor de garage/schuur

Zoals gezegd: ik zal de startpost binnenkort weer bijwerken.

[Voor 4% gewijzigd door Floor-is op 10-03-2021 02:39]

[Sen]

De locatie en grond zal waarschijnlijk geweldig moeten zijn maar om 2500 euro per m2 aan je woning toe te voegen. Ik lees een beetje over je muur isolatie maar hoe wil je dit gaan doen want of je doet het van buiten of de binnenkant en dan verlies je weer kostbare m2's

Ook zul je denk ik bij een renovatie nooit de luchtdichtheid kunnen krijgen die je bij nieuwbouw wel kunt krijgen dus het blijft behelpen. En zeker als je een vloerverwarming kiest zonder massa vervliegt de warmte toch wel snel.

Ik zie dat er wel een hoofdstuk ventilatie is maar geen kosten ik verwacht daar toch ook wel voor een systeem d compleet klaar rond de 20k aan kosten

[Floor-is]

Sen schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 08:29:
De locatie en grond zal waarschijnlijk geweldig moeten zijn maar om 2500 euro per m2 aan je woning toe te voegen. Ik lees een beetje over je muur isolatie maar hoe wil je dit gaan doen want of je doet het van buiten of de binnenkant en dan verlies je weer kostbare m2's

Ook zul je denk ik bij een renovatie nooit de luchtdichtheid kunnen krijgen die je bij nieuwbouw wel kunt krijgen dus het blijft behelpen. En zeker als je een vloerverwarming kiest zonder massa vervliegt de warmte toch wel snel.

Ik zie dat er wel een hoofdstuk ventilatie is maar geen kosten ik verwacht daar toch ook wel voor een systeem d compleet klaar rond de 20k aan kosten

Je kunt het inderdaad zien als €330k waarde aan de woning toevoegen, maar dan ga je denk ik ietwat voorbij aan wat er gebeuren gaat.

Voor wat betreft de muurisolatie: https://warmbouwen.nl/

Luchtdichtheid is inderdaad een issue gezien het bestaande dak en diens blijvende dakkapel. Bij het vervangen van de isolatie van het dak wordt getracht deze zo goed mogelijk alsnog luchtdicht te maken, hievoor is zowel materiaal als extra mandagen werk ingepland. Omdat we de rest opnieuw opbouwen, is hiermee al rekening gehouden; de constructievloeren, wanden, alle kozijnwerk zijn ingericht op het aanleggen van een ventilatiesysteem type D.

Hoe kom jij in hemelsnaam aan 20k voor een systeem type D?

[Daan]

Floor-is schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 12:02:
[...]

Hoe kom jij in hemelsnaam aan 20k voor een systeem type D?

Dat vraag ik me ook af. Eerste indicatie van ons installatiebedrijf was €3500-5000 (vrijstaand huis, 650m3).

[Floor-is]

Daan schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 12:05:
[...]

Dat vraag ik me ook af. Eerste indicatie van ons installatiebedrijf was €3500-5000 (vrijstaand huis, 650m3).

Ik houd rekening met €7.5k. Dit omdat het systeem niet bepaald in het midden van het huis wordt geplaatst en ik liever rekening houd met te hoge kosten, dan kan het nog meevallen.
We hebben het nog steeds over het aanleggen in compleet nieuw op te bouwen constructievloeren en wanden. Dit zijn dus nog te betimmeren delen; er is gewoon >20cm ruimte tussen het plafond en de vloer die bezet gaat worden door dit systeem, waterleidingen, afvoer van de afzuiging, de elektra en isolatiemateriaal.

Daarbij geldt dat isolatiemateriaal in de verdiepingsvloer er voornamelijk zit om als geluidsisolatie te dienen en ervoor te zorgen dat je niet het plafond beneden, maar de vloer boven verwarmt.

Wellicht dat @Sen even snel heeft gekeken naar de titel en de tekeningen en denkt 'bestaande situatie' ofzo?

[Voor 5% gewijzigd door Floor-is op 10-03-2021 12:14]

[Sen]

Ik vraag me dan weer af hoe je aan 3500- 5000 komt een ComfoAir Q600 is 2500 euro verdeelstations zijn iets van 250 euro per stuk buis is 270 euro per 50 meter. Ik wil nog extra filterboxen. En dan hebben we nog dakdoorvoer nodig.

En dan hebben we nog alle ventielen etc

En dan nog installatie.

[Floor-is]

Als ik zie:
€3000 voor de unit (ik kies met enthalpiewisselaar)
2x Luchtverdeelboxen
Buizen, koppelstukken, montagegebeuren etc
Geveldoorvoer + dakdoorvoer (aan- en afvoer gescheiden)
Zeg 4 filterboxen (schromelijk overdreven in ons geval, maar okay, kan)
Geveldoorvoer en dakdoorvoer (aanvoer/afvoer)
Ventieladapters
16 Zehnder toe- en afvoerventielen voor 7 ruimten (woonkamer dubbel uitgevoerd)

Kom ik op een list verkoopprijs van minder dan €5000
Dan heb ik in mijn berekening nog €2500 voor installatie (40-50u, afhankelijk van tarief) en dat lijkt mij eigenlijk best wel genoeg.

Waar geef jij die andere 11.5k dan aan uit?

[Voor 18% gewijzigd door Floor-is op 11-03-2021 12:29]

[JumpStart]

* JumpStart wist niet dat je een opleiding tot electro-monteur had Sluit niet echt aan bij de vaardigheden waarvan ik wél weet dat je ze hebt!

Maar euhhh, automation voor de verwarming met Tado, is dat alles? Als er toch zoveel op de schop gaat, toch geen plannen voor verdere home automation? (of op z'n minst voorbereiding daarvoor?)

[Floor-is]

JumpStart schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 12:43:
* JumpStart wist niet dat je een opleiding tot electro-monteur had Sluit niet echt aan bij de vaardigheden waarvan ik wél weet dat je ze hebt!

Maar euhhh, automation voor de verwarming met Tado, is dat alles? Als er toch zoveel op de schop gaat, toch geen plannen voor verdere home automation? (of op z'n minst voorbereiding daarvoor?)

Nee joh, donder op, ik moet al die shit niet

[kever678]

Ben wel benieuwd naar wat (buiten) foto's van de woning. Heb je deze ook?

[Floor-is]

Ik zal morgen even zoeken maken. Heb voor nu wel een niet bepaald complete bouwtekening

[Floor-is]

Foto's buitenzijde

Voorzijde vanaf links


Voorzijde vanaf rechts


Achterzijde vanuit tuin


Voorzijde schuur, vanaf brug

---

Omdat we beschermd dorpsgezicht hebben, zitten we net iets moeilijker qua regels dan het gemiddelde huis. Er wordt meer naar het esthetische gekeken dan gebruikelijk. Hoewel wij de huidige dakkapel aan de achterzijde niet bepaald mooi vinden, schijnt het dat we in dezelfde stijl moeten blijven, nouja of we moeten met iets komen waarvan men zegt "oh prachtig!", maar ik zou niet weten wat dan (Een sleepdak hooguit, maar dat is niet te doen qua prijs en formaat. hebben we een voorstel neergelegd dat sterk lijkt op wat we hebben, met het verzoek voor een uitspraak om deze eventueel aan te passen naar dezelfde betimmering als op de uitbouw en de schuur. (Zweeds rabat)

We moeten officieel van de dakranden gezien aan beide zijden 0,5m overhouden, maar in gesprek met iemand met gedegen kennis, hoorde ik dat we wellicht ook vanaf de buitenmuur mogen opbouwen omdat we overhang hebben. Geen garanties, maar wel mogelijkheid. Het helpt in je vergunning als je dezelfde verhouding raam/wand in de dakkapel aanhoudt, dan sluit het beter aan bij het beeld immers. Als je bovendien dezelfde verdeling wand/raam aanhouden kunt, maak je de kans nog groter dat het allemaal geaccepteerd gaat worden. Hoger dan dit schijnt men nogal fel op te zijn, dus de ±32cm die wij erbij zouden willen hebben gaan we denk ik niet eens proberen.
[update]
Als we een nieuw dak gaan plaatsen wordt dit geen probleem, dan steken we iets verder uit ten opzichte van de muur, maar kunnen we wel die 50cm doen.

Wat deze persoon ook wist te vertellen en ik een stuk minder leuk vond is dat we de 5 grote dakramen er niet door gaan krijgen (kans minder dan 5% werd me gezegd). Zonnepanelen zou wel mogen en laten er daar nu precies 12 passen

Heb weer wat offertes binnen en afspraken gemaakt ook met een aantal partijen voor schouwen. Het toilet is wederom gewijzigd boven, ben er nu wel klaar mee om die telkens te veranderen hoor

Wijzigingen bovendien aan constructievloeren, isolatie BG, gekozen dekvloer (flink duurder), warmtepomp en de belangrijkste: gehele dak voorzien van nieuwe pannen, panlatten, omlijsting.

Startpost updaten doe ik denk ik morgen, nu tijd in keukenapparaten steken en dan slapen

[Voor 9% gewijzigd door Floor-is op 04-04-2021 19:34]

[Floor-is]

Heb inmiddels met de Gemeente een eerste oriënterend gesprek gehad, het begon met de dakkapel en mondde uit in een inzicht in een hoop meer, zoals dat gaat.

Ons verzoek is groot en uitgebreid, de dame en heer die ik sprak waren goed te spreken over de plannen. Natuurlijk durven ze geen harde uitspraken te doen zonder dat ik een principeverzoek indien, maar de kans dat ik hier positief doorheen zou komen werd door deze beide ambtenaren vrij hoog ingeschat.

Heb inmiddels tekeningen gemaakt van de achterzijde. Hoe deze is en twee opties over hoe we het willen maken. Eentje met betimmering zoals de huidige dakkapel is (verticaal rabat), eentje die meer aansluit bij de betimmering van de schuur en de uitbouw (Zweeds Rabat / Hooiberg-betimmering).

Heb de uitdagingen voor de dakkapel in de welstandsnota hieronder geplakt:

• naar zij- en bovenkant minimaal 0,5 meter;
• minimaal 0,50 meter en maximaal 1,00 m uit de dakvoet.
• anders maximaal 1,75 m [hoogte;

• Omdat we de dakkapel van muur tot muur willen doen, halen we die 0,5m niet; er is 30cm overhang van het dak, die willen we behouden. We 'moeten' dus van muur tot muur, omdat de constructie anders eenvoudigweg alsnog voor 11m moet worden gemaakt, maar we hier geen gebruik van maken (zelfde kosten, minder resultaat)
• De bestaande dakkapel is min of meer op de dakvoet geplaatst, dat aanpassen is niet alleen bijzonder kostbaar, maar past ook niet in onze plannen. Ik verwacht hier geen grote problemen overigens.
• De huidige dakkapel is ongeveer 2 meter hoog, wij zouden hier zelfs nog een beetje hoger willen gaan.. Dat kan nog wel eens een issue worden.

Andere issues:
• We willen, behalve voor de dubbele openslaande deur, overal kunststof gaan gebruiken (met triple-pane glas). Met houtnerf-look en met VDL, waardoor het nog meer op houtwerk lijkt. Men is niet al te happig op niet-hout schijnt. Nu is kunststof duurder in de aanschaf, maar het onderhoud is eenvoudigweg goedkoper op de lange termijn.
• We willen graag een terrasje/balkon op het dak van de aanbouw maken, met dubbele deuren. Dit zodat we zowel een plekje hebben om (op het zuiden) te zitten, maar ook zodat we de deuren in de zomer open kunnen gooien.
• We willen ook nog zonnepanelen op het dak plaatsen, niet alleen op het huis zelf, maar ook op de schuur. (Hopelijk passen er 18)

Wat werkt in ons voordeel?
• Het huis krijgt een grote opknapbeurt, van binnen én van buiten. Nieuwe pannen, de dakombouw (witte houten rand om dak aan zijden) wordt vervangen en een dakraam dat eigenlijk een beetje gek zit zal verdwijnen.
• De vlakverdeling van de nieuw op trekken dakkapel sluit veel beter aan bij het huis dan die van de huidige dakkapel.
• We laten een optie open voor de aftimmering van de dakkapel. Dat kan in dezelfde stijl als de huidige (verticale rabat, groen gelakt), of zoals de uitbouw en een deel van de schuur is betimmerd in Zweeds Rabat; gelijk aan de aftimmering van hooibergen/hooibergwoningen.
• Het toevoegen van een terras is iets dat vaker is gedaan in het dorp

Concluderend:
We willen iets breder dan mag, we willen hoger dan toegestaan. We willen kunststof kozijnen, maar die lijken wel op hout, we willen dubbele openslaande deuren zodat we een terrasje/balkon kunnen maken. Veel hiervan is niet uniek, maar het sluit ook niet allemaal even goed aan op wat de welstandsnota aangeeft...

Plaatjes om het allemaal een beetje duidelijker te maken. (Ja ik weet dat ik de verhouding niet goed heb gedaan, maar heb geen fijne tool om dit te doen en het is absoluut taffeswerk in de tool die ik wel heb.)


Huidige situatie:



Gewenste situatie:


Update
Principeverzoek is ingediend. En nu dus zo'n vier weken wachten

Wij streven ernaar u binnen 4 weken van een reactie te voorzien.

[Voor 3% gewijzigd door Floor-is op 18-03-2021 00:46]

[Floor-is]

Vandaag is er een installatiebedrijf langsgekomen om de eisen en wensen door te spreken.

Op zich goed gevoel, op één dingetje na: er werd vrij veel nadruk gelegd op dat een l/w warmtepomp waarschijnlijk lang niet zo ideaal zou zijn als ik dacht en dat een hybride systeem gunstiger is in verbruikskosten en gemak. Ik ben niet om, ik weet niet of het beter is, ik denk dat als ik 18 panelen op mijn dak heb, ik genoeg energie zou moeten opwekken om de kosten van WTW en WP te dekken, wellicht zelfs iets meer.
Dan heb ik alleen de herrie van de l/w WP, maar die zou ik ook hebben met een hybride systeem lijkt me.

Dus dan kijk ik naar 'wat voor voordelen haal ik met hybride dan wel?'
- Sneller warm water (jeuj, in de keuken heb ik inductie en een quooker. In de badkamer kan ik wel even wachten)
- In de winter een systeem met hoger rendement (minder herrie, lagere kosten onder 4° schijnt)

Maar nadelen zijn er ook:
- Twee systemen te onderhouden
- Alsnog een boiler aangeraden gekregen (why?)
- Moet gasaansluiting behouden (vaste lasten)
- Moet dan de gasaansluiting ook verplaatsen en dat kost ook gewoon €1.900

Ik ga de warmtepomp-topics maar eens doorworstelen denk ik..


Anyway, over een week of twee offerte

[Voor 59% gewijzigd door Floor-is op 20-03-2021 10:46]

[Sen]

Floor-is schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 17:46:
Vandaag is er een installatiebedrijf langsgekomen om de eisen en wensen door te spreken.

Op zich goed gevoel, op één dingetje na: er werd vrij veel nadruk gelegd op dat een l/w warmtepomp waarschijnlijk lang niet zo ideaal zou zijn als ik dacht en dat een hybride systeem gunstiger is in verbruikskosten en gemak. Ik ben niet om, ik weet niet of het beter is, ik denk dat als ik 18 panelen op mijn dak heb, ik genoeg energie zou moeten opwekken om de kosten van WTW en WP te dekken, wellicht zelfs iets meer.
Dan heb ik alleen de herrie van de l/w WP, maar die zou ik ook hebben met een hybride systeem lijkt me.

Dus dan kijk ik naar 'wat voor voordelen haal ik met hybride dan wel?'
- Sneller warm water (jeuj, in de keuken heb ik inductie en een quooker. In de badkamer kan ik wel even wachten)
- In de winter een systeem met hoger rendement

Maar nadelen zijn er ook:
- Twee systemen te onderhouden
- Alsnog een boiler aangeraden gekregen (why?)
- Moet gasaansluiting behouden (vaste lasten)
- Moet dan de gasaansluiting ook verplaatsen en dat kost ook gewoon €1.900

Ik ga de warmtepomp-topics maar eens doorworstelen denk ik..


Anyway, over een week of twee offerte

Mijn jaren 70 woning heb ik ook van het gas afgehaald en de installatie bedrijven gaven echt absurde offertes voor een warmtepomp en voor ventilatie. Probleem met de installatie bedrijven is dat ze nooit een belletje willen hebben als het -10 is en het dan niet voldoende is. Ik heb er voor gekozen om een onderbemeten l-w monobloc te nemen die tot +- 0 graden prima zijn ding kan doen. Bij -5 krijgt hij het lastig en dan zet ik mijn Lucht lucht warmtepomp(airco die kan verwarmen) aan.

De -15 was te doen met de lucht lucht warmtepomp maar mijn isolatie is nog niet optimaal maar ik denk dat ik nog een pellet kachel er bij zou willen om een stroomuitval tijdens zo'n koudefront en of als het -20 gaat worden dat te tackelen.

Warmwater heb ik weer met een aparte warmtepomp boiler gedaan omwille van subsidie.

De herrie is een dingetje bij -10 maakte ze wel een herrie ja. Eigenlijk alles onder het vriespunt maken ze af en toe herrie. Maar gelukkig zit ik en de buren niet in de tuin als het vriest dus geen last van gehad.

[Voor 6% gewijzigd door Sen op 18-03-2021 18:21]

[Floor-is]

Sen schreef op donderdag 18 maart 2021 @ 18:17:
[...]

Mijn jaren 70 woning heb ik ook van het gas afgehaald en de installatie bedrijven gaven echt absurde offertes voor een warmtepomp en voor ventilatie. Probleem met de installatie bedrijven is dat ze nooit een belletje willen hebben als het -10 is en het dan niet voldoende is. Ik heb er voor gekozen om een onderbemeten l-w monobloc te nemen die tot +- 0 graden prima zijn ding kan doen. Bij -5 krijgt hij het lastig en dan zet ik mijn Lucht lucht warmtepomp(airco die kan verwarmen) aan.

De -15 was te doen met de lucht lucht warmtepomp maar mijn isolatie is nog niet optimaal maar ik denk dat ik nog een pellet kachel er bij zou willen om een stroomuitval tijdens zo'n koudefront en of als het -20 gaat worden dat te tackelen.

Warmwater heb ik weer met een aparte warmtepomp boiler gedaan omwille van subsidie.

De herrie is een dingetje bij -10 maakte ze wel een herrie ja. Eigenlijk alles onder het vriespunt maken ze af en toe herrie. Maar gelukkig zit ik en de buren niet in de tuin als het vriest dus geen last van gehad.

Waar moet ik dan aan denken qua offertes?

Ik wil een ombouw om de buitenunit, dat is relatief duur, maar scheelt tot 9dB als ik de Consumentenbond mag geloven.

---

Besloten bouwbegeleiding te zoeken, eerste contact met een kandidaat gelegd

[Sen]

Floor-is schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 01:57:
[...]

Waar moet ik dan aan denken qua offertes?

Ik wil een ombouw om de buitenunit, dat is relatief duur, maar scheelt tot 9dB als ik de Consumentenbond mag geloven.

---

Besloten bouwbegeleiding te zoeken, eerste contact met een kandidaat gelegd

Nou de apparatuur die ze aanboden van de warmtepomp koste in duitsland 4000 euro ex klein matriaal en ik kreeg een offerte met:
Geïntegreerdezonne-unit( voorbereiding)Koelleidingen+ koelmiddel incl. doorvoer compleetAansluiting op CV-systeemAangesloten op nabij gelegen , door derden te voorziene condensafvoer en waterleidingCompleet in bedrijf opgeleverdTotaalprijs warmtepomp € 11.081,76 inclusief BTW

Ik had ook nog aan het zelfde bedrijf de vloerverwarming gevraagd.:
anbrengen van vloerverwarmingt.b.v. de gehele begane grondVloerverwarming in de ruimten;hal + toilet, speel-/ werkkamer, keuken, eetkamer +leeshoek + woonkamer en tuinkamer/serre Aanbrengen van een 8-groeps vloerverwarmingsverdeler, type; Therminon composietindustrie met autoflow, opbouw aangebracht op nader te bepalen positieLeveren en aanbrengen vloer-verwarmingsslang, type; Therminon 5-lagen PE-RT 16mmuitgevoerd als hoofdverwarming en h.o.h. 10 cm en aangebracht op door derden te voorziene stalen mat (maasafstand h.o.h. 10cm )Logische groepsverdeling per ruimte (mogelijkheid na-regeling per ruimte)Slangen uitgelegd in slakkenhuispatroon Aangesloten op nabijgelegen bestaande cv-leidingen bij bestaande cv-ketelVullen en ontluchten van de aangelegde slangenBoven omschrevenaanleg vloerverwarming wordt geheel bedrijfsklaar opgeleverd,Totaalprijs €3.611,10inclusief BTW

Opties m.b.t. vloerverwarmingOptie 1Leveren van verzinktestaalmat 2100mm x1200mmmaas 100mmx100mm (48 stuks), excl. arbeidTotaal optie 1 €938,61inclusief BTWOptie 2Leveren van randisolatie 15cm hoog, rol 100 meter, excl. arbeidTotaal optie 2 €42,35inclusief BTWOptie 3Leveren van PE-schuim vloerisolatie 4mm dik met aluminium weerkaatsende laag, excl. arbeidTotaal optie 3 €371,80inclusief BTW

Totaal bg bestaat uit ongeveer 100m2 Uiteindelijk. Uiteindelijk voor gekozen om 14 groepen te plaatsen en totaal aan materiaal voor 1200 euro klaar. (Ik heb wel uiteindekijk een tacker systeem gekozen met 3cm EPS inplaats van de te leveren stalen matten kostprijs ongeveer 1000 euro)

[Voor 10% gewijzigd door Sen op 20-03-2021 09:02]

[Floor-is]

Tikkie lastig leesbaar, maar ziet eruit als “misschien ook eens een ander vragen”

[Sen]

Floor-is schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 10:31:
Tikkie lastig leesbaar, maar ziet eruit als “misschien ook eens een ander vragen”

3 bedrijven over de vloer gehad.(De andere per brief gehad en kon ik niet meer vinden) Maar kom je nog wel achter dat goede prijzen krijgen niet makkelijk is.Bedenken dat apparatuur zoveel is en arbeid zoveel zou moeten zijn betekend niet dat je bedrijven kan vinden die dat aanbieden in deze tijd.

[Floor-is]

Sen schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 10:54:
[...]

3 bedrijven over de vloer gehad.(De andere per brief gehad en kon ik niet meer vinden) Maar kom je nog wel achter dat goede prijzen krijgen niet makkelijk is.Bedenken dat apparatuur zoveel is en arbeid zoveel zou moeten zijn betekend niet dat je bedrijven kan vinden die dat aanbieden in deze tijd.

Mede daarom gaan wij dus voor bouwbegeleiding. Één partij die samen met jou een raming maakt, een plan en vervolgens de aannemer, installateurs en andere partijen met jou uitzoekt. Goede prijsafspraken, netjes contracten overal voor, tekeningen en duidelijke afspraken. Als het goed is zorgt dat er ook voor dat je onvoorzien stevig beperkt wordt; een goede partij verdient zichzelf (bij grotere klussen dan) terug!

[zwahiel]

Maatje van me heeft een warmtepomp met 10.000 buffervat. De zonnepanelen wekken stroom op voor dat buffervat, op zijn schuur liggen waterpanelen die dat buffervat ook nog s warm houden en daarop zit dan ook nog een warmtepomp en voor t geval dat (en omdat hij dat zelf leuk en mooi vond) heeft hij ook nog een pelletkachel. En in de pelletkachel zit dan óók nog een spiraal van water dat weer dat buffervat in gaat zodat de warmte van de pelletkachel echt optimaal gebruikt wordt.

Hele huis is met vloerverwarming. Die eerste stroomrekening werd hij niet zo blij mee. Maar sindsdien gingen de zonnepanelen aan en is het dikke prima. Die unit buiten is wel even wat anders. Een soort van paddestoel naast het huis. Die hele installatie is wel next level maar ze zijn extreem tevreden ermee.

Enige is dat het in de zomer te warm in dat huis is waarvoor ze nu dus een losse airco aangeschaft hebben. Het hele huis is wel dusdanig geïsoleerd dat er ook werkelijk niets verloren gaat. Tot aan speciaal glas aan toe.

Wellicht iets voor jou installatie?

[Floor-is]

zwahiel schreef op zondag 21 maart 2021 @ 09:38:
Maatje van me heeft een warmtepomp met 10.000 buffervat. De zonnepanelen wekken stroom op voor dat buffervat, op zijn schuur liggen waterpanelen die dat buffervat ook nog s warm houden en daarop zit dan ook nog een warmtepomp en voor t geval dat (en omdat hij dat zelf leuk en mooi vond) heeft hij ook nog een pelletkachel. En in de pelletkachel zit dan óók nog een spiraal van water dat weer dat buffervat in gaat zodat de warmte van de pelletkachel echt optimaal gebruikt wordt.

Hele huis is met vloerverwarming. Die eerste stroomrekening werd hij niet zo blij mee. Maar sindsdien gingen de zonnepanelen aan en is het dikke prima. Die unit buiten is wel even wat anders. Een soort van paddestoel naast het huis. Die hele installatie is wel next level maar ze zijn extreem tevreden ermee.

Enige is dat het in de zomer te warm in dat huis is waarvoor ze nu dus een losse airco aangeschaft hebben. Het hele huis is wel dusdanig geïsoleerd dat er ook werkelijk niets verloren gaat. Tot aan speciaal glas aan toe.

Wellicht iets voor jou installatie?

We hebben, na overleg met een aantal mensen, besloten om de boel wat om te gooien. Een buffervat is daarmee minder interessant geworden denk ik. We willen althans geen zonneboiler meer doen
Een palletkachel zit er sowieso niet in, deze kan alleen boven en dan moeten we ook een nieuwe schoorsteen laten aanleggen, terwijl we juist naar een strak dak willen en minder vervuilen

---

Startpost is serieus onder handen genomen.

In de afgelopen periode:
• Met aannemers gesproken, er komen ramingen aan
• Principeverzoek duurt nog twee weken (grrr)
• Eerste partij die benaderd was voor bouwbegeleiding kon direct de afspraken niet nakomen, dus die wordt het alvast niet. (Als je zegt dat je binnen een week reageert en het lukt je niet eens in twee weken, dan kies ik voor een ander; juist deze partij moet punctueel zijn immers!)
• Spoelbak in de keuken wordt hem waarschijnlijk niet. Men wil geen garantie geven ivm gebruik van de quooker en volgens de keukenpartijen die ik heb gesproken is de locatie (het verst van de koelkast) niet handig bovendien. Ah well you win some, you lose some
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken wat WTW moet gaan kosten. (Apparatuur, materiaal, installatie e.d. en dat zit goed in de buurt van mijn eerdere schatting
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken wat de WP moet gaan kosten. (Apparatuur, boiler, materiaal, installatie e.d. en dat lijkt zelfs iets goedkoper te worden dan mijn eerdere inschatting, maar ik houd de eerdere raming toch aan voor de zekerheid)
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken wat een Isover klapdak met Rc6 moet kosten, die kosten had ik eerder geen rekening mee gehouden, maar een nieuwe dakconstructie is na 100+ jaar misschien heel zo'n slecht idee niet en we hebben het dan gelijk goed geïsoleerd. Deze kosten vallen, zelfs met het verwijderen en opnieuw plaatsen van de dakkapel aan de voorzijde, flink mee. Ik had het ruim 50% duurder ingeschat.
• Ben druk bezig geweest uit te zoeken hoe en wat rondom de zonnepanelen, daar ben ik denk ik wel uit inmiddels. Wordt een grotere en duurdere installatie dan aanvankelijk rekening mee gehouden, maar de opbrengst is er ook naar. (Bijna 10.000kWh, dat is meer dan ons verwachtte verbruik, de energiekosten zullen verder dalen, meer ruimte voor de hypotheeklasten )
• Heb de schuur opnieuw uitgetekend omdat hier een steunmuur zit waarvan ik niet wist dat het een steunmuur is De bijkeuken wordt dan weliswaar iets kleiner, van een hoek gaat een halletje af en de technische ruimte wordt erin geplaatst, maar het is met zo'n 17m2 nog steeds niet bepaald klein te noemen.
• Heb een berekening gemaakt voor het in z'n geheel bij het huis trekken van de schuur op BG. Dat is een hoop geld. Betreft in het kort 8 nieuwe kozijnen, extra wanden en binnendeuren, isoleren van de hele bende, elektra extra werk, water en afvoer verplaatsen, uitbreiden vloerverwarming, vloer egaliseren, PVC vloer leggen.. Komt neer op zo'n €45k. Dat is pijnlijk, maar we gaan dan ook naar net iets meer dan 200m2 huis, als je simpelweg rekent met een vierkantemeterprijs voor de waarde van je huis, dan is minder dan 1k/m2 uitgeven snel rendabel natuurlijk.

[Floor-is]

Ik heb een potentieel niet heel tof probleem met de dakconstructie ontdekt. Een van de bestaande spanten raakt los van de rest van de constructie; dat maakt sowieso dat een nieuwe dakconstructie wellicht echt noodzakelijk wordt.

Heb met mijn meer dan fantastische betere wederhelft gesproken en de kostenramingen doorgenomen. Een aantal van de keuzes die ik had gemaakt zijn daarmee snel de nek om gedraaid. Dat resulteert met name in flinke kostenbesparingen

In overleg met een goede vriend m'n ontwerpen doorgelopen. Hij had een paar hele fijne tips, die leveren denk ik bovendien op één na ook allemaal kostenbesparingen op, dus dat is wel lekker. Omdat ik toch opnieuw aan de slag moest, gelijk de schuur maar even goed gezet; dat ding staat onder een kleine hoek op het huis en hoewel het een crime is om dat goed te krijgen.. Nouja gelukt

Alhier v1.62 van de tekeningen:





Nadere toelichting:
• De trap is weer verplaatst, om hem uit het midden van de woonkamer te halen
• De vloer in de sluis op de verdieping gaat omlaag, om meer hoogte te winnen, waardoor het (alweeer verplaatste) toilet een fatsoenlijke stahoogte krijgt en verder naar achteren kan. (Waardoor de deur daadwerkelijk open kan, zelfs met het treetje in de sluis)
• De voordeur en de hal die hierbij hoort gaan we vrij hard negeren. Ja we vervangen hem, maar ik ga er ook een soort 'inschuif voorzetwand' voor plaatsen. Wij gebruiken hem niet, we willen ook helemaal niet dat iemand er aanbelt. Het moet wel zo gedaan overigens dat met relatief kleine aanpassing de gang terug te maken is.
• Groot aantal kleinere wijzigingen
• We hebben een 'megavensterbank' ingetekend op de verdieping aan de voorzijde. Die moet ~75 diep worden en de gehele lengte van de dakkapel daar opslokken. Eronder kunnen mooi een paar kastjes. En erop kan je dan met een paar kussens en een soort matrasje lekker zitten is de bedoeling.

[Voor 53% gewijzigd door Floor-is op 05-04-2021 23:58]

[Daan]

Wij zijn ook bezig met een grondige renovatie (jaren '50 huis) en hebben voor het pannendak vernieuwen (140m2) een tweetal offertes ontvangen. Een van €43k en een van €51k.

Offertes bestaan uit steigerhuur, verwijderen bestaande pannen, asbestsanering, Kingspan Reno Sporen isolatieplaten (Rd6), nieuwe (platte) dakpannen en nieuwe boeidelen.

Dan nog een dakkapel van ±8,5m breed voor een dakhelling van 37 graden voor €19k (incl. rolluiken, triple glas, etc).

Hopelijk heb je er wat aan

[Voor 3% gewijzigd door Daan op 06-04-2021 08:27]

[Floor-is]

Daan schreef op dinsdag 6 april 2021 @ 08:21:
Wij zijn ook bezig met een grondige renovatie (jaren '50 huis) en hebben voor het pannendak vernieuwen (140m2) een tweetal offertes ontvangen. Een van €43k en een van €51k.

Offertes bestaan uit steigerhuur, verwijderen bestaande pannen, asbestsanering, Kingspan Reno Sporen isolatieplaten (Rd6), nieuwe (platte) dakpannen en nieuwe boeidelen.

Dan nog een dakkapel van ±8,5m breed voor een dakhelling van 37 graden voor €19k (incl. rolluiken, triple glas, etc).

Hopelijk heb je er wat aan

Nou euhm ja en nee, denk ik.

Wij gaan niet renoveren, maar nieuw plaatsen. We hebben geen asbest, geen rolluiken en meer dakkapel (15m totaal). Heb het slopen van het huidige dak bovendien niet in de opgaaf los, dus daar kan ik de prijzen niet van bepalen.

Het dak plaatsen, inclusief huur van de kraan en werkmannen komt ongeveer op €22.500 uit.
De nieuwe dakkapellen, exclusief glas en deuren, maar inclusief betimmering komt op €28.750 volgens raming.
De benodigde kozijnen en deuren komt neer op ongeveer €9.500
Dekken van het dak zag ik net een rekenfout in, dit is ongeveer €3.500 aan pannen en ongeveer €4.000 voor 'de rest', totaal €7.500
Dat brengt me op een grand total van €68.250

We zouden markiezen kunnen plaatsen, maar dat is me eigenlijk een beetje te duur. (Een van de goedkopere aanbieders was ±€625 per raam, zonder plaatsen)

[Floor-is]

Project is van de baan, ik heb te horen gekregen dat we geen vergunningen gaan krijgen.

Dat maakt dat we op de verdieping niet de ruimtewinst kunnen behalen die wij noodzakelijk achter, niet meer licht kunnen krijgen, niet de warmtepomp kunnen plaatsen, niet het balkon op het zuiden kunnen realiseren en daarmee is de winst die we wilden behalen zo beperkt geworden dat het voor ons de investering niet waard is.

[Morpheusk]

Floor-is schreef op woensdag 7 april 2021 @ 14:37:
Project is van de baan, ik heb te horen gekregen dat we geen vergunningen gaan krijgen.

Dat maakt dat we op de verdieping niet de ruimtewinst kunnen behalen die wij noodzakelijk achter, niet meer licht kunnen krijgen, niet de warmtepomp kunnen plaatsen, niet het balkon op het zuiden kunnen realiseren en daarmee is de winst die we wilden behalen zo beperkt geworden dat het voor ons de investering niet waard is.

Jammer, ik neem aan dat het op esthetisch vlak is afgekeurd?

[Floor-is]

Morpheusk schreef op woensdag 7 april 2021 @ 15:09:
[...]


Jammer, ik neem aan dat het op esthetisch vlak is afgekeurd?

Heb met de gemeente gesproken, daar is een bouwberaad geweest en een overleg met de welstandscommissie..

Ik parafraseer:

De breedte van de dakkapel is een probleem, dat willen we pertinent niet. U gaat zo bovendien de goothoogte op deze manier aanpassen, dat willen we ook niet.
Het balkon is een probleem, daarvan verwachten we dat er ook geen vergunning gaat komen. De zonnepanelen krijgt u geen vergunning voor en voor het plaatsen van een buitenunit voor de warmtepomp gaat u ook geen vergunning krijgen.
Mocht u kunststof kozijnen overwegen: krijgt u geen vergunning voor. Vervangen van de voordeur gaat u ook geen vergunning voor krijgen. Hoewel we niets kunnen vinden over uw plannen voor een nieuwe indeling, kunnen we wel de vergunning voor de trap besluiten niet te verlenen.

In short terms: hahahahaha fuck you met je plannen!

[Sen]

Floor-is schreef op woensdag 7 april 2021 @ 15:17:
[...]

Heb met de gemeente gesproken, daar is een bouwberaad geweest en een overleg met de welstandscommissie..

Ik parafraseer:

[...]


In short terms: hahahahaha fuck you met je plannen!

Verkopen en een stuk grond kopen.

[Asteroid9]

Heerlijk inconsequent beleid in Nederland, de politiek praat honderuit over van het gas af gaan, verduurzamen, energietransitie enzovoorts, maar als je dit als particulier daadwerkelijk wil realiseren mag er ineens niks.
Eigenlijk diep triest, dan is er iemand die zo'n huis helemaal toekomstbestendig wil verbouwen, gaat de lokale gemeente en commissie volledig dwars liggen....

[koentjuh]

Floor-is schreef op woensdag 7 april 2021 @ 15:17:
[...]

Heb met de gemeente gesproken, daar is een bouwberaad geweest en een overleg met de welstandscommissie..

Ik parafraseer:

[...]


In short terms: hahahahaha fuck you met je plannen!

Lijkt eerder op een gefrustreerd lid van de welstandscommissie ... jemig!

[Morpheusk]

Floor-is schreef op woensdag 7 april 2021 @ 15:17:
[...]

Heb met de gemeente gesproken, daar is een bouwberaad geweest en een overleg met de welstandscommissie..

Ik parafraseer:

[...]


In short terms: hahahahaha fuck you met je plannen!

Twee van de punten zag ik wel aankomen.

Dakkapel van 8 meter is nog al wat en past totaal niet bij het mooie oude pand. En de kunststof kozijnen, eveneens als triple glas eerlijk gezegd ook, wist alleen niet dat ze dat mogen afkeuren op niet monumentale panden. Jammer, dat het project nu ten einde komt en je geen andere mogelijkheden ziet.

De warmtepomp en zonnepanelen had ik niet verwacht. Als nemen wij bij ons ook bewust geen zonnepanelen vanuit esthetisch oogpunt.

Deze week wordt ons plan voorgelegd en ben ook erg benieuwd wat daar uit gaat komen. Zal vast ook wel iets op aan te merken zijn.

[Voor 10% gewijzigd door Morpheusk op 07-04-2021 17:08]

[Floor-is]

Morpheusk schreef op woensdag 7 april 2021 @ 17:05:
[...]


Twee van de punten zag ik wel aankomen.

Dakkapel van 8 meter is nog al wat en past totaal niet bij het mooie oude pand. En de kunststof kozijnen, eveneens als triple glas eerlijk gezegd ook, wist alleen niet dat ze dat mogen afkeuren op niet monumentale panden. Jammer, dat het project nu ten einde komt en je geen andere mogelijkheden ziet.

De warmtepomp en zonnepanelen had ik niet verwacht. Als nemen wij bij ons ook bewust geen zonnepanelen vanuit esthetisch oogpunt.

Deze week wordt ons plan voorgelegd en ben ook erg benieuwd wat daar uit gaat komen. Zal vast ook wel iets op aan te merken zijn.

Een aanpassing van het formaat van de dakkapel wil men onder geen beding. Had echt niks uitgemaakt of ik 3, 5 of 11m had voorgesteld. Men wil het beeld exact bewaren zoals het is.
Voor wat betreft de kozijnen: als je kunststof wilt gebruiken wijkt dat af, maakt niet uit of het HVL is met houtnerf, wordt gewoon afgekeurd. Nu kunnen we eenvoudig naar een hardhouten kozijn, maar de insteek an sich zegt al genoeg: er wordt niet mee, maar tegengewerkt. Triple pane glas ga je niks van zien vanaf de straat (of kan jij dat zien vanaf ~4m?) en al helemaal niet vanaf de achterzijde, waar je eerst door een schutting heen moet kijken om ~15m verderop een venster te zien.

Geen zonnepanelen nemen is jezelf tekort doen, in mijn geval had ik een berekening waarbij de panelen zich binnen 6 jaar zouden terugverdienen.

[Morpheusk]

Floor-is schreef op woensdag 7 april 2021 @ 22:30:
[...]

Een aanpassing van het formaat van de dakkapel wil men onder geen beding. Had echt niks uitgemaakt of ik 3, 5 of 11m had voorgesteld. Men wil het beeld exact bewaren zoals het is.
Voor wat betreft de kozijnen: als je kunststof wilt gebruiken wijkt dat af, maakt niet uit of het HVL is met houtnerf, wordt gewoon afgekeurd. Nu kunnen we eenvoudig naar een hardhouten kozijn, maar de insteek an sich zegt al genoeg: er wordt niet mee, maar tegengewerkt. Triple pane glas ga je niks van zien vanaf de straat (of kan jij dat zien vanaf ~4m?) en al helemaal niet vanaf de achterzijde, waar je eerst door een schutting heen moet kijken om ~15m verderop een venster te zien.

Geen zonnepanelen nemen is jezelf tekort doen, in mijn geval had ik een berekening waarbij de panelen zich binnen 6 jaar zouden terugverdienen.

Zulk formaat dakkapellen passen niet bij dergelijke mooie oude woningen. Ik denk dat je met meerdere kleine of een maximum van 2 meter per dakappel meer kans maakt.

Je kozijnen worden dieper bij triple glas. Als je deze in de gevel naar voren laat komen wordt het zich van de gevel aangepast.

Ben jij eigenlijk wel het overleg ingegaan met de vragen waarom het niet goed gekeurd zou worden en wat wel de mogelijkheden zijn? Eerlijkheidshalve zou ik een goede architect vragen om de mogelijkheden eens te bespreken.


Wat betreft zonnepanelen zou je het kunnen zien dat ik mijzelf financieel te kort doe. Maar dat doe ik ook door bijv. een BMW te kopen i.p.v. een Fiat die mij ook van A naar B brengt. Toch vind ik een BMW en geen zonnepanelen mooier. Vandaar die keuze.

[Floor-is]

Morpheusk schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 13:38:
[...]


Zulk formaat dakkapellen passen niet bij dergelijke mooie oude woningen. Ik denk dat je met meerdere kleine of een maximum van 2 meter per dakappel meer kans maakt.

Ik snap ook wel dat het een bijzonder verzoek is. Een kleinere dakkapel geeft ons niet een doorlopende ruimte, daar hebben we dus gewoon geen reet aan.

Daarbij, deze dakkapel is zowaar nog groter en absolute zichtlocatie. (En foeilelijk!)

Je kozijnen worden dieper bij triple glas. Als je deze in de gevel naar voren laat komen wordt het zich van de gevel aangepast.

Als je gelezen had, dan wist je dat er voorzetwanden komen (17cm overigens) én dat het nooit de intentie is om het aangezicht van het pand te wijzigen anders dan verfraaiing of met de grote dakkapel. (Okay en de zonnepanelen.) Die zouden dus mooi naar binnen komen.

Ben jij eigenlijk wel het overleg ingegaan met de vragen waarom het niet goed gekeurd zou worden en wat wel de mogelijkheden zijn? Eerlijkheidshalve zou ik een goede architect vragen om de mogelijkheden eens te bespreken.

Nee natuurlijk niet, ik heb de gemeente niet gebeld, ik heb gewoon de uitslag gezien en ben gelijk van de daken gaan roepen dat het allemaal droeftoeters zijn! Wat denk je zelf

Wat betreft zonnepanelen zou je het kunnen zien dat ik mijzelf financieel te kort doe. Maar dat doe ik ook door bijv. een BMW te kopen i.p.v. een Fiat die mij ook van A naar B brengt. Toch vind ik een BMW en geen zonnepanelen mooier. Vandaar die keuze.

Ja sorry, je vergelijk slaat kant noch wal. Ik geef aan dat zonnepanelen zich binnen een aantal jaren zullen terugverdienen, jij hebt het over iets kostbaars dat gedurende de looptijd nog eens duurder zal zijn in verbruik en onderhoud en verzekering..

[Voor 8% gewijzigd door Floor-is op 09-04-2021 23:28]

[jjust]

Jammer want het leek me een mooi project. Zeker gezien de aanzienlijke investering kan ik me voorstellen dat je niet teveel concessies wilt doen aan je eisen. Maar gezien de reactie van de gemeente/welstandscommissie lijkt me daar weinig eer aan te behalen.

[Floor-is]

Kreeg van bevriende architect die betrokken is bij het project een aantal ideeën doorgestuurd. Ze heeft een aantal ideeën opgeschreven die we zouden kunnen overwegen. Een paar vallen gelijk af, want ofwel te kostbaar, te onhandig (in onze ogen dan hè) of omdat we tevoren wel kunnen inschatten dat de welstand er zéker niet akkoord mee kan gaan.

Maar er zijn er twee die het overwegen waard zijn:
• Een lichtstraat in het dak maken, met dakramen van 1m20-2m40 bij 80cm naast elkaar om zo wel veel licht binnen te krijgen. In de dakkapel achter (nagenoeg zelfde formaat) een extra raam plaatsen. Kastenwand in de keuken halveren, maar een grote “vensterbank zitplek” plaatsen met hieronder veel opslagruimte; bovendien een kast op de zijmuur van zo’n 6 meter lang en ~55cm hoogte.
• Dakkapel achter binnen gestelde normen (70%) houden, net zo lang als de uitbouw om zo ook de vlakverdeling goed te laten matchen.

Ook begrepen dat de persoon die ik bij de gemeente heb gesproken “uitspraken heeft gedaan die niet op alle vlakken overeenkomst heeft met de intentie van het bouwberaad”. Heb mail met daadwerkelijk besluit:

U heeft een principeverzoek ingediend voor het realiseren van een dakkapel over de gehele breedte van het dakvlak aan de achterzijde van de woning op perceel $perceel te Kolhorn. Wij hebben uw verzoek voorgelegd aan het bouwberaad. In het bouwberaad zitten mensen van binnen en buiten de organisatie uit verschillende vakgebieden. Vanuit ieder vakgebied wordt gekeken naar de mogelijkheden en onmogelijkheden van uw verzoek.


Uitkomst

Voor het realiseren van de dakkapel hebben wij gekeken naar beheersverordening ‘Kolhorn, Barsingerhorn en Haringhuizen (kernen)’. Uw verzoek blijkt niet mogelijk omdat deze strijdig is met de beheersverordening. Tevens ligt het perceel in welstandsintensief gebied. Dit houdt in dat de welstandscommissie ook goedkeuring zal moeten geven aan het verzoek. Wij schatten in dat het plan niet de welstandscommissie zal passeren.

Indien u de huidige aanbouw als dakterras wilt gebruiken, zien wij dit ook als een uitdaging. U zult moeten aantonen dat dit aan het bouwbesluit voldoet. Hierbij zal de constructie bouwkundig moeten passen en zal er een hekwerk geplaatst moeten worden. Deze zal ook worden getoetst door de welstandscommissie en deze zal moeten passen binnen de beheersverordening. Dit achten wij niet haalbaar.

Gezien het plan niet binnen de geldende beheersverordening past en tevens niet binnen de welstandsnota, verlenen wij geen medewerking aan het verzoek zoals getoond in de aangeleverde stukken.

Dat klinkt héél veel vriendelijker dan wat per telefoon werd medegedeeld, biedt in ieder geval veel meer mogelijkheden.

Nu gaat er een nieuw principeverzoek gedaan worden, met hierin een aantal vragen/opties.

• Sloopwerkzaamheden. Waaronder verwijderen van dak, kozijnen, deuren. (Opvallend dat ik wèl een vergunning nodig heb als ik niet het gehele pand wens te slopen en slechts meldingsplicht als ik deze in z’n geheel wil afbreken 🤔)
• Aanbrengen nieuw dak, met mogelijkheid om deze 40cm breder te maken: 12,55 in plaats van 12,05m en dus iets meer oversteek van dak ten opzichte van de zijmuren. Dit om 0,5m van de dakrand te kunnen blijven met de dakkapel. (Enkel indien men deze eis strikt noodzakelijk acht!)
• Realiseren nieuwe dakkapel voorzijde (gelijk uiterlijk en nagenoeg gelijk formaat als bestaand, het verschil zal hooguit centimeters zijn). Feitelijk een vervanging.
• Realiseren nieuwe dakkapel achterzijde (gelijke plaats op dak(voet) en hoogte als bestaand, lengte 60% van het dak. Aansluitend op 30cm van dakrand, of 50cm als dak breder mag. Betimmering met Zweeds Rabat om goed aan te sluiten bij zowel de betimmering van het bijgebouw als de uitbouw op BG. (De dakkapel stopt op gelijke breedte als de uitbouw bovendien.)
• Optie bij geen toestemming voor vergroting: plaatsen extra raam in bestaande dakkapel én plaatsen lichtstraat van minimaal 9 en maximaal 10,6 meter. (80cm hoogte)
• Plaatsen zonnepanelen op dak van bijgebouw, met hierin verzoek om de gehele hoogte, tot aan nok te mogen gebruiken. Dit scheelt ons 10 panelen namelijk. Hoewel prachtig op het zuiden doen we geen verzoek voor het hoofdgebouw.
• Plaatsen warmtepomp met buitenunit. Uit zicht en met extra ombouw om geluid tegen te gaan. Optie: plaatsen in schoorsteen op bijgebouw, wat echter meer geluidsoverlast zal opleveren.
• Aanpassing aan de bestaande uitbouw: verwijderen bestaande kozijnen en plaatsen nieuwe kozijnen. Dit zijn er meer en ze zijn groter, sluiten beter aan bij bestaande vlakverdeling.
• Vervangen voordeur, inclusief kozijn en bovenraam (triple pane glas hier). Geen vergelijkbare deur, wel een deur die al vaker binnen beschermd dorpsgezicht in ons dorp is toegestaan. (We zullen aan de binnenzijde sowieso een voorzetmuur plaatsen, maar dat hoeven ze niet te weten )
• Vervangen achterdeur, vergelijkbare deur.
• Dichtmetselen van dubbele openslaande deur BG schuur (bijgebouw, onder brug, flink uit zicht) en realiseren nieuw raam (gelijke breedte, maar vanaf 1m hoogte, 1,7x1m raam, houten kozijn, vlakverdeling glas in een, twee of drie delen horizontaal, waar de ramen ernaast een verdeling in drie stukken verticaal hebben).
• Vervangen huidige kozijnen door kunststof kozijnen (houtnerf+VDL) met triple-pane glas, alle kozijnen.
• Verwijderen van dakraam.
• Verplaatsen van de trap.
• Plaatsen lichtkoepel in dak van uitbouw, in nieuw te realiseren badkamer.
• Verwijderen ventilatiepijp op platte dak en stalen schoorsteenpijp op nok dak. (Wist niet dat dat moet, maat het zijn ook wijzigingen aan het aangezicht)
• Verwijderen CV “uitlaat” in achterwand bijgebouw, inclusief sluiten van muur.
• Verplaatsen toilet naar ruimte tussen hoofd- en bijgebouw.
• Vervangen en wijzigen balustrade van de brug, naar zoals deze tot 19401963 was
• Wijzigen constructie door plaatsen van steunbalk opdat een steunmuur gedeeltelijk verwijderd kan wordenMogelijkheid tot plaatsen constructiemaatregelen in verband met onduidelijkheid bestaande constructiemaatregelen voor 'gat in muur' uitbouw achterzijde.

Als ze huiswerk willen hebben, kunnen ze huiswerk krijgen

[Floor-is]

Tekst is klaar voor het nieuwe principeverzoek. Ik heb het terug weten te brengen tot 17 vergunningen.

Tevens nieuwe mockups:

Aanzicht BG achterzijde:


Mockups dakkapel achterzijde:

[Falcon]

@Floor-is Succes! Mooi om te zien dat je door blijft zetten, laat ze maar even zweten

[Floor-is]

Falcon schreef op woensdag 14 april 2021 @ 08:22:
@Floor-is Succes! Mooi om te zien dat je door blijft zetten, laat ze maar even zweten

Taxateur is langsgeweest. Het lijkt erop dat we de waarde goed ingeschat hebben.
Wel was ze terughoudender in de waarde na verbouwing, dat was even slikken voor ons. Reden hiervan is vooral de locatie overigens, we wonen in een pittoresk dorpje in een vrij ruraal gebied. Dat maakt dat panden van €600k+ niet al te vaak te koop staan.

Ik moet nog wat informatie na gaan sturen (wordt morgen), maar het maakt vooral dat we iets harder nadenken over laten bouwen. Als we voor €300k alles behalve de fundering, buitenmuren en schuur kunnen doen.. Dan moet bouwen relatief haalbaar zijn immers.

Argh, zo heen-en-weer geslingerd worden is niet goed voor mijn gemoedstoestand hoor!

[Floor-is]

Na flink twijfelen, update aan startpost. Principeverzoek is zondagavond 16 mei ingediend.

Tekst van principeverzoek:

Een puntsgewijs overzicht van de vergunningen:
• Strippen van huis, verwijderen complete dak (ook dak van aanbouw)
• Plaatsing nieuw (klap)dak, vervanging van pannen voor gelijk model (platte mulden). Tevens vervangen en isoleren dak op uitbouw achterzijde
• Opnieuw plaatsen dakkapel voorzijde (behoud huidige aanzicht), ~3,5m breedte
• Nieuwe, grotere dakkapel achterzijde. 33cm van dakrand, ±7m lengte, <60% van dak. Potdeksel betimmering, zwart gebeitst
• Plaatsen Franse deur in dakkapel achterzijde
• Nieuwe kozijnen in uitbouw achterzijde: 2 stuks 90x±1m40, 1 stuk ±1m35x±70cm
• Verplaatsen trapgat
• Vervangen voordeur door model dat in beschermd dorpsaanzicht reeds gebruikt wordt (op Nieuwe Streek)
• Dichtmetselen deur voorzijde schuur begane grond, onder brug en plaatsen raam in deze muur
• Vervangen van alle kozijnen in de woning door hardhout, plaatsing HR+++ glas.
• Vervangen van dubbele openslaande deur schuur, op verdieping, bij brug.
• Plaatsen zonnepanelen op bijgebouw; full-black op zwarte pannen. PLUS: Verzoek tot gebruik van volledige hoogte van het dak.
• Buitenunit warmtepomp: in geluidsdempende ombouw, uit zicht.
• Vervangen balustrade brug: terugbrengen naar origineel (1963 en eerder)
• Eventueel verstevigen constructie in verband met onduidelijkheid over aanwezige constructiemaatregelen.
• Melding wijzigingen welke geen vergunning behoeven in onze ogen.

Meegeleverde bijlagen:
• Foto’s voorzijde huis
• Foto achterzijde huis
• Mockups dakkapel achterzijde (verdieping)
• Mockup aangezicht achterzijde BG
• Bouwtekening oude vergunningsaanvraag slachterij/bijgebouw
• Makelaarstekening huidige indeling (2012, Klaver makelaardij)
• Afbeeldingen voor- en achterdeur
• Tekening beoogde indeling BG
• Tekening beoogde indeling verdieping
• Schets perceel met bebouwing ten behoeve van plaatsing buitenunit warmtepomp

Nadere toelichting:
Sloopwerkzaamheden: Zichtbaar bestaande uit het verwijderen van daken, dakkapellen, kozijnen, ramen, deuren, betimmering van de aanbouw aan achterzijde. Bovendien het verwijderen van de verbinding tussen het woonhuis en de naastgelegen schuur op verdieping en deels op begane grond. Niet zichtbaar: het verwijderen van binnenmuren, vloerdelen (exclusief constructie), kozijnen en deuren, plafonds, keuken, badkamer, toilet, verwijderen van de trap, alsmede de volledige technische installatie(s).

Nieuw dak: Plaatsing van nieuw dak, leverancier: Isover, isolatiewaarde Rc6 of Rc7. Tevens vervangen van -naar schatting- 60 jaar oud pannendak, met nieuwe keramische pannen van gelijk type (Koramic platte mulden, leikleur mat engobe).
Optie: verbreden dak met 20cm aan beide zijden, heeft geen voorkeur.

Nieuwe dakkapel voorzijde: Om het nieuwe dak te plaatsen moet de dakkapel aan de voorzijde verwijderd, we wensen een gelijke dakkapel terug te plaatsen. Het aangezicht, inclusief “sprietje” wordt teruggebracht.

Nieuwe, grotere dakkapel achterzijde: Op de achterzijde van het pand willen we een grotere dakkapel realiseren. (Zie bijlagen) Deze dakkapel willen we qua breedte gelijk houden aan de uitbouw op de begane grond, waardoor deze ongeveer 7m lang zal worden; het totale dak is ~12m waardoor de nieuw te realiseren dakkapel minder dan 60% van de lengte van het dak zal innemen. In deze nieuw te realiseren dakkapel is getracht een gelijke vlakopbouw aan te houden als in het huis gebruikt op de begane grond. Voor wat betreft betimmering zouden we hier, net als op zowel de schuur als de uitbouw op BG gebruik willen maken van een zogenaamde potdeksel betimmering, welke zwart gebeitst wordt.
Nota bene: er wordt in de welstandsnota aangegeven dat voor een dakkapel een minimale afstand tot de dakrand van 50cm noodzakelijk is. De te realiseren dakkapel zal ongeveer 35cm van de dakrand komen. We kunnen dit ondervangen door het dak te verbreden: meer overhang. Hoewel het prijsverschil voor ons beperkt zal zijn, zullen we dit aan beide zijden moeten doen, waardoor het dak aan één zijde niet 35, maar 50cm zal ‘overhangen’ over perceeelnummer 2885, waarvan nog niet is vastgesteld wie de eigenaar is.

Franse deur in dakkapel achterzijde: Een dubbele (naar binnen) openslaande Franse deur, zoals in het beschermd dorpsaanzicht aan achterzijde reeds meermaals te vinden is. Hier mikken we op een breedte van 1m80, bij ±2m13 hoogte.

Aanpassing uitbouw achterzijde, BG: Realiseren van nieuwe kozijnen en ramen. Op de foto in bijlage rechts van de deur twee nieuwe ramen, van ±90cm breed, startend op ±1m hoogte tot ±2m40 hoogte. Op de foto links van de deur een kleiner raam, startend op ±1m40 hoogte tot ongeveer 2m13 om gelijke hoogte met de achterdeur te krijgen, breedte is gepland op 1m35 wat anderhalf keer de breedte van de ramen aan de andere zijde van de deur is.

Verplaatsen van de trap: Het is onze intentie om te trap te verplaatsen, hiertoe zijn twee constructieve wijzigingen nodig: het dichten van het huidige trapgat en het maken van het nieuwe trapgat. Een constructeur wordt betrokken om eventueel noodzakelijke berekeningen doen.

Vervangen van de voordeur: De huidige voordeur sluit niet goed meer aan op het kozijn, er is >10mm ruimte tussen de deur en het kozijn, het waait in huis. Ook is hang- en sluitwerk niet te moderniseren waardoor er nog met een baardsleutel gewerkt moet worden, waardoor we problemen hebben met de verzekering. We zouden een Skantrae SKE 736 (zie bijlage) willen plaatsen. Deze exacte deur wordt reeds elders in het beschermd dorpsgezicht gebruikt, op [adres]. Tevens zal het kozijn vervangen worden door een nieuw hardhouten kozijn met een bovenlicht waarin HR++(+) glas wordt geplaatst. Ook zal de hardhouten, maar versleten buitendorpel worden vervangen door een natuurstenen dorpel.

Aanpassing bijgebouw, BG, onder brug: Hoewel niet direct in zicht en het het bijgebouw betreft, is een vergunning wellicht noodzakelijk. Op de BG aan de voorzijde is een dubbele openslaande deur geplaatst, deze was bij aankoop van het pand dermate beschadigd dat ze al was dichtgetimmerd. Helaas ondervinden we heel veel problemen met vocht, de deuren zijn al meermaals gerepareerd, maar moeten nu ofwel vervangen ofwel verwijderd worden. Wij zouden graag de opening dicht laten metselen en een raam laten plaatsen. Dit raam krijgt dan een gelijke breedte als de voormalige deuropening, maar startende op ±1m20 hoogte, tot 2m hoogte. (1m70 breed bij 80cm hoog). Een hardhouten kozijn met HR(++) glas in een horizontale verdeling van 2 of drie vlakken, waarin één of twee draai/kiepramen. Tevens willen we de beide aanwezige ramen van 1x1m vervangen door (HR++) ramen in een kozijn van gelijk formaat. Het huidige glaswerk is ingemetseld en enkel glas.

Vervangen van kozijnen en ramen in de woning: Als onderdeel van het isoleren van de woning willen we nieuwe kozijnen laten plaatsen met HR+++ glas. Deze kozijnen uitgevoerd in hardhout. De kozijnen komen niet verder ‘naar buiten’ dan momenteel het geval, vanwege de toenemende dikte van de buitenmuren kunnen de kozijnen eenvoudig binnen de gevel blijven vallen.

Vervangen van dubbele openslaande deur schuur: Deze deur is scheefgetrokken in de loop der jaren en begint aan de onderzijde last te krijgen van rot. We willen deze vervangen door nieuwe, nagenoeg gelijke houten deuren.

Plaatsing zonnepanelen: Onderdeel van verduurzaming is het gebruik van zonnepanelen (en een warmtepomp), de huidige berekeningen gaan uit van een energieverbruik van ongeveer 8.000kWh, waartoe een minimum van 24 high-yield, full black panelen benodigd lijkt. Dit kunnen we op twee manieren bereiken:

Plaatsing van panelen op het bijgebouw: plaatsing van 7 panelen in portrait en 4 panelen in landscape op de Westzijde van het dak van het bijgebouw, plus: 10 panelen in portrait en 6 panelen in landscape op de Oostzijde van het dak van het bijgebouw. Verzoek is om hier de volledige hoogte van het dakvlak te gebruiken, het systeem wordt zogenaamd ‘stormveilig’ geplaatst en moet windsnelheden tot wel 11 Beaufort aankunnen. In totaal zouden we dan 27 panelen kunnen plaatsen.

Mocht plaatsing op de woning mogelijk zijn, dan zouden we op het bijgebouw enkel ‘portrait’ plaatsen: Westzijde 7 stuks, Oostzijde 10 stuks. Op de achterzijde van het huis dan in landscape 12 stuks of portrait 10 stuks. Het totaal wordt dan 29 of 27 stuks.

Plaatsing buitenunit warmtepomp: In de ruimte achter het bijgebouw, nabij de erfgrens, willen we de buitenunit van een warmtepomp plaatsen. (Zie bijlage) Uiteraard volgens de huidige standaarden en dus zo stil mogelijk. Deze buitenunit willen we bovendien voorzien van een ombouw welke de geluidsdruk met zo’n 9dB zou moeten reduceren. Hierdoor moet de geluidsdruk op een maximum van 31dB op 1m afstand uitkomen. Op deze manier is de buitenunit volledig aan het zicht onttrokken en hebben we extra (overigens kostbare) maatregelen getroffen om geluidsoverlast tot een absoluut minimum te beperken. Voor uw gewaarwording: 30dB wordt omschreven als “erg stil, vergelijkbaar met zacht gefluister op 5m, bibliotheek, opnamestudio’. Het wettelijk maximum is gesteld op 40dB.

Vervangen balustrade brug: We hebben op een vergunningsaanvraag voor de uitbreiding van de slachterij gezien dat er in 1963 een heel andere balustrade op de brug was geplaatst. We willen deze graag in ere herstellen. (Zie bijlage)

Mogelijk plaatsen van constructie voor opvangen achtermuur huis: Het is helaas onder destructief onderzoek onmogelijk te bepalen of de aangebrachte constructie bij het maken van de uitbouw aan de achterzijde goed is uitgevoerd. Het kan daarom zijn dat dit verbeterd moet worden.

Meldingen: Hoewel we denken dat het niet noodzakelijk is, zullen er een aantal kleinere visuele wijzigingen plaatsvinden die we wellicht toch voor moeten leggen. Te weten:
• Dakraam hoog in achterdak zal verdwijnen
• Verwijderen ‘schoorsteenpijp’ in de nok van het dak (RVS buis)
• Verwijderen ‘CV uitlaat’ in achterzijde van het bijgebouw (en tevens dichtmaken van het ontstane gat)
• Vervangen achterdeur: De huidige achterdeur is dermate beschadigd dat vervanging noodzakelijk is. We willen zowel het kozijn als de deur vervangen, een hardhouten kozijn met hierin waarschijnlijk een Skantrae SKE 746 (zie bijlage).
• Sloopafval en containers: er ontstaat sloopafval, waartoe containers benodigd zijn om dit af te voeren. Gedurende een periode van waarschijnlijk 5 tot 8 werkdagen zullen we dan ook containers willen plaatsen, op de openbare weg, voor de brug en/of het huis.

[FreakNL]

Mooi project. Hoop dat het je lukt.

En ik denk dat je @Morpheusk echt verkeerd begrijpt. Jij ziet zonnepanelen als noodzakelijk, hij als keuze. Misschien moet je naar het 2e bewegen. Het is geen heilige graal. En dan kun je weer iets afvinken….

[Floor-is]

FreakNL schreef op maandag 17 mei 2021 @ 03:52:
Mooi project. Hoop dat het je lukt.

Thanks

En ik denk dat je @Morpheusk echt verkeerd begrijpt. Jij ziet zonnepanelen als noodzakelijk, hij als keuze. Misschien moet je naar het 2e bewegen. Het is geen heilige graal. En dan kun je weer iets afvinken….

Het is ook een keuze, wel eentje die zich snel terugverdienen zou, want er voor kan zorgen dat de gehele renovatie waardevoller wordt. Om in zijn analogie te blijven: als je dan die auto van het dure merk koopt, neem dan ook de opties die je wilt.

[Milo85]

Ik ben zelf vergunningverlener WABO geweest bij de gemeente en tevens erg vaak 'discussies' gehad met de welstand. Wat vaak helpt in dit soort situaties (uit mijn ervaringen) is een persoonlijk overleg aanvragen met de behandelend ambtenaar en de welstand en je plan voorleggen zoals jij het wil hebben. Daarnaast een aantal opties achter de hand hebben die je gelijk op tafel kan leggen en goed onderbouwen. Vooral niet agressief overkomen want dan gaat de welstand gelijk met de hakken in het zand (IK ben de expert).

En dat zonnepanelen en een warmtepomp afgekeurd worden heb ik nog nooit van gehoord om heel eerlijk te zijn (tenzij het een monumentaal pand is). Wel dat de locatie afgekeurd wordt en dat je de unit bijvoorbeeld maar in de tuin moet zetten buiten het zicht. Iedere gemeente zou inmiddels een duurzaamheidsbeleid moeten hebben en stimuleren, dus hier kan je ook nog op sturen. Desnoods kan je het nog hogerop zoeken bij de wethouder op het gebied van duurzaamheid, B&W kan het besluit van de welstand namelijk overrulen. Heb ik zelf ook vaak genoeg geadviseerd aan mensen waarvan ikzelf het besluit van de welstand ook niet kon begrijpen/uitleggen.

Succes in ieder geval!

[Floor-is]

Milo85 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 09:42:
Ik ben zelf vergunningverlener WABO geweest bij de gemeente en tevens erg vaak 'discussies' gehad met de welstand. Wat vaak helpt in dit soort situaties (uit mijn ervaringen) is een persoonlijk overleg aanvragen met de behandelend ambtenaar en de welstand en je plan voorleggen zoals jij het wil hebben. Daarnaast een aantal opties achter de hand hebben die je gelijk op tafel kan leggen en goed onderbouwen. Vooral niet agressief overkomen want dan gaat de welstand gelijk met de hakken in het zand (IK ben de expert).

En dat zonnepanelen en een warmtepomp afgekeurd worden heb ik nog nooit van gehoord om heel eerlijk te zijn (tenzij het een monumentaal pand is). Wel dat de locatie afgekeurd wordt en dat je de unit bijvoorbeeld maar in de tuin moet zetten buiten het zicht. Iedere gemeente zou inmiddels een duurzaamheidsbeleid moeten hebben en stimuleren, dus hier kan je ook nog op sturen. Desnoods kan je het nog hogerop zoeken bij de wethouder op het gebied van duurzaamheid, B&W kan het besluit van de welstand namelijk overrulen. Heb ik zelf ook vaak genoeg geadviseerd aan mensen waarvan ikzelf het besluit van de welstand ook niet kon begrijpen/uitleggen.

Succes in ieder geval!

Dank voor je reactie.

We wonen in beschermd dorpsgezicht, daar lijkt men regelmatig wat door te slaan. Wat we zien is dat mensen gewoonweg de vergunning niet aanvragen en de gemeente niet echt durft te zeggen dat wijzigingen ongedaan moeten worden gemaakt. Dat maakt het extreem scheef: zij die vergunning aanvragen hebben het zwaar, zij die gewoon maar doen lijken er mee weg te komen. (Granted, dit zijn kleinere wijzigingen zoals een nieuw dakraam, vervangen van kozijnen, deuren e.d.)

Onder geen beding willen we in een positie komen waar de gemeente of een andere instantie dwars kan gaan liggen als we eenmaal bezig zijn. Daarom heb ik ook los de constructiemaatregelen genoemd: er is een goede mogelijkheid dat we de constructie voor de ondersteuning voor de achtergevel moeten aanpassen, maar ook houden we rekening met het vervangen van de constructie van de verdiepingsvloer.

Dat het verplaatsen van een trap in een niet-monument wordt afgekeurd is eigenlijk ook ongekend. Het kan zijn dat men geen zonnepanelen op het huis zelf wil zou willen zien, het verandert het aangezicht immers wel flink. Dit is dan ook waarom hebben wij er juist voor gekozen hebben om het bijgebouw te gebruiken. Onze energiebehoefte is wel dermate dat we er vrij veel willen plaatsen.

Met dit principeverzoek probeer ik dan ook uit te leggen dat we een nieuw huis bouwen dat er eigenlijk uitziet als het vorige, maar dan naar moderne standaarden Een afspraak met de gemeentearchitect is nog niet gelukt, die zit overvol. Met een ambtenaar van de welstand wil ik dat wel gaan doen, maar ik wilde die ook weer niet tegen de schenen schoppen met een plan waarvan het bouwberaad al zegt 'ja euh, wordt hem niet dude'.

[Milo85]

@Floor-is Ik weet niet of ik het allemaal goed begrijp maar volgens mij gaat de welstand op een stoel zitten waar hij helemaal niet op hoort te zitten (zegt de welstand nou iets over de trap?). Je kan eens in de omgeving kijken welke illegale bouwactiviteiten er zijn geweest, als er al iemand is die bijvoorbeeld illegaal kunststof kozijnen heeft geplaatst en daartegen is niet opgetreden, of beter nog het is gelegaliseerd. Dan is er sprake van precedentvorming en daar kan je ook nog mee schermen. Hetzelfde voor een eventuele warmtepomp of zonnepanelen.

[simon]

Milo85 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 10:45:
@Floor-is Ik weet niet of ik het allemaal goed begrijp maar volgens mij gaat de welstand op een stoel zitten waar hij helemaal niet op hoort te zitten (zegt de welstand nou iets over de trap?). Je kan eens in de omgeving kijken welke illegale bouwactiviteiten er zijn geweest, als er al iemand is die bijvoorbeeld illegaal kunststof kozijnen heeft geplaatst en daartegen is niet opgetreden, of beter nog het is gelegaliseerd. Dan is er sprake van precedentvorming en daar kan je ook nog mee schermen. Hetzelfde voor een eventuele warmtepomp of zonnepanelen.

lijkt me wel meteen vrij aggressief, ik zou eerst met de dialoog beginnen. Anders zit je binnen no time met de gemeente in een patstelling, en de gemeente waar @Floor-is woont zal vast nog wel wat ruimte hebben voor overleg.

[Milo85]

simon schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 10:48:
[...]

lijkt me wel meteen vrij aggressief, ik zou eerst met de dialoog beginnen. Anders zit je binnen no time met de gemeente in een patstelling, en de gemeente waar @Floor-is woont zal vast nog wel wat ruimte hebben voor overleg.

Ik zeg ook 'kan' en geef opties. Ik denk dat @Floor-is zelf wel kan inschatten waar hij wel en niet mee geholpen is.

[Scr33x0r]

Floor-is schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 01:57:
[...]

Waar moet ik dan aan denken qua offertes?

Ik wil een ombouw om de buitenunit, dat is relatief duur, maar scheelt tot 9dB als ik de Consumentenbond mag geloven.

---

Besloten bouwbegeleiding te zoeken, eerste contact met een kandidaat gelegd

Reagerend op een oud bericht.. De Nefit Enviline Monoblock is qua geluid heel goed te doen. Ik heb nu een split unit en dat ding tettert mijn oren ervan af. De split doet 55db op 1m, de mono slechts 40db.

Ga ik nu weer verder met lezen :-)

Ben benieuwd of het lukt met de welstand en of je eruit komt. Ook benieuwd naar het eindresultaat. Kan me voorstellen dat het stress opwekt zo'n traject, zeker als je dan opeens, als het niet mag, soort van gedwongen je huis wilt verkopen.

[Voor 16% gewijzigd door Scr33x0r op 18-05-2021 13:03]

[Floor-is]

Milo85 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 10:45:
@Floor-is Ik weet niet of ik het allemaal goed begrijp maar volgens mij gaat de welstand op een stoel zitten waar hij helemaal niet op hoort te zitten (zegt de welstand nou iets over de trap?). Je kan eens in de omgeving kijken welke illegale bouwactiviteiten er zijn geweest, als er al iemand is die bijvoorbeeld illegaal kunststof kozijnen heeft geplaatst en daartegen is niet opgetreden, of beter nog het is gelegaliseerd. Dan is er sprake van precedentvorming en daar kan je ook nog mee schermen. Hetzelfde voor een eventuele warmtepomp of zonnepanelen.

Beetje stoelendans inderdaad

Ik wil niet vanuit een “op dit adres is X zonder vergunning uitgevoerd, Calimero” insteek werken. Precedentwerking begrijp ik wel goed, vandaar ook dat ik meermaals aangeef “zoals al in beschermd dorpsgezicht toegepast”: daar kan men gewoonweg niet al te moeilijk over doen dan.
Zonnepanelen zijn wel toegepast, maar veelal meer uit zicht dan ik wil doen en bovenal: kleinere aantallen. Ik wil liefst zo veel als maar past, ons verbruik zal waarschijnlijk ergens tussen 9 en 10MW uitkomen; hoe meer ik kan afdekken te zonnepanelen hoe fijner

[Floor-is]

Scr33x0r schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 12:47:
[...]


Reagerend op een oud bericht.. De Nefit Enviline Monoblock is qua geluid heel goed te doen. Ik heb nu een split unit en dat ding tettert mijn oren ervan af. De split doet 55db op 1m, de mono slechts 40db.

Ga ik nu weer verder met lezen :-)

Ben benieuwd of het lukt met de welstand en of je eruit komt. Ook benieuwd naar het eindresultaat. Kan me voorstellen dat het stress opwekt zo'n traject, zeker als je dan opeens, als het niet mag, soort van gedwongen je huis wilt verkopen.

Een nieuwe waterpomp wordt niet meer geleverd met een geluidsdruk van >40dB, dat scheelt. Maar alsnog willen we extra maatregelen treffen, we wonen in een stil (ruraal) gebied waar nagenoeg alle huizen (extreem) slechte (geluids)isolatie hebben. Je moet mijns inziens rekening met de omgeving houden.

[Floor-is]

Voorlopige uitslag gehad vanmiddag, officiële volgt later deze week.

Per telefoon gemeld dat zonder opmerkingen goedgekeurd is:

• Strippen van huis, verwijderen complete dak (ook dak van aanbouw)
• Plaatsing nieuw (klap)dak, vervanging van pannen voor gelijk model (platte mulden). Tevens vervangen en isoleren dak op uitbouw achterzijde
• Opnieuw plaatsen dakkapel voorzijde (behoud huidige aanzicht), ~3,5m breedte
• Nieuwe, grotere dakkapel achterzijde. 33cm van dakrand, ±7m lengte, <60% van dak. Potdeksel betimmering, zwart gebeitst
• • Nieuwe kozijnen in uitbouw achterzijde: 2 stuks 90x±1m40, 1 stuk ±1m35x±70cm
• Verplaatsen trapgat
• Vervangen voordeur door model dat in beschermd dorpsaanzicht reeds gebruikt wordt (op Nieuwe Streek)
• Vervangen van alle kozijnen in de woning door hardhout, plaatsing HR+++ glas.
• Vervangen van dubbele openslaande deur schuur, op verdieping, bij brug.
• Buitenunit warmtepomp: in geluidsdempende ombouw, uit zicht.
• Vervangen balustrade brug: terugbrengen naar origineel (1963 en eerder)
• Eventueel verstevigen constructie in verband met onduidelijkheid over aanwezige constructiemaatregelen.
• Melding wijzigingen welke geen vergunning behoeven in onze ogen.

Niet goedgekeurd, maar aangegeven optie wel:

• Plaatsen zonnepanelen op bijgebouw; full-black op zwarte pannen. PLUS: Verzoek tot gebruik van volledige hoogte van het dak.

De gemeente heeft aangegeven dat we ruimte rondom de panelen moeten houden van ±2 pannen (50cm). Hierdoor kan ik niet 3 panelen in landscape in de hoogte plaatsen, maar 2. Dat betekent dat ik op de Oostzijde 12 panelen kwijt kan, aan de westzijde 8 stuks. De gemeente heeft echter aangegeven dat we ook het dak van het huis op het zuiden zouden kunnen gebruiken, waar we nog eens 12 panelen kunnen plaatsen. Er is een stichting in ons dorp die zich enorm bezig houdt met het beschermd dorpsgezicht, ik denk dat die enorm dwars gaan liggen voor de plaatsing op het huis. Heb hen wel een net verzoek gestuurd, maar ik houd rekening met teveel bezwaar en dus 20 ipv 30-32 panelen. (Alsnog puik natuurlijk, die 20 schijnen ±6350kWh op te gaan wekken!)

Niet goedgekeurd, cq men verwacht issues met de welstand:

• Plaatsen Franse deur in dakkapel achterzijde
• Dichtmetselen deur voorzijde schuur begane grond, onder brug en plaatsen raam in deze muur

Ik heb in het beschermd dorpsaanzicht van het dorp zes andere panden gevonden met een dubbele openslaande deur aan de achterzijde. Bovendien een drietal met balkon. Er is dus precedent, wat maakt dat de gemeente ons verzoek eigenlijk niet af mag wijzen. Een beetje afhankelijk van onze risk appetite kan ik hier nog wel achteraan, maar ik wil eigenlijk ook nog een verzoek doen voor het vergroten van de dakkapel aan de voorzijde (±60cm) zodat ik hierin een derde raam kan plaatsen.. Even nadenken wat ik belangrijker vind.

Blijft over de dubbele openslaande deur op BG van de schuur; dat was een beetje een long-shot, jammer dat dat niet mag, maar geen man overboord.

Heb de aannemer die we hadden benaderd inmiddels een bericht gestuurd en een tweede en derde aannemer op m'n shortlist om mee te gaan spreken.

[Floor-is]

Tussenbericht (officieel bericht dus) gehad vanmiddag. Nette communicatie wel moet ik zeggen. Helaas komt het niet helemaal overeen met hetgeen me telefonisch was medegedeeld, dus ik moet meer in de pen klimmen dan verwacht.

Gezien de vele elementen is er geen eenduidige uitkomst op het principeverzoek. Gelet op de ligging van het perceel in welstandintensief gebied en het beschermd dorpsgezicht $plaats zal het oordeel van de welstandscommissie in meerdere van de benoemde elementen doorslaggevend zijn. Hieronder vindt u een ontleding van het aangeleverde verzoek.

Samenvatting van de ontleding:

• Strippen van het pand. De opmerking hierover is "Enkel het dak of binnen strippen is eventueel wel mogelijk", we moeten de buitenmuren behouden. Dat is dan ook het plan, dus volgens mij zit dat goed.
• Dak vervangen is akkoord
• Dakkapel voorzijde is akkoord
• Grotere dakkapel
  Dit is een wazig verhaal. Volgens de welstandsnota moeten we zo dicht mogelijk bij het origineel blijven. Wij hebben dus een ontwerp gemaakt dat qua vorm zo dicht mogelijk bij het origineel blijft; breder, maar gelijke plaatsing verticaal, gelijke hoogte, horizontaal gelijkgetrokken met de uitbouw op BG, betimmering afgestemd op de betimmering op de schuur en de uitbouw op BG. Ramen gelijk aan de oude ramen, vlakverdeling gelijkgetrokken met BG, en dus niet de ramen tegen elkaar maar met ruimte ertussen. Zo lijkt het een oudere dakkapel, die qua karakter en aangezicht bij het huis past. Nu is aangegeven dat we breder mogen, maar alleen als we de dakkapel 50-100cm uit de dakvoet plaatsen. Dus we krijgen toestemming, mits we minder goed aansluiten bij het oorspronkelijke
• Nieuwe kozijnen in uitbouw BG zijn akkoord
• Verplaatsen trapgat is akkoord
• Vervangen voordeur is akkoord
• Vervangen van alle kozijnen en plaatsen HR+++ glas is akkoord (blij mee!!)
• Vervangen van de schuurdeur op verdieping moeten we nader toelichten. (Wordt nagenoeg dezelfde deur)
• Buitenunit warmtepomp moet nader toegelicht (we hebben al aangegeven binnen bouwbesluit te vallen, maar leg ik nog wel een keer op een andere manier uit)
• Balustrade brug is akkoord
• Constructiewerk binnenzijde huis: akkoord
• Meldingen: geen issues, dus ook akkoord

Onduidelijk voor mij:

• Zonnepanelen.
  We hadden gevraagd de volledige hoogte van het dak op het bijgebouw te mogen gebruiken en of we ook panelen op het achterdak van het huis mogen plaatsen.
  Het antwoord: Houdt u er rekening mee dat rondom minimaal 2 dakpannen vrij moeten blijven. Verder moet dit in een regelmatig vlak worden geplaatst.
  Ik weet dus niet of we nu wel of niet het hoofdgebouw ook mogen gebruiken. Hierover ga ik verheldering vragen. Als we alleen het bijgebouw mogen gebruiken en 2 pannen aan moeten houden rondom, dan kunnen we 20 panelen plaatsen (7.300Wp, 6.350kWh). Als de woning erbij mag, dan kan dat naar 30 stuks (bijna 11kWp, ruim 10.000kWh). In het geval we de woning toch niet mogen gebruiken, gaan we verzoeken de gehele lengte van de schuur te gebruiken (12m50), dan kunnen we op Oost 14 stuks plaatsen en op West 8 ivm schaduw van het huis. (8kWp, 6.950kWh)
  Tevens is aangegeven dat een lokale stichting moeilijk kan doen over zonnepanelen. Ik heb dus een berichtje naar deze stichting gestuurd om in gesprek te gaan.

Niet goedgekeurd:

• Frans balkon.
  Vinden we heel vreemd en vervelend. Juist omdat er andere huizen zijn die dit wel hebben. Aanvankelijk waren we al verteld dat er geen balkon mag omdat die er niet zijn in het beschermde dorpsgezicht, maar we hebben er twee binnen 30m van ons huis! Tijdens een wandelingetje langs het water deze week heb ik er nog 4 gespot Heb het idee dat men hier een beetje te willekeurig is, of dat men tegenstribbelt omdat het bij elkaar toch wel veel wijzigingen worden, maar echt duidelijk is men er niet over.
  Ik ben van plan om met een aantal foto's toch aan te geven dat er precedent voor het Frans balkon is om het nog maar eens te proberen.
• Dichtmetselen deur: we leggen ons bij dit besluit neer en zullen de huidige deur vervangen of repareren.

---

Ik heb dus niet één, maar twee punten waarop ik flink meer moet ageren dan je hoopt bij het indienen. En eentje die dermate onduidelijk is dat ik verheldering nodig heb.

Op zich echt wel goede stappen, maar we zijn er nog niet helemaal.

[Crazy-]

Floor-is schreef op zaterdag 19 juni 2021 @ 01:29:
Tussenbericht (officieel bericht dus) gehad vanmiddag. Nette communicatie wel moet ik zeggen. Helaas komt het niet helemaal overeen met hetgeen me telefonisch was medegedeeld, dus ik moet meer in de pen klimmen dan verwacht.


[...]


Samenvatting van de ontleding:

• Strippen van het pand. De opmerking hierover is "Enkel het dak of binnen strippen is eventueel wel mogelijk", we moeten de buitenmuren behouden. Dat is dan ook het plan, dus volgens mij zit dat goed.
• Dak vervangen is akkoord
• Dakkapel voorzijde is akkoord
• Grotere dakkapel
  Dit is een wazig verhaal. Volgens de welstandsnota moeten we zo dicht mogelijk bij het origineel blijven. Wij hebben dus een ontwerp gemaakt dat qua vorm zo dicht mogelijk bij het origineel blijft; breder, maar gelijke plaatsing verticaal, gelijke hoogte, horizontaal gelijkgetrokken met de uitbouw op BG, betimmering afgestemd op de betimmering op de schuur en de uitbouw op BG. Ramen gelijk aan de oude ramen, vlakverdeling gelijkgetrokken met BG, en dus niet de ramen tegen elkaar maar met ruimte ertussen. Zo lijkt het een oudere dakkapel, die qua karakter en aangezicht bij het huis past. Nu is aangegeven dat we breder mogen, maar alleen als we de dakkapel 50-100cm uit de dakvoet plaatsen. Dus we krijgen toestemming, mits we minder goed aansluiten bij het oorspronkelijke
• Nieuwe kozijnen in uitbouw BG zijn akkoord
• Verplaatsen trapgat is akkoord
• Vervangen voordeur is akkoord
• Vervangen van alle kozijnen en plaatsen HR+++ glas is akkoord (blij mee!!)
• Vervangen van de schuurdeur op verdieping moeten we nader toelichten. (Wordt nagenoeg dezelfde deur)
• Buitenunit warmtepomp moet nader toegelicht (we hebben al aangegeven binnen bouwbesluit te vallen, maar leg ik nog wel een keer op een andere manier uit)
• Balustrade brug is akkoord
• Constructiewerk binnenzijde huis: akkoord
• Meldingen: geen issues, dus ook akkoord

Onduidelijk voor mij:

• Zonnepanelen.
  We hadden gevraagd de volledige hoogte van het dak op het bijgebouw te mogen gebruiken en of we ook panelen op het achterdak van het huis mogen plaatsen.
  Het antwoord: Houdt u er rekening mee dat rondom minimaal 2 dakpannen vrij moeten blijven. Verder moet dit in een regelmatig vlak worden geplaatst.
  Ik weet dus niet of we nu wel of niet het hoofdgebouw ook mogen gebruiken. Hierover ga ik verheldering vragen. Als we alleen het bijgebouw mogen gebruiken en 2 pannen aan moeten houden rondom, dan kunnen we 20 panelen plaatsen (7.300Wp, 6.350kWh). Als de woning erbij mag, dan kan dat naar 30 stuks (bijna 11kWp, ruim 10.000kWh). In het geval we de woning toch niet mogen gebruiken, gaan we verzoeken de gehele lengte van de schuur te gebruiken (12m50), dan kunnen we op Oost 14 stuks plaatsen en op West 8 ivm schaduw van het huis. (8kWp, 6.950kWh)
  Tevens is aangegeven dat een lokale stichting moeilijk kan doen over zonnepanelen. Ik heb dus een berichtje naar deze stichting gestuurd om in gesprek te gaan.

Niet goedgekeurd:

• Frans balkon.
  Vinden we heel vreemd en vervelend. Juist omdat er andere huizen zijn die dit wel hebben. Aanvankelijk waren we al verteld dat er geen balkon mag omdat die er niet zijn in het beschermde dorpsgezicht, maar we hebben er twee binnen 30m van ons huis! Tijdens een wandelingetje langs het water deze week heb ik er nog 4 gespot Heb het idee dat men hier een beetje te willekeurig is, of dat men tegenstribbelt omdat het bij elkaar toch wel veel wijzigingen worden, maar echt duidelijk is men er niet over.
  Ik ben van plan om met een aantal foto's toch aan te geven dat er precedent voor het Frans balkon is om het nog maar eens te proberen.
• Dichtmetselen deur: we leggen ons bij dit besluit neer en zullen de huidige deur vervangen of repareren.

---

Ik heb dus niet één, maar twee punten waarop ik flink meer moet ageren dan je hoopt bij het indienen. En eentje die dermate onduidelijk is dat ik verheldering nodig heb.

Op zich echt wel goede stappen, maar we zijn er nog niet helemaal.

Erg interessant en leuk om zo te volgen. Wat mij echter opvalt : je zonnepanelen

Wat is de grondslag dat dit niet zou mogen ? Leef je een beschermd gebied qua welstand? (Bijv kern Amersfoort stad mag het ook niet (zichtbaar)).

Of is het een monument ? (1906 gebouwd)

Want normaliter zijn zonnepanelen 100% vrij te plaatsen; mits houdende aan de 2 dakpannen regel - dat heeft ook te maken met de materialen & garanties etc.

[Floor-is]

Crazy- schreef op zaterdag 19 juni 2021 @ 13:37:
[...]


Erg interessant en leuk om zo te volgen. Wat mij echter opvalt : je zonnepanelen

Wat is de grondslag dat dit niet zou mogen ? Leef je een beschermd gebied qua welstand? (Bijv kern Amersfoort stad mag het ook niet (zichtbaar)).

Of is het een monument ? (1906 gebouwd)

Want normaliter zijn zonnepanelen 100% vrij te plaatsen; mits houdende aan de 2 dakpannen regel - dat heeft ook te maken met de materialen & garanties etc.

Beschermd dorpsgezicht, welstandsintensief dus inderdaad

Ik hoop dat de stichting niet al te moeilijk zal doen, de gemeente lijkt dat immers niet te doen. Dat ik van mening ben dat de stichting allang blij moet zijn dat er aan het behoud wordt gewerkt, helpt me denk ik nog niet echt. Heb de voorzitter pas gezien, die straalde niet direct welwillendheid uit

[Floor-is]

Tijd voor een update!

Ik heb een mail gestuurd naar de gemeente naar aanleiding van het tussenbericht. Hierin, in het kort, met het volgnummer in het principeverzoek:

Geen gevolg gegeven of vraag over vanuit gemeente:
1. Toelichting over 'strippen van het huis', dat dit niet betekent dat het huis gesloopt wordt, maar dat de muren en fundering behouden blijven.
5. Plaatsing van Frans balkon/dubbele openslaande deur. Aangegeven dat we hier geen precedent willen scheppen, maar een precedent willen gebruiken. Dat er oude panden zijn met dergelijke deuren (drietal foto's meegestuurd) en dat het gek is dat wij niet mogen, maar nog geen 60m verderop 2 huizen zijn gebouwd waar het verplicht werd gesteld.
9. Dichtmetselen deur mag niet. Heb aangegeven met hierbij neer te leggen.

Nadere uitwerking aanvrager gevraagd:
4. Nieuwe grotere dakkapel achterzijde. Heel verhaal geschreven, aangegeven dat ik de welstandsnota zo goed mogelijk heb gevolgd: blijf zo dicht mogelijk bij het origineel. Gevraagd waarom ik verzocht wordt om juist verder af te wijken van het origineel. Schetsen meegestuurd, mockups had ik al eerder aangeleverd. Toelichting geschreven over kleurgebruik, aftimmering, vlakverdeling en de gewenste breedte.
11. Vervangen (dubbele openslaande) schuurdeur in het bijgebouw. Aangegeven dat deze begint te rotten aan onderzijde, dat we deze willen vervangen door zo gelijk mogelijk model. Drietal screenshots van deuren die in overweging zijn meegestuurd alsmede foto van huidige deur.
12. Plaatsing zonnepanelen. Heb aangegeven dat de '2 pannen vrijhouden regel' (ook wel 50cm regel) goed is wat ons betreft. Nagevraagd of men dan akkoord kan gaan met plaatsing van 12 panelen op de Oostzijde van het bijgebouw, 8 stuks op de Westzijde en 10 stuks op de achterzijde van het hoofdgebouw (Zuid).
13. Buitenunit warmtepomp, was een opmerking over bouwbesluit en geluid. Heb toelichting gegeven dat we heel ruim aan het bouwbesluit voldoen met het plan.

Net voor 18:00 vandaag mail gehad:

Uitkomst principeverzoek $adres
[i]Wij staan in beginsel positief tegenover deze ontwikkeling en willen daarom in principe meewerken aan uw verzoek om de meerdere wijzigingen te realiseren aan de woning op $perceel te $woonplaats.

Er wordt aangegeven dat het nu tijd wordt voor een zogenaamd pré welstandsadvies, omdat we in welstandsintensief gebied wonen moeten we daarom tekeningen aanleveren die voldoen aan de MOR, eigenlijk hetzelfde als voor de vergunningsaanvraag. We moeten tekeningen aanleveren van de bestaande en van de nieuwe situatie, extra prijzig omdat er geen bestaande tekeningen zijn, altijd leuk. Ook moeten we het materiaalgebruik en de kleurstelling aangeven.

Er is duidelijk (drie keer denk ik) aangegeven dat het 'vaker uitzondering dan regel' is dat een principeakkoord niet tot een goedkeuring van de welstandscommissie leidt, maar dat we er toch rekening mee moeten houden. Dat doen we, we hopen dat het goed gaat, maar we houden er rekening mee dat er nog gedoe kan komen.

---

In de hoop dat bovenstaande zou lukken, hebben we deze week met twee architecten/bouwtechnisch adviesbureaus afspraken gehad. De vraag aan hen is of ze de tekeningen en constructieberekeningen kunnen maken én of ze een handje bij kunnen steken bij het indienen van de vergunningsaanvraag. Van beide verwacht ik nog een offerte.

Het lijkt erop dat we de volgende fase in kunnen, ben echt bereblij