Rentemiddeling voordelig?

[Cheezus]

Om te kijken of ik de hypotheeklasten kan verlagen zit ik er aan te denken om te 'rentemiddelen'.
Op diverse sites kom ik tegen dat dit vaak minder voordelig is dan het lijkt vandaar dat ik me afvroeg of ik iets over het hoofd zie.

Mijn hyptheek:
- Renteperiode nog 15 jaar vast tegen 3.15%
- ca. 320k resterend

We zijn niet van plan om te verhuizen.

Ik kan de rente openbreken en opnieuw de rente 20 jaar vast zetten tegen 1.57%, hiervoor moet ik 40k boete betalen (dit is nu geen optie) óf met boeterente tegen 2.67%.
Éenmalige kosten (aftrekbaar) €250, besparing van bijna 70 euro bruto p/m.

Bij 1,57% rente betaal ik in totaal ca. 390k over de resterende looptijd van de hypotheek, bij 2.67 ca 440k. Het verschil tussen rentemiddelen of de boete betalen is dus in totaal 10K in het nadeel van rentemiddelen, met het voordeel dat ik dit wel direct zou kunnen doen.
Daarnaast blijft de (boete)rente aftrekbaar terwijl ik de éénmalige boete niet volledig af kan trekken.

Een andere optie is oversluiten naar een andere bank en de boeterente meefinancieren, dit brengt echter ook weer extra kosten met zich mee waardoor het verschil kleiner wordt.

Zijn er nog andere punten die je moet overwegen bij rentemiddelen of is het eigenlijk wel gewoon aantrekkelijk is de informatie op bepaalde adviessites gewoon onjuist?

[Sammy_tukker]

kijk hoe het zit als je in de tussentijd gaat verhuizen (soms kan dat alleen met een aflosboete....)

Waarom zou je weer voor 20 jaar vastzetten? als je nu tegen een korte looptijd vastzet verdien je het volgens je bank niet terug, maar doordat je meermaals kort vastzet (na 1234567jaar) gaat juist je terugverdientijd naar beneden.

3.15% tegen 15 jaar vast klinkt mij nog als vrij hoog: ik heb 4 jaar geleden voor 20 jaar vastgezet tegen 3.11% en ben inmiddels gezakt naar 2.61% ivm wijzigende ltv (woningwaarde is gestegen en ik los automatisch af (annuitair) Dit kost wellicht niks (obv WOZ taxatie) en anders ben je voor 400 euro klaar met een taxatie (die aftrekbaar is). Wellicht kan jouw ltv zakken en hierdoor je rentepercentage (dit geldt overigens ook als je toch gaat oversluiten, want je komt gewoon in een andere risicoklasse terecht).

Zo maar wat overwegingen.

[Cheezus]

Ik kan alleen voor rentemiddelen kiezen als ik een nieuwe rentevasteperiode kies van minimaal 15 jaar. Bij 15 jaar vast is de rente bijna niets lager dan de huidige rente.
Oversluiten heeft zo op het oog (even op hypotheker.nl gekeken) weinig zin, als ik de oversluitboete mee wil financieren zit ik nog op >60% ltv en is de rente bij een andere verstrekker vergelijkbaar met de 1,57% van de huidige verstrekker.

[Herman]

Vereniging Eigen Huis heeft een hele 'globale' quickscan: https://www.eigenhuis.nl/...luiten/doe-de-quickscan#/

Komt er eigenlijk op neer dat wanneer je: a) nog een lange looptijd hebt, en b) niet van plan bent om te verhuizen, het vaak niet voordelig is om rentemiddeling aan te vragen (over de gehele looptijd bezien).

Overigens heeft mijn hypotheekaanbieder in een beveiligde omgeving een module waarin je precies kunt zien wat de uitkomsten zijn van rentemiddeling, boeterente of niks doen. Wellicht heeft jouw aanbieder dat ook? Dat scheelt weer enig rekenwerk en maakt het wat makkelijker

[BastaRhymez]

De besparing van 70 euro (bruto) in de maand is mooi meegenomen natuurlijk, maar er spelen ook nog andere factoren mee.
Los je bijv. periodiek / jaarlijks extra af op de hypotheek?
Hoe zeker ben je dat je niet binnen 15 jaar gaat verhuizen?
Zijn er kinderen in het spel (die naar het KDV of BSO gaan)?

Met 2,67% rente betaal je alsnog "te veel" ten opzichte van de huidige marktrente, maar levert je wel een directe besparing op. Klinkt aantrekkelijk, maar "gratis" geld bestaat niet. Kijk dus goed naar de nieuwe voorwaarden als je gaat middelen. Staat er bijv. een boete op als je extra wilt aflossen of gaat verhuizen?

Mocht je kinderen hebben die naar het KDV of BSO gaan, dan levert dat weer een klein voordeeltje op m.b.t. de toeslagen (waarschijnlijk niet zo veel als middelen, maar dat is afhankelijk van het inkomen, de uren, etc.).

Hier in een iets andere situatie, maar ons levert het onder aan de streep weinig / niets op om een nieuwe rente af te spreken. Betaal nu nog 3 jaar lang 3,85% en dan is onze rente vaste periode ten einde (na 10 jaar). Kan nu voor 9k oversluiten naar 0,89%. Echter, wij lossen jaarlijks 15% af van de hoofdsom (maximale wat mag) en zijn -als we dit nog 3 keer doen- voor het einde van onze rente vaste periode hypotheek vrij.
Nu 9k boeterente betalen, zal ons een "besparing" van 180 euro (bruto) per maand opleveren, maar onder aan de streep zijn we duurder uit dan de huidige rente behouden en nog 3 jaar aftikken.

[ThunderNet]

Het hangt er ook vanaf wat voor type hypotheek hebt, als je bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek hebt, dan wordt het rekensommetje toch weer anders.

[KabouterSuper]

Ten eerste, wat is je aflosschema? Ik vermoed dat je linear aflost. mede omdat ik anders je boete niet kan terugrekenen. In onderstaande berekeningen ga ik even uit van aflossingsvrij om de berekeningen eenvoudiger te houden!

De bank wil linksom of rechtsom de rentebetalingen ontvangen. Als je dus per se wilt openbreken met een rente van bijvoorbeeld 1.5%, dan zou je bij aflossingsvrij de volgende boete moeten betalen:

(3.15%-1.5%)*320k*15 jaar

Je betaalt dus de boete en gaat dan 15 jaar lang 1.5% betalen. Effectief krijgt de bank dus zo de rentebedragen.
Een alternatief is dat de bank de boete uitsmeert over een nieuwe periode. Je nieuwe periode moet langer zijn dan je resterende rentelooptijd. In jouw geval zou dit het volgende betekenen (nogmaals: berekening is op basis van aflossingsvrij):

1.57%+(3.15%-1.57%)* 15/20=2.755%

waarbij 15/20 je resterende looptijd gedeeld door je nieuwe looptijd is. Je ziet ook dat er geen voordeel is als je je huidige looptijd van 15 jaar inwisselt voor een nieuwe looptijd van 15 jaar.

Het is belangrijk om te beseffen dat het bruto bedrag wat je betaalt in beide gevallen hetzelfde is. De 10k verschil van jou zou er niet moeten zijn. Ik vermoed dat je je aflossingen niet netjes hebt meegenomen in je berekening.

De boete/rente bedragen die ik berekend heb zijn anders dan de bedragen die jij noemt vanwege mijn versimpeling dat de hypotheek aflossingsvrij is. Mijn boetebedrag is pakweg twee keer zo hoog (75K). Vandaar dat ik vermoed dat jij nu een lineaire hypotheek hebt (immers, het totale rentebedrag is dan de helft van een aflossingsvrije hypotheek). Maar bij een annuitaire hypotheek zal je boete ook minder zijn dan 75K (zo'n 65% dacht ik).

Overigens, waar het verschil in zit is het volgende:
1) bij een boete ineens kan je de boete ineens aftrekken. Dit is nadelig, omdat je wellicht een gedeelte in een lagere belastingschijf betaalt (uitgaande van een Nederlandse hypotheek). Het is voordelig omdat je maximaal profiteert van de afbouwende hypotheekrenteaftrek. Maar het grootste nadeel is dat het weggegooid geld blijkt als je verhuist (of doodgaat). Je hoeft bij een verhuizing namelijk geen boete te betalen. Het kan wel voordelig zijn als je een rentestijging verwacht, maar niemand heeft een glazen bol.
2) bij een rentemiddeling hoef je in elk geval geen boete ineens te betalen, en je gaat er op vooruit qua rente. De catch is dat je wel langer vast zit aan die relatief hogere rente. Een verborgen voordeeltje is dat als je weet dat je gaat verhuizen, dat dan de catch niet meer opgaat.

Tenzij er bijzondere situaties zijn, is het nooit voordelig om rente over te breken. Je optie om de rente zonder boete open te breken bij verhuizing is namelijk erg krachtig, en die gooi je gedeeltelijk weg. Het zou kunnen zijn dat er wel een bijzondere situatie is (bijv: je moeder van 93 overlijdt binnen 10 jaar, en je erft dan een groot bedrag wat je boetevrij in je hypotheek mag stoppen. In dat geval loont een rentemiddeling).

Tenslotte, 40K is een boel geld. Misschien is verhuizen goedkoper. Voordat je gaat lachen: ik ben mede vanwege dit argument verhuisd. De notaris/makelaar/overdrachtsbelasting waren stukken minder dan de boete.

[Cheezus]

Herman schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 14:59:
Vereniging Eigen Huis heeft een hele 'globale' quickscan: https://www.eigenhuis.nl/...luiten/doe-de-quickscan#/

Komt er eigenlijk op neer dat wanneer je: a) nog een lange looptijd hebt, en b) niet van plan bent om te verhuizen, het vaak niet voordelig is om rentemiddeling aan te vragen (over de gehele looptijd bezien).

Overigens heeft mijn hypotheekaanbieder in een beveiligde omgeving een module waarin je precies kunt zien wat de uitkomsten zijn van rentemiddeling, boeterente of niks doen. Wellicht heeft jouw aanbieder dat ook? Dat scheelt weer enig rekenwerk en maakt het wat makkelijker

Die quickscan zegt dus dat het niet voordelig is, maar uit mijn berekeningen uit mijn openingspost lijkt het me toch wél voordelig (t.o.v. niets doen).
De berekeningen zijn gebasseerd op de module van mijn huidige verstrekker

BastaRhymez schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 15:48:
De besparing van 70 euro (bruto) in de maand is mooi meegenomen natuurlijk, maar er spelen ook nog andere factoren mee.
Los je bijv. periodiek / jaarlijks extra af op de hypotheek?
Hoe zeker ben je dat je niet binnen 15 jaar gaat verhuizen?
Zijn er kinderen in het spel (die naar het KDV of BSO gaan)?

Met 2,67% rente betaal je alsnog "te veel" ten opzichte van de huidige marktrente, maar levert je wel een directe besparing op. Klinkt aantrekkelijk, maar "gratis" geld bestaat niet. Kijk dus goed naar de nieuwe voorwaarden als je gaat middelen. Staat er bijv. een boete op als je extra wilt aflossen of gaat verhuizen?

Mocht je kinderen hebben die naar het KDV of BSO gaan, dan levert dat weer een klein voordeeltje op m.b.t. de toeslagen (waarschijnlijk niet zo veel als middelen, maar dat is afhankelijk van het inkomen, de uren, etc.).

Extra aflossen doen we (nog) niet, ik verwacht ook geen financiële meevallers of groei in inkomsten dat we dit substantiëel willen gaan doen.
Zeker weet je natuurlijk nooit of je ergens blijft wonen maar we zitten hier goed en hebben geen reden om te willen verhuizen binnen de hypotheek looptijd.. Verder zie ik in de rekenmodule van de verstrekker geen aanpassingen in de voorwaarden van de hypotheek bij rentemiddeling.
Kinderen gaan inderdaad naar KDV én BSO, in welk opzicht raakt dit het aanpassen van de hyptoheek?

KabouterSuper schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 16:43:
Ten eerste, wat is je aflosschema? Ik vermoed dat je linear aflost. mede omdat ik anders je boete niet kan terugrekenen.
...

Het gaat om een annuïtaire hypotheek. De rentepercentages voor éénmalige boete of met rentemiddeling komen uit de rekenmodule van de hypotheekverstrekker, dit heb ik hier ingevuld (https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypotheek/annuiteit.html) om te kijken hoeveel je uiteindelijk betaald gedurende de looptijd.

[KabouterSuper]

BastaRhymez schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 15:48:
Hier in een iets andere situatie, maar ons levert het onder aan de streep weinig / niets op om een nieuwe rente af te spreken. Betaal nu nog 3 jaar lang 3,85% en dan is onze rente vaste periode ten einde (na 10 jaar). Kan nu voor 9k oversluiten naar 0,89%. Echter, wij lossen jaarlijks 15% af van de hoofdsom (maximale wat mag) en zijn -als we dit nog 3 keer doen- voor het einde van onze rente vaste periode hypotheek vrij.
Nu 9k boeterente betalen, zal ons een "besparing" van 180 euro (bruto) per maand opleveren, maar onder aan de streep zijn we duurder uit dan de huidige rente behouden en nog 3 jaar aftikken.

Dit is typisch een gevalletje waarin rentemiddeling juist wel zou lonen. Je bank anticipeert namelijk niet dat je extra aflost. Het hangt er wel van af of je bank nog extra kosten rekent.

[Tom-Z]

In ieder geval is die 40k boete betalen niet voordelig. Als je 40k had zou je die ook kunnen beleggen en flink meer rendement kunnen halen dan je ooit zou besparen op rente. Je bespaart volgens mijn berekeningen (annuïtair) 59k op rente (maar daar moet de boete nog van af) terwijl als je 40k 15 jaar laat renderen tegen 5% je met 83k zou eindigen.

Of middelen voordelig is hangt af van wat de rente in de toekomst doet. Als die na 15 jaar flink gezakt zou zijn is het niet voordelig om nu te middelen. Middelen is waarschijnlijk wel een voordelige keuze. Je gaat in de toekomst misschien toch verhuizen of lost versneld af. En zelfs als je dat niet doet moet de rente echt héél laag zakken voordat je er "nadeel" van hebt.

[mwa]

Sammy_tukker schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 14:32:
3.15% tegen 15 jaar vast klinkt mij nog als vrij hoog: ik heb 4 jaar geleden voor 20 jaar vastgezet tegen 3.11% en ben inmiddels gezakt naar 2.61% ivm wijzigende ltv (woningwaarde is gestegen en ik los automatisch af (annuitair) Dit kost wellicht niks (obv WOZ taxatie) en anders ben je voor 400 euro klaar met een taxatie (die aftrekbaar is). Wellicht kan jouw ltv zakken en hierdoor je rentepercentage (dit geldt overigens ook als je toch gaat oversluiten, want je komt gewoon in een andere risicoklasse terecht).

Bij de ABN kan dit ook met een Calcasa rapportje a 28euro.

[BastaRhymez]

Cheezus schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 16:52:
[...]
Kinderen gaan inderdaad naar KDV én BSO, in welk opzicht raakt dit het aanpassen van de hyptoheek?

Je mag de betaalde hypotheekrente van het verzamelinkomen aftrekken. En het verzamelinkomen bepaalt hoeveel toeslag je krijgt. Hoe hoger het verzamelinkomen, hoe lager de toeslag wordt.

Nee, het zet geen zoden aan de dijk, maar als voorbeeld (even met fictieve uitgangspunten):
Je hebt twee kinderen, eentje op het KDV en eentje op de BSO.
Kind 1 gaat 2 dagen in de week naar de opvang (a 11 uur per dag; omgerekend 95,33 uur / maand)
Kind 2 gaat 2 dagen in de week naar de VSO en BSO (resp. 1,5 uur VSO en 4,5 uur BSO per dag; omgerekend 52 uur / maand)
Het uurtarief van het KDV en BSO zijn gelijk aan de maximumprijs die de Overheid hanteert voor de toeslag (dus € 8,46 / uur voor het KDV en € 7.27 / uur voor de BSO).
Maandelijks betaal je dus € 1.184,56 voor de opvang (95,33 uur x € 8,46 en 52 uur x € 7,27).

Stel: Jullie verzamelinkomen is tussen de € 71.203 en € 74.396 per jaar. Dan heb je volgens de Kinderopvangtoeslagtabel 2021 recht op resp. 69,9% (voor kind 1) en 91,7% (voor kind 2) kinderopvangtoeslag. Iedere maand krijg je dus € 910,42 aan kinderopvang toeslag.

Nu ga je rentemiddelen, waardoor je dus minder hypotheekrente gaat betalen. Hierdoor stijgt het verzamelinkomen (je kan immers minder hypotheekrente aftrekken). Hierdoor stijg je in de Kinderopvangtoeslagtabel 2021 naar een inkomen tussen de € 74.397 en € 77.590 (een treetje hoger dan waar je eerst zat). Hierdoor heb je recht op 67,6% (voor kind 1) en 91,2% (voor kind 2) aan toeslag. Iedere maand krijg je nu nog € 889,98 aan kinderopvang toeslag. Oftewel, je krijgt € 20,44 minder aan kinderopvangtoeslag.

Je initiële besparing van 70 euro (bruto) is nu met bijna 30% gedaald, omdat je € 20,44 minder kinderopvang toeslag krijgt.

Stel, je stijg niet één, maar twee tredes in de Kinderopvangtoeslag tabel, dan krijg je € 40,83 minder aan kinderopvang toeslag, oftewel 58.33% van je initiële besparing van 70 euro (bruto).

Gaan je kinderen meer naar de opvang, dan loopt het nog harder van je af. Gaan ze minder, dan loopt het minder van je af.

Door het rete ingewikkelde en progressieve belastingstelsel valt de besparing soms tegen met wat je in eerste instantie zou verwachten. Onder aan de streep houdt je nog wel een besparing over, maar reken jezelf niet al te rijk.

[Cheezus]

Aha, leuker kunnen we het niet maken, ook niet makkelijker
Bedankt voor je toelichting. Het lijkt er inderdaad op dat we dan in eerste instantie wat minder toeslag krijgen maar dat nadeel valt natuurlijk weg als dit minder uren worden (alleen nog bso of helemaal niet meer).

[KabouterSuper]

Cheezus schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 16:52:
[...]


Die quickscan zegt dus dat het niet voordelig is, maar uit mijn berekeningen uit mijn openingspost lijkt het me toch wél voordelig (t.o.v. niets doen).
De berekeningen zijn gebasseerd op de module van mijn huidige verstrekker

[...]

Het gaat om een annuïtaire hypotheek. De rentepercentages voor éénmalige boete of met rentemiddeling komen uit de rekenmodule van de hypotheekverstrekker, dit heb ik hier ingevuld (https://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypotheek/annuiteit.html) om te kijken hoeveel je uiteindelijk betaald gedurende de looptijd.

Dank voor de extra informatie. Het blijft lastig om exacte bedragen te berekenen zonder alle gegevens te hebben. Ik vermoed dat die 10.000 verschil tussen boete en rentemiddeling niet sec veroorzaakt wordt door de rentemiddelingsmethode. Om het in perspectief te zetten: 10.000 verschil over de resterende looptijd (15 jaar?) is 56 euro per maand en dat is 0.0174% (tov 320.000). Dat is een klein percentage en zou kunnen komen door het verschil tussen de 15 jaars en 20 jaars rente. Maar je weet zelf het beste welke getallen je hebt gebruikt. Ik blijf er in elk geval bij dat rentemiddeling en boete op hetzelfde boetebedrag gebaseerd zijn (bron: ik heb bij de renterisico-afdeling van een bank gewerkt).

Cheezus schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 16:52:
Verder zie ik in de rekenmodule van de verstrekker geen aanpassingen in de voorwaarden van de hypotheek bij rentemiddeling.

Sommige hypotheekverstrekkers eisen een adviesgesprek bij het openbreken van de rente en rekenen administratiekosten. Bij ING kost dat bijvoorbeeld 900,- (zie het tabelletje in https://www.ing.nl/partic.../bestaande-hypotheek.html).

Gegeven je situatie (geen verwachte extra aflossingen, geen reden om te verhuizen) is er nauwelijks een financiele prikkel om je rente open te breken. Maar ten overvloede: dat hangt af van je precieze situatie (maw: salaris ivm hra, hoeveelheid spaargeld ivm vermogensbelasting, etc).

[t_captain]

Rentemiddeling verschuift de te betalen rente naar achtereren. Uiteindelijk betaal je naar verwachting evenveel.

Twee overwegingen:

1. als je binnen de nieuwe rentevaste periode je huis verkoopt, heb je wel het voordeel van de lagere lasten aan het begin en niet of minder het nadeel van de hogere lasten aan het eind.

2. het tarief van rente-aftrek daalt momenteel snel. in dat opzicht wil je juist je rente zo vroeg mogelijk betalen.

[koksie]

Toevallig was ik van het weekend eens aan het kijken naar rentemiddeling/ boeterente/ oversluiten. Mijn situatie is als volgt:

- Hypotheek was 340.200
- Huidig openstaand bedrag 272.588
- 20 jaar rentevast, waarvan 5 jaar verstreken
- Rente 3,05%.

Ik krijg van NN het volgende aanbod:
- boeterente betalen van 33.332 en daarna keuze uit allerlei looptijden en rentes, tegen de actuele rente die NN hanteert. Bij 15 jaar rentevast is de rente 1,36%.
- rentemiddeling, waarbij ik de resterende15 jaar een rente van 2,83% betaal. Dit betreft dus precies de resterende looptijd van mijn rentevasteperiode. Ik kan ook voor 20 jaar rentevast kiezen, dus verlengen met 5 jaar, tegen 2,57%.

Nu vind ik de boeterente op dit moment niet heel interessant. Ik vind het een te groot bedrag om in 1x af te tikken, ik heb nog wat andere doelen op het oog. Ik heb het verschil tussen boeterente en rentemiddeling even berekend over de komende 15 jaar. Boeterente komt dan 1725 euro goedkoper uit dan rentemiddeling, oftewel 9,60 per maand bij 15 jaar looptijd. Maar mocht ik over 10 jaar verhuizen, of een paar keer tussentijds flink aflossen, dan heb ik wel voor de volle 15 jaar de boete betaald. Zowel verhuizen als flink aflossen zijn beiden reële mogelijkheden in de komende 5 a 10 jaar.

Dan kom ik uit bij rentemiddeling. In mijn geval lijkt me dit een no-brainer toch? Mijn rente wordt verlaagd van 3,05% naar 2,83% en de rentevaste periode verandert niet. Het levert me een 31 euro lagere maandlast op, dus 5580 euro over de 15 jaar die nog resteert. Het kost me eenmalig 250 euro administratiekosten, die dus na 8 maanden is terugverdiend. Zo snel ben ik nou ook weer niet van plan om te verhuizen.

Zie ik iets over het hoofd of is dit gewoon gunstig?

[Voor 0% gewijzigd door koksie op 03-03-2021 21:39. Reden: Bedragen ge-update]

[Cheezus]

De bedragen zijn anders maar verder komt het overeen met mijn situatie, het scheelt niet veel maar er zijn dus ook niet echt nadelen.
Die 250 euro administratiekosten zijn trouwens aftrekbaar, die zijn dus zelfs eerder terugverdient

[Lapa]

koksie schreef op woensdag 3 maart 2021 @ 21:25:

Zie ik iets over het hoofd of is dit gewoon gunstig?

Ja, als je rente lager wordt zonder dat de looptijd langer wordt, dan lijkt dit inderdaad een no-brainer.

Of je iets over het hoofd ziet kunnen wij niet zeggen. Als er geen andere voorwaarden veranderen dan zou ik zeggen dat dit gewoon duidelijk voordelig is.

Maar als er wel andere voorwaarden t.o.v. je huidige contract zijn, is het misschien een ander verhaal. Bijvoorbeeld, kan je nu boetevrij aflossen bij verhuizen en vervalt dat? Of wordt het bedrag dat je jaarlijks boetevrij mag aflossen lager?

Maar als dat soort dingen niet aan de hand zijn en er verandert behalve de rente niks, dan natuurlijk meteen doen.

[koksie]

Voor zover ik kan zien blijven alle overige voorwaarden gelijk. Wat me wel opvalt is dat de renteboete een stuk lager uitvalt in het voorstel dat ik gepresenteerd krijg, dan ik zelf bereken op berekenhet.nl. En niet zo'n beetje lager ook, NN biedt een boete vaan 33.332 aan terwijl berekenhet.nl met bovenstaande getallen uitkomt op meer dan 50.000 euro. Een opmerkelijk verschil.

Verder valt me op dat als ik kies voor een verlenging van 20 jaar vanaf nu, dus tot 5 jaar na mijn huidige rentevaste periode, dat dan de rente die ik aangeboden krijg een stuk lager is. Ik krijg dus een incentive om de rente langer vast te zetten, waar het meestal andersom is: hoe langer de periode, hoe hoger de rente. Dit zal er natuurlijk mee te maken hebben dat het in dit geval voor NN gunstiger is om langer vast te zetten omdat de rente boven de marktrente voor die periode is en die lock-in is voor hen gunstig. Als ik het echter doorreken, is de rente die ik betaal bij 20 jaar verlengen zo gunstig, dat de rente voor 5 jaar vast tot ongeveer 0,5% moet dalen, wil verlengen met 15 jaar en daarna nog eens 5 jaar (of 5x een jaar, of variabel houden 5 jaar lang) een paar euro's gunstiger zijn dan nu gelijk verlengen met 20 jaar.
Ik denk dat dat komt omdat de lagere rente gedurende de eerste 15 jaar, als de schuld relatief het hoogst is, veel zwaarder weegt dan het grotere rente verschil in de 5 jaar erna, als de schuld een stuk lager is. Zowel de lagere schuld als de factor tijd (15 jaar lagere rente vs 5 jaar een nog groter verschil in rente) speelt hierin natuurlijk een rol.

Iets om morgen eens verder aan te rekenen denk ik.

[Cheezus]

Bij 15 jaar verlengen wordt die boete van 33K uitgesmeerd over 15 jaar d.m.v. een boeterente, als je weer 20 jaar vast zet wordt die 33K ook uitgesmeerd over 20 jaar en is de rente dus lager.
Ik ben zelf van plan om vast te zetten voor 20 jaar, nu het meeste voordeel en je hebt natuurlijk geen idee wat de rente over 15 jaar uberhaupt doet (in plaats van lager omdat je van je boeterente af bent kan deze natuurlijk ook weer 'gewoon' op 5% staan of zoiets).

[koksie]

Cheezus schreef op donderdag 4 maart 2021 @ 07:38:
Bij 15 jaar verlengen wordt die boete van 33K uitgesmeerd over 15 jaar d.m.v. een boeterente, als je weer 20 jaar vast zet wordt die 33K ook uitgesmeerd over 20 jaar en is de rente dus lager.
Ik ben zelf van plan om vast te zetten voor 20 jaar, nu het meeste voordeel en je hebt natuurlijk geen idee wat de rente over 15 jaar uberhaupt doet (in plaats van lager omdat je van je boeterente af bent kan deze natuurlijk ook weer 'gewoon' op 5% staan of zoiets).

Ja, dat klopt, in die logica zou je ook verwachten dat nog langer vastzetten tot nog een lagere rente zou leiden. Dat is niet het geval, vastzetten tot einde looptijd is weer duurder. De laagste rente ligt in mijn geval bij 20 jaar. En als ik die goed doorreken, dan is dat in totaal een stuk goedkoper dan voor 15 jaar, de rente moet wel heel laag worden (rond de 0,5%) wil 15 jaar even goedkoop zijn als 20 jaar.

[Cheezus]

De boeterente wordt wel nog lager bij het vastzetten tot einde looptijd maar de basisrente gaat echter wel omhoog waardoor je per saldo meer betaald.
Bij NN veranderen de voorwaarden van je hypotheek verder niet (boete vrij aflossen tot X% kan dus ook nog steeds), het enige is dat je gedurende de nieuwe rentevaste periode niet nogmaals rentemiddelen kunt toepassen.

[Figo112]

Mijn eigen situatie, weet niet of je er wat aan hebt, maar ik doe bijna elk jaar aan rentebemiddeling. De reden? De kans dat de rente weer gaat stijgen wordt groter als ik de rest van mij rente vaste periode moet gaan uitzitten. Daarnaast is de huidige marktrente leuk en aardig maar als je nog 8 jaar te gaan hebt aan rente vaste periode dan heb ik er gewoon niks aan. Want niemand weet wat de marktrente over 8 jaar gaat doen. Dus kies ik ervoor om nu te genieten van lagere maandlasten met de kleine risico dat de rente na 8 jaar nog steeds vergelijkbaar of lager is.
Elke keer als de huidige marktrente daalt ga ik lekker weer middelen en in combinatie met risico klasse verlaging worden mijn maandlasten elkjaar stukje lager.

[koksie]

Figo112 schreef op donderdag 4 maart 2021 @ 17:00:
Mijn eigen situatie, weet niet of je er wat aan hebt, maar ik doe bijna elk jaar aan rentebemiddeling. De reden? De kans dat de rente weer gaat stijgen wordt groter als ik de rest van mij rente vaste periode moet gaan uitzitten. Daarnaast is de huidige marktrente leuk en aardig maar als je nog 8 jaar te gaan hebt aan rente vaste periode dan heb ik er gewoon niks aan. Want niemand weet wat de marktrente over 8 jaar gaat doen. Dus kies ik ervoor om nu te genieten van lagere maandlasten met de kleine risico dat de rente na 8 jaar nog steeds vergelijkbaar of lager is.
Elke keer als de huidige marktrente daalt ga ik lekker weer middelen en in combinatie met risico klasse verlaging worden mijn maandlasten elkjaar stukje lager.

Dat zou ik ook wel willen maar helaas kan dat bij mijn aanbieder niet, ik mag maar 1x middelen gedurende de rente-vaste periode. Dat berekent dus dat ik ook moet gokken of de rente gaat dalen of stijgen de komende maanden om te bepalen of nu een goed moment is om de middeling te doen of dat ik beter nog een paar maanden kan wachten (waarbij ik dan in de tussentijd wel mijn huidige hogere rente blijf betalen). Ik heb al wat rondgezocht maar zoveel 'experts', zoveel meningen. Blijft dus een gok .

[Figo112]

koksie schreef op vrijdag 5 maart 2021 @ 08:48:
[...]


Dat zou ik ook wel willen maar helaas kan dat bij mijn aanbieder niet, ik mag maar 1x middelen gedurende de rente-vaste periode. Dat berekent dus dat ik ook moet gokken of de rente gaat dalen of stijgen de komende maanden om te bepalen of nu een goed moment is om de middeling te doen of dat ik beter nog een paar maanden kan wachten (waarbij ik dan in de tussentijd wel mijn huidige hogere rente blijf betalen). Ik heb al wat rondgezocht maar zoveel 'experts', zoveel meningen. Blijft dus een gok .

Hmm welke aanbieder is dat ? Dat is wel minder inderdaad. Voor diegene die bij ING zitten, je kan elk jaar middelen voor 225 euro (aftrekbaar).

[koksie]

Figo112 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 10:43:
[...]


Hmm welke aanbieder is dat ? Dat is wel minder inderdaad. Voor diegene die bij ING zitten, je kan elk jaar middelen voor 225 euro (aftrekbaar).

Nationale Nederlanden, kosten zijn 250 euro.

[NimRod1337]

https://www.eigenhuis.nl/...luiten/doe-de-quickscan#/

VEH zegt, alleen middelen als je rente vast nog 5 jaar of korter is. maar je kan het gewoon uitrekenen.

Ik ziet met dezelfde vraag. Nog 2.5 jaar vast voor 1 deel, andere deel jaar rente sinds een paar jaar.

De boeterente die je moet betalen, betaal je altijd sws ook al in resterende verschuldigde rente over de resterende rentevaste periode.

Dus ja wij overwegen ook zeer sterk om dit te doen. Vast is vast, en onderste uit de kan laagste rente pakken, gaat niet lukken. Dus dan maar zo. Een met zekerheid stuk lagere maandlasten, vast tot ons pensioen is dan waar we op doelen.

Olieprijs is omhoog gegaan, dat betekent meestal vervolgens inflatie omhoog, en uiteindelijk rente omhoog:

https://www.ad.nl/auto/de...ook-de-inflatie~aac6bb33/

Kosten zijn voor ons bij NN 250 euro, en dit is aftrekbaar.

Als ik iets over het hoofd zie of doms roep, hoor ik het graag.

[Voor 10% gewijzigd door NimRod1337 op 09-03-2021 09:53]

[NimRod1337]

koksie schreef op vrijdag 5 maart 2021 @ 08:48:
[...]


Dat zou ik ook wel willen maar helaas kan dat bij mijn aanbieder niet, ik mag maar 1x middelen gedurende de rente-vaste periode. Dat berekent dus dat ik ook moet gokken of de rente gaat dalen of stijgen de komende maanden om te bepalen of nu een goed moment is om de middeling te doen of dat ik beter nog een paar maanden kan wachten (waarbij ik dan in de tussentijd wel mijn huidige hogere rente blijf betalen). Ik heb al wat rondgezocht maar zoveel 'experts', zoveel meningen. Blijft dus een gok .

Hier ook NN. Met nog 2.5 jaar vast, zou ik dus nu mogen middelen en over 2.5 jaar weer? Hoe lang moet ik het nu vast zetten dan, als ik zo lang mogelijk wil?

[Stefan79]

Volgens mij is rentemiddelen niets anders dan de boete voor het voortijdig openbreken van je rentevasteperiode uitsmeren over een langere periode. Lijkt mij eigenlijk nooit echt voordelig, de winst door de renteverlaging betaal je gewoon terug middels de boete/rentemiddeling. Komen dan ook nog eenmalige kosten bij en dan komt het alleen maar ongunstiger uit. En als je binnen de periode waarover de boete of rentemiddeling is berekend alsnog oversluit door verhuizen of nog een keer gaat middelen of afkopen dan win je de boete sowieso niet meer terug, plus nog een keer eenmalige kosten (en misschien nog een keer boeterente). Wel eens uitgerekend wat dat allemaal kost en of het opweegt tegen gewoon uitzitten? Het kan wel slim zijn als je ervan uitgaat dat de rente nu lager staat dan wanneer je rentevasteperiode afloopt. Maar dat is een beetje gokken lijkt me.

[Voor 15% gewijzigd door Stefan79 op 09-03-2021 10:38]

[koksie]

NimRod1337 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 09:56:
[...]

Hier ook NN. Met nog 2.5 jaar vast, zou ik dus nu mogen middelen en over 2.5 jaar weer? Hoe lang moet ik het nu vast zetten dan, als ik zo lang mogelijk wil?

Je mag gedurende de rentevaste periode 1x middelen, dat kun je dus inderdaad nu doen. Over 2,5 jaar is je rentevaste periode voorbij en dan krijg je een nieuwe rente aangeboden van NN voor de looptijd die jij wilt. Als je hypotheek nog 10 jaar loopt vanaf dan, dan kun je dus kiezen voor variabele rente of 1 jaar vast, 2 jaar vast, enz. tot max 10 jaar vast. De aangeboden rente is dan ongeveer de actuele marktrente. Je kunt er ook voor kiezen om dan over te stappen naar een andere aanbieder, als dat goedkoper is.

[koksie]

Stefan79 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:31:
Volgens mij is rentemiddelen niets anders dan de boete voor het voortijdig openbreken van je rentevasteperiode uitsmeren over een langere periode. Lijkt mij eigenlijk nooit echt voordelig, de winst door de renteverlaging betaal je gewoon terug middels de boete/rentemiddeling. Komen dan ook nog eenmalige kosten bij en dan komt het alleen maar ongunstiger uit. En als je binnen de periode waarover de boete of rentemiddeling is berekend alsnog oversluit door verhuizen of nog een keer gaat middelen of afkopen dan win je de boete sowieso niet meer terug, plus nog een keer eenmalige kosten (en misschien nog een keer boeterente). Wel eens uitgerekend wat dat allemaal kost en of het opweegt tegen gewoon uitzitten? Het kan wel slim zijn als je ervan uitgaat dat de rente nu lager staat dan wanneer je rentevasteperiode afloopt. Maar dat is een beetje gokken lijkt me.

In mijn geval klopt jouw redenering niet. Mijn huidige rentevaste periode is nog 15 jaar en mijn huidige rente is 3,05%. Als ik nu besluit te middelen, dan biedt mijn aanbieder me een rente aan van 2,83% voor de komende 15 jaar. Ik hoef de rente dus niet langer vast te zetten dan ie al stond en toch krijg ik een lagere rente aangeboden. Dat scheelt me 37 eur per maand. De administratiekosten zijn 250 euro, die zijn aftrekbaar dus kosten me effectief ongeveer de helft. Dan heb ik dit dus in ~8 maanden terugverdiend. Alleen als ik binnen die 8 maanden verhuis, ben ik dus een paar tientjes duurder uit. Na die 8 maanden is elke maand die ik er extra woon, 37 euro minder rentelasten. Lijkt me een prima deal.

[NimRod1337]

Stefan79 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:31:
Volgens mij is rentemiddelen niets anders dan de boete voor het voortijdig openbreken van je rentevasteperiode uitsmeren over een langere periode. Lijkt mij eigenlijk nooit echt voordelig, de winst door de renteverlaging betaal je gewoon terug middels de boete/rentemiddeling. Komen dan ook nog eenmalige kosten bij en dan komt het alleen maar ongunstiger uit. En als je binnen de periode waarover de boete of rentemiddeling is berekend alsnog oversluit door verhuizen of nog een keer gaat middelen of afkopen dan win je de boete sowieso niet meer terug, plus nog een keer eenmalige kosten (en misschien nog een keer boeterente). Wel eens uitgerekend wat dat allemaal kost en of het opweegt tegen gewoon uitzitten? Het kan wel slim zijn als je ervan uitgaat dat de rente nu lager staat dan wanneer je rentevasteperiode afloopt. Maar dat is een beetje gokken lijkt me.

Volgens mij zeker niet altijd nadelig. Die boete betaal je namelijk altijd, of in rente maandelijks en dan afwachten tot einde periode, of in 1 keer nu en dan gelijk lagere rente. Je betaalt wat extra maanden lage rente, daarom ook niet doen als je > 5 jaar vast hebt.

[NimRod1337]

koksie schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:59:
[...]


In mijn geval klopt jouw redenering niet. Mijn huidige rentevaste periode is nog 15 jaar en mijn huidige rente is 3,05%. Als ik nu besluit te middelen, dan biedt mijn aanbieder me een rente aan van 2,83% voor de komende 15 jaar. Ik hoef de rente dus niet langer vast te zetten dan ie al stond en toch krijg ik een lagere rente aangeboden. Dat scheelt me 37 eur per maand. De administratiekosten zijn 250 euro, die zijn aftrekbaar dus kosten me effectief ongeveer de helft. Dan heb ik dit dus in ~8 maanden terugverdiend. Alleen als ik binnen die 8 maanden verhuis, ben ik dus een paar tientjes duurder uit. Na die 8 maanden is elke maand die ik er extra woon, 37 euro minder rentelasten. Lijkt me een prima deal.

Mij scheelt het 300 euro. Dus ik moet alles even goed nakijken en doorrekenen en dan denk ik dat we het gaan doorvoeren.

Is het dan niet zo dat je EN de boete betaalt via middelen en 15 jaar lagere rente? Denk even goed na of je niet even wilt afwachten eerst.

Voor de duidelijkheid: de boete vertegenwoordigt jouw 15 jaar rentevast, wat je had betaald als je niets deed. Die betaal je nu als boete "ineens", en deze wordt vervolgens gemiddeld samen met de nieuwe rente maandelijks.

Of heb ik dit mis?

[Voor 10% gewijzigd door NimRod1337 op 09-03-2021 11:49]

[Stefan79]

koksie schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:59:
[...]


In mijn geval klopt jouw redenering niet. Mijn huidige rentevaste periode is nog 15 jaar en mijn huidige rente is 3,05%. Als ik nu besluit te middelen, dan biedt mijn aanbieder me een rente aan van 2,83% voor de komende 15 jaar. Ik hoef de rente dus niet langer vast te zetten dan ie al stond en toch krijg ik een lagere rente aangeboden. Dat scheelt me 37 eur per maand. De administratiekosten zijn 250 euro, die zijn aftrekbaar dus kosten me effectief ongeveer de helft. Dan heb ik dit dus in ~8 maanden terugverdiend. Alleen als ik binnen die 8 maanden verhuis, ben ik dus een paar tientjes duurder uit. Na die 8 maanden is elke maand die ik er extra woon, 37 euro minder rentelasten. Lijkt me een prima deal.

Dat klinkt inderdaad goed. Wel apart dat de aanbieder gewoon de rente verlaagd voor de resterende rentevaste periode zonder een boete (maar alleen die €250 administratiekosten). Misschien heeft het met de boeteberekening te maken die gunstig uitvalt (kan soms)? Heb je ook al eens berekend of het niet voordeliger is gewoon de volledige boete te betalen nu en dan voor de huidige lage rente van nu weer lang vast te zetten?

[NimRod1337]

Stefan79 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 12:17:
[...]

Dat klinkt inderdaad goed. Wel apart dat de aanbieder gewoon de rente verlaagd voor de resterende rentevaste periode zonder een boete (maar alleen die €250 administratiekosten). Misschien heeft het met de boeteberekening te maken die gunstig uitvalt (kan soms)? Heb je ook al eens berekend of het niet voordeliger is gewoon de volledige boete te betalen nu en dan voor de huidige lage rente van nu weer lang vast te zetten?

Boete == resterende rente.

Maandbedrag na middelen is dan: boete (welke is ge"middeld" + opslag + nieuwe rente. Heb je dus nog lang te gaan rentevast, betaal je na middelen eigenlijk al die tijd dubbel. Want de boete is dan veel hoger. Korte periode is veel aantrekkelijker voor middelen.

Langer vast na middelen is dan weer goedkoper dan kort, omdat je je weer voor langere tijd bindt aan de bank. Tenminste in mijn geval.

Boete zelf betalen is zeker altijd voordeliger. Die 250 betaal je voor middelen. Oversluiten betaal je veel hogere advieskosten voor (denk aan 1500).

[NimRod1337]

koksie schreef op woensdag 3 maart 2021 @ 21:25:
Toevallig was ik van het weekend eens aan het kijken naar rentemiddeling/ boeterente/ oversluiten. Mijn situatie is als volgt:

- Hypotheek was 340.200
- Huidig openstaand bedrag 272.588
- 20 jaar rentevast, waarvan 5 jaar verstreken
- Rente 3,05%.

Ik krijg van NN het volgende aanbod:
- boeterente betalen van 33.332 en daarna keuze uit allerlei looptijden en rentes, tegen de actuele rente die NN hanteert. Bij 15 jaar rentevast is de rente 1,36%.
- rentemiddeling, waarbij ik de resterende15 jaar een rente van 2,83% betaal. Dit betreft dus precies de resterende looptijd van mijn rentevasteperiode. Ik kan ook voor 20 jaar rentevast kiezen, dus verlengen met 5 jaar, tegen 2,57%.

Nu vind ik de boeterente op dit moment niet heel interessant. Ik vind het een te groot bedrag om in 1x af te tikken, ik heb nog wat andere doelen op het oog. Ik heb het verschil tussen boeterente en rentemiddeling even berekend over de komende 15 jaar. Boeterente komt dan 1725 euro goedkoper uit dan rentemiddeling, oftewel 9,60 per maand bij 15 jaar looptijd. Maar mocht ik over 10 jaar verhuizen, of een paar keer tussentijds flink aflossen, dan heb ik wel voor de volle 15 jaar de boete betaald. Zowel verhuizen als flink aflossen zijn beiden reële mogelijkheden in de komende 5 a 10 jaar.

Dan kom ik uit bij rentemiddeling. In mijn geval lijkt me dit een no-brainer toch? Mijn rente wordt verlaagd van 3,05% naar 2,83% en de rentevaste periode verandert niet. Het levert me een 31 euro lagere maandlast op, dus 5580 euro over de 15 jaar die nog resteert. Het kost me eenmalig 250 euro administratiekosten, die dus na 8 maanden is terugverdiend. Zo snel ben ik nou ook weer niet van plan om te verhuizen.

Zie ik iets over het hoofd of is dit gewoon gunstig?

Hoe je het wendt of keert je betaalt een extra > 10% van je woningwaarde over de looptijd, tegen de genoemde voordelen (paar tientjes minder per maand), dat kan je toch niet voordelig noemen? Hoe dan?

Misschien ook wel hoor, ik kom van een ander rente tijdperk 5.7% dus heb over 2,5 jaar al 10k boete. Maar nog 15 jaar zoals jij vast is ook wel lang natuurlijk.

[Voor 3% gewijzigd door NimRod1337 op 09-03-2021 15:15]

[NimRod1337]

Ik zag dit nog staan, vandaar dat ik nog niet eerder heb gezien dart dit aantrekkelijk was:

Sinds 1 juli 2019 mogen banken geen winst meer maken op rentemiddeling, en is de renteopslag dus nooit hoger dan het bedrag dat de bank misloopt door het aanbieden van een lagere rente.

https://www.hypotheker.nl...aanpassen/rentemiddeling/

Eigenlijk is middeling dus ook geen middeling meer, maar betalen van boeterente gespreid + wat onkosten.

[Figo112]

Stefan79 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:31:
Volgens mij is rentemiddelen niets anders dan de boete voor het voortijdig openbreken van je rentevasteperiode uitsmeren over een langere periode. Lijkt mij eigenlijk nooit echt voordelig, de winst door de renteverlaging betaal je gewoon terug middels de boete/rentemiddeling. Komen dan ook nog eenmalige kosten bij en dan komt het alleen maar ongunstiger uit. En als je binnen de periode waarover de boete of rentemiddeling is berekend alsnog oversluit door verhuizen of nog een keer gaat middelen of afkopen dan win je de boete sowieso niet meer terug, plus nog een keer eenmalige kosten (en misschien nog een keer boeterente). Wel eens uitgerekend wat dat allemaal kost en of het opweegt tegen gewoon uitzitten? Het kan wel slim zijn als je ervan uitgaat dat de rente nu lager staat dan wanneer je rentevasteperiode afloopt. Maar dat is een beetje gokken lijkt me.

Dit is alleen van toepassing als de rente altijd gelijk zou zijn. Als de rente nu laag staat je gaat middelen en de rente gaat de komende tijd alleen maar stijgen dan is het juist voordelig om nu te gaan middelen.

[koksie]

NimRod1337 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 13:22:
[...]

Hoe je het wendt of keert je betaalt een extra > 10% van je woningwaarde over de looptijd, tegen de genoemde voordelen (paar tientjes minder per maand), dat kan je toch niet voordelig noemen? Hoe dan?

Misschien ook wel hoor, ik kom van een ander rente tijdperk 5.7% dus heb over 2,5 jaar al 10k boete. Maar nog 15 jaar zoals jij vast is ook wel lang natuurlijk.

Volgens mij volg ik je niet. Ik noem het inderdaad voordelig dat ik door eenmalig 250 euro te betalen mijn maandlasten met 37 euro per maand kan verlagen, zonder mijn rentevaste periode te hoeven verlengen. Natuurlijk is het nog voordeliger als ik nu zonder enige boete mijn hypotheek kan oversluiten tegen de actuele marktrente, maar zo werkt het natuurlijk niet. Ik had een hypotheek waarbij ik 3,05% rente betaalde en dat nog 15 jaar lang moest doen. Ik betaal 250 euro en krijg dan een hypotheek waarbij ik een rente van 2,57% betaal en dat nog 15 jaar moet doen. Dat is dus 0,48% minder rente en dat vind ik dus inderdaad voordelig.
Nog voordeliger is de hele boeterente nu in 1x betalen en daarna vastzetten tegen de actuele marktrente. Dat kan/ wil ik nu niet doen en het verschil, 1800 euro na 15 jaar, is voor mij niet genoeg om deze optie te kiezen.

[koksie]

Stefan79 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 12:17:
[...]

Dat klinkt inderdaad goed. Wel apart dat de aanbieder gewoon de rente verlaagd voor de resterende rentevaste periode zonder een boete (maar alleen die €250 administratiekosten). Misschien heeft het met de boeteberekening te maken die gunstig uitvalt (kan soms)? Heb je ook al eens berekend of het niet voordeliger is gewoon de volledige boete te betalen nu en dan voor de huidige lage rente van nu weer lang vast te zetten?

De boete wordt bepaald door de misgelopen rente te berekenen en wordt vervolgens als opslag op de actuele marktrente gelegd voor de resterende rentevaste periode. In mijn geval is de opslag als gevolg van de boeterente 1,10% dus in plaats van de actuele marktrente van 1,47% betaal ik na middeling 2,57%.

De volledige boete nu betalen en daarna langer vastzetten is een van de standaardopties die NN aanbiedt, Dat heb ik berekend en komt op een relatief klein financieel voordeel uit tov rentemiddeling. Het is me het verschil niet waard om nu in 1x een groot deel van mijn liquide middelen daarin te stoppen, ook met de onzekerheid of we hier inderdaad nog wel 15 jaar wonen. De boete is berekend op 15 jaar nog te gaan van de rentevaste periode. Als ik dus na 10 jaar verhuis, waarbij ik gratis de hypotheek kan openbreken, dan heb ik 5 jaar aan boete "voor niets" betaald. Als ik rentemiddel, dan heb ik daar niet. Voor mij een extra argument.

[NimRod1337]

koksie schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 23:00:
[...]


Volgens mij volg ik je niet. Ik noem het inderdaad voordelig dat ik door eenmalig 250 euro te betalen mijn maandlasten met 37 euro per maand kan verlagen, zonder mijn rentevaste periode te hoeven verlengen. Natuurlijk is het nog voordeliger als ik nu zonder enige boete mijn hypotheek kan oversluiten tegen de actuele marktrente, maar zo werkt het natuurlijk niet. Ik had een hypotheek waarbij ik 3,05% rente betaalde en dat nog 15 jaar lang moest doen. Ik betaal 250 euro en krijg dan een hypotheek waarbij ik een rente van 2,57% betaal en dat nog 15 jaar moet doen. Dat is dus 0,48% minder rente en dat vind ik dus inderdaad voordelig.
Nog voordeliger is de hele boeterente nu in 1x betalen en daarna vastzetten tegen de actuele marktrente. Dat kan/ wil ik nu niet doen en het verschil, 1800 euro na 15 jaar, is voor mij niet genoeg om deze optie te kiezen.

Die (boete)rente betaal je, 30k was het? Nu ineens en dan oversluiten, of gespreid dmv dus te middelen, of doordat je niets doet en doorgaat zoals het was.

Dus, jouw voordeel, je noemt ergens iets van 5 of 6k minder betalen tegenover de de betaalde boeterente is geen voordeel.

Ja, je betaalt minder maar je neemt eigenlijk een hogere hypotheek tegen lagere rente. Heb je alles wel goed doorgerekend?

[Cheezus]

NimRod1337 schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:03:
[...]

Die (boete)rente betaal je, 30k was het? Nu ineens en dan oversluiten, of gespreid dmv dus te middelen, of doordat je niets doet en doorgaat zoals het was.

Dus, jouw voordeel, je noemt ergens iets van 5 of 6k minder betalen tegenover de de betaalde boeterente is geen voordeel.

Ja, je betaalt minder maar je neemt eigenlijk een hogere hypotheek tegen lagere rente. Heb je alles wel goed doorgerekend?

Een hogere hypotheek tegen lagere rente doe je alleen bij oversluiten waarbij de de boete meefinanciert. Het voorbeeld van koksie is gewoon letterlijk dezelfde hypotheek (looptijd, rentevaste periode en overige voorwaarden) tegen een iets lagere rente. Ik kan daar geen nadeel aan ontdekken..

[NimRod1337]

Cheezus schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:08:
[...]


Een hogere hypotheek tegen lagere rente doe je alleen bij oversluiten waarbij de de boete meefinanciert. Het voorbeeld van koksie is gewoon letterlijk dezelfde hypotheek (looptijd, rentevaste periode en overige voorwaarden) tegen een iets lagere rente. Ik kan daar geen nadeel aan ontdekken..

Maar waar blijft zijn boeterente van 30k dan? Die wil de bank echt hebben of je nu middelt of niet. Zou mooie boel wezen.

[Cheezus]

Die betaal je door de boeterente.. maar huidige marktrente + boete rente is nog steeds lager dan de rente die hij nu voor zijn hypotheek betaald.

[NimRod1337]

Cheezus schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:12:
Die betaal je door de boeterente.. maar huidige marktrente + boete rente is nog steeds lager dan de rente die hij nu voor zijn hypotheek betaald.

Dus over 15 jaar 5 of 6k minder rente betalen en daarvoor nu 30k boete ophoesten vind jij een goed idee?

[Cheezus]

Nee, je betaald óf 30k boete eenmalig (en krijgt dan ~1,5% rente) óf spreid die 30k uit over 15 jaar door ~2,5% rente te betalen. Dat laatste is iets duurder dan de boete in één keer te betalen maar in beide gevallen is het voordeliger dan niets doen.

[NimRod1337]

Cheezus schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:26:
Nee, je betaald óf 30k boete eenmalig (en krijgt dan ~1,5% rente) óf spreid die 30k uit over 15 jaar door ~2,5% rente te betalen. Dat laatste is iets duurder dan de boete in één keer te betalen maar in beide gevallen is het voordeliger dan niets doen.

Ik probeer het te snappen, misschien vat ik het gewoon niet. Je betaalt die 15 jaar niet alleen de 30k gespreid/eenmalig maar per direct ook de nieuwe rente welke je anders nu nog niet had betaald, maar pas over 15 jaar. Klopt dat? Ja minder betalen is minder betalen inderdaad.

[Cheezus]

Ja, het idee van het openbreken van je rente-vaste periode is dat je vervolgens meteen de van de lage rente gebruik kan maken. In mijn geval heb ik de hypotheek ook weer langer vastgezet (20 ipv 15 jaar) zodat je er nu meteen meer van profiteerd en natuurlijk geen garantie hebt dat over de 15 jaar de rente niet (flink) is gestegen.

[RM-rf]

Cheezus schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 14:17:

Mijn hyptheek:
- Renteperiode nog 15 jaar vast tegen 3.15%
- ca. 320k resterend
(...)
Ik kan de rente openbreken en opnieuw de rente 20 jaar vast zetten tegen 1.57%, hiervoor moet ik 40k boete betalen (dit is nu geen optie) óf met boeterente tegen 2.67%.
Éenmalige kosten (aftrekbaar) €250, besparing van bijna 70 euro bruto p/m.

hoelang heb je die hypotheek en waarom koos je toen voor een erg lange rentevaste periode?

als ik het goed les wil je nu weer 20 jaar vastzetten tegen bijna 3% (nog geen half procentpunt onder je vorige rente-niveau) ... dat is toch wel een behoorlijk hoog rentepercentage en zeker een stuk (ruim 150%) hoger dan de marktrente, die tegen de 1% aanzit.


Ik hoop dat je begrijpt dat het kiezen voor een lange rentevaste periode de bank vaak een leuke extra inkomstenpost oplevert... zeker als je zelf dan ook nog tussentijds boeterente gaat betalen om daar weer onderuit te komen.

natuurlijk kun je je maandlasten hiermee verlagen, maar het voordeel is eigenlijk dat je je eerst extra betaald voor een zekerheid en dan ook nog eens extra betaald om die zekerheid weer voortijdig af te kopen...
Dat noemt men toch een sigaar uit eigen doos

[Stefan79]

Cheezus schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 09:08:
[...]


Een hogere hypotheek tegen lagere rente doe je alleen bij oversluiten waarbij de de boete meefinanciert. Het voorbeeld van koksie is gewoon letterlijk dezelfde hypotheek (looptijd, rentevaste periode en overige voorwaarden) tegen een iets lagere rente. Ik kan daar geen nadeel aan ontdekken..

In principe bestaat zoiets natuurlijk niet, de bank zal altijd de verloren rente terug willen zien, of je nu in één keer boete betaald of deze uitsmeert door te middelen. Wat ik mij kan bedenken is dat in dit geval de boeteberekening toevallig gunstig uitvalt. Ik heb ook zoiets eens gehad. Omdat bij mij de referentierente waarmee de boete berekend werd tussen twee rentevaste periodes lag en ze dan keken naar de hoogste rente. Ik zat bijna qua tijd tegen de laagste periode aan dus dat viel in mijn voordeel. Moest wel de eenmalige kosten meenemen natuurlijk, maar ik had toch een kleine winst met behoud van zelfde resterende renteperiode en hypotheeksom. Lijkt dus op geval van Koksie. Wellicht interessant eens te kijken hoe de boete berekend wordt in jullie gevallen. Voor hetzelfde geld wacht je een paar maanden en valt dit voordeel dus weg.

[NimRod1337]

Wat zouden jullie doen in mijn geval dan. Hypotheek 5.7% afl.vrij. nog 2 en half jaar vast. Boeterente 10k. Lasten na middelen 300 euro lager en dan vast tot einde looptijd. Rente na middeling 2.19%.

Ja de rente kan nog verder dalen in 2 en half jaar maar dat zal tientjes opleveren meer niet. Maar ik heb nu de zekerheid. De boeterente betaal ik altijd, of via middelen of in 1 x of door niets te doen maandelijks.

Wachten op lagere rente aan einde looptijd over 2,5 jaar kost mij dus 300 euro per maand == 10k.

[Voor 10% gewijzigd door NimRod1337 op 11-03-2021 10:46]

[Cheezus]

RM-rf schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 10:09:
[...]


natuurlijk kun je je maandlasten hiermee verlagen, maar het voordeel is eigenlijk dat je je eerst extra betaald voor een zekerheid en dan ook nog eens extra betaald om die zekerheid weer voortijdig af te kopen...
Dat noemt men toch een sigaar uit eigen doos

Ja, bij een lange rentevaste periode betaal je extra voor een zekerheid. En door opnieuw een lange periode te kiezen betaal ik weer wat extra voor die zekerheid. Gokken dat over 15 jaar de rente lager staat dan 2,7% kan natuurlijk, dan is nu opnieuw kiezen voor 20 jaar zonde.

Ik vind het een fijne gedachte dat ik me geen zorgen hoef te maken dat over X jaar de rente hoog is en ik dubbel moet liggen voor de hypotheeklast.
In het gunstige geval is over 15 jaar de rente weer flink gestegen en profiteer ik dan nog steeds van een relatief laag tarief van 2,7% én heb ik de komende 15 jaar al geprofiteerd.
In het slechste geval is de rente nog steeds/weer zo laag als nu en zit ik nog 5 jaar extra vast aan het 'hoge' tarief van 2,7%.

[RM-rf]

Cheezus schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 11:03:
[...]

Ik vind het een fijne gedachte dat ik me geen zorgen hoef te maken dat over X jaar de rente hoog is en ik dubbel moet liggen voor de hypotheeklast.

Dat moet dan idd een 'fijne gedachte' zijn, als die je daadwerkelijk 40.000 euro waard is (brutto dan)...

dat is natuurlijk niet voor niks die boeterente die je nu ineens zou moeten betalen en ook als je 'middelt' verrekenen ze die boete weer over een lange periode (overigens, beide kun je van je belasting aftrekken en een deel krijg je weer terug, maar het blijft dus extra geld dat je kredietverstrekker aan meeriinkomsten van je binnensleept wegens je 'fijne gedachte').


De realiteit zal zijn dat als over 5 jaar de rente met 50% gestegen is, je alsnog wéér een 'rente-middelings-voorstel' zal kunnen krijgen waarbij je maandlasten wéér omlaag gaan, als je dan weer voor een hernieuwde '20 jaar vast' gaat ('voor de zekerheid' natuurlijk). ...
Omdat de rente dan nog steeds een ruim procentpunt lager zou staan dan het rentepercentage welke je nu gaat betalen en waaraan je dan ook wéér 20 jaar vastzit (over 5 jaar dan weer nog 15 jaar rest hebt).
Natuurlijk kun je dan 'blij' zijn met de gedachte dat je maandlasten wéér omlaag gaan... maar ergens denk ik vooral dat je structureel teveel betaald en je door je kredietverstrekker en je eigen FOMO laat overhalen eigenlijk meer te betalen dan wat je echte zekerheid geeft.

Punt is gewoon dat je in de huidige kapitaalmarkt een hypotheeklening voor 20 jaar afsluiten met bjna 3% rente nu veels te hoog is, zelfs als dat wel net ietsjes lager is dan wat je tot nu toe betaald hebt.

Deze 2,65% dan weer 20 jaar vastzetten is dan precies als je keuze 5 jaar terug die 3,15% voor 20 jaar vast te laten zetten:
De kans dat je werkelijk die gehele periode an 20 jaar rentevast gaat uitzitten is relatief laag in te schatten, en dat maakt die 20-jaars-periode dus een last en toegevoegde (verstopte) kostenpost.

[NimRod1337]

RM-rf schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 11:46:
[...]


Dat moet dan idd een 'fijne gedachte' zijn, als die je daadwerkelijk 40.000 euro waard is (brutto dan)...

dat is natuurlijk niet voor niks die boeterente die je nu ineens zou moeten betalen en ook als je 'middelt' verrekenen ze die boete weer over een lange periode (overigens, beide kun je van je belasting aftrekken en een deel krijg je weer terug, maar het blijft dus extra geld dat je kredietverstrekker aan meeriinkomsten van je binnensleept wegens je 'fijne gedachte').


De realiteit zal zijn dat als over 5 jaar de rente met 50% gestegen is, je alsnog wéér een 'rente-middelings-voorstel' zal kunnen krijgen waarbij je maandlasten wéér omlaag gaan, als je dan weer voor een hernieuwde '20 jaar vast' gaat ('voor de zekerheid' natuurlijk). ...
Omdat de rente dan nog steeds een ruim procentpunt lager zou staan dan het rentepercentage welke je nu gaat betalen en waaraan je dan ook wéér 20 jaar vastzit (over 5 jaar dan weer nog 15 jaar rest hebt).
Natuurlijk kun je dan 'blij' zijn met de gedachte dat je maandlasten wéér omlaag gaan... maar ergens denk ik vooral dat je structureel teveel betaald en je door je kredietverstrekker en je eigen FOMO laat overhalen eigenlijk meer te betalen dan wat je echte zekerheid geeft.

Punt is gewoon dat je in de huidige kapitaalmarkt een hypotheeklening voor 20 jaar afsluiten met bjna 3% rente nu veels te hoog is, zelfs als dat wel net ietsjes lager is dan wat je tot nu toe betaald hebt.

Deze 2,65% dan weer 20 jaar vastzetten is dan precies als je keuze 5 jaar terug die 3,15% voor 20 jaar vast te laten zetten:
De kans dat je werkelijk die gehele periode an 20 jaar rentevast gaat uitzitten is relatief laag in te schatten, en dat maakt die 20-jaars-periode dus een last en toegevoegde (verstopte) kostenpost.

Wat is de andere optie hè.. Die 2.65 was je ook blij mee als je 4 jaar terug had over gesloten tot einde looptijd.

Eigenlijk is het dus zo je hebt vanaf nu 2.65% en daar zit alles in, en is dat minder dan nu, dan waarom niet doen?

Ik zit her zelf ook tegenaan te hikken en ga van 5.7 naar 2.19.. dus wat is wijsheid? Wachten a 300 euro per maand?

Als iemand de nadelen kan opnoemen om het niet te doen, graag!

[FreakNL]

Ik heb het in 2017 ook gedaan. Mijn hypotheek stond vast tot 2034, nu staat hij vast tot 2037.

Ik ben van een rente van 4% naar 3.4% gegaan.

Op korte" termijn (van 2017 t/m 2034) ben ik in ieder geval goedkoper uit.

In de jaren 2035, 2036 en 2037 zit ik nu "vast" aan 3.4% terwijl ik zonder rentemiddelen op dat moment marktrente zou krijgen. Maar dat is zo ver weg dat niemand een idee heeft wat de rente dan doet.

Ik mag gewoon straffeloos verhuizen btw.

Het heeft met 250 euro netto gekost die ik er allang uit-heb.

Dit (middelen) was een prima keuze. De rente in 2014 20 jaar vastzetten was dat overigens niet. Ik heb (in absolute getallen) gelukkig een hele lage hypotheek dus heel veel "pijn" is er niet.

[NimRod1337]

FreakNL schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 14:19:
Ik heb het in 2017 ook gedaan. Mijn hypotheek stond vast tot 2034, nu staat hij vast tot 2037.

Ik ben van een rente van 4% naar 3.4% gegaan.

Op korte" termijn (van 2017 t/m 2034) ben ik in ieder geval goedkoper uit.

In de jaren 2035, 2036 en 2037 zit ik nu "vast" aan 3.4% terwijl ik zonder rentemiddelen op dat moment marktrente zou krijgen. Maar dat is zo ver weg dat niemand een idee heeft wat de rente dan doet.

Ik mag gewoon straffeloos verhuizen btw.

Het heeft met 250 euro netto gekost die ik er allang uit-heb.

Dit (middelen) was een prima keuze. De rente in 2014 20 jaar vastzetten was dat overigens niet. Ik heb (in absolute getallen) gelukkig een hele lage hypotheek dus heel veel "pijn" is er niet.

Dat mogen verhuizen kan dat een issue zijn dan?

[FreakNL]

Nou, ik was "bang" dat ik een verhuisboete zou krijgen of aan de hypotheek "vast" zou zitten...

Stel:
Ik middel de rente in 2017 (dus de bank "smeert" de "boete" uit over 20 jaar) en ik verhuis in 2018 dan zou je kunnen beargumenteren dat de bank dus die "boete" misloopt. (want die ga ik niet meer "uitgesmeerd" betalen)...

Trucje 4. Verhuisboete
Rentemiddeling is in de beginperiode (tot aan het einde van je huidige rentevaste periode) voordelig. Je gaat immers meteen een lagere rente betalen. Verhuis je na het rentemiddelen tijdens de nieuwe rentevaste periode? Dan hanteren sommige banken een verhuisboete. De kosten kunnen hierdoor flink hoger uitvallen.

https://www.ikbenfrits.nl...nken%20een%20verhuisboete.


Dat wilde ik even zeker weten. Maar ik kan bij verhuizing gewoon de hypotheek in 1 keer aflossen en een nieuwe afsluiten bij een andere geldverstrekker... Dit heb ik ook zwart-op-wit

Overigens besef ik me ten zeerste dat ik echt geen goeie deal heb hoor.. 3.4% is gewoon hardstikke hoog.. Maar in 2014 leek het mij verstandig de rente 20 jaar vast te zetten.. Gedane zaken nemen geen keer. Ik had gewoon 10 jaar moeten doen, dan had ik nu nog maar 3 jaar te gaan en in 2024 staat de rente natuurlijk ook gewoon nog laag. En 5 jaar was nog beter geweest.. Maar dat vond ik toen wel heul spannend...

Ik denk daar nu compleet anders over, ik zou nooit meer een hypotheek zo lang vastzetten. Dan kun je beter zorgen dat je wat geld achter de hand hebt mocht de rente explosief stijgen.. Maar dat hangt ook weer van de orde van grootte af.. Ik heb nu een relatief klein hypotheekje en als mijn huidige rentevaste periode afloopt (in 2037) en de rente staat op 10% los ik gewoon de tent in 1 keer af... Bij een hypotheek van 500k is dat weer anders natuurlijk... Maar in mijn geval begon ik in 2014 met een hypotheek van 180k waar na 10 jaar (2024) nog 120k van over zou zijn (bierviltje).. Ik snap dus niet waar ik me toen zo'n zorgen over maakte en mezelf voor 20 jaar vastgelegd heb.. Als ik 10 jaar gepakt had en de rente was in 2024 12% geweest had ik dat prima kunnen handlen door een (fors) deel van die 120k af te lossen... Maar als ik toen wist wat ik nu weet had ik ook gewoon 10 bitcoins gekocht

[Voor 86% gewijzigd door FreakNL op 11-03-2021 14:37]

[RM-rf]

NimRod1337 schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 14:05:
[...]

Wat is de andere optie hè.. Die 2.65 was je ook blij mee als je 4 jaar terug had over gesloten tot einde looptijd.

Eigenlijk is het dus zo je hebt vanaf nu 2.65% en daar zit alles in, en is dat minder dan nu, dan waarom niet doen?

Ik zit her zelf ook tegenaan te hikken en ga van 5.7 naar 2.19.. dus wat is wijsheid? Wachten a 300 euro per maand?

Als iemand de nadelen kan opnoemen om het niet te doen, graag!

Het gaat erom of het zinvol is je weer heel lang aan een langlopend contract vast te gaan zitten tegen een renteniveau dat flink hoog is.....
Nu gaan lenen voor 2,65% en je daarop dan ook nog eens 20 jaar vastpinnen is gewoon eigenlijk iets dat je niemand zou unnen adviseren.

Als je gewoon meerekent dat de kans groot is dat je over een paar jaren wéér gaat middelen, moet je ook meewegen dat daar dan eigenlijk meerkosten aan zitten.
de enige reden dat het nu je iets oplevert is dat je 5 jaar terug je nog verder in je eigen vinger gesneden hebt door toen al 20 jaar vast te zetten op een nog hoger renteniveau

Zolang je zelf die boeterente niet wenst te betalen uit je eigen vermogen, zou ik met klem afraden om daarvoor bij te gaan lenen en je wéér 20 jaar vast te pinnen op zulk een hoog rentenievau van 2,65% (en ja, met een amrtkrente van rond de 1% is dat gewoon veels te hoog, zeker voor 20 jaar vast)

[ruudonline]

Uiteindelijk is het gewoon een afweging van het risico dat je bereid bent om te nemen en of je evt. van plan bent om te verhuizen op (relatief) korte termijn.

Ik weet niet waar de rente over 5 jaar staat. Net zo goed als ik 5 jaar geleden niet wist wat de rente vandaag de dag zou doen. In 2010 had je (even uit mijn hoofd) een 10 jaar vaste rente voor rond de 4-4.5%. In 2016 kon je een 20 jaar vaste rente afsluiten voor rond de 3-3.5%. Nu ligt dit nog lager. Met andere woorden: in 6 jaar tijd kan er heel veel veranderen. Daarnaast is een lagere rente niet altijd gunstig, bijvoorbeeld als je een spaar(bank)hypotheek hebt.

Overall denk ik dat rentemiddeling voordeling kan zijn als je rente nu nog behoorlijk lang vast staat en je verwacht binnen die periode weer te verhuizen en je dan boetevrij kunt aflossen.

[Cheezus]

RM-rf schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 11:46:
[...]


Dat moet dan idd een 'fijne gedachte' zijn, als die je daadwerkelijk 40.000 euro waard is (brutto dan)...

Die 40.000 euro moet ik sowieso betalen hé, of ik nu nog 15 jaar de huidige hypotheek betaal of ik nu ervoor kies de rente lager te zetten. Achteraf gezien is het lange vastzetten zonde maar de rente had nu ook 5% in plaats van 1% kunnen zijn, dat is puur gokken en voor één van de belangrijkste dingen in het leven zit ik dan liever aan de zekere kant.

[KabouterSuper]

NimRod1337 schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 14:05:
[...]


Ik zit her zelf ook tegenaan te hikken en ga van 5.7 naar 2.19.. dus wat is wijsheid? Wachten a 300 euro per maand?

Als iemand de nadelen kan opnoemen om het niet te doen, graag!

Nadelen:
*-Advieskosten
* Rentemiddeling mag je maar één keer doen (check je contract)
* Je verlengt je rentevaste periode
* als je achteraf niet verhuisd blijkt te zijn was de boete-ineens netto waarschijnlijk goedkoper geweest.
* in sommige gevallen een verhuisboete (check je contract)

[Valorian]

NimRod1337 schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 10:29:
Wat zouden jullie doen in mijn geval dan. Hypotheek 5.7% afl.vrij. nog 2 en half jaar vast. Boeterente 10k. Lasten na middelen 300 euro lager en dan vast tot einde looptijd. Rente na middeling 2.19%.

Ja de rente kan nog verder dalen in 2 en half jaar maar dat zal tientjes opleveren meer niet. Maar ik heb nu de zekerheid. De boeterente betaal ik altijd, of via middelen of in 1 x of door niets te doen maandelijks.

Wachten op lagere rente aan einde looptijd over 2,5 jaar kost mij dus 300 euro per maand == 10k.

Om wat voor hypotheek gaat het? Gezien de torenhoge rente kan die alleen maar uit de tijd komen dat je nog een bankspaarhypotheek mocht afsluiten. Als dit dan ook zo'n bankspaar-deel betreft dan loont oversluiten/middelen sowieso niet. Gaat het om een aflossingsvrij deel dan kan het lonen, maar je zou er ook voor kunnen kiezen om gewoon niets te doen, in ieder geval zolang de rente geen enkele aangestalte maakt om te gaan stijgen. Als de rente laag blijft ben je dan straks spekkoper ipv dat je dan aan die 2,19 zit ook voor nog jaren er na. Gaat de rente alsnog stijgen dan kun je altijd nog snel iets ondernemen.

[NimRod1337]

Valorian schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 19:11:
[...]


Om wat voor hypotheek gaat het? Gezien de torenhoge rente kan die alleen maar uit de tijd komen dat je nog een bankspaarhypotheek mocht afsluiten. Als dit dan ook zo'n bankspaar-deel betreft dan loont oversluiten/middelen sowieso niet. Gaat het om een aflossingsvrij deel dan kan het lonen, maar je zou er ook voor kunnen kiezen om gewoon niets te doen, in ieder geval zolang de rente geen enkele aangestalte maakt om te gaan stijgen. Als de rente laag blijft ben je dan straks spekkoper ipv dat je dan aan die 2,19 zit ook voor nog jaren er na. Gaat de rente alsnog stijgen dan kun je altijd nog snel iets ondernemen.

Het is uit die tijd, echter het is inderdaad het aflossingsvrije deel, het bankspaardeel is al lage rente jaarlijks nu en dat kost alleen maar geld, meer inleggen minder mogen aftrekken. Doe mij daar maar 6% rente, dan levert het meer op dan nu.

Jouw plan is precies wat wij ook overwegen te doen, echter vragen we ons af of we niet nu meteen de lagere maandlasten willen. Stel we kunnen over 2 jaar er een procent af krijgen, dan is dat slechts 90-100 euro, tegenover 300 euro nu direct. Die ruim 2 jaar vertegenwoordigt 9000 euro extra maandlasten.

[Voor 5% gewijzigd door NimRod1337 op 11-03-2021 19:32]

[Pietervs]

Die boeterente roept bij mij een vraag op: als je die in 1 keer betaalt kun je die aftrekken van de belastingen. Dus krijg je het jaar van aangifte een leuk bedrag terug. Maar als je de boeterente meefinanciert, is die dan ook gewoon aftrekbaar? Ik neem aan van wel.

Dat brengt natuurlijk wel wat mee in de berekening van TS (en anderen): als ik de diverse partijen goed begrijp willen ze eigenlijk allemaal de HRA verder afbouwen. Dan zou het dus beter zijn om nu de boete in 1x te betalen dan het risico te lopen dat je over de komende jaren de HRA terugziet lopen en daarmee de winst van rente middeling het raam uit zien vliegen.
Maar dan moet je dat bedrag natuurlijk wel op kunnen hoesten: een bedrag van 40k hebben niet veel mensen op de bank...

[koksie]

En moet je de hele boeterente wel in je hoogste schijf kunnen aftrekken, anders kan middeling in extreme gevallen juist voordeliger zijn. Verder is er nog wat inflatie die wat met je rente doet in de loop van 15 jaar.

[NimRod1337]

Pietervs schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 22:49:
Die boeterente roept bij mij een vraag op: als je die in 1 keer betaalt kun je die aftrekken van de belastingen. Dus krijg je het jaar van aangifte een leuk bedrag terug. Maar als je de boeterente meefinanciert, is die dan ook gewoon aftrekbaar? Ik neem aan van wel.

Dat brengt natuurlijk wel wat mee in de berekening van TS (en anderen): als ik de diverse partijen goed begrijp willen ze eigenlijk allemaal de HRA verder afbouwen. Dan zou het dus beter zijn om nu de boete in 1x te betalen dan het risico te lopen dat je over de komende jaren de HRA terugziet lopen en daarmee de winst van rente middeling het raam uit zien vliegen.
Maar dan moet je dat bedrag natuurlijk wel op kunnen hoesten: een bedrag van 40k hebben niet veel mensen op de bank...

Volgens deze site wel: https://www.hypotheek-ren...atie/begrippen/boeterente Maar dat is wel een goeie dat moet ik even verder uitzoeken, moet je dan jaarlijks aftrekken inderdaad, of eenmalig.

Ah ik weet het al, heel logisch:

Bij middeling is de boete verrekend in het nieuwe rentepercentage en dit is aftrekbaar.

Verder heb ik bij NN nagevraagd, zij hebben geen boeteclausule voor verhuizen na middeling.

[Voor 9% gewijzigd door NimRod1337 op 12-03-2021 12:03]

[NimRod1337]

koksie schreef op donderdag 11 maart 2021 @ 23:03:
En moet je de hele boeterente wel in je hoogste schijf kunnen aftrekken, anders kan middeling in extreme gevallen juist voordeliger zijn. Verder is er nog wat inflatie die wat met je rente doet in de loop van 15 jaar.

Daar kan je toch niet voor kiezen, je inkomen is zus en zo en en daar trek je wat vanaf en als daardoor je inkomen weer daalt zit je in die schijf. Je kan niet zeggen, deze aftrekpost wil ik aftrekken in schijf x.

[koksie]

NimRod1337 schreef op vrijdag 12 maart 2021 @ 13:05:
[...]

Daar kan je toch niet voor kiezen, je inkomen is zus en zo en en daar trek je wat vanaf en als daardoor je inkomen weer daalt zit je in die schijf. Je kan niet zeggen, deze aftrekpost wil ik aftrekken in schijf x.

Nee, dat bedoel ik ook niet. Ik bedoel dat als je qua inkomen bijv 10.000 in de hoogste schijf valt en je boete 30.000 is, dat je de boete dan maar gedeeltelijk (nl 10.000) in de hoogste schijf mag aftrekken, het restrant van 20.000 zit dan in een lagere schijf waardoor je die slechts tegen een lager % mag aftrekken. Als je rente na middeling op jaarbasis 5.000 is, kun je die dus elk jaar in de hoogste schijf aftrekken waardoor dit fiscaal iig aantrekkelijker is. De fiscus betaalt in mijn (natuurlijk handig gekozen) voorbeeld minder mee aan de boeterente die je in 1x betaalt, dan aan de boeterente die je via middeling betaalt. In zo'n geval kan middelen fiscaal voordeliger zijn dan in 1x betalen. Maar goed, dit is wel een erg toevallig voorbeeld natuurlijk. Maar het kan wel voorkomen dus is goed om even naar te kijken.

[TradeMarkNL]

Sorry voor de schop als dit niet de bedoeling is of de juiste plek voor deze vraag.

Ook ik overweeg om m’n hypotheek binnen m’n huidige verstrekker over te sluiten middels rentemiddeling. Ik kan dat op het oog heel eenvoudig met een paar klikken doen via de site van Florius. Heeft iemand hier ervaring mee? Of zouden jullie het altijd doen via een hypotheekadviseur, al was het maar op de situatie door een deskundige te laten beoordelen? En weet iemand of er nou nog extra kosten bij komen kijken als ik zelf regel via Mijn Florius? Ik lees zou gauw nl niks over taxatie- en notariskosten op de pagina waar ik het kan regelen.

Stukje context: de rentevast periode van 10 jaar van m’n annuïteitenhypotheek met 3.1% rente loopt in 2024 af. Ik kan hem weer 10 jaar vastzetten tegen een rente van 1.44% en dan daalt m’n maandlast bruto met 100 euro. De boete voor het oversluiten zit daar dan bij in. De enige kosten die ik aan de overstap verbonden zie is 150 euro aan afhandelingskosten.

[Cheezus]

Bij Nationale Nederlanden gaat het vergelijkbaar, in een paar klikken krijg je een voorstel en kun je het meteen regelen. De consequenties kun je eenvoudig zelf doorrekenen dus een adviseur (met extra kosten) lijkt mij overbodig, uit dit topic blijkt ook dat er verder geen 'addertjes onder het gras' zitten.

[D-dark]

TradeMarkNL schreef op zaterdag 1 mei 2021 @ 13:53:
Sorry voor de schop als dit niet de bedoeling is of de juiste plek voor deze vraag.

Ook ik overweeg om m’n hypotheek binnen m’n huidige verstrekker over te sluiten middels rentemiddeling. Ik kan dat op het oog heel eenvoudig met een paar klikken doen via de site van Florius. Heeft iemand hier ervaring mee? Of zouden jullie het altijd doen via een hypotheekadviseur, al was het maar op de situatie door een deskundige te laten beoordelen? En weet iemand of er nou nog extra kosten bij komen kijken als ik zelf regel via Mijn Florius? Ik lees zou gauw nl niks over taxatie- en notariskosten op de pagina waar ik het kan regelen.

Stukje context: de rentevast periode van 10 jaar van m’n annuïteitenhypotheek met 3.1% rente loopt in 2024 af. Ik kan hem weer 10 jaar vastzetten tegen een rente van 1.44% en dan daalt m’n maandlast bruto met 100 euro. De boete voor het oversluiten zit daar dan bij in. De enige kosten die ik aan de overstap verbonden zie is 150 euro aan afhandelingskosten.

Op mijn Florius zou je de exacte overeenkomst die je hebt afgesloten moeten kunnen inzien.
Daarin staan ook de voorwaarden vermeld voor eerder een lage rente afsluiten voordat je periode verloopt en hoe dat berekend wordt en of er een notaris benodigd is of dat er alleen handelingskosten gerekend worden.

[TradeMarkNL]

D-dark schreef op zaterdag 1 mei 2021 @ 21:40:
[...]


Op mijn Florius zou je de exacte overeenkomst die je hebt afgesloten moeten kunnen inzien.
Daarin staan ook de voorwaarden vermeld voor eerder een lage rente afsluiten voordat je periode verloopt en hoe dat berekend wordt en of er een notaris benodigd is of dat er alleen handelingskosten gerekend worden.

Ah, goeie! Ga ik die eens opzoeken.

[Rubbergrover1]

TradeMarkNL schreef op zaterdag 1 mei 2021 @ 13:53:
En weet iemand of er nou nog extra kosten bij komen kijken als ik zelf regel via Mijn Florius? Ik lees zou gauw nl niks over taxatie- en notariskosten op de pagina waar ik het kan regelen.

Uiteraard geen kosten voor taxatie of notaris. Je wilt immers niets aan het geleende bedrag of de looptijd veranderen, dus er hoeft niets aan te notariële akte te veranderen en ook hoeven ze niet met een taxatie na te gaan of je wel genoeg overwaarde hebt voor extra lenen.

Stukje context: de rentevast periode van 10 jaar van m’n annuïteitenhypotheek met 3.1% rente loopt in 2024 af. Ik kan hem weer 10 jaar vastzetten tegen een rente van 1.44% en dan daalt m’n maandlast bruto met 100 euro. De boete voor het oversluiten zit daar dan bij in. De enige kosten die ik aan de overstap verbonden zie is 150 euro aan afhandelingskosten.

'Addertje onder het gras' is dat je met rentemiddeling nu al de rente vastlegt voor de situatie na 2024. Zou je geen rentemiddeling doen, dan had je over 3 jaar de rente van dat moment kunnen krijgen. Die mogelijk lager is en mogelijk hoger dan nu.

[TradeMarkNL]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 mei 2021 @ 09:12:
[...]

Uiteraard geen kosten voor taxatie of notaris. Je wilt immers niets aan het geleende bedrag of de looptijd veranderen, dus er hoeft niets aan te notariële akte te veranderen en ook hoeven ze niet met een taxatie na te gaan of je wel genoeg overwaarde hebt voor extra lenen.

[...]

'Addertje onder het gras' is dat je met rentemiddeling nu al de rente vastlegt voor de situatie na 2024. Zou je geen rentemiddeling doen, dan had je over 3 jaar de rente van dat moment kunnen krijgen. Die mogelijk lager is en mogelijk hoger dan nu.

Duidelijk, dank voor de toelichting! Dan moet ik maar even m'n glazen bol erbij pakken

[TradeMarkNL]

Hmm de financieel adviseur die destijds m'n hypotheek heeft geregeld vraagt 295 euro om hem tegen het licht te houden. Als uit de analyse blijkt dat het interessant is om de hypotheek over te sluiten via hun kantoor, dan brengen we dit bedrag in mindering op de nota.

Klinkt als een hoop geld om in een glazen bol te kijken. Dus ben er nog niet over uit of ik nu zal middelen en drie jaar maandelijks honderd euro bespaar, of nog drie jaar wacht om te zien hoe de situatie dan is...

[Cheezus]

De voorwaarden zijn duidelijk, de kosten / baten ook. De toekomst weet niemand. Die 295 euro lijkt me dan weggooien van geld