Uitbouw-offerte, marktconform of een (te) gouden randje?

[Querqo]

Beste Tweakers,

na flink zoeken op de huizenmarkt is het ons gelukt. We hebben een huis gekocht in het midden van het land (regio Amersfoort). Daarmee zijn we nu aangekomen bij hoofdstuk 3 van onze huis-puzzel (de hypotheek-horde is vrijwel genomen).

Vorige week hebben we een goed gesprek gehad met een aannemer in de regio die met ons wilde meedenken. Hij zou de klus als 'vulklus' willen aannemen. Hij is deze maanden nl al 2 straten verderop aan het werk, en zijn kantoor zit op 2 minuten afstand met de auto. Dit is voor ons best een optie.

De klus behelst, naast een uitbouw, nog best een aantal zaken als het plaatsen van een nieuwe badkamer en een vaste trap naar zolder en het renoveren van een andere badkamer. Deze voldoen echter aan onze verwachtingen qua kosten, dus laat ik qua details hier even buiten beschouwing. Idealiter zouden de klussen door de aannemer voor de bouwvak gedaan zijn.

De krapte maakt het op dit moment lastig om vergelijkbare offertes te krijgen van aannemers. Ze hebben toch pas na de zomer de tijd om aan de slag te gaan met nieuwe klussen, dus is er nauwelijks interesse om nu een grote offerte uit te brengen. Daarom de vraag of jullie eens kritisch willen kijken naar onderstaande plannen en opgegeven kosten.

De klus in het kort:
- Uitbouw van 2.75m x 5.37m.
- Sedum-dak
- Afwerking Keralit
- Zij-raam en deur met glas.
- Afwerkingsniveau, voorbereidend op keuken, maar verder kaal.
- Zonder keuken, die staat op tekening, maar valt buiten deze klus.


Dan hoe het er uit moet komen te zien:.

De bouwtekening (zowel zonder áls met dak):


En de kosten uit de offerte:


We gaan sowieso nog achter andere offertes aan, want dit lijkt ons echt te duur. Dan maar plannen over een langere periode. Maar het is toch fijn als jullie willen meekijken.

Alvast wat vragen vooraf:
- Het voorbereidende werk staat voor zo'n 10K in de offerte. Is dat niet erg veel?
- Hoeveel is het voor hem waard dat hij deze klus als vulklus kan gebruiken, gegeven de andere voordelen voor hem? Hier moet toch iets van terug kunnen komen in de prijs.

[We Are Borg]

- Het voorbereidende werk staat voor zo'n 10K in de offerte. Is dat niet erg veel?

Waar dan? Alleen je eerste post is voorbereiding, maar grondwerk en fundering is toch echt nodig om je aanbouw te zetten

[Querqo]

Sorry, dat was inderdaad verwarrend :-) Ik bedoelde grondwerk en fundering. Ik snap dat het nodig is. Maar heb altijd begrepen dat funderen op staal relatief goedkoop is.

[StevenK]

800 euro per m3. Dat is fors, maar je kiest voor dure afwerking (o.a. sedum dak, keralit gevelbekleding, lichtkoepel) en dan denk ik dat het zeker geen onredelijk bedrag is.

Grondwerk klinkt duur, moet er grondverbetering ofzo toegepast worden?

[Jan-man]

Denk dat het redelijk marktconform is. Keralit is behoorlijk dure afwerking.

Alleen 10k al kwijt voor de vloer + grondwerk dat vind ik wel erg aan de prijs tenzij er geheid moet worden oid.

Dakwerk 6k vind ik redelijk fors maar zal wss door je sedum wens afwerking komen.

Overigens mis ik de electra en leiding werk post ?

Ter vergelijking mijn uitbouw van 5.5 x 3 meter was zonder electra werk en stucen 20.000 een klein jaar terug. Met gewoon dak en fundering op staal.

[deWit]

In de huidige markt denk ik helemaal niet zo onredelijk.

[Querqo]

Dank voor het meedenken!

Even de opmerkingen nalopend:
- Sedumdak en lichtkoepel staan apart benoemd en maken 3K uit van de 39K. Vind dat wel meevallen. En begrijp van internet/bouwkundige dat er voor het dak niets anders hoeft gedaan te worden dan een grinddak en een waterdichte laag. Dit laatste zou inbegrepen zijn in de 1.200 euro voor het sedumdak.
- Wat betreft Keralit is het goed om te leren dat dit een dure afwerking is. Dat kan dus iets zijn om kosten te besparen.
- Er hoeft geen grondverbetering toegepast te worden, en al helemaal niet geheid. Is mooi egaal en kurkdroog zand. Veel eenvoudiger funderen wordt het volgens mij niet :-P

De opgave voor het grondwerk bestaat uit de volgende onderdelen:
- Klic melding
- Uitzetten grondwerk
- uitgaven fundering strook tot 80 cm onder maaiveld
- afgraven vloerveld tot onderzijde isolatie
- afvoeren van losgekomen grond
- poort en straat opruimen van grond
- leveren van een geïsoleerde ECO kistfundering 700
- uitvlakken grond bed
- monteren ECO kist
- leveren en storten van vezel versterkt beton

- Electra is als stelpost opgenomen en heb ik hier buiten beschouwing gelaten, omdat de meeste kosten op dat gebied op andere plekken in huis gemaakt worden. Qua leidingwerk heb je gelijk. Dit staat nog ergens anders opgenomen voor 700 euro.

Ik ben uiteraard nieuwsgierig naar andere ervaringen of inzichten op bovenstaande. Maar even met de trend meegaand dat dit niet eens zo onredelijk is, wat zouden jullie dan anders doen om flink op de kosten te besparen en uit te komen op een bedrag rond de 25K?

[Sen]

Alleen het grondwerk vind ik wat duur. Zeker met de specificatie. Ik zie geen isolatie?

Maar ik denk dat het maar 2/3k op de volledige offerte is en je gaat moeilijk een andere offerte vinden.

In deze tijd vind ik dit erg meevallen.

[DonJunior]

Querqo schreef op zaterdag 20 februari 2021 @ 17:04:
...

Vorige week hebben we een goed gesprek gehad met een aannemer in de regio die met ons wilde meedenken. Hij zou de klus als 'vulklus' willen aannemen

...

Bij dit soort opmerkingen gaan mijn nekharen al overeind staan. Ik zie het volgende topic op Tweakers al verschijnen: "Uitbouw duurt extreem lang, aannemer geeft niet thuis want is 'druk'"

En vervolgens zit jij maandenlang in de troep.

Overigens is het sowieso wel handig om in de TS even te melden dat je bepaalde onderdelen zelf van de offerte, die je hier deelt, hebt weggelaten om bepaalde redenen.
Mijn eerste reactie was namelijk ook: "Waar is de electra en het leidingwerk? Is er ook gedacht aan verwarming en waterafvoer etc.."
Maar verderop in het topic lees ik dus dat je zelf wat dingen hebt weggelaten omdat die ergens anders al voorkomen. Goed bedoeld natuurlijk, maar dat maakt het wel. lastig om iets zinnigs te zeggen.

[Wilke]

Zijn dit overigens bedragen inclusief btw, winst- en risico-opslag? Zal vast ergens staan, maakt nogal uit voor de schatting of het redelijk is.

[BazzH]

Terugbrengen naar 25k betekent gewoon op alle vlakken op de goedkoopst mogelijke manier bouwen, zelf dingen doen in de voorbereiding en alle afwerking vanaf casco zelf doen.

Uitbouwen is tegenwoordig gewoon heel duur. Een loodgieter o.i.d. vraagt tegenwoordig gewoon 40+ euro per uur. (Toevallig was de laatste factuur die ik vorige week moest voldoen van een loodgieter.)

Heb je nu niks aan, maar een iets groter huis kopen was waarschijnlijk goedkoper geweest. Al is dat waarschijnlijk ook wel weer afhankelijk van de regio.

Persoonlijk dingetje: ik was voor "iets" aan het huis voor metselwerk gegaan. Rabat delen (of het nou hout of nep is) roepen bij mij de associatie "schuurtje of schutting" op. Tenzij je een houten huis hebt, maar die zijn in NL zwaar in de minderheid.

Die opmerking over "vulklus" is ook wel terecht. Er is geen planning, dus hoelang het allemaal gaat duren gaat afhangen van gaten in de planning van anderen. Dat kan meevallen, maar vandaag de dag zal het eerder tegenvallen. En je kunt dan dus niet "zomaar" terug. Dit gaat lang duren waarschijnlijk. Qua prijs zal het ook niet heel veel schelen. Aannemer krijgt zijn tijd toch wel vol. Anders heb ik nog wel wat "vulklusjes" voor hem, bij wijze van spreken.

[Voor 22% gewijzigd door BazzH op 21-02-2021 08:34]

[Makrolon]

Je zou er natuurlijk voor kunnen kiezen om t grondwerk zelf te doen. Container huren, paar man hulp en in een zaterdag is het gedaan.

Scheelt toch weer een aardig bedrag.

En misschien een uiterste datum afspreken dat het af is.

[Voor 14% gewijzigd door Makrolon op 21-02-2021 08:43]

[BazzH]

Makrolon schreef op zondag 21 februari 2021 @ 08:42:
Je zou er natuurlijk voor kunnen kiezen om t grondwerk zelf te doen. Container huren, paar man hulp en in een zaterdag is het gedaan.

Scheelt toch weer een aardig bedrag.

En misschien een uiterste datum afspreken dat het af is.

Datum krijg je niet, want het is een "vulklus". Als je een datum wil, dan ga je naar een geplande klus en begint de aannemer wanneer hij tijd heeft in de planning. Dit is buiten de planning.

Niks mis met een "vulklus" overigens. Maar dit is wel heel veel om even als "vulklus" bij 1 aannemer neer te leggen. Helemaal met de verwachting dat het "idealiter" wel af is over 4,5 maand.

[gielie]

Even een andere vraag, wat vinden de nieuwe buren van je aanbouw. Zo te zien gaan zij er flink op achteruit kwa licht inval.

[jadjong]

DonJunior schreef op zondag 21 februari 2021 @ 06:36:
[...]


Bij dit soort opmerkingen gaan mijn nekharen al overeind staan. Ik zie het volgende topic op Tweakers al verschijnen: "Uitbouw duurt extreem lang, aannemer geeft niet thuis want is 'druk'"

En vervolgens zit jij maandenlang in de troep.

Jep, dit is een recept voor langdurig gedoe. Bereidt je voor op een aannemer die steeds andere mensen langs stuurt of pas op donderdag/vrijdag aanwezig is als een andere klus minder lang duurt dan gedacht. Prima als de prijs daar ook naar is en je tijd hebt om er op te wachten, maar gezien de opmerking van @Querqo over bedrijven die pas na de zomer kunnen beginnen denk ik dat het verwachtingspatroon van beide partijen nog niet helemaal op elkaar aan sluit.

[gws24]

Misschien offtopic maar waarom geen uitbouw over de hele breedte maar dan iets minder diep? Vind het op deze manier een beetje ouderwets aandoen waarbij je de keuken 'klein' blijft aanvoelen maar dat kan ook aan mij liggen.

[remzor]

@Querqo Mag je zomaar zo’n end uitbouwen (zonder vergunning) en je buren op deze manier een gevangenismuur cadeau doen als ‘schutting’? Zou dit toch even checken.

Daarnaast zelf ook de nodige ellende gehad met een aannemer en zou persoonlijk NOOIT voor iemand gaan die jou karwei beschouwt als ‘opvulling’. Zeker niet voor dit geld, maar ook niet voor minder. De kans op ellende is te groot en al zou het dan voor veel minder geld zijn, is de kans dat er later herstelt moet worden of dat er andere onkosten/ongemakken zijn te groot.

[rvrrr]

remzor schreef op zondag 21 februari 2021 @ 10:50:
@Querqo Mag je zomaar zo’n end uitbouwen (zonder vergunning) en je buren op deze manier een gevangenismuur cadeau doen als ‘schutting’? Zou dit toch even checken.

Voor deze uitbouw heeft TS wel een vergunning nodig, wellicht is die al geregeld? Vergunningsvrije aanbouw mag nooit dieper zijn dan 4 meter afaik.

Verder snap ik het nut van zo'n lichtkoepel niet in deze ruimte. Aan de smalle + lange zijde heb je een flink raam en nog een deur met raam.

[Voor 14% gewijzigd door rvrrr op 21-02-2021 11:03]

[mevrouwKees_1]

Offerte aannemer; iemand frisse blik erop ?

Dit is topic mbt mijn uitbouw

Kosten na alle aanpassingen 55000

Maar voor dit bedrag heb ik dus een aanbouw , bijkeuken , nieuwe deuren etc.

Dan klinkt jouw prijs wel hoog

[mevrouwKees_1]

En als vulklus zou ik ook twee x over nadenken. Als hij uitloopt bij jou moet hij eigenlijk al door bij de ander. Dus kan jij wachten en zit je maanden in de zooi.


Gezien de maatvoering is vergunning nodig. Ik zou eerst maar eens met de buren praten

Ik geef mijn buren ook een muur van 4 meter kado maar dat doe ik wel in goed overleg geen zin in gezeik.

[Voor 38% gewijzigd door mevrouwKees_1 op 21-02-2021 11:14]

[gws24]

@mevrouwKees_1 Je hebt een nulletje teveel getypt als kosten want voor 550k heb je denk ik wel iets meer dan een uitbouw ;-)

[Denman]

gielie schreef op zondag 21 februari 2021 @ 10:16:
Even een andere vraag, wat vinden de nieuwe buren van je aanbouw. Zo te zien gaan zij er flink op achteruit kwa licht inval.

Zeer terechte vraag dit. Voordat de TS over een jaar een nieuw topic opent “Geschil met buren i.v.m. uitbouw van ruim 5 meter”

En helaas zie ik burengeschillen hier vaker voorkomen

[mevrouwKees_1]

gws24 schreef op zondag 21 februari 2021 @ 12:41:
@mevrouwKees_1 Je hebt een nulletje teveel getypt als kosten want voor 550k heb je denk ik wel iets meer dan een uitbouw ;-)

[Yucon]

Een vulklus hoeft niet perse verkeerd te zijn als de impact op je eigen leven niet te groot is. Dat lijkt hier wel het geval.

Maar nog veel belangrijker: de markt is momenteel dusdanig gespannen dat er helemaal niet veel gaatjes om te vullen over zijn. En dat is een recept om het heel erg lang te laten duren.

[mevrouwKees_1]

Denman schreef op zondag 21 februari 2021 @ 12:50:
[...]


Zeer terechte vraag dit. Voordat de TS over een jaar een nieuw topic opent “Geschil met buren i.v.m. uitbouw van ruim 5 meter”

En helaas zie ik burengeschillen hier vaker voorkomen

Precies.. Ik bouw, bewust, zo dat ik geen vergunning nodig heb, maar ga alsnog met buren om tafel. Ik wil gewoon geen gezeur hebben achteraf.

Zo betaal ik de verplaatsing van onze schutting (die er net een jaar staat) en geef ik ze opties qua muren/kleuren (ik heb zelf al keuzes gemaakt en daarin mogen ze hun voorkeur aangeven). Ik hou ze op de hoogte van de voortgang van alles.. zo hoop ik te voorkomen dat er achteraf gedoe komt.

[lothar]

Op de tekeningen zie je dat hij tegen een schuur/uitbouw van de buren aanbouwt die ook zo lang is. Staat blijkbaar niet op de render.

[Querqo]

Veel informatie. We gaan in ieder geval proberen er met deze aannemer verder uit te komen. Op basis van wat ik nu hier lees zijn jullie in ieder geval niet direct van de prijzen zodanig geschrokken dat hier aanleiding voor is. Dat is alvast een goed begin.

Wel bevestigen jullie mijn gevoel over een vulklus. Hij heeft al wel toegezegd voor de bouwvak klaar te zijn. Daar zit een datum aan vast, en ik kreeg sterk de indruk dat hij die ook op papier zou willen zetten. Maar dit is nu nergens terug te vinden. Mijn idee zou nu zijn om voor specifieke stukken van de klus data af te spreken en hem daartussen meer flexibiliteit te geven. Al proef ik bij een aantal van jullie überhaupt een stevige allergie voor deze strategie. We hebben het in ieder geval gehad over starten van werkzaamheden in april en mei.

Het helpt misschien qua vertrouwen dat hij bij een aantal kennissen/bekenden aan de slag is geweest en daar betrouwbaar en goed werk heeft geleverd.

DonJunior schreef op zondag 21 februari 2021 @ 06:36:
[...]Overigens is het sowieso wel handig om in de TS even te melden dat je bepaalde onderdelen zelf van de offerte, die je hier deelt, hebt weggelaten om bepaalde redenen.

Des te meer bewondering dat het jullie toch aardig lukt ;-) Merk dat er best een verschil is tussen het goed aanleveren van info zodat jullie kunnen meedenken tov een gesprek met vrienden die on the spot kunnen doorvragen.

Bedragen zijn totaalprijzen, dus inclusief btw, winstopslag en risico.

Qua prijs denk ik dat uitbouwen en groter huis elkaar, afhankelijk van de uitvoering, weinig ontlopen. In het midden van het land betaal je in de steden 3.500 tot 5.000 per m2. Daar kan je zelfs met deze offerte prima voor uitbouwen. Ik vrees dat dit ook de reden is dat aannemers steeds meer kunnen gaan vragen.

Dan wat betreft de buren. De buurvrouw is een sociale huurder die bij de eerste kennismaking zei dat ze in enkele maanden weg hoopt te zijn naar iets kleiners. Toen we vertelde dat we gingen verbouwen zij ze: "Ga vooral je gang". En wat betreft de slagschaduw komen te vallen op de schuur van de buren. Ze verliest dus geen zonlicht.

Qua vergunning hebben we de vergunningcheck gedaan van de gemeente. En die geeft aan dat we deze plannen vergunningsvrij mogen doen. Dit is ook tegen onze verwachting in, maar we hebben het toch echt volledig en juist ingevuld (zojuist nogmaals, voor het posten). Al vragen ze opvallend genoeg niet naar de lengte van de uitbouw.

En @mevrouwKees_1 ik had je topic gezien voordat ik deze startte :-) Als ik die nog eens nalees merk ik dat in jou offerte een stuk concreter wordt wat de aannemer precies gaat doen. Ik denk dat ik jou huiswerk ga kopiëren ;-)

gws24 schreef op zondag 21 februari 2021 @ 10:39:
Misschien offtopic maar waarom geen uitbouw over de hele breedte maar dan iets minder diep? Vind het op deze manier een beetje ouderwets aandoen waarbij je de keuken 'klein' blijft aanvoelen maar dat kan ook aan mij liggen.

Dat heeft volkomen te maken met de neus van mijn vriendin. Waar heel Nederland dol is op een open keuken (die moet in de uitbouw komen), betekent dit ook dat je alle kooklucht in de woonkamer hebt. Tbv de lieve vrede ga ik die discussie niet aan (of winnen). De keuken moet dus echt goed kunnen worden afgesloten worden. En vanwege dat uitgangspunt wordt licht echt een aandachtspunt in de woonkamer als je de aanbouw niet zo plaatst.

[gws24]

Querqo schreef op zondag 21 februari 2021 @ 18:29:
[...]
Qua vergunning hebben we de vergunningcheck gedaan van de gemeente. En die geeft aan dat we deze plannen vergunningsvrij mogen doen. Dit is ook tegen onze verwachting in, maar we hebben het toch echt volledig en juist ingevuld (zojuist nogmaals, voor het posten). Al vragen ze opvallend genoeg niet naar de lengte van de uitbouw.

Apart, want max lengte is toch echt 4 meter voor zover ik weet, zie https://wetten.overheid.nl/BWBR0027464/2020-01-01/#BijlageII en dan vooral artikel 2 lid 3.a.

Maar.... , omdat ik benieuwd was even de vergunningscheck uitgevoerd die je linkt en als je daar aangeeft dat je meer dan 4 meter doet dan moet er wel een scheiding van de uitbouw zijn op 0 tot 4 meter, oftewel een deur naar je uitbouw toe (mag ook in het midden maar dat is niet handig ) en die heb je ook en dan mag het wel weer blijkbaar zo lang je andere vereisten kloppen.



Ik denk dat de meeste mensen tegenwoordig geen uitbouw met een scheiding maken dus dat daarom ik en ook andere mensen meteen zeggen dat het niet mag

Tbv de lieve vrede ga ik die discussie niet aan (of winnen). De keuken moet dus echt goed kunnen worden afgesloten worden.

Verstandig!

[D-e-n]

Querqo schreef op zondag 21 februari 2021 @ 18:29:
Dat heeft volkomen te maken met de neus van mijn vriendin. Waar heel Nederland dol is op een open keuken (die moet in de uitbouw komen), betekent dit ook dat je alle kooklucht in de woonkamer hebt. Tbv de lieve vrede ga ik die discussie niet aan (of winnen). De keuken moet dus echt goed kunnen worden afgesloten worden. En vanwege dat uitgangspunt wordt licht echt een aandachtspunt in de woonkamer als je de aanbouw niet zo plaatst.

Wat grappig dat ik dat hier nu lees want die discussie hebben wij hier dus ook. In die zin dat wij het onderling eens zijn: een open keuken hoeft van ons allebei niet zo nodig. Een gesloten keuken staat een stuk netter. Voor het licht zouden we dan in dat geval denken aan een glazen afsluiting.

[Jellex87]

Nu ben ik eigenlijk wel benieuwd hoe dit verhaal is afgelopen. Ik ben namelijk zelf ook aan het overwegen een aanbouw/uitbouw (3mx3m) te laten plaatsen t.b.v. een woonkeuken.
Wellicht kan TS een samenvatting geven van hoe het gelopen is?

[Querqo]

Excuus, ik zit niet al te vaak op Tweaker-fora. Maar hopelijk heb je hier wat aan @Jellex87:

Uiteindelijk hebben we met zo'n 30 aannemers contact gehad. Bovenstaande is de enige die tot een offerte kwam. Puur en alleen vanwege het tijdspad wat wij voor ogen hadden. Omdat we de prijzen van aannemers en huizen in onze omgeving enkel en alleen in een noodvaart zagen stijgen de knoop doorgehakt het wel met deze aannemer te doen. Daarbij was doorslaggevend dat mijn ouders hem al aan het werk gezien hadden tegenover hen. Dit speelde afgelopen februari/maart/april, en de overige indicaties van aannemers waren op zijn vroegst september/oktober, de meeste november.

Kwalitatief heeft hij het constructieve werk en de basale afwerking goed gedaan. We moeten hem met enige regelmaat wel actief aan veel zaken herinneren, maar verder komen we er naar tevredenheid met elkaar uit. We zijn inmiddels verhuisd, keuken staat in de uitbouw en zijn toe aan de laatste fase van de verbouwing (als we klaar zijn, zijn we +- 1 jaar bezig geweest).

Als je nu een aanbouw van 3mx3m aan het overwegen bent vrees ik wel voor het tempo, maar mogelijk ben je daarin wat meer flexibel dan wij. Qua prijs zaten er nog een aantal dingen in de offerte, zoals badkamer, omzetten van kozijnen, leidingwerk en nog wat andere zaken. Over het geheel niet veel ruimte gevoeld en bereikt in de prijs (afgerond op een mooi bedrag). En zit ook met het gevoel dat hij in een paar noodzakelijke meerwerk-klussen alsnog wel heeft binnengehaald.

Ow, en qua vergunning. Die is voor dakkapel en uitbouw probleemloos verleend. Voor het slopen van het losstaande schuurtje, volgens de gemeente is dit onderdeel van het huis en daarmee onderdeel van het beschermd stadsgezicht. Ondanks wat verkopende partij en makelaar hebben beweerd, en dat de feitelijke situatie significant afwijkt van hetgeen de gemeente volgens hun eigen kaarten beschermd, hebben we op de vergunning voor dakkapel en uitbouw expliciet staan dat deze niet mag worden gesloopt of aangepast.

Hopelijk heb je hier wat aan :-)