Verborgen gebreken, of nalatigheid?

[randommen]

Hallo medetweakers,

Afgelopen jaar met mijn vriendin een koopwoning betrokken, dit is onze eerste woning, dateert uit 1965 en is een tussenwoning met pannendak, ongeveer 100 vierkante meter woonruimte, heerlijk ruim met zijn tweeen dus en de locatie ook niets over te klagen.

Nu hebben we tijdens het bezichtingen samen gekeken, ik daarna zelf nog een keer kritisch met mijn vader als "bouwtechnische keuring", alles prima in orde, de bekende gebreken die er waren akkoord meegegaan in de staat zoals deze waren, zal dit zo kort toelichten.

Reden dat we geen bouwtechnische keuring deden: in principe is alles wat ontdekt wordt daarmee je eigen probleem, het wordt gerapporteerd en adhv het rapport maak je een keus, daarnaast wordt er bijna nooit destructief onderzoek gedaan, een inspecteur gaat ook heus geen stopcontacten van de muur schroeven om te kijken of alles goed zit.

Er waren een aantal bekende gebreken volgens de bewoner, een alleenstaande man, namelijk als volgt:
- Dakraam lekte in een hoek bij bepaalde regen, echter zou dit bijna nooit voorkomen en was het raam ook gewoon zichtbaar aan vervanging toe.
- Dubbelglas lek in de woonkamer.

Deze punten stonden in de lijst van zaken, na de bezichtiging waren er nog wat meer twijfelachtige punten op de zolder die leken op lekkageschades, volgens de vorige eigenaar lekten deze niet meer in de tijd dat hij er woonde (ongeveer 15 jaar), dit heb ik ook zwart op wit laten bevestigen.

Prima, alles akkoord en huis gekocht.

Nu wonen we er ongeveer een halfjaar en zijn we, eigenlijk ik vooral, van het een in het ander beland, zelf ben ik erg handig en los ik dus eigenlijk alles zelf op, alleen op een bepaald punt is het genoeg, ik heb tot nu toe alles geslikt en ben nu eigenlijk op het punt gekomen dat ik toch eens wil kijken naar onze mogelijkheden w.b.t. het melden van verborgen gebreken.

De volgende punten zijn naar voren gekomen:
- 4 stopcontacten werken niet, deze zijn, na achteraf informeren en uitzoeken afgekoppeld door de vorige bewoners tijdens een uitbouw, echter is dat nooit gemeld.

- de kookplaat (3 fase, 400V), zat aangesloten op 1 enkele 230v groep, met een stekkerblok, samen met de close in boiler van de keukenkraan, een brandgevaar waarvan het bizar is dat deze nooit is uitgebroken, toen ik het ontdekte was het stekkerblok een soort smeltzekering, helemaal bruin, er ging 8kW op pieken door de groep heen. -> Ik heb vervolgens met mijn vader een perilex gemaakt en de groepenkast vervangen, alles netjes met aardlek, nu in orde, maar toch, voelt niet lekker.

- n.a.v. de problemen in de keuken de groepenkast gecheckt, erachter gekomen dat deze bedraad was met VD2,5 ipv VD6, ook waren nuldraden van groepen allemaal gedaisychained, het is eigenlijk een wonder dat dit huis nog bestond, na wat uitzoekwerk lijkt het het werk van de bewoner voor de bewoner waar wij het van gekocht hebben. (deze is inmiddels vervangen, de groepenkast )

- ruit in de woonkamer vervangen, zoals verwacht.

- dakpannen bleken gebarsten te zijn, op marktplaats nieuwe gehaald en vervangen.

- kranen druppelden, binnendelen vervangen, stopkranen vastgerot, bovendelen vervangen, douchekraan lekte langs wartel, na veel gerommel en opnieuw inkitten van de s koppelingen kraan vervangen -> opgelost.

- in de badkamer, boven de douche, was een plafondlamp aangesloten met 3 aardkleurige draden, in eerste instantie zo gelaten, uiteindelijk toen ik sonoff ging installeren eens verder gekeken, tot de conclusie gekomen (en gemeten) dat de aardeaansluiting van de armatuur aangesloten was op de fase, dit had doodslag kunnen veroorzaken i.c.m. de douche (lamp is aan te raken) -> bedrading hersteld, kleuren netjes gemaakt en alles aangesloten zoals het hoort, het badkamermeubel ging eerst uit met de lichtschakelaar, nu netjes via zijn eigen, zoals denk ik ook de bedoeling was van de vorige bewoner...

- de tuin stroomde vol met water bij hevige regen en de afvoerput bij de schuurdeur liep niet door, na lang rommelen erachter gekomen dat de vorige eigenaar deze had afgekoppeld en de aansluiting in de regenpijp, dicht had gemaakt met een chemische kurk, via de buurman erachter gekomen dat dit express gedaan is, anders liep bij heftige regenval al het water terug de tuin in uit het riool, het is schijnbaar verkeerd aangelegd, de keuken is hier ook op aangesloten, eens in de zoveel tijd gooiden ze ontstopper erin omdat het anders niet doorliep. -> dichtgemaakt en zo gelaten, nog nagedacht over een terugslagklep, alleen is niet betrouwbaar en heb liever regenwater in mijn tuin dan rioolwater als het foutgaat.

- glaslatten aan de achterzijde zijn in verstek gezaagd en zo goed als allemaal rot in de hoeken, zijn bezig geweest alles te schilderen, deze kant moet nog en de glaslatten ga ik vervangen.

- Uiteindelijk, vandaag, is dus het dak gaan lekken op de punten waar we twijfels over hadden, de punten waarvan de bewoner aangaf dat deze nooit gelekt hebben, hierdoor ging het ook lekken bij het dakraam, vermoedelijk ging is dit dus wel de lekkage die in de lijst van zaken stond, echter was de genoemde oorzaak onjuist, de betimmering van het nieuwe dakraam is hierdoor nu nat geworden, niet zo tof dus en de druppel waarom ik nu de opties bekijk. Tijdens heftige regen lekt het nooit, dit hebben we nadrukkelijk in de gaten gehouden, ik denk dat er ergens sneeuw tussen is gewaaid en ontdooit, hopelijk lekt het dus niet nu ook bij regen en hebben we even de tijd tot de aannemer komt. Aannemer is inmiddels ingelicht, het dak op gaan doe ik tot op zekere hoogte, alleen dit gaat even te ver.

Volgens mij zijn dit wel de grote punten die nu in mij opkomen, nu vraag ik mij af, kan ik hier iets mee, of ga ik de plank volledig misslaan doordat ik geen bouwtechnische keuring heb gedaan?
Betwijfel overigens sterk dat zo'n argument stand zou kunnen houden, een keurder gaat, lijkt mij, echt niet alle groepen nalopen, stopcontacten losschroeven, dakpannen omhoog schuiven, de groepenkast openschroeven, etc...

Had ik het huis gekocht als ik dit wist van tevoren? Ja. Dat maakt het echter niet minder fraai en dat had ik zeker meegenomen in het bod, gaat er meer om dat ik wil kijken of er misschien iets te halen is, of dat ik beter mijn tijd kan besteden aan het probleem oplossen .

Hoor graag jullie ideeen / opinie.

Groetjes, Randommen

[Voor 6% gewijzigd door randommen op 10-02-2021 20:25]

[GoldenSample]

Zie eigenlijk geen grote fundamentele gebreken die uit je bouwtechnische keuring zouden komen, hoogstens kan je van de meterkast, badkamer en tuin een punt maken gezien dat echt een gevaarlijke en fundamentele installatie fout is. Vraag is alleen wel wat ga je er mee bereiken? die meterkast is <1000 euro, de badkamer nog minder en de tuin, tja.. Dat wordt een enorme rechtzaak als je dat 'echt' opgelost wilt hebben gezien dan waarschijnlijk het halve riool er uit gegraven moet worden. Verder zijn al deze gebreken niet dusdanig substantieel dat je echt een fundamenteel punt hebt.

Die keuken is link en enorme beunhazerij maar daar kan je eigenlijk weinig mee en vind z'n bouwkundige keuring niet.

Wat dat betreft is (oudere maar ook nieuwere soms) huizen net 3e hands auto's kopen, je koopt de ellende van een ander. Ik zou zeggen bijt door en fix het want je lijkt gelukkig geen grote constructieve/fundamentele issues te hebben.
En weet uit ervaring dat het bij veel aannemers ook bij nieuwbouw niet anders is, heb zelf ervaring gehad met een loszittend balkonhek dat letterlijk op slechts 3/4 omwenteling van een moer vast zat.. Zou oprecht niet verbaasd zijn als daar iemand de dood te gemoed stort ergens komende jaren

[Voor 38% gewijzigd door GoldenSample op 10-02-2021 18:15]

[The End]

Dit wordt een kansloos verhaal; het zijn allemaal kleine gebreken die je enerzijds zelf had kunnen zien(je hebt niet voldaan aan de onderzoeksplicht) en anderzijds de woonfunctie niet aantasten. Daarnaast kun je niet aantonen dat ze over zaken gelogen zouden hebben.

[randommen]

Ik was nog een "gebrek" vergeten te omschrijven, hetgeen waarom ik het verhaal begonnen ben, vandaag is het begonnen met lekken, waar dit volgens de oude bewoner nooit gelekt zou hebben haha. Denk dat het door de sneeuw komt, bij regen is dit nog niet voorgekomen, ik hoop dus ook dat het voorlopig niet meer gebeurt, wil het alleen wel na laten kijken.

Een lekkage is toch wel een gebrek?

Het is inderdaad beunhazerij, blijf bezig

Is het trouwens echt zo dat onderzoeksplicht enkel door een technische keurder in te huren voldaan wordt? In principe kan je toch zelf ook onderzoeken? Dat heb ik gedaan, maar daar ga je dit soort dingen niet vinden zonder alles overhoop te trekken lijkt mij.

[Voor 23% gewijzigd door randommen op 10-02-2021 18:14]

[Iris1234]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:12:
Ik was nog een "gebrek" vergeten te omschrijven, hetgeen waarom ik het verhaal begonnen ben, vandaag is het begonnen met lekken, waar dit volgens de oude bewoner nooit gelekt zou hebben haha. Denk dat het door de sneeuw komt, bij regen is dit nog niet voorgekomen, ik hoop dus ook dat het voorlopig niet meer gebeurt, wil het alleen wel na laten kijken.

Een lekkage is toch wel een gebrek?

Het is inderdaad beunhazerij, blijf bezig

Er ligt een behoorlijk berg sneeuw op de daken. Volgens mij ontstaan er nu ook lekkages die er voorheen niet waren.

Verder lees ik weinig geks in je verhaal. Dat gebeunhaas met stroom is gevaarlijk natuurlijk, maar heb je zelf al opgelost. Ga er maar van uit dat er nog wel meer gebreken zullen ontstaan de komende jaren.

Een bouwkundige keuring zou ik overigens altijd laten doen. Vaak zien ze toch wat meer dan je zelf ziet. En daarnaast heb je als koper ook een onderzoeksplicht, als je een keuring hebt laten doen dan sta je een stuk sterker.

[Sen]

Meeste van de dingen zijn echt koop dan geen huis van 55 jaar oud. Zulke dingen horen er bij en weet je van te voren. En de lekkage met dit weer ja denk ik ook een kansloze zaak. En ik laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren niet dat ik denk dat hij veel meer vind dan ik maar wel omdat hij verzekerd is. Dan is het of de bouwkundige keurder of de vorige bewoner die betaald. En voor zulke kleine dingen zou ik denken het zal wel +- 10k zou ik moeilijk gaan doen.

[Voor 46% gewijzigd door Sen op 10-02-2021 18:19]

[GoldenSample]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:12:
Ik was nog een "gebrek" vergeten te omschrijven, hetgeen waarom ik het verhaal begonnen ben, vandaag is het begonnen met lekken, waar dit volgens de oude bewoner nooit gelekt zou hebben haha. Denk dat het door de sneeuw komt, bij regen is dit nog niet voorgekomen, ik hoop dus ook dat het voorlopig niet meer gebeurt, wil het alleen wel na laten kijken.

Een lekkage is toch wel een gebrek?

Het is inderdaad beunhazerij, blijf bezig

Is het trouwens echt zo dat onderzoeksplicht enkel door een technische keurder in te huren voldaan wordt? In principe kan je toch zelf ook onderzoeken? Dat heb ik gedaan, maar daar ga je dit soort dingen niet vinden zonder alles overhoop te trekken lijkt mij.

MBT dat laatste: bewijslast, hoe ga je dat zonder rapport aantonen icm met wat een substantieel gebrek is. Een verzwegen verzakte fundering die je enkel kan zien als je de kruipruimte uitspitten gaat is wat anders dan de dingen die jij noemt.

Meeste van deze items had je met je bouwkundige keuring ook niet gevonden, ga je dan je keurder voor compensatie vragen, want je positie naar de verkoper veranderd niet echt significant: Gebreken zijn niet dus danig groot/fundamenteel dat de woning onbewoonbaar wordt dan wel dusdanig verborgen.

[Voor 12% gewijzigd door GoldenSample op 10-02-2021 18:18]

[Arno90]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:12:
Ik was nog een "gebrek" vergeten te omschrijven, hetgeen waarom ik het verhaal begonnen ben, vandaag is het begonnen met lekken, waar dit volgens de oude bewoner nooit gelekt zou hebben haha. Denk dat het door de sneeuw komt, bij regen is dit nog niet voorgekomen, ik hoop dus ook dat het voorlopig niet meer gebeurt, wil het alleen wel na laten kijken.

Een lekkage is toch wel een gebrek?

Het is inderdaad beunhazerij, blijf bezig

Is het trouwens echt zo dat onderzoeksplicht enkel door een technische keurder in te huren voldaan wordt? In principe kan je toch zelf ook onderzoeken? Dat heb ik gedaan, maar daar ga je dit soort dingen niet vinden zonder alles overhoop te trekken lijkt mij.

Met betrekking tot het lekken van het dak. Ik heb hetzelfde nu met de sneeuw. De sneeuw is door de harde wind onder de nokpannen gekomen. Nu met de zon gaat het dooien en lekt het. Dit komt omdat bij oudere huizen geen ‘nokvorst’ is geplaatst. Simpel te verhelpen, je moet dus alleen het dak op. Of zo laten. Mijn buren zeiden: ‘dit hebben we in 15 jaar nog niet gehad’.

Mbt de rest van de gebreken. In begrijp je, maar het huis is uit 65. Bespaar je de energie en steek die energie in het opknappen van het huis!

[Marzman]

Je hebt altijd wel dingen aan een huis uit 65. Dat het lekt met deze sneeuw vind ik ook niet heel vreemd. Water loopt heel anders nu.

Ik ontdek ook af en toe dingen die niet werken zoals ik wil aan mijn huis uit 71 (vreemde hotelschakeling van het licht op de slaapkamers). Maar dat is mijn probleem nu, niet van de vorige bewoners.

[Voor 43% gewijzigd door Marzman op 10-02-2021 18:33]

[huppelepups]

Er zijn altijd wel dingen mis als je een huis koopt, dit geld ook voor nieuwbouw huizen.

Zo ben ik erachter gekomen dat alle tussenmuren van de hele bovenverdieping van asbestplaten zijn. Ondanks een bouwtechnische keuring.
Maarja, asbest clausule hè.

En wie weet vindt de volgende wel weer een heleboel dingen die jij gebeunhaasd hebt.

Mbt het dak, mijn schoonouders hebben een rijtjeshuis uit 1995. Hier is het ook gaan lekken.

[Breezers]

Als je een woning koopt van 55 jaar oud, dan kan je dit soort zaken wel verwachten na zoveel jaren...

Vaak staat in de verkoopakte wel een ouderdomsclausule waardoor je al een betere indruk zou hebben ?

Daarnaast vermoed ik eerder in dit verhaal dat je vanwege je eigen ingeschatte knutsel kwaliteiten, je een te laag budget hebt ingecalculeerd om dit soort zaken direct te (laten) vervangen/repareren.

Als je woningen van ca 60 jaar gaat opentrekken dan zal je daar van alles aantreffen, daar maak je normalerwijze een stelpost voor en laat je uitvoeren. Als je zelf gaat knutselen en je komt voor verrassingen en dan achteraf beklag doen dat het tegenvalt of minder is dan je had verwacht, dan ben je daar zelf mede debet aan, zeker als je geen gedegen onderzoek hebt gedaan.

Een oud huis heeft vaak kwalen, rotjes en onderhoud of modificaties die zijn uitgevoerd met de kennis en logica van toen. Als bijv. je geneuzel over een paar rotte glaslatten, een gebrekkige afvoer, een lek raam, een kraan die niet lekker meer is, een paar kapotte dakpannen, stuifsneeuw vocht,wat bedradingsproblemen etc gaat kwalificeren als verborgen gebreken en nalatigheid, dan had je eigenlijk al geen oud huis moeten kopen en zelf proberen te opknappen.

[HansAnders07]

Arno90 schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:19:
[...]


Met betrekking tot het lekken van het dak. Ik heb hetzelfde nu met de sneeuw. De sneeuw is door de harde wind onder de nokpannen gekomen. Nu met de zon gaat het dooien en lekt het. Dit komt omdat bij oudere huizen geen ‘nokvorst’ is geplaatst. Simpel te verhelpen, je moet dus alleen het dak op. Of zo laten. Mijn buren zeiden: ‘dit hebben we in 15 jaar nog niet gehad’.

Mbt de rest van de gebreken. In begrijp je, maar het huis is uit 65. Bespaar je de energie en steek die energie in het opknappen van het huis!

Hier ook lekkage door de sneeuw. De meest heftige regenbuien geen last gehad maar nu dus in 2 kamers lekkage en bij de dakkapel.
Zat ook te denken aan gooien verborgen gebreken (wonen er sinds augustus) maar dit heeft de vorige eigenaar denk ik niet eens geconstateerd omdat alles heel erg afgetimmerd was en wij dat gestript hebben

[randommen]

Ik vind het ergens toch opmerkelijk dat er veel gedacht wordt dat een ouderdomsclausule meteen een vrijbrief is voor allerhande mankementen.

Volgens mij vallen rotte glaslatten bijvoorbeeld eerder onder achterstallig onderhoud, ik heb niet het idee dat ouderdom gepaard gaat met onderhoud verzuimen.

Daarnaast wel grappig @Breezers dat je 8kW door een 16A groepje durft te noemen als wat bedradingsproblemen, volgens mij heb je dan geen idee waar je over praat.

Bij een oud huis verwacht ik, zoals de naam doet vermoeden, oude spullen, een oude keuken, een oude badkamer, oud stucwerk, oude plafonds, oude dakpannen, oudere technieken die toen modern waren, niet achterstallig onderhoud, dat daar blijkbaar ook veel beunwerk bij kan komen kijken, daar heb ik me inderdaad wel in vergist.

Nogmaals, het is geen enkel probleem, ik kan het prima allemaal zelf oplossen en als dat niet lukt is geld ook het probleem niet, ben vooral benieuwd naar de opinie van anderen die er wat verder weg van staan en niet door dezelfde bril als mij of mensen dicht om mij heen kijken.

Als ik het nu zo lees zijn dingen als een verzakte fundering pas echt een verborgen gebrek, ik vraag me af of dat niet wat overdreven is.

Daarnaast, als ik de moeite had willen doen, en op "rechtstocht" aasde, had ik dat allang gedaan, ik los liever zelf het probleem op, alleen als er, wie weet, een paar honderd euro, laat zeggen 800 te halen is, dan zou dat misschien zonde zijn om te laten liggen, afhankelijk van de moeite die dat kost, ik heb alleen geen idee hoe dat werkt, of dat zou werken in mijn situatie, het blijft ons eerste huis, vandaar mijn interesse om me hier iets in te verdiepen, heb iniedergeval al een hoop geleerd en weet waar ik allemaal op ga letten over 30 jaar

[leecher]

Reden dat we geen bouwtechnische keuring deden: in principe is alles wat ontdekt wordt daarmee je eigen probleem

Het is pas jouw probleem als je niks van de prijs af haalt en alsnog het huis koopt. Normaliter gaat de prijs t.g.v. gebreken omlaag en is het dus het probleem van de verkoper. Verder is er nog zoiets als onderzoeksplicht zoals eerder gemeld.

Nu heb je in de huidige markt overigens wel min of meer gelijk, als jij het niet koopt met gebreken voor de vraagprijs of meer dan zijn er wel 10 anderen die dat wel doen

4 stopcontacten werken niet

Had je makkelijk kunnen testen

de kookplaat (3 fase, 400V), zat aangesloten op 1 enkele 230v groep, met een stekkerblok, samen met de close in boiler van de keukenkraan, een brandgevaar waarvan het bizar is dat deze nooit is uitgebroken, toen ik het ontdekte was het stekkerblok een soort smeltzekering, helemaal bruin

Niet gecontroleerd of niet bereikbaar?

elektra verhaal

Goed punt, ik meen me te herinneren dat een tweaker hier een tijdje terug inderdaad geld voor heeft kunnen claimen. Zoals eerder opgemerkt is e.e.a. afhankelijk van wanneer dingen zijn aangelegd/gewijzigd en elke regels er toen waren. Volgens mij is er nooit een periode geweest waarin het bonton was om overal hetzelfde kleurtje voor te gebruiken


kranen druppelden, binnendelen vervangen, stopkranen vastgerot, bovendelen vervangen, douchekraan lekte langs wartel, na veel gerommel en opnieuw inkitten van de s koppelingen kraan vervangen

Allemaal controleerbaar

de tuin stroomde vol met water bij hevige regen en de afvoerput bij de schuurdeur liep niet door

lijkt me niet ok maar ook weer niet een gigantisch gebrek

glaslatten aan de achterzijde zijn in verstek gezaagd en zo goed als allemaal rot in de hoeken, zijn bezig geweest alles te schilderen, deze kant moet nog en de glaslatten ga ik vervangen

Niet gezien/gecontroleerd of is alles recent stiekem weggemoffeld onder de verf?

Uiteindelijk, vandaag, is dus het dak gaan lekken op de punten waar we twijfels over hadden, de punten waarvan de bewoner aangaf dat deze nooit gelekt hebben, hierdoor ging het ook lekken bij het dakraam, vermoedelijk ging is dit dus wel de lekkage die in de lijst van zaken stond, echter was de genoemde oorzaak onjuist

Als vastgelegd is dat het specifiek oorzaak X is en het blijkt wat anders/ergers te zijn lijkt me dat niet ok nee

Ik denk dat je elektra problemen nog de meeste kans van slagen zouden hebben gehad, ware niet dat je hier en daar zelf al hebt lopen klussen en dit niet door een onafhankelijke partij hebt laten doen. Al met al lijkt het me een kansloze zaak worden die jou onder de streep meer gaat kosten dan het oplevert ook al zou je hem winnen.

Je hebt een oud huis gekocht met oude meuk erin waar men 56 jaar de tijd heeft gehad om wat aan te rommelen. Dat je nogal wat dingen tegen gaat komen hoort in de lijn der verwachting te liggen.

[Arno90]

HansAnders07 schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 19:49:
[...]

Hier ook lekkage door de sneeuw. De meest heftige regenbuien geen last gehad maar nu dus in 2 kamers lekkage en bij de dakkapel.
Zat ook te denken aan gooien verborgen gebreken (wonen er sinds augustus) maar dit heeft de vorige eigenaar denk ik niet eens geconstateerd omdat alles heel erg afgetimmerd was en wij dat gestript hebben

Precies. Ik woon hier sinds september en mijn buren (zelfde woning) al 15 jaar en die zeiden dat ze dit nog nooit hadden gehad. En dan vraag me ik me zelfs af: kan je die paar druppen (bij mij althans) überhaupt het label ‘lekkage’ geven.

Als de buren mij niet geappt hadden, had ik het zelfs nooit geweten aangezien ik een verlaagd plafond heb op zolder en dus de nok van het dak niet eens zie.

Laten we maar zeggen: ‘dit probleem verdwijnt weer als sneeuw voor de zon’.

[randommen]

@leecher Precies wat je zegt inderdaad, uiteindelijk gaat het erom dat de problemen opgelost worden, hoe maakt niet zo uit haha, ben vooral erg benieuwd of dit nou iets is om te accepteren en van te leren, of dat dit wel, zoals iedereen om mij heen zegt verborgen gebreken zijn, dat zeggen mensen inderdaad al snel overigens, ik ben daar zelf wat terughoudender in over het algemeen, uiteindelijk is het nu ons huis en dus mijn probleem, waarom zou ik daar een ander mee lastig vallen.

Als ik het zo lees is het inderdaad accepteren, iets wat ik tot nu toe elke keer gedaan heb en dus ook geen probleem is.

Denk trouwens, en hoop, dat het niet nu ook gaat lekken bij regen, ik verwacht van niet, er is niets veranderd, behalve dat er nu sneeuw ligt en geen regen, het heeft echt hard gestormd en ik heb elke keer alles in de gaten gehouden, ging helemaal prima.

Goed om te horen haha @Arno90 dat we niet de enige zijn

Om nog terug te komen op je vragen @leecher
kookplaat niet gecheckt, zat achter de plint, er zat een fornuisgroep (2 geschakelde, gekoppelde groepen), dus ik ging er vanuit dat het klopte, dat ik even later de groepen na ging lopen n.a.v. een storing, en erachter kwam dat de kookplaat prima functioneerde met die fornuisgroep uit, toen ging het balletje rollen. Achteraf had ik dat makkelijk kunnen checken, maar ga jij in een wildvreemd huis de groepen even uit knallen

W.b.t verf, niet goed gezien denk ik, wel gekeken, maar was niet echt zichtbaar.

[Voor 23% gewijzigd door randommen op 10-02-2021 21:23]

[jeroen3]

Je komt nu 56 jaar aan beunhazerij tegen. Welkom bij de club!

[randommen]

jeroen3 schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 21:20:
Je komt nu 56 jaar aan beunhazerij tegen. Welkom bij de club!

Hahaha, ja, gelukkig is er 1000/1000 glasvezel.

[Rukapul]

Tja, dit kun je verwachten als je oude meuk koopt.

De electrische installatie is mogelijk non-conform. Echter, heb je het zelf al gefixed en valt daar dus geen verhaal meer te halen.

Wat betreft daklekkage: ga je nooit kunnen bewijzen. Sneeuw komt niet heel regelmatig voor en daar komt bij kijken dat het eigenlijk te verwachten is bij huizen van deze leeftijd aangezien men in die tijd geen extra waterkerende laag (folie) aanbracht onder de pannen.

[JukeboxBill]

Interessant leesvoer: https://www.verborgen-gebreken.net/

Er is nogal een grijs gebied wat betreft verborgen gebreken.
Wat ook van belang is: stond er een 'ouderdomsclausule' in het koopcontract?

Een paar punten zou je wel aan kunnen kaarten, maar je bent daar wat laat mee en hebt al bewijsmateriaal weggewerkt door zelf de mankementen op te lossen.

Zelf heb ik bewust gekozen voor een huis (b.j. 1957) waar vrijwel niets aan was geklust.

[randommen]

Ja stond een ouderdomsclausule in, zoals ik eerder zei ging ik wel echt uit van oude dingen / technieken, beetje verkeken op beunhazerij.

In principe heb ik wel overal foto's van overigens, ben blij dat ik het zelf gedaan heb grotendeels.

Heb daar inderdaad ook wel voor gekozen, dit huis is in de afgelopen 20 jaar niks aan gedaan op misschien wat verf na, heb in een aantal "modern" opgeknapte / gestylede huizen gekeken en je weet gewoon niet hoe structureel iets is gedaan, voelt al snel als "Welkom bij eigen huis" opgeknapt in 24 uur. Raar eigenlijk dat ik daar hier niet echt bij stilgestaan heb, omdat het uberhaupt allemaal al wat ouder is, oude badkamer, keuken wc tegels etc, wel nog prima hoor en voor mij geen probleem.

Sowieso een hele interessante kwestie ansich denk ik.

[Voor 3% gewijzigd door randommen op 10-02-2021 21:43]

[Ivow85]

De afvoer in de tuin is een verborgen gebrek.

De te dunne bedrading in de groepenkast en verkeerde kleuren draad in de badkamer is non-conformiteit: Het werkt, dus het is geen gebrek. Maar het is niet aangelegd conform de geldende normen. Terwijl je als koper wel mag verwachten dat het voldoet aan de normen uit het jaar dat de groepenkast is geplaatst.

Voor de rest: eigenlijk allemaal problemen die visueel en/of met een basis gereedschapssetje vast te stellen zijn bij een keuring. En wat visueel of met wat basisgereedschap van een keurder is vast te stellen is per definitie niet verborgen. En wat niet verborgen is, is geen verborgen gebrek.

Geen spanning op de stopcontacten is met een duspol zo vastgesteld. Rotte glaslatten zijn ook visueel waarneembaar.
Dat de kookplaat niet op een 3-fasen groep zit aangesloten moet ook wel gebleken zijn uit het feit dat er geen krachtgroep aanwezig was. En waarschijnlijk sowieso een beperkt aantal groepen, waardoor je weet dat er naar huidige richtlijnen te veel op een groep zit aangesloten. Dat is niet verboden en bij een ouder huis ook geen gebrek. In 1965 werd een huis met 2 of 3 groepen opgeleverd.
Gebroken dakpannen had je gewoon kunnen zien wanneer je een ladder tegen het huis had gezet om het dak te inspecteren.

Ook kleine lekkages onder het pannendak in de huidige weersomstandigheden zijn gezien het bouwjaar van de woning niet direct als gebrek te markeren. De kans is groot dat er op het dakbeschot, onder de panlatten, geen waterdichte folie is aangebracht. De stuifsneeuw van afgelopen zondag waait ook bij een goed pannendak gemakkelijk tussen de dakpannen door. De sneeuw die zich opgehoopt heeft onder je dakpannen zal smelten, en als er dan geen folie zit (wat geen gebrek is, maar volkomen normaal gezien het bouwjaar van de woning, dan zal het smeltwater hier en daar door je dakbeschot heen lekken.

[kabeltjekabel]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
De volgende punten zijn naar voren gekomen:
- 4 stopcontacten werken niet, deze zijn, na achteraf informeren en uitzoeken afgekoppeld door de vorige bewoners tijdens een uitbouw, echter is dat nooit gemeld.

Hmm, tja... sluit ze weer aan zou ik zeggen.

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- de kookplaat (3 fase, 400V), zat aangesloten op 1 enkele 230v groep, met een stekkerblok, samen met de close in boiler van de keukenkraan, een brandgevaar waarvan het bizar is dat deze nooit is uitgebroken, toen ik het ontdekte was het stekkerblok een soort smeltzekering, helemaal bruin, er ging 8kW op pieken door de groep heen. -> Ik heb vervolgens met mijn vader een perilex gemaakt en de groepenkast vervangen, alles netjes met aardlek, nu in orde, maar toch, voelt niet lekker.

En toen je de groepenkast zag dacht je niet "hee, elektrische kookplaat, maar geen 3-fase groep / kookgroep"?

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- n.a.v. de problemen in de keuken de groepenkast gecheckt, erachter gekomen dat deze bedraad was met VD2,5 ipv VD6,

Wat voor kast? Zo'n antiek ding?

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
ook waren nuldraden van groepen allemaal gedaisychained,

Ja, zonder nul aan te sluiten werkt het niet he.

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- ruit in de woonkamer vervangen, zoals verwacht.

Die hoort dan niet thuis in de lijst

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- dakpannen bleken gebarsten te zijn, op marktplaats nieuwe gehaald en vervangen.

Je koopt een huis uit 1965 en je denkt dat alles nog heel is?

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- kranen druppelden

Maar tijdens de bezichtiging niet?

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
stopkranen vastgerot

Omdat men die niet gebruikt. What is new?

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- in de badkamer, boven de douche, was een plafondlamp aangesloten met 3 aardkleurige draden, in eerste instantie zo gelaten, uiteindelijk toen ik sonoff ging installeren eens verder gekeken, tot de conclusie gekomen (en gemeten) dat de aardeaansluiting van de armatuur aangesloten was op de fase, dit had doodslag kunnen veroorzaken i.c.m. de douche (lamp is aan te raken) -> bedrading hersteld, kleuren netjes gemaakt en alles aangesloten zoals het hoort, het badkamermeubel ging eerst uit met de lichtschakelaar, nu netjes via zijn eigen, zoals denk ik ook de bedoeling was van de vorige bewoner...

Dat is een nare. Betwijfel of de vorige bewoner dat wist
Maar reeds opgelost, dus tja... denk niet dat je daar nog echt wat mee kunt.

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- de tuin stroomde vol met water bij hevige regen en de afvoerput bij de schuurdeur liep niet door, na lang rommelen erachter gekomen dat de vorige eigenaar deze had afgekoppeld en de aansluiting in de regenpijp, dicht had gemaakt met een chemische kurk, via de buurman erachter gekomen dat dit express gedaan is, anders liep bij heftige regenval al het water terug de tuin in uit het riool, het is schijnbaar verkeerd aangelegd, de keuken is hier ook op aangesloten, eens in de zoveel tijd gooiden ze ontstopper erin omdat het anders niet doorliep. -> dichtgemaakt en zo gelaten, nog nagedacht over een terugslagklep, alleen is niet betrouwbaar en heb liever regenwater in mijn tuin dan rioolwater als het foutgaat.

Je had serieus gedacht een jaren '60 huis te kopen zonder infra problemen?

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- glaslatten aan de achterzijde zijn in verstek gezaagd en zo goed als allemaal rot in de hoeken, zijn bezig geweest alles te schilderen, deze kant moet nog en de glaslatten ga ik vervangen.

Nu opeens? Dat was al zo tijdens je bezichtiging.

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- Uiteindelijk, vandaag, is dus het dak gaan lekken op de punten waar we twijfels over hadden, de punten waarvan de bewoner aangaf dat deze nooit gelekt hebben,

Ja, de hoeveelheid stuifsneeuw was ook een record in 15 jaar.

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
hierdoor ging het ook lekken bij het dakraam, vermoedelijk ging is dit dus wel de lekkage die in de lijst van zaken stond, echter was de genoemde oorzaak onjuist, de betimmering van het nieuwe dakraam is hierdoor nu nat geworden, niet zo tof dus en de druppel waarom ik nu de opties bekijk. Tijdens heftige regen lekt het nooit, dit hebben we nadrukkelijk in de gaten gehouden, ik denk dat er ergens sneeuw tussen is gewaaid en ontdooit, hopelijk lekt het dus niet nu ook bij regen en hebben we even de tijd tot de aannemer komt. Aannemer is inmiddels ingelicht, het dak op gaan doe ik tot op zekere hoogte, alleen dit gaat even te ver.

Oude huizen hebben vastgemetselde nokvorsten... na een halve eeuw kan het nodig zijn dat overnieuw te doen. Loodslappen langs schoorstenen scheuren na verloop van tijd. De gemetselde schoorstenen zijn ondertussen een soort spons geworden. De dakpannen zijn half gaar en het houten dakbeschot is gekrompen en daarmee verre van waterdicht. Onder de streep; jaren '60.

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
Volgens mij zijn dit wel de grote punten die nu in mij opkomen, nu vraag ik mij af, kan ik hier iets mee, of ga ik de plank volledig misslaan doordat ik geen bouwtechnische keuring heb gedaan?

Ik wens je alle geluk, maar op het punt van de douchelamp en de kookplaat na ga je niet ver komen denk ik.

[hansgrave]

Zonder te oordelen over je problemen, of dit wel of niet een verborgen gebrek is: begin met goed lezen van het koopcontract. In de standaard NVM contracten staat in artikel 6 het nodige over de staat van onroerend goed. In lid 1 staat dat je de woning accepteert oa met de aanwezige zichtbare en onzichtbare gebreken, sta je als koper gelijk 1-0 achter.

In lid 3 staat wel een escape: de woning moet bij overdracht de eigenschappen bezitten voor normaal gebruik. Hier kun je je op beroepen als iets echt onbruikbaar is bijv je douche of ernstige lekkage. Let op: achterstallig onderhoud valt hier niet onder, je kunt het huis immers gebruiken om te wonen. Er staat letterlijk dat bekende en onbekende gebreken die het normale gebruik niet belemmeren voor risico zijn van de koper.

Op internet vind je de stappen wel hoe dit juridisch aan te pakken. Als een verkoper niet wil meewerken eindig je bij de kantonrechter. Onder de 25k kan dat zonder advocaat, met advocaat tik je eerst 4k af aan de advocaat... Als je meerdere claims hebt en niet alles wordt toegewezen oordeelt de rechter vaak dat elke partij zijn eigen juridische kosten draagt. Bij alle punten verliezen loop je het risico dat je een bijdrage moet leveren aan de juridische kosten van de tegenpartij.

[Yucon]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
- de kookplaat (3 fase, 400V), zat aangesloten op 1 enkele 230v groep, met een stekkerblok,

_{enigszins off topic, maar je maakt me nieuwsgierig: wat moet ik me hierbij voorstellen? Bedoel je dat die kookplaat nu op 230v zo half-half een beetje werkt?}

[eamelink]

Zo te horen heb je een prima huis gekocht zonder noemenswaardige problemen

Gefeliciteerd! Geniet ervan

[Simonsters]

Denk dat iedereen die een oud huis heeft gekocht een dergelijke lijst kan maken. Vervelend, maar het hoort er eenmaal een beetje bij. Onze lijst was nog een stuk langer, dus snap je gevoel wel.
Wij hebben toen 1 punt wel aangevochten, ontbreken van een draagbalk achter een verlaagd plafond. Dit maakte dat het huis technisch onbewoonbaar was, het stond nog door wat houten dwarswandjes op de eerste verdieping.. Ik quote mezelf maar even over verborgen gebreken:

"En wat betreft alle posts over verborgen gebreken waarvoor je jezelf wil indekken bij eventuele verkoop, daarvoor bestaat nu juist die ouderdomsclausule die in de meeste koopcontracten bij oude woningen wordt opgenomen. Deze zorgt ervoor dat je als koper geen zaak hebt als het gaat over zaken die onder de 'normale' veroudering van een huis vallen. Denk hierbij aan verrotte balken, lekkage etc.
Je hebt als koper pas een punt als het gebrek dusdanig ernstig is, dat het de normale woonfunctie belemmerd."

[Morelleth]

In principe kunnen veel kookplaten afhankelijk van hoe je de pinnetje in de kookplaat zet gewoon aangesloten worden op zowel 3 fase 400v als 230v.
Of het slim is een 2e en als ik je zo hoor zat het sowieso niet goed aangesloten allemaal.

Wat betreft lekkage en sneeuw kan het goed zijn dat die echt wel de waarheid spreekt. En je hebt zelf de lekkage plekken gezien dus is niet verborgen.

We hebben zelf net een compleet nieuwe aanbouw laten maken en de gevel laten isoleren.
Zou helemaal waterdicht moeten zijn.
Maar door de stuifsneeuw lag het tot 60 cm tegen de gevel omhoog op het platte dak. Tussen de folie door gewaaid en dus aan het lekken tussen de isolatieplaten op het net gestucte plafond (2 meter van de gevel af aan de binnenzijde).
Conclusie, zelfs al is het goed gemaakt kan het fout gaan.

Als het dan al jaren goed gaat (omdat een bepaalde situatie niet voorkomt) en de plekken van voorgaande lekkages zijn zichtbaar dan geef ik je weinig kans het als een verborgen gebrek aan te laten merken.
Kans is groot dat de waterkerende laag onder de dakpannen gescheurd/kapot is door ouderdom, zoals bij bijna alle huizen waar het dak ouder dan 20 jaar is.

[Theo]

Hoe lullig het ook klinkt, maar met een verborgen gebrek moet je jezelf de volgende vragen stellen:
- Kan ik niet normaal wonen, slapen, koken en douchen in deze woning?
- Zijn er rare zaken waarmee ik mij serieus kan verwonden in huis? (elektrocutie, instorting, verstikking enz)

Als één van de vragen met ja kan worden beantwoorden dan is het een verborgen gebrek. Een niet goed aangesloten kookplaat valt hier niet onder (ondanks dat er mogelijk een kans is op brand). Met een zwembadtuin kun je nog steeds gewoon wonen en leven. De glaslatten zijn geen dragende constructie die op instorten staan. All dingen die je noemt zijn kleine dingen die je klaarblijkelijk zelf ook op kan lossen.

Als een draagmuur binnen compleet verrot was door lekkage; de fundering gemaakt was van ontbijtkoek of al het electra was aangelegd met tweelingsnoer, maar wel op een moderne meterkast was aangesloten, dan heb je zaken die je als verborgen gebrek kan opvoeren.

Ik denk dat het merendeel van de oude huizen soortgelijke problemen hebben bij verkoop als dat jij tegen bent gekomen Probeer eens een woning uit 1925 te kopen in een beetje oude staat en je zal echt verbaasd zijn wat je tegen zult komen!

[Croga]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:02:
Reden dat we geen bouwtechnische keuring deden: in principe is alles wat ontdekt wordt daarmee je eigen probleem

En daar stopt het.....

Alles wat je met een bouwtechnische keuring gevonden zou hebben valt zowieso onder je onderzoeksplicht en is dus per definitie je eigen probleem.

De definitie van een verborgen gebrek is een gebrek wat normale bewoning van het object in de weg zit en niet door normaal onderzoek naar boven zou zijn gekomen. Een aantal van de dingen die je noemt zouden zonder meer naar boven zijn gekomen en zijn zowieso je eigen probleem (stopcontacten, dakbedekking, glaslatten), een aantal zijn weliswaar verborgen maar zitten normale bewoning niet in de weg (zoals de tuin).

als laatste moet je je realiseren dat het hoogste bedrag wat je ooit uitgekeerd gaat krijgen zijn de kosten voor herstel. En die zijn niet zo heel hoog. Buiten de aansluiting van de kookplaat praat je over tientjes. En die kookplaat is nog maar de vraag of dat een verborgen gebrek is.

Ofwel: Je kunt je daar nu druk over gaan maken, heel veel tijd en moeite in gaan steken en mischien dat je dan een paar tientjes krijgt voor je moeite. Is het dat je waard?

[Marzman]

huppelepups schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:48:

Mbt het dak, mijn schoonouders hebben een rijtjeshuis uit 1995. Hier is het ook gaan lekken.

Bij mij drupt het nu ook in de toilet boven bij de ventilatieschacht. Het is niet echt een lek, de sneeuw ligt gewoon hoger dan het pijpje en dan helpt een dakje niet

Hetzelfde met de zelfbouw veranda (door vorige eigenaar gemaakt), die ligt vol sneeuw op het dak. Het lekt nu niet, maar ik zou het niet heel vreemd vinden als het tegen de gevel van het huis wel wat gaat druppelen. Want het water beweegt zich nu op een hele andere manier als onder normale omstandigheden.

[Señor Sjon]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 20:24:
Ik vind het ergens toch opmerkelijk dat er veel gedacht wordt dat een ouderdomsclausule meteen een vrijbrief is voor allerhande mankementen.

Volgens mij vallen rotte glaslatten bijvoorbeeld eerder onder achterstallig onderhoud, ik heb niet het idee dat ouderdom gepaard gaat met onderhoud verzuimen.

Daarnaast wel grappig @Breezers dat je 8kW door een 16A groepje durft te noemen als wat bedradingsproblemen, volgens mij heb je dan geen idee waar je over praat.

Bij een oud huis verwacht ik, zoals de naam doet vermoeden, oude spullen, een oude keuken, een oude badkamer, oud stucwerk, oude plafonds, oude dakpannen, oudere technieken die toen modern waren, niet achterstallig onderhoud, dat daar blijkbaar ook veel beunwerk bij kan komen kijken, daar heb ik me inderdaad wel in vergist.

Nogmaals, het is geen enkel probleem, ik kan het prima allemaal zelf oplossen en als dat niet lukt is geld ook het probleem niet, ben vooral benieuwd naar de opinie van anderen die er wat verder weg van staan en niet door dezelfde bril als mij of mensen dicht om mij heen kijken.

Als ik het nu zo lees zijn dingen als een verzakte fundering pas echt een verborgen gebrek, ik vraag me af of dat niet wat overdreven is.

Daarnaast, als ik de moeite had willen doen, en op "rechtstocht" aasde, had ik dat allang gedaan, ik los liever zelf het probleem op, alleen als er, wie weet, een paar honderd euro, laat zeggen 800 te halen is, dan zou dat misschien zonde zijn om te laten liggen, afhankelijk van de moeite die dat kost, ik heb alleen geen idee hoe dat werkt, of dat zou werken in mijn situatie, het blijft ons eerste huis, vandaar mijn interesse om me hier iets in te verdiepen, heb iniedergeval al een hoop geleerd en weet waar ik allemaal op ga letten over 30 jaar

Vergeet niet dat je zomaar tussen de 1 en de 10 voorgangers gehad hebt in de woning die elk op een eigen manier knutselen. Hoe ouder, hoe gekker, vandaar dat je ook gekke dingen tegen kan komen. Heel eerlijk gezegd, de gebreken die je noemt kosten meer om je gelijk te halen dan zelf te herstellen; wat je inmiddels ook gedaan hebt. Achterstallig onderhoud zou je zelf moeten kunnen zien. Een glaslat in verstek? Zou je moeten kunnen zien. Maar dan nog een glaslat kost een paar euro. Wat verwacht je op te halen ervoor?

[Ivow85]

Yucon schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 08:03:
[...]

_{enigszins off topic, maar je maakt me nieuwsgierig: wat moet ik me hierbij voorstellen? Bedoel je dat die kookplaat nu op 230v zo half-half een beetje werkt?}

Kookplaten op 3-fasen 400V bestaan niet. Wel op 3-fasen 230V

De modules in de kookplaat werken gewoon allemaal op 230V. Ze zijn elk aangesloten op één van de fasen en de gezamenlijke nul. In een 6-pits Inductiekookplaat zitten gewoon 3 éénfase modules 230V aan elkaar gekoppeld.
Bij veel kookplaten, zeker de vier-pits modellen, is het ook vaak mogelijk deze op één fase aan te sluiten. Op 16A, 25A of 32A naar keuze. In geval van TS zat de kookplaat aangesloten op 1 fase 16A. Prima. Je kan dan alleen niet het maximum van alle pitten gelijktijdig gebruiken. Vaak is via de settings van de plaat te regelen dat je dat maximum niet eens gelijktijdig kunt gebruiken, om het risico op doorgebrande zekering te vermijden.

[redwing]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 20:24:
Ik vind het ergens toch opmerkelijk dat er veel gedacht wordt dat een ouderdomsclausule meteen een vrijbrief is voor allerhande mankementen.

Volgens mij vallen rotte glaslatten bijvoorbeeld eerder onder achterstallig onderhoud, ik heb niet het idee dat ouderdom gepaard gaat met onderhoud verzuimen.

Maar het is wel zichtbaar slecht onderhoud. Je hebt zelf een onderzoeksplicht en dingen die je zelf makkelijk had kunnen zien gelden daarbij niet als verborgen gebreken.

Daarnaast wel grappig @Breezers dat je 8kW door een 16A groepje durft te noemen als wat bedradingsproblemen, volgens mij heb je dan geen idee waar je over praat.

Tja, als het goed is gaat de zekering er uit als er echt teveel vermogen doorheen gaat. Daar zit altijd wat vertraging op, dus kortstondig kun je er 'wat' meer stroom doorheen jagen. Gezien de norm zo ook is opgesteld is het in principe slordig aangesloten, maar zou het geen problemen moeten geven.

Daarnaast, als ik de moeite had willen doen, en op "rechtstocht" aasde, had ik dat allang gedaan, ik los liever zelf het probleem op, alleen als er, wie weet, een paar honderd euro, laat zeggen 800 te halen is, dan zou dat misschien zonde zijn om te laten liggen, afhankelijk van de moeite die dat kost, ik heb alleen geen idee hoe dat werkt, of dat zou werken in mijn situatie, het blijft ons eerste huis, vandaar mijn interesse om me hier iets in te verdiepen, heb iniedergeval al een hoop geleerd en weet waar ik allemaal op ga letten over 30 jaar

Je kunt mensen altijd in gebreke stellen. Misschien gaan ze er in mee, maar zo niet zul je naar de rechter moeten om je gelijk te krijgen. En dan is het de vraag of het je de moeite waard is. Je bent echter wel wat laat en daarnaast is het gebruikelijk dat je ze de kans geeft om het defect op te lossen, maar dat heb je zelf nu al gedaan.

[Dj Neo Ziggy]

Reden dat we geen bouwtechnische keuring deden: in principe is alles wat ontdekt wordt daarmee je eigen probleem, het wordt gerapporteerd en adhv het rapport maak je een keus, daarnaast wordt er bijna nooit destructief onderzoek gedaan, een inspecteur gaat ook heus geen stopcontacten van de muur schroeven om te kijken of alles goed zit.

Hiermee snijdt je je zelf goed in de vingers. Wij hebben toen wij dit huis hebben gekocht wel gedaan. En blij ook. Deze kwam met een aantal dingen naar voren, waar wij echt geen weet van hadden.
Zo was de kruipruimte niet in orde en was er iets met de schoorsteen. Daarbij een lucht en vocht meting op diverse plaatsen.

De tegenpartij heeft toen voor al deze problemen een offerte laten schrijven en die van de vraagprijs afgehaald. Zodat jij de ruimte hebt om het te repareren.

[Yowzawood]

Ik zou je vader aanklagen..... als je die hebt meegenomen voor een bouwkundige keuring is het natuurlijk bizar dat hij deze grote gebreken niet aan je heeft gemeld. :-).

En als je je frustratie van de aankoop van een oud huis nou eens even vergeet en zelf even zoekt op wat een verborgen gebrek bij de aankoop van een huis echt is dan weet je gelijk genoeg om verder gewoon deze gedachte te vergeten.

Gewoon niet meer zeuren en verder klussen.

[Voor 4% gewijzigd door Yowzawood op 11-02-2021 10:09]

[Tsjipmanz]

Ik snap dat je het niet kan opvoeren als verborgen gebrek, maar is het gangbaar om bij het kopen van een huis alle stopcontacten uit te testen? Dat heb ik echt nog nooit gehoord dat iemand dat deed.

[huppelepups]

Tsjipmanz schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 10:08:
Ik snap dat je het niet kan opvoeren als verborgen gebrek, maar is het gangbaar om bij het kopen van een huis alle stopcontacten uit te testen? Dat heb ik echt nog nooit gehoord dat iemand dat deed.

Dan vraag je of alles nog werkt.

[N1ckk]

Tsjipmanz schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 10:08:
Ik snap dat je het niet kan opvoeren als verborgen gebrek, maar is het gangbaar om bij het kopen van een huis alle stopcontacten uit te testen? Dat heb ik echt nog nooit gehoord dat iemand dat deed.

Is ook geen redelijke eis. Is gewoon een verborgen gebrek die je niet had kunnen voorzien en wat wel gemeld had moeten worden (zoals een lekkage in de zomer).

[euchromatic]

Dj Neo Ziggy schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 09:56:
[...]


Hiermee snijdt je je zelf goed in de vingers. Wij hebben toen wij dit huis hebben gekocht wel gedaan. En blij ook. Deze kwam met een aantal dingen naar voren, waar wij echt geen weet van hadden.
Zo was de kruipruimte niet in orde en was er iets met de schoorsteen. Daarbij een lucht en vocht meting op diverse plaatsen.

De tegenpartij heeft toen voor al deze problemen een offerte laten schrijven en die van de vraagprijs afgehaald. Zodat jij de ruimte hebt om het te repareren.

Bij mij gaf de bouwkundige ook de verwachte levensduur van diverse onderhoudsgevoelige delen aan zoals houten delen en lood. Dat helpt bij het inschatten van de toekomstige onderhoudskosten.

[Xanaroth]

Nu lekkage na de bijzondere sneeuwstorm is niet echt raar. De sneeuw ging op sommige plekken door de stromingen zelfs horizontaal en omhoog ipv omlaag, met enorme snelheden. Bij mn auto ook sneeuw in/achter kieren gevonden, waarvan ik niet wist dat er daar iets kon komen. Sta je raar te kijken als je de deur open doet en nog meer sneeuw vindt.
Dan kan het best dat er ook voor woningen ergens sneeuw/vocht (dus lekkages) komen die je bij een normale storm of stortbui niet hebt. Nog afgezien van simpelweg nieuwe schades door combinatie van de enorme hoeveelheden sneeuw/vocht/vrieskou wat met uitzetten/inkrimpen een nieuwe weg maakt.
Aantonen dat de verkoper dus moedwillig lekkages ontkende wordt erg lastig in zo'n situatie. Daarmee sta je grofweg al 1-0 achter.

Daarbij is je probleem dat je geen bouwkundige keuring hebt laten uitvoeren -> onderzoeksplicht koper. De verkoper kan dan ook, bij ingebreke stelling, zich dus verschuilen achter het feit dat jij geen goed en gedegen onderzoek kunt aantonen. 2-0.

Verder geld er ook iets als de verwachtingen. Als je zo'n enorm oud huis koopt, mag je ook verwachten dat niet alles perfect cq nieuw is. Als je dat wilt, koop je een (praktisch) nieuwbouwhuis, zegmaar gebouwd na 2010. 3-0.

Dan heb je nog het principe van 'welke bewoner' aangezien je zegt dat deze er 15 jaar heeft gewoond van de 55 jaar dat de woning er staat. Dat er iets mis is is 1 ding, maar wie zegt je dat de vorige bewoner daar de oorzaak van is? Zoals je van de groepenkast al hebt achterhaald, dat is minstens 2-3 bewoners verder (en dan waarschijnlijk dezelfde van de keuken en badkamer). Valt dus niet op de vorige bewoner aan te rekenen. De riolering is vast ook niet van de afgelopen 10 jaar spontaan anders aangelegd, dakraam/dak idem, waarschijnlijk nog origineel of in elk geval 20-30 jaar oud. 4-0

Dan heb je nog het feit dat je bewust een klus/opknap woning hebt gekocht vol zichtbare en onzichtbare (wel genoemde) problemen. Dat geeft ook een bepaald prijs en verwachtingsniveau richting jou als koper, dat je meer kunt verwachtten. En vanuit die verwachting dus ook gedegen onderzoek doet (zoals de keuring - een duurdere/betere, die echt met ladder/drone, camera aan komt zetten enzo - zo eentje die alle kranen open draait, alle stopcontacten test, kruipruimte induikt en het dak op klimt). 5-0

Die mix cq combinatie van niet aantoonbaar achterhouden/verhullen, specifiek dat de bewoner er uberhaupt kennis van had en niet gedeeld, zelf niet kunnen aantonen dan je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan en vooraf al bekend zijn dat dit een oud klushok is maakt het een heel lastig verhaal. Informatie enerzijds, onderzoek anderzijds, en verwachtingen tot slot. Je kunt het proberen natuurlijk, alleen wees er in elk geval mentaal op ingesteld dat het op niks uit loopt.


TLDR: koop geen klus/opknapwoning vol reeds bekende (on)zichtbare en gemelde gebreken, zonder serieus onderzoek, als je een woning wilt zonder teveel gebreken.

[Voor 11% gewijzigd door Xanaroth op 11-02-2021 11:04]

[Ivow85]

N1ckk schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 10:31:
[...]

Is ook geen redelijke eis. Is gewoon een verborgen gebrek die je niet had kunnen voorzien en wat wel gemeld had moeten worden (zoals een lekkage in de zomer).

Nee, zo werkt het niet.

De verkoper heeft geen actieve plicht tot het melden van kleine gebreken die het normale gebruik van een woning niet in de weg staan. Als de woning in elke kamer stopcontacten heeft die wél werken, dan is er dus geen actieve meldingsplicht voor een paar stopcontacten die niet werken.

In relatie tot kleine gebreken weegt de onderzoeksplicht van de koper zwaarder dan de meldingsplicht van de verkoper. Wél is het zo dat wanneer de koper in het kader van de onderzoeksplicht vragen stelt, de verkoper deze naar beste eer en geweten moet beantwoorden. Een leugentje om bestwil kan de verkoper duur komen te staan.

[N1ckk]

@Ivow85 Ik ging er een beetje vanuit dat die stopcontacten in een zelfde kamer zitten doordat ze op dezelfde groep zitten bijv, maar dat hoeft idd helemaal niet. If so, dan staat het m.i. wel normale bewoning in de weg. Zeker gecombineerd met de non-conforme aansluiting van de meterkast zo ik lees.

[Pizza_Boom]

Simonsters schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 08:37:
Denk dat iedereen die een oud huis heeft gekocht een dergelijke lijst kan maken. Vervelend, maar het hoort er eenmaal een beetje bij. Onze lijst was nog een stuk langer, dus snap je gevoel wel.
Wij hebben toen 1 punt wel aangevochten, ontbreken van een draagbalk achter een verlaagd plafond. Dit maakte dat het huis technisch onbewoonbaar was, het stond nog door wat houten dwarswandjes op de eerste verdieping.. Ik quote mezelf maar even over verborgen gebreken:

"En wat betreft alle posts over verborgen gebreken waarvoor je jezelf wil indekken bij eventuele verkoop, daarvoor bestaat nu juist die ouderdomsclausule die in de meeste koopcontracten bij oude woningen wordt opgenomen. Deze zorgt ervoor dat je als koper geen zaak hebt als het gaat over zaken die onder de 'normale' veroudering van een huis vallen. Denk hierbij aan verrotte balken, lekkage etc.
Je hebt als koper pas een punt als het gebrek dusdanig ernstig is, dat het de normale woonfunctie belemmerd."

Ik had er 2 waarover ik had kunnen gaan zeuren: Een rookgasafvoer van de geiser die verstopt zat (toevallig iedere keer dat ik kwam of de keukendeur net lekker open geweest of de geiser uit) en een slecht gerepareerd dak (rotte planken was een plank haaks overheen gelegd om doorzakken te voorkomen). Daarom had men bij leeghalen het fornuis meegenomen, dat gaf een gaslucht. En met het dak... Dan moet je, terwijl je alles open hebt liggen, de vorige eigenaren de kans geven het te repareren. 80 Euro hout en een paar uur werk. Was zelf al bezig, maar opgepakt.

En

jeroen3 schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 21:20:
Je komt nu 56 jaar aan beunhazerij tegen. Welkom bij de club!

Absoluut. En wat heb ik tijdens renoveren gevloekt, gescholden en getiert. Ik heb er wel eens de fik in willen steken. Weer een tegenslag.

[Zebby]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 18:12:
Ik was nog een "gebrek" vergeten te omschrijven, hetgeen waarom ik het verhaal begonnen ben, vandaag is het begonnen met lekken, waar dit volgens de oude bewoner nooit gelekt zou hebben haha. Denk dat het door de sneeuw komt, bij regen is dit nog niet voorgekomen, ik hoop dus ook dat het voorlopig niet meer gebeurt, wil het alleen wel na laten kijken.

Een lekkage is toch wel een gebrek?

Het is inderdaad beunhazerij, blijf bezig

Is het trouwens echt zo dat onderzoeksplicht enkel door een technische keurder in te huren voldaan wordt? In principe kan je toch zelf ook onderzoeken? Dat heb ik gedaan, maar daar ga je dit soort dingen niet vinden zonder alles overhoop te trekken lijkt mij.

Nee, en een bouwtechno had waarschijnlijk minder gevonden of hetzelfde als jij. Ik heb dat laten varen na de eerste keer, die had niks gevonden. Jouw verhaal lijkt wel erg op mijn huis, ook gezellig in Dordt?

Meer serieus - dit zijn dingen die leer je en neem je mee bij je volgende huis. Als gezegd ben ik nu 2x verhuisd en heb eigenlijk bijna alles wat jij benoemt wel op een of andere manier ook tegen gekomen. You live and you learn.

ZOlang je huis niet op instorten staat acht ik je kans op geld terug erg klein.

[SniperGuy]

Helaas heb je geen poot om op te staan: ouderdomsclausule (ik kan me niet voorstellen dat ze die vergeten zijn) en een huis van 55 jaar oud.
Dan kunnen er wel eens lijken uit de kast vallen.

[Kapotto]

SniperGuy schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 12:26:
Helaas heb je geen poot om op te staan: ouderdomsclausule (ik kan me niet voorstellen dat ze die vergeten zijn) en een huis van 55 jaar oud.
Dan kunnen er wel eens lijken uit de kast vallen.

is zo een ouderdomsclausule niet een makkelijke manier om onder beunhaazerij uit te komen? Je koopt een oud huis (50-60 jaar) en daar is vreselijk aan gebeund de laatste 10 jaar, dan lijkt het mij niet echt logisch dat de ouderdomsclausule de beunhaas beschermt?

[SniperGuy]

Kapotto schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 13:23:
[...]


is zo een ouderdomsclausule niet een makkelijke manier om onder beunhaazerij uit te komen? Je koopt een oud huis (50-60 jaar) en daar is vreselijk aan gebeund de laatste 10 jaar, dan lijkt het mij niet echt logisch dat de ouderdomsclausule de beunhaas beschermt?

Geen idee, maar het is vaak standaard bij huizen ouder dan 30-40 jaar

[MarcoC]

Ongeacht of iets wel een verborgen gebrek is of niet kan je hier pragmatisch mee omgaan: kost het veel geld/tijd/moeite om iets op te lossen? Volgens mij ben je zelf vrij handig genoeg en heb je het meeste al opgelost. Loont het dan de tijd en moeite om ergens eventueel een zaak van te maken? Ik denk het niet.

[Yowzawood]

Kapotto schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 13:23:
[...]is zo een ouderdomsclausule niet een makkelijke manier om onder beunhaazerij uit te komen? Je koopt een oud huis (50-60 jaar) en daar is vreselijk aan gebeund de laatste 10 jaar, dan lijkt het mij niet echt logisch dat de ouderdomsclausule de beunhaas beschermt?

Je hebt gewoon zelf bij aankoop alle mogelijkheden om alle vragen te stellen en/of net zo grondig te inspecteren als je zelf zou willen.... daar begint het mee. Niet met miepen achteraf.

De ouderdomsclausule is primair bedoeld om uit te sluiten dat er allerlei claims komen voor gebreken die logischerwijs te verwachten waren gezien de ouderdom van het huis maar die (ook bij de verkoper) nog onbekend zijn ten tijde van verkoop.

Maar uiteindelijk is de hele discussie over verborgen gebreken al zo vaak gevoerd en veelal onzinnig. De lat is dat er door een (verborgen) ernstig gebrek een grove aantasting is van de woonfunctie. Juridisch is het toch wel een andere definitie als zomaar denken dat het gaat om iets dat niet werkt en dat je dat niet in een oogopslag kan zien.... En een wcd die niet werkt, of een kookplaat die niet op max vermogen werkt is het dan natuurlijk niet. Zelf niet een lekkage die alleen bij stuifsneeuw optreedt.

Het lijkt er alleen de laatste tijd wel op dat er veel meer van dit soort onderwerpen komen omdat blijkbaar kopers onredelijke verwachtingen hebben of zelf helemaal geen kennis meer hebben van wat te verwachten. Koop je een huis van 50jaar oud dan hoor je gewoon te weten dat je zo'n beetje alles kan aanpakken als dat niet recent gedaan is. Sterker nog, ik begin in een nieuwbouwhuis na 20 jaar ook al wat grotere vervangingen te krijgen.

[Voor 19% gewijzigd door Yowzawood op 11-02-2021 14:52]

[1x3xc-12]

Yucon schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 08:03:
[...]

_{enigszins off topic, maar je maakt me nieuwsgierig: wat moet ik me hierbij voorstellen? Bedoel je dat die kookplaat nu op 230v zo half-half een beetje werkt?}

Veel kookfornuizen kunnen gewoon op 1 fase 230 volt werken. Uiteraard is dat behoorlijk traag.

[Anoniem: 310408]

TS starter wilde een 55 jaar oud huis waar alles het deed en perfect was en alle dingen die hij nu gevonden heeft had hij zelf ook kunnen vinden voor hij het huis kocht.

Lijkt me dat daarmee alles gezegd is.

[hbsJR]

Ik heb zelf hard geleerd dat als je eenmaal je handtekening zet onder een huis dat alles jouw probleem is. Ja alles.

Bij mijn vorige huis ben ik vrij laks geweest. Uit een keuring kwam naar voren dat de uitbouw slordig was gedaan en ik heb vrolijk het huis gekocht. Reken maar op dat ik geen poot had om op te staan en dat ik zelf alle aanpassingen moest betalen. Tijdens sneeuw heb ik geleerd dat ze het lood met kit hadden vast gemaakt .

Dit geintje heeft mij met alle aanpassingen totaal 5k gekost.

Wat ik had moeten doen: Specialist laten komen om verder te beoordelen of dit echt enorme problemen gaat opleveren of direct in de onderhandeling gaat.

Bij mijn huidige woning heb ik bij de aankoop met de inspecteur meegekeken. Specifiek gevraagd op extra zaken waar hij op moest letten. (ik maakte me zorgen over asbest en zeer achterstallig onderhoud). Tijdens het bekijken van het huis heb ik ook echt ook grondig alles bekeken.

Resultaat: Geen cadeautjes.

Je hebt geen onderzoek gedaan, je hebt niet uitgezocht wat een ouderdomsclausule doet en je hebt niet online gekeken wat mogelijke gebreken zijn van een huis in die periode. vereniging eigen huis heeft bijvoorbeeld hele lijsten per tijdsperiode waar je op moet letten: https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen

De TLDR; assumptions are the mother of all mistakes

[m-vw]

leecher schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 21:08:
[...]


Het is pas jouw probleem als je niks van de prijs af haalt en alsnog het huis koopt. Normaliter gaat de prijs t.g.v. gebreken omlaag en is het dus het probleem van de verkoper. Verder is er nog zoiets als onderzoeksplicht zoals eerder gemeld.

Nu heb je in de huidige markt overigens wel min of meer gelijk, als jij het niet koopt met gebreken voor de vraagprijs of meer dan zijn er wel 10 anderen die dat wel doen

4 stopcontacten werken niet

Had je makkelijk kunnen testen

de kookplaat (3 fase, 400V), zat aangesloten op 1 enkele 230v groep, met een stekkerblok, samen met de close in boiler van de keukenkraan, een brandgevaar waarvan het bizar is dat deze nooit is uitgebroken, toen ik het ontdekte was het stekkerblok een soort smeltzekering, helemaal bruin

Niet gecontroleerd of niet bereikbaar?

elektra verhaal

Goed punt, ik meen me te herinneren dat een tweaker hier een tijdje terug inderdaad geld voor heeft kunnen claimen. Zoals eerder opgemerkt is e.e.a. afhankelijk van wanneer dingen zijn aangelegd/gewijzigd en elke regels er toen waren. Volgens mij is er nooit een periode geweest waarin het bonton was om overal hetzelfde kleurtje voor te gebruiken


kranen druppelden, binnendelen vervangen, stopkranen vastgerot, bovendelen vervangen, douchekraan lekte langs wartel, na veel gerommel en opnieuw inkitten van de s koppelingen kraan vervangen

Allemaal controleerbaar

de tuin stroomde vol met water bij hevige regen en de afvoerput bij de schuurdeur liep niet door

lijkt me niet ok maar ook weer niet een gigantisch gebrek

glaslatten aan de achterzijde zijn in verstek gezaagd en zo goed als allemaal rot in de hoeken, zijn bezig geweest alles te schilderen, deze kant moet nog en de glaslatten ga ik vervangen

Niet gezien/gecontroleerd of is alles recent stiekem weggemoffeld onder de verf?

Uiteindelijk, vandaag, is dus het dak gaan lekken op de punten waar we twijfels over hadden, de punten waarvan de bewoner aangaf dat deze nooit gelekt hebben, hierdoor ging het ook lekken bij het dakraam, vermoedelijk ging is dit dus wel de lekkage die in de lijst van zaken stond, echter was de genoemde oorzaak onjuist

Als vastgelegd is dat het specifiek oorzaak X is en het blijkt wat anders/ergers te zijn lijkt me dat niet ok nee

Ik denk dat je elektra problemen nog de meeste kans van slagen zouden hebben gehad, ware niet dat je hier en daar zelf al hebt lopen klussen en dit niet door een onafhankelijke partij hebt laten doen. Al met al lijkt het me een kansloze zaak worden die jou onder de streep meer gaat kosten dan het oplevert ook al zou je hem winnen.

Je hebt een oud huis gekocht met oude meuk erin waar men 56 jaar de tijd heeft gehad om wat aan te rommelen. Dat je nogal wat dingen tegen gaat komen hoort in de lijn der verwachting te liggen.

Mbt elektra Ondeugdelijke elektrische installatie reden voor ontbinding?

[randommen]

1x3xc-12 schreef op donderdag 11 februari 2021 @ 14:01:
[...]

Veel kookfornuizen kunnen gewoon op 1 fase 230 volt werken. Uiteraard is dat behoorlijk traag.

Is niet helemaal waar. Je hebt inderdaad platen die instelbaar zijn, in dit geval was dat niet zo.

De plaat trok dus doodleuk, samen met de close in boiler, 34 ampere als deze beide vol aan stonden, dit allemaal weggeleid door een ikea stekkerblokje en 1 groep.

De plaat was zelfs niet geschikt voor (op een nette, juiste manier), 2x230V (op dezelfde fase), als je dan een van de fasedraden kwijtraakt, trek je alsnog teveel door 1 draad. Daarom heb ik hem nu op drie fasen aangesloten, dat kan nooit foutgaan, hooguit werkt 1 van de pitten niet wanneer 1 fase wegvalt potentieel, zoals het hoort dus.

Op 230 deze kookplaat gebruiken zou enkel mogen in landen waar je groepen groter mogen zijn dan 16A en dus dikkere draden in de leidingen, dat zul je in NL over het algemeen niet gaan vinden en mag ook niet volgens de normen die zijn vastgesteld.

[Dak-Xpert]

alle nokken van de bouw na cement gemetselde, dus zo rond 45 jaar geleden de zogenaamde zweefnokken of ventilatie nokken die dus op een ruiterbalk worden gemonteerd met eenventilatie band systeem, lekken ook al is dat niet binnen zicht aar maar wel tussen de eerste en de tweede waterkerende laag opbouw van het dak. het dak is schuin dus water dringt niet door het dakbeschot naar binnenen behalve als er voldoende hoeveelheid water in een x het dak binnen komt via de nok bijv.
bij een opstakel in het dak zoals een dakraam dakkapel ontluchting pijp enz hoop het zich op en word de lekkage binnen zichtbaar.
dan is men vaak dus te laat.
Men moet geïnformeerd worden dat deze bouwsystemen niet constructueel deugen ivm wateri slag en dus altijd dak schade opleveren. Zelfs het dus niet zichtbaar is aan de binnenzijde.
Niet erg daardoor blijven wij altijd werk houden als Dak Xperts.
Cement daarin tegen is na 30 jaar ook zijn sterke eigenschap verloren en moet dus simpelweg na die periode vervangen worden.
mocht de verhouding en de omstandigheden waarin het aangemaakt en gebracht is niet aan de voorwaarden hebben voldaan dan haalt de houdbaarheid de 30 jaar bij lange niet eens.

[SvMp]

randommen schreef op woensdag 10 februari 2021 @ 21:43:
Ja stond een ouderdomsclausule in, zoals ik eerder zei ging ik wel echt uit van oude dingen / technieken, beetje verkeken op beunhazerij.

Het is imho deels ouderdomsclausule (zoals die dakpannen) en deels beunhazerij. Ik weet niet of je op grond van wat laatste verhaal kunt halen bij de verkoper. Die beunhazerij is voor hem al gebeurd, en veel mensen herkennen het niet als verkeerd.