Starters vraag: wat als waarde woning daalt?

[Bartoow]

Hey allen!

Ik en mijn vriendin doen een poging ons allereerste huis(je) te kopen.
Nu hebben wij een huis gevonden dat ons aanspreekt en zouden graag een bod uitbrengen.
Onze kennis betreft het kopen van een huis is zeer beperkt, daarnaast hebben wij weinig ervaringsdeskundigen om ons heen . We zitten dan ook met het volgende scenario:

Het huis staat naar ons (beperkte) inzicht te duur in de markt (Haarlem-Noord, vraagprijs 325k, 1 slaapkamer, 60m2 woonoppervlak, enkele jaren geleden gerenoveerd, weinig/geen mogelijkheden tot uitbouwen) als ik het vergelijk met de gemiddelde m2 prijzen (ruim 1K boven het gemiddelde) en afzet tegen andere locaties in de stad.

Stel, wij zouden dit 'te dure' huis kopen voor de vraagprijs en er de komende 5 jaar fijn in wonen. Na 5 jaar besluiten wij het te verkopen. Zou er een risico zijn dat wij blijven zitten met een restschuld als de markt daalt? Of is dat in deze populaire stad niet aan de orde?

Er spelen natuurlijk andere factoren mee om het financiële plaatje compleet te maken, zoals kosten koper uitgaven, eventueel moeten overbieden, het wel of niet kunnen verbouwen. Maar de algemene vraag van ons is dus hoe groot het risico is om een een populaire stad als Haarlem iets te kopen dat ‘relatief’ te duur is?

Thanks voor alle input!

[ImNotnoa]

325 is precies de max waarde waarop je nationale hypotheek garantie kunt krijgen (kost 1% van de verkoopprijs) en volgens mij ben je dan verzekerd tegen onder water staan (restschuld)

https://www.nhg.nl/hulp-v...lgen-verkoop-met-verlies/

[ Voor 18% gewijzigd door ImNotnoa op 01-02-2021 21:30 ]

[chielsen]

Die kans is er altijd, want als de markt daalt (instort) dan is geen enkele stad veilig. Je zit nu natuurlijk op een lastig punt, want aan de ene kant wordt er nu zoveel geld de wereld in gepompt, is de rente zo laag en de bouw van woningen op zo'n laag punt, dat het best nog wel even door kan stijgen.
Aan de andere kant, als straks de noodsteun verdwijnt, bedrijven failliet gaan en de werkloosheid op gaat lopen kunnen prijzen zeker onder druk gaan komen. Als je dan te duur koopt zit je met de gebakken peren.

Mijn advies, als je denkt dat het relatief (te) duur is niet doen. Koop ook vooral iets waar je nog even vooruit in kan en niet meteen hoeft te verhuizen. Het belangrijkste is dat je realistisch gezien, ook in zwaardere tijden, de hypotheek op kan blijven brengen. Als je het huis in de executieverkoop moet gaan zetten ben je helemaal ver van huis.

[emnich]

Hoe groot het risico is, weten alleen de mensen met een glazen bol. Je koopt op een moment dat de markt op een top is. Misschien stijgt de markt nog verder door het blijvende tekort aan woningen en de lage rente maar misschien klapt de markt wel in door een enorme economische recessie door Covid-19.

Wie het weet mag het zeggen maar je loopt altijd een risico.

Overigens te duur kopen is nooit verstandig maar als het het er voor over hebt en het kan betalen, kan het een optie zijn.

[appelflap1992]

De grap is dat niemand in de toekomst kan kijken wat betreft de huizenmarkt over 5 jaar maar te veel betalen is natuurlijk nooit een goed idee.

Wat ik wel weet is time in the maket beats timing the market, huizenprijzen kunnen stijgen, stijgt jouw huis hoogstwaarschijnlijk mee, huizenprijzen kunnen dalen daalt jouw huis hoogstwaarschijnlijk ook mee. Mocht je willen verhuizen zal het te kopen huis ook zijn gedaald of gestegen dus als je in de markt zit maakt het niet zo super veel uit wat de prijzen gaan doen. Dit is even simplistisch neergezet, er zijn 100 scenario's te verzinnen waarbij het wel uitmaakt.

[ Voor 6% gewijzigd door appelflap1992 op 01-02-2021 21:35 ]

[Ivow85]

ImNotnoa schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:29:
325 is precies de max waarde waarop je nationale hypotheek garantie kunt krijgen (kost 1% van de verkoopprijs) en volgens mij ben je dan verzekerd tegen onder water staan (restschuld)

https://www.nhg.nl/hulp-v...lgen-verkoop-met-verlies/

Neuh, zo werkt NHG niet.

NHG dekt alleen het onder water staan bij gedwongen verkoop
Bijvoorbeeld als gevolg van baanverlies, stuklopen relatie of overlijden van één van beide partners.
Maar dan nog moet het een gedwongen verkoop zijn. Kan bij bijvoorbeeld het stuk lopen van de relatie één van beiden een hypotheek op eigen naam krijgen, na al dan niet met inleg van spaargeld, dan ziet NHG dat als oplossing en zal niets worden uitgekeerd.
Ook niet wanneer de betreffende persoon toch besluit om te verkopen (met verlies).

[decipherer]

ImNotnoa schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:29:
325 is precies de max waarde waarop je nationale hypotheek garantie kunt krijgen (kost 1% van de verkoopprijs) en volgens mij ben je dan verzekerd tegen onder water staan (restschuld)

https://www.nhg.nl/hulp-v...lgen-verkoop-met-verlies/

Die vlieger gaat niet op als je wilt verkopen omdat je groter wilt gaan wonen oid.

Wat hierboven ook gezegd is, is zeker waar. Als je eenmaal een huis hebt maakt het minder uit dat prijzen stijgen of dalen. Betekent echter ook dat als je te duur begint, je daar altijd last van blijft houden.

Maar als het echt voor te veel geld in de markt staat moet het ook mogelijk zijn het huis voor minder te krijgen.

[ Voor 8% gewijzigd door decipherer op 01-02-2021 21:42 ]

[Bartoow]

ImNotnoa schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:29:
325 is precies de max waarde waarop je nationale hypotheek garantie kunt krijgen (kost 1% van de verkoopprijs) en volgens mij ben je dan verzekerd tegen onder water staan (restschuld)

https://www.nhg.nl/hulp-v...lgen-verkoop-met-verlies/

Dit zullen we even moeten uitzoeken, maar klinkt aantrekkelijk.

Een kleine aanvulling verder:

Het bedrag van 325k is ruim onder ons maximaal hypotheekbudget van 410k. Betreft de maandelijkse lasten is deze woning prima te doen voor ons.

[Jack]

Of de prijs te duur is kunnen wij niet inschatten op basis van deze beknopte info.
Of de prijs het voor jullie waard is, dat ligt aan jullie zelf natuurlijk...
Mocht je het idee hebben dat de prijs 'ambitieus' is, dan kan je wellicht een aankoopmakelaar inschakelen om mee te overleggen en te helpen onderhandelen.

Je geeft zelf een termijn van 5 jaar aan.
5 jaar rente vast zetten kan nu al vanaf 0,75%
Met een annuïtaire hypotheek heb je dan al 50K afgelost na 5 jaar.
Anders gezegd betekent dit dat je een huisprijs daling van 15% op kan vangen na 5 jaar.
Mocht er ook nog iets gespaard zijn in de loop der tijd, dan is het risico al helemaal klein verwacht ik.

Mocht je echt risico-avers zijn, dan kan je altijd nog extra aflossen in de komende jaren.

[ Voor 6% gewijzigd door Jack op 01-02-2021 21:52 ]

[meddle]

Het is mogelijk dat je met een restschuld komt te zitten als de prijzen dalen, dus dan zit je mogelijk een paar jaar een dat huis vast. Let wel dat je natuurlijk ook aflost in die tijd, dus als je niet nog een hogere hypotheek neemt om te verbouwen oid is de kans denk ik niet zo groot dat het na pakweg 5 jaar nog ver onder water staat. Tenzij die prijs echt ver boven de marktwaarde van de woning zit, of de markt helemaal instort.

Verder zou ik afdingen op de prijs als deze niet marktconform is volgens jou, of een andere woning proberen te vinden.

[majoh]

Jack schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:44:
...
Mocht je het idee hebben dat de prijs 'ambitieus' is, dan kan je wellicht een aankoopmakelaar inschakelen om mee te overleggen en te helpen onderhandelen.
...

Dit in principe dus. Niemand kan iets voorspellen. Wij kunnen zeker op afstand niet zeggen of iets het waard is of niet. Maar een aankoopmakelaar kan je daar wel goed in helpen. Kost misschien een beetje, maar in een overspannen markt waar we in leven kan deze er wel voor zorgen dat je niet veel te veel betaald, en daardoor de kosten er ook weer uithalen voor je.

Zeker omdat je geen ervaring om je heen hebt, zou dat mijn advies zijn.

[Bartoow]

Jack schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:44:
Of de prijs te duur is kunnen wij niet inschatten op basis van deze beknopte info.
Of de prijs het voor jullie waard is, dat ligt aan jullie zelf natuurlijk...
Mocht je het idee hebben dat de prijs 'ambitieus' is, dan kan je wellicht een aankoopmakelaar inschakelen om mee te overleggen en te helpen onderhandelen.

Je geeft zelf een termijn van 5 jaar aan.
5% rente vast zetten kan nu al vanaf 0,75%
Met een annuïtaire hypotheek heb je dan al 50K afgelost na 5 jaar.
Anders gezegd betekent dit dat je een huisprijs daling van 15% op kan vangen na 5 jaar.
Mocht er ook nog iets gespaard zijn in de loop der tijd, dan is het risico al helemaal klein verwacht ik.

Mocht je echt risico-avers zijn, dan kan je altijd nog extra aflossen in de komende jaren.

Hoi Jack,

Zou jij het bovenstaande nog iets meer kunnen verhelderen?
'5%' zou hier 5 jaar moeten zijn neem ik aan toch?

Thanks

[Jack]

Bartoow schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:49:
[...]


Hoi Jack,

Zou jij het bovenstaande nog iets meer kunnen verhelderen?
'5%' zou hier 5 jaar moeten zijn neem ik aan toch?

Thanks

Dat is correct ja, 5 jaar rente vaste periode.
Mijn excuses voor de typefout.

60m2 lijkt me een prima starterswoning, of met een klein kind. Maar niet voor de lange termijn.
Dus de rente vast zetten voor 10 of 20 jaar lijkt me wat onzinnig in dit geval.

[ Voor 21% gewijzigd door Jack op 01-02-2021 21:51 ]

[CuBras]

Als je voor 410 kan lenen, waarom gaan jullie dan voor een woning wat totaal geen toekomstperspectief heeft? 60m2 met één slaapkamer lijkt mij wat .. krap. Zeker als je over 1-2 jaar een kleine op komst hebt.

Nu zeg ik niet dat je gelijk aan je maximale hypotheek moet gaan zitten, maar als je een klussertje koopt van 60m2 met één slaapkamer zou ik heeeeel hard gaan nadenken of je dit moet willen.
Voor 35k minder heb ik onlangs een volledig huis gekocht, mét zonnepanelen en een 11 bij 7 meter achtertuin.
Maar goed .. ik zit dan ook niet in Haarlem.

Wat ik met dit verhaal bedoel te zeggen is dat je een "beter" huis kan kopen als je even doorzoekt/wensen aanpast.

[ Voor 9% gewijzigd door CuBras op 01-02-2021 22:00 ]

[Bartoow]

CuBras schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:57:
Als je voor 410 kan lenen, waarom gaan jullie dan voor een woning wat totaal geen toekomstperspectief heeft? 60m2 met één slaapkamer lijkt mij wat .. krap. Zeker als je over 1-2 jaar een kleine op komst hebt.

Nu zeg ik niet dat je gelijk aan je maximale hypotheek moet gaan zitten, maar als je een klussertje koopt van 60m2 met één slaapkamer zou ik heeeeel hard gaan nadenken of je dit moet willen.
Voor 35k minder heb ik onlangs een volledig huis gekocht, mét zonnepanelen en een 11 bij 7 meter achtertuin.

Maar goed .. ik zit dan ook niet in Haarlem.

Wij verwachten eventueel de kleine pas na 5 jaar en de woning is ook geen 'klussertje', vandaar deze woning. Tevens zitten wij beide met ons werk in de randstad, dat is en zal eenmaal zo blijven de komende jaren.

Momenteel huren wij beide en zijn nu maandelijks ook veel geld kwijt aan huur. Vandaar ook de overweging om iets 'kleins' te kopen.

Uiteraard nemen wij alle adviezen hier zeer ter harte en is wellicht idd een idee om onze wensen aan te passen.

[ Voor 5% gewijzigd door Bartoow op 01-02-2021 22:06 ]

[sukkel 24]

bedenk ook of je baan er over 5 jaar nog is, idem voor vriendin, kan je nu naar je werk fietsen ipv auto vanuit je huidige huurhuis, dan bespaar je meer en is het zinvol
kinderwens en plannen is leuk, maar het kan verkeren, even overtijd en dan, weet je zeker dat jullie beiden abortus zou willen, ander zit je gelijk klem op 60m2 na een jaar in wiegje is de lol er af
nationale hypotheek garantie is goud waard, lees voorwaarden goed dan begrijp je het

huis onder water kan heel hard gaan, ik kocht huis voor de helft van de prijs die vorige eigenaar had betaald
die heeft na 3 jaar -wegens reorganisatie- ontslag gekregen en had huis 13 maanden te koop staan voordat wij het kochten, hij kon er nog 12 maanden in wonen-oplevering na 12 maanden was prijsdrukkend argument- en hij vond toen prachtig 2 onder een kap huis waar hij gratis 3 jaar als kraakwacht heeft gewoond en het tenslotte voor heel weinig heeft gekocht

[teacher]

Als je een woning koopt, doe je dat voor jouw "risico". Bij stijging na 5 jaar heb je winst, bij daling na 5 jaar heb je verlies. In een tijd met dalende huizenprijzen zie je dat de restschuld meegefinancierd wordt in de nieuwe hypotheek. Je betaalt er dus wel voor, maar smeert het uit over de looptijd.

[FRANQ]

@Bartoow
Haarlem is een verschrikkelijk mooie stad.
Een huis dat daar op Funda staat is eigenlijk al verkocht. En er wordt zwaar overboden.

hier in Hoofddorp bij een aantal kennissen 35k tot 55k boven de vraagprijs (n=4)

Ik zou als ik jouw was in de regio kijken, en dan misschien voor hetzelfde geld een eengezinswoning kopen waar je de aankomende 30 jaar niet weg hoeft.
Als dan de woningmarkt instort, dikke boeie.
Dan hoef je ook niet te verhuizen als er een kleine komt. En dus niet te verkopen.

Winst of verlies heb je alleen wanneer je verkoopt.
Zolang je er fijn woont is het totaal irrelevant wat je woning waard is.
En als je dus een huis koopt wat toekomst bestendig is calculeer je voor jezelf een soort veiligheid in.

[peter-rm]

Kijk bij de koop van een woning vooral naar de balans van woonlasten en woongenot.
de prijzen van woningen fluctueren toch wel, nu omhoog, maar ook weer naar beneden.

die daling van de woningprijs is alleen van belang als je (al dan niet gedwongen door veranderende omstandigheden) moet verkopen. Meestal heb je toch het beeld dat je er langere tijd wilt wonen.

mijn woning heeft sinds de koop in 2002 ook (met de woz waarde) een aantal jaren onder de koopprijs gezeten, nu al weer 20% erboven. Voor mijn lage woonlasten (nu) kan ik geen fatsoenlijke woning huren

[sukkel 24]

belangrijk is dat je de hypotheek kan blijven betalen dus langere rente periode en nationale hypotheek garantie zijn belangrijk maar ook dat jullie in de buurt ook een andere baan zouden kunnen vinden als het nodig is

[Verwijderd]

Ik kocht bijna 20 jaar geleden mijn eerste huis, die was 65m2. Alleen was dat prima, maar toen ik samen ging wonen bleek dat al snel dat dat gewoon veel te klein is. Voor 325000 (!!) euro zou ik niet met de gekte meebieden.

Je stapt heel hoog in, als de markt daalt is je verlies ook behoorlijk. Dat is geen probleem als je niet gaat verkopen, maar 60m2 is leuk voor een paar jaar, niet voor eeuwig. Ik zou het in de huidige markt een heel grote gok vinden.

[dyrc]

een soort flowchart als leidraad, doe ermee wat je wilt

zit je de komende tijd (5+ jaar) gegarandeerd gebonden aan deze regio? (sociaal/werk)
nee? = huren (ivm eenmalige kosten + flexibiliteit)

ja?
bepaal voor jezelf hoeveel je per maand kan/wilt uitgeven aan woonlasten (ongevraagd advies: max 25% van bruto salaris)
bepaal voor jezelf hoeveel je in 1x kan aftikken (notaris, belasting, taxatie etc)

op basis van deze 'zak geld' kan je op zoek naar een huis.
aangezien je 5+ jaar gaat zitten en gebonden bent aan de regio is de kans klein dat je "moet" verkopen in een ongunstige tijd, blijf gewoon zitten totdat het weer aantrekt (of koop een groter huis dat procentueel ook evenveel zakt waardoor je netto "winst" pakt)

kaart de "verhuisrisicos" voor de komende 5 jaar af.
*kinderwens
*baan buiten regio
*sociale kring die verplaatst
*andere behoeften in wooncomfort (binnenstad/dorp)

een van de risico's "hoog"? neem dit mee in je zoektocht!
meerdere risico's "hoog"? huren totdat je duidelijkheid hebt!

de markt timen kan niemand, je koopt in beginsel ook geen (eerste) huis om "winst" te maken, je moet een dak boven je hoofd. Je weet wat het je per maand kost, en hebt al voor jezelf duidelijk dat je dit bedrag kan dragen en 't waard vindt; daar hebben externe factoren weinig invloed meer op? (de actuele situatie van de woningmarkt raakt je niet, je woont immers voor X/maand en je zit waar je wilt zitten, en door de risico's van te voren bepaald te hebben loop je ook niet snel tegen een "moetje" aan in ongunstige tijden).

[ Voor 13% gewijzigd door dyrc op 02-02-2021 09:46 ]

[m2011]

In Haarlem spelen funderingsproblemen bij oudere huizen, met name leidsebuurt. Let hier goed op voordat je koopt.

[absurdsmash]

chielsen schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:32:[..]
Mijn advies, als je denkt dat het relatief (te) duur is niet doen. Koop ook vooral iets waar je nog even vooruit in kan en niet meteen hoeft te verhuizen.

Ik kan me helemaal vinden in jouw advies, maar deze twee dingen gaan vaak helaas niet samen. Als je een huis wil kopen waar je in kan groeien, betaal je daar vaak een hoge prijs voor.

[bregweb]

Haarlem is een dure stad. Het is al eerder geopperd, kijk eens in steden/dorpen die als iets minder aantrekkelijk te boek staan, je krijgt dan zeer waarschijnlijk een groter huis voor minder geld met minder risico.

Je geeft zelf al aan dat je weinig verstand hebt van huizen kopen, dan zou ik er iets goedkoper/groter instappen, heb je een buffer (lees keuzevrijheid/opties) voor allerlei foutjes (bv kind komt eerder, je raakt 1 vd 2 banen kwijt, je relatie loopt stuk).

[mister_S]

Ik denk dat je het huis te duur vindt voor wat je krijgt, vandaar ook dit topic. Wat mij is opgevallen van mensen die al jaren een huis hebben en de financiële crisis e.d. hebben meegemaakt, als je lang genoeg in een huis zit hoef je je geen zorgen te maken, vooral nu met verplicht aflossen. De prijs die je noemt voor 60m2 vind ik idioot duur, maar geen idee wat de gemiddelde prijs in Haarlem is. Als het niet goed voelt, niet doen. Ik denk dat dit de tijd is voor ene langdurige aankoop. Je kunt natuurlijk nooit weten wat de toekomst brengt, maar ik zou nu nooit een huis kopen zonder vrijwel zeker te weten dat ik er minimaal 10 jaar ga wonen.

[Knul]

60m2 voor 325k is zelfs voor Utrechtse begrippen duur. Hou er rekening mee dat je in de Randstad eigenlijk standaard 10% moet overbieden, hoewel dat bij dit huis misschien al bij de prijs in zit.

Zolang jij in de woning blijft zitten maakt het niet veel uit als deze in waarde daalt, je maandlasten blijven hetzelfde. Je hebt idd een probleem als je groter wil gaan wonen.

Anderzijds los je natuurlijk wel af t.o.v. huren. Hoe lang wil je in dit huis gaan wonen?

[Joris748]

n=1

Een paar jaar voor de vorige huizencrisis een appartement gekocht en tijdens de crisis willen verkopen, vanwege nieuwe relatie en wens om groter te gaan wonen.

Uiteindelijke heeft het 3 jaar te koop gestaan, heeft het me veel zorgen gekost en ben ik er >25% van de VON-prijs bij ingeschoten.

In deze markt koop je alleen een woning, als je er langere tijd (>10 jaar) wilt blijven wonen en de kans nihil is dat het huis binnen die tijd niet meer aan je eisen voldoet (bijvoorbeeld te klein of verkeerde locatie).

[Panzer_V]

Mijn eerste woning gekocht in 2007, oplevering eind 2008. De prijs kon volgens iedereen alleen maar omhoog. Binnen 5 jaar stond ik 45% in de min. Op papier dan.....

Uiteindelijk 11 jaar later in 2018 verkocht met 15% verlies!!!

Risico is voor jezelf. €325 voor 60m2 met zijn tweeën zou ik niet doen. Je geeft aan kids te willen. Kids plan je niet. Die komen. Ken genoeg stelletjes om mij heen die na jaren proberen, IVF, etc. de handdoek in de ring gooien met de opmerking "Had ik het maar niet uitgesteld".

Kijk buiten Haarlem en koop voor €400.000 een huis met tuin waar je prima 20 jaar in kunt wonen. Hoef je de kids wens ook niet uit te stellen maar kan de kleine komen wanneer ie er klaar voor is


En oh ja... ik kocht in 2007 voor 6,5% tien jaar vaste rente. Van 1% naar 4% is een verviervoudiging van je maandlasten. Houdt dat aub effe in je achterhoofd.

[ Voor 10% gewijzigd door Panzer_V op 02-02-2021 10:07 ]

[mwa]

Over 5 jaar heb je ook 5 jaar afgelost he (zeker met de huidige lage rente stand). Kans lijkt mij enorm klein dat je in een stad als Haarlem over 5 jaar onder water komt te staan, met 5 jaar aflossing.

[Cyriel85]

Waarom heeft iedereen het over problemen als de woningmarkt inzakt en je groter wilt gaan wonen?
Voorbeeld
Je betaald nu 325k voor 60m2
150 m2 kost 800k

Als de woning markt instort, levert de 60m2 200k op, maar kost de 150m2 nog maar 500k.
De stap naar een grotere woning wordt dan dus goedkoper!

Zolang je niet gedwongen moet verkopen of de huidige woning niet meer kan betalen, maakt een dalende huizenmarkt helemaal niets uit.

Verder zou ik zelf er met geen haar op mijn hoofd aan denken om 325k voor 60m2 te betalen, maar dat is een andere discussie

[m-vw]

De basis is simpel. Als je niet verkoopt heb je geen verlies.

Verder sluit ik mij aan bij @Panzer_V .

[Panzer_V]

Cyriel85 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:08:

Als de woning markt instort, levert de 60m2 200k op, maar kost de 150m2 kost nog maar 500k.
De stap naar een grotere woning wordt dan dus goedkoper!

De GROOTSTE redenatiefout die je kunt maken!!!

Als jij nu geen 800K kunt lenen kan je na een crash ook geen 500K lenen.

[barry86]

Bartoow schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:41:
[...]


Dit zullen we even moeten uitzoeken, maar klinkt aantrekkelijk.

Een kleine aanvulling verder:

Het bedrag van 325k is ruim onder ons maximaal hypotheekbudget van 410k. Betreft de maandelijkse lasten is deze woning prima te doen voor ons.

Je hebt het over verkopen en wat dan de waarde is.
Maar je moet altijd in je achterhoofd houden wat je kan bij een inkomens verlies, om wat voor reden dan ook.
Ik doe als aanname dat jullie beiden min 36u werken en dan is het makkelijk te doen.Maar,

Stel je krijgt onverwacht ontslag. Zit je dan in een branche dat je gemakkelijk snel weer krijgt voor een zelfde salaris?
Stel je wil een gezin starten. Koop je dit huis met dat doel, of ga je dan verhuizen? Een gezin starten betekend verhoging van uitgaven en gemiddeld genomen vermindering van inkomen door parttime werken.
Stel je legt de hypotheek 10j vast, want dat is de trent tegenwoordig. Wat gebeurt er bij rente stijging? Kun je een dubbele rente aan?
Kan je nog geld sparen na aankoop voor als je startkapitaal wil voor een andere verhuizing?

Wat zijn dan je buffers? Niet kijken naar nu, maar toekomst situatie overdenken, risico daarvan inschatten en dan de keuze maken. Succes!

[ Voor 12% gewijzigd door barry86 op 02-02-2021 10:17 ]

[Logico]

@Bartoow Als de prijs inderdaad hoger is dan de marktwaarde en de taxateur voor de hypotheek denkt daar ook zo over, houd er dan rekening mee dat de bank alleen een hypotheek verschaft voor de taxatiewaarde en je de rest uit eigen zak moet betalen.

[Cyriel85]

Panzer_V schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:12:
[...]


De GROOTSTE redenatiefout die je kunt maken!!!

Als jij nu geen 800K kunt lenen kan je na een crash ook geen 500K lenen.

Ik ga uit van loon/carrière ontwikkeling... Als je dan nog steeds hetzelfde werk tegen het zelfde arbeidsvoorwaarden doet met enkel inflatie correctie is dat inderdaad niet mogelijk.
Maar als je je in die 5 of 10 jaar niet omhoogwerkt is het sowieso niet logisch om naar een groter huis te kijken..

[Tsurany]

Cyriel85 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:08:
Waarom heeft iedereen het over problemen als de woningmarkt inzakt en je groter wilt gaan wonen?
Voorbeeld
Je betaald nu 325k voor 60m2
150 m2 kost 800k

Als de woning markt instort, levert de 60m2 200k op, maar kost de 150m2 kost nog maar 500k.
De stap naar een grotere woning wordt dan dus goedkoper!

Zolang je niet gedwongen moet verkopen of de huidige woning niet meer kan betalen, maakt een dalende huizenmarkt helemaal niets uit.

Verder zou ik zelf er met geen haar op mijn hoofd aan denken om 325k voor 60m2 te betalen, maar dat is een andere discussie

Dan houd je met heel veel potentiële problemen geen rekening. Het financieren van een restschuld is niet heel eenvoudig en is zeker niet eindeloos mogelijk, vaak is er een beperking in bedrag en de maximale schuld op de nieuwe woning die het onderpand gaat worden voor de restschuld.
Daarnaast betaal je voor die restschuld gewoon rente, als de rente in die periode gestegen is dan wordt het betalen van die restschuld een stukje duurder dan het betalen van je vorige hypotheek.

Er vanuit gaan dat je die restschuld wel even kan dragen en financieren is bij veel mensen toch verkeerd afgelopen in het verleden.

[Panzer_V]

Cyriel85 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:16:
[...]


Ik ga uit van loon/carrière ontwikkeling... Als je dan nog steeds hetzelfde werk tegen het zelfde arbeidsvoorwaarden doet met enkel inflatie correctie is dat inderdaad niet mogelijk.
Maar als je je in die 5 of 10 jaar niet omhoogwerkt is het sowieso niet logisch om naar een groter huis te kijken..

Dan nog. Een verdubbeling van je leencapaciteit in 5 jaar door werkgerelateerde salarisverhogingen etc. is voor bijna niemand weggelegd. Ik ken die mensen niet die dat in 5 jaar voor elkaar krijgen.

De kans dat TS daar onder valt is gewoon heel klein. Dus kom dan aub ook niet met zo'n advies aanzetten dat alleen voor de happy few van toepassing is. Daar heeft TS niets aan.

[Banix]

Bartoow schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:41:
[...]


Dit zullen we even moeten uitzoeken, maar klinkt aantrekkelijk.

Een kleine aanvulling verder:

Het bedrag van 325k is ruim onder ons maximaal hypotheekbudget van 410k. Betreft de maandelijkse lasten is deze woning prima te doen voor ons.

kijk even naar de reactie van @Ivow85 die een goede uitleg geeft, want NHG keert alleen uit bij gedwongen verkoop...

[Napo]

Panzer_V schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:12:
[...]


De GROOTSTE redenatiefout die je kunt maken!!!

Als jij nu geen 800K kunt lenen kan je na een crash ook geen 500K lenen.

Verklaar je nader? Rentepercentage is lastig te voorspellen maar zolang de normen voor LTI en LTV niet veranderen is gaat daar weinig verandering plaatsvinden.

[Verwijderd]

Vergierdeweg 44?

Grotendeels gerenoveerd met energielabel G en een ketel uit 1997. Da's dus hooguit optisch gerenoveerd. Ze noemen muurisolatie, wat voor zo'n klein huisje misschien net 1000 euro kost (en daar is nog subsidie op gekregen ook) en dakisolatie (volgens mij de grootste ingreep, afgezien van de optische opfrissers).

Ziet er op het oog leuk uit en dan gaan bij mij, in combinatie met energielabel G en "gedeeltelijk dubbelglas", de alarmbellen wel rinkelen. Hou er rekening mee dat ze de "quick wins" hier al gepakt hebben en het grote werk hebben laten liggen: kozijnen+glas, vloer....

[Freeaqingme]

Banix schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:22:
[...]


kijk even naar de reactie van @Ivow85 die een goede uitleg geeft, want NHG keert alleen uit bij gedwongen verkoop...

Om ook nog even mijn duit in het zakje te doen mbt de NHG die hier nog niet voorbij gekomen is: De NHG is een verzekering voor je bank. In het beste geval profiteer jij daar een heel klein beetje van mee, alleen is dat enkel in uiterst peniebele gevallen. Zo peniebel dat je er sowieso niet van afhankelijk wil zijn.

[Panzer_V]

Napo schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:29:
[...]


Verklaar je nader? Rentepercentage is lastig te voorspellen maar zolang de normen voor LTI en LTV niet veranderen is gaat daar weinig verandering plaatsvinden.

Simpel....marktwerking.

Als er een crash komt waardoor de woningen van 800K opeens voor 500K gaan dan is dat niet omdat de verkopende partij zo graag lief wilt zijn. Dan is dat omdat de verkopende partij zijn woning niet aan de straatstenen kwijt raakt.

Als iedereen even makkelijk kon blijven kopen zou die prijs dus nooit naar 500K dalen.

In combinatie met de woningnood kan je dus stellen....kan je nu geen 800K lenen dan kan je in dat voorbeeld van de crash naar 500K geen 500K lenen.

[ Voor 10% gewijzigd door Panzer_V op 02-02-2021 10:32 ]

[Cyriel85]

Panzer_V schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:18:
[...]


Dan nog. Een verdubbeling van je leencapaciteit in 5 jaar door werkgerelateerde salarisverhogingen etc. is voor bijna niemand weggelegd. Ik ken die mensen niet die dat in 5 jaar voor elkaar krijgen.

De kans dat TS daar onder valt is gewoon heel klein. Dus kom dan aub ook niet met zo'n advies aanzetten dat alleen voor de happy few van toepassing is. Daar heeft TS niets aan.

Het gaat ook niet over exact die cijfers, een huis wat nu 325k kost wordt minder waard, maar een huis van 400k ook, van 500k ook etc. Een waarde afname van 20% op de woning markt maakt het verschil tussen huidige woning en grotere woning in absolute waarde kleiner.

Bij huren weet je zeker dat je niet investeerd, bij kopen kan het 2 kanten op..

Het enige is dat je zeker moet zijn van je financiële situatie en relatie. Als het daar fout gaat heb je een probleem bij dalende woningmarkt.

[Nullifiel]

De vraagprijs is 325, maar wat zegt een taxatie? Is dat niet ook belangrijk om te weten?

[bregweb]

Cyriel85 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:16:
[...]


Ik ga uit van loon/carrière ontwikkeling... Als je dan nog steeds hetzelfde werk tegen het zelfde arbeidsvoorwaarden doet met enkel inflatie correctie is dat inderdaad niet mogelijk.
Maar als je je in die 5 of 10 jaar niet omhoogwerkt is het sowieso niet logisch om naar een groter huis te kijken..

Vergeet niet dat bij een beter salaris je eisen qua levensstandaard omhoog gaan, ook buiten je huis om. Een groot gedeelte van je salarisverhoging gaat op aan duurdere vakanties/auto/restaurants/interieur enz.

[BvZwolle]

Bartoow schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:27:
Hey allen!

Ik en mijn vriendin doen een poging ons allereerste huis(je) te kopen.
Nu hebben wij een huis gevonden dat ons aanspreekt en zouden graag een bod uitbrengen.
Onze kennis betreft het kopen van een huis is zeer beperkt, daarnaast hebben wij weinig ervaringsdeskundigen om ons heen . We zitten dan ook met het volgende scenario:

Het huis staat naar ons (beperkte) inzicht te duur in de markt (Haarlem-Noord, vraagprijs 325k, 1 slaapkamer, 60m2 woonoppervlak, enkele jaren geleden gerenoveerd, weinig/geen mogelijkheden tot uitbouwen) als ik het vergelijk met de gemiddelde m2 prijzen (ruim 1K boven het gemiddelde) en afzet tegen andere locaties in de stad.

Stel, wij zouden dit 'te dure' huis kopen voor de vraagprijs en er de komende 5 jaar fijn in wonen. Na 5 jaar besluiten wij het te verkopen. Zou er een risico zijn dat wij blijven zitten met een restschuld als de markt daalt? Of is dat in deze populaire stad niet aan de orde?

Er spelen natuurlijk andere factoren mee om het financiële plaatje compleet te maken, zoals kosten koper uitgaven, eventueel moeten overbieden, het wel of niet kunnen verbouwen. Maar de algemene vraag van ons is dus hoe groot het risico is om een een populaire stad als Haarlem iets te kopen dat ‘relatief’ te duur is?

Thanks voor alle input!

Volledig offtopic:
Jullie mogen mijn huis wel kopen... 130m², tuin op het zuiden, nieuwe badkamer, nieuwe keuken, 5 slaapkamers, grote vliering, zonnepanelen: €325.000 (Zwolle).
Ik heb oprecht medelijden met jullie situatie. Dat je gedwongen bent om zo'n klein huis voor dat geld te kopen. Succes met de aankoop!

Ontopic:
Je hebt altijd kans dat een woning onder water verkocht moet worden. Alleen dat is niet het enige waar je je op moet richten. Je leeft nu en het huis geeft je beschutting en voldoening. Dat is niet in waarde uit te drukken.

[BastaRhymez]

De markt kan altijd instorten (denk aan 2008-2014) zag ook niemand (5 jaar van te voren).aankomen. De markt kan stijgen en dalen, afhankelijk van heel veel factoren.

De vraag is of een daling ernstig is. Zolang jij de maandlasten kan blijven betalen, zal je niet (gedwongen) hoeven te verhuizen. Wil je toch gaan verkopen (omdat je gezinssituatie wijzigt of gewoon omdat je wat anders wilt), kan je een eventuele restschuld meefinancieren met een nieuwe woning die je koopt. Als je wilt gaan huren, wordt het wel wat lastiger om een eventuele restschuld te financieren.
Mocht je echt bang zijn om met een restschuld achter te blijven, zou je kunnen overwegen om (mocht je gaan kopen) tussentijds extra te gaan aflossen. Hiermee verklein jij je schuld en dus de kans op een restschuld als de markt instort.

Daarnaast, mocht de markt dalen, dan worden de andere huizen ook goedkoper. Je volgende aankoop (die nu dan bijv. 500k zou kosten) is dan ook wat lager. Wellicht dat je dus voldoende ruimte hebt om de restschuld mee te financieren.

En anders: lekker blijven zitten en niet gaan verhuizen als de markt instort.

[RM-rf]

Bartoow schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:27:

Stel, wij zouden dit 'te dure' huis kopen voor de vraagprijs en er de komende 5 jaar fijn in wonen. Na 5 jaar besluiten wij het te verkopen. Zou er een risico zijn dat wij blijven zitten met een restschuld als de markt daalt?

Dat ligt volledig aan hoe je omgaat met het aflossen van je hypotheek (of ernaast sparen).
Als je annuitair aflost zul je in het begin relatief weinig aflossen en bestaat er een zeker risico op een restschuld.
het kan zeker zin hebben erop te letten dat je ook een beetje vermogensopbouw hebt om als je over 5 jaar overweegt 'door te stromen' je wat meer speelruimte hebt om rond te kijken....
dat zou ik zeker 'los' zien van eventuele prijsstijgingebn, die vooral 'theoretisch' zijn en je geen vermogens-groei oplevert (je 'bezit' is namelijk altijd hetzelfde huis.. er komt niet opeens een kamer bij als de marktprijs stijgt)

stijgingen van de huizenprijzen an sich hebben eerder een non-existent effect op je mogelijkheden:
Aangezien je vermoedelijk als je je huis verkoopt, je gelijk ook een nieuw huis wilt kopen;
In dat geval heeft het zelfs een groot voordeel als de huizenprijzen overall gedaalt zijn, als jij wilt doorstromen, mits je niet oververschuldet bent (zeker in de tijd dat mensen boven de woningwaarde konden lenen en aflossingsvrij konden lenen was dat geregeld een probleem).


Als je over 5 jaar meer speelruimte wil hebben, zorg ervoor dat je enige zicht hebt op de ontwikkeling van je LTV (Loan-to-value... dus het nog uitstaane schuldbedrag tov de taxatiewaarde vabn je woning)... het is pettig als daari een beetje speelruimte zit.
en let ook erop dat je vermogensopbouw kent _buiten_ je woning... steek niet een erg groot deel van je inkomen in woonlasten alleen.

Wat betreft de woning die je beschrijft: het 'klinkt' een beetje alsof het niet echt is wat je wenst.... je geeft zelf al aan dat je de prijs te hoog vind en dat er verder vrijwel geen mogelijkheden zijn de waarde van die woning toe te laten nemen.
vraag je dan af wat je wil, soms kan het best leuk zijn een woning te kopen die niet helemaal top-gerenoveerd is en waaraan nog een hoop te verbeteren valt, en dat in die 5 jaar dan ook te doen, alhankelijk van je persoon kan dat soms veel meer plezier geven, soms ontdek je dat zelf als huiseigenaar (ikzelf ben niet echt een 'klusser' en heb 7 jaar terug een huis gekocht waarvan ik dacht dat er ook 'weinig' aan gedaan hoefde te worden... nu 7 jaar later is er geen kamer die soms grondig verbouwd is)

[Cyriel85]

bregweb schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:38:
[...]


Vergeet niet dat bij een beter salaris je eisen qua levensstandaard omhoog gaan, ook buiten je huis om. Een groot gedeelte van je salarisverhoging gaat op aan duurdere vakanties/auto/restaurants/interieur enz.

Tsja, dat is hoe je het zelf in kleed.
Begon ooit met een 5 jaar oude fiesta, heb die naar x jaar ingeruild voor een 5 jaar oude megane.
In 10 jaar is ons boodschappen budget van 300 per maand naar 400 per maand gegaan, en dat is met gezinsuitbreiding van een zoon.

Salaris is in die 10 jaar ruim verdubbeld en vrouw verdient intussen ook.

Meubels zijn grotendeels van marktplaats.. Dus 't is maar wat je belangrijk vindt.

Ik vind ruimte en een fijne buurt om in te wonen belangrijker dan fancy restaurants en een New car smell :-)

[Dinmi]

Buiten alle toekomstscenario's, zou ik persoonlijk goed naar het huis zelf kijken. Ik ga er even van uit dat het het huisje is dat BazzH noemde.

Het is echt klein voor twee personen. De keuken is piep en heeft geen noemenswaardige opbergruimte. De slaapkamer heeft ook niet veel bergmogelijkheden.

De zolder kan een werkkamer worden, in deze tijden geen overbodige luxe, maar er zit volgens mij geen raam in en heeft geen echte trap. Ook raak je dan de broodnodige bergruimte kwijt.
Hoe zit het met parkeren? Hebben jullie geen auto, dan is het geen issue. Heb je wel een auto, dan zul je zo te zien moeten zoeken naar een parkeerplek. Waarschijnlijk zul je ook een parkeervergunning nodig hebben.

Het is een charmant huisje, maar ga je dat met twee personen 5 jaar volhouden?

Je vindt het zelf eigenlijk al te duur voor wat het is, dan zou ik (persoonlijk) het laten en even verder kijken.

[Verwijderd]

BvZwolle schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:41:
[...]

Volledig offtopic:
Jullie mogen mijn huis wel kopen... 130m², tuin op het zuiden, nieuwe badkamer, nieuwe keuken, 5 slaapkamers, grote vliering, zonnepanelen: €325.000 (Zwolle).
Ik heb oprecht medelijden met jullie situatie. Dat je gedrongen bent om zo'n klein huis voor dat geld te kopen. Succes met de aankoop!

Ontopic:
Je hebt altijd kans dat een woning onder water verkocht moet worden. Alleen dat is niet het enige waar je je op moet richten. Je leeft nu en het huis geeft je beschutting en voldoening. Dat is niet in waarde uit te drukken.

Die kans heb je dus niet. Zelfs huizen die momenteel gedwongen verkocht moeten worden gaan voor redelijk normale prijzen. Met een fatsoenlijke verkoopstrategie ben je in de gewilde regio's elk huis in no-time kwijt tegen een nette opbrengst. Aan executieveilingen zou ik als starter niet beginnen zonder de juiste begeleiding. Dat is echt een hele andere tak van sport. Met een beetje pech mag je je huis eerst nog even gaan ontruimen voordat je het van binnen kunt bekijken.

[Banix]

Freeaqingme schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:30:
[...]


Om ook nog even mijn duit in het zakje te doen mbt de NHG die hier nog niet voorbij gekomen is: De NHG is een verzekering voor je bank. In het beste geval profiteer jij daar een heel klein beetje van mee, alleen is dat enkel in uiterst peniebele gevallen. Zo peniebel dat je er sowieso niet van afhankelijk wil zijn.

De enige manier waarop je er imho van profiteert is een rentekorting op je hypotheek. Voor de rest is het vooral een vangnet dat je geen restschuld bij gedwongen verkoop overhoudt. Vooral de bank heeft er baat bij idd.

[Devian]

ImNotnoa schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:29:
325 is precies de max waarde waarop je nationale hypotheek garantie kunt krijgen (kost 1% van de verkoopprijs) en volgens mij ben je dan verzekerd tegen onder water staan (restschuld)

https://www.nhg.nl/hulp-v...lgen-verkoop-met-verlies/

Ja, maar vergeet niet dat er een inkomstentoetsing is op het moment dat je NHG wilt aanspreken. Dus dan is het leuk dat je het hebt, maar als jij en/of je partner voldoende verdienen dan gaat NHG niet op.

[Verwijderd]

Banix schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 11:28:
[...]


De enige manier waarop je er imho van profiteert is een rentekorting op je hypotheek. Voor de rest is het vooral een vangnet dat je geen restschuld bij gedwongen verkoop overhoudt. Vooral de bank heeft er baat bij idd.

Nou.... je hebt er zelf ook wel wat baat bij als je het nodig hebt hoor. Oud-collega van me heeft gebruikgemaakt van NHG toen haar relatie over was en het huis met onderwaarde verkocht moest worden. Volgens mij ging dat toch om 10k p.p.. Een restschuld moet ook gewoon afgelost worden....

[Banix]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 11:32:
[...]

Nou.... je hebt er zelf ook wel wat baat bij als je het nodig hebt hoor. Oud-collega van me heeft gebruikgemaakt van NHG toen haar relatie over was en het huis met onderwaarde verkocht moest worden. Volgens mij ging dat toch om 10k p.p.. Een restschuld moet ook gewoon afgelost worden....

Dat zeg ik toch? Het is een vangnet dat je geen restschuld overhoudt bij gedwongen verkoop. Het is geen verzekering dat je een huis kan kopen zonder verlies te leiden wat er aan de topicstarter gesuggereerd werd.

[Valorian]

Bartoow schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:27:
Hey allen!

Ik en mijn vriendin doen een poging ons allereerste huis(je) te kopen.
Nu hebben wij een huis gevonden dat ons aanspreekt en zouden graag een bod uitbrengen.
Onze kennis betreft het kopen van een huis is zeer beperkt, daarnaast hebben wij weinig ervaringsdeskundigen om ons heen . We zitten dan ook met het volgende scenario:

Het huis staat naar ons (beperkte) inzicht te duur in de markt (Haarlem-Noord, vraagprijs 325k, 1 slaapkamer, 60m2 woonoppervlak, enkele jaren geleden gerenoveerd, weinig/geen mogelijkheden tot uitbouwen) als ik het vergelijk met de gemiddelde m2 prijzen (ruim 1K boven het gemiddelde) en afzet tegen andere locaties in de stad.

Stel, wij zouden dit 'te dure' huis kopen voor de vraagprijs en er de komende 5 jaar fijn in wonen. Na 5 jaar besluiten wij het te verkopen. Zou er een risico zijn dat wij blijven zitten met een restschuld als de markt daalt? Of is dat in deze populaire stad niet aan de orde?

Er spelen natuurlijk andere factoren mee om het financiële plaatje compleet te maken, zoals kosten koper uitgaven, eventueel moeten overbieden, het wel of niet kunnen verbouwen. Maar de algemene vraag van ons is dus hoe groot het risico is om een een populaire stad als Haarlem iets te kopen dat ‘relatief’ te duur is?

Thanks voor alle input!

Eén tip: staar je niet teveel blind op de "gemiddelde m2 prijs". Dat kan enorm vertekenen. Zo zijn in steden als Utrecht (maar ik denk ook Haarlem) relatief kleine huizen vaak veel duurder per m2 dan dat grotere huizen, waardoor je t.o.v. gemiddelde eigenlijk heel veel betaald maar dat niet zoveel zegt over of het 'te duur in de markt staat'. Zou je een huis van 200m2 kopen dan is de kans groot dat je per m2 een hele lage prijs betaalt, maar ook dat wil niet zeggen dat het een hele goede deal is en te laag in de markt gezet is.

Als je een goed beeld van de marktwaarde in jouw (beoogde) wijk wilt hebben kan je het beste bij kadaster voor 2,99 euro per postcode de transactiewaardes opvragen. Doe dat bij een straat of 8 en er zit ongetwijfeld een aantal laat-2020-transacties bij die een aardig beeld geven van de waardes van de huizen. Hou er wel rekening mee dat je daarbij vaak niet weet (al staan ze soms nog op funda onder 'verkocht') wat de staat van zo'n huis was, instapklaar of klushuis etc. Maar het geeft wel iets van houvast!

[wowly]

Tsja, lokatie lokatie en lokatie. Iedereen wil in Haarlem wonen. In een leuk huis met authentieke kenmerken. Daar betaal je dus per defintie teveel voor, al is de waarde voor jullie net zo als voor anderen. Zij willen ook allemaal zo'n huis.

Wil je fatsoenlijk wonen, koop je dat huis in Zwolle. Wil je in Haarlem wonen, ga je betalen. met deze lage rentes ligt een vergissing op de loer, wat nu als de rente stijgt? Overschat je carrière aub niet, het is geen Casino (al lijken sommige huizenkopers dit wel zo te zien...)

Overigens zou ikzelf het woord "lokatie" willen ruilen voor "omgeving". In het kader van "beter een goede buur dan een verre vriend" Zou ik nu moeten kiezen waar ik zou willen wonen dan was het zuidlimburg of friesland/groningen. Met name dat laatste is interessant. Schone lucht, mooie omgeving, aardige mensen en heerlijk woongenot... Met de afsluitdijk zit je zo in noordholland, wat wil je nog meer? Strand? pak ff de veerboot. Stad, Gronigen of een van de vele mooie stadjes, werkgelegenheid is mij niet duidelijk.

Woon nu in Brabant waar de huizenprijzen exploderen vanwege de goede hightech industrie aldaar (ASML en consorten), maar zou (als ik niet sociaal gebonden was) lekker gaan wonen waar de rust en natuur nog mooi is. Hier in Brabant is het overal boeren en gecultiveerde natuur geworden... Moet echt de grens over naar onze zuiderburen voor wat ongerepte natuur.

PS: ik verwacht niet dat woningen in NL drastisch zullen dalen. Een maximum van 20% lijkt me echt al flink. IN een peridoe van 30 jaar gaat het zeer waarschijnlijk omhoog. Maar in zo'n klein hutje te zitten voor 30 jaar...succes

[ Voor 7% gewijzigd door wowly op 02-02-2021 11:56 ]

[Bartoow]

Bedankt iedereen voor de waardevolle tips en inzichten!
Niet verwacht zoveel input te krijgen, hier kunnen wij absoluut wat mee.

Vanavond zullen wij samen in detail over alle berichten lopen en een samenvatting maken van de punten genoemd. Aan de hand hiervan zullen zullen wij onze situatie/keuze opnieuw evalueren.

Uiteraard delen we die met jullie!

[EvilWhiteDragon]

Toen ik in 2014 als (alleenstaande) starter naar een huisje op zoek was, heb ik een vergelijking gemaakt tussen de kosten van huren en de kosten van kopen. Hierbij heb ik verschillende scenarios uitgerekend, zowel qua huurprijs als qua eventuele verkoopprijs. Dit was relevant, want ik schatte in dat ik best binnen 3 tot 5 jaar zou willen verhuizen.
Uit de rekensom kwam, in mijn geval, dat een koophuis ergens tussen 1,4 en 3,3 jaar bewoning goedkoper was dan huur. Inmiddels zitten we in 2021 en is, zoals verwacht, alles anders gelopen dan verwacht. Ik woon dus nog steeds in mijn eerste woning en ben gestaag bezig met eigen vermogen op te bouwen (hypotheek aflossen + theoretische overwaarde van 100%). Belangrijker dan dat, ik heb me, ook op momenten dat er problemen waren met werk en gezondheid, geen zorgen gemaakt over het hebben van een dak boven mijn hoofd.

[Tuupie]

Je geeft aan dat jullie over een jaartje of 5 misschien aan kinderen willen beginnen.

De vraag die je jezelf nu dus al moet stellen is:
" Is hier ruimte om een baby op te voeden?"

Stel, en dit is worst case, je denkt over 5 jaar: we gaan nu naar iets grotere en daar wordt dan ons eerste kindje geboren. Nu blijkt dit dik tegen te vallen en blijf je nog 3 jaar met deze woning in je maag zitten omdat je geen verlies wilt maken/huizenmarkt is ingestort/whatever. Dan zul je dus je kinderwens ook moeten gaan uitstellen.

Dus ik snap jullie intenties heel goed (wij hebben eerst ook klein gezeten voordat we aan kinderen begonnen), maar ik zou toch echt, met een koophuis en de wens om in de randstad te blijven, kijken voor iets met meer mogelijkheden.

[Napo]

Freeaqingme schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:30:
[...]


Om ook nog even mijn duit in het zakje te doen mbt de NHG die hier nog niet voorbij gekomen is: De NHG is een verzekering voor je bank. In het beste geval profiteer jij daar een heel klein beetje van mee, alleen is dat enkel in uiterst peniebele gevallen. Zo peniebel dat je er sowieso niet van afhankelijk wil zijn.

Niet helemaal. Zeker als je het pand vrijwel geheel financiert heb je er als koper voordeel van. Je moet wel de calculatie doen of het verstandig is maar een rente van 1.01% met NHG vs 1.23% zonder NHG scheelt wel wat.

Zowel jij als de bank zullen er potentieel voordeel bij hebben.

[Wietsee.]

Bartoow schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:27:
Of is dat in deze populaire stad niet aan de orde?

Dat je deze vraag nog durft te stellen, pijnlijk.
Met de aankomende beurscrash gaat de huizenmarkt mee onderuit.

[ Voor 12% gewijzigd door Wietsee. op 02-02-2021 12:17 ]

[Iris1234]

Gebaseerd op mijn persoonlijke ervaringen zou ik dit bedrag nooit betalen voor een huis van die afmetingen.

In 2008 kochten twee familieleden beiden hun eerste huis. De ene kocht een huis van 60m en de andere van 110. Binnen 5 jaar hadden ze beiden een kind en was een tweede op komst. Het was toen 2013 en de prijzen waren een heel eind gedaald. Voor het familielid met het huis van 110m was het geen probleem, zij wonen nog steeds in dat huis. Voor het familielid met het huis van 60m was het echt een nare tijd. Ze konden de restschuld niet betalen en hun huis heeft 5 jaar te koop gestaan om het vervolgens alsnog met verlies te verkopen. Dit was geen Haarlem overigens.

Een andere situatie. In 2013 was ik op zoek naar een ander huis en mijn broer ook. Met in mijn achterhoofd de situatie van mijn familielid besloot ik niet te kopen. Met mijn budget kon ik in mijn woonplaats alleen een kleine woning van zo’n 60m kopen. Mijn broer kocht in een anders plaats een hoekwoning voor 150.000 euro, nu 8 jaar later worden soortgelijke huizen in zijn wijk voor meer dan 3 ton verkocht. Achteraf gezien had ik behoorlijk wat winst kunnen maken. Toch heb ik er nooit spijt van gehad dat ik het niet heb gedaan. Ik heb eerst eens rustig rondgekeken wat ik nu precies wilde en waar ik langere tijd wilde wonen. Toen mijn salaris voldoende gestegen was heb ik een mooi huis kunnen kopen, en nu ik een relatie heb is het groot genoeg om hier nog heel lang te blijven wonen, ook als er kinderen komen. Met een koophuis loop je altijd risico, maar als je een huis koopt waarvan je al weet dat je er geen lange tijd in wil wonen neem je een behoorlijk risico.

[Richh]

Cyriel85 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 10:08:
Waarom heeft iedereen het over problemen als de woningmarkt inzakt en je groter wilt gaan wonen?
Voorbeeld
Je betaald nu 325k voor 60m2
150 m2 kost 800k

Als de woning markt instort, levert de 60m2 200k op, maar kost de 150m2 nog maar 500k.
De stap naar een grotere woning wordt dan dus goedkoper!

Zolang je niet gedwongen moet verkopen of de huidige woning niet meer kan betalen, maakt een dalende huizenmarkt helemaal niets uit.

Verder zou ik zelf er met geen haar op mijn hoofd aan denken om 325k voor 60m2 te betalen, maar dat is een andere discussie

Omdat rente!

Prijzen dalen als de rente stijgt, over het algemeen blijft de maandlast ongeveer hetzelfde. Die woning van 500k tegen die tijd, zal per maand (wellicht inflatiegecorrigeerd) even duur zijn als dat hetzelfde huis nu kost tegen lage rente 800k.

Echter moet je tegen die tijd je restschuld meefinancieren tegen die hogere rente als je die stap wil maken. En daar gaat het mis.

Wie nu doorstroomt profiteert dubbel van dalende rente: je hebt en de overwaarde, en de dalende rente waardoor je meer kan lenen tegen dezelfde maandlast.

Als je door wil stromen bij hogere rente, dan heb je tweemaal exact het tegenovergestelde. En daar zit het risico.
En dan laat ik een eventueel gedaald inkomen wat het leenbedrag begrenst nog buiten beschouwing.

@Bartoow om precies deze reden zou ik in deze markt een huis voor de lange termijn kopen. Deze woning klinkt gezien je toekomstplannen als een tijdelijke plek en persoonlijk zie ik dat in deze markt als een risico.

Dan zou ik persoonlijk liever 'tot het gaatje' lenen voor de zekerheid dat je nergens heen hoeft.

[gielie]

Heb je gezien wat de woz waarde van de woning is? Kan je opzoeken op woz-waardeloket. Die is in 2019 op 264.000 euro gezet. Ik zou zeggen, slaap er nog een nachtje over.

[Valorian]

@gielie WOZ zou ik niet zoveel waarde aan hechten. Die loopt sowieso ver achter want is inmiddels bijna een jaar geleden gezet en was toen op peildatum 2019 zoals je al zegt. Verder zegt het ook niet zoveel omdat diegene die de WOZ bepalen niet binnenkijken, dus afhankelijk van de staat van onderhoud van een huis kan er een enorm verschil zitten in waarde. Tot slot staat veel m2's niet juist in kadaster waardoor sommige huizen een veel lagere WOZ hebben dan de werkelijke waarde. Hier in Utrecht zit er al snel een verschil van 50-100K tussen WOZ en Verkoopwaarde. In mijn straat zijn de afgelopen 6 maanden 3 huizen verkocht voor 400K+ die qua WOZ maar net boven de 300K zitten. En een ervan staat bijvoorbeeld met 79m2 terwijl ze 105m2 hebben. Hebben de dakopbouw tweede verdieping denk ik nooit doorgegeven en zitten nu goedkoop qua belasting .. Terwijl mijn eigen huis met 89m2 genoemd staat maar slechts 75 is (denk dat ooit iemand wat ruim gerekend heeft óf een brakke serre die er niet meer is meerekende als woonoppervlak destijds).

PS: Hoe wist je eigenlijk om welk adres het gaat?

[gielie]

Valorian schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 13:15:
@gielie
PS: Hoe wist je eigenlijk om welk adres het gaat?

Dat werd hierboven genoemd, Vergierdeweg 44, ben er gemakshalve vanuit gegaan dat dit klopte maar is niet door ts bevestigd. Wat je zegt over de woz klopt wel idd, maar je moet ergens beginnen om er achter te komen wat een huis waard is.

[redwing]

gielie schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 12:59:
Heb je gezien wat de woz waarde van de woning is? Kan je opzoeken op woz-waardeloket. Die is in 2019 op 264.000 euro gezet. Ik zou zeggen, slaap er nog een nachtje over.

WOZ moet je wel erg mee opletten. Ik kan ons huis makkelijk verkopen voor een ton boven de WOZ waarde. Je kunt dan beter kijken waarvoor huizen in de buurt te koop staan, maar vooral verkocht zijn.

[Richh]

Ik zou inderdaad niet teveel naar de WOZ kijken, die is altijd veel lager dan de daadwerkelijke woningprijs. Geeft denk ik wel enigszins aan hoe overspannen de markt is. Wij wonen aan de andere kant van het land maar gaan morgen een halve ton over de WOZ van 2020 bieden

Als je een inschatting van de woningwaarde zoekt: Kadaster is the place to be, met transacties in de omgeving valt redelijk goed te rekenen. Als je dat vaker doet en/of sneller inzicht wilt: ik kan WalterLiving best aanraden, voor 9 euro per maand onbeperkt kijken waar huizen voor verkocht zijn.

De Hypotheker heeft ook een waardeberekening tool.

[Thomas18GT]

Ik ken verder Haarlem niet qua wijken oid, maar op funda (dan zul je wel te laat zijn, maar toch) staan ook huizen van 100m2 die er netjes uit zien van binnen en buiten voor 350k, dan zou ik het wel weten als je tot over de 400 zou kunnen gaan..

[Ernemmer]

Waardedaling van huizen is niet zo heel interessant, als het in het hele land maar daalt (dus wel een buurt uitzoeken die over 20 jaar nog in trek is). Grootste nadeel is dat als je eindelijk je hypotheek hebt afgelost, je meer betaald hebt dan het huis uiteindelijk waard is geworden. Maar dit hoeft geen probleem te zijn want als ie wel meer waard was geworden, was je volgende huis ook duurder geworden. De woonlasten blijven gewoon gelijk, of de waarde nu stijgt of daalt.

Het heeft alleen een nadeel als je je huis wilt verkopen en daarna geen nieuw huis meer wilt kopen.

Groter probleem zie ik in een rentestijging, als die van 1 naar 3 procent gaat kunnen velen de maandlasten niet meer betalen en ik zou mezelf daar meer zorgen over maken dan een dalende verkoopprijs van je woning.

[ Voor 4% gewijzigd door Ernemmer op 02-02-2021 13:37 ]

[Bartoow]

gielie schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 13:20:
[...]


Dat werd hierboven genoemd, Vergierdeweg 44, ben er gemakshalve vanuit gegaan dat dit klopte maar is niet door ts bevestigd. Wat je zegt over de woz klopt wel idd, maar je moet ergens beginnen om er achter te komen wat een huis waard is.

Deze klop idd!

[finsdefis]

Oei, ik kleur nu een beetje in, maar hebben jullie niet een beetje een roze bril op? Áls er de komende jaren een dip komt zullen dit soort woningen hard crashen, maar een dip gebeurt historisch gezien niet in één keer. Zegt niet per definitie iets over de toekomst natuurlijk.

Ik sluit me aan bij degenen die zeggen dat je dan beter een iets toekomstbestendiger woning zou kunnen kopen, rationeel gezien dan in elk geval. Bij veel vrienden is de kinderwens toch wat sneller op gang gekomen bijvoorbeeld.

Ik heb er een keer onderzoek naar gedaan en van 2008-2013 was er elk jaar wel een daling. Tussenwoningen daalden wel het langzaamst, maar een wat ouder pand als dit kan best bovengemiddeld hard dalen gezien de maatschappelijke ontwikkelingen.

Mocht je toch voor een duurder huis gaan, dan verlies je wel de NHG-rentekorting. En de kans is groot dat je nog best een groot bedrag leent t.o.v. de woningwaarde (LTV), waardoor je wat meer rente betaalt.

Desalniettemin los je tegenwoordig ook best wel veel af bij een annuïteitenhypotheek, door die lage rente. Stel je leent 380k met 1,6% rente (dat zou hoog zijn), dan heb je na 5 jaar toch al automatisch 50k afgelost. Maar die vorm van risicodemping geldt natuurlijk óók voor deze woning.

[ Voor 6% gewijzigd door finsdefis op 02-02-2021 14:20 ]

[redwing]

Ernemmer schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 13:34:
Waardedaling van huizen is niet zo heel interessant, als het in het hele land maar daalt (dus wel een buurt uitzoeken die over 20 jaar nog in trek is). Grootste nadeel is dat als je eindelijk je hypotheek hebt afgelost, je meer betaald hebt dan het huis uiteindelijk waard is geworden. Maar dit hoeft geen probleem te zijn want als ie wel meer waard was geworden, was je volgende huis ook duurder geworden. De woonlasten blijven gewoon gelijk, of de waarde nu stijgt of daalt.

Het heeft alleen een nadeel als je je huis wilt verkopen en daarna geen nieuw huis meer wilt kopen.

Groter probleem zie ik in een rentestijging, als die van 1 naar 3 procent gaat kunnen velen de maandlasten niet meer betalen en ik zou mezelf daar meer zorgen over maken dan een dalende verkoopprijs van je woning.

Het heeft ook een nadeel als je je huis wilt verkopen en een nieuw huis wilt kopen. Je onderwaarde moet je dan financieren via een hypotheek terwijl je maar een hypotheek kunt krijgen van de waarde van je nieuwe huis. Je maandlasten zijn dan niet anders, maar je krijgt gewoon de hypotheek niet (want die zou dan hoger worden dan dat je nieuwe huis waard is)

Dat is ook precies de reden van de huizencrisis van +/- 2008. Mensen konden simpelweg niet verhuizen waardoor de markt op slot zat. Het kan dus een risico zijn dat je langer in je huis moet blijven wonen (totdat je een groter gedeelte hebt afgelost)

[pizzacabonara]

sukkel 24 schreef op maandag 1 februari 2021 @ 22:49:
bedenk ook of je baan er over 5 jaar nog is, idem voor vriendin, kan je nu naar je werk fietsen ipv auto vanuit je huidige huurhuis, dan bespaar je meer en is het zinvol
kinderwens en plannen is leuk, maar het kan verkeren, even overtijd en dan, weet je zeker dat jullie beiden abortus zou willen, ander zit je gelijk klem op 60m2 na een jaar in wiegje is de lol er af
nationale hypotheek garantie is goud waard, lees voorwaarden goed dan begrijp je het

huis onder water kan heel hard gaan, ik kocht huis voor de helft van de prijs die vorige eigenaar had betaald
die heeft na 3 jaar -wegens reorganisatie- ontslag gekregen en had huis 13 maanden te koop staan voordat wij het kochten, hij kon er nog 12 maanden in wonen-oplevering na 12 maanden was prijsdrukkend argument- en hij vond toen prachtig 2 onder een kap huis waar hij gratis 3 jaar als kraakwacht heeft gewoond en het tenslotte voor heel weinig heeft gekocht

Je stapt wel in aan 5,4k de vierkante meter dat is wel heftig nog even afgezien of je het kan betalen of niet, ik zou even verder kijken. 60m2 is niet groot met z'n tweeën en veel perspectief biedt zo'n huis niet.

[Verwijderd]

Ik ken Haarlem helemaal niet hoor, maar het feit dat ik aan de hand van dat kleine beetje informatie al precies het juiste huis eruit pik zegt genoeg over het aanbod helaas.

Qua perspectief vind ik het (mijn mening) geen goede keuze. Natuurlijk, het is een charmant ogend huisje, maar qua mogelijkheden beperkt.

Dan kijk ik eerder naar bijvoorbeeld: https://www.funda.nl/koop...1279337-scheldestraat-27/

Nog veel en veel te duur (want Haarlem natuurlijk), maar hier kun je al wat meer mee. Groei je eruit, dan verhuis je óf je plaatst een dakopbouw. Klein tuintje, maar dat wordt ietwat gecompenseerd met een dakterras op de aangebouwde keuken.

Kort samengevat: ga op zoek naar een huis waarbij je een grotere kans hebt dat het na 5 of 7 jaar nog steeds zou kunnen voldoen, zodat je er niet vanaf hoeft als jullie toch behoefte krijgen aan iets meer ruimte. Ik ben ook klein begonnen, maar dat was in een appartement van 80 m2 met 3 slaapkamertjes. Zelfs met 1 kleine nog een kamertje over.

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 02-02-2021 15:43 ]

[RM-rf]

finsdefis schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 14:18:

Áls er de komende jaren een dip komt zullen dit soort woningen hard crashen,...

Als TS wil doorstromen naar een duurdere woning, is een 'dip' in de huizenprijzen op het doorstroom-moment juist vaak eerder wenselijk (mits hij nu niet op het randje al leent en te weinig aflost en erbij spaart, zodat hijw wat financiele speelruimte behoud natuurlijk).

Een van de voordelen van de waardevastheid van een koopwoning is nu juist dat puur als reserve voor eventueel later 'doorstromen' het de slimste belegging is, aangezien je je daarmee ook deels indekt voor de verdere marktontwikkeling, zowel prijsstijging als prijsdaling.

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 02-02-2021 15:53 ]

[Joris748]

RM-rf schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 15:52:
[...]


Als TS wil doorstromen naar een duurdere woning, is een 'dip' in de huizenprijzen op het doorstroom-moment juist vaak eerder wenselijk (mits hij nu niet op het randje al leent en te weinig aflost en erbij spaart, zodat hijw wat financiele speelruimte behoud natuurlijk).

Een van de voordelen van de waardevastheid van een koopwoning is nu juist dat puur als reserve voor eventueel later 'doorstromen' het de slimste belegging is, aangezien je je daarmee ook deels indekt voor de verdere marktontwikkeling, zowel prijsstijging als prijsdaling.

Totdat TS het appartement aan de straatstenen niet kwijt kan.

[finsdefis]

Joris748 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 15:58:
[...]

Totdat TS het appartement aan de straatstenen niet kwijt kan.

Daar zit ook wel wat in. Tijdens de vorige crisis waren er ook types huizen die gewoon niet verkocht werden inderdaad.

En gezien de doorlopende modernisering, energielabels, funderingslabels, wie weet meer thuiswerken etc. vraag ik me oprecht af wat de bodem voor dit type stek zou zijn. Nu scheelt het dat het niet snel in één maand voorbij is, maar toch.

Het is echt 100% locatie; de vraagprijs per vierkante meter en de mediaan zijn beiden bijna verdubbeld in Haarlem sinds de vorige dip eind 2012 (zie huizenzoeker.nl). _{Puur op gevoel zou ik er ook nooit meer dan 150k voor willen geven, maar dat zegt natuurlijk absoluut niks.}

[ Voor 27% gewijzigd door finsdefis op 02-02-2021 16:06 ]

[FreezeXJ]

Een huis krijg je (absurde uitzonderingen daargelaten) altijd verkocht, alleen bij crises niet tegen de prijs waartegen je het wilt verkopen. Voor een tientje neem ik het huis ongezien van je over

Met z'n tweeen is 60 m^2 te doen (tenzij je allebei moet thuiswerken, dan wordt het schipperen) en als je door dit te kopen huur bespaart dan kan het, maar gezinsuitbreiding wordt een no-go. Vergeet niet dat een huis kopen ook die befaamde 'kosten koper' meebrengt, en dat kost je gauw 20k die je gewoon kwijt bent, en dan heb je nog geen hypotheekaflossing gedaan. Als je dat kunt uitsmeren over 5 jaar is het wel te doen (nog steeds 300 per maand) maar als je volgend jaar weer verhuist had je beter kunnen huren, ongeacht je huurprijs.

Verder: ja de rente staat historisch laag (en dat staat ie al een aantal jaar), maar je betaalt ook elk jaar aflossing a 3% als starter (hypotheken van voor 2012 kunnen nog (deels) aflossingsvrij zijn, dat was wild-west), en daar krijg je geen centje HRA op, dus al gaat de rente naar 4%, dan verdubbelen je lasten nog niet eens (3% + 1%/HRA-aftrek = 3.7 % per jaar aflossen versus 3% + 4%/HRA-aftrek = 6.3% per jaar aflossen).

Vastzetten wil je meestal wel even overleggen met je hypotheekadviseur, net als de overige opties

[Valorian]

@FreezeXJ Kleine kanttekening: ook in 2021 kan je nog prima een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten, niets wilds of wests aan .. Het was alleen een tijdje niet zo populair omdat je geen HRA hebt. Maar bij 1% rente (nu prima haalbaar bij 10 jaar vast NHG) is die HRA toch al geen vetpot meer dus kan mij voorstellen dat het door sommige mensen inmiddels wel weer overwogen wordt om de huidige maandlasten te drukken.

[Bumpy_NL]

Valorian schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 16:50:
@FreezeXJ Kleine kanttekening: ook in 2021 kan je nog prima een (deels) aflossingsvrije hypotheek afsluiten, niets wilds of wests aan .. Het was alleen een tijdje niet zo populair omdat je geen HRA hebt. Maar bij 1% rente (nu prima haalbaar bij 10 jaar vast NHG) is die HRA toch al geen vetpot meer dus kan mij voorstellen dat het door sommige mensen inmiddels wel weer overwogen wordt om de huidige maandlasten te drukken.

Maar volgens mij kun je aflossingsvrij dan weer niet met NHG combineren. En als het wel kan dan moet je over dat deel een hogere rente betalen. Los daarvan ben ik het met je eens dat het een gunstige optie kan zijn.

@Bartoow Ik heb afgelopen week in Google sheets een vergelijk gemaakt tussen huren en kopen. Als je een DM stuurt dan kan ik een linkje sturen zodat je een kopie kunt maken. Wat mij opviel in mijn afschatting dat voornamelijk periodiek schilderwerk een redelijk hoge kostenpost is. Ik kwam zelf uit op ongeveer 250€ p/m aan onderhoudskosten, verzekeringen en OZB voor de woning waar wij naar kijken. Daarvan is ongeveer 1/3 aan schilderkosten gereserveerd.

Mijn eerste schatting zou zijn dat je voor 5 jaar beter kunt huren tenzij je ongeveer 1200€ of meer aan huur kwijt bent.

Uiteraard heb ook ik geen glazen bol.

[RM-rf]

Joris748 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 15:58:
[...]

Totdat TS het appartement aan de straatstenen niet kwijt kan.

Vind je dat een realistisch genoeg scenario dat zeer goed mogelijk in 5 jaar kan gebeuren, en waarmee je dus rekening nu moet houden?
Dat *poef* opeens alle vraag naar woningen in Haarlem geheel zou verdwijnen? En je een huiis daar niet meer zou kunnen verkopen?

de vraag naar woningen verdwijnt nooit zomaar 'geheel'... in de meest recente huizenmarkt-dip was het zelfs zo dat voornamelijk de mogelijkheid te financieren een stuk moeilijker werd, waardoor mensen het geld niet bijeen kregen, en veel doorstromers zaten met huizen die al onder water stonden en waarbij ze restschulden moesten doorfinancieren.
iets dat nu lang niet zo sterk het geval is: het is eerder andersom, bij doorstromers zit enorm veel 'overwaarde' en die kopen nu de marrkt best wel kapot.

Verkopen kan altijd, maar het kan zijn dat je genoegen moet nemen met een wat lagere prijs dan je misschien ooit er zelf voor betaald hebt...
dat lijkt erg, maar de woning waar je naar doorstroomt zal ook een stuk lager van prijs zijn, en daarop win je dan een hele hoop geld.
Effectief zal hooguit de vraag zijn of de waarde die je in die 5 jaar aan je woning betaald hebt en wat je er eventueel ook op toelegt aan lagere prijs, opweegt tegen de kosten die je anders aan huur zou hebben betaald, en dat is bij 5 jaar wonen ergens zeker zeer waarschijnlijk het geval... ook bij een huizenprijs-dip.

Ik snap dat een heleboel mensen vaak graag willen denken dat je enorm 'spekkoper' bent als de marktwaarde van je woning door het dak zou gaan, en dat je als koper zou 'profiteren' van steeds hogere huizenprijzen.
maar eigenlijk heb je er geen flikker aan... verzilveren kan je dat verder niet, tenzij je graag in een lagere prijsklasse wilt gaan wonen en je woonluxe wilt opgeven.
Als je wil doorstromen, heb je er eerder een voordeel aan als de huizenprijzen zich niet erg sterk ontwikkelen (al heb je door het bezit van een woning wel een iewat lager risico als de prijzen wél stijgen dan huurders)

[sukkel 24]

den aan haarlem noord ook aan hoogovens, als die dreigen te sluiten kan dat lokaal een grote domper geven op de huizenmarkt
bedenk wel dat als je moet aflossen dat niet aftrekbaar is, rente wel
nu is het zo dat aflossing al gauw meer is dan rente terwijl je maandelijke budget voor wonen vast bedrag is
als bv zoals nu in den haag besproken wordt de loon en inkomsten belastingomlaag gaat en de BTW omhoog, heb je nog minder aan aftrek
op de lange termijn zal je ook merken dat de wet hillen is afgeschaft en je dus vermogensbelasting gaat betalen of het afgeloste deel van je huis

Ik weet no goed toen wij 2 babies hadden met 15 maanden ertussen dat we luiers zo duur vonden, vergeet het kinderen worden steeds duurder, dus houd ook daar rekening mee

wat je huis betreft zal je ook te maken krijgen-op termijn- met eisen van duurzaamheid en energiekosten, je kan dan misschien wel lening van gemeente krijgen om van gas af te gaan, maar je moet het wel betalen

wil je in haarlem wonen ivm afstand tot beider banen of ivm familie en vrienden?
als je verhuist naar bv zwolle is je kans op een prettig huis groter, kan je daar ook een goede baan vinden?
vrienden maak je vanzelf als je ergens gaat wonen met een baby, via zwangerschapscursus, peuterschool etc nog afgezien van buren, dat gaat bij noabers vanzelf
SUCCES!

[Bumpy_NL]

sukkel 24 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 19:42:
...
bedenk wel dat als je moet aflossen dat niet aftrekbaar is, rente wel
nu is het zo dat aflossing al gauw meer is dan rente terwijl je maandelijke budget voor wonen vast bedrag is
als bv zoals nu in den haag besproken wordt de loon en inkomsten belastingomlaag gaat en de BTW omhoog, heb je nog minder aan aftrek
op de lange termijn zal je ook merken dat de wet hillen is afgeschaft en je dus vermogensbelasting gaat betalen of het afgeloste deel van je huis

Goed punt. Mijn inziens is het, als je wat discipline hebt, beter om je extra geld te beleggen. Dit kan eventueel in combinatie met een beetje aflossen of een spaar deposito als dat genoeg oplevert. De kans is groot dat je rendement hoger is dan de 1.5% hypotheekrente. Nu is 5 jaar wel erg kort om te investeren. Als je het realistisch acht dat je dat geld na 5 jaar nodig zult hebben voor de koop van een nieuwe woning dan kun je het beter aflossen.

[CVTTPD2DQ]

Ik verbaas me een beetje over de manier waarop hier kinderplannen worden gemaakt voor de TS (die zelf aangeeft dat dit helemaal nog niet aan de orde is).

60m² lijkt me overigens prima voor twee personen, en ik neem aan dat TS en vriendin prima zelf kunnen beoordelen waar ze genoeg aan hebben.

Natuurlijk is het zo dat je persoonlijke situatie het meest bepalend is voor je keuzes, en dat een kinderwens een leukere 'verandering' is in je persoonlijke situatie dan (bijv.) het einde van de relatie, of het besluit om in een hippiecommune te gaan leven. Een einde relatie icm. een huis dat onderwater staat lijkt me trouwens veel stressvoller dan leven met een kind in een "klein" huis.

TS en vriendin kunnen een hypotheek van 410k dragen, dus ongeveer 1400 euro in de maand. De hypotheek van 325k zal 1100 euro bedragen. Je houdt dus 300 euro draagkracht 'over'. Steek je die in extra aflossing, dan heb je na drie jaar ongeveer 290k restschuld over. Daarmee kun je een eventuele daling van 10% opvangen.

De markt kan natuurlijk veel sneller dalen (hij stijgt nu immers ook met bijna 10% per jaar), maar het lijkt me een redelijke prijs voor een beetje gemoedsrust. En misschien wel slimmer dan jezelf maximaal in de schulden te steken.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 22:41:
Ik verbaas me een beetje over de manier waarop hier kinderplannen worden gemaakt voor de TS (die zelf aangeeft dat dit helemaal nog niet aan de orde is).

60m² lijkt me overigens prima voor twee personen, en ik neem aan dat TS en vriendin prima zelf kunnen beoordelen waar ze genoeg aan hebben.

Natuurlijk is het zo dat je persoonlijke situatie het meest bepalend is voor je keuzes, en dat een kinderwens een leukere 'verandering' is in je persoonlijke situatie dan (bijv.) het einde van de relatie, of het besluit om in een hippiecommune te gaan leven. Een einde relatie icm. een huis dat onderwater staat lijkt me trouwens veel stressvoller dan leven met een kind in een "klein" huis.

TS en vriendin kunnen een hypotheek van 410k dragen, dus ongeveer 1400 euro in de maand. De hypotheek van 325k zal 1100 euro bedragen. Je houdt dus 300 euro draagkracht 'over'. Steek je die in extra aflossing, dan heb je na drie jaar ongeveer 290k restschuld over. Daarmee kun je een eventuele daling van 10% opvangen.

De markt kan natuurlijk veel sneller dalen (hij stijgt nu immers ook met bijna 10% per jaar), maar het lijkt me een redelijke prijs voor een beetje gemoedsrust. En misschien wel slimmer dan jezelf maximaal in de schulden te steken.

Ik zou zo'n huisje dus alleen kopen als je min of meer "nee" hebt gezegd tegen kinderen, tenminste voor de komende kleine 10 jaar. Je wil echt niet in een huis met 1 slaapkamer wonen met een kind. Uiteindelijk word je daar helemaal knetter van.

[Miks]

Bekijk goed de hypotheekvoorwaarden. Het kan zijn dat de bank over mag gaan tot executieverkoop bij waardedaling. Zo'n constructie wil je liever niet.

[RM-rf]

Miks schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 13:48:
Bekijk goed de hypotheekvoorwaarden. Het kan zijn dat de bank over mag gaan tot executieverkoop bij waardedaling. Zo'n constructie wil je liever niet.

Een hypotheek is in essentie altijd het recht dat de kredietverlener heeft de schuld in te vorderen door het te verhalen op het betreffende registergoed.

Maar dat hoef je verder niet te overdrijven, in nederland komt dat enkel in de zwaarste gevallen voor en ook voor een kredietverlener is dat geenszins wenselijk (ook die leidt daarop dan altijd een verlies, een executieverkoop is hooguit een uiterst redmidel om een voorzien vverlies verder te beperken).


Het is goed heel bewust af te wegen dat zo'n situatie niet op zal treden, maar daarvoor is het de beste keuze gewoon zorgvuldig de consequenties van het financieren van een woning af te wegen en ook bewust wél af te lossen:

als ik hiervoor mensen lees die roepen dat 'een aflossingsvrije hypotheek zo gunstig is omdat je dan lage maandlasten hebt' maak ik me best zorgen, het is namelijk een behoorlijke facepalm-uitspraak...
An sich lijkt het te kloppen, aangezien de maandlast idd vaak lager is.
Maar, die 'winst' behaalt degenen door niet af te lossen, wat nu juist een deel van de maandlast is dat, itt de rente die je betaald _niet_ verloren_ gaat, maar juist leid tot een vermogensgroei (in de zin dat het aan de andere kant 'werkt': je uitstaande schuld daalt ermee, en een schuld is natuurlijk 'negatief vermogen').


Een grof voorbeeld met 'make-up'-cijfers: een aflossingsvrije lening levert misschien 850 euro maandlasten, waar een annuitaire lening (voor hetzelfde leenbedrag) een maanldast van 1000 euro brengt...
echter, als je naar dat bedrag kijkt bestaat dat bij de erste, aflossingvsije last enkel uit rente, en blijft je schuldbedrag gelijk... na afloop van de leenperiode staat nog het volledige bedrag als 'negatief vermogen' uit...
bij annuitair bestaat misschien 750 euro uit rente, en 250 euro uit aflossing... die aflossing gaat niet 'verloren' maar daarmee daalt je schuldbedrag.

de les die je hieruit kunt leren is vooral dat je je niet moet blindstaren op enkel de maandlast (of bv enkel hoeveel HRA je zu krijgen)...
Kijk vooral naar de volledige periode waarin je een bepaalde maandlast bepaald, en bereken dan hoeveel je over die hele periode betaald hebt, maar ook welke vermogenswaarde je daarbij opgebouwd hebt.
ter vergelijk zou je dan kunnen kijken of je gunstiger gewoond hebt, dan wanneer je huur betaald zou hebben.

om een voorbeeld te geven, ongeveer wat de TS aangegeven heeft
het huis is 325K waard bij aankoop, gedurende 5 jaar betaal je ongeveer een maadlast van 1000 per maand (op basis van 1,5% rente);
en na 5 jaar is dan ongeveer 45.000 afgelost en heb je in totaal 60.000 aan woonlasten betaald.
je 'woonkosten' zijn dan zo'n 15.000 geweest, mist de woning dezelfde prijs blijft behouden, gemiddeld 400 per maand.

los ervan dat je nog wat extra kosten zou moeten meerekenen (bepaalde belastingen, verzkeeringen en onderhoud), is het zeker zer waarschijnlijk dat je niks zult vinden waarbij je vor 550/600 euro per maand in dat gebied kunt huren.
zelfs als de waarde van de woning licht zou dalen, zou het een financieel zeer goede keuze geweest zijn te hebben gekocht (en je kunt dus ook als de huizenprijzenmarkt crashed nog steeds een eventueel 'waardeverlies' van 45K opvangen zonder een restsschuld te moeten financieren of angst te hebben dat de bank moeilijk gaat doen)

[Bartoow]

Iedereen heel erg bedankt voor de reacties en natuurlijk het meedenken!
Wij hebben veel nieuwe inzichten gekregen welke wij gaan verwerken in een lijstje waarop later makkelijk kunnen terugvallen.

Wij hebben verder besloten om op zoek te gaan naar een huis dat meer toekomst perspectief biedt en dus geschikter is om langer in te blijven wonen. Dit zal op de lange termijn ook aantrekkelijker zijn omdat wij beide momenteel gewoon te veel aan huur betalen.

Overigens hebben wij wel een bod uitgebracht op het huis genoemd in het openingsbericht, als voornaamste reden om af te tasten hoe dit proces in z'n werk gaat (eens moet de eerste keer zijn). Uiteraard niet geaccepteerd, want 20K onder de vraagprijs.

[synx6]

Bumpy_NL schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 20:26:
[...]


Goed punt. Mijn inziens is het, als je wat discipline hebt, beter om je extra geld te beleggen eventueel in combinatie met een beetje aflossen of een spaar deposito als dat genoeg oplevert. De kans is groot dat je rendement hoger is dan de 1.5% hypotheek rente. Nu is 5 jaar wel erg kort om te investeren dus als je het realistisch acht dat je dat geld na 5 jaar nodig zult hebben voor de koop van een nieuwe woning dan kun je het beter aflossen.

Ik weet niet hoeveel punten jij ziet? Maar aan interpunctie ontbreekt het volledig.

@sukkel 24 je berichten zijn veel beter leesbaar en de inhoud komt sterker over als je iets meer aan interpunctie doet.

[Valorian]

Miks schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 13:48:
Bekijk goed de hypotheekvoorwaarden. Het kan zijn dat de bank over mag gaan tot executieverkoop bij waardedaling. Zo'n constructie wil je liever niet.

Dit punt wordt vaak genoemd in dit soort discussies, maar is iets wat in praktijk alléén voorkomt als:
- De woning aanzienlijk in waarde gedaald is (en dan dus verder gedaald dan er in dezelfde periode al is afgelost)
- De hypotheekgever meerdere maanden achter elkaar niet kan voldoen aan zijn betalingsplicht aan de hypotheeknemer.

Zolang iemand in een huis woont en zijn hypotheek kan betalen gaat de bank niet aankloppen om te melden dat het huis onder water staat en zolang de huiseigenaar er van overtuigd is dat hij een tegenslag zoals baanverlies prima kan verwerken middels een buffer of genoeg perspectief op een andere baan dan hoeft hij/zij zich dus nergens zorgen over te maken.

Kortom: als TS nu koopt en dit zou vervolgens de piek van de markt zijn én hij betaalt toch al 'teveel' voor het huis én hij raakt zijn inkomen kwijt op korte termijn én hij kan niet (op tijd) een nieuwe baan vinden én heeft niet genoeg buffer om zijn werkloosheid te overkoepelen én WW is niet voldoende om hypotheek mee te betalen (of niet genoeg maanden opgebouwd): ja, dan heeft hij een probleem. Maar als dat scenario ook maar een beetje waarschijnlijk is dan moet TS zich afvragen of het kopen van een huis uberhaupt een logische stap is op dit moment.

[ Voor 4% gewijzigd door Valorian op 03-02-2021 21:15 ]

[Bumpy_NL]

synx6 schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 20:53:
[...]


Ik weet niet hoeveel punten jij ziet? Maar aan interpunctie ontbreekt het volledig.

@sukkel 24 je berichten zijn veel beter leesbaar en de inhoud komt sterker over als je iets meer aan interpunctie doet.

Ik reageerde in ieder geval op 1 goed punt :

bedenk wel dat als je moet aflossen dat niet aftrekbaar is, rente wel

Mijn reactie heb ik overigens ook wat beter leesbaar gemaakt.

[Miks]

Valorian schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 21:14:
[...]


Dit punt wordt vaak genoemd in dit soort discussies, maar is iets wat in praktijk alléén voorkomt als:
- De woning aanzienlijk in waarde gedaald is (en dan dus verder gedaald dan er in dezelfde periode al is afgelost)
- De hypotheekgever meerdere maanden achter elkaar niet kan voldoen aan zijn betalingsplicht aan de hypotheeknemer.

Zolang iemand in een huis woont en zijn hypotheek kan betalen gaat de bank niet aankloppen om te melden dat het huis onder water staat en zolang de huiseigenaar er van overtuigd is dat hij een tegenslag zoals baanverlies prima kan verwerken middels een buffer of genoeg perspectief op een andere baan dan hoeft hij/zij zich dus nergens zorgen over te maken.

Kortom: als TS nu koopt en dit zou vervolgens de piek van de markt zijn én hij betaalt toch al 'teveel' voor het huis én hij raakt zijn inkomen kwijt op korte termijn én hij kan niet (op tijd) een nieuwe baan vinden én heeft niet genoeg buffer om zijn werkloosheid te overkoepelen én WW is niet voldoende om hypotheek mee te betalen (of niet genoeg maanden opgebouwd): ja, dan heeft hij een probleem. Maar als dat scenario ook maar een beetje waarschijnlijk is dan moet TS zich afvragen of het kopen van een huis uberhaupt een logische stap is op dit moment.

Zwarte zwanen, zwarte zwanen.
Ik zie al tijden dat dit soort zaken gedgepraat worden, komt in de praktijk nooit voor... Dat soort redenaties.

Zo is Vestia ook kapot gegaan... Nee de rente is nu (2007) zo laag, die zal niet verder dalen.

Het is altijd verstandig om je toch in te dekken. Want juist op het moment dat je geen baan meer hebt, zul je zien dat huizenprijzen sterk zakken en de bank ook opeens moeilijk gaat doen.
Het is altijd verstandig om de hypotheekvoorwaarden goed te lezen en als je de keuze hebt die ene aanbieder te kiezen die je niet bij een dalende huizenprijs kan verplichten tot executieverkoop. Slaapt namelijk net iets lekkerder.

[Miks]

RM-rf schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 15:04:
[...]


Een hypotheek is in essentie altijd het recht dat de kredietverlener heeft de schuld in te vorderen door het te verhalen op het betreffende registergoed.

Nee dat is niet zo. Je sluit een overeenkomst. Wat daarin staat is wat geldt.

[Miks]

RM-rf schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 15:04:
[...]
Maar dat hoef je verder niet te overdrijven, in nederland komt dat enkel in de zwaarste gevallen voor en ook voor een kredietverlener is dat geenszins wenselijk (ook die leidt daarop dan altijd een verlies, een executieverkoop is hooguit een uiterst redmidel om een voorzien vverlies verder te beperken).

Dit is kolder. Als eigenaar van de woning draai je op voor de opbrengst minus schuld. Dat wordt dan een persoonlijke lening. De bank leidt bijna nooit verlies, want kan dit netjes verhalen op jou.

En die 'zwaarste gevallen', dat klopt. Maar besef goed dat je daar ook absoluut niet blij van wordt. Wel degelijk dus iets om toch minstens even over na te denken.

Edit: hypotheeknemer / verstrekker weggehaald.

[ Voor 18% gewijzigd door Miks op 04-02-2021 08:39 ]

[Immutable]

Gewoon een huis kopen op 1 salaris. Statistisch als de prijs daalt, is de grootste risico de relatie!
(Maar maar... onze relatie gaat nooit stuk wij zijn super verliefd en gaan nooit uit elkaar... jup welkom in de wereld van emotie en onrealisme)
Realisme: Volgens CBS gaan 40% van alle relaties kapoet.

Ik heb ook een huis gekocht van een stel waar de relatie van stuk ging waarbij beiden met een grote schuld achterbleven omdat het huis onder water stond. Leuk....

Wil je niet dat risico, zorg dat je een hypotheek neemt op 1 salaris. Wees niet zo hebberig.

Ik ben iig flauw van slechte financiele keuzes maken in het leven. Het gaat om vermogen opbouwen en relax leven. Niet om je te verlekkeren op dingen die niet voor jou zijn omdat je tot de nek jezelf in de schulden steekt. Hierbij mijn tip.

Maar goed ben zelf een geval apart. Heb bindingsangst, en als er een dame bij mij komt wonen zou ik het liefst willen dat ik de hypotheek gewoon 100% betaal en het huis op mijn naam blijft. Haar voordeel: ze kan verrekte hard sparen. Hoop dat ik een dame tegenkom die dit goed gaat vinden. Financieen graag apart houden.

Hypotheek op twee namen, en helemaal to the max? My God... wat een nachtmerrie. Dan voel ik me helemaal als een ketting vast aan de vrouw financieel. Gatver die gedachte al!!!! Krijg gelijk weer die bindings angst gevoelens.
Vrouwen gebruiken ook vaak dit soort kettingen om macht uit te oefenen in de relatie. Ik wil 0 kettingen. Dat zorgt waarschijnlijk voor een veel betere relatie hoop ik dan dat je compleet afhankelijk van elkaar bent geworden.... bah.


Succes!

[ Voor 71% gewijzigd door Immutable op 04-02-2021 02:43 ]

[gorgi_19]

Miks schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 00:42:
[...]


Dit is kolder. Als hypotheeknemer draai je op voor de opbrengst minus schuld. Dat wordt dan een persoonlijke lening. De hypotheekverstrekker leidt bijna nooit verlies, want kan dit netjes verhalen op de hypotheeknemer.

En die 'zwaarste gevallen', dat klopt. Maar besef goed dat je daar ook absoluut niet blij van wordt. Wel degelijk dus iets om toch minstens even over na te denken.

Je gooit in ieder geval de termen door elkaar. de hypotheekgever is de koper van een huis. De bank is de hypotheeknemer

Verder in het algemeen met banken geldt het spreekwoord: "Een bankier is iemand die je zijn paraplu leent als de zon schijnt en hem terughebben wil zodra het begint te regenen."

[ Voor 12% gewijzigd door gorgi_19 op 04-02-2021 06:55 ]

[D-e-n]

Immutable schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 02:20:
Gewoon een huis kopen op 1 salaris.

Dat is voor de meeste mensen totaal niet meer realistisch.