Beginnen met vastgoed

[Son Gohan]

Ik lees al een tijdje mee bij: Vastgoed als investering..

en voor mij is 2021 het jaar waar ik graag zou willen beginnen met mijn eerste vastgoed woning/appartement.

In Q4 2020 heb ik me aardig veel kennis op gedaan, op verschillende manieren zoals websites/webinairs/podcasts/kennisen/vrienden.

Alleen ik zie door de bomen het bos niet meer eerlijk gezegd. Ik weet gewoon niet meer waar ik moet beginnen.

Daarom heb ik een aantal vragen;

- Is er op tweakers een forum thread waar mensen vertellen over hun ervaring in vastgoed? Hoe zij bijvoorbeeld zijn begonnen? (wellicht heb ik dit over het hoofdgezien). Zo niet? Dan kan dit het begin zijn

- Is het handig om met een accountant te gaan zitten om uitleg te vragen over het verhuren van vastgoed? Zo niet, met wie dan wel?

- Op het internet staat veel dat het bijna niet meer mogelijk is om een beleggershypotheek aan te vragen.. Mijn vraag naar jullie toe is, als je het geld hebt om een woning/appartement contant te kopen zou je dat dan doen? Of altijd met een beleggershypotheek? En kan je zo'n beleggershypotheek combineren je huidige hypotheek die je nu al hebt op een woning?

- Zouden jullie eerst je eigen woning zoveel mogelijk aflossen of zouden jullie het geld wat je 'over' hebt investeren in een vastgoed woning/appartement?

- Hoe zit het precies met een beleggershypotheek en je hypotheek die je nog hebt voor je woning?

En als laatst, hebben jullie nog tips & tricks waar ik op moet letten.. Ik kijk uit naar jullie antwoorden en ervaringen.

Ohja trouwens; De regio waar ik mijn eerste vastgoed woning/appartement wil gaan kopen weet ik wel. Dus ik hou nou lettend funda/facebook en dergelijke websites goed in de gaten voor een woning/appartement.

PS: De reden waarom ik een nieuwe topic aanmaak is omdat ik nergens een soort van "Beginnen met vastgoed" forum thread zag staan op Tweakers.

[daan!]

Wat heb je zelf al gevonden? Hier staat best veel over op het internet.
Een verkennend gesprek bij een hypotheekadviseur is meestal gratis.
Ben je er van op de hoogte dat je 8% overdrachtsbelasting gaat betalen op je investeringsobject?

[Son Gohan]

daan! schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 15:57:
Wat heb je zelf al gevonden? Hier staat best veel over op het internet.
Een verkennend gesprek bij een hypotheekadviseur is meestal gratis.
Ben je er van op de hoogte dat je 8% overdrachtsbelasting gaat betalen op je investeringsobject?

Daan, dank voor je reactie!

Wat ik zelf al heb gevonden;
Veel websites/papers die beschrijven wat het investeren in vastgoed inhoud, de haken en ogen. Hoef ze denk ik niet allemaal hier op te gaan sommen..

Een verkennend gesprek bij de hypotheekadviseur, dat is een goeie. Daar had ik helemaal niet aan gedacht. En die tip was ik ook niet tegen gekomen op het internet

Van de 8% ben ik op de hoogte.

Zit jij in de vastgoed @daan! ?

[Sissors]

Son Gohan schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 15:37:
- Op het internet staat veel dat het bijna niet meer mogelijk is om een beleggershypotheek aan te vragen.. Mijn vraag naar jullie toe is, als je het geld hebt om een woning/appartement contant te kopen zou je dat dan doen? Of altijd met een beleggershypotheek? En kan je zo'n beleggershypotheek combineren je huidige hypotheek die je nu al hebt op een woning?

- Zouden jullie eerst je eigen woning zoveel mogelijk aflossen of zouden jullie het geld wat je 'over' hebt investeren in een vastgoed woning/appartement?

Gezien je eigen hypotheek veel goedkoper gaat zijn dan een beleggingshypotheek, wil je die zo min mogelijk aflossen.

Wat betreft alles contant betalen of met beleggingshypotheek: Begin eens een Excelletje te maken met wat realistische waardes. Het zal niet perfect zijn, maar vul in hoeveel je aan een woning wil uitgeven, wat een redelijke huur lijkt, welke kosten erbij komen, en welke risicos. Gezien je veel kennis op al hebt gedaan moet dat toch lukken. En doe dat dan met en zonder beleggingshypotheek.

Als je alles cash doet is het allemaal erg veilig, kan niet onderwater komen. Maar tegelijk als je het sommetje doet, is het rendement ook behoorlijk belabberd tenzij de huizenmarkt verder explodeert, en je inkomsten dus uit stijgende woningwaarde komt en niet uit huurinkomsten (maar dan kan je hem beter leeg laten staan).
Als je een beleggingshypotheek neemt, kan je ineens drie panden kopen ipv één. Natuurlijk extra kosten, maar ook drie keer de inkomsten. En dan kom je op rendementen die interessanter zijn.

(En voor de volledigheid, ik blijf zelf lekker bij inleggen in ETFs, als het goed gaat heb je met je huurpanden een hele mooie constante inkomstenstroom, maar er is ook werk bij, potentieel gedoe, en risicos).

[Son Gohan]

@Sissors dank voor je reactie!

Check. duidelijk antwoord.

Ja ik heb al veelal excels ingevuld op websites zoals;
https://www.berekenhet.nl...ment-woning-verhuren.html
https://vastgoedbeleggingenonline.nl/rendementberekening/
https://www.vastgoednoord...oed/rendementsberekening/
https://www.beleggingspan...php?pand_financials=empty
https://www.financiering-...financiering.php#aanvraag

Ik las ook op internet dat het soms zelfs beter is om een beleggingshypotheek te nemen vs alles contant af betalen.. kan alleen niet zo 123 mijn bron vinden (als ik hem heb gevonden zal ik hem editten).

Gevonden: https://www.facebook.com/...885472112/?type=3&theater

ETFs ? Vastgoed ETFs? Of wat bedoel je precies?

[ Voor 7% gewijzigd door Son Gohan op 12-01-2021 17:19 ]

[Greyfox]

Son Gohan schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 16:02:
[...]

Veel websites/papers die beschrijven wat het investeren in vastgoed inhoud, de haken en ogen. Hoef ze denk ik niet allemaal hier op te gaan sommen..

Als je dit een ‘beginnen met vastgoed’ topic van wilt maken, lijkt me juist dat je dat wél wilt opsommen.

[daan!]

Son Gohan schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 16:02:
Zit jij in de vastgoed @daan! ?

Ik zit in vastgoed voor zover m'n eigen huis valt onder vastgoed en ik op dit moment fysiek in dat pand zit.

[TheDeuce]

Ik denk dat je een beleggingshypotheek en een vastgoed of verhuurhypotheek (wat jij beleggershypotheek noemt) door elkaar haalt. De eerste is inderdaad vrijwel nergens meer verkrijgbaar, de laatste bij veel aanbieders. Zie bijv. https://www.nibcdirect.nl...ct-investeringshypotheek/

[badboyqxy]

Om te beginnen zul je enig sinds geld moeten hebben uit eigen vermogen.

Dit hoeft niet al te veel te zijn, slechts 30% van het pand dat je wil kopen.

Kortom 250k is ~72.5k eigen vermogen

Hoe kom je aan dit eigen vermogen:
- contant ala spaargeld
- overwaarde op je huis verzilveren, dit kan op 2 manieren.
1. Je huis verkopen, daarna goedkoper huis kopen(mogelijk verlies hypotheek aftrek) of huren(kan heek gustig zijn)
2: je bent aanzienlijk meer gaan verdienen, dat er nieuwe hypotheek ruimte is ontstaan en je hebt hebt een aanzienlijke overwaarde 150k+
- gift van familie

Gefeliciteerd je kan 30% van een vastgoed betalen, je komt nog maar 70% te kort.

Deze kunnen we op de volgende manier invullen.
1. Verhuurhypotheek percentages varieren zo tussen de 2.5-5.5%
2, crowdfunding middels risico investering, rente 5.5-7%

Let op! Als je je eigen hypotheek wilt gebruiken voor verhuur, dien je mogelijk de hypotheek over te sluiten omdat veel partijen hier niet aan mee willen werken. Kosten kan oplopen al gauw 7k+ zijn afhankelijk van je nog vaste jaren en rente percentage.

[Sissors]

Son Gohan schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 17:17:
ETFs ? Vastgoed ETFs? Of wat bedoel je precies?

Index fondsen op de beurs.

Verhuren van vastgoed geeft (als het goed is) een daadwerkelijke inkomstenstroom (fonds op de beurs wordt meer waard, en op papier komt dat op hetzelfde neer, maar ik kan me prima voorstellen dat daadwerkelijk maandelijks geld bijgeschreven krijgen beter voelt) en minder conjunctuur gevoelig. Tegelijk heb je weinig spreiding als je begint (één slechte huurder kan desastreus voor je rendement zijn) en je moet er tijd en moeite insteken. Indexfonds aankopen is één keer een periodieke order maken en verder vergeten.

[Sport_Life]

Ik heb sterk de indruk dat je last hebt van FOMO (fear of missing out.). Links en rechts schieten de huizenprijzen omhoog en je zal wat cash geld hebben liggen, dus wilt daaraan mee profiteren.

Ik heb zelf ook weleens gekeken om overwaarde in te zetten voor een 2e woning, maar door de hoge huizenprijzen vind ik het rendement veel te laag ten opzichte van het risico en gedoe.

De beste tip is al gegeven door @Sissors : leg het geld (maandelijks) in een aandelen fonds of ETF. Zie hier voor alle info Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 10

Als je een inkomstenstroom wenst kun je ook dividend aandelen / ETF nemen, maar ik zou het simpel houden, gek genoeg levert dat vaak het beste rendement op mede door de lage kosten.

[BastaRhymez]

Son Gohan schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 16:02:
[...]
Een verkennend gesprek bij de hypotheekadviseur, dat is een goeie. Daar had ik helemaal niet aan gedacht. En die tip was ik ook niet tegen gekomen op het internet

Als je dit al niet zelf kan bedenken, dan zou ik er niet zo snel aan gaan beginnen

[Son Gohan]

Greyfox schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 18:32:
[...]


Als je dit een ‘beginnen met vastgoed’ topic van wilt maken, lijkt me juist dat je dat wél wilt opsommen.

Ga ik doen!

TheDeuce schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 19:02:
Ik denk dat je een beleggingshypotheek en een vastgoed of verhuurhypotheek (wat jij beleggershypotheek noemt) door elkaar haalt. De eerste is inderdaad vrijwel nergens meer verkrijgbaar, de laatste bij veel aanbieders. Zie bijv. https://www.nibcdirect.nl...ct-investeringshypotheek/

Ah ja.. ik bedoel inderdaad een vastgoed/verhuurhypotheek. Sommige websites noemen het namelijk weer beleggingshypotheek en sommige weer vastgoed/verhuur.

badboyqxy schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 19:53:
Om te beginnen zul je enig sinds geld moeten hebben uit eigen vermogen.

Dit hoeft niet al te veel te zijn, slechts 30% van het pand dat je wil kopen.

Kortom 250k is ~72.5k eigen vermogen

Hoe kom je aan dit eigen vermogen:
- contant ala spaargeld
- overwaarde op je huis verzilveren, dit kan op 2 manieren.
1. Je huis verkopen, daarna goedkoper huis kopen(mogelijk verlies hypotheek aftrek) of huren(kan heek gustig zijn)
2: je bent aanzienlijk meer gaan verdienen, dat er nieuwe hypotheek ruimte is ontstaan en je hebt hebt een aanzienlijke overwaarde 150k+
- gift van familie

Gefeliciteerd je kan 30% van een vastgoed betalen, je komt nog maar 70% te kort.

Deze kunnen we op de volgende manier invullen.
1. Verhuurhypotheek percentages varieren zo tussen de 2.5-5.5%
2, crowdfunding middels risico investering, rente 5.5-7%

Let op! Als je je eigen hypotheek wilt gebruiken voor verhuur, dien je mogelijk de hypotheek over te sluiten omdat veel partijen hier niet aan mee willen werken. Kosten kan oplopen al gauw 7k+ zijn afhankelijk van je nog vaste jaren en rente percentage.

Thanks @badboyqxy ! Ik wil alleen gewoon mijn spaargeld gebruiken, niet me eigen hypotheek of me 'overwaarde'.

Sissors schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 20:30:
[...]

Index fondsen op de beurs.

Verhuren van vastgoed geeft (als het goed is) een daadwerkelijke inkomstenstroom (fonds op de beurs wordt meer waard, en op papier komt dat op hetzelfde neer, maar ik kan me prima voorstellen dat daadwerkelijk maandelijks geld bijgeschreven krijgen beter voelt) en minder conjunctuur gevoelig. Tegelijk heb je weinig spreiding als je begint (één slechte huurder kan desastreus voor je rendement zijn) en je moet er tijd en moeite insteken. Indexfonds aankopen is één keer een periodieke order maken en verder vergeten.

Dank @Sissors voor de tip om eens te kijken naar ETFs, zal er eens induiken.

Sport_Life schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 21:51:
Ik heb sterk de indruk dat je last hebt van FOMO (fear of missing out.). Links en rechts schieten de huizenprijzen omhoog en je zal wat cash geld hebben liggen, dus wilt daaraan mee profiteren.

Ik heb zelf ook weleens gekeken om overwaarde in te zetten voor een 2e woning, maar door de hoge huizenprijzen vind ik het rendement veel te laag ten opzichte van het risico en gedoe.

De beste tip is al gegeven door @Sissors : leg het geld (maandelijks) in een aandelen fonds of ETF. Zie hier voor alle info Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 10

Als je een inkomstenstroom wenst kun je ook dividend aandelen / ETF nemen, maar ik zou het simpel houden, gek genoeg levert dat vaak het beste rendement op mede door de lage kosten.

@Sport_Life Last van FOMO, nee helemaal niet. Mijn droom is/was altijd het investeren in vastgoed, en nu heb ik de mogelijkheid om het te doen vandaar dat ik stappen wil gaan maken. Als ik FOMO had was ik gehaast in 2020 begonnen..

En ik wil alleen mijn spaargeld in vastgoed stoppen, dus de hypotheek van me woning laat ik met rust tevens de 'overwaarde' wat ik heb gecreëerd.

Ik zal eens een kijkje nemen in Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 10

BastaRhymez schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 09:30:
[...]

Als je dit al niet zelf kan bedenken, dan zou ik er niet zo snel aan gaan beginnen

We moeten allemaal ergens beginnen toch?

[Morpheusk]

Son Gohan schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 15:37:
Ik lees al een tijdje mee bij: Vastgoed als investering..

en voor mij is 2021 het jaar waar ik graag zou willen beginnen met mijn eerste vastgoed woning/appartement.

In Q4 2020 heb ik me aardig veel kennis op gedaan, op verschillende manieren zoals websites/webinairs/podcasts/kennisen/vrienden.

Alleen ik zie door de bomen het bos niet meer eerlijk gezegd. Ik weet gewoon niet meer waar ik moet beginnen.

Daarom heb ik een aantal vragen;

- Is er op tweakers een forum thread waar mensen vertellen over hun ervaring in vastgoed? Hoe zij bijvoorbeeld zijn begonnen? (wellicht heb ik dit over het hoofdgezien). Zo niet? Dan kan dit het begin zijn


• Inlezen
• Informeren bij verhuur makelaars
• Ingaan op briefjes van investeerders die een briefje door de bus doen die huis willen kopen (Hier wordt je nooit dommer van )
• Kijken wat de financieringsmogelijkheden zijn met een hypotheekadviseur, maar als je zelf enig inzicht hier op hebt kun je dit zelf al wellicht goed inschatten.


- Is het handig om met een accountant te gaan zitten om uitleg te vragen over het verhuren van vastgoed? Zo niet, met wie dan wel?

Voor wat dit fiscaal betekent wellicht.

- Op het internet staat veel dat het bijna niet meer mogelijk is om een beleggershypotheek aan te vragen.. Mijn vraag naar jullie toe is, als je het geld hebt om een woning/appartement contant te kopen zou je dat dan doen? Of altijd met een beleggershypotheek? En kan je zo'n beleggershypotheek combineren je huidige hypotheek die je nu al hebt op een woning?

Beleggers-, vastgoed- en verhuurhypotheek wat mij betreft allemaal één pot nat.
Doorgaans kun je terecht bij Lloyds, NIBC, IBD, Nationale Nederlanden, Dynamic en Woonfonds. Bij de Rabobank zijn ook wel wat mogelijkheden

- Zouden jullie eerst je eigen woning zoveel mogelijk aflossen of zouden jullie het geld wat je 'over' hebt investeren in een vastgoed woning/appartement?

Ligt totaal aan de situatie, kan je dan pas over 20 jaar je eerste vastgoed kopen? Levert aflossen meer op dan een woning kopen voor de verhuur, etc etc etc.

- Hoe zit het precies met een beleggershypotheek en je hypotheek die je nog hebt voor je woning?

Als je de je huidige woning de hypotheek kan verhogen omdat je overwaarde hebt is dit de voordeligste en makkelijkste optie. Wil je de woning financieren op basis van het te verhuren object, dan heb je een taxatie in verhuurdestaat nodig (+/- 1000 euro) en een duurdere hypotheek. Vaak moet je dan ook minimaal 30% eigen geld inbrengen.

En als laatst, hebben jullie nog tips & tricks waar ik op moet letten.. Ik kijk uit naar jullie antwoorden en ervaringen.

Ohja trouwens; De regio waar ik mijn eerste vastgoed woning/appartement wil gaan kopen weet ik wel. Dus ik hou nou lettend funda/facebook en dergelijke websites goed in de gaten voor een woning/appartement.

PS: De reden waarom ik een nieuwe topic aanmaak is omdat ik nergens een soort van "Beginnen met vastgoed" forum thread zag staan op Tweakers.

[RoNoS]

Zelf had ik ook altijd het idee om zodra ik zou verhuizen naar een huis, mijn appartement waar ik toen in woonde zou gaan verhuren. Uiteindelijk voor gekozen om dat niet te doen. Meerdere redenen: Huis was een hoop meer waard geworden en de overwaarde heb ik nu in ETF's gestopt. Daarnaast: Geen gezeur met huurders etc.
Ik heb namelijk ook een garage gehad en verhuurd. Dit viel nog mee met wat voor 'gezeik' ik daaraan heb gehad. Elke maand zeuren om geld, wat uiteindelijk wel betaald werd (gelukkig), dat ging om 100 euro per maand. Maar ik wil er niet aan denken dat ik elke maand om 1000 euro moet zeuren en het níét betaald wordt...

Dus mijn tip: Wil je beginnen met vastgoed? Koop een garage en ga die verhuren. Kijk of het wat voor je is. Spoiler: Ik heb de garage inmiddels ook verkocht

[Morpheusk]

RoNoS schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 16:12:
Zelf had ik ook altijd het idee om zodra ik zou verhuizen naar een huis, mijn appartement waar ik toen in woonde zou gaan verhuren. Uiteindelijk voor gekozen om dat niet te doen. Meerdere redenen: Huis was een hoop meer waard geworden en de overwaarde heb ik nu in ETF's gestopt. Daarnaast: Geen gezeur met huurders etc.
Ik heb namelijk ook een garage gehad en verhuurd. Dit viel nog mee met wat voor 'gezeik' ik daaraan heb gehad. Elke maand zeuren om geld, wat uiteindelijk wel betaald werd (gelukkig), dat ging om 100 euro per maand. Maar ik wil er niet aan denken dat ik elke maand om 1000 euro moet zeuren en het níét betaald wordt...

Dus mijn tip: Wil je beginnen met vastgoed? Koop een garage en ga die verhuren. Kijk of het wat voor je is. Spoiler: Ik heb de garage inmiddels ook verkocht

Daar heb je wel een punt. Het inderdaad goed om te weten dat een goede screening het halve werk is. Natuurlijk is dat bij een garagebox minder relevant.

Hierbij kan je denken aan verklaringen van van de huidige en/of vorige verhuurders, hypotheekverstrekker etc. Maar als de huurders starters zijn is dat iets lastiger.
Daarnaast salarisstroken, werkgeversverklaring, bruto maandloon minimaal 2,5 a 3x huur, een risicoanalyse extern bedrijfje het betaalgedrag laten onderzoeken.

Verder zou ik voorbehoud gunning aanraden en geen alleen staande gescheiden vrouwen.

[Xanaroth]

Als je droom investeren is in vastgoed, en je weet eigenlijk niet waar je moet beginnen of hoe het werkt (je hebt veel vragen, weinig antwoorden)... overweeg dan ook andere vormen van vastgoed investeren.

Dat is even mijn eerste gedachte, en haal ik uit zaken dat je beleggershypotheek niet kunt vinden en niet bekend was vooraf aan deze draad met de term verhuurhypotheek. Of dat je niet afweet van praten met een hypotheekadviseur (1e gesprek gratisch!) bij de aankoop van woningen. En ook je vraag over de eigen hypotheek aflossen geeft de suggestie dat je niet bekend bent met zaken als 70% LTV, rentes, hefboomwerking en andere toch essentiële basiskennis...
Die combinatie van risico, financiële middelen, draagkracht en gewenste rendement (met in achtneming van je belastingafdracht, kosten als eigenaar, kosten hypotheek etc) is namelijk je startpunt - dat bepaald tot welk prijsniveau je kopen kunt overwegen.
Krijg daar enorm sterk het gevoel van dat je eventjes een middagje hebt zitten googlen vooraf aan een aankoop van 150-250k, en niet dat je er echt al serieus langere tijd mee bezig bent. Dit is geen koelkast of 2e hands aygo waar je 1-2k aan uitgeeft en verder geen omkijken naar hebt.


Ik zeg dit vooral omdat het 1e pand ter verhuur enorm risicovol is. Veruit. Je hebt namelijk geen enkele spreiding of back-up of alternatieven als het fout gaat. Dat is juist waar je de zaakjes enorm goed voor elkaar moet hebben op financieel vlak, en ook precies weten wanneer de stekker er evt uit te trekken. Als met 1 pand er niet wordt betaald om wat voor reden dan ook... je bent zelf persoonlijk volledig aansprakelijk voor alles. Dus de verhuurhypotheek, belastingen, etc moet je gewoon blijven betalen.
Dan heb ik het nog niet over risico's als een uitgewoond pand/wietplantage tot gevolg kunnen hebben, of gedwongen verkoop van pand in verhuurde staat, of dalende huizenprijzen.
Het laatste wat je wilt is dat je je eigen woning en verhuurde pand gedwongen moet verkopen en dan nog steeds met schuld achterblijft.


Kijk, heb je eenmaal 5-10 panden en het inkomen valt eens tijdelijk tegen, boeit dat niet zo. Vaak genoeg 'winst' cq cashflow over het geheel om 1 of 2 wanbetalers danwel leegstand op te vangen. Als het echt fout gaat zijn er meerdere panden (en gunstige LTV hebben) om te verkopen en zo grote financiële problemen op te lossen zonder direct persoonlijke gevolgen.


Je kan bijvoorbeeld ook via de beurs bijna direct in vastgoed investeren (ETF's, REITs.. - makkelijk met kleine bedragen en gelijk veel spreiding). Dan langzaam aan met extra inleggen+rendement vermogen opbouwen. Tegen de tijd dat je dan alsnog overstapt, kun je ofwel gelijk meerdere panden kopen (voor diversificatie) of die beleggingen gebruiken als fall-back/diversificatie zodat 'pand#1' niet het enige is wat je hebt.
Ander alternatief is klein beginnen (garage oid) om je risico te beperken terwijl je wat ervaring opdoet voordat je in het diepe springt met volwaardige woningen. Dan kun je wel alvast beginnen zonder gelijk alles-of-niks te gaan, en ook dan heb je alvast diversificatie en iets achter de hand. Vanuit 1-2 garages (evt aangevuld met beleggingen) kun je dan naar kleine appartementen naar grotere woningen om zo je risicoprofiel te beheersen.

Vooral zou ik zeggen, ga nog een paar maanden door met inlezen en leren. Je hebt het hier over heel veel geld en heel veel risico - ga daar niet lichtzinnig mee om. Voor 1 woning van 150k wil je toch snel 9-12k/jaar vragen.. dergelijk grote aankoop en potentieel inkomen mag je best serieuze hoeveelheid (100+) uren in stoppen voordat je de knoop doorhakt.

[ Voor 53% gewijzigd door Xanaroth op 14-01-2021 15:35 ]

[Bannedoptwitter]

Hi,

Vergis je niet in de tijd en al dan niet onverwachte onkosten.

Voorbeeld van het verhuurpand van mijn vriendin;

In 1 jaar tijd !

Mengkraan vervangen (lomp mee omgegaan...)
Keramische kookplaat vervangen.. hoe ze die stuk hebben gekregen?
Hal en kamer over moeten schilderen bureau vervangen bed repareren .. ex-huurder in het buitenland kosten hoger als de borg...
Wasmachine stuk, lager kapot te veel gewicht in gedaan ondanks dat wij uitgelegd hadden dat dat niet kon.


If it's a rental GO MENTAL !


Dus weet goed wat voor onkosten op je weg kunnen komen.

En dan heb ik het nog niet over wanbetalers, gelukkig zelf nog niet meegemaakt maar het zal je gebeuren.

[RocketKoen]

Bannedoptwitter schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 18:13:
Hi,

Vergis je niet in de tijd en al dan niet onverwachte onkosten.

Voorbeeld van het verhuurpand van mijn vriendin;

In 1 jaar tijd !

Mengkraan vervangen (lomp mee omgegaan...)
Keramische kookplaat vervangen.. hoe ze die stuk hebben gekregen?
Hal en kamer over moeten schilderen bureau vervangen bed repareren .. ex-huurder in het buitenland kosten hoger als de borg...
Wasmachine stuk, lager kapot te veel gewicht in gedaan ondanks dat wij uitgelegd hadden dat dat niet kon.


If it's a rental GO MENTAL !


Dus weet goed wat voor onkosten op je weg kunnen komen.

En dan heb ik het nog niet over wanbetalers, gelukkig zelf nog niet meegemaakt maar het zal je gebeuren.

Als je gemeubileerd verhuurt dan moet je ook een forse opslag op de huur zetten voor dat soort dingetjes.

Overigens kan het nog een stapje erger. Mijn oude bovenbuurman is het huis uit gezet nadat hij 6 maanden huurachterstand had. Bij de ontruiming troffen ze de restanten van een wietplantage aan op de badkamer.
De huisbaas was het type klusjesman, dus behalve de elektra had hij alles zelf hersteld. Maar nog €15.000 schade. Op een huur van €500/maand is dat best een klap.

[Bannedoptwitter]

RocketKoen schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 18:24:
[...]
Als je gemeubileerd verhuurt dan moet je ook een forse opslag op de huur zetten voor dat soort dingetjes.

Overigens kan het nog een stapje erger. Mijn oude bovenbuurman is het huis uit gezet nadat hij 6 maanden huurachterstand had. Bij de ontruiming troffen ze de restanten van een wietplantage aan op de badkamer.
De huisbaas was het type klusjesman, dus behalve de elektra had hij alles zelf hersteld. Maar nog €15.000 schade. Op een huur van €500/maand is dat best een klap.

Houden wij ook rekening mee echter kan het voorkomen dat de kosten vele malen hoger worden als wat je in rekening gebracht/gereserveerd hebt.

[jsuijker]

Sissors schreef op dinsdag 12 januari 2021 @ 16:43:
[...]

Gezien je eigen hypotheek veel goedkoper gaat zijn dan een beleggingshypotheek, wil je die zo min mogelijk aflossen.

Wat betreft alles contant betalen of met beleggingshypotheek: Begin eens een Excelletje te maken met wat realistische waardes. Het zal niet perfect zijn, maar vul in hoeveel je aan een woning wil uitgeven, wat een redelijke huur lijkt, welke kosten erbij komen, en welke risicos. Gezien je veel kennis op al hebt gedaan moet dat toch lukken. En doe dat dan met en zonder beleggingshypotheek.

Als je alles cash doet is het allemaal erg veilig, kan niet onderwater komen. Maar tegelijk als je het sommetje doet, is het rendement ook behoorlijk belabberd tenzij de huizenmarkt verder explodeert, en je inkomsten dus uit stijgende woningwaarde komt en niet uit huurinkomsten (maar dan kan je hem beter leeg laten staan).
Als je een beleggingshypotheek neemt, kan je ineens drie panden kopen ipv één. Natuurlijk extra kosten, maar ook drie keer de inkomsten. En dan kom je op rendementen die interessanter zijn.

(En voor de volledigheid, ik blijf zelf lekker bij inleggen in ETFs, als het goed gaat heb je met je huurpanden een hele mooie constante inkomstenstroom, maar er is ook werk bij, potentieel gedoe, en risicos).

Ik zou dit toch niet zo zeker zeggen.
Je eigen huis is box1 waarbij je nu vrij van VRH bent (discussie of dit naar box3 gaat is wel gaande)
EWF betaal je sowieso al (als mindering op je HRA).

Je vastgoedinvestering gaat naar box3 (en ook de hypotheek hierop). waarbij je dus de hypotheek in mindering kan brengen op je vermogen. Dit kan weleens erg voordelig zijn.

Sterker nog ik zou kijken of je de mogelijkheid hebt om je box1 hypotheek (eigen huis) over te sluiten naar een aflossingsvrije hypotheek (als deze niet in aanmerking komt voor HRA wat in nieuwe hypotheken het geval is). Als er geen recht op HRA is dan gaat deze lening naar box3 en kan je die ook van je vermogen aftrekken terwijl je eigen huis nog in box1 zit (en dus vrij van box3 vermogen.

Aflossingsvrij betekent dan ook niet dat je niet MAG aflossen dus dan kan je dit ook zelf in de hand nemen en extra aflossen of en wanneer je dit nodig vindt (en tot welk LTV)

[Erasmo]

TS, hoeveel centjes heb je nu beschikbaar om erin te steken?

[Son Gohan]

Xanaroth schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 14:57:

Dank @Xanaroth voor je antwoord en de tips!

Terecht punt dat je dat denkt, maar dat gevoel klopt niet (althans niet bij mij).. Ben al best lang aan het 'Googlen' en probeer een soort van stappenplan te maken voor mezelf welke stappen ik nou daadwerkelijk moet nemen om tot in bezit van vastgoed te komen.

Je bent nu al de tweede of derde persoon die praat over vastgoed ETF's over welke ETF's hebben jullie het dan? Zou je eens een aantal bronnen/linkjes kunnen replyen, ben nu wel nieuwsgierig.

Erasmo schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 13:03:
TS, hoeveel centjes heb je nu beschikbaar om erin te steken?

Genoeg Waarom?

[Xanaroth]

Son Gohan schreef op maandag 18 januari 2021 @ 11:45:
[...]


Dank @Xanaroth voor je antwoord en de tips!

Terecht punt dat je dat denkt, maar dat gevoel klopt niet (althans niet bij mij).. Ben al best lang aan het 'Googlen' en probeer een soort van stappenplan te maken voor mezelf welke stappen ik nou daadwerkelijk moet nemen om tot in bezit van vastgoed te komen.

Je bent nu al de tweede of derde persoon die praat over vastgoed ETF's over welke ETF's hebben jullie het dan? Zou je eens een aantal bronnen/linkjes kunnen replyen, ben nu wel nieuwsgierig.

Dat is dus mijn punt.. je kent ze niet, ook ben je ze uberhaupt niet tegengekomen. Zelfs na meerdere posts hier, triggerd het je niet om op onderzoek te gaan. Dat schreeuwt in mijn ogen dat je nog veel onderzoek te gaan hebt voordat je keuzes kunt maken, vandaar dat ik mijn gevoel zo expliciet deel.

Wat betreft ETF's kom je bijvoorbeeld uit bij Vanguard Real Estate Trust (VNQ), of dezelfde variant onder VanEck, iShares, ... Of natuurlijk direct bij individuele REITS: Real Estate Investment Trusts. Waarbij je terecht kunt in specifieke sectoren (denk aan pure plays op agriculture, timber, residential, industrial, commercial, personal storage, datacenters, celltowers...) of juist meer all-round gediversificeerde grotere fondsen, als je iets zoekt dat tussen ETF en een specialist in zit.
Wat betreft voorbeelden hierin kun je gewoon de lijst bezittingen onder VNQ voor gebruiken en die individueel opzoeken.

Vooral zet het de deur open naar snel meer mogelijkheden dan alleen 'wonen en opslag' als vastgoed optie. Zodat je zelfs met een 100% geld in vastgoed, toch heel snel een redelijke hoeveelheid diversificatie hebt.


Daarnaast heb je ook vastgoedfondsen waar je geld kunt storten. en die al snel 7-10% rendement beloven... echter vaak met zinnetjes als 'wij opereren buiten de ACM toezichthouder' en andere gigantische alarmbellen waar je vooral weg moet blijven. Er zijn ook legitieme, maar dan moet je echt goed zoeken tussen de shitzooi aan discutabele aanbieders en zakt het beloofde rendement al snel tot onder de 4%..

[ Voor 11% gewijzigd door Xanaroth op 18-01-2021 12:34 ]

[Erasmo]

Son Gohan schreef op maandag 18 januari 2021 @ 11:45:
[...]


Dank @Xanaroth voor je antwoord en de tips!

Terecht punt dat je dat denkt, maar dat gevoel klopt niet (althans niet bij mij).. Ben al best lang aan het 'Googlen' en probeer een soort van stappenplan te maken voor mezelf welke stappen ik nou daadwerkelijk moet nemen om tot in bezit van vastgoed te komen.

Je bent nu al de tweede of derde persoon die praat over vastgoed ETF's over welke ETF's hebben jullie het dan? Zou je eens een aantal bronnen/linkjes kunnen replyen, ben nu wel nieuwsgierig.


[...]


Genoeg Waarom?

Omdat dat invloed heeft op waarmee je kan beginnen, of het een garagebox of parkeerplaats die je kan pinnen bij de notaris of een verhuurhypotheek die je net kan afsluiten. Als je moet gaan lenen om een woning te kopen om die te gaan verhuren loop je extra risico en dat zie je terug in de rente, wellicht kun je dan beter gewoon een paar garageboxen of parkeerplaatsen kopen om die te verhuren, dan kom je voor 40-50k al een flink eind.

[noslen]

Houd naast de LTV zoals hierboven genoemd ook rekening met het puntensysteem en de liberalisatiegrens.
Je moet voor jezelf een aantal scenario's doorrekenen (worst-case) en checken of je voldoende buffers hebt om de klap op te vangen -> advies vragen aan gerenommeerde partij.
Eerste (enige) pand = hoog risico!

https://hielkemaco.nl/nie...woningwaarderingsstelsel/

[Son Gohan]

Xanaroth schreef op maandag 18 januari 2021 @ 12:13:
[...]


Dat is dus mijn punt.. je kent ze niet, ook ben je ze uberhaupt niet tegengekomen. Zelfs na meerdere posts hier, triggerd het je niet om op onderzoek te gaan. Dat schreeuwt in mijn ogen dat je nog veel onderzoek te gaan hebt voordat je keuzes kunt maken, vandaar dat ik mijn gevoel zo expliciet deel.

Wat betreft ETF's kom je bijvoorbeeld uit bij Vanguard Real Estate Trust (VNQ), of dezelfde variant onder VanEck, iShares, ... Of natuurlijk direct bij individuele REITS: Real Estate Investment Trusts. Waarbij je terecht kunt in specifieke sectoren (denk aan pure plays op agriculture, timber, residential, industrial, commercial, personal storage, datacenters, celltowers...) of juist meer all-round gediversificeerde grotere fondsen, als je iets zoekt dat tussen ETF en een specialist in zit.
Wat betreft voorbeelden hierin kun je gewoon de lijst bezittingen onder VNQ voor gebruiken en die individueel opzoeken.

Vooral zet het de deur open naar snel meer mogelijkheden dan alleen 'wonen en opslag' als vastgoed optie. Zodat je zelfs met een 100% geld in vastgoed, toch heel snel een redelijke hoeveelheid diversificatie hebt.


Daarnaast heb je ook vastgoedfondsen waar je geld kunt storten. en die al snel 7-10% rendement beloven... echter vaak met zinnetjes als 'wij opereren buiten de ACM toezichthouder' en andere gigantische alarmbellen waar je vooral weg moet blijven. Er zijn ook legitieme, maar dan moet je echt goed zoeken tussen de shitzooi aan discutabele aanbieders en zakt het beloofde rendement al snel tot onder de 4%..

- Vanguard Real Estate Trust (VNQ)
- REITS: Real Estate Investment Trusts
- VanEck
- iShares

Onderwerpen en leesvoer. Dank @Xanaroth voor de info. Mijn reden dat ik nog niet in ETF heb gedoken is omdat het mij toch een raar gevoel geeft zo'n ETF, kan het niet beschrijven maar heb dan niet het gevoel "zo van het is van mij".

Als ik een daadwerkelijke vastgoed object heb gekocht of (deels gefinancierd) dan snap ik nog steeds dat het een deel van de 'bank' kan zijn maar dan heb ik toch iets tastbaars.

Kort samengevat, ik denk dat het bij mij meer gaat om iets tastbaars en een ETF is voor mij niet echt tastbaar. Dit kan ook een valkuil zijn, dat snap ik.

[Xanaroth]

Je begrijpt dat als je iets koopt, en dat verhuurd, het niet anders is? Dan heb je ook gewoon een papiertje waar iets op staat, en periodiek geld krijgt bijgeschreven..
Het is niet dat je er zomaar iets mee mag of kan als eigenaar, anders dan wat een belegger met een aandeel doet, wanneer het in verhuurde staat verkeerd.


En bedenk je vooral - gaat om risico, en het maken van plannen daaromheen. Wat doe je bij een totaal van 1 pand, als dat ene pand problemen geeft (ongeacht op welk vlak). Hoe ga je dat financieel bolwerken en dragen.
Alles zoals REIT, ETF, garages, opslagboxen, vastgoedfondsen.. zijn middelen en methodes om met kleiner budget je risico beheersbaar te houden - genoeg diversificatie dat bij problemen het niet direct alles of niks is

Als je gelijk zeg 200k vrij beschikbaar hebt, en voldoende inkomen daarnaast voor de hypotheken, waardoor je (met hefboom rond verhuur hypotheken op 70% LTV) gelijk naar 3-4 panden kunt is een ander verhaal. Je probleem bij het 1e pand, is dat het maar 1 pand is en je als gewone werknemer vaak niet de middelen hebt om even een tegenvaller van tienduizenden euro's op te vangen.


Dat is waar je echte probleem, en focus, op moet liggen. Stel je koopt het eerste appartement voor 200k op 70% LTV, dan is je eigen inbreng inclusief k.k. iets van 80k. En je vangt 12k/jaar. Dat klinkt leuk. 80k inleggen en 12k/jaar opleveren. Dat is wel bruto.

Dan krijg je aflossing/rente kosten (6,2k), wat zaken als belastingen (~1k), reserveringen voor o.a. onderhoud (2k). Voor je het is wat je echt terug ziet op je bankrekening 3k/jaar op een 80k inleg.3,7% rendement klinkt nog steeds erg leuk natuurlijk, als je daarnaast ook rekening houdt met de aflossing en evt waardestijging. Dan kom je zo uit 6-8% effectief.

Echter 1 slechte huurder die 6 maanden niet betaald, oef. Na 3 kun je pas beginnen met uit huis zetten, en daar staat al snel 3 maanden voor. Daarna nog eens 2 maanden leeg en daarbij 10k verbouwen/opknappen.. Dan heb je dat jaar effectief een cashflow van -15k.

Dan kun je misschien zeggen dat die onderhouds reservering van vorig jaar en dit jaar vrijvalt, en sta je op -11k. Moet je dat wel nog even hebben liggen na net al 80k te hebben uitgegeven voor je 1e pand. En met 3k/jaar effectieve cashflow die voor jou is, duurt het even voor je die kosten terug hebt.
Maar als de huurder niet meewerkt, recht heeft op een langere uitzettermijn, en/of je moet gaan via traject van rechters/uitzettingen, kan zowel de tijdspanne als bijkomende kosten rap oplopen. Allemaal voor jou.

offtopic:
Ja, op zich kun je die achterstallige kosten en opknapkosten terugvorderen en bla bla. Maar als ze geld hadden, betaalden ze de huur wel..

Nogmaals: heb je er eenmaal 3-4, dan zie je ineens dat je cashflow praktisch neutraal wordt in zo'n scenario en je dus, vanuit diversificatie, je risico beheersbaar maakt. Gaat om dat 1e pand, hoe je start, waar het echte risico zit dat je wilt managen.
Daardoor zijn zaken als beleggingen, of 'kleiner' vastgoed, ideaal als opstapje voordat je gaat doorpakken met woonruimtes.

[ Voor 70% gewijzigd door Xanaroth op 19-01-2021 10:10 ]

[StephaN900]

Helemaal eens met Xanaroth, sowieso mag er van Gohan wel iets meer onderzoek gedaan worden .

Wel 2 punten wat mij betreft waar ik het niet helemaal mee eens ben:
1. REIT, vastgoed ETF's hebben een hogere volatiliteit dan een appartement in de randstad. Als je nu iets koopt en verhuurd kijk je meer naar de huurinkomsten en minder naar de verandering in waarde van de onderliggende waarde. Daarnaast zitten de fondsen vaak in vastgoedprojecten die groter/risicovoller zijn.
Grote voordeel is natuurlijk dat je zelf 0 hoeft te doen. Als je een appartement koopt heb je echt wel werk te verrichten.
2. Een rendement van 3.7% met een LTV ratio van 70% is wel aan de lage kant. Maar wellicht kan je in het begin inderdaad beter wat voorzichtiger zijn in de verwachtingen.