Kelder bestaande woning

[Wimo.]

Sinds juli dit jaar woon ik in een prachtig huis wat geheel naar smaak is gemaakt.
Een van mijn wensen is altijd een een thuisbioscoop bouwen en nu ik de financiële middelen heb om dit te doen blijft de vraag.. hoe?

Een aanbouw zetten zou kunnen maar heeft als nadeel verlies van de tuin.
Idealiter wil je dit soort ruimtes sowieso onder de grond (geluid)

Ons huis is op staal gefundeerd en is vrijstaand.

Om een kelder toe te voegen zijn er twee opties:

1) Kelder onder de tuin/oprit. Dit kan een zinkkelder worden bijvoorbeeld.
2) Onder keldering huis, dit d.m.v. compleet nieuwe fundering.

Eigenlijk neig ik meer naar optie 2. Optie 1 is 'eenvoudig' maar zal waarschijnlijk door de gemeente worden geweigerd. Diverse huizen in de straat hier hebben al een kelder onder het huis dus de kans op slagen is daarmee groter.

Na wat rondbellen en Googlen kom ik niet veel verder. De meeste kelderbouwers werken alleen met zinkkelders of beginnen er simpelweg niet aan. Grove schattingen lopen uiteen van 50k tot 100k+ voor 40m2.

Ik besef dat het absoluut geen ideale situatie is en dat verhuizen de voorkeur heeft maar zijn er mensen die dit ooit achteraf hebben laten doen? Zo ja, wat zijn de ervaringen
'

[corporalnl]

Waarom er veel bedrijven er niet aan beginnen is omdat er teveel risico is om onder een bestaande woning dat te doen.

Denk dat er een grotere kans van slagen is met optie 1. Maar daarvoor heb je de gemeente eerst nodig om mee te hebben.

[Harrie_]

Ik heb het hier in de polder al een aantal keer gezien. De namen van de betreffende aannemers die weet ik niet, maar volgens mij zijn er genoeg partijen die dit doen...

Wat gaat er precies mis met googelen? Als ik zoek naar onderkelderen bestaande woning krijg ik wel hits van partijen die op hun website aangeven bestaande woningen te onderkelderen...

[ro3lie]

Bij mijn ouders is er een onderhuis gerealiseerd, echter wel in combinatie met funderingsherstel (paalrot).
De operatie is flink, je moet immers alles onder het huis afgraven. Dit is in geval van 'fundering op staal' ook anders t.o.v. fundering op palen.

Kosten zijn inderdaad fors rond budget wat je noemt, houdt er ook rekening mee dat het 'goed' moet gebeuren;
1. Het heeft effect op de fundering van je huis
2. Werkzaamheden ga je ook op andere plekken merken (scheuren in de muren, afgraven aan een kant van het huis om er onder te komen)
3. De kelder dient waterdicht te zijn, afhankelijk van de grond voert men metingen uit om ondergrondse stromingen te zien. Als je hier een betonnenbak inlegt heeft dit ook weer effect op het waterpeil.

Zo hadden we hier dat men een jaar lang metingen heeft uitgevoerd -> alles in orde voor een onderhuis.
Na realisatie kon het water geen kant op waardoor het hoger gaat staan -> gevolg water gaat over de waterkerende rand -> ligt in je kelder welke waterkerend is (leegpompen dus).

Dit is opgelost door de waterkerende rand op te hogen en veel, veel impregneren..
Geluk was dat in deze opdracht men had benoemd een waterdichte kelder, in totaliteit zijn ze 5 keer terug gekomen om de muur te impregneren met een waterkerende substatie.

En na de realisatie moet je het nog inrichten, verwarming, etc.

[Wimo.]

Harrie_ schreef op woensdag 23 december 2020 @ 14:22:
Ik heb het hier in de polder al een aantal keer gezien. De namen van de betreffende aannemers die weet ik niet, maar volgens mij zijn er genoeg partijen die dit doen...

Wat gaat er precies mis met googelen? Als ik zoek naar onderkelderen bestaande woning krijg ik wel hits van partijen die op hun website aangeven bestaande woningen te onderkelderen...

Fundering op palen is geen probleem. Doen de meeste.. sterker nog, toen ik aangaf dat het op staal was haken ze meestal af. Werk zat dus waarom het moeilijke aanpakken..

M.b.t. tot de inrichting. Dat besef ik Totale kosten zullen wel rond de 150k+ uitkomen.

[Harrie_]

Wimo. schreef op woensdag 23 december 2020 @ 16:21:
[...]


Fundering op palen is geen probleem. Doen de meeste.. sterker nog, toen ik aangaf dat het op staal was haken ze meestal af. Werk zat dus waarom het moeilijke aanpakken..

M.b.t. tot de inrichting. Dat besef ik Totale kosten zullen wel rond de 150k+ uitkomen.

Ik snap nog steeds niet waar het dan precies misgaat. Ook als ik zoek op 'onderkelderen bestaande woning fundering op staal' kom ik diverse aannemers/bedrijven tegen die expliciet op hun website benoemen dat ze ook onderkelderen op staal. Zo kwam ik o.a. ruimerleven.nl tegen waar ze een online rekentool hebben waar je specifiek in kunt geven om welk type fundering het gaat. In een voorbeeldberekening van een fundering op staal met een bg-oppervlakte van 100m² kwam er € 168.000 uit de berekening gerold voor het casco opleveren van de kelder onder de woning...

[Wimo.]

Het is geen standaard uitbouw en ik verdiep me liever goed in de opties en ervaringen van anderen. Als iemand goede ervaring heeft met een aannemer die in de eerste instantie "nee" zegt dan los je dat met geld altijd wel op.

Ruimerleven besteed het gewoon uit aan een lokale aannemer, daar kwam de 100k ook vandaan.

Dit topic is verder meer bedoeld als zoektocht naar mensen met ervaring in dit proces.

[ Voor 5% gewijzigd door Wimo. op 23-12-2020 16:45 ]

[ybos]

Mijn zwager werkt bij Van den Hengel is Soest. Die plaatsen ook veel kelders bij bestaande bouw. Misschien kunnen ze iets voor je betekenen (nee, geen aandelen )

[secret17]

Wimo. schreef op woensdag 23 december 2020 @ 16:42:
Het is geen standaard uitbouw en ik verdiep me liever goed in de opties en ervaringen van anderen. Als iemand goede ervaring heeft met een aannemer die in de eerste instantie "nee" zegt dan los je dat met geld altijd wel op.

Ruimerleven besteed het gewoon uit aan een lokale aannemer, daar kwam de 100k ook vandaan.

Dit topic is verder meer bedoeld als zoektocht naar mensen met ervaring in dit proces.

Wij zijn ook al een hele tijd bezig met de gedachte om ons bestaande huis deels te onderkelderen en daarnaast ook nog een deel onder bijgebouwen van de tuin te onderkelderen. Ik ben dus circa een jaar geleden dezelfde zoektocht gestart naar bedrijven die dit konden dan wel aandurfden. Uiteindelijk kwam ik alleen Ruimerleven tegen die dit soort projecten (in onze regio althans) oppakken. Maar het klopt dat Ruimerleven zelf een soort architectenbureau is dat gespecialiseerd is in dit soort projecten en dan zelf de aannemers selecteren/offreren die dit onder hun begeleiding kunnen uitvoeren. Overigens kun je daarbij ook je eigen aannemer(s)/installateurs bij naar voren schuiven als je daar goede ervaringen mee hebt.

Wij zijn momenteel ook met hun in gesprek om de kosten en haalbaarheid van ons project in kaart te brengen. Tot nu toe is de indruk goed. Wat ik persoonlijk een heel prettig idee vind is dat zij echt ervaring hebben in dit soort niche-projecten, want bouwtechnisch zijn het inderdaad complexe projecten. Zij regelen in principe alles rondom het bouwproces voor je: ontwerp, technische tekeningen, constructieberekeningen, vergunningen, verzekeringen, etc. Ik kan je dus wel aanraden om in ieder geval even met ze te praten.

Je moet overigens wel rekening houden met vrij hoge kosten. Afhankelijk van hoe ingewikkeld je project is moet je rekening houden met een prijs van tussen de € 2500 a € 3000,- per m2, casco. Overigens geldt wel: hoe meer m2, hoe goedkoper de prijs per m2. 100m2 is een aardige oppervlakte, en als je alleen hoeft te werken aan de fundering langs de randen van een ruimte die 10 bij 10 is, dan is het een stuk voordeliger dan een kelder met allerlei hoekjes en verschillende ruimtes.

Waterstand en waterdruk zijn ook weer factoren waar je rekening mee moet houden. Ons huis is ook gebouwd ook staal en wij zitten op redelijke droge zandgrond. Grondwaterniveau fluctueert hier tussen 2.5m en 3m. Er zal dus wel rekening mee gehouden moeten worden, maar hoe hoger de grondwaterstand, hoe complexer natuurlijk weer (denk ook aan bronbemaling etc).

Dat alles gezegd hebbende, begrijp ik natuurlijk je wens volledig. Wij gaan immers ook kijken of we dit in de zomer volgend jaar kunnen uitvoeren. Het alternatief is verhuizen (c.q. zelf nieuw huis bouwen), maar de vanafprijs van de huizen die dan interessant voor ons zijn qua locatie en ruimte is al hoger dan onze huidige hypotheek + verbouwingskosten bij elkaar. En dan hebben we in dit huis uiteindelijk alles helemaal naar onze eigen wens. Kortom, sommige mensen verklaren ons ook voor gek dat we hier aan willen beginnen, maar ik denk dat daar voor een groot deel een gevoel van 'jeetje wat een gedoe' en/of een angst voor dergelijke werkzaamheden in zit, maar als je naar de eindsituatie kijkt dan zitten we straks echt een riante luxe 2-onder-1-kap woning voor een prijs waar je het echt niet op deze markt kunt krijgen.

[Road-runner83]

Wimo. schreef op woensdag 23 december 2020 @ 16:21:
[...]


Fundering op palen is geen probleem. Doen de meeste.. sterker nog, toen ik aangaf dat het op staal was haken ze meestal af. Werk zat dus waarom het moeilijke aanpakken..

M.b.t. tot de inrichting. Dat besef ik Totale kosten zullen wel rond de 150k+ uitkomen.

Dat gaat toch wel in de papieren lopen voor een puur een thuisbios . Tenzij je nog meer plannen hebt met de kelder .

Voor de thuisbios is wellicht ook een andere ruimte in huis geschikt? Wij hebben er 1 op zolder, mijn broer heeft hem geïntegreerd in de woonkamer of wellicht een losse kamer?

[Djmaddox]

Wimo. schreef op woensdag 23 december 2020 @ 13:10:

Ik besef dat het absoluut geen ideale situatie is en dat verhuizen de voorkeur heeft maar zijn er mensen die dit ooit achteraf hebben laten doen? Zo ja, wat zijn de ervaringen
'

Onderkelderen kan zeker, zou er zoals eerder benoemd een goede, 'vakspecifieke', ervaren aannemer voor zoeken. En contractueel erg goede afspraken maken. Iedere Harrie de Beun kan een gat graven, wat beton storten en de boel dichtsmeren, maar het echte vakwerk zit hem in het voorkomen dat overal de scheuren in springen na verloop van tijd, of dat het water opeens naar binnen spuit omdat er toch niet goed dichtgesmeerd is. En als dit gebeurd wordt het uiteraard jouw schoenen in geschoven.

Als je de financiele middelen hebt, is het aanbrengen van een fundering op palen nooit een slecht idee. Dan kan je ook de kelder onder je woning aanbrengen. Als je dat niet doet, zie ik vanuit een uitvoeringsoogpunt geen reële mogelijkheid een kelderbak onder je op staal gefundeerde huis te plaatsen.

Wil je echter meer eenvoud en jezelf wat kosten besparen, zou ik die bak gewoon ergens in je tuin / aangrenzend aan je huis maken.

[secret17]

Djmaddox schreef op zondag 27 december 2020 @ 14:36:
[...]
Onderkelderen kan zeker, zou er zoals eerder benoemd een goede, 'vakspecifieke', ervaren aaunnemer voor zoeken. En contractueel erg goede afspraken maken. Iedere Harrie de Beun kan een gat graven, wat beton storten en de boel dichtsmeren, maar het echte vakwerk zit hem in het voorkomen dat overal de scheuren in springen na verloop van tijd, of dat het water opeens naar binnen spuit omdat er toch niet goed dichtgesmeerd is. En als dit gebeurd wordt het uiteraard jouw schoenen in geschoven.

Als je de financiele middelen hebt, is het aanbrengen van een fundering op palen nooit een slecht idee. Dan kan je ook de kelder onder je woning aanbrengen. Als je dat niet doet, zie ik vanuit een uitvoeringsoogpunt geen reële mogelijkheid een kelderbak onder je op staal gefundeerde huis te plaatsen.

Wil je echter meer eenvoud en jezelf wat kosten besparen, zou ik die bak gewoon ergens in je tuin / aangrenzend aan je huis maken.

[YouTube: Backyard Underground Bunker Tour/Update 5 years on]

Het is zeker wel mogelijk om een kelder te maken onder een huis met fundering op staal. Hier zijn twee technieken voor: grond onder fundering injecteren, of bestaande fundering ondermetselen (net zo diep liggend als de keldervloer maken). Beide technieken hebben natuurlijk als doel om ervoor te zorgen dat het uitgraven van de kelder niet zorgt voor verschuiving van grond of fundering. De kelder zelf komt in feite tussen de bestaande fundering te liggen. Intensief werk, en daarom ook prijzig, maar technisch wel te doen. Daarnaast staan huizen op staal meestal op stevige (zand)grond, dus is de kans op gedoe met water in de kelder minder groot dan bij huizen op palen.

Dat gezegd hebbende is een kelder naast het huis/in de tuin altijd een makkelijkere en goedkopere oplossing, maar zoals TS zelf al aangeeft moet dat ook maar net kunnen of mogen volgens het bestemmingsplan. In onze gemeente mag je in de tuin bijv alleen kelders plaatsen onder bijgebouwen en dan maximaal 30m2. In ons project gaan we daar gebruik van maken, maar als het onbeperkt zou zijn geweest had de kelder onder het huis misschien helemaal niet gehoeven.

@Wimo. Heb jij eigenlijk je lokaal geldende bestemmingsplan huer al op nagekeken?

[MeTooPV]

En afhankelijk van de locatie, kan het waterschap er ook nog iets over zeggen in hun keur.

[Devil]

De vorige bewoners hebben zelf een kelder laten aanleggen in ons huis. Dus niet zelf gedaan, ik heb wel de tekeningen en een fotoserie. Het is een afzinkkelder die aangebracht is strak tegen de oorspronkelijke gevel (huis is ook gefundeerd op staal). Vervolgens is hier voor een deel een uitbouw op geplaatst, de rest is terras geworden. De kelder is ongeveer 60m2 en voorzien van isolatie en vloerverwarming. Kostenplaatje was tien jaar geleden al bijna twee ton, maar dus wel met nog een stuk uitbouw er op. Denk dat dit de makkelijkste en goedkoopste manier is.

[Clifdon]

Klinkt als een klus die mijn pa aan zou gaan als hobby . Maar zelf hij zou je denk ik adviseren er niet aan te beginnen bij een op staal gefundeerd huis. Ja je kunt boorpalen gaan plaatsen en die verankeren maar pfff stoot het dan plat en bouw nieuw..

Mijn pa heeft onder zijn eigen huis en serre een kelder gebouwd. Dat huis was wel op betonpalen gefundeerd. Klusje kostte denk ik 2-3 jaar oid. Niemand wilde er aan beginnen en dus deed hij t zelf maar.

[Denman]

Road-runner83 schreef op zondag 27 december 2020 @ 14:18:
[...]


Dat gaat toch wel in de papieren lopen voor een puur een thuisbios . Tenzij je nog meer plannen hebt met de kelder .

Voor de thuisbios is wellicht ook een andere ruimte in huis geschikt? Wij hebben er 1 op zolder, mijn broer heeft hem geïntegreerd in de woonkamer of wellicht een losse kamer?

Dit inderdaad.

Ik heb ook nog wel de wens om ooit een huis te hebben met een kelder. Lijkt me ideaal voor een thuisbios, fitness, relax / speelruimte voor de kids, etc.

Heb het ooit gegoogled, maar vond het kostentechnisch niet echt verantwoord om het in m'n huidige woning te doen, bovendien teveel heisa. Dus als ik het ooit doe, dan een bestaande woning met kelder of als m'n financiële middelen het ooit toelaten een nieuw te bouwen woning inclusief kelder.

Omdat een thuisbios m'n vurige wens was en ik niet zo lang wilde wachten, heb ik deze (na plaatsen dakkapel) ook op zolder ingericht. Qua geluid wellicht niet ideaal, maar het is weer elke keer genieten met 110" en een leuke geluidsset, ook op zolder. De boel kan volledig verduisterd worden d.m.v. geintegreerde rolluiken en het wordt dan absoluut net zo donker als in een kelder

Ik weet niet hoeveel ruimte je elders in je huis hebt, maar dit zou je mogelijk als (tussen)oplossing kunnen aanhouden zodat je met een fractie van de kosten (en het gedoe) toch kan genieten van je bios

[secret17]

@Wimo. Inmiddels zijn wij zelf alweer iets verder in het proces. We gaan nu d.m.v. bodemonderzoek en funderingsonderzoek bepalen of onze wensen m.b.t. een kelder onder de woning technisch en financieel haalbaar zijn. Als je wil kan ik de voortgang hier voor je bijhouden. Ik weet echter niet wat jouw situatie nu is: ben je nog concreet aan het kijken of ligt jouw plan voor een kelder even in de la?

[Morpheusk]

secret17 schreef op woensdag 6 januari 2021 @ 11:16:
@Wimo. Inmiddels zijn wij zelf alweer iets verder in het proces. We gaan nu d.m.v. bodemonderzoek en funderingsonderzoek bepalen of onze wensen m.b.t. een kelder onder de woning technisch en financieel haalbaar zijn. Als je wil kan ik de voortgang hier voor je bijhouden. Ik weet echter niet wat jouw situatie nu is: ben je nog concreet aan het kijken of ligt jouw plan voor een kelder even in de la?

Heb je toevallig ook al een kostenindicatie en om hoeveel m2 zou het gaan?

[bonzz.netninja]

n=1 maar ik zou toch nog een keer goed nadenken of je dit moet willen. Wij hadden vroeger een volledige kelder onder het hele huis, enorme balzaal, super mooie ruimte.

Toen was er een aardbeving in 1992 en kwamen er scheuren in de kelder en we hebben het nooit meer goed waterdicht gekregen. Zeker in het winter seizoen flink water in de kelder (zeker met de overstromingen in land van maas/waal paar jaar later), altijd muffige schimmel bedoeling. Laten injecteren met tal van middelen in de loop van de jaren maar geen enkele expert kreeg de boel weer dicht. Kei veel gezeik en gedoe.

Dus nee...voor mij geen kelder meer

[ Voor 3% gewijzigd door bonzz.netninja op 06-01-2021 12:02 ]

[kaboom1555]

En als je nou een uitbouw plaatst en alleen die uitbouw laat onderkelderen? Kost iets tuin.. Maar beide waardeverhogend voor je huis en minder ingrijpend.

[Wimo.]

secret17 schreef op woensdag 6 januari 2021 @ 11:16:
@Wimo. Inmiddels zijn wij zelf alweer iets verder in het proces. We gaan nu d.m.v. bodemonderzoek en funderingsonderzoek bepalen of onze wensen m.b.t. een kelder onder de woning technisch en financieel haalbaar zijn. Als je wil kan ik de voortgang hier voor je bijhouden. Ik weet echter niet wat jouw situatie nu is: ben je nog concreet aan het kijken of ligt jouw plan voor een kelder even in de la?

Ik ben nog niet verder in het proces. Ik heb een prefab offerte aangevraagd voor een bak in de tuin. Ik kan geen beperking vinden in het bestemmingsplan maar dat wil niet zeggen dat het mag in de tuin.

Over de kosten, ik snap dat het over enorme bedragen gaat en een zolder (die ik ook heb) veel interessanter is maar dat vind ik een halfbakken oplossing.

Verhuizen is niet aan de orde. Er zijn simpelweg geen betere alternatieven voor verkoop van dit huis +200k.

Vocht en aardbevingen zijn minder problematisch hier. Grondwaterpeil is vrij laag.

En als je nou een uitbouw plaatst en alleen die uitbouw laat onderkelderen? Kost iets tuin.. Maar beide waardeverhogend voor je huis en minder ingrijpend.

Vind ik zonde van de tuin.. totaal heb ik 500m2 grond en door het formaat huis blijft er in mijn ogen al te weinig tuin over atm

[ Voor 12% gewijzigd door Wimo. op 06-01-2021 14:41 ]

[aljd3k]

ybos schreef op woensdag 23 december 2020 @ 22:23:
Mijn zwager werkt bij Van den Hengel is Soest. Die plaatsen ook veel kelders bij bestaande bouw. Misschien kunnen ze iets voor je betekenen (nee, geen aandelen )

Ik ben me aan het oriënteren op een kelder bij bestaande bouw in Soest dus dank voor deze suggestie

[secret17]

Morpheusk schreef op woensdag 6 januari 2021 @ 11:49:
[...]


Heb je toevallig ook al een kostenindicatie en om hoeveel m2 zou het gaan?

De kosten per m2 hangen heel erg af van verschillende factoren. De belangrijkste zijn:

- Type en diepte fundering.
- Grondsamenstelling en grondwaterstand.
- Toegankelijkheid (ivm graafwerk, machines, afvoer, etc)
- Vorm en grootte van de beoogde kelder
- Speciale wensen zoals koekoeks e.d.

Bij ons hebben we een aantal zaken mee en een aantal zaken tegen en van sommige zaken weten we het nog niet. Je moet echter denken aan een gemiddelde prijs van € 2500,- per m2. Het kan goedkoper (tussen 1500 en 2000) als veel dingen mee zitten maar ook duurder als je veel complexe omstandigheden hebt (tussen 3000 en 3500). Dit zijn prijzen voor de ruwbouw/casco kelder.

In ons geval hoop ik uit te komen op dat gemiddelde of iets daar onder. We hebben twee varianten voorgesteld die we gaan onderzoeken: de helft van de woning plus stukje uitbouw (waar de trap ook in komt) of de hele woning. Variant 1 levert circa 57 m2 op (ondergronds) en variant 2 levert ongeveer 80 m2 op. Uiteraard zal variant 2 duurder zijn, maar het kan zomaar zijn dat de meerprijs in verhouding meevalt en we uiteindelijk per m2 goedkoper uit zijn, dus we zullen moeten wachten op de offertes om daar een keuze in te maken.

Wij hebben uiteraard ook gekeken naar de mogelijkheid om uit te bouwen en daar een kelder onder te gooien. Helaas liep dit spoor voor ons dood omdat...

- ...wij maar maximaal 30 m2 buiten de woning mogen onderkelderen.
- ...de kelder naast het huis onder de oprit zou moeten komen en dan langs de erfgrens gelegd zou moeten worden, wat de boel bouwtechnisch weer complex (duurder) maakt. Bovendien zou de kelder dan lang en smal moeten worden, wat qua gebruik niet zo ideaal is.
- ...wij niet bovenop die kelder een bijgebouw wilde plaatsen, omdat we dan de achterom dicht zetten. En dus moet je de bovenkant weer dichtmaken met betonplaten en bestrating.

Enfin, de architect gaf aan dat er nog wel iets mogelijk was, maar dat je dan qua m2 ook in de buurt zou komen van de m2-prijs van de kelder onder het huis, en dan heb je nog maar 30 m2 minus wat snijverlies voor de trap er naartoe e.d, dus vonden we deze optie beter.

Overigens: ja, het is een kostbare klus, maar als je het kunt financieren dan haal je de kosten meestal wel uit de meerwaarde van de woning (in stedelijke/populaire/dure regio's). In ons geval gaat variant 1 ergens tussen de 100.000 en 150.000 kosten (hoop ik), maar dat is ook meteen de waardestijging van het huis, dus wij mikken er wel op dat we alles d.m.v. een bouwdepot en een stukje overwaarde gaan financieren.

[Stainless85]

secret17 schreef op woensdag 6 januari 2021 @ 16:59:
[...]


De kosten per m2 hangen heel erg af van verschillende factoren. De belangrijkste zijn:

- Type en diepte fundering.
- Grondsamenstelling en grondwaterstand.
- Toegankelijkheid (ivm graafwerk, machines, afvoer, etc)
- Vorm en grootte van de beoogde kelder
- Speciale wensen zoals koekoeks e.d.

Bij ons hebben we een aantal zaken mee en een aantal zaken tegen en van sommige zaken weten we het nog niet. Je moet echter denken aan een gemiddelde prijs van € 2500,- per m2. Het kan goedkoper (tussen 1500 en 2000) als veel dingen mee zitten maar ook duurder als je veel complexe omstandigheden hebt (tussen 3000 en 3500). Dit zijn prijzen voor de ruwbouw/casco kelder.

In ons geval hoop ik uit te komen op dat gemiddelde of iets daar onder. We hebben twee varianten voorgesteld die we gaan onderzoeken: de helft van de woning plus stukje uitbouw (waar de trap ook in komt) of de hele woning. Variant 1 levert circa 57 m2 op (ondergronds) en variant 2 levert ongeveer 80 m2 op. Uiteraard zal variant 2 duurder zijn, maar het kan zomaar zijn dat de meerprijs in verhouding meevalt en we uiteindelijk per m2 goedkoper uit zijn, dus we zullen moeten wachten op de offertes om daar een keuze in te maken.

Wij hebben uiteraard ook gekeken naar de mogelijkheid om uit te bouwen en daar een kelder onder te gooien. Helaas liep dit spoor voor ons dood omdat...

- ...wij maar maximaal 30 m2 buiten de woning mogen onderkelderen.
- ...de kelder naast het huis onder de oprit zou moeten komen en dan langs de erfgrens gelegd zou moeten worden, wat de boel bouwtechnisch weer complex (duurder) maakt. Bovendien zou de kelder dan lang en smal moeten worden, wat qua gebruik niet zo ideaal is.
- ...wij niet bovenop die kelder een bijgebouw wilde plaatsen, omdat we dan de achterom dicht zetten. En dus moet je de bovenkant weer dichtmaken met betonplaten en bestrating.

Enfin, de architect gaf aan dat er nog wel iets mogelijk was, maar dat je dan qua m2 ook in de buurt zou komen van de m2-prijs van de kelder onder het huis, en dan heb je nog maar 30 m2 minus wat snijverlies voor de trap er naartoe e.d, dus vonden we deze optie beter.

Overigens: ja, het is een kostbare klus, maar als je het kunt financieren dan haal je de kosten meestal wel uit de meerwaarde van de woning (in stedelijke/populaire/dure regio's). In ons geval gaat variant 1 ergens tussen de 100.000 en 150.000 kosten (hoop ik), maar dat is ook meteen de waardestijging van het huis, dus wij mikken er wel op dat we alles d.m.v. een bouwdepot en een stukje overwaarde gaan financieren.

Dank voor je updates, mooi project! Ik lees graag eventuele nieuwe ontwikkelingen. Ik ben zelf ook aan het oriënteren op een kelder, waarbij ik waarschijnlijk ook ben aangewezen op onderkeldering van de bestaande woning (en eventueel stukje uitbouw). Het is lastig om de juiste informatie te verkrijgen, zelfs via de aannemers of architecten die hier 'middenin' zitten. Mijn voorkeur gaat uit naar een afzinkkelder op het perceel maar daar gaat de gemeente (Soest) hoogstwaarschijnlijk niet mee akkoord.

Op sommige websites staat overigens dat een kelder niet meetelt voor je maximaal te bebouwen m2 van de kavel. Als je de kelder een 'woonfunctie' geeft vervalt deze regel (in de meeste gevallen?) dus reken je niet te snel 'rijk' (in m2 dan want in geld blijft er weinig rijkdom over na een kelder/money pit )

[secret17]

Stainless85 schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 03:49:
[...]
Dank voor je updates, mooi project! Ik lees graag eventuele nieuwe ontwikkelingen. Ik ben zelf ook aan het oriënteren op een kelder, waarbij ik waarschijnlijk ook ben aangewezen op onderkeldering van de bestaande woning (en eventueel stukje uitbouw). Het is lastig om de juiste informatie te verkrijgen, zelfs via de aannemers of architecten die hier 'middenin' zitten. Mijn voorkeur gaat uit naar een afzinkkelder op het perceel maar daar gaat de gemeente (Soest) hoogstwaarschijnlijk niet mee akkoord.

Op sommige websites staat overigens dat een kelder niet meetelt voor je maximaal te bebouwen m2 van de kavel. Als je de kelder een 'woonfunctie' geeft vervalt deze regel (in de meeste gevallen?) dus reken je niet te snel 'rijk' (in m2 dan want in geld blijft er weinig rijkdom over na een kelder/money pit )

Zodra er voortgang is laat ik dat hier weten. In de afgelopen weken hebben wij een kostenschatting voor verschillende varianten van een kelder onder de woning door het architectenbureau laten maken. Hier kwam het volgende uit (redelijk in lijn met eerdere schattingen):

- Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + helft woning (totaal +60 m2): € 150.000,-
- Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + hele woning (totaal +85 m2): € 200.000,-
- Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + hele woning + stukje terras achtertuin (totaal +100 m2): € 230.000,-

Alle bedragen gelden voor casco kelder bouw. Hierin zit dan de hele constructiefase inclusief bouwbegeleiding e.d. We krijgen dan een kelder opgeleverd waarvan de stahoogte na afwerking ongeveer 2.60m moet zijn en links en rechts uitsparingen (koekoeks/patio's) zijn gemaakt. Hier bovenop komen nog kosten voor engineering/constructie, vergunning, bemiddeling aannemers, e.d. Hier heb ik nog geen offerte van opgevraagd, maar had begrepen dat je dan moet denken aan circa € 25.000,-. Afwerking van de kelder kun je natuurlijk zo simpel of luxe maken als je zelf wilt en hangt ook af van hoe je de kelder wilt gebruiken.

Kortom, voor de kelder gaan we in totaal wel richting de 3 ton om de boel gebruiksklaar te maken.

De taxateur is ook al langsgeweest om het plan te bekijken en heeft een taxatiebedrag genoemd waarmee onze plannen ook financieel haalbaar (ivm bouwdepot) moeten zijn.

We hebben thuis al wel besloten dat als we met dit plan doorgaan, dat we dan voor variant 2 of 3 gaan, want die extra ruimte is dan de meerprijs wel waard (zeker als je de rest vd vaste kosten meerekent). We gaan er echter nog wel even een nachtje over slapen en nemen lekker de tijd om e.e.a. voor te bereiden, ook op advies van de architect. Minimum voorbereidingstijd is 6 maanden, en we zitten sowieso te denken aan maart 2022 als vroegst mogelijk periode om te beginnen met de bouw, want dan zit je aan begin lente en werk je langzaam naar het licht en het warmere weer toe. Een project als dit kan zomaar 5 maanden in beslag gaan nemen. (Casco kelder 3 maanden, afwerking en bovengrondse verbouwing nog 2 maanden.)

Dat geeft ons ook mooi de tijd om even de corona-periode uit te zitten (hopelijk) en nog wat extra centjes opzij te zetten voordat we beginnen.

[Anoniem: 310408]

corporalnl schreef op woensdag 23 december 2020 @ 13:56:
Waarom er veel bedrijven er niet aan beginnen is omdat er teveel risico is om onder een bestaande woning dat te doen.

Ach, half Amsterdam zuid heeft nu kelder verdiepingen die er eerder niet waren. Tientallen firma's zijn daar dagelijks aan de slag. Niet bepaald een ingewikkelde zaak als je de apparatuur hebt.

[Stainless85]

secret17 schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 08:15:
[...]


Zodra er voortgang is laat ik dat hier weten. In de afgelopen weken hebben wij een kostenschatting voor verschillende varianten van een kelder onder de woning door het architectenbureau laten maken. Hier kwam het volgende uit (redelijk in lijn met eerdere schattingen):

- Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + helft woning (totaal +60 m2): € 150.000,-
- Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + hele woning (totaal +85 m2): € 200.000,-
- Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + hele woning + stukje terras achtertuin (totaal +100 m2): € 230.000,-

Alle bedragen gelden voor casco kelder bouw. Hierin zit dan de hele constructiefase inclusief bouwbegeleiding e.d. We krijgen dan een kelder opgeleverd waarvan de stahoogte na afwerking ongeveer 2.60m moet zijn en links en rechts uitsparingen (koekoeks/patio's) zijn gemaakt. Hier bovenop komen nog kosten voor engineering/constructie, vergunning, bemiddeling aannemers, e.d. Hier heb ik nog geen offerte van opgevraagd, maar had begrepen dat je dan moet denken aan circa € 25.000,-. Afwerking van de kelder kun je natuurlijk zo simpel of luxe maken als je zelf wilt en hangt ook af van hoe je de kelder wilt gebruiken.

Kortom, voor de kelder gaan we in totaal wel richting de 3 ton om de boel gebruiksklaar te maken.

De taxateur is ook al langsgeweest om het plan te bekijken en heeft een taxatiebedrag genoemd waarmee onze plannen ook financieel haalbaar (ivm bouwdepot) moeten zijn.

We hebben thuis al wel besloten dat als we met dit plan doorgaan, dat we dan voor variant 2 of 3 gaan, want die extra ruimte is dan de meerprijs wel waard (zeker als je de rest vd vaste kosten meerekent). We gaan er echter nog wel even een nachtje over slapen en nemen lekker de tijd om e.e.a. voor te bereiden, ook op advies van de architect. Minimum voorbereidingstijd is 6 maanden, en we zitten sowieso te denken aan maart 2022 als vroegst mogelijk periode om te beginnen met de bouw, want dan zit je aan begin lente en werk je langzaam naar het licht en het warmere weer toe. Een project als dit kan zomaar 5 maanden in beslag gaan nemen. (Casco kelder 3 maanden, afwerking en bovengrondse verbouwing nog 2 maanden.)

Dat geeft ons ook mooi de tijd om even de corona-periode uit te zitten (hopelijk) en nog wat extra centjes opzij te zetten voordat we beginnen.

Geweldig plan, ik zit aan hetzelfde te denken met budget 175/200 voor casco kelder voor hopelijk 80m2 of groter (ik heb maandag een gesprek met Ruimer Leven). Dien je bij een dergelijke grootte rekening te houden met een extra in/uitgang (In verband met brandveiligheid) of kun je uit de koekoeks kruipen bij een brand ? Kun je tijdens de bouw in het huis blijven wonen? Zo ja, leggen ze de leidingen/afvoeren die onder je huis lopen dan tijdelijk om?

[secret17]

Stainless85 schreef op donderdag 18 februari 2021 @ 10:47:
[...]


Geweldig plan, ik zit aan hetzelfde te denken met budget 175/200 voor casco kelder voor hopelijk 80m2 of groter (ik heb maandag een gesprek met Ruimer Leven). Dien je bij een dergelijke grootte rekening te houden met een extra in/uitgang (In verband met brandveiligheid) of kun je uit de koekoeks kruipen bij een brand ? Kun je tijdens de bouw in het huis blijven wonen? Zo ja, leggen ze de leidingen/afvoeren die onder je huis lopen dan tijdelijk om?

Voor zover ik weet zijn er geen speciale brandveiligheidseisen voor particuliere woningen. Extra koekoeks zijn vooral handig voor extra licht en eventueel ventilatie, maar als je daar ramen in laat zetten die volledig open kunnen kun je ze in theorie natuurlijk ook gebruiken als vluchtroute, mocht je dat een prettig idee vinden.

Of je tijdens de bouw in je eigen huis kunt blijven wonen hangt heel erg af van hoe de verbouwing in jouw specifieke geval uit gaat zien en hoeveel impact dat heeft op de bestaande woonfunctie. In ons geval kan het, omdat ze gewoon de bijkeuken gaan slopen, daar een nieuwe fundering op diepte gaat maken, en vanaf die kant onder het huis kunnen om de rest af te graven. Onze vloer van de begane grond blijft er ook gewoon in. Afgezien van de noodzakelijke overlast die je hebt van de bouwwerkzaamheden, zal alles dus buiten of onder het bestaande huis gebeuren. Het enige waar wij rekening mee zullen moeten houden is dat wij een kleine periode zonder CV ketel zitten, want die hangt nu in de bijkeuken en die willen we dan toch meteen vervangen door een warmtepomp. Vandaar dat we het liefst begin lente beginnen.

Als je echter een tussenwoning hebt in Amsterdam dan heb je kans dat ze de hele vloer uit moeten slopen om überhaupt af te kunnen graven (is niet altijd nodig overigens). In dat geval is blijven wonen bijna geen optie meer.

Hoe dat verder in detail zal gaan qua CV of kabels/riolering moeten we nog bespreken; dat horen we denk ik wel in de engineering/voorbereidingsfase. Ik ga er echter wel vanuit dat bij de casco bouw hoort dat ze die verleggen of verwerken in het plafond met geleiders voor zover dat noodzakelijk is om de kelderbak casco op te leveren en alles functioneel werkend achter te laten.

[MLLL]

Anoniem: 310408 schreef op woensdag 17 februari 2021 @ 12:34:
[...]


Ach, half Amsterdam zuid heeft nu kelder verdiepingen die er eerder niet waren. Tientallen firma's zijn daar dagelijks aan de slag. Niet bepaald een ingewikkelde zaak als je de apparatuur hebt.

Vierkante meterprijs in Amsterdam ligt zo schrikbarend hoog dat het snel uit kan .

[secret17]

@Stainless85 En weet je al wat meer over jouw mogelijkheden en kosten?

Wij zitten momenteel stevig op het spoor van onze optie B. Dat is de optie waarbij we het hele huis plus een stukje uitbouw onderkelderen en daarmee ongeveer 85 m2 woonruimte winnen. We hebben in ons ontwerp bewust zoveel mogelijk rekening gehouden met hoe de huidige fundering loopt, zodat het bouwkundig niet te complex en kostbaar wordt. Deze variant zou ons 200K casco moeten kosten. Daar komen dan nog wel de kosten voor alle engineering/ontwerp, de bovenbouw (aanbouw, terrasoverkapping, etc), de afwerking en de verduurzaming (WP-installatie, boilers, etc) bij. Al met al gaan we wel ruim over de 3 ton heen. Daar kun je al bijna een standaard nieuwbouw huis voor neerzetten, maar voor ons voelt het alsof we van een reguliere 2-onder-1-kap-woning overgaan naar een moderne 2-onder-1-kap villa met meer dan 200 m2 en alle luxe van dien, die bovendien op de voor ons ideale locatie staat.

We gaan nu met Ruimerleven in gesprek over de vervolgstappen (engineering, vergunningen) en mikken erop om begin volgend jaar (feb 2022) te starten met de bouw.

[Stainless85]

secret17 schreef op maandag 8 maart 2021 @ 11:27:
@Stainless85 En weet je al wat meer over jouw mogelijkheden en kosten?

Wij zitten momenteel stevig op het spoor van onze optie B. Dat is de optie waarbij we het hele huis plus een stukje uitbouw onderkelderen en daarmee ongeveer 85 m2 woonruimte winnen. We hebben in ons ontwerp bewust zoveel mogelijk rekening gehouden met hoe de huidige fundering loopt, zodat het bouwkundig niet te complex en kostbaar wordt. Deze variant zou ons 200K casco moeten kosten. Daar komen dan nog wel de kosten voor alle engineering/ontwerp, de bovenbouw (aanbouw, terrasoverkapping, etc), de afwerking en de verduurzaming (WP-installatie, boilers, etc) bij. Al met al gaan we wel ruim over de 3 ton heen. Daar kun je al bijna een standaard nieuwbouw huis voor neerzetten, maar voor ons voelt het alsof we van een reguliere 2-onder-1-kap-woning overgaan naar een moderne 2-onder-1-kap villa met meer dan 200 m2 en alle luxe van dien, die bovendien op de voor ons ideale locatie staat.

We gaan nu met Ruimerleven in gesprek over de vervolgstappen (engineering, vergunningen) en mikken erop om begin volgend jaar (feb 2022) te starten met de bouw.

Jouw project lijkt erg op die van mij namelijk:

2-onder-1-kap-woning (recentelijk gekocht met overdracht in mei 2021) met mogelijkheid om buiten het bestaande bouwvlak 20% van totaal perceel aan te bouwen. Echter is er al een flinke garage gerealiseerd door de vorige eigenaar en ook een uitbouw (keuken+bijkeuken) over de helft van de achtergevel. De kelder wordt meegerekend in de te bebouwen oppervlakte waardoor we er niet aan ontkomen om onder het huis te 'kelderen'. Op zich geen bezwaar, het is wel prijziger dan een (prefab) afzinkkelder. Het idee is om voor 80m2 te gaan. Via perceelloep.nl heb ik heel simpel voor mezelf kadastraal al wat lijntjes getrokken en een beetje gekeken hoe dat uitkomt.

Inmiddels ook een kennismakingsgesprek gehad met Ruimer Leven. Op zich een prettig gesprek, al wordt één en ander pas concreet bij het ontvangen van de offerte van de engineering. Paar dingen die vanuit het gesprek naar voren kwamen:
- ga voor minimaal 60m2 (als je onder je huis gaat kelderen). De vaste kosten zijn te hoog om voor een kleinere kelder te gaan. Daarnaast kunnen de extra m2 voor een flinke waardevermeerdering zorgen van je huis. Dan kun je de investering nog een beetje goed praten voor jezelf:)
- Op de website van Ruimer Leven staat een richtprijs van 2k - 3k per m2 kelder. Ik moest op dit moment rekening houden met 3k per m2 i.v.m. de drukte in de bouwsector. Wanneer kwam die (bouw)crisis als gevolg van corona ook alweer;)?
- Je kunt een offerte krijgen voor eerst een vooronderzoek naar de haalbaarheid (kosten: € 2.500,-) of meteen een volledige offerte voor het engineeringstraject. Als je zeker weet dat je een kelder wilt gaan realiseren kun je dat vooronderzoek skippen. Dat scheelt € 2.500,- en de tekeningen die gemaakt worden in het engineeringstraject kunnen direct gebruikt worden voor de vergunningsaanvraag. De kosten worden wel gefaseerd in rekening gebracht. Dus mocht, om wat voor reden dan ook, de kelder toch niet gerealiseerd worden, dan betaal je alleen de kosten die tot dan gemaakt zijn. Waarschijnlijk ben je dan wel meer dan € 2.500,- kwijt maar je gaat uit van het feit dat het gaat lukken natuurlijk. Bij teveel twijfel over de haalbaarheid (financiering/vergunning/etc) kun je eerst voor de optie van € 2.500,- gaan.

Ik heb gevraagd voor een volledige offerte, dus het volledige engineeringstraject. De offerte is per onderdeel goed uitgesplitst, al staan er wel een aantal onderdelen in waar ik het nog even over moet hebben. Zo willen ze het huis volledig inmeten terwijl dat al is gebeurd voordat ik het huis recentelijk heb gekocht.

Paar dingen die eventueel nog roet in het eten kunnen gooien:
- Gemeente met verlenen vergunning. Zo staat de woning in een Archeologie waardevol verwachtingsgebied. Kelderbouwers in de omgeving hebben me redelijk gerust gesteld maar je zal net zien dat die T-Rex toch bij mij in de tuin ligt.
- Buren met eventueel bezwaar (Ruimer Leven) zorgt wel voor dat de buren in het proces worden meegenomen. Ik heb als nieuwe buurman nog geen 'credits' opgebouwd in de buurt.
- m2 prijs die door drukte in de bouw veel verder op blijft lopen.

Heb jij nog over bepaalde zaken in de engineeringsofferte kunnen onderhandelen? Mijn totale offerte: € 27.000,- (incl BTW).

[Morpheusk]

@Stainless85 slechts €337,50 per m2?

[Stainless85]

Morpheusk schreef op maandag 8 maart 2021 @ 23:53:
@Stainless85 slechts €337,50 per m2?

Sorry totale offerte voor de engineeringskosten bedoelde ik. Dan is er dus nog geen schep in de grond gezet. Naast deze kosten moet je dus uitgaan van 2k tot 3k per m2 kelder (casco). Bij meer m2 gaat de gemiddelde prijs per m2 casco kelder uiteraard naar beneden al moet ik (volgens Ruimer Leven) niet teveel verwachten in deze tijd.

Zodra ik de engineeringskosten heb doorgesproken gaat Ruimer Leven aan de slag en komen ze ook met een betere schatting van de totale kosten (op basis van de partijen waar zij regelmatig mee samenwerken). Uiteraard deel ik dat ook hier (net als secret17 waarschijnlijk).

[Morpheusk]

Pfoew, daar heb je al een aardige kelder voor. Maar dan niet onder het bestaande huis.

[Stainless85]

Morpheusk schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 00:06:
Pfoew, daar heb je al een aardige kelder voor. Maar dan niet onder het bestaande huis.

Klopt, een (prefab) afzinkkelder zou ook mijn voorkeur hebben, maar daar ga ik geen vergunning voor krijgen. Ik heb voordat de tekeningen worden gemaakt nog een oriënterend gesprek met de gemeente (á €506,-) om uit te vinden of er (gemotiveerd) mag worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Ik denk alleen niet dat de gemeente heel happig is op huiseigenaren die massaal hun eigen tuin gaan onderkelderen. De hoge kosten (en eventuele risico's) onder je eigen huis schrikken veel potentiële opdrachtgevers af, maar daar heeft een gemeente geen boodschap aan.

[secret17]

@Stainless85 Goed om te horen dat jouw plannen ook concreter worden. Heb je zelf ook al een ontwerp c.q. plan hoe de kelder eruit moet komen te zien en hoe je die wil indelen/gaan gebruiken? Wij lopen nu al ruim een jaar te schetsen met steeds iets andere varianten, maar zijn nu eindelijk uitgekomen op een ontwerp waar wij qua functie en kosten allebei (vrouw en ik) heel blij van worden.

Toegegeven, gezien de investering hebben we tussendoor ook nog een schuin oog gehouden op de woningmarkt in de buurt voor het geval dat er maar net een kavel/vrijstaand huis op de goede plek en voor de goede prijs te koop zou komen, maar de trend is nog steeds: alles wordt duurder en schaarser. En zoveel potentiële huizen zijn er überhaupt niet in de omgeving die voor ons interessant zouden zijn, dus is de focus de laatste maanden weer volledig op de verbouwing c.q. kelder gegaan.

Wat ook meespeelt is dat we hier nu circa 3,5 jaar wonen en al het nodige gedaan en geïnvesteerd hebben in dit huis. As we speak zijn ze het buitenschilderwerk aan het afronden en wordt de dakkapel achter gerenoveerd (nieuwe houten gevelbekleding, isolatie, etc). Dat maakt dat dit echt voelt als 'ons huis' en een bepaalde emotionele waarde met zich mee draagt. De zijkant van het huis ligt heel fijn op de zon, we hebben veel raampartijen dus ook veel licht, de achtertuin ligt goed (zuid-westen), allemaal elementen die gewoon kloppen voor ons. Als daar straks die grote verbouwing nog bovenop komt hebben we praktisch ons eigen huis neergezet en dat gevoel heb je gewoon niet snel als je naar andere huizen kijkt. Enfin, dat telt ook zwaar mee in het besluit om dit bedrag te gaan investeren natuurlijk.

Je zegt overigens dat je in mei de sleutel krijgt. Wil je dan ook in die periode ook al beginnen met de kelder, of komt dat later? Ik kreeg te horen dat 6 maanden voorbereiding met zo'n beetje het minimum is. Met de drukte die ze nu ervaren bij Ruimerleven en de bouw in het algemeen is zelfs dat al ambitieus. Gelukkig hebben wij geen haast en mikken we daarom om februari 2022. Geeft net dat beetje extra lucht in de voorbereiding, kunnen we hopelijk in het najaar ook voor de details weer naar showrooms e.d. en kunnen we tijdens de bouw ook af en toe naar kantoor 'vluchten'. En heel misschien halen we ook een post-corona voordeel qua bouwkosten, wie zal 't zeggen....

[spoonman]

Ideetje: koop een 2de huis en steek daar je home cinema in? Niet veel duurder, veel eenvoudiger

[mmniet]

Houdt er overigens rekening mee dat als je een hypotheek hebt, de verstrekker daarvan akkoord moet geven voor de verbouwing. Normaliter moet je dit bij elke verbouwing doen, maar omdat dit nogal een negatief effect kan hebben als het mis gaat, raken ze hun onderpand deels kwijt.

Mocht je het niet gedaan hebben kunnen ze je dwingen te stoppen met verbouwen als je bezig bent. Dat wil je niet mee maken volgens mij.

[Morpheusk]

mmniet schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 14:52:
Houdt er overigens rekening mee dat als je een hypotheek hebt, de verstrekker daarvan akkoord moet geven voor de verbouwing. Normaliter moet je dit bij elke verbouwing doen, maar omdat dit nogal een negatief effect kan hebben als het mis gaat, raken ze hun onderpand deels kwijt.

Mocht je het niet gedaan hebben kunnen ze je dwingen te stoppen met verbouwen als je bezig bent. Dat wil je niet mee maken volgens mij.

Stoppen met verbouwen zodat het op dat moment sowieso minder waard is

[rimave]

Waarom is een kelder onder bijv. je oprit iets waarvoor een gemeente toestemming moet geven (bestemmingsplan)?

Er gaat na plaatsing weer grond en stenen over en het is niet meer zichtbaar in de omgeving.

Een dakkapel aan de voorkant van de woning is iets in het aangezicht van de woning. En daarvan kan ik mij voorstellen dat een welstandscommissie daar wat van moet vinden. Alhoewel die soms ook de meest rare bouwplannen goedkeuren.

[secret17]

rimave schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 20:00:
Waarom is een kelder onder bijv. je oprit iets waarvoor een gemeente toestemming moet geven (bestemmingsplan)?

Er gaat na plaatsing weer grond en stenen over en het is niet meer zichtbaar in de omgeving.

Een dakkapel aan de voorkant van de woning is iets in het aangezicht van de woning. En daarvan kan ik mij voorstellen dat een welstandscommissie daar wat van moet vinden. Alhoewel die soms ook de meest rare bouwplannen goedkeuren.

Het heeft niet zozeer met aangezicht te maken maar meer met het feit dat kelders altijd vergunningsplichtig zijn. Bij de vergunningsaanvraag controleert de gemeente je plannen, zodat ze zeker weten dat je plannen binnen de eisen van het bestemmingsplan liggen, voldoen aan bouwkundige eisen en eventueel aanvullende criteria zoals aangezicht ed.

Natuurlijk speelt het aangezicht bij kelders nauwelijks een rol (koekoeks, trappen en andere onderdelen die wel in het zicht kunnen liggen uitgezonderd), maar die andere twee zaken des te meer.

In een bestemmingsplan staat immers wat je wel en niet mag bouwen, hoeveel m2 of m3, etc. Dit geldt ook voor kelders. Meestal mag je onder het hoofdgebouw of bijgebouwen wel een kelder maken (hoewel ook daar beperkingen voor kunnen gelden, zoals in onze gemeente), maar ‘losse’ kelders in een tuin worden lang niet altijd zomaar toegestaan omdat het toch bouwwerken zijn in een gebied waar ze bewust op een bepaald maximum bebouwingspercentage willen aansturen. De ene gemeente staat het toe onder de voorwaarde dat de oppervlakte meetelt als bijgebouw (en in die zin dus aan een maximum gebonden is), de ander hanteert de regel dat het alleen onder bebouwing mag. Waarom dat verschilt kan ik natuurlijk niet invullen maar is een politieke keuze die passend wordt geacht voor de betreffende regio/gemeente. Maar dat geldt natuurlijk voor alle lokale regels waar je het wel of niet mee eens kan zijn...

[mmniet]

Morpheusk schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 19:48:
[...]


Stoppen met verbouwen zodat het op dat moment sowieso minder waard is

Inderdaad. De verstrekker laat dan zijn eigen expert naar de situatie kijken. Als je een paar kuub zand weg geschept hebt is het huis niet direct minder waard.

De kans dat de verstrekker weet dat je iets doet is overigens klein

[Stainless85]

secret17 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 08:44:
@Stainless85 Goed om te horen dat jouw plannen ook concreter worden. Heb je zelf ook al een ontwerp c.q. plan hoe de kelder eruit moet komen te zien en hoe je die wil indelen/gaan gebruiken? Wij lopen nu al ruim een jaar te schetsen met steeds iets andere varianten, maar zijn nu eindelijk uitgekomen op een ontwerp waar wij qua functie en kosten allebei (vrouw en ik) heel blij van worden.

Toegegeven, gezien de investering hebben we tussendoor ook nog een schuin oog gehouden op de woningmarkt in de buurt voor het geval dat er maar net een kavel/vrijstaand huis op de goede plek en voor de goede prijs te koop zou komen, maar de trend is nog steeds: alles wordt duurder en schaarser. En zoveel potentiële huizen zijn er überhaupt niet in de omgeving die voor ons interessant zouden zijn, dus is de focus de laatste maanden weer volledig op de verbouwing c.q. kelder gegaan.

Wat ook meespeelt is dat we hier nu circa 3,5 jaar wonen en al het nodige gedaan en geïnvesteerd hebben in dit huis. As we speak zijn ze het buitenschilderwerk aan het afronden en wordt de dakkapel achter gerenoveerd (nieuwe houten gevelbekleding, isolatie, etc). Dat maakt dat dit echt voelt als 'ons huis' en een bepaalde emotionele waarde met zich mee draagt. De zijkant van het huis ligt heel fijn op de zon, we hebben veel raampartijen dus ook veel licht, de achtertuin ligt goed (zuid-westen), allemaal elementen die gewoon kloppen voor ons. Als daar straks die grote verbouwing nog bovenop komt hebben we praktisch ons eigen huis neergezet en dat gevoel heb je gewoon niet snel als je naar andere huizen kijkt. Enfin, dat telt ook zwaar mee in het besluit om dit bedrag te gaan investeren natuurlijk.

Je zegt overigens dat je in mei de sleutel krijgt. Wil je dan ook in die periode ook al beginnen met de kelder, of komt dat later? Ik kreeg te horen dat 6 maanden voorbereiding met zo'n beetje het minimum is. Met de drukte die ze nu ervaren bij Ruimerleven en de bouw in het algemeen is zelfs dat al ambitieus. Gelukkig hebben wij geen haast en mikken we daarom om februari 2022. Geeft net dat beetje extra lucht in de voorbereiding, kunnen we hopelijk in het najaar ook voor de details weer naar showrooms e.d. en kunnen we tijdens de bouw ook af en toe naar kantoor 'vluchten'. En heel misschien halen we ook een post-corona voordeel qua bouwkosten, wie zal 't zeggen....

Begrijpelijke afweging. Wij hebben nog geen concrete schetsen gemaakt, uiteraard wel een idee wat we waar willen realiseren. Maak je die schetsen 'gewoon' met potlood of gebruik je een speciaal programma (of heeft iemand tips voor een gebruiksvriendelijk programma)?

Voor ons moet het vooral een multifunctionele ruimte worden met sanitaire voorzieningen. Ruimer Leven zal de blauwdruk van de woning digitaliseren en een voorlopig ontwerp maken (afgestemd op onze wensen).

In mei krijgen we inderdaad de sleutel. Vanaf dat moment willen we wel de engineeringsfase in. Dit neemt ook de nodige tijd in beslag en ondertussen kan ik met de zolder aan de slag zodat we eventueel op de 1e etage en zolder kunnen wonen zodra ze daadwerkelijk met de kelder gaan beginnen. Tot de overdracht willen we ons vooral bezig houden met het vergaren van informatie en de offerte volledig begrijpen. Verder absoluut geen haast, dus best kans dat de schep er net als bij jou pas in 2022 ingaat. Tot nu toe in ieder geval erg blij met de tips die ik hier heb gelezen (waarvoor dank).

[secret17]

Stainless85 schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 00:09:
[...]
Begrijpelijke afweging. Wij hebben nog geen concrete schetsen gemaakt, uiteraard wel een idee wat we waar willen realiseren. Maak je die schetsen 'gewoon' met potlood of gebruik je een speciaal programma (of heeft iemand tips voor een gebruiksvriendelijk programma)?

Voor ons moet het vooral een multifunctionele ruimte worden met sanitaire voorzieningen. Ruimer Leven zal de blauwdruk van de woning digitaliseren en een voorlopig ontwerp maken (afgestemd op onze wensen).

In mei krijgen we inderdaad de sleutel. Vanaf dat moment willen we wel de engineeringsfase in. Dit neemt ook de nodige tijd in beslag en ondertussen kan ik met de zolder aan de slag zodat we eventueel op de 1e etage en zolder kunnen wonen zodra ze daadwerkelijk met de kelder gaan beginnen. Tot de overdracht willen we ons vooral bezig houden met het vergaren van informatie en de offerte volledig begrijpen. Verder absoluut geen haast, dus best kans dat de schep er net als bij jou pas in 2022 ingaat. Tot nu toe in ieder geval erg blij met de tips die ik hier heb gelezen (waarvoor dank).

Om de schetsen te maken heb ik eerst de plattegrond en fundering van ons huis in kaart gebracht door de bouwtekeningen op te vragen en zelf de kruipruimte in te duiken. Voor de schetsen gebruik ik een surface tablet en - verrassend genoeg - OneNote. Het makkelijke aan OneNote vond ik dat ik heel eenvoudig op een grid de schets (plattegrond) kon maken, beetje gummen e.d., en ook versiebeheer van verschillende varianten kon doen. Dit is bijv uiteindelijk de kelder geworden:



Btw, je hebt niet toevallig onlangs in onze buurt een huis gekocht he? Zijn we straks hetzelfde type huis aan het onderkelderen.

[Anoniem: 1872948]

c

[ Voor 107% gewijzigd door Anoniem: 1872948 op 07-12-2022 21:01 ]

[Ampelman]

Anoniem: 1872948 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 21:49:
Gewoon lekker zelf doen als je niet bang bent iets te moeten doen, zo hebben wij het hier ook gedaan.

Gewoon de gehele fundering ondermetselen als fundering op staal is en er geen grondwater zit. Uiteraard wel een constucteur alle naar idee laten berekenen en zelf de aanvraag bij gemeente gedaan.

Houd er wel ook rekening mee dat een kelder koeler is dus dat je met te hoge luchtvochtigheid komt te zitten. Maar ook dat is simpel op te lossen.
Ook rekening houden met minimale hoogte omdat je de ruimte anders niet als verblijfsruimte in gebruik mag nemen.

Laat je niet bang maken en just do it, onze kelder heeft maar fractie gekost waar iedereen het hier over heeft. Paar maanden rommel en hoppa alles is weer nieuw.

Ben wel erg nieuwsgierig hoe je de ruimte, gezien er 'metselwerk' gebruikt is, waterdicht hebt gekregen. Nu heb ik wel een vermoeden, maar wil dat graag even bevestigen
Ben ook benieuwd naar de reactie op grondwater draineren of 'laten zitten'.

De overige reacties: Er wordt gesproken over meer dan 50m2, soms zelfs 100m2. Dat is praktisch een normaal Nederlands huis als kelder er extra bij. Das best fors. Geen wonder dat de bedragen zo hoog zijn.

[Anoniem: 1872948]

a

[ Voor 99% gewijzigd door Anoniem: 1872948 op 07-12-2022 21:01 ]

[Anoniem: 1872948]

1

[ Voor 99% gewijzigd door Anoniem: 1872948 op 07-12-2022 21:01 ]

[Fioravanti]

secret17 schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 10:05:
[...]


Om de schetsen te maken heb ik eerst de plattegrond en fundering van ons huis in kaart gebracht door de bouwtekeningen op te vragen en zelf de kruipruimte in te duiken. Voor de schetsen gebruik ik een surface tablet en - verrassend genoeg - OneNote. Het makkelijke aan OneNote vond ik dat ik heel eenvoudig op een grid de schets (plattegrond) kon maken, beetje gummen e.d., en ook versiebeheer van verschillende varianten kon doen. Dit is bijv uiteindelijk de kelder geworden:

[Afbeelding]

Btw, je hebt niet toevallig onlangs in onze buurt een huis gekocht he? Zijn we straks hetzelfde type huis aan het onderkelderen.

Inmiddels 2 jaartjes verder. Hoe is het gegaan?

[Fioravanti]

Stainless85 schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 00:09:
[...]


Begrijpelijke afweging. Wij hebben nog geen concrete schetsen gemaakt, uiteraard wel een idee wat we waar willen realiseren. Maak je die schetsen 'gewoon' met potlood of gebruik je een speciaal programma (of heeft iemand tips voor een gebruiksvriendelijk programma)?

Voor ons moet het vooral een multifunctionele ruimte worden met sanitaire voorzieningen. Ruimer Leven zal de blauwdruk van de woning digitaliseren en een voorlopig ontwerp maken (afgestemd op onze wensen).

In mei krijgen we inderdaad de sleutel. Vanaf dat moment willen we wel de engineeringsfase in. Dit neemt ook de nodige tijd in beslag en ondertussen kan ik met de zolder aan de slag zodat we eventueel op de 1e etage en zolder kunnen wonen zodra ze daadwerkelijk met de kelder gaan beginnen. Tot de overdracht willen we ons vooral bezig houden met het vergaren van informatie en de offerte volledig begrijpen. Verder absoluut geen haast, dus best kans dat de schep er net als bij jou pas in 2022 ingaat. Tot nu toe in ieder geval erg blij met de tips die ik hier heb gelezen (waarvoor dank).

Hoe is het verder gegaan?

[secret17]

Fioravanti schreef op zondag 6 augustus 2023 @ 12:53:
[...]
Inmiddels 2 jaartjes verder. Hoe is het gegaan?

Dank voor de interesse, maar hier kan ik kort over zijn: hele verhaal is uiteindelijk niet doorgegaan en vorig jaar hebben we een ander huis gekocht waar we sinds februari wonen.

Rondom het kelderproject zijn we aanvankelijk wel heel dichtbij gekomen; offertes opgevraagd bij Ruimer Leven, orientatiegesprekken met de bank, taxaties laten maken van de woning na onderkeldering, etc.

Er kwamen echter op een gegeven moment wat barstjes in het plan toen we gingen uitrekenen hoeveel we nog zouden moeten investeren in de woning en de tuin om alles, naast de investering in de casco kelder, helemaal naar onze zin en duurzaam te krijgen. Bovendien kregen we nieuwe buren waar we wat gedoe mee hebben gehad rondom hun verbouwing en intussen bleven de prijzen van materialen zo hard stijgen dat we bovenop de eerste begroting van de kelder met gemak 20% konden gooien. Dan heb je het gelijk over tienzuidenden euro's extra. Al met al toen besloten dat we beter naar een ander huis konden gaan uitkijken en uiteindelijk zelfs besloten om terug te gaan naar de randstad, dichterbij strand, familie, voorzieningen, etc.

Ik moet zeggen dat ik het in eerste instantie wel heel jammer vond dat het allemaal niet doorging (de ontworpen kelder had echt een wow-effect en bood heel veel ruimte voor werkruimte, speelruimte, stukje fitness/wellness nog eventueel), maar we zijn achteraf toch heel blij dat we de keuze op verhuizen hebben laten vallen en dan zeker naar de andere regio (Noordwijk).

Zijn er wellicht andere mensen uit dit topic die hun plannen wel hebben doorgezet?

[Mistacal]

secret17 schreef op maandag 7 augustus 2023 @ 09:24:
[...]


Dank voor de interesse, maar hier kan ik kort over zijn: hele verhaal is uiteindelijk niet doorgegaan en vorig jaar hebben we een ander huis gekocht waar we sinds februari wonen.

Rondom het kelderproject zijn we aanvankelijk wel heel dichtbij gekomen; offertes opgevraagd bij Ruimer Leven, orientatiegesprekken met de bank, taxaties laten maken van de woning na onderkeldering, etc.

Er kwamen echter op een gegeven moment wat barstjes in het plan toen we gingen uitrekenen hoeveel we nog zouden moeten investeren in de woning en de tuin om alles, naast de investering in de casco kelder, helemaal naar onze zin en duurzaam te krijgen. Bovendien kregen we nieuwe buren waar we wat gedoe mee hebben gehad rondom hun verbouwing en intussen bleven de prijzen van materialen zo hard stijgen dat we bovenop de eerste begroting van de kelder met gemak 20% konden gooien. Dan heb je het gelijk over tienzuidenden euro's extra. Al met al toen besloten dat we beter naar een ander huis konden gaan uitkijken en uiteindelijk zelfs besloten om terug te gaan naar de randstad, dichterbij strand, familie, voorzieningen, etc.

Ik moet zeggen dat ik het in eerste instantie wel heel jammer vond dat het allemaal niet doorging (de ontworpen kelder had echt een wow-effect en bood heel veel ruimte voor werkruimte, speelruimte, stukje fitness/wellness nog eventueel), maar we zijn achteraf toch heel blij dat we de keuze op verhuizen hebben laten vallen en dan zeker naar de andere regio (Noordwijk).

Zijn er wellicht andere mensen uit dit topic die hun plannen wel hebben doorgezet?

Heb niet eerder gereageerd in dit topic maar hier gaat het wel doorgezet worden. Enige voordeel dat ik heb is dat er al een kelder onder het huis zit met een sta hoogte van 1.70m. Echter is het probleem dat we al op onderkant fundering zitten, de vorige bewoners hebben het al 20cm uitgegraven (was dus 1.50m). We willen geen tonnen gaan uitgeven dus een stahoogte van 2.60m gaan we niet over het gehele oppervlak bereiken. Het idee is nu om 60cm uit de bestaande fundering te blijven en als het ware een kuil in de kelder maken. De "rand" in de kelder blijft dus 1.70 en de kuil moet in ieder geval richting de 2 meter gaan. Hieronder even een plattegrond van de kelder. Garage telt niet mee trouwens die ligt 1.20m hoger maar biedt wel de toegang tot de kelder.



We hebben nog geen idee wie of hoe dit uitgevoerd moet gaan worden. Ik ben nu eerst op zoek naar een partij die een dergelijk advies kan uitbrengen over de mogelijkheden van dit idee.

[D-e-n]

@Mistacal
Eerste vraag is dan wat voor fundering je nu hebt. En vervolgens: hoe is het grondwater daar? Het uitgraven suggereert dat je een gemetselde kelder met een los gestorte vloer ertussen.

[Mistacal]

D-e-n schreef op vrijdag 10 november 2023 @ 15:15:
@Mistacal
Eerste vraag is dan wat voor fundering je nu hebt. En vervolgens: hoe is het grondwater daar? Het uitgraven suggereert dat je een gemetselde kelder met een los gestorte vloer ertussen.

Het lijkt op een simpele strookfundering met opgemetselfde kalkzandsteen. Er tussen is niets gestort.