Hieruit begrijp ik dat de hinder die je ervaart zo’n 4 dagen (misschien ondertussen 5 of 6) duurt? Dat klinkt relatief kort, hoewel het na meerdere slapeloze nachten uiteraard al een aardige impact kan hebben.
Niet per se waarschijnlijk op dit moment, maar denk erom dat de koper de woning ook weer kan verkopen. Uiteindelijk is dus toch een uittreksel van het Kadaster het meest bewijzend, mocht je ooit toekomen aan serieuze stappen.
Het kan ook nuttig zijn om te vragen of ze de koopakte met je willen delen, maar ik begrijp dat de ‘afspraak’ over zelfbewoning niet vastligt. Je kunt eventueel ook zelf de koopakte raadplegen in het Kadaster, waamee je ook de informatie van de koper ontvangt. Dat kan ook een rechtspersoon zijn zoals een B.V. en dan moet je ook de KvK raadplegen. Dat laatste kan tot een zeker aantal opvragingen gratis via de KvK app.
https://www.kadaster.nl/p...derzoek/koopakte-opvragen
Zoals al is genoemd zal overleg (zeker gezien het relatief korte tijdsbeloop) waarschijnlijk het meest logische zijn, is het niet met de bewoners, danwel met de eigenaar. Er bestaan ook andere vormen van ‘buitengerechtelijke’ conflictbemiddeling zoals buurtbemiddeling of een (betaalde) mediator.
Een website waarop zeer veel informatie staat m.b.t. hinder van buren is van het CCV:
https://www.hetccv-woonoverlast.nl/woonoverlast
Op de website staan allerlei documenten, video’s en tips over mogelijkheden om iets te doen aan hinder. Let op dat hinder een persoonlijke aangelegenheid is, en dat niet elke vorm van hinder ook altijd ongeoorloofd of onrechtmatig is. Buren hebben nu eenmaal enige hinder van elkaar te dulden. Dat betekent niet dat hetgeen je nu ervaart per se rechtmatig is, maar dat je eigen grens van wat acceptabel is niet noodzakelijk leidend hoeft te zijn. Het blijft dus ook een kwestie van jezelf verplaatsen in een ander, hoewel dat met de ene vorm van hinder waarschijnlijk makkelijker is te doen dan de ander.
Mocht het (na verloop van tijd) serieuzer of complexer worden, dan is het goed om je te realiseren dat er grofweg drie juridische routes bestaan. Bedenk wel dat juridiseren een conflict er niet per se beter op maakt, maar als je vastloopt is dat soms toch nodig via:
1. civiel recht: jij vs. je buren danwel jij vs. de koper/verhuurder
2. strafrecht: politie/OM vs. je buren danwel politie/OM vs. de koper/verhuurder
3. bestuursrecht: gemeente vs. je buren danwel gemeente vs. koper/verhuurder
Die routes sluiten elkaar niet uit en kunnen met elkaar samenlopen, hoewel dat niet per se handig is.
Route 1 is relatief het duurste, maar ook het meest ‘stuurbare’, in die zin dat je zelf actie kan ondernemen. Hinder kan onder omstandigheden worden geduid als ‘onrechtmatige daad’ (
art. 6:162 BW) en voor hinder door buren is dat nog eens extra uitgewerkt in
art. 5:37 BW. Omstandigheden die een rol kunnen spelen om de (on)rechtmatigheid vast te stellen zijn bijvoorbeeld de aard, duur en ernst van de hinder, de gevoeligheid van het handelen (sommige mensen hebben een heel goed gehoor of reukvermogen) of lokatie (wel niet kamerverhuur toegestaan bijvoorbeeld).
Een verhuurder is overigens aan te spreken op het gedrag van huurders, omdat een huurder zich moet gedragen als een goed huurder. In het uiterste geval kan een verhuurder de huurovereenkomst ontbinden, maar daarvoor zul jij de verhuurder in rechte moeten aanspreken en bijvoorbeeld een dwangsom vorderen als een verhuurder niet optreedt (dat hoeft niet per se ontbinding van de huurovereenkomst te zijn uiteraard, voor zover dat überhaupt kan vanuit jouw positie). Het voordeel van de verhuurder aanspreken is dat je vrij eenvoudig kunt nagaan wie dat (waarschijnlijk) is, en dat het los staat van welke huurders er in de toekomst komen huren. Linksom of rechtsom is het wel aan te raden eerst juridisch advies in te winnen voor je naar de (kanton)rechter stapt. Wordt je in het ongelijk gesteld, dan draai je meestal op voor de proceskosten, waaronder een vergoeding voor de adviseur van de andere partij hoewel dat meestal beperkt is via een staffel.
Route 2 is een stuk goedkoper, maar vereist dat je de politie betrekt in het geschil. Veel mensen vinden dat (begrijpelijk) niet leuk, en dat kan weer leiden tot escalatie van de overlast. Datzelfde geldt overigens ook voor route 1 als je het onjuist of te vroeg inzet. Te denken valt aan overtreding van
art. 431 Sr (burengerucht), maar ook een geldboete is niet per se afdoende om mensen te laten stoppen uiteraard. Een ander nadeel van route 2 is dat je de controle uit handen geeft aan de politie of het OM en je dus afhankelijk bent van hun handelen.
Route 3 kan op meerdere manieren, maar is waarschijnlijk het meest logische in jouw geval via de relatief nieuwe
Wet aanpak woonoverlast uit 2017. Die wet maakt het mogelijk via de Gemeentewet
art. 151d dat gemeenteraden in de APV laten opnemen dat burgemeesters de bevoegdheid krijgen om een ‘gedragsaanwijzing’ te geven. Je kunt de APV van je eigen gemeente opzoeken en nagaan of daarin een verwijzing staat naar de tekst in art. 151d lid 1, omdat de VNG gemeenten een ‘voorbeeldtekst’ heeft toegestuurd. Het kan er dus ook anders of helemaal niet instaan (niet alle gemeenteraden hebben volgens mij de wet daadwerkelijk geïmplementeerd).
Let op de laatste zin in lid 2 van art. 151d (ik heb bold aangezet):
2 (...) De burgemeester oefent de bevoegdheid uit met inachtneming van hetgeen daaromtrent door de raad in de verordening is bepaald en slechts indien de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan.
De aanwijzing van een burgemeester is dus een ‘laatste’ redmiddel. In jouw geval is er daar dus zeker nog geen sprake van, maar ook in een later stadium kunnen gemeenten weinig aanleiding zien om onder deze vlag handhavend op te treden. Gemeenten vinden het naar ik begrijp ook lastig om zo op te treden, zeker als ze het nog maar weinig hebben gedaan denk ik. Dat hangt dus af van de gemeente waar je woont en wat je hebt ondernomen. Mocht je vinden dat de gemeente niet adequaat optreedt en er voor art. 151d wel voldoende aanleiding is, dan kun je proberen handhaving af te dwingen via een officieel handhavingsverzoek.
Als er sprake is van zoiets als illegale kamerverhuur, dan is het misschien al sneller mogelijk om de gemeente te laten handhaven. Behalve bepalingen in de APV zoals bovenstaande, hebben sommige gemeenten allerlei lokale regelgeving over verhuur. Soms is er bijvoorbeeld een vergunning of zelfbewoning verplicht.
Eerst maar eens de website van het CCV lezen zou ik zeggen en proberen in gesprek te raken. En uiteraard altijd galant blijven, wat er ook gebeurd. Dat is altijd in je voordeel. Succes!
Onder voorbehoud van (type)fouten. Handelen naar mijn reactie is voor eigen rekening en risico. Win zo nodig zelf (betaald) advies in bij een expert.