Kadaster op bezoek gehad, volgens buurman klopt meting niet

[Grolsch]

Hallo Tweakers,

Samen met de buurman naast mij hebben wij een stuk grond gekocht van de buurman daarnaast die achter onze grond weiland heeft liggen.

Om e.e.a. eerlijk en goed te laten verlopen hebben we besloten het kadaster erbij te laten komen om het weiland van de buurman te laten splitsen in 3 nieuwe percelen, zodat mijn naaste buurman en ik het nieuw gevormde perceel kunnen kopen.

Voor de terminologie een aantal afkortingen

* Grolsch = A
andere kopende buurman = B
Verkopende buurman = C



Op punten 1, 2 en 3 staat een kadasterpaal, percelen zijn exact 30 meter breed gemeten op de kadasterpalen die er al in staan.

Er is een nieuw hek geplaatst tussen 1 en punt 3, afstand tussen oude kadasterpaal en punt 3 = 10 meter, afstand tussen punt 2 en hek is 5 meter, afstand tussen hek en punt 1 = 0, de bestaande paal is dus het 0 punt bij punt 1.

Dan zou je denken dat nieuw gevormd perceel 891 exact 75m2 zou zijn (30*5/2) en perceel 892 225m2.

Nu is het kadaster geweest en heeft het nieuwe hekwerk gemeten en komt dus met de tekening hierboven.

Het lijkt erop dat ze nu het 0 punt bij punt 1 een klein metertje anders meten, zie onderstaand detail.

Ook de paal die nu als kadasterpaal tussen buurman A en B staat heeft een metertje afwijking:



Nu woon ik hier "slechts" 3,5 jaar, en wil hier geen probleem van maken. Ik heb de grond gekocht zoals deze er destijds bij lag, en ik geloof best dat de informatie die het kadaster heeft (het is ruim 30 jaar geleden dat deze percelen gevormd zijn) niet helemaal accuraat is. Maar buurman B maakt er nogal een issue van, volgens hem klopt dit niet.

Normaal als iets niet klopt haal je het kadaster erbij Maar wat is hierin mogelijk / gebruikelijk

Het komt er uiteindelijk op neer dat de nieuw gevormde percelen zo'n 23m2 groter zijn dan verwacht, waardoor wij als kopende partij "pech" hebben, omdat we een m2 prijs hebben afgesproken, adhv de meting van het kadaster.

[Miyamoto]

Dat ligt eraan of het verjaard is, staat ook op de website van het kadaster uitgelegd. Je kunt de grens eventueel ook laten verplaatsen.

Snap je buurman z'n relaas niet helemaal, maar vroeger was men een stuk onnauwkeuriger. Man van het kadaster vertelde hier dat het vaak 1 tot 1,5m scheelde. Wij bleken 30cm minder gekocht te hebben over de hele lengte. Omdat verjaard, heeft onze buurman geluk...

[Grolsch]

Het is dan in ieder geval verjaard, is al 30 jaar geleden dat die percelen zijn gevormd.

Het "probleem" van de buurman is dat hij nu 23 m2 meer moet betalen als dat hij gedacht had.

Ik maak er niet zo'n probleem van, en wil er niet zoveel gezeur van maken. Enigste wat de buurman kan doen is aanspraak maken op eigendom door verjaring aangezien het langer dan 20 jaar geleden is. Maar dat lijkt mij niet bevordelijk voor de relatie tussen de buren, dus ik ga die weg in ieder geval niet bewandelen

[BastaRhymez]

Wat zijn de onderlinge afspraken tussen partij A, B en C?
Trekken A en B gezamenlijk op richting C? M.a.w. jullie kopen samen x grond voor y euro m2 en A en B verdelen later zelf de kosten onderling?
Of heeft A met C een overeenkomst en B met C een overeenkomst?

Indien optie 1:
Koop jij 23 m2 van partij B (voor dezelfde prijs), waardoor het lijntje tussen perceel 891 en 892 wat meer naar links verschuift (nu heb jij een rare sprong naar binnen in je aangekochte perceel)

Indien optie 2:
Wat is "jouw probleem" als hij partij B het niet wilt kopen? Jij hebt een overeenkomst met C, niet met B.
En anders kunnen B en C wellicht nog wel overleggen om dichter tegen het 0 punt aan te gaan zitten, nieuwe meting aan te vragen en even met de landmeter een praatje houden als ie komt inmeten.

[Grolsch]

BastaRhymez schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 09:01:
Wat zijn de onderlinge afspraken tussen partij A, B en C?
Trekken A en B gezamenlijk op richting C? M.a.w. jullie kopen samen x grond voor y euro m2 en A en B verdelen later zelf de kosten onderling?
Of heeft A met C een overeenkomst en B met C een overeenkomst?

Indien optie 1:
Koop jij 23 m2 van partij B (voor dezelfde prijs), waardoor het lijntje tussen perceel 891 en 892 wat meer naar links verschuift (nu heb jij een rare sprong naar binnen in je aangekochte perceel)

Indien optie 2:
Wat is "jouw probleem" als hij partij B het niet wilt kopen? Jij hebt een overeenkomst met C, niet met B.
En anders kunnen B en C wellicht nog wel overleggen om dichter tegen het 0 punt aan te gaan zitten, nieuwe meting aan te vragen en even met de landmeter een praatje houden als ie komt inmeten.

In principe is dit allemaal samen geregeld, A B & C hebben constant bij elkaar gezet, kunnen goed met elkaar, en alles in overleg. We zijn ook samen bij de meting van het kadaster geweest.

Wij (A) hebben de kadaster opdracht gegeven, en wij (A) hebben met de notaris de afspraak gemaakt.
Alle kosten zijn voor kopers (A&B), afgesproken is een xx prijs per m2, te betalen door de koper (A&B) zelf aan partij C.

Ook bij de notaris zullen er ook 2 aktes passeren, 1 x voor partij A en 1 x voor partij B.

Wij (A) zullen de facturen van kadaster en notaris in eerste instantie betalen, en later met partij B gaan verrekenen.

Ik snap buurman A wel, want het kadaster heeft blijkbaar niet nauwkeurig de informatie op de kaart gezet, want de kadasterpalen zitten er nog gewoon in, dus wat op de kaart van het kadaster staat klopt feitelijk niet (helemaal). Maar wat 30 jaar geleden gebeurt is is zon van gisteren, daar kunnen we nu niet zoveel mee.

Als buurman B een vaste prijs had willen afspreken had hij dit moeten doen, en niet afspreken een xx bedrag per m/2 te betalen adhv de kadastermeting.

Bij een nieuwe meting gaan de kosten ook boven het gewin.

[naitsoezn]

Je zegt dat het kadaster een fout gemaakt heeft en gebruik maakt van gegevens die niet up to date zijn, maar vziw zijn juist de gegevens van het kadaster leidend (afgezien van dingen als verjaring, maar dat ontstaat niet zomaar; daar heb je o.a. bewijslast voor nodig).

[Koffie]

Ik snap er even niets van
Je begint dat je grond hebt gekocht/laten splitsen, maar later heb je het erover dat de percelen al 30 jaar lang geleden gevormd zijn?

[Anoniem: 39993]

naitsoezn schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 09:14:
Je zegt dat het kadaster een fout gemaakt heeft en gebruik maakt van gegevens die niet up to date zijn, maar vziw zijn juist de gegevens van het kadaster leidend (afgezien van dingen als verjaring, maar dat ontstaat niet zomaar; daar heb je o.a. bewijslast voor nodig).

Het "probleem" is dan ook, dat bij de constructie door het Kadaster (paaltjes of pinnen) de uitkomst blijkbaar meer afwijkt van de huidige reconstructie dan een paar centimeter, waardoor het (in de ogen van TS en de buurman) dus een beetje een gok wordt wat er uit een volgende reconstructie komt en ze nu dus helemaal niet meer weten hoe het zit. Het Kadaster spreekt zichzelf tegen en dat is lastig, want dan heb je dus 2 leidende verhalen. Ik gok dat de laatste reconstructie gewoon leidend gaat zijn en dat men het op een "kennelijke fout" bij eerste constructie zal gooien (of op de matige kwaliteit van de oude data).

Koffie schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 09:23:
Ik snap er even niets van
Je begint dat je grond hebt gekocht/laten splitsen, maar later heb je het erover dat de percelen al 30 jaar lang geleden gevormd zijn?

Op zich niet heel verwonderlijk dat men een 30 jaar "oud" perceel uitbreidt met een stukje grond wat aangekocht wordt van een buurman. Alleen blijkt het Kadaster dus na 30 jaar van mening te zijn veranderd over de vorm van de oorspronkelijke percelen.

[ Voor 30% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 06-10-2020 09:29 ]

[naitsoezn]

Wie zegt dat die oude paaltjes 30 jaar geleden door het kadaster zijn geplaatst? Misschien is er wel een beunhaas bezig geweest met paaltjes, of heeft de aannemer (?) destijds op eigen houtje wat paaltjes in de grond gelagen... Geen idee waar die metingen van 30 jaar geleden vandaan komen, of waar die überhaupt voor waren (bouw van de huizen misschien?), maar ik zou de huidige meting van het kadaster in ieder geval niet zomaar als foutief bestempelen.

[Hackus]

@Grolsch Samen met de buurman naast mij hebben wij een stuk grond gekocht van de buurman daarnaast die achter onze grond weiland heeft liggen.

Om e.e.a. eerlijk en goed te laten verlopen hebben we besloten het kadaster erbij te laten komen om het weiland van de buurman te laten splitsen in 3 nieuwe percelen, zodat mijn naaste buurman en ik het nieuw gevormde perceel kunnen kopen.


Wat is er nu mis dan, dat buurman maar een klein stukje hoeft te kopen(891) en jij een groter stuk (892) of ?
Wat heeft de 30 jaar te maken met het nu kopen van extra grond ?

Je spreekt over nu, en dat kadaster al geweest is, maar niet 30j geleden (toen waarschijnlijk de grond is gekocht voor bebouwing)

Mr. Frank Visser: Wordt u al geholpen inschakelen, maar die gebruikt ook het kadaster

[ Voor 5% gewijzigd door Hackus op 06-10-2020 09:41 ]

[CurlyMo]

Voor de duidelijkheid:

Perceel:
- 893 = van C
- 490 = van A
- 489 = van B
- 891 = B koopt van C
- 892 = A koopt van C

Als bovenstaande klopt, dan beslis je toch zelf hoe die nieuwe percelen eruit dienen te zien? Als daar dan volgens het kadaster een afwijking in zit, dan zet je die toch recht. Door dus nu alsnog een stukje grond van B over te kopen.

Het klinkt mij simpel in de oren, maar wellicht ligt dat aan mij

[Part]

Dus de buurman heeft 30 jaar gratis van die 23m2 extra kunnen genieten.
Het is zuur dat bij de koop deze gratis 23m2 komt te vervallen maar dat is helaas niet anders.

Wij hebben het zelfde meegemaakt maar dan met een vaste prijs. Daar kwam het ingemeten perceel 8m2 kleiner uit ook omdat de oude perceelgrenzen niet goed uitgezet waren door het kadaster.

Het kadaster is gewoon niet zo nauwkeurig als soms verwacht word. Perceel grens van buren verderop loopt 60cm door de huiskamer van zijn buur. Terwijl de landmeter echt op de goede plek stond voor de scheidingsmuur. En dat was in 2019 ingemeten.

[JvS]

Grolsch schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 07:47:
Maar buurman B maakt er nogal een issue van, volgens hem klopt dit niet.

Ok, en wat vindt buurman C dan? Jij vindt het allemaal wel best geloof ik. Jullie kunnen het goed met elkaar vinden, is hier niet gewoon in goed overleg uit te komen? (Waarbij jij niet eens een partij bent toch?).

Ik snap niet zo goed wat jouw verantwoordelijkheid / rol in deze kwestie is.

- A is het niet eens met meting kadaster.
- A+B hebben met C afgesproken om op basis van een M2 prijs en meting kadaster te kopen
- B vindt het allemaal prima en wil vooral geen conflicten

Nu wordt die grond dus ietsje duurder, maar kunnen A en C niet gewoon afspraken maken daarover (waar jij ook aan meedoet)? Ik zie het grote probleen ook nog niet helemaal.

[Zebby]

Grolsch schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 07:47:

Nu woon ik hier "slechts" 3,5 jaar, en wil hier geen probleem van maken. Ik heb de grond gekocht zoals deze er destijds bij lag, en ik geloof best dat de informatie die het kadaster heeft (het is ruim 30 jaar geleden dat deze percelen gevormd zijn) niet helemaal accuraat is. Maar buurman B maakt er nogal een issue van, volgens hem klopt dit niet.

Normaal als iets niet klopt haal je het kadaster erbij Maar wat is hierin mogelijk / gebruikelijk

Het komt er uiteindelijk op neer dat de nieuw gevormde percelen zo'n 23m2 groter zijn dan verwacht, waardoor wij als kopende partij "pech" hebben, omdat we een m2 prijs hebben afgesproken, adhv de meting van het kadaster.

Hier moet je ook wel wat voorzichtig in zijn, het is een zakelijke transactie, emotie moet je proberen daar grotendeels uit te houden. Vooral niet wegschuiven, maar bevestigen en terug naar het punt. Zoek allicht een compromis, maar rol niet gelijk over.

[André]

Zet dat lijntje tussen 891 en 892 dan 23m2 naar links? Buurman blij. Iedereen blij?

[Grolsch]

naitsoezn schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 09:14:
Je zegt dat het kadaster een fout gemaakt heeft en gebruik maakt van gegevens die niet up to date zijn, maar vziw zijn juist de gegevens van het kadaster leidend (afgezien van dingen als verjaring, maar dat ontstaat niet zomaar; daar heb je o.a. bewijslast voor nodig).

Laat ik het anders stellen, er is nu discussie over de oude perceelgrenzen.

Er staan kadasterpalen in de grond (al 30 jaar) die het kadaster nu opnieuw gemeten heeft, en zoals ze ze nu meten wijkt dit een metertje af zoals de juridische grens op dit moment is bij het kadaster. (op papier).

naitsoezn schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 09:37:
Wie zegt dat die oude paaltjes 30 jaar geleden door het kadaster zijn geplaatst? Misschien is er wel een beunhaas bezig geweest met paaltjes, of heeft de aannemer (?) destijds op eigen houtje wat paaltjes in de grond gelagen... Geen idee waar die metingen van 30 jaar geleden vandaan komen, of waar die überhaupt voor waren (bouw van de huizen misschien?), maar ik zou de huidige meting van het kadaster in ieder geval niet zomaar als foutief bestempelen.

Dat zeggen beide buurmannen, ik was er 30 jaar geleden niet bij.

André schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 11:45:
Zet dat lijntje tussen 891 en 892 dan 23m2 naar links? Buurman blij. Iedereen blij?

Los van het feit dat je een lijntje niet zo maar ff naar links mag zetten (dan moet het kadaster weer komen meten, met de nodige kosten tot gevolg) gaat het niet zozeer om dat lijntje. Wel geeft dit aan dat het kadasterpaaltje bij punt 2 in werkelijkheid op een andere plek staat als nu bij het kadaster geregistreerd.

Het "probleempunt" is het paaltje bij punt 1.
Het paaltje staat dus in werkelijkheid een klein metertje zuidelijker dan dat nu bij het kadaster geregistreerd staat.

Ik heb hier nog geen contact over gehad met buurman C, kheb hem alleen de mail met gegevens doorgestuurd, en hij gaf een duimpje terug met de melding "ik zie je wel een keer verschijnen".

Ik heb buurman B zojuist onderstaand berichtje gestuurd

Ik heb nog ff nagekeken, waarschijnlijk komt dit weg uit onnauwkeurigheid van de meting van vroeger. Eerder zat men er wel vaker tot 1 meter naast. Wat je zou kunnen doen (ik denk niet dat dit bevorderlijk is voor de familie/burenrelatie) is aanspraak maken op eigendom door verjaring aangezien het langer dan 20 jaar geleden is. Eigenlijk heb/gebruik jij al 30 jaar een stuk(je) grond van "buurman C" (volgens kadaster meting), en zou dit nu verjaard zijn. Maar dat moet je dan via de notaris / rechter spelen en zoals ik al aangaf lijkt mij dit niet bevorderlijk voor de relatie

Bedankt voor jullie input.

[_Arthur]

Je bedoelt dus te zeggen dat je huidige perceel dat je in gebruik hebt op papier 23m2 kleiner is dan wat je in werkelijkheid in gebruik hebt.

Dus is dat stuk nu wel of niet door verjaring in bezit gekomen. Zo nee, zal je beide 23m2 extra aan buurman C moeten betalen. Zo ja, heeft buurman C pech.

[Farmerwood]

Heb een beetje snel het topic doorgelezen, dus wellicht is het al genoemd..

Als ik het zo lees moet er dus onverwacht 23m2 extra grond gekocht worden die al gebruikt werd door de buurman. Met een prijs per m2 wordt dat dus een stuk duurder.

Als de verkopende buurman er geen bezwaar tegen heeft kun je ook het eerder verwachte totaalbedrag delen door het nieuwe aantal m2 waardoor je een lagere nettoprijs per m2 krijgt, maar onder de streep op de in den beginne overeengekomen kosten uit komt voor de kavels zoals jullie bedacht hebben?

[ Voor 4% gewijzigd door Farmerwood op 06-10-2020 12:14 ]

[Grolsch]

_Arthur schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 12:12:
Je bedoelt dus te zeggen dat je huidige perceel dat je in gebruik hebt op papier 23m2 kleiner is dan wat je in werkelijkheid in gebruik hebt.

juist

Dus is dat stuk nu wel of niet door verjaring in bezit gekomen. Zo nee, zal je beide 23m2 extra aan buurman C moeten betalen. Zo ja, heeft buurman C pech.

Het is nog niet door verjaring in bezit gekomen omdat je dan een procedure bij het kadaster moet aangaan (wat ook weer geld kost) en als de verkopende buurman niet mee werkt moet het zelfs via de notaris/rechter. En daar heb ik (en ook buurman B ) geen zin in.

Farmerwood schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 12:14:
Heb een beetje snel het topic doorgelezen, dus wellicht is het al genoemd..

Als ik het zo lees moet er dus onverwacht 23m2 extra grond gekocht worden die al gebruikt werd door de buurman. Met een prijs per m2 wordt dat dus een stuk duurder.

Als de verkopende buurman er geen bezwaar tegen heeft kun je ook het eerder verwachte totaalbedrag delen door het nieuwe aantal m2 waardoor je een lagere nettoprijs per m2 krijgt, maar onder de streep op de in den beginne overeengekomen kosten uit komt voor de kavels zoals jullie bedacht hebben?

Klopt ook als bus, nu zijn het op zich geen schokkende bedragen (20 euro/m2) maar het bespreken met buurman C kan altijd natuurlijk. Maar ik verwacht (zoals ik hem ken) dat afspraak afspraak is, het kadaster zou komen, en die meters moeten betaald worden. En feitelijk heeft hij hier gelijk in, dit was namelijk de afspraak.

[_Arthur]

Grolsch schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 12:22:
Klopt ook als bus, nu zijn het op zich geen schokkende bedragen (20 euro/m2) maar het bespreken met buurman C kan altijd natuurlijk. Maar ik verwacht (zoals ik hem ken) dat afspraak afspraak is, het kadaster zou komen, en die meters moeten betaald worden. En feitelijk heeft hij hier gelijk in, dit was namelijk de afspraak.

Dan is het toch duidelijk? Ik zou dat lekker direct met buurman C regelen; hoe buurman B dat met C regelt moet ie lekker zelf weten.

[JvS]

_Arthur schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 12:26:
[...]

Dan is het toch duidelijk? Ik zou dat lekker direct met buurman C regelen; hoe buurman B dat met C regelt moet ie lekker zelf weten.

Ja helemaal mee eens. Ik snap niet helemaal wat het probleem van de topicstarter precies is. Als B niet tevreden is, gaat hij het met het kadaster regelen toch?

Ik vroeg het je al, maar waarom ben jij een partij in dit 'probleem'?

[lasharor]

JvS schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 12:36:
[...]

Ja helemaal mee eens. Ik snap niet helemaal wat het probleem van de topicstarter precies is. Als B niet tevreden is, gaat hij het met het kadaster regelen toch?

Ik vroeg het je al, maar waarom ben jij een partij in dit 'probleem'?

Omdat hij het kadaster ingeschakeld heeft, denk ik.

[Anoniem: 224360]

Grolsch schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 12:22:
[...]

juist


[...]


Het is nog niet door verjaring in bezit gekomen omdat je dan een procedure bij het kadaster moet aangaan (wat ook weer geld kost) en als de verkopende buurman niet mee werkt moet het zelfs via de notaris/rechter. En daar heb ik (en ook buurman B ) geen zin in.


[...]


Klopt ook als bus, nu zijn het op zich geen schokkende bedragen (20 euro/m2) maar het bespreken met buurman C kan altijd natuurlijk. Maar ik verwacht (zoals ik hem ken) dat afspraak afspraak is, het kadaster zou komen, en die meters moeten betaald worden. En feitelijk heeft hij hier gelijk in, dit was namelijk de afspraak.

Zolang je nog iets met fatsoen in kratjes Grolsch kunt uitdrukken (<500 euro) zou ik buurman B adviseren hier niet lastig over te doen.

[Renzzie]

Wat een gezever van buurman B over een paar euro (<€500). Kadaster is geweest en dat is dus allemaal feitelijk juist. Al die jaren heeft hij dus gratis gebruik gemaakt van extra grond zonder hiervoor te betalen.

Hij zou evt. nog kunnen middelen met C, dat hij bijv. de helft betaald over deze 23m² omdat hij volgens verjaring recht heeft op 23m². Zeker omdat heel het gevecht over deze verjaring meer geld gaat kosten én de relatie sterk onder druk zet. Ik kan me echter niet voorstellen dat C hier blij mee gaat zijn.

Persoonlijk zou ik me als Grolsch zijnde me hier niet teveel mee bemoeien en het lekker laten uitvechten tussen B en C. Zeker aangezien het om zulke relatief kleine bedragen gaat. Laat B maar lekker met C gaan praten over verjaring en over evt korting op de m² prijs en blijft er als A ver vandaan.

[CodeCaster]

Grolsch schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 09:07:
[...]
een xx bedrag per m/2 te betalen adhv de kadastermeting.

Op basis van die afspraak klopt de claim van C gewoon: volgens het kadaster zijn de wijzigingen groter dan ze lijken, doordat het hek en de paaltjes ergens anders staan dan waar volgens het kadaster de erfgrenzen liggen.

De paaltjes lijken in dit geval destijds niet exact geplaatst volgens de bij het kadaster bekende grenzen.

Doordat die paaltjes en afscheiding er al dertig jaar zo liggen, en alle partijen het hier tot nu toe over eens zijn geweest, is het bezit in de realiteit verjaard: jullie tuinen zíjn 23 m² groter dan ze volgens de kadastergrenzen zijn:



De linkerbuurman is eigenaar van het blauwe stuk, en het oranje stuk hoort al bij dat van de rechterbewoner.

Het kadaster en de realiteit zijn hierdoor out of sync geraakt, en dat moet een notaris rechtzetten:

quote: https://www.kadaster.nl/s...ing-nagaan-en-inschrijven

Een notaris kan uitzoeken of u door verjaring eigenaar bent geworden van een stuk grond

Wanneer is er mogelijk sprake van verjaring?
Gebruikt u al vele jaren een stuk grond alsof het van u is? Dan kan het zijn dat u door verjaring eigenaar bent geworden. Ook als een boom, struik of heg al lange tijd te dicht bij de erfgrens staat zonder dat daar bezwaar tegen is gemaakt, kan er sprake zijn van verjaring.

[...]

U bent een bezitter ‘te goeder trouw’ als u uzelf als eigenaar van de grond beschouwt met een goede verklaring. Er staat bijvoorbeeld een hek op de grond en hiertegen is nooit bezwaar gemaakt. Dan geldt een verjaringstermijn van 10 jaar.

Willekeurige notaris die daar iets over schrijft:

quote: https://kennis.trc-advoca...-verjaring-van-grondzaken

De wet geeft aan dat een bezitter te goeder trouw - dit is een persoon die in de veronderstelling is dat hij volgens wettelijke en fatsoensnormen handelt - van een onroerende zaak, zoals een stuk grond, na tien jaar onafgebroken bezit eigenaar van de onroerende zaak wordt. Voor goede trouw bij inbezitneming van een onroerende zaak geldt dus dat de gebruiker in de veronderstelling moet zijn dat hij eigenaar is. Daarvoor moet hij wél duidelijke aanwijzingen hebben.

[...]

De verkrijging van onroerende zaken vindt automatisch plaats, maar wordt niet automatisch geregistreerd in de openbare registers en in de Basisregistratie Kadaster. Daarvoor is vereist dat de betrokkene - degene die het stuk grond in gebruik heeft - zelf actie onderneemt. Aan de notaris kan door diegene die denkt eigenaar te zijn van een stuk grond, op grond van artikel 34 Kadasterwet een verzoek worden gedaan om een verjaring in te schrijven.

Dat jij er nog geen tien jaar woont, maakt niet uit:

quote: https://www.ijzeradvocaten.nl/bibliotheek/nieuw-item-2

De termijn vangt aan op de dag nadat de opheffing van die onrechtmatige toestand had kunnen worden gevorderd. Oftewel vanaf een dag na de dag waarop de buurman het stuk grond in bezit genomen heeft. Vervolgens hoeft uw buurman voor een geslaagd beroep op verjaring enkel voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat zijn bezit voortvloeit uit een toestand die gedurende (ten minste) twintig jaar heeft bestaan. De termijn ziet dus op de onrechtmatige toestand: de inbreuk op het eigendomsrecht. Het kan daarom ook zijn dat uw buurman na achttien jaar is verhuisd en uw nieuwe buurvrouw nog maar twee jaar het (onrechtmatige) bezit heeft voortgezet. Toch zal dan uw nieuwe buurvrouw door verjaring eigenaar kunnen worden.

Dus: iedereen in jullie situatie heeft gelijk. De grond is van jullie, maar volgens het kadaster niet - en daarom krijgt buurman C nu meer geld.

Een nieuwe meting lost dit dus niet op, eerst moet de correctie via de notaris plaatsvinden. En daarna zit je dus met een erfafscheiding die de laatste 5 meter is versprongen. Of je trekt het hek gewoon door naar achter, laat het daar tien jaar staan, en ...

[ Voor 4% gewijzigd door CodeCaster op 06-10-2020 14:21 ]

[Grolsch]

JvS schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 12:36:
[...]

Ja helemaal mee eens. Ik snap niet helemaal wat het probleem van de topicstarter precies is. Als B niet tevreden is, gaat hij het met het kadaster regelen toch?

Ik vroeg het je al, maar waarom ben jij een partij in dit 'probleem'?

Ik ben op zich geen partij, maar buurman B melde zich natuurlijk bij mij zodat ik wellicht achter zijn mening ging staan, maar dat doe ik dus niet zoals ik al aangaf

Dus eigenlijk is er geen probleem meer en niet mokken, lekker wokken

En ik ben een beetje de "regelaar' in dit verhaal, beide buurmannen zijn ruim 60 jaar en niet zo bedreven met kadaster, notarissen, internetsites, etc.

[Grolsch]

CodeCaster schreef op dinsdag 6 oktober 2020 @ 14:14:
[...]

Op basis van die afspraak klopt de claim van C gewoon: volgens het kadaster zijn de wijzigingen groter dan ze lijken, doordat het hek en de paaltjes ergens anders staan dan waar volgens het kadaster de erfgrenzen liggen.

De paaltjes lijken in dit geval destijds niet exact geplaatst volgens de bij het kadaster bekende grenzen.

Bijna goed.

Al deze percelen zijn zo'n 30 jaar geleden "gemaakt", Buurman C woont in ouderlijkhuis van zijn schoonouders, Buurman B is de broer van Buurvrouw C, en Buurman A (Ik dus) heb de grond gekocht van mijn buurman zijn broer (Snapt iemand het nog

Die paaltjes zijn destijds als erfscheiding neergezet door alle partijen, het kadaster heeft blijkbaar de positie niet helemaal lekker bepaald destijds, omdat ze nu anders meten.

De grenzen bij het kadaster zijn bepaald naar aanleiding van deze paaltjes, en niet andersom zoals jij suggereert dat de paaltjes geplaatst zouden zijn volgens de kadaster grenzen.

Er waren toen geen grenzen namelijk

Doordat die paaltjes en afscheiding er al dertig jaar zo liggen, en alle partijen het hier tot nu toe over eens zijn geweest, is het bezit in de realiteit verjaard: jullie tuinen zíjn 23 m² groter dan ze volgens de kadastergrenzen zijn:

[Afbeelding]

De linkerbuurman is eigenaar van het blauwe stuk, en het oranje stuk hoort al bij dat van de rechterbewoner.

Het kadaster en de realiteit zijn hierdoor out of sync geraakt, en dat moet een notaris rechtzetten:

[...]


Willekeurige notaris die daar iets over schrijft:

[...]

Dat jij er nog geen tien jaar woont, maakt niet uit:

[...]


Dus: iedereen in jullie situatie heeft gelijk. De grond is van jullie, maar volgens het kadaster niet - en daarom krijgt buurman C nu meer geld.

Een nieuwe meting lost dit dus niet op, eerst moet de correctie via de notaris plaatsvinden. En daarna zit je dus met een erfafscheiding die de laatste 5 meter is versprongen. Of je trekt het hek gewoon door naar achter, laat het daar tien jaar staan, en ...

Enig idee wat een notaris kost Ik wil dat geneuzel niet, want het gaat niet alleen om het oranje en blauw stukje, maar blijkbaar heeft de buurman ook een stuk grond van mij (vlgs het kadaster) in gebruik, zie de versprongen lijn tussen 891 en 892.

Ik betaal gewoon de buurman, en daarmee is wat mij betreft het klaar

[ Voor 5% gewijzigd door Grolsch op 06-10-2020 14:39 ]

[Anoniem: 39993]

In het geval van 20 euro per vierkante meter, zou ik me om die 460 euro ook niet teveel ellende op mijn nek halen. Hoeveel zou het kosten om die 23 vierkante meter te claimen en de eigendom te formaliseren? Let me guess.... 600 euro (en dan denk ik dat ik nog heel laag schat). Kun je het beter gewoon aftikken, scheelt je ook nog eens een hoop kopzorgen en gedoe met de buren.

Daarnaast verwacht ik dat jullie mogelijk zelfs kunnen fluiten naar die grond, als er gedonder komt. Als ik je goed begrijp, is er afgesproken dat er een meterprijs betaald zou worden aan de hand van de metingen en paaltjes van het Kadaster. Dat kan alleen veranderd worden in overleg tussen beide partijen. De uitkomst kan dan ook zijn dat de verkoper zo pissig wordt, dat hij jullie die grond niet eens meer gunt als er gezeur komt over de waarde van de transactie.

Ik denk dat je er zelf op de juiste manier in staat. Je buurman moet e.e.a. misschien nog maar eens goed laten bezinken.