Nieuwbouw, verkoop eigen woning

[finsdefis]

Ik ben erg benieuwd wat jullie in onze situatie zouden doen.

Kengegevens:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wij verwachten eind 2021-begin 2022 een nieuwbouwwoning opgeleverd te krijgen, de bouw moet wel nog beginnen. Momenteel wonen we in een woning uit 2015 in een zeer gewilde regio met flinke overwaarde. We zijn eigenlijk een beetje bang dat de markt een flinke dip gaat krijgen en dat we dan minder kunnen 'vangen' voor ons huis.

Overigens heb ik al rekening gehouden bij de financiering van het nieuwbouwhuis met een waardedaling van 10% oid en dat is geen probleem. Maar toch knaagt het... We hebben allebei zoiets van "het kan maar verkocht zijn tegen een goede prijs" en willen dan een jaar gehuurd gaan zitten. Ook met de overgang naar het nieuwe huis is dat weer wat flexibeler qua oplevering; je hoeft niks met kopers af te spreken, geen overbruggingshypotheek nodig, etc.

Maar... wel weer een hoop gedoe met verhuizen en een beetje een gepaste woning vinden (ca. 1000 euro huur p/m is realistisch).

Wat zouden jullie overwegingen zijn? Misschien eigen ervaringen?

[99ruud99]

Als je nu een mooi bod krijgt: waarom niet?
Hoe fijn zit je in je huidige huis, hoeveel kosten huizen om te huren in je omgeving? Als er al zo'n 20k verdampt door het huren van een huis, is dat toch bijna die 10% die woningen in waarde zouden kunnen dalen in een jaar. Is het dan die extra verhuizing + woning in orde maken waard?

[ Voor 10% gewijzigd door 99ruud99 op 30-09-2020 14:49 ]

[Rensjuh]

Tsjah, is lastig omdat je niet weet wat er komen gaat.
Je kunt het nu verkopen, dan ga je 1.5 jaar huren wat je ook weer zo'n 15k kost.
Dan heb je dus 15k "winst" gemaakt t.o.v. je 10% verlies.

Stel de huizenmarkt dondert in elkaar en je krijgt er 20% minder voor, dan heb je goed gegokt.
Stel dat de huizenmarkt ondanks alles nog gekker word en je loopt dadelijk geld mis, jammer dan.

Doe vooral waar je jezelf lekker bij voelt en ga dan niet terug kijken met "Wat als...".
En mocht je een goed bod krijgen, gewoon doen.

Heb ook een verhaal gehoord van iemand die €80.000 meer kreeg dan wat ze als vraagprijs in gedachte hadden en dat huis had nog niet eens op Funda of bij de makelaar te koop gestaan...
Die mensen hadden via-via te horen gekregen dat ze het huis wilde gaan verkopen...

Als ik zo'n bod zou krijgen zou ik de hand van de andere partij er af slaan denk ik

[ Voor 13% gewijzigd door Rensjuh op 30-09-2020 14:51 ]

[finsdefis]

99ruud99 schreef op woensdag 30 september 2020 @ 14:49:
Als je nu een mooi bod krijgt: waarom niet?
Hoe fijn zit je in je huidige huis, hoeveel kosten huizen om te huren in je omgeving? Als er al zo'n 20k verdampt door het huren van een huis, is dat toch bijna die 10% die woningen in waarde zouden kunnen dalen in een jaar. Is het dan die extra verhuizing + woning in orde maken waard?

Huidige huis is prima, maar niet heel bijzonder. De buurt trekt ons niet meer (maar anderen blijkbaar wel).

Je laatste vraag is een goede inderdaad. De woning in orde maken moet verder natuurlijk sowieso gebeuren, maar het verhuizen is wel een gedoe. Aan de andere kant weet ik ook niet hoe ik me zou voelen als we bijv. vertraging hebben met de bouw en de markt langzaamaan daalt of zelfs instort.

Rensjuh schreef op woensdag 30 september 2020 @ 14:50:
Doe vooral waar je jezelf lekker bij voelt en ga dan niet terug kijken met "Wat als...".

Heb ook een verhaal gehoord van iemand die €80.000 meer kreeg dan wat ze als vraagprijs in gedachte hadden en dat huis had nog niet eens op Funda of bij de makelaar te koop gestaan...
Die mensen hadden via-via te horen gekregen dat ze het huis wilde gaan verkopen...

Als ik zo'n bod zou krijgen zou ik de hand van de andere partij er af slaan denk ik

Bizar! Hier is het ook wel apart hoor, de woningen zijn toentertijd verkocht voor 180k en gaan nu met een beetje goede afwerking voor 350k over de toonbank. Dat lonkt dan wel weer.

[Anoniem: 677216]

Maak een overzicht van alle extra kosten én kosten die wegvallen:
Extra kosten:
- Huur
- Tweede keer verhuizen
- Box 3 belasting over overwaarde

Kosten die wegvallen:
- Hypotheekrente (netto) die je uitspaart terwijl je huurt
- Huur kun je sneller opzeggen dus je hebt minder dubbele lasten zodra je naar het nieuwe huis gaat

Bedenk dan voor jezelf of de totale meerkosten jou de gemoedsrust waard zijn.
Niemand kan met zekerheid voorspellen of je over een jaar meer of minder zou krijgen voor je woning.

[Xanaroth]

Laten we voor de grap zeggen dat je 1 januari 2022 de sleutel krijgt. Dan kun je met heel veel geluk en serieus strakke planning per 1 februari over want je moet eerst de woning nog inrichten, verhuizen, etc.
En laten we zeggen dat je 31-12-2020 eruit bent want snel voor een goede prijs verkocht (310k).

Huur scenario extra kosten:
- 1x extra verhuizen (500,- ? aan onkosten als verhuiswagen, extra dozen..)
- 15x huur (15.000,-? - je zal immers zowel 12-2020 and 01-2021 overlap moeten hebben ivm verhuizen)
- 1x overwaarde op 1 januari tbv belastingdienst (500,- ? afhankelijk van spaargeld etc)
- TBD niet-passend huis (toch extra kosten lampje hier/daar of verf, misschien tijdelijke opslag nodig voor spullen die niet passen zoals die ene eettafel, wat kringloop aankopen omdat die tafel wel nodig is..)


Bovendien moet je nog maar afwachten of de bouw wel af is/komt volgens schema, want tegen de tijd dat jullie de sleutel krijgen is corona nog volop aanwezig. Idem met het kluswerk in/rond huis, kan best zijn dat je paar maanden nodig hebt omdat je kluswerk strikt gescheiden moet laten uitvoeren... niet meerdere werkzaamheden tegelijk om tijd te winnen. Voor je het weet zit je 'jaartje huren' op 18 maanden huur kosten.


Zo lopen gegarandeerde meerkosten rap op, waardoor je prima wat waardedaling kunt opvangen zonder echte gevolgen voor je totale budget tegenover blijven zitten. Dan heb je wel alle ongemakken van extra verhuizen etc.
Anderzijds als de prijs doorstijgt, heb je 2x pech (extra kosten EN minder opbrengst).


Zie dus veel meer risico's dan baten aan rustig zitten en afwachten.

[ Voor 24% gewijzigd door Xanaroth op 30-09-2020 15:42 ]

[Sissors]

Als je voldoende marge hebt dat je een daling kan hebben dan zou ik het iig niet doen. Verhuizen is een hoop gezeik, vooral als je je huurwoning dan weer naar wens wil inrichten. Voor alleen de kans dat je er misschien meer aan overhoudt zou ik dat niet doen.

Ben je nou echt ongelukkig op je huidige plaats, heb je mooie nieuwbouwwoning die eraan komt, maar je wil niet nog een jaar in je huidige huis zitten, ja dan wordt het een ander verhaal.

En die €1000 per maand voor een huurwoning, is dat realistisch? Krijg je daar een huurwoning voor die op zijn minst vergelijkbaar is met je huidige woning? Of krijg je daarvoor een significante downgrade tov wat je nu hebt?

[99ruud99]

ik weet niet welke omgeving je aan denkt, maar als je een even groot huis wilt als een huis van 300k +, dan heb je wel wat meer huur dan 1000 euro...

[3DDude]

ze gaan die overdrachtsbelasting vanaf volgend jaar afschaffen (voor starters, en met die 3 ton + beetje zit je daarmee goed), dus nu verkopen is ook niet handig, dat word begin volgend jaar.
op 3 ton is dat weer 6k wat ze aan huizen kunnen uitgeven. (en hey, weer de reden dat de prijzen nog hoger gaan )

Prijzen gaan alleen maar omhoog, ook met de corona, ik zou me voorlopig niet druk maken; in een jaar kun je mooi extra sparen, je hypotheek door laten lopen en dus af lossen, ipv huren waar je niks voor terug krijgt.
Dat is nog even los van het feit als jij een berg geld op de bank hebt -> je mooi mag betalen over je vermogen.

[ Voor 10% gewijzigd door 3DDude op 30-09-2020 15:42 ]

[Anoniem: 677216]

3DDude schreef op woensdag 30 september 2020 @ 15:39:
ze gaan die overdrachtsbelasting vanaf volgend jaar afschaffen (voor starters, en met die 3 ton + beetje zit je daarmee goed), dus nu verkopen is ook niet handig, dat word begin volgend jaar.
op 3 ton is dat weer 6k wat ze aan huizen kunnen uitgeven. (en hey, weer de reden dat de prijzen nog hoger gaan )

Dat is natuurlijk speculatie. Het kan ook zijn (wederom speculatie ) dat investeerders graag dit jaar nog kopen om de verhoogde overdrachtsbelasting uit te sparen. Stel dat je dat voordeel (2% ipv 8%) deelt met de koper, dan kan dat je op 3 ton dus 9k opleveren.

[Theo]

De huizenmarkt stort nog niet in gezien de huidige prijzen het gevolg zijn van een woningtekort, en dat is niet iets dat plotsowrdt opgelost. Zolang er meer zoekenden zijn dan woningen blijven de prijzen stijgen. Er wordt momenteel veel nieuwbouw bijgebouwd, maar niet in de snelheid dat er over een jaar plots een huizenoverschot is... Persoonlijk zou ik daarom pas over een jaar de woning te koop zetten. Dan kun je ook in een koopcontract vast laten dat per $datum de overdracht is, en je dus maar één keer hoeft te verhuizen.

Tweemaal verhuizen houdt namelijk ook in dat je tijdelijke woning niet je thuis is. Je gaat niet alle dozen uitpakken, het huis inrichten of ook maar een nieuwe vloer leggen in een woning waar je over een jaar niet meer woont. Je woont dan in een woning die je niet tot je thuis kan maken. En met het dubbel verhuizen komen nog best wat kosten kijken. Ga uit van een kale huur van 1.200 euro per maand, mits je iets kunt vinden... Ga uit van 2.000 euro aan borg en 'sleutelgeld' dat je kwijt bent. En van hoge energielasten die je nu in je nieuwbouwwoning uit 2015 niet hebt. Al met al zal een jaar huren je zomaar 10k meer gaan kosten dan blijven wonen waar je nu zit.

De huizenprijzen blijven momenteel stijgen met ruim 6% per jaar (afhankelijk van type en locatie van de woning). Je kan waarschijnlijk over een jaar je woning voor 20K meer verkopen dan nu. Verkoop je nu heb je 10K aan extra kosten voor de dubbele verhuizing waarmee het verschil gewoon 30K is tussen nu verkopen (en verhuizen), en over een jaar verkopen.

Zelfs al zakt de prijs je kun je je woning voor 10K minder verkopen over een jaar speel je financieel nog quitte.

Ik zou echt de woning pas over een jaar op de markt brengen.

[Furion2000]

Bouwkosten van 10% meerwerk (neem aan dat je hier ook onvoorziene kosten mee bedoelt?) rekenen is onrealistisch. Gooi daar maar 10-20% bovenop en je komt eerder in de realistische zone, tenzij je nu al concessies in gedachten hebt.

Ik zei ooit eens 10% in een gesprek met een ervaren totaalbouwer en die moest lachen en zei basically het bovenstaande. Sindsdien ben ik er op gaan letten bij alle bouwprogramma's en moet toegeven dat die totaalbouwer gewoon gelijk had.

Uitzonderingen daargelaten, want als je bijv. huf haus neemt heb je binnen een week een huis staan waar alleen bij het voorwerk meerwerk gerekend kan worden

[ Voor 14% gewijzigd door Furion2000 op 30-09-2020 16:29 ]

[finsdefis]

99ruud99 schreef op woensdag 30 september 2020 @ 15:35:
ik weet niet welke omgeving je aan denkt, maar als je een even groot huis wilt als een huis van 300k +, dan heb je wel wat meer huur dan 1000 euro...

Hier valt het mee, op een 7km extra afstand van de middelgrote stad in de buurt krijg je een dergelijke huurwoning voor 1000 euro. Die is zelfs iets moderner (zonnepanelen, warmtepomp). Dat zegt ook wel weer wat over de hausse omtrent de wijk waarin we wonen...

Xanaroth schreef op woensdag 30 september 2020 @ 15:32:

Goede punten. Ik denk dat de VRH nog wel te 'ontwijken' is door de overdracht volgend jaar te doen en door het jaar heen betalen we natuurlijk al voor het nieuwbouwhuis in fases. Maar met name die vaste kostenpost van huren die anderen ook noemen is een goede.

In principe speculeren we met gaan voor huren op een waardedaling van minstens 14k + derving van woongenot en gedoe omtrent dubbel verhuizen. En die -14k kan ik nog wel rationaliseren, maar met name dat gedoe heb ik eigenlijk gewoon geen zin in. Maar aan de andere kant een car crash in slow motion zien is ook niks (huizenprijzen flink zien dalen).

Nu ben ik alleen maar meer aan het twijfelen, maar daarom heb ik ook wel het topic geopend haha.

Furion2000 schreef op woensdag 30 september 2020 @ 16:25:
Bouwkosten van 10% meerwerk (neem aan dat je hier ook onvoorziene kosten mee bedoelt?) rekenen is onrealistisch. Gooi daar maar 10-20% bovenop en je komt eerder in de realistische zone, tenzij je nu al concessies in gedachten hebt.

Ik zei ooit eens 10% in een gesprek met een ervaren totaalbouwer en die moest lachen en zei basically het bovenstaande. Sindsdien ben ik er op gaan letten bij alle bouwprogramma's en moet toegeven dat die totaalbouwer gewoon gelijk had.

Uitzonderingen daargelaten, want als je bijv. huf haus neemt heb je binnen een week een huis staan waar alleen bij het voorwerk meerwerk gerekend kan worden

De 40k is het enige wat we meenemen in de hypotheek. Verder is er nog voldoende eigen vermogen mocht het nodig zijn.

We hebben inmiddels ervaring met nieuwbouw en de 40k is wel realistisch voor ons. Voor onze huidige tussenwoning bleven we rond de 15k-18k afhankelijk van wat je meerekent (meubels wel/niet bijv.).

Het scheelt dat onze eisen niet zo hoog zijn en we veel zelf doen.

[ Voor 7% gewijzigd door finsdefis op 30-09-2020 18:38 ]

[FireAge]

Denk je dat het sneller mis gaat dan in 2008?

https://opendata.cbs.nl/#...ED/table?ts=1598948259775

Toen namen de huizenprijzen gemiddeld af met 3% per jaar. Zo'n 10k in jouw geval.

Snelste afname sinds 1995 was 2013 met 6,6%. Ook dat is maar 20k.

Lekker blijven zitten

[ Voor 7% gewijzigd door FireAge op 30-09-2020 19:00 ]

[ID-College]

Idd niets doen.. teveel gedoe en zo'n vaart loopt het ook niet.. zingt altijd veel later na..

[Road-runner83]

Wij hebben in 2015 in hetzelfde schuitje gezeten. Was wel een andere tijd dan nu (slechtere huizenmarkt maar ook geen corona ).

Bij ons ging het ook om nieuwbouw alleen dan zelfbouw (2-kapper). We hebben toen eigenlijk niet eens de optie bekeken om in de koopwoning te blijven. We hebben toen eerst onze woning verkocht (wat achteraf nog bizar snel ging) en daarna hebben we precies een jaar gehuurd (tussenwoing voor 850 en dat in het westen hehe). Voordeel van zelfbouw is dat ze in 6/7mnd klaar waren (vanaf graven t/m sleutelklaar opleveren).

Maargoed achteraf gezien hadden we zeker moeten blijven zitten. Huizenmarkt trok weer aardig aan daarna waardoor we zo'n 15K zijn misgelopen (buren met dezelfde woning hebben een jaar later verkocht).

Op dit moment zou ik het ook wel aandurven om nog te blijven zitten. Er is nog steeds krapte op de woningmarkt en corona zou begin/medio volgend jaar wel onder controle moeten zijn (zou je verwachten).

Succes met beslissen

[Sport_Life]

Ik vind die 40k meerwerk erg krap. Het kan natuurlijk wel.. zeker als er al een goede keuken in zit. Maar ik zou rekening houden met 15-20% van de von prijs.

Als je het risico kan dragen dat de woning voor 250-275k of lager verkocht wordt zou ik wachten. En anders gaan huren.
Wij zijn gaan huren en dat was achteraf niet zo'n best idee. Wetende dat de woning makkelijk 5% per jaar verder steeg.
Maar op het moment zelf voelde het wel erg fijn. Overigens is onze woning destijds erg goed verkocht ,het was bij het shoppen voor de keuken , vloeren ed erg fijn te weten wat het budget is.

Verhuizen zelf ging redelijk soepel, zelfs met een baby. De meeste spullen hebben we achter gelaten in de verkochte woning , en we hebben voor onze nieuwe woning vrijwel alles nieuw gekocht (meubels, wasmachine/droger, etc). Verhuizen was een busje huren en met een paar vrienden een half dagje sjouwen.

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 01-10-2020 08:11 ]

[finsdefis]

Road-runner83 schreef op woensdag 30 september 2020 @ 21:52:
Er is nog steeds krapte op de woningmarkt en corona zou begin/medio volgend jaar wel onder controle moeten zijn (zou je verwachten).

Succes met beslissen

Ja, dat denk ik dus ook. We hebben rekening gehouden met een verkoopprijs van 270 terwijl vergelijkbare huizen voor 325+ weggaan (iets luxer aangekleed).

Heb alleen het idee dat deze hele buurt een 'bubbel' is die sneller dan gemiddeld leeg kan lopen veel bijzonders behalve veel jonge gezinnen is het niet. Maar blijkbaar is dat wat veel mensen zoeken.

[ZieMaar!]

Het rekensommetje moet je zelf doen. Ik denk overigens dat de echte economische crisis als gevolg van Corona nog moet starten. Het woningtekort blijft, maar minder mensen zijn bereid om te verhuizen. Dat kan iets met de prijs doen, maar dat weet je gewoon nog niet.

In 2014 stond ik voor hetzelfde (met het verschil dat ik snel naar mijn nieuwe woonplaats wilde). Ik heb toen wel gehuurd, een gestoffeerd huis dat toen te koop stond onder die tijdelijke huurregeling. Huur viel mee, locatie was niet top maar huis was prima voor anderhalf jaar. Ik verwachtte korter te gaan huren, maar de bouw van onze nieuwe huis liep nogal uit. Als ik had geweten dat het een jaar was, dan waren er nog veel meer huuropties geweest (maar dat was toen, ik weet niet hoe dat nu is),

Verhuizen stelde niets voor. Wij zijn met zijn tweeën, dat scheelt misschien, zijn niet van het bewaren en hebben niet veel spullen (als in speelgoed verzamelingen, antieke serviezen of weet ik veel). In de week voor het verhuizen reed ik af en toe heen en weer om wat klusjes te doen (kabeltje trekken, lampje verplaatsen etc) en ik zorgde ervoor dat ik nooit met een lege auto er heen ging. Mijn vriendin pakte dan elke dag 2 of 3 dozen in en daarmee hadden we in een week alles ingepakt en konden we in een dag verhuizen. Eerste rit de meubels ed, zodat de vrouwen alles konden uitpakken en inruimen terwijl wij de rest deden. Rond een uurtje of vier trokken we een biertje open want we waren klaar (met 3 man en 3 vrouwen). Zo zijn eigenlijk al onze verhuizingen gegaan. Enige investering is veel verhuisdozen (die je ook 2x kan gebruiken) en een busje huren.

[RVE_NL]

In slechte jaren dalen huizenprijzen met max 6%, meestal zelfs aanzienlijk minder. Mijn advies zou dus zijn, zo als lang mogelijk blijven zitten.

Overigens kun je bij de verkoop ook afspreken dat je nog +/- 6 mnd. in de woning wilt blijven, meerdere mensen in mijn omgeving hebben onder deze voorwaarden zonder problemen verkocht. Je hoeft dus niet persé te wachten totdat je volgende woning “klaar” is.

[Road-runner83]

Sport_Life schreef op woensdag 30 september 2020 @ 22:27:
Ik vind die 40k meerwerk erg krap. Het kan natuurlijk wel.. zeker als er al een goede keuken in zit. Maar ik zou rekening houden met 15-20% van de von prijs.

Als je het risico kan dragen dat de woning voor 250-275k of lager verkocht wordt zou ik wachten. En anders gaan huren.
Wij zijn gaan huren en dat was achteraf niet zo'n best idee. Wetende dat de woning makkelijk 5% per jaar verder steeg.
Maar op het moment zelf voelde het wel erg fijn. Overigens is onze woning destijds erg goed verkocht ,het was bij het shoppen voor de keuken , vloeren ed erg fijn te weten wat het budget is.

Verhuizen zelf ging redelijk soepel, zelfs met een baby. De meeste spullen hebben we achter gelaten in de verkochte woning , en we hebben voor onze nieuwe woning vrijwel alles nieuw gekocht (meubels, wasmachine/droger, etc). Verhuizen was een busje huren en met een paar vrienden een half dagje sjouwen.

Aanvullend daarop: het verhuizen vond ik zelf ook zeker het probleem niet. Onze kids waren toen 3 en 1 (inmiddels 7,6 en 2 hehe). Inderdaad met een busje huren was dat zo gefixt.

Ook eens dat het fijn voelde om eerst het huis te verkopen, anders blijf je toch altijd een (klein) risico houden dat je je oude huis moeilijk verkocht krijgt.

[Harm2211]

Tegenover het negatieve risico moet je ook zeker het positieve risico meenemen in je overweging. Ik zat 1,5 jaar geleden in het zelfde schuitje. Ben gelukkig blijven zitten. Heb daardoor het verschil tussen de huur en de rente uitgespaard en ook nog eens een waardestijging van minimaal 5% meegepakt.

[DoubleTweak]

Wij zaten in dezelfde situatie een paar jaar geleden. Wij kozen ervoor om de woning wel alvast te verkopen en een jaar te gaan huren.
Achteraf hadden we beter in onze woning kunnen blijven zitten want na een jaar was de oude woning 15k meer waard. Maar ja, je kunt niet alles van tevoren weten. Het geeft wel rust dat je weet dat huis verkocht is.
Aan de andere kant moet je wel 2x verhuizen en dat is ook best gedoe.

[Rubbergrover1]

finsdefis schreef op woensdag 30 september 2020 @ 14:45:
Maar... wel weer een hoop gedoe met verhuizen en een beetje een gepaste woning vinden (ca. 1000 euro huur p/m is realistisch).

Wat zouden jullie overwegingen zijn? Misschien eigen ervaringen?

Hangt sterk van je eigen situatie (en wensen) af. Met kinderen zou ik bijvoorbeeld vooral zo lang mogelijk op één plek willen blijven of in geval van nood een huurwoning willen die dicht in de buurt van de oude of de nieuwe woning (en vooral vriendjes/school) is. Dat is iets wat op veel plekken niet te realiseren is, dus dan zou ik dat niet snel doen. Ook hangt het af van in hoeverre je de zekerheid van de verkoopprijs nodig hebt. Zowel financieel als mentaal.

Wij hebben bij de verhuizing naar nieuwbouw gewacht met verkopen totdat we zelf grotendeels waren verhuisd. Vooral omdat dat betekent dat we niet eerst naar een tussenwoning hoefden. Bovendien hadden we tijd om nog wat klusjes in de oude woning af te maken. (Dat ging ook beter op het moment dat een groot deel van de 'troep' al in het nieuwe huis was.) Als bonus gaf een leger huis een veel ruimere indruk aan potentiële kopers.

[balfnl]

Wij hebben in een soortgelijke situatie gezeten, maar wel onze toenmalige woning eerste verkocht. Dat gaf voor ons in zoverre meer rust, dat we zeker wisten dat het geld binnen was en de economie er in feite geen effect meer op had (qua waardedaling en dergelijke).

Je bent natuurlijk wel een keer extra aan het verhuizen. Wij huurden toen op basis van de leegstandswet, waarbij op een gegeven moment de eigenaar er zelf weer in wilde, wat uiteindelijk echt maar net uitkwam met de oplevering van ons huis. Reken dus altijd op een paar maanden extra qua opleverdatum.

[Richh]

Hoewel ik het opzich wel eens ben met het meeste wat hierboven staat... toch even een ander perspectief.

Waar in gewilde gebieden nu zo 50k boven de vraagprijs (gekeken naar dat de vraagprijs ongeveer gelijk ligt aan de taxatiewaarde, veelal gebaseerd op '(oude koopprijs) x (woningwaardetoename van de afgelopen jaren)' - zal dat als inderdaad de prijzen gaan dalen, maar zo afgelopen zijn met dat flink overbieden. Als je zo rekent is 20k aan huren 'weggooien' helemaal niet zo gek.

Tegelijkertijd weet echt niemand wat er gebeurd. De rentetarieven die al rond 1% liggen, lijken ook alweer te dalen en als spaargeld stallen geld gaat kosten, zal vastgoed (wat immers altijd een reële waarde heeft) altijd in trek blijven.

Als je het risico kan dragen dat de woning voor 250-275k of lager verkocht wordt zou ik wachten. En anders gaan huren.

Ik zou het hetzelfde aanvliegen als @Sport_Life hierboven stelt. Het kan een 'dure' gok zijn als het inderdaad zo daalt. Tegelijkertijd, wellicht daalt het wel helemaal niet, dan woon je goedkoper dan gratis...

[Part]

In een vergelijkbare situatie heb ik er voor gekozen in het oude huis te blijven.

Zelf toen ik verhuisde heb ik het oude huis aangehouden om zo rustig te verhuizen en het oude huis verkoop klaar te maken. Lekker minimalistisch ingericht zodat het de indruk van veel ruimte gaf.
Wat het voor de verkoopwaarde heeft gedaan is natuurlijk niet met zekerheid te zeggen maar als ik alleen al uit ga van de waarde stijging per tijd dan leverde dat al geld op.

Daarbij ga je uit van huren maar is er in deze tijd nog een huurwoning te vinden? Is dit wel een realistische optie?

[fisherman]

Ik zou denken “verkocht is verkocht”. De echte ontslagronde moet nog komen. Daar zullen voornamelijk mensen in zitten die momenteel een vaste aanstelling genieten.
Het trieste in Nederland is vooral dat veel mensen bereid zijn om beide te werken voor een woning, waardoor er een hoop in de problemen gaan komen volgend jaar. De kans is vrij groot dat er dan ook een hele hoop huizen te koop gaan komen volgend jaar. Als dat gebeurt, zal dat direct gevolg hebben op de woningwaarde.
Op zich geen probleem als je niet in jouw situatie zit en je gewoon de hypotheek betaalt.
De (over)waarde van een woning is namelijk helemaal niet interessant, zolang je de woning niet verkoopt.

Bedenk dat bij een goede crisis een bestaande woning (historisch gezien) zomaar 30 procent in waarde daalt. Aangezien nieuwbouw momenteel een stukje duurder is dan bestaande bouw, zou nieuwbouw zelfs nog een stuk meer kunnen dalen.
Maar goed, dat laatste maakt ook niet zoveel uit, zolang je in je nieuwe huis blijft wonen.

[finsdefis]

Dank voor al jullie inzichten. Het wordt er niet makkelijker op haha. Maar goed om de ervaringen en inzichten te lezen.

Overigens daalt een huis niet zomaar 30% in waarde denk ik, maar ik heb wel het idee dat er nu een flinke premium op ons huis zit puur vanwege de overhyped locatie. En de buurt verandert niet wezenlijk binnen een jaar, maar de waarde die mensen hechten aan locatie misschien wel... Dus op microniveau kan het best wat meer dan de voornoemde 6% dalen denk ik.

We hebben nu wel een modern appartement in de buurt van onze toekomstige nieuwbouw gezien á 950 euro (letterlijk 400m verderop) en dat maakt de overweging voor huren weer iets positiever. Opslag regelen is niet zo'n probleem verwacht ik.

[ Voor 5% gewijzigd door finsdefis op 01-10-2020 11:17 ]

[Lapa]

finsdefis schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 11:16:
[...]
Overigens daalt een huis niet zomaar 30% in waarde denk ik, maar ik heb wel het idee dat er nu een flinke premium op ons huis zit puur vanwege de overhyped locatie. En de buurt verandert niet wezenlijk binnen een jaar, maar de waarde die mensen hechten aan locatie misschien wel..
[...]

Ik krijg hierbij vooral het idee dat jij de buurt anders waardeert dan de huidige potentiële kopers en dat je je eigen twijfels bij de buurt projecteert. Als de buurt nu aantrekkingskracht heeft op een groep kopers dan verandert dat niet zomaar plotsklaps. Alleen bij verpaupering of iets dergelijks, maar dat is een proces van vele jaren en lijkt me niet van toepassing. Of als de buurt ineens heel slecht in het nieuws komt of er gebeurt een of andere ramp, maar dat zijn geen scenario's waar je je beslissing op moet baseren.

[3DDude]

finsdefis schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 07:28:
[...]


Ja, dat denk ik dus ook. We hebben rekening gehouden met een verkoopprijs van 270 terwijl vergelijkbare huizen voor 325+ weggaan (iets luxer aangekleed).

Heb alleen het idee dat deze hele buurt een 'bubbel' is die sneller dan gemiddeld leeg kan lopen veel bijzonders behalve veel jonge gezinnen is het niet. Maar blijkbaar is dat wat veel mensen zoeken.

Je kan zelf wel bedenken waarom dat is toch?

Nieuwbouw van 4 ton + met z'n 2'n dan moet je allebei 2 keer modaal zo'n beetje verdienen.
een kapster en een bouwvakker met wat spaargeld dan is die 325 die jouw huis kost ongeveer wel de max. tenzij ze mega veel spaargeld hebben / of ouders met een dikke schenking over de brug komen.

Lang verhaal kort:
Dit is dus juist de de doelgroep die je wilt hebben, en die gaat er volgend jaar ook nog wel zijn.
vrienden van mij zoeken ook nog een huis. Newsflash: Succes met zoeken en niet overboden worden voor een simpele rijtjeswoning ( ik heb het over max ~110m2 woon voor 3 ton uit 1980-1990)
Die mensen die 'starter zijn' met z'n 2'n kopen is dat een beetje de prijs want die nieuwbouw vanaf 4 ton is gewoon niet haalbaar.

[Anoniem: 677216]

3DDude schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 12:40:
[...]


Je kan zelf wel bedenken waarom dat is toch?

Nieuwbouw van 4 ton + met z'n 2'n dan moet je allebei 2 keer modaal zo'n beetje verdienen.
een kapster en een bouwvakker met wat spaargeld dan is die 325 die jouw huis kost ongeveer wel de max. tenzij ze mega veel spaargeld hebben / of ouders met een dikke schenking over de brug komen.

Lang verhaal kort:
Dit is dus juist de de doelgroep die je wilt hebben, en die gaat er volgend jaar ook nog wel zijn.
vrienden van mij zoeken ook nog een huis. Newsflash: Succes met zoeken en niet overboden worden voor een simpele rijtjeswoning ( ik heb het over max ~110m2 woon voor 3 ton uit 1980-1990)
Die mensen die 'starter zijn' met z'n 2'n kopen is dat een beetje de prijs want die nieuwbouw vanaf 4 ton is gewoon niet haalbaar.

Dat is ook wel een beetje overdreven. Verdien je allebei 1,25x modaal (45,6k) dan kan je samen meer dan 5 ton lenen. Daar kan je een nieuwbouwwoning van 4 ton niet alleen voor kopen, maar ook uitbouwen en afwerken. Of dat verstandig is bij zo'n salaris is natuurlijk een andere discussie, maar je kan het opbrengen en velen doen dat ook.

Met allebei 2x modaal kan je overigens 8,5 ton lenen...

[finsdefis]

Lapa schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 12:24:
[...]


Ik krijg hierbij vooral het idee dat jij de buurt anders waardeert dan de huidige potentiële kopers en dat je je eigen twijfels bij de buurt projecteert. Als de buurt nu aantrekkingskracht heeft op een groep kopers dan verandert dat niet zomaar plotsklaps. Alleen bij verpaupering of iets dergelijks, maar dat is een proces van vele jaren en lijkt me niet van toepassing. Of als de buurt ineens heel slecht in het nieuws komt of er gebeurt een of andere ramp, maar dat zijn geen scenario's waar je je beslissing op moet baseren.

Goede spiegel. Dat is wel een beetje zo van die perceptie. Wij zijn toch op zoek naar iets anders en de meesten vinden zo'n wijk wel echt geweldig. Hoe vaak ik wel niet "heerlijk, wonen in <buitenwijk>" heb gehoord...

En ik geloof ook gelezen te hebben dat van alle woningtypes de tussenwoningen het minst snel in verkoopprijs dalen, ook omdat die natuurlijk betaalbaarder blijven. En het is niet alsof in een crisis niks (door starters) gekocht wordt.

Even afwachten wat de buurman voor zijn woning krijgt. Die heeft 'm voor een hoge prijs te koop gezet, ben benieuwd of er alsnóg overboden wordt.

[fisherman]

finsdefis schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 11:16:
Dank voor al jullie inzichten. Het wordt er niet makkelijker op haha. Maar goed om de ervaringen en inzichten te lezen.

Overigens daalt een huis niet zomaar 30% in waarde denk ik, maar ik heb wel het idee dat er nu een flinke premium op ons huis zit puur vanwege de overhyped locatie. En de buurt verandert niet wezenlijk binnen een jaar, maar de waarde die mensen hechten aan locatie misschien wel... Dus op microniveau kan het best wat meer dan de voornoemde 6% dalen denk ik.

We hebben nu wel een modern appartement in de buurt van onze toekomstige nieuwbouw gezien á 950 euro (letterlijk 400m verderop) en dat maakt de overweging voor huren weer iets positiever. Opslag regelen is niet zo'n probleem verwacht ik.

In het verleden daalden bestaande huizen 30% bij een crisis. Dat is iedere keer weer goed gekomen toevallig, maar dat is natuurlijk geen garantie en zoiets duurt jaren.
Bij nieuwbouw zit er wat meer lucht in. Op het moment dat een bestaand huis weer 30% minder waard is, zal de prijs van nieuwbouw tov van bestaande bouw kleiner worden. Dat betekent dat nieuwbouw harder in waarde zal dalen in dat geval.

Overigens is de kans op een economische crisis reeel aanwezig, zoals je weet. Bij iedere voorgaande crisis daalde de marktwaarde van woningen minimaal 30%. Dat is een heel groot nadeel van het beleid van onze overheid.
In het buitenland is het beleid heel anders en zie je die sterke fluctuaties niet bij een schommelende economie.

[millerman_sf]

30% is niet erg reëel. In de laatste crisis was het hoogtepunt in 2008 met een gemiddelde verkoopprijs van €254.918. Het dieptepunt was in 2013 met €213.353. Een verschil van 17% over 5 jaar tijd. Bron

De vraag gaat over de verkoop binnen nu of over anderhalf jaar. Dan is 30% een beetje overdreven lijkt me. Tel daar bij op dat bij de vorige crisis het aanbod echt significant hoger lag dan nu het geval is.

Wij hebben ook een nieuwbouwwoning gekocht, oplevering eind volgend jaar. Ons huidige huis gaat volgend jaar in de verkoop, oplevering na verhuizing. We gaan niet 2x verhuizen, met bijkomende huurkosten en geen extra aflossingen in de hypotheek. Bovendien wonen we in een extreem courante woning, bouwjaar 2016 tegen een levendig dorpscentrum aan. Als de prijzen gaan dalen, start dat niet hier. Ook bij een 5% daling in een jaar weegt het niet op voor ons.

[FireAge]

Nog een optie is je huis te koop zetten voor een belachelijk hoge prijs. En als er iemand hapt, mooi. Zo niet, dan verlaag je het zodra je echt weg wil.

En met belachelijk hoog bedoel ik dan de huidige marktwaarde +10% overbieding + 15000 euro verhuis- en huurcompensatie.

[Vorkie]

Ik denk dat de algemene woningmarkt beter hier besproken kan worden
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

Misschien heeft @finsdefis daar ook nog wat aan

[millerman_sf]

FireAge schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 07:51:
Nog een optie is je huis te koop zetten voor een belachelijk hoge prijs. En als er iemand hapt, mooi. Zo niet, dan verlaag je het zodra je echt weg wil.

En met belachelijk hoog bedoel ik dan de huidige marktwaarde +10% overbieding + 15000 euro verhuis- en huurcompensatie.

Risico bij deze strategie is dat je huis lang te koop staat. Dat is in deze markt gek, mogelijk haken kopers hierdoor bij voorbaat al af. 'Er zal wel een addertje onder het gras zitten, anders had iemand het wel gekocht.'

[finsdefis]

millerman_sf schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 10:49:
[...]

Risico bij deze strategie is dat je huis lang te koop staat. Dat is in deze markt gek, mogelijk haken kopers hierdoor bij voorbaat al af. 'Er zal wel een addertje onder het gras zitten, anders had iemand het wel gekocht.'

Ja dat bedachten we ons ook. Jammer dat je vooraf niet weet of mensen ziek overbieden.

Vorkie schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 07:55:
Ik denk dat de algemene woningmarkt beter hier besproken kan worden
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

Misschien heeft @finsdefis daar ook nog wat aan

Oh ja, dat topic was ik alweer uit het oog verloren. Thanks!