Middelen hypotheek?

[Swennus]

Wij hebben een hypotheek tegen 4.15% rente, en ben mij dit weekend eens gaan verdiepen of er mogelijkheden zijn om dit te verlagen. Nu had ik wel eens van het fenomeen middelen gehoord, maar mij er verder nooit in verdiept.

Zojuist contact gehad met mijn hypotheekverstrekker (ING), om te kijken wat voor mij de opties zouden kunnen zijn. Bij rentemiddeling zou ik nu op een percentage van 2.07 (10 jaar) of 2.06 (15 en 20 jaar) uitkomen. Bruto zou mij dit grofweg 160 euro pm opleveren. Onze rentevaste periode staat nog vast tot oktober 2023 (42 maand). Hypotheek loopt hierna nog 20 jaar.

Tevens gaf ze mij nog de optie voor directe afkoop (11k), en vastzetten tegen de huidige rentestand van 1.14% (10 jaar). Deze laaste optie is voor ons niet interessant, omdat we wel een punt hebben bereikt waar bij verkoop van ons huis niet uitgesloten is.

Van de ene kant is het verleidelijk om de middeling uit te laten voeren, en onze hypotheekvaste periode opnieuw vast te laten zetten. Van de andere kant, kunnen we niet beter wachten tot oktober 2023?

Wat zouden jullie aanraden? En iemand ervaring met middelen? Of zijn er nog andere opties om te profiteren van een lagere rente?

[Devian]

Om hier wat zinnigs over te zeggen hebben we meer informatie nodig..

Als je bvb een bankspaarhypotheek hebt hoeft middelen namelijk helemaal niet voordeliger te zijn.

Dus wat voor soort hypotheek heb je nu, hoe is deze opgebouwd? Wat is er afgelost? etc etc

[Swennus]

Excuus, het gaat om een annuiteiten hypotheek Afgesloten op 175K, en nu zo'n 150K over door aflossing.

[Verwijderd]

Hier ook gemiddeld in een vergelijkbare situatie.
Juist omdat verhuizen en optie is, is middelen handiger dan de huidige periode uitzitten en dan het betalen van boeterente. Je profiteert namelijk al direct van de lage rente.
Als je voortijdig verkoopt of extra aflost, betaal je bovendien uiteindelijk minder boeterente omdat deze in de toekomstige rente verwerkt zit.

[redfoxert]

Je kunt eenvoudig uitrekenen hoeveel beide varianten je gaan kosten. Voordeel is dat je nu al een lage rente kunt vastzetten voor langere tijd met de wetenschap dat de rente in de toekomst mogelijk nog omhoog gaat.

[Tsurany]

Het is een kwestie van uitrekenen wat de winst is in elk van de scenario's. Wel is het zo dat als je gaat verkopen de komende jaren het wachten tot oktober 2023 ook vrij zinloos is, dan kan je nu beter de winst pakken dan nog ruim drie jaar wachten om dan er misschien hooguit een jaar of 2 van te profiteren.

[Herman]

Verhuizen!

In nagenoeg alle hypotheekakten staat dat je boetevrij mag aflossen bij verkoop woning. Koop vervolgens een woning waarbij je een lening afsluit tegen huidige rente. Opgelost!

Bij rentemiddeling zal de bank toch linksom, dan wel rechtsom, haar winst pakken...

[bombadil]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 10:44:
Hier ook gemiddeld in een vergelijkbare situatie.
Juist omdat verhuizen en optie is, is middelen handiger dan de huidige periode uitzitten en dan het betalen van boeterente. Je profiteert namelijk al direct van de lage rente.
Als je voortijdig verkoopt of extra aflost, betaal je bovendien uiteindelijk minder boeterente omdat deze in de toekomstige rente verwerkt zit.

Zo zie ik het ook.
Maar in welke gevallen is directe afkoop dan überhaupt nog interessant?

[Swennus]

Over 10 jaar gezien is het afkopen uiteindelijk het voordeligst, maar de winst zal dan pas na 4.5 jaar gevoeld worden. Maar gezien het feit dat we op termijn best zouden willen verhuizen, is dat nu gewoon geen optie.

Over verhuizen. Dat willen wij best wel, maar we gaan niet verhuizen om het verhuizen. Onze huidige woning bevalt ons uitstekend, maar mocht ons "droomhuis" voorbij komen zullen dat zeker gaan overwegen.

Hoe denken jullie dat de rente zich gaat ontwikkelen? Uiteraard weet niemand dit zeker, maar zal de rente in oktober 2023 weer boven de 2% uit komen?

[Verwijderd]

bombadil schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 10:51:
[...]

Zo zie ik het ook.
Maar in welke gevallen is directe afkoop dan überhaupt nog interessant?

Als je nog lang* blijft wonen en niet extra gaat aflossen in de toekomst.

* wat lang genoeg is verschilt per situatie, maar typisch ongeveer zo lang als de nieuwe rentevaste periode loopt.

[Tehh]

Voor wat het waard is - niemand heeft een glazen bol - via een uiterst betrouwbare bron heb ik anekdotisch bewijs dat de hoofdeconoom van een grote Nederlandse bank op middellange termijn een hogere rente verwacht. Die uitspraak dateert uit het pre-coronatijdperk dus tja. 2% rente is nog steeds laag natuurlijk, dus de kans dat de rente boven de 2% stijgt is zeker aanwezig. M.i. net zo groot als de kans dat de rente onder de 2% blijft overigens. Niemand die het weet tenslotte.

Let wel op; ook bij rentemiddeling heb je soms een verhuisclausule er in staan. Dat bij verhuizen voordat de nieuwe termijn is afgerond er alsnog een stuk boeterente betaald moet worden.

[Wish]

Volgens mij is het een no brainer. Rentemiddeling kost even uit mijn hoofd 250€ bij de ING. Dat heb je er in 2(!) maanden dus weer uit. Alleen als je binnen die 2 maanden verhuist is het niet rendabel.

[Herman]

Wish schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:05:
Volgens mij is het een no brainer. Rentemiddeling kost even uit mijn hoofd 250€ bij de ING. Dat heb je er in 2(!) maanden dus weer uit. Alleen als je binnen die 2 maanden verhuist is het niet rendabel.

Dan vermoed ik dat je nog niet helemaal begrijpt wat rentemiddeling inhoudt

[de Peer]

Herman schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:11:
[...]

Dan vermoed ik dat je nog niet helemaal begrijpt wat rentemiddeling inhoudt

Inderdaad, ik vind het in de meeste gevallen onaantrekkelijk.

[Croga]

Herman schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:11:
Dan vermoed ik dat je nog niet helemaal begrijpt wat rentemiddeling inhoudt

de Peer schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:12:
Inderdaad, ik vind het in de meeste gevallen onaantrekkelijk.

Mooie oneliners maar geen enkel argument wat de stelling dat het een no brainer is tegen spreekt.

Met alle informatie die we nu van TS hebben zeg ik ook: No brainer, meteen doen! Er is maar één scenario waar het niet aantrekkelijk zou zijn en dat is als TS alsnog meer dan 4.5 jaar blijft wonen waar hij woont. En daarvoor moet één van TS' sterkste aannames al onderuit gaan.

[Cardinal]

Ik heb kort geleden ook rente middeling toegepast. Wat mij opviel/aan moet denken was dat.

• De boete ongeveer gelijk was aan het bedrag wat de bank zou mislopen.
• De boete aftrekbaar is van de belasting (30%).
• Het voordeel is dat je profiteert van de huidige rente.
• Eerst middelen, daarna WOZ updaten bij bank voor extra % korting.
• eerder genoemde 250 euro ING zijn administratie kosten, men vergeet de boete.

In mijn geval ging het om een 400 euro per maand in mijn voordeel.

[Tsurany]

Herman schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 10:49:
Bij rentemiddeling zal de bank toch linksom, dan wel rechtsom, haar winst pakken...

Haar verlies beperken bedoel je. Rentemiddelen is verliesgevend voor de bank.

[B-Real]

Herman schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 10:49:
Verhuizen!

In nagenoeg alle hypotheekakten staat dat je boetevrij mag aflossen bij verkoop woning. Koop vervolgens een woning waarbij je een lening afsluit tegen huidige rente. Opgelost!

Bij rentemiddeling zal de bank toch linksom, dan wel rechtsom, haar winst pakken...

Dit dus, dan krijg je "gratis" een veel lagere rente. Gratis tussen haakjes, want verhuizen is ook een dure hobby maar levert ook wat op

Swennus schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 10:58:
Over 10 jaar gezien is het afkopen uiteindelijk het voordeligst, maar de winst zal dan pas na 4.5 jaar gevoeld worden. Maar gezien het feit dat we op termijn best zouden willen verhuizen, is dat nu gewoon geen optie.

Over verhuizen. Dat willen wij best wel, maar we gaan niet verhuizen om het verhuizen. Onze huidige woning bevalt ons uitstekend, maar mocht ons "droomhuis" voorbij komen zullen dat zeker gaan overwegen.

Hoe denken jullie dat de rente zich gaat ontwikkelen? Uiteraard weet niemand dit zeker, maar zal de rente in oktober 2023 weer boven de 2% uit komen?

Hoe concreet zijn de plannen? Zijn jullie nieuwe woonwensen en financiële mogelijkheden in kaart gebracht en wordt dagelijks Funda aangeslingerd. Of wachten jullie, bij wijze van, af totdat dat droomhuis toevallig via een Facebook bericht voorbij komt?

In het eerste geval zou ik nu niets veranderen, want dan zou je zomaar binnen een paar maanden kunnen verhuizen. In het tweede geval kan het nog wel een paar jaar duren en is het veranderen van de hypotheek misschien wel een optie.

Kortom, reken eens uit na hoeveel maanden een verandering van hypotheek jullie wat oplevert.

Wat de rente gaat doen weet niemand. Ik acht de kans persoonlijk groter dat de rente gaat stijgen dan nog veel verder gaat dalen, ik kan mij niet voorstellen dat de rente negatief gaat worden (maarja, dat dachten we van de olieprijs ook...).
En ach, met een rentepercentage van (stel) 1,5% zou ik ook heel prima kunnen leven ookal heeft de buurman 0,5%

[Swennus]

de Peer schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:12:
[...]

Inderdaad, ik vind het in de meeste gevallen onaantrekkelijk.

Herman schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:11:
[...]

Dan vermoed ik dat je nog niet helemaal begrijpt wat rentemiddeling inhoudt

Wat zu de reden zijn om het niet te doen? Wellicht de optie van boeterente bij tussentijdse verkoop van het huis?

Croga schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:16:
[...]


[...]

Mooie oneliners maar geen enkel argument wat de stelling dat het een no brainer is tegen spreekt.

Met alle informatie die we nu van TS hebben zeg ik ook: No brainer, meteen doen! Er is maar één scenario waar het niet aantrekkelijk zou zijn en dat is als TS alsnog meer dan 4.5 jaar blijft wonen waar hij woont. En daarvoor moet één van TS' sterkste aannames al onderuit gaan.

De kans dat wij hier over 4.5 jaar wonen is er zeker, maar dan nog is het op dit moment voordeliger. Mocht de rente in oktober 2023 lager zijn is het misschien minder aantrekkelijk, maar dan nog profiteer ik er de komende jaren al van.

[Tsurany]

Swennus schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:21:

De kans dat wij hier over 4.5 jaar wonen is er zeker, maar dan nog is het op dit moment voordeliger. Mocht de rente in oktober 2023 lager zijn is het misschien minder aantrekkelijk, maar dan nog profiteer ik er de komende jaren al van.

Het is pas aantrekkelijk als de rente zo laag is dat je het geld wat je nu mis loopt, ruim 2% rente voor 4,5 jaar, terug kan verdienen in de periode dat je er nog woont. Dan moet de rente dus echt onder de 1% duiken of je moet er nog zeker 10 jaar blijven wonen.

[Cardinal]

Swennus schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:21:
[...]
De kans dat wij hier over 4.5 jaar wonen is er zeker, maar dan nog is het op dit moment voordeliger. Mocht de rente in oktober 2023 lager zijn is het misschien minder aantrekkelijk, maar dan nog profiteer ik er de komende jaren al van.

Rekenen.

1. In mijn geval heb ik de boete in 2 jaar terugverdiend.
2. In mijn geval. Als de rente in 2022 met 0.2% is gestegen ben ik goedkoper, als die minder hard stijgt snijd ik mezelf (een beetje) in de vingers/li]

Echter ben ik nu goedkoper uit dan voorheen en men "verwacht"dat het gaat stijgen, dus ik klaag niet.

[Herman]

Croga schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:16:
[...]


[...]

Mooie oneliners maar geen enkel argument wat de stelling dat het een no brainer is tegen spreekt.

Met alle informatie die we nu van TS hebben zeg ik ook: No brainer, meteen doen! Er is maar één scenario waar het niet aantrekkelijk zou zijn en dat is als TS alsnog meer dan 4.5 jaar blijft wonen waar hij woont. En daarvoor moet één van TS' sterkste aannames al onderuit gaan.

Die statement (rentemiddeling=no brainer) leek me zo evident onjuist, dat verdere argumentatie niet nodig zou zijn. Een paar korte zoekopdrachten leert je al dat de besparing van een eventuele rentemiddeling per geval verschillend is en afhangt van toekomstverwachtingen (hoe lang blijf je in je woning? wat gaat de rente doen?). Zie bijvoorbeeld hier en hier.

Dat rentemiddeling binnen twee maanden al terugverdiend is: je verhoogt in wezen je schuld met een behoorlijk bedrag (de boete) óf je moet de boete uit eigen middelen betalen. Je zult dus heel wat termijnen profijt moeten hebben voordat het nadeel van de boeterente is vereffend.

@Swennus Wellicht verstandig om je te laten adviseren door een (erkend) tussenpersoon en alvast gaat nadenken hoe lang je nog in je huidige woning denkt te gaan wonen. Dat laatste zal in hoofdlijnen bepalen of rentemiddeling voordeling is, of niet.

[Indoubt]

Tsurany schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:21:
[...]

Haar verlies beperken bedoel je. Rentemiddelen is verliesgevend voor de bank.

Niet noodzakelijkerwijs.

Meestal is rentemiddeling een koekje van eigen deeg namelijk. Hetgene wat de bank aan renteinkomsten mist wordt gewoon gerekend en uitgesmeerd over de nieuwe langere termijn.

Daarom krijgt de TS ook een hogere rente als de marktrente voor een nieuwe langere termijn vastgesteld.

Dan nog hangt het van de voorwaarden af die voor het nieuwe contract gelden.

De huidige rente die de TS betaald is nog geldig tot 2023. Dat is niet heel lang. Stel dat de huidige marktrente blijft dan is de TS mogelijk beter af om dat af te wachten. Gaat de rente in 2023 stijgen dan is het mogelijk beter om te middelen maar niet als je verkoopt op niet al te lange termijn.

@TS hangt ook vanaf wat je cash/uitgaaven behoefte/situatie is. Gewoon de gegevens opvragen en even doorrekeken of het in jouw geval wel of niet zinvol is.

[t_captain]

Ik trek je vraag in twee delen:

Middelen <--> verlengen in 2023

Het antwoord hierop is een glazen bol.

Bij middelen krijg je een nieuwe rente, bestaande uit de huidige 10- of 20-jaars rente plus de boeterente van 11k verdeeld over de nieuwe rentevaste periode.

De totale boeterente komt tot stand door het verschil te berekenen tussen jullie 4.x% en de huidige vergelijkingsrente (10 jaar, zelfde risicoklasse = 1.x%), over de resterende maanden in de huidige rente vasteperiode (van nu tot 2023). Je winst van de rentedaling over deze eerste periode wordt dus precies opgeheven door de boeterente.

Als de rente in 2023 gelijk is met nu, kom je gelijk uit met beide opties. Als de rente stijgt, is het beter om nu vast te klikken. Als de rente daalt, is het beter om te wachten.


middelen of boete

Zoals gezegd komen deze twee opties gelijk uit en is het verschil dat de boeterente bij middelng verspreid wordt over de nieuwe periode.

Bij verkoop van je huis is middelen beter omdat je dan een deel van de boeterente nooit zult betalen.

Check wel of er nieuwe voorwaarden aan middelen zitten. Nu heb je waarschijnlijk de mogelijkheid om boetevrij in te lossen bij verkoop. Komt die mogelijkheid niet te vervallen als je voor middeling kiest?

[Question Mark]

Herman schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:30:
[...]
Dat rentemiddeling binnen twee maanden al terugverdiend is: je verhoogt in wezen je schuld met een behoorlijk bedrag (de boete) óf je moet de boete uit eigen middelen betalen. Je zult dus heel wat termijnen profijt moeten hebben voordat het nadeel van de boeterente is vereffend.

Nee, je schuld wordt niet verhoogd. De boete betaal je terug via een opslag op je hypotheekrente. Kijk naar de cijfers die TS opgeeft:

Huidige rente: 4,1%
Rente (10 jaar) bij afkoop boete: 1,14%
Rente (10 jaar) met middeling: 2,07

TS krijgt met middeling te maken met een rente-opslag van 0,93%.

Elke maand levert de nieuwe situatie na middelen hem 160 euro op, en bij verkoop van de woning heeft hij er niks meer mee te maken. Op langere termijn is middelen duurder dan de boete voor eigen rekening nemen, maar als je zoals TS op korte termijn misschien gaat verhuizen kan het heel gunstig uitpakken...

[Wish]

Herman schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 11:11:
[...]

Dan vermoed ik dat je nog niet helemaal begrijpt wat rentemiddeling inhoudt

Goh - toch jammer dat ik het net voor mijn eigen hypotheek heb laten uitvoeren door de ING. En dat terwijl ik het niet begrijp. Sneu.