Ervaringen met het uitgraven van kelder onder bestaand huis

[secret17]

Beste mede-tweakers,

Een jaar of twee geleden hebben wij een twee-onder-één kap huis gekocht en voor een groot deel laten renoveren. We zijn superblij met het resultaat en de plek waar we wonen (midden in de Utrechtse Heuvelrug). Daarom zien wij onszelf hier voorlopig ook niet meer weggaan. Het is echter geen supergroot huis (+/- 122 m²), dus we zijn een beetje aan het kijken naar wat de mogelijkheden tot uitbreiding van dit huis in de toekomst zijn.

Naast een aanbouw aan de kant van de oprit kwamen we daardoor ook uit bij het eventueel laten uitgraven van een kelder onder deze woning. Het voordeel dat we hebben is dat de benedenverdieping de meeste woonruimte biedt (85 m²), dus winnen we in theorie een soortgelijk oppervlak erbij met het creëren van deze kelder en mogelijk zelfs ietsje meer als we een klein stukje onder de tuin door mogen graven (kelder zou dan bruto 14x7 worden, nog wel in te delen in verschillende ruimtes). Een ander voordeel dat we hebben is dat we hier relatief hoog en droog op zandgrond leven - de kans bestaat dus dat we geen grondbemaling en andere maatregelen hoeven te treffen om met grondwater rekening te houden. De fundering is op staal.

Uiteraard blijft het uitgraven en realiseren van zo'n kelder onder een bestaand huis een enorme uitdaging en moet je echt door een gespecialiseerde aannemer laten doen. Nu kwamen wij zelf in eerste instantie bij deze uit, maar er zijn er zeker meer.

Als ik hun site(s) zo bekijk ziet het er allemaal professioneel uit, doen ze dit aan de lopende band en geven ze aan dat kans op schade/zetting van je huis (of dat van de buren) zeer klein is. Ik vroeg me echter af of mensen hier op het forum ervaring hebben met zo'n project of iemand kennen die zo'n ervaring heeft:

• Hoe verliep het project; was het voorspelbaar of liep men zo nu en dan tegen onverwachte zaken aan?
• Hoeveel heeft het (uiteindelijk) gekost, en waren die kosten binnen het geraamde (beloofde) budget?
• Is het eindresultaat naar wens?
• Waar moet je echt op letten, buiten de zaken die wellicht wat voor de hand liggen (bouwtekeningen, berekeningen constructie, ventilatie, daglicht-koekoeks, vergunningen, informeren buren, etc)?

Het is overigens een project wat op z'n vroegst pas na 2020 gaat starten, maar wil nu alvast zoveel mogelijk informatie inwinnen. Elke feedback is dus welkom!

PS: Ik heb reeds gezocht in de verschillende fora en wat posts gevonden over kelders, maar die gingen allemaal over het aanleggen van een kelder als onderdeel van een nieuwbouwwoning of het plaatsen van prefab-kelders in (onder) een tuin - geen van beide zijn op ons van toepassing hier.

[analogworm]

Niet echt praktische tips. Maar mijn vader heeft het toentertijd zelf gedaan. Ik als klein dreumes meegeholpen met je graven. Anyhow, wat hij had gedaan was in principe onder de hele woonkamer (van voor tot achtertuin) een kelder gegraven. En dan aan 1 kant (zeg 2/3e) de oorspronkelijke vloer verhoogt, zodat de kelder gedeeltelijk open was. Bij die verhoging zat dan ook gelijk de trap naar beneden.

Reden hiervoor was dat een kelder toch snel een donker hol wordt, en op deze manier viel er via de woonkamer toch nog wat daglicht naar binnen. Misschien vind je dit een leuk idee om mee te nemen in de planning.

[ Voor 5% gewijzigd door analogworm op 19-12-2019 19:57 ]

[secret17]

analogworm schreef op donderdag 19 december 2019 @ 18:18:
Niet echt praktische tips. Maar mijn vader heeft het toentertijd zelf gedaan. Ik als klein dreumes meegeholpen met je graven. Anyhow, war hij had gedaan was in principe onder de hele woonkamer (van voor tot achtertuin) een kelder gegraven. En dan aan 1 kant (zeg 2/3e) de oorspronkelijke vloer verhoogt, zodat de kelder gedeeltelijk open was. Bij die verhoging zat dan ook gelijk de trap naar beneden.

Reden hiervoor was dat een kelder toch snel een donker hol wordt, en op deze manier viel er via de woonkamer toch nog wat daglicht naar binnen. Misschien vind je dit een leuk idee om mee te nemen in de planning.

In welk jaar is dat geweest? Volgens mij is zelf beginnen met graven zonder gedegen berekening vd constructie tegenwoordig echt niet meer toegestaan. Vergunning is sowieso verplicht. Maar wel knap dat t is gelukt (ga ik vanuit?).

Wat je tip betreft: ik heb zelf wat zitten schetsen en mijn idee was dat we een trap/entree naar de kelder maken aan de zijkant van het huis ( waar nu de oprit loopt). Er moet dan een gat in de fundering gemaakt worden om in de kelder te komen. Die trap zal dan echter van binnenuit bereikbaar moeten zijn omdat aan die zijde ook de nieuwe aanbouw moet komen. Qua daglicht willen we tevens aan die zijde nig twee koekoeks maken en één aan de voorzijde vh huis. Mochten we het stukje onder de tuin door mogen graven dan zou ik daar bovenop in het terras het liefst nog een plaat van beloopbaar glas maken zodat ook aan die kant nog een beetje natuurlijk licht de kelder in komt.

[B-lex]

Als je de ruimte hebt kan je beter een kelderbak laten ingraven onder je oprit of tuin. De trap kan dan binnenshuis beginnen en in de kelderbak uitkomen.

[secret17]

B-lex schreef op donderdag 19 december 2019 @ 19:04:
Als je de ruimte hebt kan je beter een kelderbak laten ingraven onder je oprit of tuin. De trap kan dan binnenshuis beginnen en in de kelderbak uitkomen.

Klopt, dat zou technisch een stuk simpeler en goedkoper zijn. Helaas heeft de gemeente al mondeling aangegeven dat ze kelders alleen toestaan onder de (hoofd)woning - dus onder de tuin of oprit graven is geen optie (muv de toegang, denken we, maar daar gaan we binnenkort nog eens met de gemeente over om de tafel).

[analogworm]

secret17 schreef op donderdag 19 december 2019 @ 18:41:
[...]


In welk jaar is dat geweest? Volgens mij is zelf beginnen met graven zonder gedegen berekening vd constructie tegenwoordig echt niet meer toegestaan. Vergunning is sowieso verplicht. Maar wel knap dat t is gelukt (ga ik vanuit?).

Wat je tip betreft: ik heb zelf wat zitten schetsen en mijn idee was dat we een trap/entree naar de kelder maken aan de zijkant van het huis ( waar nu de oprit loopt). Er moet dan een gat in de fundering gemaakt worden om in de kelder te komen. Die trap zal dan echter van binnenuit bereikbaar moeten zijn omdat aan die zijde ook de nieuwe aanbouw moet komen. Qua daglicht willen we tevens aan die zijde nig twee koekoeks maken en één aan de voorzijde vh huis. Mochten we het stukje onder de tuin door mogen graven dan zou ik daar bovenop in het terras het liefst nog een plaat van beloopbaar glas maken zodat ook aan die kant nog een beetje natuurlijk licht de kelder in komt.

pff, makkelijk 25 jaar geleden. En ja hoor, was gelukt niets ingestort of verzakt. Ik geloof dat hij naderhand voor de verkoop nog een vergunning heeft geronseld oid. Beloopbaar glas, zolang dat niet te glad wordt bij nat weer, lijkt me ook een erg mooie oplossing. Succes iig

[Divak]

Ik zou zeker vragen of een uitbreiding in de tuin ook mogelijk is. Niet elke ambtenaar weet precies wat ze zeggen als het over zo'n speciaal onderwerp gaat als een uitbreiding onder je kelder. Want dat is uiteraard vele malen makkelijker en kun je prefab of met een afzinkkelder uitvoeren. Dat doet Ruimer Leven weer niet, dan kun je terecht bij bijv. MBS Kelderbouw.

Risico's die niet altijd worden opgenomen;

- Uiteindelijk toch bronbemaling nodig hebben (de Utrechtse Heuvelrug is een ruim begrip, je kan toch al op 2 meter diepte water tegen komen). Wordt soms gemakshalve niet vanuit gegaan. En dan sta je opeens 2, 4, 8 of 26 weken stil omdat er vergunningen geregeld moeten worden om dit akkoord te krijgen.

- Bij een fundering op staal zal deze beschermd moeten worden. Je kunt niet klakkeloos gaan graven omdat je dan eigenlijk de grond onder je fundering weggraaft en deze kan/zal gaan afschuiven. Dit zal bijv. geïnjecteerd moeten worden of netjes doorgemetseld worden naar beneden. Maar dat weten de specialisten wel.

- Zettingsschade valt theoretisch/praktisch wel mee. Maar als je pech hebt zit het flink tegen en maak je niet ongedaan. Bijvoorbeeld als er (door water of wat dan ook) toch grond begint te stromen, er ergens iets afschuift, trillingen (welke aard dan ook). Vooraf goed vastleggen in een nulsituatie voor de verzekering en/of afwenden van schadeclaims.


Zomaar gaan graven werd (wordt?) wel vaak genoeg gaan. Het gaat goed zolang het goed gaat Er zijn in de grote steden genoeg voorbeelden van illegale (lekke) wijnkelders of extra ruimte voor de huisjesmelkers.

[secret17]

Divak schreef op donderdag 19 december 2019 @ 21:50:
Ik zou zeker vragen of een uitbreiding in de tuin ook mogelijk is. Niet elke ambtenaar weet precies wat ze zeggen als het over zo'n speciaal onderwerp gaat als een uitbreiding onder je kelder. Want dat is uiteraard vele malen makkelijker en kun je prefab of met een afzinkkelder uitvoeren. Dat doet Ruimer Leven weer niet, dan kun je terecht bij bijv. MBS Kelderbouw.

We hebben maandag een gesprek met een ambtenaar die hier over gaat. Ik ga dus zeker even vragen wat precies de reden is dat men niet onder de tuin mag graven en/of waar dat in het beleid zwart op wit staat (kon het niet in het bestemmingsplan vinden). Ik denk echter dat als dit echt de regel is, dat het te maken heeft met de status die natuurlijk groen in de wijk heeft; veel bomen en gewassen hebben een beschermde status, en als mensen allemaal kelders in hun tuin gaan plaatsen dan moet de hele tuin overhoop/gekapt en kun je ook geen diepgewortelde gewassen meer terugplaatsen - maar ik ga het voor de zekerheid nog ff checken.

Uiteindelijk toch bronbemaling nodig hebben (de Utrechtse Heuvelrug is een ruim begrip, je kan toch al op 2 meter diepte water tegen komen). Wordt soms gemakshalve niet vanuit gegaan. En dan sta je opeens 2, 4, 8 of 26 weken stil omdat er vergunningen geregeld moeten worden om dit akkoord te krijgen.

Als het goed is vind er eerst geologisch onderzoek plaats naar de lokale grondwaterstand, maar het is zeker iets om in je achterhoofd te houden (niet te optimistisch te werk gaan). Ik heb alvast even gespiekt op een kaart die ik kon vinden over de lokale grondwaterstand en ons dorp (Maarn) ligt daarop geheel in het gebied met de diepste grondwaterstand (> 1.6m). Dat zegt natuurlijk nog niet alles, want zoals je aangeeft kun je op 2m alsnog tegen het grondwater aanlopen, en ik vermoed dat we de kelder tot 3m willen gaan uitgraven (gemeten vanaf het maaiveld), zodat je uiteindelijk een stahoogte van ongeveer 2.5m kunt realiseren.

- Bij een fundering op staal zal deze beschermd moeten worden. Je kunt niet klakkeloos gaan graven omdat je dan eigenlijk de grond onder je fundering weggraaft en deze kan/zal gaan afschuiven. Dit zal bijv. geïnjecteerd moeten worden of netjes doorgemetseld worden naar beneden. Maar dat weten de specialisten wel.

Dit komt overeen met wat ze bij Ruimer Leven idd al vertelden (heb ze even gebeld over de techniek die ze hanteren). Welke techniek ze gaan gebruiken hangt af van je specifieke situatie. Wat ze naast injecteren en/of ondermetselen overigens ook nog doen is het storten van een betonnen bak die tegen de ondergraafde fundering aan komt te liggen, zodat je (1) een waterdichte kelder heb (geen naden) en (2) de fundering automatisch verstevigd wordt. Dat klinkt heel logisch en solide.

- Zettingsschade valt theoretisch/praktisch wel mee. Maar als je pech hebt zit het flink tegen en maak je niet ongedaan. Bijvoorbeeld als er (door water of wat dan ook) toch grond begint te stromen, er ergens iets afschuift, trillingen (welke aard dan ook). Vooraf goed vastleggen in een nulsituatie voor de verzekering en/of afwenden van schadeclaims.

Geen bouwproces is zonder risico natuurlijk Maar daar moet je je dan maar goed tegen verzekeren. Wel fijn om ook van een ander te horen dat het risico praktisch gezien zeer klein is. Die nulmeting doen ze overigens ook (zowel bij je eigen huis als dat van de buren) zodat er achteraf nooit gedoe over ontstaat.

Zomaar gaan graven werd (wordt?) wel vaak genoeg gaan. Het gaat goed zolang het goed gaat Er zijn in de grote steden genoeg voorbeelden van illegale (lekke) wijnkelders of extra ruimte voor de huisjesmelkers.

Tja, mensen die gewoon zelf gaan graven (of bouwen) heb je er altijd bij - 'dat doen we toch zelf wel ff'. Ik begrijp eerlijk gezegd niet dat mensen dat risico durven te nemen gezien de gevolgen als het fout gaat.. maarja, er gebeuren wel gekkere dingen...

[Divak]

Kijk eens op Dinoloket.nl, klik op ondergrondgegevens en dan grondwater monitoring. Zij zullen het inderdaad voor je onderzoeken maar kun je zelf ook alvast doen. Ik zie in Maarn al heel wat peilbuizen met grondwaterstanden van 1 a 1.5 meter.

[Bravertal]

http://www.kistemakerbouw.nl/

Kennis van mij werkt hier. Zij maken kelders onder grachtenpanden in Amsterdam. Staan goed aangeschreven. Zelf heb ik geen kelder.

[secret17]

Divak schreef op vrijdag 20 december 2019 @ 21:12:
Kijk eens op Dinoloket.nl, klik op ondergrondgegevens en dan grondwater monitoring. Zij zullen het inderdaad voor je onderzoeken maar kun je zelf ook alvast doen. Ik zie in Maarn al heel wat peilbuizen met grondwaterstanden van 1 a 1.5 meter.

Thnx, heel handig idd. Heb net ook even zitten kijken en de meetpunten met een relatief hoge grondwaterstand zitten vooral aan de oostkant van het dorp. Wij wonen aan de westkant (onderkant A12, dichtbij de N227). Daar zie ik een meetpunt waar we behoorlijk dichtbij wonen:

- Maaiveld: 9.6m boven NAP
- Grondwaterstand: gemiddeld zo'n 6.5m boven NAP

Ik hoop dus dat het grondwater bij ons dus ook pas op 2.5 - 3m diepte zit. 't Blijft een beetje natte vingerwerk, (no pun intended ) maar desalniettemin weer een beetje extra info...

[ro3lie]

Bij mijn vader is er een onderhuis gerealiseerd na funderingsherstel (paalrot).
Dat was toen een kleine moeite, huis staat al een meter hoger tov de straat en er is nog 1.5 meter afgegraven voor alle machines en apparatuur.

Wel is er toen uitgebreid bodemonderzoek gedaan naar de standen van het water in een jaar en de stromingen.
Hieruit kwam toen naar voren dat water niet hoger komt dan bv. 80cm tov kelder vloer. Dus de waterkerende rand (beton en geimpregneerd) was een meter en vanaf daar opgemetseld.

Achteraf was er geen rekening gehouden dat een grote betonnenbak zorgt dat water elders gaat stromen en dit verhogingen veroorzaakt op andere plekken dus water kwam over de waterkerende rand en je kreeg een privé zwembad wat nooit meer vanzelf leegstroomt (want waterdicht..).

Dit is later nog een keer opgehoogd en meerdere keren geimpregneerd onder garantie/voorwaarden en nu is het al een aantal jaar droog.

Kortom kijk goed naar wat je afspreekt!
Hier was de afspraak een waterdichte kelder en dat is die nu

[Noordzij_1]

Ik woon in Strijen en heb mijn dak laten vervangen door Cees Barendregt uit Maasdam. Topvent, no-nonse, en alles wat ik zelf kon mocht van de offerte af.
Hij is nu een huis met kelderbak aan het plaatsen en doet dat vaker. Utrecht is aan te rijden, maar niet om de hoek...

[secret17]

Even een korte update van mijn kant: ik ben langs de gemeente geweest en zij hebben gelukkig bevestigd dat onze plannen zoals nu op (schets)tekening staan mogen, inclusief het stukje dat we extra onder de achtertuin zouden willen graven om er een behoorlijke, rechthoekige kelder van te maken. De regels hier zijn dat je maximaal 30m2 van de achtertuin mag onderkelderen, en dit stukje valt daar nog ruim binnen. De onderkeldering onder het huis mag dus ook (mits technisch haalbaar uiteraard, maar daar heb je de constructieberekeningen voor).

ro3lie schreef op zondag 22 december 2019 @ 12:21:
Hieruit kwam toen naar voren dat water niet hoger komt dan bv. 80cm tov kelder vloer. Dus de waterkerende rand (beton en geimpregneerd) was een meter en vanaf daar opgemetseld.

Achteraf was er geen rekening gehouden dat een grote betonnenbak zorgt dat water elders gaat stromen en dit verhogingen veroorzaakt op andere plekken dus water kwam over de waterkerende rand en je kreeg een privé zwembad wat nooit meer vanzelf leegstroomt (want waterdicht..).

Dit is later nog een keer opgehoogd en meerdere keren geimpregneerd onder garantie/voorwaarden en nu is het al een aantal jaar droog.

Kortom kijk goed naar wat je afspreekt!
Hier was de afspraak een waterdichte kelder en dat is die nu

Dit is nog wel een goede tip, thnx. Nou had ik overigens begrepen dat de partij waar wij contact mee hebben gehad (Ruimerleven) de fundering ondermetselen (of grond injecteren) en dan binnen de fundering een betonnen bak storten ter hoogte van de volledige kelderverdieping, dus volgens mij moet deze dan vanzelf volledig waterdicht zijn. Het kan echter geen kwaad om waterdichtheid als garantie af te spreken, zodat je bij problemen toch altijd op die afspraken terug kunt vallen.

Nu nog ff een jaartje sparen, want e.e.a. gaat wel wat centjes kosten...

[JJ16v]

Ik ben hier ook over na aan het denken aangezien we net een kamertje missen.
Ben alleen nog niet echt begonnen met onderzoek, maar vroeg me af (vooral om de vrouw overtuigd te krijgen ) op wat voor soort bedrag je uitkomt, 10k, 30k, 50 of meer?

[secret17]

JJ16v schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 20:03:
Ik ben hier ook over na aan het denken aangezien we net een kamertje missen.
Ben alleen nog niet echt begonnen met onderzoek, maar vroeg me af (vooral om de vrouw overtuigd te krijgen ) op wat voor soort bedrag je uitkomt, 10k, 30k, 50 of meer?

De prijs is volledig afhankelijk van de soort oplossing die je kiest. Zoals hierboven al genoemd is het uitgraven van je (achter)tuin om daar vervolgens een voorgefabriceerde kelder in te laten zakken een stuk goedkoper dan uitgraven onder je huis zelf (want maatwerk en constructietechnisch ingewikkelder). Voor zo'n standaard bak moet je idd denken aan 20-40k, afhankelijk van de afmetingen, casco. In ons geval zou het uitgraven onder de woning richting 150k gaan - casco. Dan heb je dus alleen de betonnen ruimte. Voor beide oplossingen geldt dat je het dan nog moet aankleden en afwerken (toegang, elektra, ventilatiesystemen, lichtopeningen, vloeren, wanden, inrichting, etc). Wij hebben voor onszelf een ruwe schatting gemaakt dat we dan richting de 220k gaan en daarmee ca 90m2 aan woonruimte winnen. Daar staat naast het extra wooncomfort tegenover dat de gemiddelde vierkante meter prijs hier in de buurt boven de 4000 ligt, dus in theorie stijgt de woningwaarde met ca 4000x90 = 360.000. Dus stel dat een taxateur roept dat de woning dan reeel gezien tussen de 250 - 300k zou stijgen, dan is het nog haalbaar om de hele verbouwing met een bouwhypotheek te financieren (mits je die lasten kunt dragen uiteraard).

Je kunt jouw situatie overigens ook invullen op de site van ruimerleven om een ruwe indicatie vd kosten en de waardestijging te krijgen.

[JJ16v]

secret17 schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 21:07:
[...]


De prijs is volledig afhankelijk van de soort oplossing die je kiest. Zoals hierboven al genoemd is het uitgraven van je (achter)tuin om daar vervolgens een voorgefabriceerde kelder in te laten zakken een stuk goedkoper dan uitgraven onder je huis zelf (want maatwerk en constructietechnisch ingewikkelder). Voor zo'n standaard bak moet je idd denken aan 20-40k, afhankelijk van de afmetingen, casco. In ons geval zou het uitgraven onder de woning richting 150k gaan - casco. Dan heb je dus alleen de betonnen ruimte. Voor beide oplossingen geldt dat je het dan nog moet aankleden en afwerken (toegang, elektra, ventilatiesystemen, lichtopeningen, vloeren, wanden, inrichting, etc). Wij hebben voor onszelf een ruwe schatting gemaakt dat we dan richting de 220k gaan en daarmee ca 90m2 aan woonruimte winnen. Daar staat naast het extra wooncomfort tegenover dat de gemiddelde vierkante meter prijs hier in de buurt boven de 4000 ligt, dus in theorie stijgt de woningwaarde met ca 4000x90 = 360.000. Dus stel dat een taxateur roept dat de woning dan reeel gezien tussen de 250 - 300k zou stijgen, dan is het nog haalbaar om de hele verbouwing met een bouwhypotheek te financieren (mits je die lasten kunt dragen uiteraard).

Je kunt jouw situatie overigens ook invullen op de site van ruimerleven om een ruwe indicatie vd kosten en de waardestijging te krijgen.

Zo dat is wel redelijk prijzig, hier zit de m2 waarde rond de 3k dus 250k ga ik er niet uit halen (en krijg ik de vrouw niet van overtuigd ). De tuin zou nog soort van kunnen maar dan zou het half/half moeten worden en zit je dus alsnog met maatwerk als de helft onder het huis zit en aan een kelder van 17x3m heb ik ook niet zoveel , in de achtertuin is wel meer plaats maar daar kom je niet zomaar met een grote betonnen bak.

Bedankt voor de info, dan maar van wat anders gaan dromen

[MamaMo]

@secret17 interessant Topic. Wij willen ook meer ruimte onder ons huis creeren en wonen in een ongeveer gelijke situatie als jij. Ik heb nu eigenlijk dezelfde vragen als jij had in 2019 en willen ook met Ruimer Leven in zee. Ik vroeg me af of jij inmiddels ervaringsdeskundig bent. Ik ben uiteraard met name benieuwd naar het eindresultaat, maar ook naar alle randvoorwaarden. Kun je daar iets over vertellen?

[secret17]

MamaMo schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 15:08:
@secret17 interessant Topic. Wij willen ook meer ruimte onder ons huis creeren en wonen in een ongeveer gelijke situatie als jij. Ik heb nu eigenlijk dezelfde vragen als jij had in 2019 en willen ook met Ruimer Leven in zee. Ik vroeg me af of jij inmiddels ervaringsdeskundig bent. Ik ben uiteraard met name benieuwd naar het eindresultaat, maar ook naar alle randvoorwaarden. Kun je daar iets over vertellen?

Corona heeft het traject wel wat vertraagd, omdat we even de kat uit de boom wilde kijken rondom alle maatschappelijke ontwikkelingen, maar we hebben intussen zeker stapjes gemaakt. Het voordeel hiervan was wel dat we nog wat verder hebben kunnen doorsparen en meer tijd hadden om informatie in te winnen rondom alle andere zaken die spelen in onze verbouwplannen (verduurzaming, ventilatie, airco-systemen, etc.).

Bovendien hebben we het afgelopen jaar verschillende tekeningen/ontwerpen gemaakt en uiteindelijk een handjevol daarvan besproken met Ruimerleven in het kader van een voortraject. Daarnaast ook grondonderzoek verricht, waaruit (gelukkig) is gebleken dat de grondwaterstand hier laag genoeg is om zonder bronbemaling de kelder uit te kunnen graven.

Het resultaat hiervan is dat we nu 3 varianten hebben van de kelder die voor ons interessant zijn en waarvan we de geschatte kosten hebben laten doorrekenen. Toevallig had iemand anders een vergelijkbaar topic geopend waar ik e.e.a. ook heb gepost, maar in het kort komt het hier op neer:

A. Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + helft woning (totaal +60 m2): € 150.000,-
B. Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + hele woning (totaal +85 m2): € 200.000,-
C. Onderkeldering uitbouw (bijkeuken) + hele woning + stukje terras achtertuin (totaal +100 m2): € 230.000,-

Deze prijzen gelden voor de casco kelder. Dan heb je dus alleen de betonnen bak met links en rechts wat uitsparingen voor koekoeks onder je woning. Ruimerleven verzorgt hiervoor wel het hele bouwtraject inzake bouwbegeleiding, buurtbemiddeling, controle, nul-meting, verzekeringen, etc. Kosten voor engineering (dus detailontwerp, constructieberekeningen, vergunningen en aanbesteding aannemers) betaal je apart (vooraf). Hou voor de zekerheid rekening met circa 25K aan extra kosten. Daar bovenop komen nog de kosten voor de afwerking; dit kun je zo eenvoudig of zo luxe maken als je zelf wil natuurlijk, maar in ons geval gaat alles bij elkaar wel ruim over de 3 ton heen.

Vanwege de vaste kosten, die je ongeacht de grootte toch maakt, neigen we naar optie B of C.

Qua doorlooptijd moet je denken aan ruim een jaar vanaf het moment dat je aan de engineering gaast beginnen (6 - 8 maanden) totdat de boel opgeleverd wordt en gebruiksklaar is (4 - 5 maanden). Als alles loopt zoals wij hopen dat het loopt gaan wij aan het eind v.d. lente starten met de engineering en hopen wij volgend jaar rond deze periode (maart 2022) te kunnen starten met de bouw. Dat zou betekenen dat het genieten in de zomer van 2022 kan beginnen. Maar ik hou een slag om de arm - we weten nog niks zeker. Gelukkig hebben we geen haast (buiten dat ik niet hoop dat straks de rente weer omhoog schiet, maar die kans acht ik niet heel erg groot ).

[evenanoniemnog]

Hi @secret17, dank voor het zo open delen van al je overwegingen, onderzoek, en voortgang! Zeldzaam om ervaringen te vinden online over dit onderwerp.

Wij raakten ook geïnspireerd sinds we ontdekten dat ondergronds bouwen best wel heel mooi kan zijn tegenwoordig!

Zijn nu in gesprek met een architect maar we hebben ook al een informatie aanvraag bij onze gemeente gedaan nadat we zelf het bestemmingsplan gecheckt hebben en heel optimistisch werden over de mogelijkheden. Zie onderstaande passage.

Alleen toen een ambtenaar van het omgevingsloket mij hierover belde was haar eerste reactie vrijwel meteen negatief, geparafraseerd "dit gaat echt niet lukken, is in strijd met bestemmingsplan.". Sindsdien zijn we een beetje nerveus aan het wachten tot het oordeel van een stedenbouwkundige. Maar ik dacht misschien heb jij (of iemand anders) ook precies hier ervaring mee zodat we iets minder zenuwachtig hoeven te zijn.

Daarna nog wat heen en weer gemaild, waarbij zij dit stuk uit het bestemmingsplan deelde met daarbij de boodschap: "Uw achtererf mag voor 60 % worden bebouwd. Dat betekent ca. 42 m² bebouwing. U heeft reeds ca. 43,7 m² bestaande bebouwing.”




Maar naar ons idee gaat dit over op de oppervlakte bijbouwen, niet over ondergronds bouwen. Wij hebben zelf deze passage gevonden in het bestemmingsplan:



Wij interpreten dit artikel als dat we (in ieder geval) tot max. 3m diep, max. 50m2 mogen kelderen. Staat er bij jou/jullie ook zoiets in het bestemmingsplan?

EDIT: vergeten onze situatie erbij te vermelden: benedenwoning van circa 90m2, met op het achterste gedeelte waar we willen onderkelderen (circa 40m2) geen bovenburen en tuin. Dus ons idee is om het helemaal plat te gooien en dan te graven en opnieuw op te bouwen.

Dank in ieder geval.

[ Voor 6% gewijzigd door evenanoniemnog op 16-06-2021 15:19 ]

[secret17]

evenanoniemnog schreef op woensdag 16 juni 2021 @ 15:06:
Hi @secret17, dank voor het zo open delen van al je overwegingen, onderzoek, en voortgang! Zeldzaam om ervaringen te vinden online over dit onderwerp.

Wij raakten ook geïnspireerd sinds we ontdekten dat ondergronds bouwen best wel heel mooi kan zijn tegenwoordig!

Geen dank, daar zijn dit soort fora voor.

Zijn nu in gesprek met een architect maar we hebben ook al een informatie aanvraag bij onze gemeente gedaan nadat we zelf het bestemmingsplan gecheckt hebben en heel optimistisch werden over de mogelijkheden. Zie onderstaande passage.

Alleen toen een ambtenaar van het omgevingsloket mij hierover belde was haar eerste reactie vrijwel meteen negatief, geparafraseerd "dit gaat echt niet lukken, is in strijd met bestemmingsplan.". Sindsdien zijn we een beetje nerveus aan het wachten tot het oordeel van een stedenbouwkundige. Maar ik dacht misschien heb jij (of iemand anders) ook precies hier ervaring mee zodat we iets minder zenuwachtig hoeven te zijn.

Daarna nog wat heen en weer gemaild, waarbij zij dit stuk uit het bestemmingsplan deelde met daarbij de boodschap: "Uw achtererf mag voor 60 % worden bebouwd. Dat betekent ca. 42 m² bebouwing. U heeft reeds ca. 43,7 m² bestaande bebouwing.”

[Afbeelding]


Maar naar ons idee gaat dit over op de oppervlakte bijbouwen, niet over ondergronds bouwen. Wij hebben zelf deze passage gevonden in het bestemmingsplan:

[Afbeelding]

Wij interpreten dit artikel als dat we (in ieder geval) tot max. 3m diep, max. 50m2 mogen kelderen. Staat er bij jou/jullie ook zoiets in het bestemmingsplan?

EDIT: vergeten onze situatie erbij te vermelden: benedenwoning van circa 90m2, met op het achterste gedeelte waar we willen onderkelderen (circa 40m2) geen bovenburen en tuin. Dus ons idee is om het helemaal plat te gooien en dan te graven en opnieuw op te bouwen.

Dank in ieder geval.

toon volledige bericht

Ik heb inderdaad inmiddels ook wel wat 'ervaring' opgedaan met de gemeente, bestemmingsplannen en hoe deze qua regelgeving kunnen verschillen per gemeente. Ik geef je dus met alle plezier advies, maar hou er rekening mee dat ik geen jurist of stedenbouwkundige ben en jouw specifieke situatie natuurlijk niet op het netvlies heb, dus aan mijn reactie kun je geen rechten ontlenen. ;-)

Dat gezegd hebbende wil ik je verhaal even in stukken knippen. In beginsel staat in ieder bestemmingsplan wat de regels zijn qua bouw en inrichting van jouw grond. Voor grond met bestemming 'wonen' is de kavel meestal opgedeeld in een voorkant (c.q. 'voortuin') en achtererfgebied. In het achtererfgebied is dan een specifiek vlak voor het hoofdgebouw (c.q. de woning) gereserveerd (bijv. 10x15 meter) en buiten dat vlak, maar nog wel in het achtererfgebied, mag je dan vaak aan- of bijgebouwen realiseren, maar hoeveel procent of m2 van het achtererfgebied je in totaal mag volbouwen is meestal met een formule of harde grens beperkt.

Hoeveel jij precies mag bouwen hangt dus af van de indeling van jouw kavel en deze regels van het bestemmingsplan. In jouw geval zegt het plan dat je 60% van het achtererf mag bebouwen, en de gemeente geeft aan dat dat in jouw geval in de praktijk neerkomt op 42 m2 aan bebouwing. Of die berekening klopt kan ik zo niet beoordelen, maar er zijn sites die je helpen om dat zelf te berekenen (bijv deze).

Deze regels hebben het echter altijd over de totale *oppervlakte* die je mag bebouwen en staan in principe los van bovengronds of ondergronds bouwen. Het idee achter al deze regels is dat gemeentes het aangezicht van een wijk willen beschermen en willen voorkomen dat mensen hun hele grondgebied vol gaan bouwen en er ook ruimte is voor groen. De meeste gemeentes vinden het daarom prima als je onder je woning of bijgebouw ook een kelder zet; een kelder onder een gebouw heeft immers weinig invloed op het aangezicht van de wijk.

Dit kan echter wel verschillen per gemeente. Zo heeft onze gemeente gesteld dat kelders *uitsluitend* onder de hoofdwoning of bijgebouwen mogen worden geplaatst (dus nooit 'los' in de tuin), en onder bijgebouwen geldt een maximum van 30 m2. Andere gemeentes kennen die limiet qua kelders echter niet en laten ook 'losse' kelders in de tuin toe, maar in dat geval wordt een losse kelder vaak wel weer gezien als bijgebouw en dus meegenomen in de berekening van maximaal te bebouwen oppervlak. Zoek dus even goed uit wat in jouw situatie geldt.

En dan stip je nog een ander belangrijk ding aan: je geeft aan dat je je huidige woning wil slopen en dan een nieuwe woning wil bouwen met een kelder eronder. Gaat het bij jou om een vrijstaand huis waar je een kelder onder wil zetten? In principe mag dat dus, mits je je aan de maximale bouwoppervlakte houdt van de (nieuwe) woning met eventuele aanbouw én er geen speciale regels gelden op de stukken waar je dit wil realiseren. Je noemt bijvoorbeeld twee regels die het bouwen van een kelder enigszins beperken, maar die gelden alleen op de stukken zoals die in het bestemmingsplan gemarkeerd zijn. Check dus ook even waar die speciale regels gelden en of je daar met jouw plannen dan ook rekening mee moet houden. In de praktijk is een leefbare kelder idd niet dieper dan 3 meter, dus die regel zou je niet in de weg mogen zitten.

En dan nog even een laatste tip: blijf altijd in gesprek met de gemeente en laat merken dat je graag mee wil denken aan een plan dat passend is. Ga desnoods een keer langs het gemeentehuis om je plannen aan tafel door te spreken en laat ze uitleggen waar eventuele knelpunten zitten qua bestemmingsplan. Kans is dan veel groter dat je tot iets komt waar je blij van wordt en ook een vergunning voor gaat krijgen.

[evenanoniemnog]

Thanks!

Zo heeft onze gemeente gesteld dat kelders *uitsluitend* onder de hoofdwoning of bijgebouwen mogen worden geplaatst (dus nooit 'los' in de tuin), en onder bijgebouwen geldt een maximum van 30 m2.

Interessant, dit zijn we nog niet tegengekomen.

Onze woning: het is een benedenwoning, appartement op de begane grond. Met dus wel buren aan de zijkanten en ook bovenburen aan de voorkant. Maar achter, op het stuk waar we willen kelderen, niet.

Dank voor de tips, we proberen inderdaad ook in gesprek te blijven en zo nederig en behulpzaam mogelijk te zijn, maar ze hebben het heel druk etc. Als het goed is ligt het nu bij een stedenbouwkundige.

Hier een plattegrondje (huis is ongeveer 100 jaar oud, geen hele goede tekeningen meer etc.) Groen gearceerd wat we idealiter willen onderkelderen.



Zijn jullie al gestart met de engineering?

[181383rz]

@secret17 Wat ontzettend fijn zeg al deze info: many thanks!

-> Hoe staat het er voor, wat hebben jullie gekozen en gaat het ook echt gebeuren in maart?

Ben heel benieuwd, gezien wij ook mogelijk de tuin willen en een deel van het huis (of gehele huis) willen onderkelderen.

[amboly]

In stad waar ik woon is 2 decennia geleden besloten de grondwaterstand enige meters te verhogen om de houten heipalen te beschermen. Collateral damage: alle kelders lopen constant vol.

[secret17]

181383rz schreef op vrijdag 14 januari 2022 @ 13:25:
@secret17 Wat ontzettend fijn zeg al deze info: many thanks!

-> Hoe staat het er voor, wat hebben jullie gekozen en gaat het ook echt gebeuren in maart?

Ben heel benieuwd, gezien wij ook mogelijk de tuin willen en een deel van het huis (of gehele huis) willen onderkelderen.

Graag gedaan, geen probleem.

Onze plannen zijn helaas tot nader order in de la geschoven. We hebben meerdere keren op het punt gestaan om daad bij het woord te voegen en te beginnen aan dit project, maar iedere keer zijn we toch weer teruggedeinsd op verschillende gronden. In de eerste plaats de investering: na doorrekening van het totale traject zouden we circa 4 ton gaan investeren in de verbouwing. We zouden er dan wel een flink groter huis voor krijgen inzake de kelder en wat extra meters bovengronds en weer een stap richting de verduurzaming van onze woning zetten met zonnepanelen en warmtepomp e.d., maar voor dat geld, zelfs in deze markt, konden in ons idee toch beter kiezen voor een ander (groter) huis.

Daarnaast zouden we in ons hart het liefst ooit zelf een huis bouwen. Niet alleen kun je dan meteen (en relatief voordelig) een volledige kelder onder de woning maken, maar ben je qua BENG-norm weer volledig bij de tijd. Zo goed gaan we ons jaren 70 huis nooit krijgen. Als we nu zouden kiezen voor deze grote verbouwing, dan kunnen we nog heel veel jaar en met veel plezier in onze huidige woning vertoeven, maar dan is de droom om zelf dat huis te bouwen ineens ver weg, want die investering ga je er nooit meer uit krijgen. Dus dat moet je alleen doen als je hier denkt oud te worden.

Het probleem is dan wel weer: vindt maar eens een (betaalbaar) stuk grond in de regio waar wij (willen) wonen, maar de huidige markt kan natuurlijk niet eeuwig zo blijven. We vestigen onze hoop dus op de kansen die in de toekomst gaan komen en sparen intussen vrolijk verder.

amboly schreef op vrijdag 14 januari 2022 @ 15:20:
In stad waar ik woon is 2 decennia geleden besloten de grondwaterstand enige meters te verhogen om de houten heipalen te beschermen. Collateral damage: alle kelders lopen constant vol.

Tja, kelders bouwen onder huizen die op palen zijn gebouwd hebben dat risico altijd. Die huizen zijn immers niet voor niets op palen gezet. Maar het is wel zuur voor de mensen die hier nu last van hebben. Tegelijkertijd doen ze het ook om de bestaande funderingen te beschermen. Je wil ook niet dat je met huis en kelder volledig de grond in zakt.

[181383rz]

Dank voor je snelle reactie en informatie!

4 ton is ook ontzettend veel geld. Wellicht wachten tot de kosten wat normaliseren.. Of inderdaad een droomhuis om zelf te bouwen.

Heb veel gehad aan je info en daardoor zelf eea kunnen uit zoeken. Bij ons (voorlopig) geen verbod op kelderbox in de tuin, dat scheelt mogelijk/hopelijk aanzienlijk in de kosten. We gaan het zien. Dromen altijd leuk.

[secret17]

181383rz schreef op vrijdag 14 januari 2022 @ 16:10:
Dank voor je snelle reactie en informatie!

4 ton is ook ontzettend veel geld. Wellicht wachten tot de kosten wat normaliseren.. Of inderdaad een droomhuis om zelf te bouwen.

Heb veel gehad aan je info en daardoor zelf eea kunnen uit zoeken. Bij ons (voorlopig) geen verbod op kelderbox in de tuin, dat scheelt mogelijk/hopelijk aanzienlijk in de kosten. We gaan het zien. Dromen altijd leuk.

Als je de mogelijkheid hebt om een kelder in de tuin te maken en daardoor het gedoe met bestaande funderingen e.d. te ontwijken, dan is dat zeker een interessante optie. Had ik ook aan gedacht als wij die mogelijk hadden gehad. Ben je dan niet van plan om er (deels) wel iets bovenop te bouwen, al was het maar om via binnen een toegang te hebben tot de kelder? En blijf je nog wel een beetje uit de erfgrens i.v.m. buren en schuttingen e.d.?

[evenanoniemnog]

Wij ook dezelfde situatie en overwegingen als @secret17 ongeveer. Elke keer bijna op het punt echt te starten, maar toch veel twijfels over alle onzekerheden, duur van het project, uiteindelijk prijs en hoeveel het oplevert versus de stress die het oplevert, etc. etc.

Al wel een vooronderzoek groen licht van de gemeente. En alle tekeningen laten doen door een architect (~€3000 al geïnvesteerd nu), maar twijfelen nog erg. Als de huizenmarkt minder gek was, waren we toch gewoon verhuisd al denk ik.

[JaMaaT]

Wel erg gaaf project maar wat een prijzen inderdaad. Dan moet er bijna wel blijven wonen. Want dat ga je gok ik met de huidige huizenprijzen ook niet terugverdienen. Bij nieuwbouw wordt het een stukje makkelijker inderdaad (of direct een grotere woning bouwen, is ook nog goedkoper). Succes met de overwegingen!