Rente middelen hypotheek, wat mis ik?

[rickysedai]

Een goedemiddag!

Ik probeer me al enige tijd te verdiepen in rentemiddelen en mijn bank (ABN) gaf voor 1 juli aan dat het niet kon ivm nieuwe aanstaande wetgeving. Inmiddels is het wel weer mogelijk en ik heb zitten kijken naar de verschillende opties. Een daarvan klinkt bijna te goed om waar te zijn, vandaar dat ik het gevoel heb dat ik iets mis. Wellicht dat iemand mij kan helpen?

De situatie:
Ik heb een annuïtaire hypotheek van ongeveer 200.000 met een looptijd van nog 52 maanden. Mijn rente is 3,75%. Als ik een boetebedrag direct zou aftikken dan zou ik ongeveer 11.000 euro boete moeten betalen (wat ik dus niet van plan ben). Ik krijg bij het middelen van de rente de optie voor een nieuwe rentevast periode van 5, 10 of 15 jaar. De bank geeft aan dat via rentemiddelen dezelfde boete (11.000) betaald wordt middels een rente opslag. Tot zover snap ik hem nog. Maar nou komt het bijzondere. Een nieuwe rentevast periode van 5 jaar is slechts 8 maanden langer dan mijn huidige periode. Volgens de berekening van de bank zou ik op een rente uitkomen van 2,78%. Namelijk de huidige 1,51% rente en een opslag van 1,27% (waarmee in 5 jaar tijd dus die 11.000 afgelost wordt).

Maar als ik het dan goed begrijp betaal ik het renteverschil tussen 3,75% en 1,51% (=2,24%) over 52 termijnen terug in een opslag van 1,27% over 60 termijnen. Wat mis ik hier? Want hierdoor is mijn rentevast periode dan wel (maar) 8 maanden langer, maar betaal ik ruim 100 euro netto per maand over die hele periode minder. Dan kom je toch niet op hetzelfde bedrag uit?

Overigens gaat mijn voorkeur uit naar het middelen over een nieuwe periode van 5 jaar. als ik middel over 10 jaar dan gaat mijn rente naar 2,29%. Blijft een gok natuurlijk. Of zou dat slimmer zijn?

[Rival24]

Ik heb recentelijk een soortgelijk topic geopend, misschien heb je er wat aan: Heeft rentemiddeling zin in mijn situatie

Ik denk dat je denkfout is dat wanneer je je rente middelt je niet voor 5 jaar vanaf nu vastzet, maar voor 52 maanden + 5 jaar.

[Verwijderd]

Rival24 schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 19:58:
Ik denk dat je denkfout is dat wanneer je je rente middelt je niet voor 5 jaar vanaf nu vastzet, maar voor 52 maanden + 5 jaar.

Dit is onzin. Je zet het gewoon vast voor 5 jaar vanaf nu.

[Sefyu]

De bank loopt rente mis, in beginsel het verschil tussen jouw rente en de reken/marktrente, 1,27% voor de resterende looptijd van de rentevaste periode:

€ 200.000 * 2,24% * (4 jaar en vier maanden) = € 19.413

Wat je waarschijnlijk mist, is dat de bank tegenwoordig alleen het daadwerkelijk geleden nadeel in rekening mag brengen. Dat heeft tot gevolg dat ze rekening moeten houden met het feit dat jij elke maand verplicht aflost op je hypotheek en daarmee ook minder rente gaat betalen. Het daadwerkelijke nadeel voor de bank is dus een stuk minder dan die € 19.413.

Als je overigens voorziet dat je binnen een paar jaar gaat verhuizen, dan kan het gunstiger zijn om de rente langer vast te zetten (10 jaar levert in mijn ervaring de meeste bang for buck op). Als je dan namelijk over 5 jaar gaat verhuizen, dan heb je 5 jaar genoten van een lagere rente zonder dat je daar alle kosten voor hebt betaalt. Die middelrente betaal je namelijk niet meer zodra je hypotheek is afgelost. Je skipt dan 60 van de 120 betaaltermijnen.

Houd er wel rekening mee dat je in dit geval niet 50 % van de boeterente hebt betaald, maar meer. Je schuld wordt namelijk steeds lager, en daarmee wordt die 1,27% ook over een steeds kleinere schuld berekend. Het blijf vziw echter nog steeds voordelig in veel gevallen.

[Paultje3181]

Welk bedrag heb je nog open staan, wat is je huidige annuïteit en hoe lang loopt je hypotheek al?
Bekijk ook eens hoe die 11000 opgebouwd is. De AFM heeft hier een duidelijk stappenplan voor. 11000 klinkt iig als heel veel geld voor nog 52 maanden openstaand. Of is de € 200000 dan nog niet afgelost?

Hou er wel rekening mee dat de €11000 ook nog afgetrokken kan worden van de inkomstenbelasting. En deze dus maar €6000 is effectief gezien.

Maar rentemiddeling is maar zelden echt nuttig is mijn ervaring. Of echt in het laatste stuk van de hypotheek (laatste jaar, 2jaar misschien).

[Sefyu]

Paultje3181 schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 22:52:
Welk bedrag heb je nog open staan, wat is je huidige annuïteit en hoe lang loopt je hypotheek al?
Bekijk ook eens hoe die 11000 opgebouwd is. De AFM heeft hier een duidelijk stappenplan voor. 11000 klinkt iig als heel veel geld voor nog 52 maanden openstaand. Of is de € 200000 dan nog niet afgelost?

De resterende looptijd van de rentevaste periode is nog 52 maanden, de hypotheek loopt langer. De €11.000 is gewoon juist. Alle grote banken voldoen inmiddels aan de AFM-regelgeving v.w.b. rentemiddeling.

Hou er wel rekening mee dat de €11000 ook nog afgetrokken kan worden van de inkomstenbelasting. En deze dus maar €6000 is effectief gezien.

Klopt, maar je maandelijkse besparing moet je dan ook netto maken. De verhouding tussen het boetebedrag en de maandelijkse besparing blijft dan grofweg hetzelfde.

Maar rentemiddeling is maar zelden echt nuttig is mijn ervaring. Of echt in het laatste stuk van de hypotheek (laatste jaar, 2jaar misschien).

Absoluut niet waar. Rentemiddeling is heel vaak gunstig. Als je cash geld hebt liggen is afkoop in één keer wel vaak gunstiger als je geen verhuisplannen hebt.

[rickysedai]

@Rival24 ik had jouw post ook al gezien, maar ik zag aan de ene kant deze specifieke vraag niet voorbij komen en wilde je topic ook niet kapen . Maar er staat wel echt bij dat de nieuwe rentevast periode van 5 jaar in gaat per 1 september 2019.

@Paultje3181 Die 200 ton is wat nu nog open staat, de huidige annuïteit is iets meer dan 1000 euro en hij loopt op dit moment 68 maanden (de rentevast periode was 10 jaar, ben net over de helft). En is het aftrekken van dat bedrag van de inkomstenbelasting niet alleen als ik hem in 1x uit eigen middelen betaal? Of ook als ik hem betaal middels die renteopslag? En waarom is het zelden nuttig in jouw ervaring? In deze situatie betaal ik 100 euro per maand minder voor een net iets langere (8 mnd) looptijd. Ik ben op zoek naar wat 'the catch' is aangezien ik het eigenlijk een heel aantrekkelijk voorstel vind.

[MisterEagle]

Volgens mij haal je looptijd en rentevaste periode door elkaar? Of los je zoveel af dat je inderdaad in een hypotheek van 10 jaar alles hebt terugbetaald?

[rickysedai]

Ik zou wel willen! Nee, de looptijd is 30 jaar. De rentevast periode was 10 jaar. Waar heb ik ze gehusseld?

[leon0013]

rickysedai schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 08:46:
Ik zou wel willen! Nee, de looptijd is 30 jaar. De rentevast periode was 10 jaar. Waar heb ik ze gehusseld?

rickysedai schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 19:10:
De situatie:
Ik heb een annuïtaire hypotheek van ongeveer 200.000 met een looptijd van nog 52 maanden.

Ik moest ook even 2 keer lezen. maar kennelijk ben je nu in het 6de jaar van de 30, met een rentevaste periode van 10 jaar?

[Barrycade]

De situatie:
Ik heb een annuïtaire hypotheek van ongeveer 200.000 met een looptijd van nog 52 maanden

Hier ga je fout dit moet zijn met een looptijd van 24 jaar maar een rentevaste periode van nog 52 maanden.

Er is wellicht geen catch? Wetgeving en rente is hier dusdanig veranderd dat je voordeel hebt.

Waar je wel over na kan denken is om de boete in 1x te betalen aanzien de maximale hra nu nog hoger is dan over 5 jaar.

Moet het die 11k hebben liggen.

[Pietervs]

Ik neem aan dat ze die 11k bij de 200.000 op zullen tellen, en over dat bedrag betaal je de rente (en aflossing). Nu betaal je 3,75% over 2 ton, dus 7.500 euro per jaar waar je je HRA overheen krijgt.
Straks betaal je (1,51+1,27)% over 211.000 euro, dus 5.865 euro.

Tegen 33% inkomstenbelasting is dat nu netto (7.500-33%=) 5.025 euro, straks (5865-33%=) 3.930.
Verschil is dus (5.025-3.930=) 1095 euro, inderdaad een kleine 100 euro per maand.

Maar de aflossingen zullen iets stijgen. Maar dat zal geen tien euro per maand zijn.

Dus ja, het kan best kloppen dat je bijna 100 euro per maand erop vooruit gaat

[ Voor 8% gewijzigd door Pietervs op 13-08-2019 18:15 ]

[TheBrut3]

Pietervs schreef op dinsdag 13 augustus 2019 @ 18:15:
Tegen 33% inkomstenbelasting is dat nu netto (7.500-33%=) 5.025 euro, straks (5865-33%=) 3.930.
Verschil is dus (5.025-3.930=) 1095 euro, inderdaad een kleine 100 euro per maand.

Inkomstenbelasting is 38,1% en eigenwoningforfait (0.65% van WOZ in 2019) moet er nog af.

[Verwijderd]

TheBrut3 schreef op woensdag 14 augustus 2019 @ 08:42:
[...]

Inkomstenbelasting is 38,1% en eigenwoningforfait (0.65% van WOZ in 2019) moet er nog af.

EWF is hetzelfde in beide gevallen en kan voor de vergelijking dus weggelaten worden. Het streept gewoon tegen elkaar weg.

[BastaRhymez]

Helaas biedt mijn geldverstrekker geen rente middeling aan.
Zou wel mooi zijn, om te middelen met als gevolg een lagere maandlast maar gelijk blijvende rente vaste periode. Waarom zou je dat niet (willen) doen?

Ik kan wel mijn rente vaste periode openbreken (nog 54 maanden te gaan) en dan een nieuwe rente vaste periode (tegen reguliere rente) opnieuw vastleggen. Boete is nu zo'n 17k euro en de maandlast gaat zo'n 300 euro pm naar beneden (bij 5 jaar rente vast).
Onder aan de streep ben ik (bruto) ongeveer net zo veel kwijt, alleen heb ik dan wel meer afgelost op de hypotheeksom.
Ga toch eens doorrekenen met de verschillende rvp's en extra aflossen wat het verschil gaat zijn. Lijkt best interessant te zijn om dit te doen. Zeker omdat van de 17k euro ik zo goed als de helft terug krijg bij de belastingaangifte.

Want kan van bijna 1100 euro pm terug naar 780 euro pm als ik 'm 1 jaar vast zet (risico op stijgende rente)
Of naar bijv. 800 euro pm als ik 'm 5 jaar vast zet (scheelt bijna 300 euro pm). Of 830 euro als ik 'm 10 jaar vast zet. Of nog extremer: 20 jaar vast zetten voor 910 euro pm (voordeel van alsnog bijna 200 euro pm) tot einde looptijd van de hypotheek!
Als ik vervolgens die 200 euro "besparing" nou maandelijks extra aflos (en de nieuwe besparingen ook weer extra aflos), dan gaat het best hard. Rede dat ik 20 jaar zeg, is omdat vanaf 18 jaar dezelfde rente wordt gerekend).