Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Rival24
  • Registratie: Februari 2000
  • Laatst online: 07-07 16:12

Rival24

I'll Be Back

Topicstarter
Situatie:
Ik heb 5,5 jaar geleden een 'driesterren' hypotheek afgesloten bij Delta Lloyd van €150.000 tegen 3,95% rente, 10 jaar vast die ik annuitair aflos. In de afgelopen jaren heb ik af en toe wat extra afgelost, en er staat momenteel nog €102.000 open. Nu heb ik aan mijn bank eens gevraagd wat de consequentie zou zijn als ik rentemiddeling toe zou passen over een rentevaste periode van 10 jaar.

Momenteel wordt er zo'n €540 (bruto) per maand afgeschreven.

Voorstel
Actuele rente 1,80%
Rentemiddeling, gespreid via een opslag op de rente 0,99%
Rente 2,79%

Eenmalige kosten €250

Dit resulteert dan in een maandelijks bruto bedrag van €478.

Ik kan ook kiezen voor een eenmalige betaling van €7.368, waardoor de rente op 1,80% uitkomt, met een bijbehorende maandlast van €428,51. Als ik hiervoor kies, betaal ik mijn bank dus in 1 klap de misgelopen rente. Deze optie vind ik totaal niet interessant.

Ik snap natuurlijk dat wanneer ik kies voor 1 van beide opties, ik niet meer de mogelijkheid heb om over 4,5 jaar te verlengen tegen de dan geldende marktrente, maar dat ik er 10 jaar aan vast zit. Dus in het geval dat de rente gelijk blijft of daalt kosten beide opties me alleen maar geld.

Echter verwacht ik niet nog meer dan 5 jaar in deze woning te wonen. Mijn idee was om de rente te middelen, hierdoor minder te gaan betalen, en dan op een zeker moment bij verhuizing, de hypotheek af te lossen. Bij de voorwaarden staat namelijk:
Eventuele boete bij verkoop woning
Als u uw woning gaat verkopen waar uw hypotheek op gevestigd is, betaald u geen boete. Gaat u echter oversluiten dan kan het zijn dat er een boete mee gemoeid is. U kunt altijd contact met ons opnemen om te kijken of u een boete moet betalen bij het algeheel aflossen van uw hypotheek.
Ik profiteer dan een tijd lang van lagere maandlasten, zonder dat er een boete betaald hoeft te worden.

Vraag:
Wat ik niet begrijp, waarom ik een hypotheek als deze uberhaupt zou willen oversluiten wanneer ik zou verhuizen, of ik begrijp het concept oversluiten niet. Wat er volgens mij gebeurt is dat ik mijn huis verkoop, de hypotheek aflos, en vervolgens ga shoppen voor een compleet nieuwe hypotheek die op dat moment voor mijn gunstig is zonder dat daar enige vorm van boete bij komt kijken.

Ik heb om verduidelijking gevraagd maar krijg dan het volgende:
Het middelen van de rente heeft geen extra gevolgen voor het aflossen van uw hypotheeklening op een later moment. Zoals aangegeven is bij verkoop de aflossing altijd boetevrij en wordt er bij oversluiten gekeken naar uw lening op dat moment en de marktrente die op dat moment geldt. Op basis van deze gegevens wordt een boete berekend. Dus er wordt dan wel gerekend met de rente na rentemiddeling, waardoor de boete anders kan zijn dan wanneer u niet middelt. Er is echter geen extra boete, omdat u de rente gemiddeld heeft in eerder stadium.
Dus ik lees hier nogmaals dat aflossen schijnbaar boetevrij mag, maar bij oversluiten moet je mogeljk een boete betalen. Waarom sluit je zo'n hypotheek over of mis ik iets? :?

Acties:
  • +2 Henk 'm!

  • KabouterSuper
  • Registratie: September 2005
  • Niet online
De basis van oversluiten/rentemiddeling is dat het de bank geen geld kost. In jouw geval betaal je het verschil als boete in één keer (bij aflossingsvrij is het 4.5 jr*2.15%*102.000=9868, bij annuitair is het minder), of je middelt de rente (4.5jr/10jr*2.15%=0.97%).

Dat het soms toch voordelig is om over te sluiten, kan zijn omdat een andere bank een lagere rente heeft dan jouw bank. Ook is de boete aftrekbaar, waardoor je netto misschien toch voordelig uit bent (bijv omdat je nu in de hoogste belastingschijf zit, of omdat de hra steeds minder gaat worden).

Als je denkt te gaan verhuizen, dan zou ik zeker niet gaan voor de boete. Rentemiddeling is een leuke optie, zeker als je denkt dat de rente nu op het laagste punt zit.

When life gives you lemons, start a battery factory


Acties:
  • +2 Henk 'm!

  • Lapa
  • Registratie: April 2010
  • Laatst online: 15:54
Mijn situatie is enigszins vergelijkbaar (iets hogere hypotheek, iets lagere huidige rente). Voor mezelf heb ik de rekensom gemaakt dat als ik in plaats van rentemiddeling met boete, een bedrag vergelijkbaar aan de boete extra aflos, mijn maandlasten ook met bijna hetzelfde bedrag afnemen.
Er zat nog steeds wel verschil in, maar dat was te klein om voor mij de nadelen van middeling te compenseren. Een boete ben je kwijt, extra aflossen verlaagt je schuld permanent.

Over je tweede vraag, oversluiten bij verkoop is momenteel inderdaad totaal niet zinnig. Dat is alleen gunstig als de rente gestegen is t.o.v. je huidige hypotheek.

[ Voor 15% gewijzigd door Lapa op 26-07-2019 11:14 ]


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Rival24
  • Registratie: Februari 2000
  • Laatst online: 07-07 16:12

Rival24

I'll Be Back

Topicstarter
Dank voor de reacties.
KabouterSuper schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 06:37:
Rentemiddeling is een leuke optie, zeker als je denkt dat de rente nu op het laagste punt zit.
Dat is wel een puntje ja, in mijn hoofd zit de rente nu wel op een heel laag niveau, maar toen ik mijn hypotheek afsloot stond de rente ook vrij laag, en was ik er van overtuigd dat het niet veel lager kon. Ik probeer minder naïef te zijn nu.
Lapa schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 11:12:
Mijn situatie is enigszins vergelijkbaar (iets hogere hypotheek, iets lagere huidige rente). Voor mezelf heb ik de rekensom gemaakt dat als ik in plaats van rentemiddeling met boete, een bedrag vergelijkbaar aan de boete extra aflos, mijn maandlasten ook met bijna hetzelfde bedrag afnemen.
Er zat nog steeds wel verschil in, maar dat was te klein om voor mij de nadelen van middeling te compenseren. Een boete ben je kwijt, extra aflossen verlaagt je schuld permanent.

Over je tweede vraag, oversluiten bij verkoop is momenteel inderdaad totaal niet zinnig. Dat is alleen gunstig als de rente gestegen is t.o.v. je huidige hypotheek.
De eenmalige boete vind ik ook totaal niet interessant, want je verlaagt je maandlasten inderdaad ook aanzienlijk als je eenmalig dat boetebedrag in aflossing steekt, en dan is het geld niet foetsie. Ik weet dus ook niet precies wanneer ik ga verhuizen, maar als dat binnen nu en 5 jaar is gooi ik het geld op die manier in het putje.

Rentemiddeling + eenmalig wat extra aflossen doet nog meer met de maandlasten dus ik gok zomaar dat ik daar op uit ga komen.

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Falcon
  • Registratie: Februari 2000
  • Laatst online: 16:45

Falcon

DevOps/Q.A. Engineer

Vanaf 1 juli mag de hypoverstrekker dat eenmalige bedrag niet meer in rekening brengen.

https://www.hypotheek-ren...deling-door-nieuwe-regels

"We never grow up. We just learn how to act in public" - "Dyslexie is a bitch"


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • _JGC_
  • Registratie: Juli 2000
  • Laatst online: 20:05
Overigens, Delta Lloyd/NN, vraag je bank anders om je in de <90% risicogroep te zetten, scheelt je weer een paar tiende procent.
Ik zie de rente niet heel snel stijgen. Vorig jaar overwogen om open te breken, maar niet gedaan, rente is nu alweer een stuk gezakt. Houd er rekening mee dat het op de hele wereld economisch nog niet super gaat. Amerika niet, Europa niet. Dat opkoop programma blijft nog wel even lopen.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • The_Vice
  • Registratie: Augustus 2002
  • Laatst online: 18:56
Maandlasten verschil over 5 jaar is niet echt veel (478-428)×12*5=3.000, bruto.
Netto hou je daar iets van 2.000 aan over.
Lijkt me niet in verhouding tot de 7.300 bruto die je bij zou moeten passen.
(die je ongeveer 3300 netto gaat kosten)

Dus als je al binnen 5 jaar wilt verkopen, lijkt middelen de goedkopere optie.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • AndosH
  • Registratie: April 2019
  • Laatst online: 07-07 09:51
Rival24 schreef op donderdag 25 juli 2019 @ 23:53:

Vraag:
Wat ik niet begrijp, waarom ik een hypotheek als deze uberhaupt zou willen oversluiten wanneer ik zou verhuizen, of ik begrijp het concept oversluiten niet. Wat er volgens mij gebeurt is dat ik mijn huis verkoop, de hypotheek aflos, en vervolgens ga shoppen voor een compleet nieuwe hypotheek die op dat moment voor mijn gunstig is zonder dat daar enige vorm van boete bij komt kijken.

Ik heb om verduidelijking gevraagd maar krijg dan het volgende:

[...]


Dus ik lees hier nogmaals dat aflossen schijnbaar boetevrij mag, maar bij oversluiten moet je mogeljk een boete betalen. Waarom sluit je zo'n hypotheek over of mis ik iets? :?
Met oversluiten zal bedoeld worden dat je je huis niet verkoopt, maar de lening bij Delta Lloyd aflost met een nieuwe hypotheek elders en blijft wonen waar je nu woont.
Aangezien je het nagevraagd hebt en je na de rentemiddeling nog steeds zonder boete de hypotheek mag aflossen bij verhuizen, zitten er maar weinig nadelen aan dat aanbod. Als je de eenmalige boete betaalt zou je ook voor een rente van 1 jaar vast of 5 jaar vast kunnen kiezen, maar die tarieven schelen (als ik op de site van Delta Lloyd/NN kijk) maar weinig met het aanbod van 1,8% voor 10 jaar.

Het verschil tussen de maandlast na middeling en boete betalen is maar klein en met je horizon van 5 jaar verdien je de eenmalige kosten niet terug. Iets om in de gaten te houden is dat doordat het om een annuiteit gaat je bij de lagere rente over 5 jaar meer afgelost hebt dan bij de hogere rente. Uiteindelijk blijft het wel een vorm van toekomst voorspellen: hoe zeker weet je dat je binnen 5 jaar verhuist, wat zal tegen die tijd de rente voor een nieuwe hypotheek zijn?
_JGC_ schreef
Overigens, Delta Lloyd/NN, vraag je bank anders om je in de <90% risicogroep te zetten, scheelt je weer een paar tiende procent.
Op basis van de tarievenlijst van Delta Lloyd denk ik dat dit om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie gaat. Dan zijn er geen opslagen die kunnen vervallen.

[ Voor 8% gewijzigd door AndosH op 29-07-2019 12:17 ]


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • _JGC_
  • Registratie: Juli 2000
  • Laatst online: 20:05
@AndosH Delta Lloyd heeft een drie/vier sterren hypotheek, die komt met een lager tarief voor <90% met NHG. NN doet dit bij hun hypotheken sinds dit jaar automatisch, maar Delta Lloyd zit nog niet in dat systeem.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Monkeydancer
  • Registratie: November 2005
  • Laatst online: 13:28
Kan je beter net zo goed verhuizen als je al van plan bent om het binnen 5 jaar te doen.

Monkey business: pay peanuts, get monkeys


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Rival24
  • Registratie: Februari 2000
  • Laatst online: 07-07 16:12

Rival24

I'll Be Back

Topicstarter
AndosH schreef op maandag 29 juli 2019 @ 12:11:
[...]
Op basis van de tarievenlijst van Delta Lloyd denk ik dat dit om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie gaat. Dan zijn er geen opslagen die kunnen vervallen.
Dat klopt inderdaad, ik zit al in de ≤ 90% groep
https://www.nn.nl/Krachte...entes-van-Delta-Lloyd.htm
Het verschil tussen de maandlast na middeling en boete betalen is maar klein en met je horizon van 5 jaar verdien je de eenmalige kosten niet terug. Iets om in de gaten te houden is dat doordat het om een annuiteit gaat je bij de lagere rente over 5 jaar meer afgelost hebt dan bij de hogere rente. Uiteindelijk blijft het wel een vorm van toekomst voorspellen: hoe zeker weet je dat je binnen 5 jaar verhuist, wat zal tegen die tijd de rente voor een nieuwe hypotheek zijn?
Goed punt. Helemaal zeker weten doe ik het ook niet, maar met mijn hypotheeklasten los ik jaarlijks ook extra af zo lang ik hier blijft wonen. Naar verwachting zal dat tussen de 10-15K per jaar zijn, dus over 5 jaar is er dan nog ~50K schuld over. De maandlasten daarvan zijn dusdanig laag dat wanneer ik verkeerd heb gegokt, ik me daar niet druk om maak.
Monkeydancer schreef op maandag 29 juli 2019 @ 12:28:
Kan je beter net zo goed verhuizen als je al van plan bent om het binnen 5 jaar te doen.
Als ik puur lage hypotheekrente wil hebben wel ja, maar ik wil niet NU verhuizen :P . Ik wil binnen 5 jaar verhuizen, wanneer dat precies is weet ik niet maar het zal niet dit jaar zijn. Als ik nu kies voor rentemiddeling scheelt het een paar tientjes per maand, en met €250 die ook nog aftrekbaar zijn heb ik het snel terug verdiend. Het is niet wereldschokkend, maar ik kan er toch weer een keer van op vakantie.
Pagina: 1