Vraag omtrent familiebank constructie

[BekSide]

Goedenavond,

Voor ervaringsdeskundige of mensen hier die er meer verstand van hebben heb ik een vraag.
De situatie is:
in 2010 heb ik via een familiebank constructie een hypotheek kunnen krijgen bij familie. Dit brengt zoals de fiscale voordelen met zich mee van een relatief hoge rente kunnen vragen en hiervoor dus ook de hypotheekrente aftrek voor te krijgen.

Nu is het inmiddels 2019 en nu is de verstrekker van de familiebank bezig met de aankoop van een nieuwe woning. Ik verkeer nu in de positie dat ik gemakkelijk een overwaarde zou kunnen opnemen. Mag ik nu eenzelfde familiebank hypotheek verstrekken aan degene waarvan ik in 2010 zelf een hypotheek heb genomen met de familiebank.

Even voor de duidelijkheid, we zijn niet voornemens de hypotheek af te lossen aangezien dit ten koste gaat van de fiscale voordelen, de vraag is dus, kunnen we voor de verstrekker nu ook dezelfde gunstige voorwaarden creëren?

Kort geformuleerd is dus mijn vraag: kan ik een hypotheek verstrekken aan degene die mij eerder een hypotheek heeft verstrekt, zonder mijn hypotheek bij diegene af te lossen?

- Ik wil voorkomen dat dit een topic wordt over de werking van de familiebank en of dit netjes is wel of niet.

Hoop dat ik volledig genoeg ben geweest voor mogelijke nuttige bijdrage van jullie kant. Dank.

[Woy]

Ik zou je niet met zekerheid kunnen zeggen of het juridisch mag, maar het klinkt een beetje als een schijnconstructie omdat je netto geen geld uitgeleend hebt. Meestal zijn er wel regels om schijnconstructies tegen te gaan.

Ik denk dat het verstandig is om een fiscalist te raadplegen of er regels zijn die deze manier van wederzijds lenen fiscaal beperken.

[t_captain]

Alles mag, maar je loopt wel het risico dat twee tegengestelde leningen als een schijnconstructie worden gezien en tegen elkaar worden weggestreept.

Daarmee zou het fiscaal voordeel verdampen.

Nu is jouw kant van de zaak prima bepleitbaar (de leningen zijn met een flinke tussentijd ontstaan en hebben beiden als aanleiding de feitelijke aanschaf van OG). Maar het klinkt wel als een risico. Ik zou het niet doen omdat ik geen zin heb om in een rechtzaak tegen de belastinginspecteur terecht te komen.

[SeeS]

Neem een abo op www.fiscalert.nl --> je kan je gewoon aanmelden en je bepaalt zelf hoeveel je per jaar als abonnee wilt betalen (vanaf €10 geloof ik). Elke maand een papieren versie en online zijn alle artikelen ook te lezen. Zo ook je vraag m.b.t. de dubbele familiebank. Kort gezegd, dit kan.
Hier meer info als je lid bent.
https://www.fiscalert.nl/...liebank-doe-de-wisseltruc

Een gedeelte copy/paste van het artikel:
Maar weinig FiscAlert-lezers kan het zijn ontgaan: de familiebank biedt aantrekkelijke voordelen. Maar kende u onze slimme wisseltruc al? Ook die kan jaarlijks heel veel geld opleveren! Stel, u heeft een (deels) aflossingsvrije hypotheek, waarover u rente betaalt aan de bank. Daarnaast heeft u vast ook spaargeld, waarover u momenteel nauwelijks rente krijgt. U bent niet de enige, u heeft ook familieleden en vrienden voor wie dit geldt. In deze situatie kunt u met een slimme wisseltruc een hoop geld verdienen door (een deel van) elkaars hypotheek over te nemen.

(artikel gaat verder met voorbeelden)

[Crabro]

Ok, als je dit even goed afpelt zou iedereen dan binnen de familie (met geld) elkaar hypotheken kunnen gaan verstrekken om zo aftrek te creëren. Lijkt me idd grote kans dat de fiscus dit als schijnconstructie gaat beoordelen.

En toch interessant dat je aangeeft dat je het niet wil hebben over of dit netjes is of niet? Want je wilt niet horen wat je eigenlijk al weet? Dat je blijkbaar geld genoeg hebt maar op zoek bent naar het onderste uit de kan? Ga aub je geld beleggen ofzo, dan loop je tenminste een risico waar je geen morele discussie uit de weg hoeft te gaan.

[BekSide]

Crabro schreef op zondag 28 juli 2019 @ 09:12:
Ok, als je dit even goed afpelt zou iedereen dan binnen de familie (met geld) elkaar hypotheken kunnen gaan verstrekken om zo aftrek te creëren. Lijkt me idd grote kans dat de fiscus dit als schijnconstructie gaat beoordelen.


En toch interessant dat je aangeeft dat je het niet wil hebben over of dit netjes is of niet? Want je wilt niet horen wat je eigenlijk al weet? Dat je blijkbaar geld genoeg hebt maar op zoek bent naar het onderste uit de kan? Ga aub je geld beleggen ofzo, dan loop je tenminste een risico waar je geen morele discussie uit de weg hoeft te gaan.

Dit is inderdaad mijn vraag. En ben dit dus nog steeds aan her uitzoeken.

De reden dat ik aangeef niet te willen discussiëren over familiebank wel of niet is omdat dit al uitgebreid besproken is in andere topics en het niets toevoegt aan mijn vraag.

[Carnoustie]

Dit is weliswaar fiscaal "interessant" voor de oude lening omdat die nog in het oude (aflossingsvrije) regime valt, maar de nieuwe lening moet aflossen om nog hra te genieten. Met de huidige lage commerciële rentes is het voor de leningnemer verspilde moeite en met de afbouw van de hra soms nog duurder ook...

[Yowzawood]

BekSide schreef op zaterdag 27 juli 2019 @ 19:38:
Ik verkeer nu in de positie dat ik gemakkelijk een overwaarde zou kunnen opnemen. Mag ik nu eenzelfde familiebank hypotheek verstrekken aan degene waarvan ik in 2010 zelf een hypotheek heb genomen met de familiebank.

De genoemde schijnconstructie/fraus legis is al genoemd...... zeker bij 2 partijen die beiden aan elkaar uitlenen is dat nogal duidelijk.

Maar als je ook nog de overwaarde moet opnemen (gewoon een additionele hypotheek die niet aftrekbaar is) dan gaat het al geen positieve constructie opleveren. Bedenkt ook dat de aftrek nu versneld afgebouwd gaat worden naar max 37% in 2023.

[ Voor 13% gewijzigd door Yowzawood op 28-07-2019 09:51 ]

[BekSide]

Carnoustie schreef op zondag 28 juli 2019 @ 09:24:
Dit is weliswaar fiscaal "interessant" voor de oude lening omdat die nog in het oude (aflossingsvrije) regime valt, maar de nieuwe lening moet aflossen om nog hra te genieten. Met de huidige lage commerciële rentes is het voor de leningnemer verspilde moeite en met de afbouw van de hra soms nog duurder ook...

Daar zit inderdaad een puntje, maar ik verwacht toch nog wel dat dit rendabel kan zijn.
De rente 30 jaar plus voorwaarden bij de Rabobank zijn 3,75% momenteel. Dan is het toegestaan om 25% hogere rente te rekenen (volgens consumentenbond) dit zou dan dus neerkomen op een rente van 4,68%.

Dus als ik ervanuit ga dat wanneer er via de normale weg een financiering aangegaan wordt dat er dan een rente mogelijk is momenteel van 1,5% dan betekent dit voor iedere 100k dus €1.500,- rente per jaar wat afgetrokken mag worden.

Wanneer het via een familiebank constructie mogelijk zou zijn zou dit zomaar voor iedere 100k €4.680,- rente per jaar wat aftrekbaar is.
Met een belastingaftrek van 50% zou dit dus uitkomen op een voordeel van €2.340 - €750,- = €1.590,- per jaar. Per €100.000.

Aflossen binnen 30 jaar is inderdaad een vereiste.

[Sissors]

Zover mij bekend hoef je bij een familiebank constructie niet per se een hypothecair onderpand te hebben. Oftewel je kan dan rentes van persoonlijke leningen rekenen, die veel hoger zijn.

Maar goed, lijkt mij gewoon fraus legis. In andere woorden: Een trucje wat alleen multinationals mogen toepassen en private personen niet.

[Yowzawood]

BekSide schreef op zondag 28 juli 2019 @ 09:49:
[...]Wanneer het via een familiebank constructie mogelijk zou zijn zou dit zomaar voor iedere 100k €4.680,- rente per jaar wat aftrekbaar is.
Met een belastingaftrek van 50% zou dit dus uitkomen op een voordeel van €2.340 - €750,- = €1.590,- per jaar. Per €100.000.

En geen kosten van je funding en een veel te hoog percentage voor de hypotheekrente aftrek.... wat kan er nog meer fout :-).

[3DDude]

BekSide schreef op zondag 28 juli 2019 @ 09:49:
[...]


Daar zit inderdaad een puntje, maar ik verwacht toch nog wel dat dit rendabel kan zijn.
De rente 30 jaar plus voorwaarden bij de Rabobank zijn 3,75% momenteel. Dan is het toegestaan om 25% hogere rente te rekenen (volgens consumentenbond) dit zou dan dus neerkomen op een rente van 4,68%.

Dus als ik ervanuit ga dat wanneer er via de normale weg een financiering aangegaan wordt dat er dan een rente mogelijk is momenteel van 1,5% dan betekent dit voor iedere 100k dus €1.500,- rente per jaar wat afgetrokken mag worden.

Wanneer het via een familiebank constructie mogelijk zou zijn zou dit zomaar voor iedere 100k €4.680,- rente per jaar wat aftrekbaar is.
Met een belastingaftrek van 50% zou dit dus uitkomen op een voordeel van €2.340 - €750,- = €1.590,- per jaar. Per €100.000.

Aflossen binnen 30 jaar is inderdaad een vereiste.

Ik zou gewoon voor dat 10tje abbo nemen op fiscalert, daar staan al je vragen uitgewerkt en deze zijn ook juridisch gecheckt.
Bijv wat de maximale rente mag zijn voor een familiebank constructie.

Sommige mensen roepen hier maar wat

[ Voor 3% gewijzigd door 3DDude op 28-07-2019 10:00 ]

[BekSide]

3DDude schreef op zondag 28 juli 2019 @ 09:59:
[...]


Ik zou gewoon voor dat 10tje abbo nemen op fiscalert, daar staan al je vragen uitgewerkt en deze zijn ook juridisch gecheckt.
Bijv wat de maximale rente mag zijn voor een familiebank constructie.

Sommige mensen roepen hier maar wat

Heb inderdaad een abbo aangevraagd! ziet er interessant uit.

[Carnoustie]

BekSide schreef op zondag 28 juli 2019 @ 09:49:
[...]


Daar zit inderdaad een puntje, maar ik verwacht toch nog wel dat dit rendabel kan zijn.
De rente 30 jaar plus voorwaarden bij de Rabobank zijn 3,75% momenteel. Dan is het toegestaan om 25% hogere rente te rekenen (volgens consumentenbond) dit zou dan dus neerkomen op een rente van 4,68%.

Dus als ik ervanuit ga dat wanneer er via de normale weg een financiering aangegaan wordt dat er dan een rente mogelijk is momenteel van 1,5% dan betekent dit voor iedere 100k dus €1.500,- rente per jaar wat afgetrokken mag worden.

Wanneer het via een familiebank constructie mogelijk zou zijn zou dit zomaar voor iedere 100k €4.680,- rente per jaar wat aftrekbaar is.
Met een belastingaftrek van 50% zou dit dus uitkomen op een voordeel van €2.340 - €750,- = €1.590,- per jaar. Per €100.000.

Aflossen binnen 30 jaar is inderdaad een vereiste.

Zoals ik al zei: Voor jou is het aantrekkelijk. Niet voor de leningnemer. Die betaalt in jouw voorbeeld €2340 netto (en dan hou je geen rekening met de afbouw van de hra en het feit dat hij moet aflossen. Die rente wordt dus elk jaar lager). In je eigen voorbeeld geef je al aan dat hij commercieel tegen 1.5% en dus BRUTO €1500 kan lenen... (jij kijkt alleen naar een zo hoog mogelijk fiscaal voordeel, niet naar wat uiteindelijk de kosten zijn...)

[BekSide]

Carnoustie schreef op zondag 28 juli 2019 @ 10:42:
[...]

Zoals ik al zei: Voor jou is het aantrekkelijk. Niet voor de leningnemer. Die betaalt in jouw voorbeeld €2340 netto (en dan hou je geen rekening met de afbouw van de hra en het feit dat hij moet aflossen. Die rente wordt dus elk jaar lager). In je eigen voorbeeld geef je al aan dat hij commercieel tegen 1.5% en dus BRUTO €1500 kan lenen... (jij kijkt alleen naar een zo hoog mogelijk fiscaal voordeel, niet naar wat uiteindelijk de kosten zijn...)

Het voordeel van de familiehypotheek is juist dat ik als lening verstrekker alle betaalde rente weer terug geef aan de betaler. Zodoende wordt er dus 0% rente betaald en is deze toch aftrekbaar. Dat is zeg maar het hele principe.

Dus stel ik verstrek een lening van 100k tegen een rentetarief van 4,68%, dan betaald leningnemer mij jaarlijks €4.680,- welke aftrekbaar is. leningnemer krijgt dan dus als voorbeeld nog 50% hypotheekrenteaftrek terug = €2.340,-

Dan geef ik als gever van de lening de totaal betaalde rente terug aan leningnemer. lening nemer heeft per saldo zo netto 0% rente betaald + krijgt nog de €2.340,- dus maakt per saldo dus €2.340,- winst per jaar per geleende 100k.

(Let op, ik houd voor de eenvoudigheid even geen rekening met de minimale aflossing, en vergoeding voor vermogensbelasting die leningsever zal moeten betalen)

Vraag me dus alleen af of dit kan/mag, aangezien de leningsever van bovenstaand voorbeeld in het verleden (2010) hetzelfde al heeft gedaan met de leningnemer uit dit voorbeeld.

[ Voor 30% gewijzigd door BekSide op 28-07-2019 11:26 ]

[BiLLY_daKid]

Het voordeel is dat je als geldverstrekker een schenking mag doen. Je mag dit echter niet relateren aan de lening of contractueel vastleggen.

Zoals aangegeven, ik zou erg oppassen met het verstrekken van een lening naar een familielid waar jij zelf al hebt geleend.

[m2011]

BekSide schreef op zondag 28 juli 2019 @ 09:49:
[...]
De rente 30 jaar plus voorwaarden bij de Rabobank zijn 3,75% momenteel. Dan is het toegestaan om 25% hogere rente te rekenen (volgens consumentenbond) dit zou dan dus neerkomen op een rente van 4,68%.

Bij dat rentepercentage zullen ze het huis als onderpand hebben. Bij een familiehypotheek is er gewoonlijk geen spake van een onderpand. Wat dat betreft zou je dus kunnen vergelijken met de rente op een persoonlijke lening. Een directe vergelijking is lastig, omdat een PL vaak niet voor een bedrag >75000 en zeker niet met een looptijd van 30 jaar te krijgen is. Maar al met al denk ik dat je met 6% veilig zit. Leg je overwegingen wel vast, en maak screenshots van PL vergelijkingssites.

[Honesty]

Wij hebben een tijd lang een familiebank gehad en zaten op 5% rente per jaar, inderdaad omdat er geen onderpand is, geen idee wat de regels precies zijn als je van elkaar leent en hoe de fiscus er mee omgaat, je kan er moreel iets van vinden maar wettelijk lijkt het toegestaan. Want anders als je een driehoekconstructie maakt(A leent van B en verleent aan C, B leent van van C en verleent aan A, C leent van A en verleent aan dan leen je niet van elkaar door tussenkomst van B en zou het dan wel mogen?
benieuwd naar de uitkomst, zal zelf wel fiscalist in schakelen omdat het al snel over grote bedragen/consequenties gaat als je iets verkeerd doet.

[Oilman]

Misschien dat je met een 3-hoek door het net kunt glippen. Maar met 2 partijen, beide familie bank spelen en bij elkaar een hypotheek laten lopen mag absoluut niet.

[PZOOO]

De vraag is inmiddels beantwoord.

Ik zou willen toevoegen dat je niet van de daken moet schreeuwen dat je constructies gebruikt en bedenkt waarin je de belastingdienst oplicht.

[FirePuma142]

PZOOO schreef op donderdag 1 augustus 2019 @ 15:15:
De vraag is inmiddels beantwoord.

Ik zou willen toevoegen dat je niet van de daken moet schreeuwen dat je constructies gebruikt en bedenkt waarin je de belastingdienst oplicht.

Niemand heeft het hier over oplichten behalve jij.

[Conono]

Oilman schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 17:48:
Misschien dat je met een 3-hoek door het net kunt glippen. Maar met 2 partijen, beide familie bank spelen en bij elkaar een hypotheek laten lopen mag absoluut niet.

Is dat een feit, of slechts jouw mening?

[Oilman]

Ja dat is een feit, dit is een typisch gevalletje fraus legis.

Stel ik heb een broer, beide een riant koophuis en we staan goed in de slappe was. In neem een hypotheek bij hem voor €1 miljoen tegen 4.5% rente. Hij neemt op zijn beurt bij mij ook een hypotheek van €1 miljoen, wederom 4.5% rente. Dan betalen wij elkaar €45.000 aan rente, die volledig aftrekbaar is in box 1.

Kortom dan ben je gewoon belasting aan het ontduiken en dat mag niet. Bovenstaande voorbeeld is natuurlijk extreem, maar het effect blijft hetzelfde ook bij kleinere bedragen.

[BiLLY_daKid]

Het is ieder geval (ook) mijn verwachting dat de Belastingdienst dit zal zien als belastingontwijking, maar het zal ook afhangen van het contract en de verplichte aflossing.
Aan de andere kant, het afsluiten van een hypotheek terwijl eigen geld voorhanden hebben, is gewoon toegestaan. Dus waarom niet in een familiebank..?

Je zou de vraag kunnen voorleggen aan een inspecteur.

[Crabro]

BiLLY_daKid schreef op donderdag 1 augustus 2019 @ 22:01:
Het is ieder geval (ook) mijn verwachting dat de Belastingdienst dit zal zien als belastingontwijking, maar het zal ook afhangen van het contract en de verplichte aflossing.
Aan de andere kant, het afsluiten van een hypotheek terwijl eigen geld voorhanden hebben, is gewoon toegestaan. Dus waarom niet in een familiebank..?

Je zou de vraag kunnen voorleggen aan een inspecteur.

Een gewone familiebank is geen enkel probleem, ook al heb je zelf geld. Punt in deze is:
Je sluit wederzijds een lening af met als enige doel een belastingteruggave.

[DCV191283]

Ik lees tot nog toe een hoop verwachtingen, leuke ideeën en dergelijke, maar zie nog geen wetsartikel voorbij komen waarom het uiteindelijk echt niet zou mogen.

Ter vergelijking, ik heb een hypotheek bij de bank, bij diezelfde bank heb ik ook een spaarrekening, uitgaand dat hoef ik niet met elkaar te verrekenen, waarom zou dat bij particulieren onderling dan opeens anders zijn?

Ik voel ook wel dat de situatie vreemd aanvoelt en in elk geval niet de bedoeling is geweest van de wetgever, maar niet de bedoeling wil niet zeggen dat het niet mag. Even een paar jaar terug, toen kon je een bril kopen en vervolgens het dubbele bedrag van die bril terugkrijgen aan belasting, was ook niet de bedoeling, is gerepareerd, maar zolang de wettekst zodanig was, kon het wel.

Als ik naar de wettekst kijk zie ik dat een hypotheek/lening eigen woning aan een aantal eisen moet voldoen. Denk aan de aflossingseis die er tegenwoordig is (waardoor de 2 betreffende leningen dus niet tegen elkaar weg zullen lopen omdat de oude aflossingsvrij kan zijn en de nieuwe afgelost moet worden), denk ook aan de meldingsplicht die er is bij een lening bij familie/vrienden andere niet administratieplichtigen, maar er staat nergens een beperking voor onderling lenen. Als je bij de ter beschikkingstellingsregelingen kijkt zie je wel dat bepaalde familie situaties uitgesloten worden. Daarnaast geldt (om fraus legis te voorkomen) dat er sprake moet zijn van een situatie die niet allen fiscaal gedreven is.

Dat laatste is dan ook de grootste vraag. Is dit enkel om fiscale redenen? Je zou kunnen zeggen dat je natuurlijk ook je oude hypotheek af kan lossen om zo het probleem op te lossen, maar er is een overeenkomst voor de oude lening aan die afspraken houdt je je gewoon, ik zie niet in waarom de Belastingdienst die voorwaarden (fiscaal) opeens zou kunnen wijzigen. Vervolgens wil er nu iemand een huis kopen, waarom zou jij diegene geen geld mogen lenen? Omdat jij al van hem leent? Dat kan dus ook met je spaarrekening bij de bank.

Ik heb even gezocht op internet en kan tot op heden geen rechtspraak vinden op dit gebied. Ik twijfel erg, maar ik moet wel zeggen dat de twijfel vooral op gevoel zit. Ik zou op zoek gaan naar een goede fiscalist om dit uit te laten zoeken.

[Viper®]

http://www.taxence.nl/fis...fier-overeind.67507.lynkx

De belastingdienst kan veel vinden, soms denkt de rechter daar anders over.

[DCV191283]

Viper® schreef op donderdag 1 augustus 2019 @ 23:00:
http://www.taxence.nl/fis...fier-overeind.67507.lynkx

De belastingdienst kan veel vinden, soms denkt de rechter daar anders over.

Dit gaat over de vraag of je als familie hypotheek kan verstrekken, de vraag of zoon vervolgens ook weer hypotheek kan verstrekken aan vader is hier niet van toepassing, dus geen antwoord op vraag van ts.

[Honesty]

DCV191283 schreef op donderdag 1 augustus 2019 @ 23:07:
[...]


Dit gaat over de vraag of je als familie hypotheek kan verstrekken, de vraag of zoon vervolgens ook weer hypotheek kan verstrekken aan vader is hier niet van toepassing, dus geen antwoord op vraag van ts.

Dit gaat ook over extremen waarbij ik denk dat de fiscus wel gelijk heeft om het een en ander in twijfel te trekken, en helaas dus ook heeft verloren. Ik denk ook dat op het moment en misschien maakt TS dat ook mee dat op het moment dat er twijfel is belastingdienst er met gestrekt been ingaat. Die juristen zijn toch al betaald, en voor hun is 1 uitspraak er meteen 1000en

[BekSide]

Beste mensen,

Vind het wel leuk de verschillende meningen en verhalen hier voorbij te zien komen. Inmiddels een heel aantal stukken gelezen van fiscalert.

Zo zag ik ook nog een leuk stukje voorbijkomen van iemand die gewoon een advertentie had geplaatst in de krant op zoek naar een ander rijke pa/ma. Beiden hadden als gebruik gemaakt van de eenmalige verhoogde schenking. En gingen nu elkaars kinderen nogmaals belasting vrij schenken.
Dit zijn zaken die niet geheel vergelijkbaar zijn maar wat uiteraard ook niet de bedoeling geweest is van de fiscus.

Tot op heden ben ik terughoudend. Zeker als de fiscus over 4 jaar pas zou aankloppen ga je flink nat mocht er een naheffing komen.

Ben nog steeds geïnteresseerd in jullie bijdrage!

[Honesty]

BekSide schreef op vrijdag 2 augustus 2019 @ 00:25:
Beste mensen,

Vind het wel leuk de verschillende meningen en verhalen hier voorbij te zien komen. Inmiddels een heel aantal stukken gelezen van fiscalert.

Zo zag ik ook nog een leuk stukje voorbijkomen van iemand die gewoon een advertentie had geplaatst in de krant op zoek naar een ander rijke pa/ma. Beiden hadden als gebruik gemaakt van de eenmalige verhoogde schenking. En gingen nu elkaars kinderen nogmaals belasting vrij schenken.
Dit zijn zaken die niet geheel vergelijkbaar zijn maar wat uiteraard ook niet de bedoeling geweest is van de fiscus.

Tot op heden ben ik terughoudend. Zeker als de fiscus over 4 jaar pas zou aankloppen ga je flink nat mocht er een naheffing komen.

Ben nog steeds geïnteresseerd in jullie bijdrage!

Deze stukken kende ik ook al, helaas niet van dichtbij:) maar dit ging over meerdere giften van gifters en de begiftigen(twijfel over deze vorm) terwijl de belastingdienst en de vrijstelling daar niet waarschijnlijk op gebaseerd zijn.
Jouw constructie lijkt fiscaal juist maar dat moet je wel met de belasting kort kunnen sluiten, waarschijnlijk is alleen een ja van de belastingtelefoon niet genoeg maar moet je via het een inspecteur doen. Wij hebben een tijd lang een familie hypotheek gehad en die is inmiddels weggeschonken maar als ik in die tijd een grote klapper had gemaakt had ik het ook op jouw manier gespeeld.

[Conono]

Oilman schreef op donderdag 1 augustus 2019 @ 19:33:
Ja dat is een feit, dit is een typisch gevalletje fraus legis.

Graag even relevante jurisprudentie erbij vermelden. Je zegt nu alleen "ja het is zo", daar kan ik niks mee.

Stel ik heb een broer, beide een riant koophuis en we staan goed in de slappe was. In neem een hypotheek bij hem voor €1 miljoen tegen 4.5% rente. Hij neemt op zijn beurt bij mij ook een hypotheek van €1 miljoen, wederom 4.5% rente. Dan betalen wij elkaar €45.000 aan rente, die volledig aftrekbaar is in box 1.

Kortom dan ben je gewoon belasting aan het ontduiken en dat mag niet. Bovenstaande voorbeeld is natuurlijk extreem, maar het effect blijft hetzelfde ook bij kleinere bedragen.

Om jouw voorbeeld te laten werken, moeten beide al een hypotheek (met HRA) hebben. En dan konden ze vóórdat ze elkaars hypotheek gingen oversluiten óók al 45k aan rente aftrekken in Box I.. Dus wat is hier precies de ontduiking?

[BekSide]

Er kan ook geen sprake zijn van belasting ontduiking je ontduikt geen belasting.

Het gaat er uiteraard om dat de zo hoog als toegelaten rente gerekend wordt. Het grote voordeel zit hem erin dat de bank in dit geval de betaalde rente weer terug geeft aan de betaler.

De belastingdienst zal het worst wezen als de ING de door mij betaalde rente weer terug geeft toch? Stel ik kom met de ING overeen dat ik 5% rente betaal over mijn hypotheek. maar daarnaast kom ik overeen dat ik 5% rente krijg over mijn spaargeld. beetje vergezocht voorbeeld maar komt in principe op hetzelfde neer.

[Herman]

Oilman schreef op donderdag 1 augustus 2019 @ 19:33:
Ja dat is een feit, dit is een typisch gevalletje fraus legis.

Stel ik heb een broer, beide een riant koophuis en we staan goed in de slappe was. In neem een hypotheek bij hem voor €1 miljoen tegen 4.5% rente. Hij neemt op zijn beurt bij mij ook een hypotheek van €1 miljoen, wederom 4.5% rente. Dan betalen wij elkaar €45.000 aan rente, die volledig aftrekbaar is in box 1.

Kortom dan ben je gewoon belasting aan het ontduiken en dat mag niet. Bovenstaande voorbeeld is natuurlijk extreem, maar het effect blijft hetzelfde ook bij kleinere bedragen.

In je voorbeeld hebben beide broers ook een vordering in box III van € 1 miljoen waarover ze vermogensrendementsheffing moeten betalen. Het is dus niet per se ontduiking, want je vermogen wordt in een andere belastingbox belast.

Je presenteert je mening overigens als een feit zonder deze (voldoende) te motiveren.

BekSide schreef op zaterdag 27 juli 2019 @ 19:38:
Goedenavond,

Voor ervaringsdeskundige of mensen hier die er meer verstand van hebben heb ik een vraag.
(...) Ik verkeer nu in de positie dat ik gemakkelijk een overwaarde zou kunnen opnemen.

@TS Wat bedoel je met 'overwaarde (...) opnemen'? Bedoel je wellicht: "een lening afsluiten bij een bank met de overwaarde als onderpand"? Bedenk goed dat je voor deze nieuwe lening geen HRA kunt genieten. Het is een lening die in box III zal vallen en de verstrekte lening zal hier ook aangegeven moeten worden.

edit:

BekSide schreef op zaterdag 27 juli 2019 @ 19:38:
(...)

Kort geformuleerd is dus mijn vraag: kan ik een hypotheek verstrekken aan degene die mij eerder een hypotheek heeft verstrekt, zonder mijn hypotheek bij diegene af te lossen?
(...)

Wellicht.
Maar bedenk dat je de verstrekte lening in box III moet aangeven en dat je hierover vermogensrendementsheffing verschuldigd bent. Dit zou een eventueel voordeel dempen. Bovendien kan een hoog box III vermogen ongunstige neveneffecten hebben (denk aan bijvoorbeeld gevolgen voor toeslagen, uitkeringen, ouderbijdragen voortgezet onderwijs etc.).

[ Voor 17% gewijzigd door Herman op 02-08-2019 13:36 ]

[Felyrion]

BekSide schreef op vrijdag 2 augustus 2019 @ 11:54:
Er kan ook geen sprake zijn van belasting ontduiking je ontduikt geen belasting.

Het gaat er uiteraard om dat de zo hoog als toegelaten rente gerekend wordt. Het grote voordeel zit hem erin dat de bank in dit geval de betaalde rente weer terug geeft aan de betaler.

De belastingdienst zal het worst wezen als de ING de door mij betaalde rente weer terug geeft toch? Stel ik kom met de ING overeen dat ik 5% rente betaal over mijn hypotheek. maar daarnaast kom ik overeen dat ik 5% rente krijg over mijn spaargeld. beetje vergezocht voorbeeld maar komt in principe op hetzelfde neer.

Naar mijn mening wel degelijk een (milde) vorm van ontduiking. Er is een regeling bedacht ter bevordering van het eigen huis bezit. Hiervoor is bedacht dat men de rente die men moet betalen om een lening voor een eigen huis te kunnen krijgen mag aftrekken.

Jij hebt deze regeling in feite niet nodig, want jij _hoeft_ die rente al niet te betalen. Je krijgt deze immers al terug. Dat is in feite dezelfde regeling, maar dan privé geregeld.

Naar mijn mening vervalt hierdoor het recht op de hypotheekrente aftrek.

Maar het kan natuurlijk prima zijn dat dit wettelijk niet is afgedicht en dat dit daardoor wel een lgitieme constructie is.

[rik86]

Dit is, denk ik, geen ontduiking maar ontwijking. 't is pas ontduiken als je de regels overtreedt. En nee, ik denk niet dat dit volgens de geest der wet is, maar dat is in de juridische beoordeling over 't algemeen niet zo relevant, helaas.

En zodra maar genoeg mensen van deze maas misbruik gaan maken zal het afgedicht worden en op gehandhaafd gaan worden.

[RoNoS]

BekSide schreef op vrijdag 2 augustus 2019 @ 11:54:

De belastingdienst zal het worst wezen als de ING de door mij betaalde rente weer terug geeft toch? Stel ik kom met de ING overeen dat ik 5% rente betaal over mijn hypotheek. maar daarnaast kom ik overeen dat ik 5% rente krijg over mijn spaargeld. beetje vergezocht voorbeeld maar komt in principe op hetzelfde neer.

Dan heb je het over de (bank)spaarhypotheek. En die zijn niet zomaar 'verdwenen' (niet meer mogelijk af te sluiten). Juist omdat je heel erg op grijs gebied begeeft. Het is niet wettelijk verboden, maar blij zijn ze er ook niet mee.

[Conono]

Felyrion schreef op vrijdag 2 augustus 2019 @ 13:39:
[...]


Naar mijn mening wel degelijk een (milde) vorm van ontduiking. Er is een regeling bedacht ter bevordering van het eigen huis bezit. Hiervoor is bedacht dat men de rente die men moet betalen om een lening voor een eigen huis te kunnen krijgen mag aftrekken.

Jij hebt deze regeling in feite niet nodig, want jij _hoeft_ die rente al niet te betalen. Je krijgt deze immers al terug. Dat is in feite dezelfde regeling, maar dan privé geregeld.

Naar mijn mening vervalt hierdoor het recht op de hypotheekrente aftrek.

Dan is jouw mening onjuist. Een familiebankconstructie bestaat, en is (mits juist uitgevoerd) gewoon fiscaal toelaatbaar. Je mag natuurlijk van mening zijn dat het anders zou móeten, maar dat is wat anders.

Maar het kan natuurlijk prima zijn dat dit wettelijk niet is afgedicht en dat dit daardoor wel een lgitieme constructie is.

Dat dus. Verder, je onderschat de wetgever denk ik. Het is immers echt niet zo heel ingewikkeld om dit soort dingen dicht te timmeren. Zo had men er prima voor kunnen kiezen om geldleningen van familie uit te sluiten. Heeft men niet gedaan.

[Virtuozzo]

BekSide schreef op zaterdag 27 juli 2019 @ 19:38:
Goedenavond,

Voor ervaringsdeskundige of mensen hier die er meer verstand van hebben heb ik een vraag.
De situatie is:
in 2010 heb ik via een familiebank constructie een hypotheek kunnen krijgen bij familie. Dit brengt zoals de fiscale voordelen met zich mee van een relatief hoge rente kunnen vragen en hiervoor dus ook de hypotheekrente aftrek voor te krijgen.

Nu is het inmiddels 2019 en nu is de verstrekker van de familiebank bezig met de aankoop van een nieuwe woning. Ik verkeer nu in de positie dat ik gemakkelijk een overwaarde zou kunnen opnemen. Mag ik nu eenzelfde familiebank hypotheek verstrekken aan degene waarvan ik in 2010 zelf een hypotheek heb genomen met de familiebank.

Even voor de duidelijkheid, we zijn niet voornemens de hypotheek af te lossen aangezien dit ten koste gaat van de fiscale voordelen, de vraag is dus, kunnen we voor de verstrekker nu ook dezelfde gunstige voorwaarden creëren?

Kort geformuleerd is dus mijn vraag: kan ik een hypotheek verstrekken aan degene die mij eerder een hypotheek heeft verstrekt, zonder mijn hypotheek bij diegene af te lossen?

- Ik wil voorkomen dat dit een topic wordt over de werking van de familiebank en of dit netjes is wel of niet.

Hoop dat ik volledig genoeg ben geweest voor mogelijke nuttige bijdrage van jullie kant. Dank.

Je raakt aan een constructie die op dit moment bij toetsing als schijnconstructie gesteld kan worden, waar later dit jaar meer duidelijkheid in fiscaal domein over wordt verwacht. Dat schept zekere risico's. Ik sluit mij dan ook bij het eerdere advies van anderen aan, dit is echt iets om mee naar de fiscalist te stappen.

Ik zou daar bij aanbevelen om dat samen te doen, er zijn vanuit het concept familiebank ook andere opties.