huis ouders kopen met huur contract

[PcDealer]

Daan_ schreef op dinsdag 2 juli 2019 @ 13:43:
Wij zijn hiervoor samen met de ouders naar notaris gegaan. Kregen veel goed bedoelde adviezen, maar hoe goed ze ook bedoeld waren. Hadden ze niet alle informatie om goed advies te kunnen geven. Je gaat immers niet alle (financiële) gegevens delen...

Hoe wil je dan een goed advies krijgen?

* Wij hebben huis laten taxeren door makelaar. (deze heeft rekening gehouden met verkoop binnen familie)

Hoezo dat? Makelaar moet zijn/haar werk doen.

Wens je huis over te nemen van je ouders. Kan ik alleen maar zeggen. Schakel adviseur/notaris in.

Maar dan wel alle informatie op tafel...

[Pietervs]

s0ulmaster schreef op dinsdag 2 juli 2019 @ 15:10:
Is er in dit verhaal al wel duidelijk of het huis van TS zn ouders wel 100k waard is?
Want waar ik woon krijg je voor 100k alleen een 50-60m2 appartement uit het jaar kruik.
En dan is het hier in het oosten des lands nog goedkoop

Het huis wordt verkocht in verhuurde staat. Een aantal jaar geleden was het zo, dat daardoor de marktprijs fors naar beneden ging. Een ex kon op die manier het huis waarin ze woonde (wat door haar ouders was gekocht) overkopen van haar ouders voor 60% van de marktwaarde. Geen idee of dat dat meespeelt bij TS in de bepaling van die 100k?

Edit:

rubje90 schreef op dinsdag 2 juli 2019 @ 16:15:
<knipje>

Daarnaast las ik ook dat de waarde van een huis in huurtoestand 85% is van de woz waarde. Ik weet alleen niet of dat geldig is aangezien bij het kopen het huis nog niet in huurtoestand is, maar daarna pas.

<knipje>

Blijkbaar heeft de Belastingdienst hier nieuwe regels voor opgesteld inmiddels

@s0ulmaster ik reageerde voor ik het hele topic gelezen had

[ Voor 26% gewijzigd door Pietervs op 12-07-2019 08:57 ]

[s0ulmaster]

Pietervs schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 08:49:
[...]

Het huis wordt verkocht in verhuurde staat. Een aantal jaar geleden was het zo, dat daardoor de marktprijs fors naar beneden ging. Een ex kon op die manier het huis waarin ze woonde (wat door haar ouders was gekocht) overkopen van haar ouders voor 60% van de marktwaarde. Geen idee of dat dat meespeelt bij TS in de bepaling van die 100k?

TS had al gereageerd dat de WOZ waarde rond de 100k lag iirc. Daarmee kun je waarschijnlijk wel hard maken dat 100k reeel is.

[smurfinmark]

s0ulmaster schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 08:52:
[...]


TS had al gereageerd dat de WOZ waarde rond de 10k lag iirc. Daarmee kun je waarschijnlijk wel hard maken dat 100k reeel is.

De regel is dat de marktwaarde gehanteerd wordt, niet de WOZ waarde. Bij verkoop van de woning, niet wanneer de volledige woning geschonken wordt. Dit is een belangrijk verschil.

Daarmee is niet gezegd dat dit sterk afwijkt, maar indien de WOZ waarde substansieel onder de marktwaarde ligt kan het verschil als schenking gezien worden.

[s0ulmaster]

smurfinmark schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 09:32:
[...]


De regel is dat de marktwaarde gehanteerd wordt, niet de WOZ waarde. Bij verkoop van de woning, niet wanneer de volledige woning geschonken wordt. Dit is een belangrijk verschil.

Daarmee is niet gezegd dat dit sterk afwijkt, maar indien de WOZ waarde substansieel onder de marktwaarde ligt kan het verschil als schenking gezien worden.

Of de WOZ waarde is gewoon fout geindexeerd door de gemeente. Ik ken niet regelgeving omtrent dit niet, maar ik zie ook niet snel waarom je de WOZ niet als richtlijn zou mogen nemen.

Het is blijkbaar niet zeker wat de juiste conclusie is in dezen, maar om veilig te zijn lijkt de marktwaarde nemen een betere optie.

[ Voor 9% gewijzigd door s0ulmaster op 12-07-2019 10:15 ]

[smurfinmark]

s0ulmaster schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 09:35:
[...]


Of de WOZ waarde is gewoon fout geindexeerd door de gemeente. Ik ken niet regelgeving omtrent dit niet, maar ik zie ook niet snel waarom je de WOZ niet als richtlijn zou mogen nemen.

Dit is wat mij eerlijk gezegd een beetje stoort na dit topic gelezen te hebben, als je de regelgeving niet kent, waarom reageer je dan met zo'n uitspraak? Niet persoonlijk bedoeld, meer de algemene indruk die ik hier krijg.

Dus nogmaals, de regel is marktwaarde, daar kom je door taxatie achter. Niet de WOZ waarde. Bij verkoop van het huis.

[s0ulmaster]

smurfinmark schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 09:41:
[...]


Dit is wat mij eerlijk gezegd een beetje stoort na dit topic gelezen te hebben, als je de regelgeving niet kent, waarom reageer je dan met zo'n uitspraak? Niet persoonlijk bedoeld, meer de algemene indruk die ik hier krijg.

Dus nogmaals, de regel is marktwaarde, daar kom je door taxatie achter. Niet de WOZ waarde. Bij verkoop van het huis.

Dan zoek ik toch even verder en mag ik jou ook het advies geven wat je zelf pretendeerd.
linkie

edit: ik moet ook zelf leren lezen: de laatste paragraaf stelt inderdaad dat mijn aanname incorrect was.
Excuus Daarbij is het volgens de schrijver ook niet met zekerheid te zeggen dat de marktwaarde de juiste is.

[ Voor 14% gewijzigd door s0ulmaster op 12-07-2019 09:48 ]

[smurfinmark]

s0ulmaster schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 09:44:
[...]


Dan zoek ik toch even verder en mag ik jou ook het advies geven wat je zelf pretendeerd.
linkie

edit: ik moet ook zelf leren lezen: de laatste paragraaf stelt inderdaad dat mijn aanname incorrect was.
Excuus Daarbij is het volgens de schrijver ook niet met zekerheid te zeggen dat de marktwaarde de juiste is.

Geen punt. En het klopt dat waarde niet perse correct is, maar het is wel het uitgangspunt.

[noppus]

De WOZ-waarde is de marktwaarde. In theorie dan, gemeenten doen hard hun best om deze zo nauwkeurig mogelijk te berekenen. En slagen daar volgens toezichthouder Waarderingskamer behoorlijk goed in.

Natuurlijk zijn er fouten en kan iedereen wel een pand aanwijzen waar de waarden 50% uit elkaar lopen, maar dat de WOZ-waarde structureel X% te laag is, is een (hardnekkig) fabeltje.

Deze waarden worden ook gedeeld met en gebruikt door de BD. Die betaalt daar ook flink aan mee, je kunt er wel van uit gaan dat er daar geen argwaan zal ontstaan als je transactieprijs op hetzelfde niveau ligt als de WOZ-waarde.

[smurfinmark]

noppus schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 11:48:
De WOZ-waarde is de marktwaarde. In theorie dan, gemeenten doen hard hun best om deze zo nauwkeurig mogelijk te berekenen. En slagen daar volgens toezichthouder Waarderingskamer behoorlijk goed in.

Natuurlijk zijn er fouten en kan iedereen wel een pand aanwijzen waar de waarden 50% uit elkaar lopen, maar dat de WOZ-waarde structureel X% te laag is, is een (hardnekkig) fabeltje.

Deze waarden worden ook gedeeld met en gebruikt door de BD. Die betaalt daar ook flink aan mee, je kunt er wel van uit gaan dat er daar geen argwaan zal ontstaan als je transactieprijs op hetzelfde niveau ligt als de WOZ-waarde.

Daar gaan we weer.

De BD gebruikt de WOZ waarde bij schenking van de woning, en niet bij verkoop van de woning. Dan wordt gerekend met de marktwaarde. Dit doen ze omdat dit dikwijls afwijkt, en dus er een belang voor de BD om hier verschil in te maken.

Verder is het idee dat WOZ waardes doorgaans kloppen is gewoon niet correct. Bijvoorbeeld regio's Amsterdam en Groningen staan er om bekend dat de WOZ waardes sterk afwijken van de marktwaardes.

Het gaat er dan ook totaal niet om wat de structurele (gemiddelde) afwijking is, het gaat er om dat afwijkingen nog regelmatig voorkomen.

Klein recent praktijk/N=1 voorbeeld; ik heb geboden op en woning met een WOZ waarde van EUR 186.000, heb het niet gekregen voor de vraagprijs van 215.000.

Mocht dat onderling tussen familieleden voor WOZ waarde verkocht worden, dan loopt de BD dus inkomsten mis over >30k EUR, door mislopen overdrachtsbelasting/schenkbelasting. En de BD is malle pietje niet.

In conclusie; nee daar kan je niet vanuit gaan, maar het zou wel kunnen kloppen

[noppus]

smurfinmark schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 13:07:
[...]


Daar gaan we weer.

De BD gebruikt de WOZ waarde bij schenking van de woning, en niet bij verkoop van de woning. Dan wordt gerekend met de marktwaarde. Dit doen ze omdat dit dikwijls afwijkt, en dus er een belang voor de BD om hier verschil in te maken.

Dat zou toch waanzin zijn? Bij een schenking mag je zelfs nog kiezen welke WOZwaarde (lopende jaar of volgend jaar) je neemt. Bij berekening van het eigenwoningforfait neemt de BD ook genoegen met de WOZ-waarde. En dan zouden ze bij een (familie-)transactie ineens zeggen "Ja, u betaalt wel ongeveer de WOZ-waarde maar die slaat nergens op" En dan zelf, op basis van??? de "echte" waarde van het verkochte vaststellen. Welke gegevens heeft de BD daar dan voor? Toch alleen de marktgegevens die de gemeente heeft verzameld om de WOZ-waarden mee te bepalen. Als de BD voor een vermoeden van een verschil een taxateur moet inhuren, zijn ze de "ontdoken" belastingopbrengst al weer kwijt.

Het rijk (de BD) betaalt ongeveer €40 miljoen op jaarbasis voor de WOZ-waarden. Dan gaan ze geen extra kosten maken voor waarden die in lijn liggen met hun eigen gegevens.

Verder is het idee dat WOZ waardes doorgaans kloppen is gewoon niet correct. Bijvoorbeeld regio's Amsterdam en Groningen staan er om bekend dat de WOZ waardes sterk afwijken van de marktwaardes.

In sterk stijgende markten is dat, uiteraard, het geval. Het prijspeil is van 1 januari van het voorgaande kalenderjaar. Met stijgingen van soms 15/20% op jaarbasis krijg je dan grote verschillen.

Het gaat er dan ook totaal niet om wat de structurele (gemiddelde) afwijking is, het gaat er om dat afwijkingen nog regelmatig voorkomen.

Klein recent praktijk/N=1 voorbeeld; ik heb geboden op en woning met een WOZ waarde van EUR 186.000, heb het niet gekregen voor de vraagprijs van 215.000.

In een sterk stijgend markt kan dat best, want er zat dus minimaal een jaar tussen. En misschien was de WOZ-waarde aan de lage kant, of willen de verkopers de hoofdprijs.

Ja, er zijn afwijkingen, ja, incidenteel kunnen die fors zijn, maar omdat mensen wel protesteren tegen te hoge WOZ-waarden kun je niet zeggen dat veel te hoog en veel te laag zorgen voor een kleine gemiddelde afwijking.

Mocht dat onderling tussen familieleden voor WOZ waarde verkocht worden, dan loopt de BD dus inkomsten mis over >30k EUR, door mislopen overdrachtsbelasting/schenkbelasting. En de BD is malle pietje niet.

In conclusie; nee daar kan je niet vanuit gaan, maar het zou wel kunnen kloppen

Nogmaals, dan zouden ze dus bij elke transactie hun eigen gegevens moet wantrouwen en een eigen taxatie (laten) doen. De hele gedachte achter de wet WOZ is nu juist dat er door de diverse overheden maar één keer getaxeerd hoeft te worden en dat de kosten daardoor veel lager zijn.

[arnovos]

Ik vraag me nog even af hoeveel geld TS opzij gaat zetten voor het (groot) onderhoud van de verhuurde woning en welke vaste lasten als eigenaar van de verhuurde woning dit per jaar vraagt?

[smurfinmark]

noppus schreef op vrijdag 12 juli 2019 @ 14:08:
[...]


Dat zou toch waanzin zijn? Bij een schenking mag je zelfs nog kiezen welke WOZwaarde (lopende jaar of volgend jaar) je neemt. Bij berekening van het eigenwoningforfait neemt de BD ook genoegen met de WOZ-waarde. En dan zouden ze bij een (familie-)transactie ineens zeggen "Ja, u betaalt wel ongeveer de WOZ-waarde maar die slaat nergens op" En dan zelf, op basis van??? de "echte" waarde van het verkochte vaststellen. Welke gegevens heeft de BD daar dan voor? Toch alleen de marktgegevens die de gemeente heeft verzameld om de WOZ-waarden mee te bepalen. Als de BD voor een vermoeden van een verschil een taxateur moet inhuren, zijn ze de "ontdoken" belastingopbrengst al weer kwijt.

Het rijk (de BD) betaalt ongeveer €40 miljoen op jaarbasis voor de WOZ-waarden. Dan gaan ze geen extra kosten maken voor waarden die in lijn liggen met hun eigen gegevens.


[...]


In sterk stijgende markten is dat, uiteraard, het geval. Het prijspeil is van 1 januari van het voorgaande kalenderjaar. Met stijgingen van soms 15/20% op jaarbasis krijg je dan grote verschillen.


[...]


In een sterk stijgend markt kan dat best, want er zat dus minimaal een jaar tussen. En misschien was de WOZ-waarde aan de lage kant, of willen de verkopers de hoofdprijs.

Ja, er zijn afwijkingen, ja, incidenteel kunnen die fors zijn, maar omdat mensen wel protesteren tegen te hoge WOZ-waarden kun je niet zeggen dat veel te hoog en veel te laag zorgen voor een kleine gemiddelde afwijking.


[...]


Nogmaals, dan zouden ze dus bij elke transactie hun eigen gegevens moet wantrouwen en een eigen taxatie (laten) doen. De hele gedachte achter de wet WOZ is nu juist dat er door de diverse overheden maar één keer getaxeerd hoeft te worden en dat de kosten daardoor veel lager zijn.

Ik doe geen uitspraken over wat wel of geen "waanzin" zou zijn. Ik geef enkel aan dat bij schenking van de woning de WOZ waarde geldt, bij verkoop de marktprijs. Waar denk je dat overdrachtsbelasting over berekend wordt?

Ik formuleer daar geen mening over, maar gaf wel aan de positie van de BD te begrijpen.

In het eerder gelinkte artikel is een goed voorbeeld te vinden.

Overigens, een taxatie zou een indicatie van de marktprijs geven. Die taxatie betaal je zelf, niet het rijk.

Ik heb het idee dat de rest van je argumenten uit "onderbuikgevoel" voort komen.