Hypotheek 'te laag'

[Boes94]

Goedemiddag,

momenteel staan we op het punt een nieuwbouwwoning te kopen (start bouw september). Echter, is de financiering vrij ingewikkeld.
Er is sprake van:

• Een vast inkomen (40u) (grootste inkomensbron van mijn partner)
• Een vast inkomen (4u)
• Een EZ (sinds december 2016) (grootste inkomensbron mijzelf)
• Een VOF (sinds juli 2017) (net zo groot als mijn inkomensbron)

Zo als te zien zijn mijn/onze ondernemingen van groot belang om de financiering rond te krijgen. We hebben een inkomensverklaring laten opstellen door Overvieuwz, via een adviseur (waar we niet tevreden over zijn, dat terzijde), en daaruit bleek dat ze alleen 2017&2018 meenemen qua omzet en dit delen door 3. Dat maakt de omzet echt aanzienlijk lager.
Momenteel zouden we zo'n 325.000 kunnen lenen/kopen, we hebben echter zo'n 379.000 nodig.
Wanneer we in januari 2020 de hypotheek zouden aanvragen, zou (ervan uitgaande dat onze prognose klopt voor 2019, tot nu toe is dat zo), tegen de 430.000 aankomen. Genoeg dus..

We hebben het volgende bedacht, en vragen ons af of iemand hier ook even een blik over wil werpen of wel eens een constructie als deze bedacht heeft.. OF een beter idee heeft
Mei 2019: we tekenen koopakte, laten beide ouders 15K storten en zetten eigen spaarrekening van 25K erbij in. Dat maakt 380K. Het gestorte geld registeren we als persoonlijke lening.
Juni 2019: Koop gaat door. Hypotheek schrijven we bij notaris op 500K.
Juli 2019: Geld terug naar ouders. 2 maanden à 6% betalen aan ouders.
September - december 2019: we betalen de rekeningen uit bouwdepot van 325K, dat moet voor de eerste 3mnd genoeg zijn denken we.
Januari 2020: nieuwe jaarcijfers 2019 zijn rond, inkomensverklaring laten vernieuwen, hypotheek ophogen naar 400K
Juli 2020: huis wordt opgeleverd.

Ja, we gaan nog een andere fin. adviseur zoeken. De huidige heeft namelijk zo veel fouten gemaakt mbt de inkomensverklaring dat we daar klaar mee zijn.
Alvast bedankt

[Rukapul]

De bank zal de persoonlijke lening in mindering brengen op de maximale hypotheek. Dat deel van de ouders zal echt uit eigen middelen moeten komen (al dan niet na een gift van ouders).

Tevens vernietigt deze constructie een deel HRA potentieel. Over 55k kun je daar wellicht nog prima mee leven.

Het meest logische lijkt om voor een zo laag mogelijke hypotheek te gaan initieel en de hypotheek op te hogen na de nieuwe jaarcijfers voor bijvoorbeeld afwerkzaken (tuin, zonnepanelen, etc.). In dat geval behoud je ook HRA.

Gewoon nog een keer met de bank om tafel gaan zitten voor maatwerk lijkt echter de makkelijkste optie.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 17-04-2019 16:51 ]

[Herman]

Misschien niet het antwoord wat je wilt horen, maar is de hypotheek 'te laag' of het huis 'te duur'?

Even los van de punten die @Rukapul terecht aanstipt, geef je zelf al aan dat je inkomen sterk wisselt. Wellicht is het op een 'optimaal' punt wel mogelijk om de financiering rond te krijgen, maar dan zou je bij financiële tegenvallers gelijk in de problemen kunnen raken. Wellicht is het een idee om je budget te verlagen en een woning te kiezen waarbij het mogelijk is om meer te sparen en t.z.t. meer eigen geld in te leggen?

P.s. Is dit jullie eerste woning?

[ Voor 0% gewijzigd door Herman op 17-04-2019 17:21 . Reden: In een ander topic al beantwoord... ]

[Kaaswagen]

Boes94 schreef op woensdag 17 april 2019 @ 16:39:
Momenteel zouden we zo'n 325.000 kunnen lenen/kopen, we hebben echter zo'n 379.000 nodig.

Waarom maximaal risico zoeken? Kun je geen huis vinden voor ~50k minder? Wat als de onderneming vastloopt of je ontslagen wordt?

[Ophidian]

Is die 379 het uiteindelijke bedrag voor de woning en moet daarna nog alles gedaan worden? Of is voor die 379 het hele huis klaar, inclusief tuin en afwerking? Heb je een huis dat ook nog verkocht moet worden?

Hoe wil je de hypotheek ophogen naar de 4 ton? Je kan immers maar 100% van de woningwaarde financieren van de bank. Sowieso ga je dan nogmaals kosten betalen voor het ophogen van de hypotheek en waarschijnlijk een extra taxatie.

Wat vinden je ouders en financieel adviseur van het te nemen risico? Die kijken niet door die roze bril naar het nieuwe huis

[daan!]

Een lening van de ouders zal in mindering worden gebracht op de maximale hypotheek, dat gaat je niet helpen.
Als de ouders het schenken wordt het niet in mindering gebracht op de hypotheek, die schenking moet je dan wel vastleggen en dat zal de bank hoogstwaarschijnlijk ook zwart op wit willen zien.
Zo'n schenking is financieel ook aantrekkelijk. (qua schenkbelasting bij aankoop eigen woning kinderen)

Als je dan met je ouders afspreekt dat jullie over de jaren langzaam geld aan hen schenken (onder de schenkingsvrijstelling) zal in principe geen haan er naar kraaien.
Zo lang jullie de financiële ruimte hebben om dat te doen.
Maar het bedrag dat je ouders hebben geschonken is dus geen lening, en bij financiële problemen aan jullie kant zijn zij hun geld simpelweg kwijt. Het was per slot van rekening ook een gift.

Er zitten dus nogal wat haken en ogen aan zo'n constructie, dus de vraag rijst of het niet handiger is een huis te kopen dat jullie wel zelf kunnen financieren.

De strenge regels rondom maximale hypotheek zijn er namelijk niet voor niets, bij een recessie wil men voorkomen dat huizen onder water komen te staan.
Dat risico is aanzienlijk, met name bij een eigen bedrijf.

[Tommie12]

En heb je al eens met een andere adviseur en andere bank gepraat?
Misschien doen die daar niet zo moeilijk over, of hebben ze een andere berekening.

[BiLLY_daKid]

Als de schenking van ouders wordt meegenomen in de berekening door de bank, dan valt deze onder de zorgplicht. En dus strenge richtlijnen met betrekking tot overkredietering. Hierover is al eerder (jaar of twee terug) een rechtelijke KiFiD uitspraak gedaan.
Wat je wilt is dat de lening via de ouders niet wordt meegenomen in de berekening. Een separaat contract met ouders waarin zij geen onderpand krijgen (daar zal de bank namelijk nooit mee instemmen). Dat is dan een risico voor de ouders, dus een hogere rente is dan nodig.

Ik denk ook dat het maatwerk is.

Ter onderbouwing (vind ik een aanfluiting): https://www.amweb.nl/fina...6928-859619172.1555516928

[ Voor 17% gewijzigd door BiLLY_daKid op 17-04-2019 18:04 ]

[RocketKoen]

Je hebt 3 opties:
1) Wachten tot 2020. En als je prognose dan klopt kun je een hogere hypotheek krijgen. Helaas te laat voor het huis wat je nu op het oog hebt.
2) Het bedrag dat je tekort komt als schenking krijgen van je ouders. Is belastingtechnisch heel aantrekkelijk. Maar je ouders moeten het geld wel hebben (en willen schenken).
3) Goedkoper huis zoeken.

Wat jij wil, kan niet. Je kan niet even een hypotheek afsluiten die niet hoog genoeg is om het huis te kopen en dan halverwege de bouw ophogen.
De bank geeft je alleen een hypotheek als je aantoont dat je genoeg geld hebt om het huis te kopen + alle bijkomende kosten te betalen (koopsom + 10%k.k.). En dat mag geen geld zijn dat je ergens anders hebt geleend.

[jeanj]

Zoek een andere adviseur, zoek een andere hypotheek

Maar ik ben het met de mensen hier boven eens, zoek een ander huis. Een hypotheek op twee inkomens, op 90%. Ik neem aan dat je geen kinderen wilt? En niet ziek wordt. En er geen nieuwe crisis uitbreekt, rente niet om hoog gaat. En niet uit elkaar gaat.
Ik zeg niet dat het niet kan, zeg alleen maar dat je er even goed over nadenkt voordat je met zijn tweeen in dit potentiele financiele mijnen veld stort. (De mensen die tijdens de vorige crisis in de problemen kwamen zagen ze ook niet aankomen........)

Let wel, als het wel kan betaal je meer rente vanwegen een groter risico van de bank.....(meestal 0,5% tot 1% meer)

Even terug naar de constructie, waarom heb je dat geleende geld nodig bij het tekenen van het koop contract? Doe je een aanbetaling? Vragen ze een garantie. Volgens mij checken ze niet of je het geld hebt of hebt geregeld, dat is jouw risico als je hebt getekent (en periode voor de voorbehouden zijn voorbij)

Belangrijk is dat je bij de makelaar/bouwer/projectontwikkelaar navraagd, wat het betaal schema is, wanneer je welke bedragen moet over gaan maken. Je wilt bouwrente (rente over wat de makelaar/bouwer/projectontwikkelaar voorschiet) voorkomen, die is hoger als de hypotheekrente.

Dus effectief moet je geld hebben op het moment dat de bouwer een termijn door berekend. Meestal is de eerste een forse, de grond, en daarna 10-20% per keer van het restant. Dus als je er vanuit gaat dat je in januari (ik zou rekenen op februari) 2020 je hypotheek kan verhogen, en je aan de lage hypotheek voldoende hebt om de termijnen van 2019 te voldoen dan zou het kunnen. Maar je neemt wel een gok dat je een nieuwe hypotheek krijgt (plus 1000-2000 euro aan kosten), dat is een RISICO.
Ook kan het zijn dat de bouwer sneller bouwt als voorzien, de data zijn meestal indicaties, het kan voor een bouwer intressant zijn nog een termijn die in 2020 gepland is als nog in 2019 binnen te halen als het kan, houd daar rekening mee....
Daarnaast kan je een termijn missen, maar dan ga je meer rente (6% of zo) betalen....

Wat ik niet kan inschatten is wat een bank er van vind dat je de hypotheek wilt verhogen, of een tweede hypotheek er bij wilt. Door een te hoge inschrijving notaris, kan je niet een tweede hypotheek bij een ander geld verstrekker halen, dus je hebt maar de keuze uit 1 geldverstrekker, en als die nee zegt dan is het uit! Ik zou proberen er vooraf afspraken over te maken.

Kunnen de ouders bijspringen, eigen geld of hypotheek op hun huis als het mis gaat? Zo niet, dan kost het 10 duizende euro's als het mis gaat, en heb je geen huis, maar wel een mooie schuld.

[ Voor 3% gewijzigd door jeanj op 17-04-2019 18:44 ]

[3x3]

"Hypotheek "te laag"? Of woonwens te groot?
ik weet het wel

Maximaal of meer-dan-maximaal schuld-zoeken tijdens een hoogconjunctuur.

[YouTube: Hypotheekschuld | RADAR EXTRA (AVROTROS)]

Als de economie weer naar beneden gaat zijn dat de types die als eerste bij Kassa op TV verschijnen met dat het niet kunnen betalen van een hypotheek toch o zo negatieve effecten op hun leven.

Ook al kun je nu historisch gezien megaveel lenen zijn er juist heel veel regels gekomen om mensen meer tegen zichzelf te beschermen. Dat is niet voor niets.

[ Voor 6% gewijzigd door 3x3 op 17-04-2019 18:55 ]

[ybos]

Ik vind dat men hier redelijk met de botte bijl hakt...
Maximaal lenen hoeft geen probleem te zijn, ligt volledig aan de manier hoe je nu leeft en hoeveel er nu overblijft na de vaste lasten.

Toen wij ons eerste huis kochten gingen we ook tot de max. Bedrijf van de schoonfamilie waar mij vrouw werkte werd volledig doorgelicht, mijn salaris was ok. Toen dat hele circus aan de gang was dacht ik echt dat we het maar net zouden kunnen gaan betalen. Aan het eind van de rit fluitend de hypotheek bruto betaald en einde van het jaar een flinke zakcent/spaarpot retour ivm hypotheekrenteaftrek.

Tuurlijk moet je rekening houden met de toekomst (komen er kleintjes en dus minder inkomsten) maar ga er vanuit dat TS dat wel heeft gedaan.

[Orange_Dirk]

Laat aub nooit een rapport meer opstellen door 1 van de "gespecialiseerde" bureaus. Die werken een standaard lijstje af en daar komt iets uit.

Er zijn zat banken die zelf de ciifers beoordelen en een inkomen vaststellen dat afwijkt van simpel door 3 delen, bijvoorbeeld
gewogen gemiddelde dmv 123
Indien korter dan 3 jaar zelfstandig rekenen met volledig inkomen laatste 2 jaar of zelfs 1 jaar.

[RocketKoen]

Orange_Dirk schreef op woensdag 17 april 2019 @ 20:41:
Laat aub nooit een rapport meer opstellen door 1 van de "gespecialiseerde" bureaus. Die werken een standaard lijstje af en daar komt iets uit.

Er zijn zat banken die zelf de ciifers beoordelen en een inkomen vaststellen dat afwijkt van simpel door 3 delen, bijvoorbeeld
gewogen gemiddelde dmv 123
Indien korter dan 3 jaar zelfstandig rekenen met volledig inkomen laatste 2 jaar of zelfs 1 jaar.

Er zijn maar een paar banken die dat doen. En dan ook tegen bijvoorbeeld 75% van wat je kan krijgen als je al 3 jaar dat inkomen hebt.
https://www.ikbenfrits.nl.../hypotheek-na-1-jaar-zzp/

[Boes94]

@Herman, @Kaaswagen @3x3 Ik snap de mensen wel die roepen dat de wensen dan te groot zijn en een huis 'lager' gezocht zou kunnen worden. Er is nu btw ook een koopwoning, ook nieuwbouw destijds. Woonwens te groot, of regels te streng?

Voor de beeldvorming:
Er wordt zo'n 30K per jaar netto verdiend in de EZ. Dat is nu maar 20K 'waard' (30+30/3). Het komt uit zorgcontracten (bij SVB) die allemaal voor onbepaalde tijd zijn, dus eigenlijk is het inkomen net zo vast als dat van iemand met een contract voor onbepaalde tijd.
Ditzelfde geldt voor de VOF, ook dit betreft allemaal zorgcontracten voor onbepaalde tijd. Maar ook hier ipv 20K maar 6K waard, want Geen standaard bedrijven dus waar de omzet kan 'tegenvallen'. Ja er kan een cliënt overlijden (het zijn kinderen maar goed, er kan er altijd een onder een auto komen natuurlijk..) Maar goed, je kan ook arbeidsongeschikt raken en terug gezet worden naar 70%. Dit maakt dat wij zelf geen 'risico' zien, of althans zeer weinig.
Onze omzet wisselt dus NIET/nauwelijks. Ditzelfde inkomen kwam voorheen uit contracten tussen persoon en SVB, en zijn dan dus 'loon'. Maar goed door regeltjes in de PGB zorg moest dit nu bij een EZ en VOF ondergebracht worden en is het nu dus 'omzet'.
Het voelt dus een beetje suf, dat als dit inkomen niet uit ZZP/VOF maar uit het hiervoor bestaande dienstverband was gekomen, er dus geen enkel probleem was.

@ybos Kleintjes zijn er al, dit inkomen is al aangepast aan de uren die we werken 'met' kinderen. Zal misschien eerder weer wat meer gaan werken als ze op school zitten haha.

@Ophidian De verhoging is dan voor meerwerk (o.a. badkamer, keuken, zolderindeling), voor 379 is het huis 'kaal' (standaard badkamer zit er wel in). Dus die 21K is dan voor meerwerk en mag dan dus meegefinancierd worden.

@jeanj Kinderen zijn er al, ziek worden is inderdaad een risico; dat hebben we bij de zwangerschappen ondervonden. Maar uit elkaar gaan, crisis en rente heeft toch iedereen last van? Ook als je geen ondernemer bent?
En waarom het geld nodig is.. Het lijkt me dat de bank anders geen akkoord geeft als er niet ergens geld achter de hand is? Zij staan anders toch al onderwater op dat moment?

@Orange_Dirk wat @RocketKoen zegt is ook voor zover wij weten.. De overheid zou een aantal grote instanties hebben aangesteld waar banken het zo van overnemen. O.a. deze dus... Overigens zat voor dat bedrag wat zij rekenen de inkomensverklaring tot 3x toe stikvol fouten (verkeerde omzetten gepakt, schrijffouten, werkgeversverklaring kwijt geraakt (?) etc..)


Ik begrijp inmiddels dat een persoonlijke lening mijn probleem dus niet oplost (danku @Rukapul, @daan!, @BiLLY_daKid). Schenking wel, maar dan zullen we het verdeeld over járen terug moeten schenken. Ouders hebben het geld, maar willen het geen jaren kwijt zijn. Beide ouders hebben ook geopperd garant te staan met overwaarde huis, dat was vroeger kennelijk veel voorkomend, maar zie ik nu bijna nergens meer terug.

Maatwerk: iemand goede ervaringen bij een bank die hier voor open staat?

Geloof dat ik iedereen heb gelezen verwerkt en danku allen voor deze input

[3x3]

@Boes94

"Onze omzet wisselt dus NIET/nauwelijks. "

• Welke inkomenszekerheid heb je als niet je klanten maar je zelf ziek/arbeidsongeschikt raakt?
• Hoe kwetsbaar is je inkomen voor wijzigingen in de regelgeving?

Ik weet onderstaande niet zeker, want heb me er al een tijdje niet in verdiept:
Wat je misschien wel kan helpen, sommige banken kijken bij ondernemers die minder dan 3 jaar ondernemen ook naar het 'loon' dat je kreeg in de jaren voor je ging ondernemen.

[ Voor 5% gewijzigd door 3x3 op 17-04-2019 22:48 ]

[Anoniem: 455473]

Over scheiden, ziek worden, overlijden: meer mensen doen dit inderdaad, en veel komen gigantisch in de problemen. Dat is ook de reden dat je eigenlijk altijd op 1 salaris wilt kopen. Mensen die op 2 salarissen kopen lopen veel risico

[Boes94]

3x3 schreef op woensdag 17 april 2019 @ 22:47:
@Boes94
[...]

• Welke inkomenszekerheid heb je als niet je klanten maar je zelf ziek/arbeidsongeschikt raakt?
• Hoe kwetsbaar is je inkomen voor wijzigingen in de regelgeving?

Ik weet onderstaande niet zeker, want heb me er al een tijdje niet in verdiept:
Wat je misschien wel kan helpen, sommige banken kijken bij ondernemers die minder dan 3 jaar ondernemen ook naar het 'loon' dat je kreeg in de jaren voor je ging ondernemen.

Wijzigingen in regelgeving: al mijn cliënten hebben een WLZ; zijn dus hun leven lang aangewezen op zorg. Denk aan downsyndroom Hoe ouder ze worden hoe meer zorg er nodig is. Ik snap dat een bank niet zover nadenkt, maar ik bedoel er mee aan te geven waarom wij & onze ouders dit durven te nemen haha.

Er is een AOV. Met 1 maand eigen risico, tot 60jr, en maximaal 4jr. Beperkt dus; maar hij is er wel.

[Herman]

Nvm.

[ Voor 100% gewijzigd door Herman op 17-04-2019 23:21 ]

[ikbengeenvis]

Grote hypotheek en een te duur huis is een verhaal dat ik vaker slecht heb zien aflopen. Ik raad dit dan ook ken strengste af.

[Morpheusk]

ik lees hier een aantal maal dat een persoonlijke lening / hypotheek in mindering wordt gebracht van het max te lenen bedrag. Dit is in zekere zin correct. Echter sommige banken gaan ermee akkoord als er geen extra kosten uit een dergelijke lening voortvloeien. Dit houdt in dat je ouders een intentie verklaring geven de rente en aflossing jaarlijks terug te schenken. En dat valt in jouw geval ruim onder de schenkingsvrijstelling. Je houdt zelfs maximaal hypotheekrenteaftrek, dus je verdiend eigenlijk zelfs op je hypotheek. Dit voordeel heb je bij het bedrag in 1x schenken niet. Het nadeel is wel dat de lening voor je ouders in box 3 blijft staan.

Voorheen met een aflossingsvrije hypotheek die aftrekbaar was was dit helemaal interessant.

@BiLLY_daKid Ik zag je link en vind het jammer dat lener in kwestie na 11 jaar de bank een oor probeert aan te naaien. Deze verpest het voor de rest.

[Moi_in_actie]

Ik ben iemand die voor wat betreft zaken als een hypotheek of pensioen behoorlijk defensief danwel terughoudend ingesteld is. Zo ben ik bijvoorbeeld al geen voorstander van een huis op 2 salarissen kopen, alhoewel in bepaalde delen van het land je in de huidige tijd bijna niet anders kunt.

Als ik dit zo lees, zie ik al minimaal 5 a 6 variabelen die allen positief moeten uitpakken (en dit in de toekomst ook blijven) wil de constructie werken. En dit allemaal alleen om de woning "kaal" opgeleverd te krijgen, zonder meerwerk en andere bijkomende en/of onverwachte kosten. Indien ik in jouw schoenen zou staan, zou ik al bij minder dan de helft van deze variabelen/onzekerheden het feest niet door laten gaan.

Het meest positieve scenario wat ik jou zou willen meegeven is wacht tot volgend jaar. Op zijn minst heb je dan uit de verschillende inkomstenbronnen genoeg om een ruim dekkende hypotheek te nemen. Daarbij hebben jullie dan ook nog de tijd om wat extra buffer op te bouwen voor zaken als meerwerk en onvoorziene kosten, want die gaan er zeker komen.
Ja, het kan soms lijken als je denkt "dit is het, de beste optie, beter wordt het niet". Uit mijn ervaring van de afgelopen 2 jaar, waar ik aanvankelijk alleen naar woningen keek en eens op een open dag ging kijken, in de lente van vorig jaar voor het eerst op een woning ging bieden en pas in de herfst daadwerkelijk een woning heb gekocht, kan ik het volgende zeggen: ik heb meermaals woningen gezien waarvan ik dacht: dit is het, perfect..maar het ging aan mn neus voorbij. Ik baalde dan even flink, omdat ik werd overboden, of wanneer ik voor het eerst contact opnam met de makelaar het huis "ineens" verkocht bleek te zijn. Maar uiteindelijk ben ik, terugkijkend, toch het meest tevreden over het huis wat we uiteindelijk gekocht hebben. Van slechts 1 huis heb ik deels spijt, niet omdat ik daar zo graag wilde wonen, maar omdat dat een villa was die deels onafgewerkt en deels aan renovatie toe was. Had ik dat gekocht en er 50k en een paar maanden aan besteed, dan had ik die woning nu voor 200-300k meer kunnen verkopen.

Maar goed, ik ben blij met de meer conservatieve keuzes die ik heb gemaakt. Ik hoef nu niet op iedere cent te letten, ik kan de hypotheek en al onze kosten makkelijk met alleen mijn salaris betalen, hetgeen wat mijn vriendin verdient zorgt er alleen maar voor dat we nog leuker kunnen leven, langere, meer speciale en duurdere vakanties kunnen houden en meer kunnen sparen voor de toekomst (voor toekomstige kinderen, minder hoeven te werken, eerder stoppen met werken etc). Ik wens jullie in ieder geval veel sterkte en wijsheid toe met het maken van geheid niet makkelijke beslissingen.

[Vanoverdegrens]

[b]Boes94 schreef op woensdag 17 april 2019 @ 22:37:


... De verhoging is dan voor meerwerk (o.a. badkamer, keuken, zolderindeling), voor 379 is het huis 'kaal' (standaard badkamer zit er wel in). Dus die 21K is dan voor meerwerk en mag dan dus meegefinancierd worden. ...

21k voor meerwerk is erg weinig. De bedragen die ik hier in de betreffende topics voorbij zie komen zijn vrijwel altijd (duidelijk) hoger. En met kleine kinderen zul je zelf niet zoveel kunnen doen, maar moeten uitbesteden. Dat is momenteel duur, want de bouw boomt.

Ik begrijp dat jullie ondanks koophuis en kinderen slechts 25k spaargeld hebben. Dat vind ik in jullie situatie weinig. Er is kennelijk de afgelopen jaren niet veel overgebleven. Waarom zou dat met een duurder huis beter gaan worden?
Ik lees niks over de overwaarde van jullie huidige huis. Is die er? En zo niet, waarom niet?

[Ophidian]

Haal je nog overwaarde uit je huidige huis?

21k voor meerwerk is veel te weinig. Ik heb zelf net een verbouwing achter de rug van ons nieuwe huis, budget niet overschreden maar keuken, vloeren, tuin etc ging ruim over de 70k heen.

[Thecola]

Garantstelling van je ouders eventueel?

[FragDaddy]

Boes94 schreef op woensdag 17 april 2019 @ 22:37:
@Ophidian De verhoging is dan voor meerwerk (o.a. badkamer, keuken, zolderindeling), voor 379 is het huis 'kaal' (standaard badkamer zit er wel in). Dus die 21K is dan voor meerwerk en mag dan dus meegefinancierd worden.

21K aan meerwerk bij een nieuwbouwhuis is natuurlijk kleingeld. Ik heb alleen al aan meerwerkopties zonder uitbouw (extra wandcontactdozen, dakraam, leidingen verplaatsen voor keuken, etc) al meer dan 21k aan opties gehad. Dan reken ik de keuken, vloeren, wandafwerking, tuin en natuurlijk de iets luxere tegeltjes/sanitair in de badkamer (je wilt immers geen huurhuis-badkamer!) niet mee.

Al met al zou ik 50-70k aan meerwerk rekenen voor een nieuwbouwhuis van 380k.

[DeveloperNL]

Als het bedrijf zo goed loopt, dan ga je toch de komende tijd sparen voor het meerwerk, sowieso wil je niet tot je nek toe bij een bank zitten. Daarnaast is 21k meerwerk echt (veel) te weinig als dit inclusief inrichting/aankleding is. Meestal zit er wel een stelpost in voor keuken/badkamer/sanitair, maar als je eigen keuken/badkamer wil gaat de teller lopen. Daarna nog vloeren, tuin, afwerking, stuccen en nog 5k-10k spijkergeld (verhuizen, gordijnen, verlichting, zonnewering, verf, trap afwerken etc).

Daarnaast zijn er zoveel random bedragen, ik zie bedragen van 329k tot 500k voorbij komen. Zet eerst netjes neer hoeveel je minimaal nodig hebt om het huis te kunnen kopen (379 inclusief meerwerk?) en reken je hier je overwaarde mee van je vorige huis of is dat er al af van die 379.

Echt bizarre bedragen voor een hypotheek trouwens ten opzichte van het inkomen. Gezamenlijk ongeveer 70k-90k bruto en dan hypotheek rond de 400k willen. Persoonlijk zou ik me daar niet echt comfortabel bij voelen (ik zit op nog op 200k met hoger gezin inkomen).

[Orange_Dirk]

RocketKoen schreef op woensdag 17 april 2019 @ 22:14:
[...]

Er zijn maar een paar banken die dat doen. En dan ook tegen bijvoorbeeld 75% van wat je kan krijgen als je al 3 jaar dat inkomen hebt.
https://www.ikbenfrits.nl.../hypotheek-na-1-jaar-zzp/

Absoluut niet waar. Laat ik nu zelf bij een bank werken die wel 100% van 1 jaar meeneemt

[President]

DeveloperNL schreef op donderdag 18 april 2019 @ 12:09:
Echt bizarre bedragen voor een hypotheek trouwens ten opzichte van het inkomen. Gezamenlijk ongeveer 70k-90k bruto en dan hypotheek rond de 400k willen. Persoonlijk zou ik me daar niet echt comfortabel bij voelen (ik zit op nog op 200k met hoger gezin inkomen).

Jullie denken vooral uit eigen situaties. Ik heb met mijn partner in leiden een normale tussenwoning gekocht een aantal jaar geleden: 250k.. nu 300k.. met destijds iets van 60k bruto inkomen.

Nu willen we naar Noordwijk verhuizen, het liefst naar een redelijke nieuwbouwwoning van na 2005... Dan zit je op bedragen van 350-400k voor een 'eenvoudige tussenwoning'. Kan voor een ouder huis gaan, maar dat is nog steeds 300k +

https://www.funda.nl/koop...is/tuin/sorteer-datum-af/

[DeveloperNL]

President schreef op donderdag 18 april 2019 @ 12:16:
[...]

Jullie denken vooral uit eigen situaties. Ik heb met mijn partner in leiden een normale tussenwoning gekocht een aantal jaar geleden: 250k.. nu 300k.. met destijds iets van 60k bruto inkomen.

Nu willen we naar Noordwijk verhuizen, het liefst naar een redelijke nieuwbouwwoning van na 2005... Dan zit je op bedragen van 350-400k voor een 'eenvoudige tussenwoning'. Kan voor een ouder huis gaan, maar dat is nog steeds 300k +

https://www.funda.nl/koop...is/tuin/sorteer-datum-af/

Ik ken de situatie goed, want ik woon in de buurt, maar als je een huis van 400k wil kopen, moet je spaargeld/overwaarde meenemen. 5% spaargeld op een nieuwbouwhuis met een tophypotheek lijkt mij niet heel wenselijk. Ik heb mijn huis op de dieptepunt van de crisis gekocht (ben gaan huren en gewacht met kopen) en een huis gekocht 6 jaar geleden op 1 salaris. Tuurlijk had ik toen ook een huis van 350k kunnen kopen, maar je wil toch ook op vakantie kunnen of eventueel minder gaan werken of een klap kunnen opvangen (rente is nu wel veel lager dan 6 jaar geleden).

Noordwijk is het duurste dorp in de omgeving (weinig bouwplannen, weinig aanbod, veel 'rijke' mensen/families). De laatste nieuwbouw wijk was van 2010 ofzo en ik weet dat collega's daar toen een week hebben gecampeerd bij de makelaar voor een nieuwbouwhuis in Noordwijk om zich te kunnen inschrijven.

Noordwijkerhout is bijvoorbeeld al veel betaalbaarder en heeft veel nieuwbouw. Soms is het ook concessies doen. Amsterdam centrum is ook niet te betalen.

[ Voor 6% gewijzigd door DeveloperNL op 18-04-2019 13:11 ]

[Anoniem: 224360]

@DeveloperNL leenbedragen zeggen vrij weinig zonder bijbehorende maandlasten.

[Highfive95]

Ik weet uit eigen ervaring dat banken heel erg willekeurig omgaan met cijfers van je bedrijf. Zelfs binnen een bank. Je moet ook de juiste persoon te pakken zien te krijgen. Ik had bij een bank eerst een globaal bedrag ontvangen als maximale hypotheek. (na insturen stukken) Dit bedrag was erg laag mijn inziens.

Dit kwam omdat eerste lijns geen verstand van ondernemershypotheken heeft of geen maatwerk toepast. Keek alleen naar salaris en verder niet. Toen ik aangaf dat ik het wel erg laag vond ben ik doorverwezen naar tweede lijns en hebben ze salaris + overwinst (BV) getoetst en toen bleek dat de maximale hypotheek €80.000 hoger was dan in eerste instantie aangegeven.

Ga je dus af op eerste contact kun je veel minder dan dat je denkt.

Van de andere kant vind ik als je nu €325.000 kan krijgen de cijfers toch niet zo rooskleurig zijn als je denkt. Zeker als je een goede prognose hebt kijkt de bank echt wel verder. Je kunt misschien niet alles meerekenen maar een groot deel toch wel. En je hebt immers al twee jaren die je kan overleggen.

Ik denk dat een juiste adviseur en goede onderbouwing van cijfers zeker kan schelen. Maar ik vraag mij af of je niet boven budget aan het zoeken bent.

[T i M]

Zoek een andere adviseur en ga shoppen bij geldverstrekkers gespecialiseerd in bedrijven (bijvoorbeeld Obvion).

Indien je een opgestelde en getekende prognose hebt van je accountant dan helpt dat in het meenemen van cijfers in het lopende boekjaar. Zeker gezien het feit dat het jaar alweer bijna half om is.

Om vertrouwen te krijgen bij de geldverstrekker is het belangrijk om genoeg eigen vermogen in te brengen, zodat het risico geminimaliseerd wordt. Denk hierbij aan minimaal 15% van het aankoopbedrag. Als je geen eigen geld mee neemt dan wordt het een lastig verhaal.

[Moi_in_actie]

DeveloperNL schreef op donderdag 18 april 2019 @ 12:09:
Als het bedrijf zo goed loopt, dan ga je toch de komende tijd sparen voor het meerwerk, sowieso wil je niet tot je nek toe bij een bank zitten. Daarnaast is 21k meerwerk echt (veel) te weinig als dit inclusief inrichting/aankleding is. Meestal zit er wel een stelpost in voor keuken/badkamer/sanitair, maar als je eigen keuken/badkamer wil gaat de teller lopen. Daarna nog vloeren, tuin, afwerking, stuccen en nog 5k-10k spijkergeld (verhuizen, gordijnen, verlichting, zonnewering, verf, trap afwerken etc).

Hier heb je wel een interessant punt wat vaak vergeten wordt. Het gaat niet alleen om het huis "af" opgeleverd te krijgen, er zijn in het eerste jaar (of zelfs jaren) erna nog heel wat investeringen die je wilt/moet maken. Ik heb dan geen nieuwbouwhuis laten bouwen maar een bestaand huis gekocht, maar nu een half jaar later zijn we nog altijd druk in de weer met dingen die we in de tuin willen veranderen/verbeteren (en bij ons is er al een tuin, nieuwbouw helemaal niet), aanpassingen bij de garage, "ow misschien is het hier toch handig om zonwering te hebben" enzovoorts. Met al die dingen ben je al snel duizenden euro's kwijt.

Daarbij moet TS zich realiseren dat nu alles bij elkaar schrapen om maar een zo'n hoog mogelijke hypotheek te behalen, dat wanneer dit lukt je er dan niet bent. Het is dan niet de eindstreep die je gehaald hebt, je hebt daardoor dan ook 30 jaar lang extra hoge maandlasten hebt. Met een hypotheek van boven de 400k zit je, er vanuit gaande dat je verstandig bent en nu de rente lang vast zet, toch al rond de 1600 euro bruto per maand. Eigen geld zul je sowieso al in moeten brengen, is het niet om de hypotheek rond te krijgen, dan is het inderdaad geld dat je achter de hand moet houden voor bijkomende kosten of een buffer.

Ik blijf erbij, indien TS perse nu (binnen nu en 6 maanden) iets wil, dan zou ik de wensen wat realistischer bijstellen. Hoeft het niet direct dit jaar, ga sparen en kijk volgend jaar nog eens.

[underrated]

Boes94 schreef op woensdag 17 april 2019 @ 22:56:
[...]


Wijzigingen in regelgeving: al mijn cliënten hebben een WLZ; zijn dus hun leven lang aangewezen op zorg. Denk aan downsyndroom Hoe ouder ze worden hoe meer zorg er nodig is. Ik snap dat een bank niet zover nadenkt, maar ik bedoel er mee aan te geven waarom wij & onze ouders dit durven te nemen haha.

Er is een AOV. Met 1 maand eigen risico, tot 60jr, en maximaal 4jr. Beperkt dus; maar hij is er wel.

Gaat denk ik meer om regelgeving of je bij zo'n vast verband wel aangemerkt kan worden als ondernemer; of dat zorgorganisaties geen ZZP'ers meer in mogen/ willen huren. Daar denkt een bank wel over na

[t_captain]

Tuin is een stelpost van 85 euro per vierkante meter (afhankelijk van wat je wilt hebben natuurlijk). Bij een kavel van 300 m2 waarvan 75 m2 bebouwd is dat al 20k.

[Boes94]

@Ophidian @Vanoverdegrens @FragDaddy @Anoniem: 224360 Er is sprake van overwaarde van (volgens de taxateur) 110K op het huidige huis.
We begrijpen natuurlijk dat we voor 21K niet zo veel gaan krijgen - dit is onze tweede 'gezinswoning' die we nieuwbouw kopen.

Maar omdat dat natuurlijk pas vrij komt als het huis verkocht is, kunnen we dit niet meenemen in de hypotheekaanvraag. Want als het huis niet verkocht raakt om wat voor reden dan ook, dan zitten we met twee huizen. Dus de adviseur had het er over dat we die 379 rond moeten krijgen zonder de overwaarde te gebruiken..

Daarbij wil ook opmerken dat er een verschil is tussen bestaand en nieuwbouw imho. Huizen worden hier allemaal met zonnepanelen, isolatie etc etc opgeleverd tegenwoordig: ze zijn 0 op de meter, of bijna 0 op de meter. Dat scheelt ook in de maand een klap aan vaste lasten (is onze ervaring t.o.v. onze eerste, niet nieuwbouw, woning).

@t_captain wij hebben onze huidige tuin (kavel 256) zelf aangelegd. Waren 9000€ kwijt - incl grond/zand, wel excl de gedeelde schutting weet niet meer wat die gekost heeft..

[kezzza]

Wij hebben een overbruggingskrediet opgenomen in onze hypotheek. We mochten een % van de verwachte overwaarde (volgens mij 70%) opnemen in de hypotheek, en dienen de overwaarde ook direct aan te wenden om dit krediet af te lossen. Dus opties zijn er zeker, of het verstandig is zul je uiteraard zelf moeten besluiten. In jouw situatie zou het potentieel wel kunnen zorgen dat je nu makkelijker een hypotheek kunt krijgen.

[President]

DeveloperNL schreef op donderdag 18 april 2019 @ 13:08:
[...]

Ik ken de situatie goed, want ik woon in de buurt, maar als je een huis van 400k wil kopen, moet je spaargeld/overwaarde meenemen. 5% spaargeld op een nieuwbouwhuis met een tophypotheek lijkt mij niet heel wenselijk. Ik heb mijn huis op de dieptepunt van de crisis gekocht (ben gaan huren en gewacht met kopen) en een huis gekocht 6 jaar geleden op 1 salaris. Tuurlijk had ik toen ook een huis van 350k kunnen kopen, maar je wil toch ook op vakantie kunnen of eventueel minder gaan werken of een klap kunnen opvangen (rente is nu wel veel lager dan 6 jaar geleden).

Noordwijk is het duurste dorp in de omgeving (weinig bouwplannen, weinig aanbod, veel 'rijke' mensen/families). De laatste nieuwbouw wijk was van 2010 ofzo en ik weet dat collega's daar toen een week hebben gecampeerd bij de makelaar voor een nieuwbouwhuis in Noordwijk om zich te kunnen inschrijven.

Noordwijkerhout is bijvoorbeeld al veel betaalbaarder en heeft veel nieuwbouw. Soms is het ook concessies doen. Amsterdam centrum is ook niet te betalen.

Noordwijkerhout, de Zilk,Katwijk... Vind jij een tussenwoning voor ongeveer 200k waarbij je niet binnen x jaar nog veel geld moet investeren aan dak/keuken/badkamer/etc?

Men zal dan met een flat moeten beginnen (ook al duur) en dan doorgroeien, waarbij je inmiddels ook xxxxx hebt uitgegeven aan onderhoud, koop en verkoop kosten, etc

[DeveloperNL]

Boes94 schreef op donderdag 18 april 2019 @ 16:29:
@Ophidian @Vanoverdegrens @FragDaddy @Anoniem: 224360 Er is sprake van overwaarde van (volgens de taxateur) 110K op het huidige huis.
We begrijpen natuurlijk dat we voor 21K niet zo veel gaan krijgen - dit is onze tweede 'gezinswoning' die we nieuwbouw kopen.

Maar omdat dat natuurlijk pas vrij komt als het huis verkocht is, kunnen we dit niet meenemen in de hypotheekaanvraag. Want als het huis niet verkocht raakt om wat voor reden dan ook, dan zitten we met twee huizen. Dus de adviseur had het er over dat we die 379 rond moeten krijgen zonder de overwaarde te gebruiken..

Daarbij wil ook opmerken dat er een verschil is tussen bestaand en nieuwbouw imho. Huizen worden hier allemaal met zonnepanelen, isolatie etc etc opgeleverd tegenwoordig: ze zijn 0 op de meter, of bijna 0 op de meter. Dat scheelt ook in de maand een klap aan vaste lasten (is onze ervaring t.o.v. onze eerste, niet nieuwbouw, woning).

@t_captain wij hebben onze huidige tuin (kavel 256) zelf aangelegd. Waren 9000€ kwijt - incl grond/zand, wel excl de gedeelde schutting weet niet meer wat die gekost heeft..

Dan is de zaak heel anders. Kijk naar een overbruggingskrediet.

[HereIsTom]

Dit is precies wat er gebeurde voor de vorige huizencrisis, de sky was de limit!
Iedereen kon een hypotheek krijgen, wat extra erbij, kun je mooi van verbouwen of een auto kopen.
Tegenwoordig zijn de banken gelukkig een stuk voorzichtiger, maar veel kopers dus niet, die willen via alllerlei constructies nog meer omdat ze nodig moeten.
En als het dan straks weer fout gaat is het huilen en proberen een ander de schuld te geven, terwijl je er zelf bij was

[bie100]

*knip offtopic over zorgstelsel*

[ Voor 94% gewijzigd door Rukapul op 19-04-2019 11:08 ]

[Marzman]

Een hypotheekadviseur heeft toch meteen 30 banken ofzo waar hij mee samen werkt? Als die zegt dat het niet kan dan moet je vragen waarom en dat oplossen. Want hij zal er meer verstand van hebben als jij of andere mensen op een forum. Mijn huidige woning was ook al aan iemand verkocht die voor zichzelf werkte, maar die kreeg ook de hypotheek niet rond.

[Boes94]

*knip offtopic*

[ Voor 97% gewijzigd door Rukapul op 19-04-2019 11:09 ]

[bie100]

*knip offtopic*

[ Voor 97% gewijzigd door Rukapul op 19-04-2019 11:09 ]

[Boes94]

*knip offtopic*


@Marzman
Onze huidige adviseur heeft nog al wat fouten gemaakt (gelukkig zag hij dat zelf achteraf ook en hoefden we niet te betalen voor zijn advies.) Hij had o.a. de verkeerde gegevens opgestuurd, duurde weken voor we antwoord kregen, en hij heeft heel lang geroepen dat het makkelijk zou lukken en puntje bij paaltje; oh nee, toch niet.
We hebben een gesprek over 2 weken bij een ander, maar wilden toch al oriënteren vandaar deze post

[ Voor 40% gewijzigd door Rukapul op 19-04-2019 11:10 ]

[Moi_in_actie]

Boes94 schreef op vrijdag 19 april 2019 @ 09:43:
[...]

@Marzman
Onze huidige adviseur heeft nog al wat fouten gemaakt (gelukkig zag hij dat zelf achteraf ook en hoefden we niet te betalen voor zijn advies.) Hij had o.a. de verkeerde gegevens opgestuurd, duurde weken voor we antwoord kregen, en hij heeft heel lang geroepen dat het makkelijk zou lukken en puntje bij paaltje; oh nee, toch niet.
We hebben een gesprek over 2 weken bij een ander, maar wilden toch al oriënteren vandaar deze post

Dat is een meevaller dat de adviseur geen kosten in rekening brengt. Jullie situatie is een stuk complexer dan hetgeen waar ik destijds mee te maken had. Het meeste tijd heeft het mij nog gekost om (zelf) de verschillende hypotheekaanbieders te vergelijken qua voorwaarden. Toen dat eenmaal duidelijk was, kreeg ik van een vriend de gegevens van een contactpersoon bij die hypotheekverstrekker (iemand wat hogerop die al 15+ jaar daar hypotheken regelde), heb gezegd: dit is mijn situatie (1 inkomen, zoveel spaargeld), deze hypotheek wil ik, zoveel rentevaste jaren, thats it. De rest van het gesprek hebben we wat zitten te kletsen over andere zaken en 4 of 5 dagen later was mijn hypotheek goedgekeurd en klaar.

Ik vind het in ieder geval top dat jullie je, zeker gezien jullie wat complexere situatie, vooraf goed voorbereiden en laten informeren. Ik wens jullie in ieder geval veel succes en ik hoop dat het goed afloopt, nu of anders wellicht komend jaar.

[aegis]

@Boes94 Maar waarom word er nu pas genoemd dat je overwaarde hebt in je huidige woning neem hier gewoon een overbruggingshypotheek op voor de 379k-320k=59k dat is nog geen 55% van de verwachte waarde en hebt zonder moeilijke constructie het huis gekocht de constructie overbruggingshypotheek is hoe heelveel mensen het regelen dus niet extreem complex of moeilijk. Je zou eventueel de hypotheek die voor de nieuwe woning neemt voor 1 tot 2 jaar rente vast kunnen maken zodat je als jou eigenwoning verkocht is en de nieuwe woning helemaal af je makkelijk over kan stappen of boete vrij die overige 51k kan aflossen plus de woning opnieuw laten taxeren over het algemeen zijn nieuwbouw woningen meer waar nadat ze klaar zijn. Dit kun je een lager LTV geven opdat moment en dan kun je ook weer een lagere rente krijgen.

[Sefyu]

"neem hier gewoon een overbruggingshypotheek op"

Een overbruggingshypotheek maakt je LTI (loan to income) niet opeens magisch hoger.

@TS als je ervan overtuigd bent dat een dergelijk hoge hypotheek verantwoord is, dan is de makkelijkste oplossing op zoek gaan naar een bank die soepelere normen heeft als het gaat om 'startende' ondernemers (lees: nog geen drie boekjaren hebben). En als je die niet vindt, op zoek gaan naar een zelfstandig adviseur die goed en overtuigend kan motiveren richting de bank om een uitzondering te maken op het standaardbeleid (een 'explain'). Dat kan bijvoorbeeld een adviseur zijn die ervaring heeft met hypotheekaanvragen van zorg-zzp'ers.