Loods op grond buurman

[frankpaul1]

Even een korte schets. Wij hebben het huis in november 2015 gekocht, loods is al gebouwd in 2005. Huis van de buren was eerst in eigendom van de oma van de huidige eigenaar, maar werd verhuurd. Sinds 2017 is de huidige eigenaar de bewoner.

Onlangs kwam de huidige eigenaar, waar we verder een prima relatie mee hebben, naar ons toe en gaf aan dat de loods volgens hem deels op zijn grond stond. Dit is ons niet bekend gemaakt bij de verkoop en we hebben hier zelf ook geen vraagtekens bij gezet. De tekeningen van het kadaster bevestigen dit echter wel. Gaat om zo'n 18 m2 (van de totaal 110 m2 loods) wat niet correct gebouwd is. Ik wil dit best wel overkopen van de huidige eigenaar, maar wat is een reële prijs en hoe bepaal je dit? Iemand hier ervaringen?

[Anoniem: 224360]

*als je niks te melden hebt, reageer dan niet.

[ Voor 100% gewijzigd door Microkid op 02-04-2019 17:56 ]

[JdM]

Zo'n grondprijs wordt ingeschat op basis van de prijzen in de buurt en bij vergelijkbare kavels. Een makelaar kan je vast op weg helpen.

[frankpaul1]

Ja, dat leek me ook een goede eerste start. Maar ik vroeg me ook meer af of de buurman nog extra kan/mag vragen buiten marktconform omdat het zijn grond is.

[xinix03]

Een reële kunnen we jou hier niet vertellen want dat verschilt nogal aan waar de locatie is...

Kijk dus in je omgeving wat de prijzen doen. En vraag ter vergelijking dus ook de prijs aan de verkoper.

[groggy]

de buurman mag alles vragen, hij is ook niet verplicht het aan jou te verkopen

[Hackus]

frankpaul1 schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 17:57:
Ja, dat leek me ook een goede eerste start. Maar ik vroeg me ook meer af of de buurman nog extra kan/mag vragen buiten marktconform omdat het zijn grond is.

Hij kan zoveel vragen als ie wil, maar als ie je wil helpen, dan redelijk conform

[Soldaatje]

Misschien is dit interessant om te doen:
https://www.kadaster.nl/p...fdienstbaarhedenonderzoek

[mcDavid]

Met die buurman kun je inderdaad het beste proberen er in goed overleg uit te komen. Als die bereid is de grond te verkopen heb je daar waarschijnlijk überhaupt al mazzel mee. Voor het zelfde geld wil hij zijn grond houden en kun je die loods afbreken.

Wel zou je kunnen kijken of je de hiertoe te maken kosten nog als "verborgen gebrek" kunt claimen bij de vorige eigenaar. Die had wel even aan kunnen geven dat'ie illegaal op grond van de buren gebouwd had natuurlijk.

[DoeEensGek]

Controleer inderdaad of dit geen verborgen gebrek is! Voor het overkopen moeten jij en de buurman even regionaal onderzoek doen en samen tot een prijs komen. Komen ook nog wat kosten bij, hou daar rekening mee.

[frankpaul1]

Ja, zal de verkopende makelaar er ook nog even op aanspreken dat dit wel even bekend gemaakt had mogen worden bij de verkoop...

[Uthog]

Staat die loods er eigenlijk niet al te lang dat hij er geen aanspraak meer op kan maken? volgens mij kwam er laatst een vergelijkbaar topic voorbij. Als die loods er al sinds 2005 zo staat.

[MrCostanzo]

Uthog schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 18:18:
Staat die loods er eigenlijk niet al te lang dat hij er geen aanspraak meer op kan maken? volgens mij kwam er laatst een vergelijkbaar topic voorbij. Als die loods er al sinds 2005 zo staat.

Volgens mij is verjaring bij dit soort grensoverschrijdingen 20 jaar, dus ik vermoed dat het nog niet zolang geleden is dat er aanspraak gemaakt kan worden.

[frankpaul1]

Ik dacht ook 20 jaar. Hoewel het natuurlijk wel jammer is dat het blijkbaar 14 jaar niemand wat heeft geïnteresseerd, maar dit nu naar boven komt.

[chaoscontrol]

frankpaul1 schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 18:08:
Ja, zal de verkopende makelaar er ook nog even op aanspreken dat dit wel even bekend gemaakt had mogen worden bij de verkoop...

Ik vind dat je zelf ook wel het e.e.a. mag onderzoeken bij het aanschaffen van een huis. De kadaster tekening bekijken lijkt me dan 1 van eerste dingen die je doet.

[frankpaul1]

Ja eens. Gezien de layout van de tuin, de heg en hoe de loods hier mooi op aansloot geen moment over nagedacht dat dit zou kunnen spelen.

[ Voor 20% gewijzigd door frankpaul1 op 02-04-2019 19:37 ]

[Stovirpi]

De rijdende rechter inschakelen?!

Zijn het (relatief) grote percelen waarop de schuur staat? Is het bouwen destijds in overleg gegaan? Wat voor “belang” heeft de buurman bij de grond?

Je kunt de uiteindelijke vraag ook omdraaien. Wat vindt de buurman een acceptabel bedrag voor het stuk grond?

[frankpaul1]

Haha, ja dat zou mooi zijn. Ja, redelijk groot 1500-2000m2 per perceel. Of het bouwen in overleg is gegaan weet ik niet, maar de loods staat er dus ik zou zeggen dat men destijds geen bezwaar had.

De vraag omdraaien ga ik mogelijk nog wel doen, maar wil eerst een beetje een idee hebben door marktonderzoek te doen.

[M2M]

Als kopende partij heb je onderzoeksplicht en als verkopende partij heb je meldplicht. Uiteindelijk bepaald de rechter of een gebrek aan meldplicht of onderzoeksplicht vast zit. Verborgen gebreken die pas bij renovatie of verbouwing aan het licht komen zijn meldplicht. Obvious gebreken zijn onderzoeksplicht. Alles daartussen is grijs gebied helaas...

[marcop23]

Luuksche schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 19:36:
De rijdende rechter inschakelen?!
[...]

Je kunt de uiteindelijke vraag ook omdraaien. Wat vindt de buurman een acceptabel bedrag voor het stuk grond?

Je bent afhankelijk van die buurman, hij kan altijd zeggen dat hij de grond niet verkoopt als hij je niet mag. Daarom zou ik zeker geen rijdende rechter bellen Je kan altijd overleggen of hij zelf een voorstel heeft qua bedrag natuurlijk.

[wolly_a]

Ik zou dit wel voorzichtig aanpakken. Je kan nu nog goed met je buurman en je zou er samen uit kunnen komen. Door aan te sturen op dingen als verjaring of ‘je hebt er al die jaren niks van gezegd’ heb je kans dat je buurman tegen de haren in strijkt. Daarna hoef je er niet meer vanuit te gaan dat buurman die paar meter grond aan je gaan verkopen en zeker niet voor een zacht prijsje.

Misschien moet je buurman er juist bij betrekken en samen onderzoeken hoe dingen zo zijn gekomen, wat de oplossing is en wat een acceptabele prijs kan zijn.

[frankpaul1]

Oh nee, ik ben ook zeker niet voornemens om er onder uit te komen. Ik wil het graag kopen en ook netjes kadastraal dichttimmeren. Ik wil gewoon weten hoe je het beste op een nette prijs kan komen voor beide partijen en hoe je hier argumenten voor aan kan dragen. Ik zal hem zeker op de hoogte brengen van hoe we bij ons voorstel zijn gekomen.

[RemcoDelft]

frankpaul1 schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 19:38:
Ja, redelijk groot 1500-2000m2 per perceel.

Het gaat dus om 1% van de perceelgrootte, dan zal het geen 1000 euro per vierkante meter zijn. Een eerste indicatie lijkt me minder dan 1% de aankoopprijs van buurman in 2017.

Alternatief zou zijn om een stukje grond te ruilen.

[groggy]

frankpaul1 schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 20:00:
Oh nee, ik ben ook zeker niet voornemens om er onder uit te komen. Ik wil het graag kopen en ook netjes kadastraal dichttimmeren. Ik wil gewoon weten hoe je het beste op een nette prijs kan komen voor beide partijen en hoe je hier argumenten voor aan kan dragen. Ik zal hem zeker op de hoogte brengen van hoe we bij ons voorstel zijn gekomen.

Ik zou hem niet op de hoogte brengen hoe jullie bij jullie voorstel zijn gekomen. want dan is het nog steeds een onderbouwing van jullie voorstel. Betrek hem nu al. Geef aan dat je het vervelend vind dat de loods op zijn grond staat. Dat je om misverstanden (in de toekomst) wil voorkomen graag de grond zou willen kopen. Vraag of de buurman daar toe bereid is. Geef dan aan welke stappen jij gaat maken om tot een reeel voorstel te komen. Dan is hij alvast betrokken bij de wijze van het tot standkomen. Misschien heeft hij namelijk nog wel een andere creatieve oplossing. Dat hij die paar m2 elders weer van jou terugkrijgt oid...

[The Eagle]

Ik heb hier iets dergelijks voorgehad, alleen ging dat om een strip van max 2 a 3 vierkante meter voor een nog te bouwen gezamenlijke schuur. Overigens uiteindelijk niet doorgegaan maar dus wel uitgezocht.
Twee opties:
- overnemen
- notarieel contrat met de buurman opstellen dat je loods op zijn grond mag staan (erfdienstbaarheid oid)

Either way, moet je kadaster laten komen en de boel via de notaris spelen. Tussen twee particulieren praat je over ca 1100 - 1500 aan notariele lasten.
Needless to say, ik zou een veelvoud van de grond aan de notaris kwijt zijn geweest, dus dat werd hem niet. En dat we geen bouwvakker konden krijgen hielp ook al niet

Maar bel je notaris even, die kan je haarfijn uitleggen hoe het zit en waar je rekening mee moet houden

En vwb een voorstel: gemiddelde bouwgrond zit rond de 200-250 euro de meter meen ik. Biedt hem dat, plus kijk of je de notariele kosten kunt delen, aangenomen dat hij de boel ook juridisch recht wil trekken.

[ Voor 11% gewijzigd door The Eagle op 02-04-2019 20:13 ]

[cryptapix]

Ik zou eerst eens vaststellen of je de loods echt deels op de grond van de buurman staat. Als dat zo is (en daar ga ik maar even van uit omdat het kennelijk uit kadastrale tekeningen blijkt) is de volgende stap vaststellen of je op een of andere manier recht hebt op het laten staan van die loods op zijn grond. Bijvoorbeeld door erfdienstbaarheden, recht van opstal, etc. Daarbij is mogelijk ook relevant wat er ten tijde van het bouwen van de loods is afgesproken (en hoe dat is vastgelegd).

Heb je geen recht, dan zul je met de buurman moeten gaan onderhandelen. Je kunt alsnog een recht vestigen (opstalrecht bijvoorbeeld). Of misschien kunnen jullie een stuk grond ruilen? je kunt ook proberen de grond van je buurman te kopen. De prijs bepaal je samen (maar de fiscus zal een irreëel lage prijs niet goed vinden ). Een makelaar kan je vast een richting geven. Je kunt je buurman niet makkelijk dat dwingen, maar hij komt niet voor niets naar je toe toch?

[Morpheusk]

frankpaul1 schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 18:50:
Ik dacht ook 20 jaar. Hoewel het natuurlijk wel jammer is dat het blijkbaar 14 jaar niemand wat heeft geïnteresseerd, maar dit nu naar boven komt.

Bij te goeder trouw is verjaring slechts 10 jaar. Mijn inziens is dat hier waarschijnlijk wel het geval. Er staat een stukje loods op bij de aankoop van je huis en op het standaard kadasterkaartje wat je bij de notaris krijgt zul je die 18m2 nauwelijks of niet terug kunnen zien.

Let op bij een wisseling van eigenaar gaat het verjaringstermijn opnieuw in indien de kadastrale grens niet bij het kadaster is aangepast.

[ Voor 4% gewijzigd door Morpheusk op 02-04-2019 21:11 ]

[frankpaul1]

Dank allen voor de input! Ik ga volgende week bij de makelaar op bezoek en dan eens kijken wat aannemelijk is qua prijs.

[weertenaar]

Anders kijk eens of je gemeente een beleid heeft om de prijs van reststroken te bepalen...Volgens mij wel een mooi beginpunt. De prijs is dan meestal afhankelijk van de grondprijs en de afstand tot de woning.

[DonChaot]

18m2 is het in ieder geval niet waard om een slechte relatie met je buren te krijgen. Persoonlijk zou ik ze inderdaad dus vanaf het begin betrekken om een prijs te bepalen.
Vervelende is natuurlijk wel dat er een hoop kosten bijkomen die je volgens mij zelf moet betalen. Je buurman heeft er namelijk niet echt direct belang bij. Gelukkig voor jou lijkt hij wel erg genegen om het op te lossen.
Daarna denk ik wel dat je even nog met de notaris, verkoper en verkoopmakelaar (en aankoopmakelaar als je die gebruikt hebt) moet praten. Naar mijn mening hebben die wel een steek laten vallen.

[cadsite]

Geen idee hoe het precies loopt in NL, maar in BE moet zoiets via een notaris gaan.
Wijzigingen aan percelen moet ook via het kadaster, kost allemaal een bom geld.

Misschien ook de piste overwegen om de grond voor 100 jaar te pachten?

[onkl]

Klinkt alsof bij beide verkopen de notaris niet goed heeft opgelet. Bezien bovenstaande posts over de kosten van een notaris bij onderhandse verkoop: Kijk samen met je buurman even of het toevallig dezelfde notaris is (vaak wordt de notaris om de hoek gekozen, dus redelijke kans) en zo ja, dring bij die notaris aan op een fatsoenlijke prijs "uit coulance". (Wat vaak een eufemisme is voor "om gezeur/klachten te voorkomen"/"omdat hij ook wel inziet dat dit niet z'n scherpste actie was")

Verder: Wanneer je samen het doel hebt een redelijke prijs uit te vinden en de grond daarvoor over te doen, lijkt het me handig om het zoeken naar een redelijke prijs ook zoveel mogelijk samen te doen. Anders zit je in no time in de situatie dat jij iets heel anders redelijk vind dan je buren. Vraag desnoods samen een makelaar een taxatie te doen waarbij je de makelaarsrekening 50/50 doet, zodat die makelaar ook geen reden heeft te hoog of te laag te zitten.

[Managelorian]

frankpaul1 schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 18:50:
Ik dacht ook 20 jaar. Hoewel het natuurlijk wel jammer is dat het blijkbaar 14 jaar niemand wat heeft geïnteresseerd, maar dit nu naar boven komt.

Ik dacht dat het om 10 jaar ging indien je ter goeder trouw de buurman zijn grond gebruikte (wat me hier van toepassing lijkt te zijn). Lijkt me een googletje waard om uit te zoeken.

[thejoker80]

Morpheusk schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 21:10:
[...]
Let op bij een wisseling van eigenaar gaat het verjaringstermijn opnieuw in indien de kadastrale grens niet bij het kadaster is aangepast.

weet je dit heel zeker?

[frankpaul1]

Ja, maar dit wordt schijnbaar gereset als de eigendomssituatie verandert. Maar ik neem dit zeker mee in de uitvraag richting notaris/makelaar.

[frankpaul1]

Even een update. We zijn in gesprek geweest met de buurman. We hebben geconcludeerd dat 8-900 euro een reële prijs is voor het stuk grond. Echter daarvoor wil de buurman het niet kwijt. Wat hij dan wel wil is nog niet duidelijk, maar dat het een flink stuk hoger is lijkt wel aannemelijk. Wij willen heus wel iets meer dan marktconform betalen, maar het moet wel een beetje normaal blijven. Wat nou als vraag en aanbod ver uit elkaar blijven liggen? Ik lees overal dat het zeer onwaarschijnlijk is dat een rechter als het tot een zaak komt zal besluiten dat de loods tegen de grond moet. Zeker gezien de loods er nu al bijna 15 jaar staat. Maar ik heb eigenlijk helemaal geen zin in een zaak tegen de buurman, los het liever onderling op. Lijkt me ook beter voor de verstandhouding

[ Voor 3% gewijzigd door frankpaul1 op 06-05-2019 16:42 ]

[_eLMo_]

Je kunt de grond in bruikleen nemen en dit laten opnemen in de transportakte bij verkoop.

[Qwerty-273]

Waarschijnlijk zag hij al de gouden bergen toen hij er achter kwam dat de loods op zijn grond staat.
Ik zou in de buurt van marktconform blijven (tuurlijk kan je er iets boven zitten vanwege de goede verstandhouding), maar wat als je er niet uitkomt?

Eventueel kan je nog een aanbod doen dat je x betaald voor het ongelimiteerde gebruik van het stukje grond. Met de clausule dat stel dat jullie (of de volgende eigenaren) de loods slopen (al dan niet willen vervangen) dat de grond bij de buren (of de volgende eigenaar) terug komt. Krijg je natuurlijk wel het mierenneuken wat is slopen/vervangen? Wat als de muren over de grens wel blijven staan, maar de rest wordt gesloopt/vernieuwd..... etc. Wellicht is dat nog een optie, als jullie er niet uitkomen met een specifiek bedrag voor het overkopen van de grond.

Iets anders zal waarschijnlijk de verstandhouding tussen jullie aantasten.

[weertenaar]

Heb je misschien een schets hoe het stuk grond ligt? €900 voor 18m2 lijkt misschien me laag, maar ik neem aan dat je links en rechts geinformeerd hebt om tot deze prijs te komen.

Heeft hij plannen met de grond?

En als je er echt niet samen uitkomt een taxateur laten komen om de waarde te bepalen...maar dan ben je meteen alweer een paar honderd euro verder.

Andere optie wordt dan toch de (rijdende) rechter. En als jij dan kunt laten zien dat je bereid was een reeel bod te doen, staat hij natuurlijk niet sterk

Of een aanbod van pachtrecht? Dan moet je alleen bepalen wat je er jaarlijks aan kwijt wilt zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door weertenaar op 06-05-2019 17:02 ]

[Freeaqingme]

frankpaul1 schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 17:49:
De tekeningen van het kadaster bevestigen dit echter wel.

Welke tekeningen? Van wat ik begrijp heeft het kadaster vaak schetsen waarop geen exacte erfgrens van kan worden afgeleid. Enige manier om dat vast te stellen zou zijn om 't kadaster te vragen langs te komen en een meting uit te voeren.

Morpheusk schreef op dinsdag 2 april 2019 @ 21:10:

Let op bij een wisseling van eigenaar gaat het verjaringstermijn opnieuw in indien de kadastrale grens niet bij het kadaster is aangepast.

Waar baseer je dat op?

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 16:41:
Wij willen heus wel iets meer dan marktconform betalen, maar het moet wel een beetje normaal blijven. Wat nou als vraag en aanbod ver uit elkaar blijven liggen? Ik lees overal dat het zeer onwaarschijnlijk is dat een rechter als het tot een zaak komt zal besluiten dat de loods tegen de grond moet. Zeker gezien de loods er nu al bijna 15 jaar staat. Maar ik heb eigenlijk helemaal geen zin in een zaak tegen de buurman, los het liever onderling op. Lijkt me ook beter voor de verstandhouding

Je kan er ver boven zitten in absolute bedragen, of relatieve bedragen. Zelfs al zou je 200% van de waarde betalen, dan is het verschil nog steeds maar ~1000 euro. Voor grondprijzen geen astronomisch bedrag. Wellicht kan je 't anders, zeker met oog op de verstandhouding, op een ludieke manier oplossen?

Bijv. "Ik geef je X euro, en ik was komend jaar ook nog 5 keer je auto", of "Je krijgt van ons Y euro en wij zorgen voor een goede en gezellige bbq deze zomer."

[President]

Het alternatief is de loods verplaatsen of slopen en opnieuw bouwen. Hoeveel kost dat?

[gandalfdroes]

@frankpaul1

Ik heb nog even een aantal vragen, waar ik de antwoorden niet van ben tegen gekomen in jouw posts.

Even een korte opsomming...
Jij hebt het in 2015 gekocht en jouw buurman in 2017.

Het terrein wat de buurman gekocht heeft was voor 2017 verhuurd, maar nog eigendom van de verkoper die het aan jou verkocht heeft? => indien ja, dan heeft de verkopende partij een verkeerde splitsing aangevraagd of hun makelaar hun niet goed ingelicht bij deel verkoop terrein... De schade zou mogelijk als verborgen gebrek aangemerkt kunnen worden.
Indien nee, dat er twee eigenaren waren, waarom hebben ze dan niet bij de vorige eigenaar (de verkoper van jouw huis) dit niet aangegeven ? Hoe zit dit met verjaren i.v.m. niet melden bij originele eigenaar en nu bij nieuwe eigenaar verhaal halen? Kan het niet zijn dat de vorige eigenaar dit al met jouw buurman heeft geregeld toen hij de loods liet bouwen en de buurman het andere perceel verhuurde? Dus dat die aardige buurman nu 2 maal voor die grond wil inkasseren?

De schuur/loods staat sinds 2005 op het terrein.
Is er een vergunning in de tijd afgegeven voor de bouw? => indien ja, dan was het toen ook duidelijk dat er iets over de kadastergrenzen gebouwd werd, wat is hier over terug te vinden....

Toen de schuur/loods gebouwd werd, was het gehele terrein inclusief van de buurman van 1 eigenaar?
Wanneer is dit terrein kadastraal gesplits? Is de splitsing bij verkoop wel goed gedaan ? of heeft de verkopende makelaar zijn werk niet gedaan... verkoper kan dan de makelaar aansprakelijk stellen en hem het laten oplossen....

Daar het door deze situatie best wel eens anders kan zijn als het ooit van een eigenaar is geweest en die zelf de splitsing heeft gedaan...
Of de huidige eigenaar zelf in dit geval vergeten is om een en ander goed door te geven bij de verkoop van de 2 percelen? Of zelfs in de tijd al een deal had met de vorige eigenaar van het perceel waar 18m2 van jouw loods op staat en deze eigenaar dit vergeten is te melden aan jou en jouw buurman bij verkoop.

Daarnaast zal ik ook de adviezen opvolgen van wat de meeste zeggen, beter een goede buurt.

[ Voor 30% gewijzigd door gandalfdroes op 06-05-2019 17:41 ]

[frankpaul1]

President schreef op maandag 6 mei 2019 @ 17:26:
Het alternatief is de loods verplaatsen of slopen en opnieuw bouwen. Hoeveel kost dat?

Wat ik dus lees is dat dit niet het alternatief is mocht het tot een zaak komen. Dit zou een onevenredig nadeel opleveren voor ons en is, gezien hoe lang de loods er nu al staat, niet reëel.

[frankpaul1]

gandalfdroes schreef op maandag 6 mei 2019 @ 17:28:
@frankpaul1

Ik heb nog even een aantal vragen, waar ik de antwoorden niet van ben tegen gekomen in jouw posts.

Even een korte opsomming...
Jij hebt het in 2015 gekocht en jouw buurman in 2017.

Het terrein wat de buurman gekocht heeft was voor 2017 verhuurd, maar nog eigendom van de verkoper die het aan jou verkocht heeft? => indien ja, dan heeft de verkopende partij een verkeerde splitsing aangevraagd of hun makelaar hun niet goed ingelicht bij deel verkoop terrein... De schade zou mogelijk als verborgen gebrek aangemerkt kunnen worden.

Indien nee, dat er twee eigenaren waren, waarom hebben ze dan niet bij de vorige eigenaar (de verkoper van jouw huis) dit niet aangegeven ? Hoe zit dit met verjaren i.v.m. niet melden bij originele eigenaar en nu bij nieuwe eigenaar verhaal halen? Kan het niet zijn dat de vorige eigenaar dit al met jouw buurman heeft geregeld toen hij de loods liet bouwen en de buurman het andere perceel verhuurde? Dus dat die aardige buurman nu 2 maal voor die grond wil inkasseren?

Het is een nee, waarom dit nu pas bij ons terecht komt en niet bij de vorige eigenaar vind ik ook jammer. Maar dat zal komen omdat de grond in 2015 bij ons in bezit is gekomen en de buurman pas in 2017 daadwerkelijk de koop van zijn stuk grond heeft gerealiseerd. De vorige eigenaar, familie van de huidige eigenaar, heeft er in ieder geval niks aan gedaan

De schuur/loods staat sinds 2005 op het terrein.
Is er een vergunning in de tijd afgegeven voor de bouw? => indien ja, dan was het toen ook duidelijk dat er iets over de kadastergrenzen gebouwd werd, wat is hier over terug te vinden....

Kan ik zo niet vinden

....

Daarnaast zal ik ook de adviezen opvolgen van wat de meeste zeggen, beter een goede buurt.

Eens

[gandalfdroes]

@frankpaul1

Het is een nee, waarom dit nu pas bij ons terecht komt en niet bij de vorige eigenaar vind ik ook jammer. Maar dat zal komen omdat de grond in 2015 bij ons in bezit is gekomen en de buurman pas in 2017 daadwerkelijk de koop van zijn stuk grond heeft gerealiseerd. De vorige eigenaar, familie van de huidige eigenaar, heeft er in ieder geval niks aan gedaan

=>
Dan kan het best wel eens zijn dat jij sterker staat bij een rechter, omdat de vorige eigenaren niks gedaan hebben of onderling geregeld hebben, maar niks via kadaster hebben laten vastleggen. De buurman had natuurlijk net zoals jou onderzoek moeten doen bij aankoop van de grond, dit heeft hij blijkbaar ook niet goed gedaan, want dan had hij het al in 2017 moeten melden bij aankoop...

Het kan best zijn dat hierdoor jij de grond toch kan kopen voor een reele prijs en de buurman hier ook aan moet meewerken. Ik kan helaas niet zo de betreffende correspondentie en naam hiervoor vinden...

Daarnaast is de prijs van 50 euro per m2 voor bouwgrond (want dat is jouw loods, wel weinig) dit is eerder gebasseerd op niet bouwgrond.

Wacht even af wat de buurman wil hebben en vergelijk dit met prijzen voor bouwgrond in jouw omgeving, is via internet te achterhalen.


Update:
Misschien even zelf de volgende stappen nalopen of doen..
Heeft de buurman of jij de laatste kadastrale gegevens bij de overheid opgevraagd of is het gebasseerd op de gegevens die door de makelaar zijn toegevoegd? Dat laatste kan wel eens heel gedateerd zijn...

Hou rekening mee dat als jij de loods afbreekt je een verguning nodig hebt, ook voor verplaatsen etc, i.v.m. dat het een grond gebondende bebouwing betreft. Dit kost ook tijd en geld...

Daarnaast zorg dat je de communicatie met je buurman via email vastlegt of minimaal een samenvatting per email naar hem stuurt, zeker i.v.m. jouw bod.

De buurman moet indien hij geld wil of zijn grond zelf eerst het kadaster laten inmeten en deze constateren dan wel of niet een onregelmatigheid, waarna jouw buurman dus eerst de zaak aanhanging moet maken (kost hem ook geld en tijd) => daarom belangrijk om via mail e.e.a. vast te leggen.

Kijk ook of jij via inzage kadaster kan achter halen of jouw loods wel met vergunning gebouwd is anders kan jou dat in de toekomst ook nog een boel geld gaan kosten, natuurlijk afhankelijk van hoe de gemeente zich opstelt.

[ Voor 48% gewijzigd door gandalfdroes op 06-05-2019 18:35 ]

[frankpaul1]

Dank voor je reactie. We zitten wel in een buitengebied, dus grond is hier niet heel erg aan de prijs. We wachten het gewoon rustig af en hopen op een goede afloop. Het gaat mij er nu in ieder geval om dat, mocht het tot een zaak komen, het niet aannemelijk is dat de loods gesloopt moet worden.

[President]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 17:41:
[...]


Wat ik dus lees is dat dit niet het alternatief is mocht het tot een zaak komen. Dit zou een onevenredig nadeel opleveren voor ons en is, gezien hoe lang de loods er nu al staat, niet reëel.

Dan zit je sowieso met procedures.

Je hebt zelf bedacht dat het een euro of 800 zou moeten kosten. Hoeveel geld had je buurman verwacht te ontvangen? Is dit een factor 10 meer? Of bijvoorbeeld een bedrag van 1500 euro?

[frankpaul1]

President schreef op maandag 6 mei 2019 @ 18:57:
[...]

Dan zit je sowieso met procedures.

Je hebt zelf bedacht dat het een euro of 800 zou moeten kosten. Hoeveel geld had je buurman verwacht te ontvangen? Is dit een factor 10 meer? Of bijvoorbeeld een bedrag van 1500 euro?

Klopt, de buurman liet terloops al een paar keer 10k vallen als bedrag. Daarvan hebben we gezegd dat dit totaal niet is waar wij aan denken ook gezien wij de loods niet eens gebouwd hebben. Als het 1500 was, dan hadden we allang een akkoord, 2000 ook wel. Maar 10k is niet te doen. Dan kom je inderdaad (helaas) in procedures terecht... Vandaar de interesse in hoe zo'n procedure uit kan pakken.

[ Voor 7% gewijzigd door frankpaul1 op 06-05-2019 22:47 ]

[D-e-n]

Vraag is ook in hoeverre de kadaster tekening klopt. Daar kunnen afwijkingen in zitten volgens mij?

[frankpaul1]

D-e-n schreef op maandag 6 mei 2019 @ 19:31:
Vraag is ook in hoeverre de kadaster tekening klopt. Daar kunnen afwijkingen in zitten volgens mij?

De opgevraagde tekening bij het kadaster was erg duidelijk.

[Raling]

De schetsen bedoel je? Die 'tekeningen' zijn volgens het kadaster niet meer dan een situatie schets. Daar kunnen inderdaad grote afwijkingen in zitten. Wil je zeker weten waar de erfgrens ligt, dan zul je het moeten laten uitmeten. Dat is trouwens aardig prijzig, je betaalt per meetpunt.

[frankpaul1]

Tsja, weinig zin om kosten te maken, de bevestiging krijgen dat het klopt. Vervolgens de buurman te betalen en dan weer het kadaster te betalen voor het opnieuw inmeten. Lijkt me beter om een deal te sluiten met de buurman onder voorbehoud dat de huidige kadastertekening klopt. Dan inmeten en als het dan niet blijkt te kloppen de deal ongedaan te maken omdat het toch onze grond blijkt te zijn. Of zie ik dit verkeerd?

[Dwarlorf]

Wat voor loods is het? Kan je er niet een stuk afzagen? Of ben ik nu heel naief?

[Jim423]

Een deal (als in kopen) maken gaat toch niet? Hij zal niet opeens zakken van 10K naar 2K of 1.5K.
Als de tekening erg duidelijk is zijn er denk ik 2 opties: Proberen de grond weer te huren (zou ik persoonlijk weinig voor voelen maargoed) of de loods weghalen (in ieder geval van die grond). Een dure inmeting heeft weinig nut lijkt mij. Die procedure kan ik mij weinig bij voorstellen, als de boel niet verjaard is zal een zaak toch gewoon verloren worden lijkt me?

[frankpaul1]

Jim423 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 21:13:
Een deal (als in kopen) maken gaat toch niet? Hij zal niet opeens zakken van 10K naar 2K of 1.5K.
Als de tekening erg duidelijk is zijn er denk ik 2 opties: Proberen de grond weer te huren (zou ik persoonlijk weinig voor voelen maargoed) of de loods weghalen (in ieder geval van die grond). Een dure inmeting heeft weinig nut lijkt mij. Die procedure kan ik mij weinig bij voorstellen, als de boel niet verjaard is zal een zaak toch gewoon verloren worden lijkt me?

Van wat ik dus lees is dit een zeer onaannemelijke uitkomst van een gerechtelijke procedure. Het is een stalen geïsoleerde loods met betonnen fundering en een verdieping. Verplaatsen of deels slopen zal stukken meer kosten dan de grond realistisch waard is. Dus dat zou dan niet echt een eerlijke oplossing zijn voor een loods die er al 15 jaar zonder problemen staat en waar wij als kopers niet van op de hoogte zijn gesteld en de huidige grondeigenaar ook geen zaak van heeft gemaakt bij de aankoop van de grond in 2017. Is hier jurisprudentie over te vinden? Of iemand met kennis van zaken die hier meer van weet.

[skelleniels]

€10.000 voor 18m² grond. Die ziet het ook zitten. Dat is €555 per m², dat is belachelijk hoog(zeker op zo'n groot perceel). Wat wordt er bij jullie in de buurt gevraagd voor grond?

[RemcoDelft]

Dwarlorf schreef op maandag 6 mei 2019 @ 21:03:
Wat voor loods is het? Kan je er niet een stuk afzagen? Of ben ik nu heel naief?

Hier zat ik ook aan te denken, loodsen zijn nou niet bepaald hoogstandjes en vaak redelijk goed te demonteren.

[frankpaul1]

Het is een stalen geïsoleerde loods met betonnen fundering en een verdieping. Nogmaals afbreken/slopen/verplaatsen is helemaal niet de bedoeling. Ik wil de grond kopen.

[The_Vice]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 20:48:
Tsja, weinig zin om kosten te maken, de bevestiging krijgen dat het klopt. Vervolgens de buurman te betalen en dan weer het kadaster te betalen voor het opnieuw inmeten. Lijkt me beter om een deal te sluiten met de buurman onder voorbehoud dat de huidige kadastertekening klopt. Dan inmeten en als het dan niet blijkt te kloppen de deal ongedaan te maken omdat het toch onze grond blijkt te zijn. Of zie ik dit verkeerd?

Qua prijs, schade, kosten of hoe je het wilt noemen lijkt het me een kwestie van alle opties bij elkaar optellen en af te trekken:
-wil je de loods functie behouden
-wat kost afbreken van de loods
-wat kost herbouw
-wat kost het inmeten
-wil je meer functies toevoegen aan een nieuwe loods.
-kan je een paar jaar de grond huren, om ondertussen je plan te trekken?
- qua prijzen zie ik alleen overzichten van landbouw grond. Maar veel meer zou het ook niet mogen kosten, gezien je verhaal.

Heeft de buurman al een voorstel gedaan?
Je kan natuurlijk zijn WOZ waarde achterhalen om te zien wat zijn land waard was/is ten opzichte van de bebouwing.

[ Voor 16% gewijzigd door The_Vice op 06-05-2019 22:44 ]

[frankpaul1]

Nee, dat zijn wat mij betreft niet de opties. Plan trekken is geen optie, wil de loods gewoon behouden. Optie 1 is kopen grond tegen een reële ofwel enigzins realistische prijs. Optie 2 is een gerechtelijke procedure waarbij ik me afvraag wat hier uit kan komen qua uitspraak. Maar hier zit ik als aangeven niet op te wachten gezien het gedoe en de relatie met de buren. Vandaar de vraag naar experts of jurisprudentie.

[ Voor 16% gewijzigd door frankpaul1 op 06-05-2019 22:42 ]

[Anoniem: 224360]

Als de buurman serieus 10k wil (dat blijft een beetje vaag) dan is de relatie al verkloot.

[frankpaul1]

Anoniem: 224360 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 22:50:
Als de buurman serieus 10k wil (dat blijft een beetje vaag) dan is de relatie al verkloot.

Nou ja, dat hoop ik niet...Hopelijk is het enkel een tactiek om er wat meer uit te halen. Maar we vonden het in het gesprek inderdaad niet heel fijn om te horen dat dit de insteek is. Ik had ook gehoopt op een oplossing waar iedereen zich logischerwijs in kan vinden. Maar dat kan nog steeds.

[Jim423]

Qua civiele gerechterlijke procedure heb je weinig garanties natuurlijk qua uitkomst. De vraag is dan ook hoeveel zin het heeft om allerlei andere zaken erbij te pakken. Je kan deze iig vinden op uitspraken.rechtspraak.nl. Zo te zien kunnen mogelijke uitkomsten zijn: Erfdienstbaarheid/schadevergoeding/verkoop afdwingen. of loods inkorten (heeft behalve het financiële aspect geen nadelige gevolgen?).

Staat je buurman ook niet open voor een (nieuwe) erfdienstbaarheid overeenkomst? Zoniet dan heeft Qwerty waarschijnlijk gelijk en ruikt hij geld Al lopen hier wel wat juristen rond is het misschien ook geen gek idee om wat informatie in te gaan winnen bij een. Je hebt overigens ook nog mediators welke kunnen helpen als je in een deadlock zit met je buurman, al zullen die ook niet voor niks komen.

[leecher]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 21:41:
Verplaatsen of deels slopen zal stukken meer kosten dan de grond realistisch waard is

Zoals ik het zie maakt de grond dat juist meer waard. De buurman heeft dat ook gezien zo te horen

[thejoker80]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 20:48:
Tsja, weinig zin om kosten te maken, de bevestiging krijgen dat het klopt. Vervolgens de buurman te betalen en dan weer het kadaster te betalen voor het opnieuw inmeten.

Het inmeten kan de buurman toch doen, hij is diegene die er iets mee wint... Jij kan alleen maar verliezen.

Misschien heb ik er overheen gelezen maar hoe zit het met verjaring?

[Gluten Parody]

Is er verderop aan jullie perceelgrens niet een stuk tuin van 18m2 dat je aan de buurman kunt geven, als ruilverkaveling? Schutting verzetten, kadaster laten inmeten en proosten op de goede afloop.

Andere optie is akkoord gaan met een te hoge prijs, op voorwaarde dat je het bedrag naar een samen te bepalen goed doel mag storten. Kun je ‘m ook nog van de belasting aftrekken.

[ Voor 37% gewijzigd door Gluten Parody op 07-05-2019 06:59 ]

[Bl4ckviper]

Is niets meer doen geen optie? Het is aan hem verdere stappen te ondernemen toch? Jij hebt he goodwill getoond door een bod te doen. Meneer is niet akkoord, hij kan moeilijk zelf je loods zomaar afbreken dus laat hem maar vervolgstappen nemen.

[Uthog]

Je kan het ook omdraaien. Hij wil 10k jij biedt max 2k. Wil hij dat niet geef je aan de loods dan maar in te korten. Dan krijgt hij helemaal niks.

[Raling]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 20:48:
Tsja, weinig zin om kosten te maken, de bevestiging krijgen dat het klopt. Vervolgens de buurman te betalen en dan weer het kadaster te betalen voor het opnieuw inmeten. Lijkt me beter om een deal te sluiten met de buurman onder voorbehoud dat de huidige kadastertekening klopt. Dan inmeten en als het dan niet blijkt te kloppen de deal ongedaan te maken omdat het toch onze grond blijkt te zijn. Of zie ik dit verkeerd?

thejoker80 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 06:36:
[...]

Het inmeten kan de buurman toch doen, hij is diegene die er iets mee wint... Jij kan alleen maar verliezen.

Wie eist die bewijst. De werktekeningen zijn hier niet voldoende bewijs, die kunnen volgens het Kadaster namelijk heel erg veel afwijken.
De buurman zal dus degene zijn die de kosten moet maken. Je geeft aan sowieso te willen inmeten (door het Kadaster neem ik aan), dus dan kun je beter vooraf de erfgrens laten bepalen en weten waar je over praat, dan er achteraf achter komen dat één niets aan de hand is.

[KabouterSuper]

Wat volgens mij nog niet genoemd is: als er hypotheek rust op je huis/perceel, dan mag je niet verkopen zonder toestemming van de bank. Het onderpand wordt namelijk minder waard. De buurman moet dus eerst toestemming krijgen. En wat al eerder genoemd is: kadasterlijnen (zoals te vinden op funda) zijn niet nauwkeurig, dus daar moet je niet op vertrouwen. Als de buurman vindt dat het zijn grond is, dan zou het netjes zijn als hij dat eerst bewijst met een officiële meting.

[jip_86]

Is de loods niet te scheiden? Dan heeft hij aan zijn kant nog een leuke garage/opslagruimte.

[servies]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 19:34:
[...]


De opgevraagde tekening bij het kadaster was erg duidelijk.

En heb je die tekening ook EXACT uitgezet in werkelijkheid? Oftewel: laat het kadaster langskomen en het precies uitmeten, dan weten jullie ook om hoeveel oppervlakte het exact gaat...
Wat staat er verder in de koopaktes? Staat daar nog iets van erfdienstbaarheden vermeld?

[Cheesy]

Inderdaad, kost je 460 euro (als er geen knikpunten inzitten) en geeft je wellicht nieuwe inzichten:
https://www.kadaster.nl/producten/grenzen/grensreconstructie

[Dennahz]

Anoniem: 224360 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 22:50:
Als de buurman serieus 10k wil (dat blijft een beetje vaag) dan is de relatie al verkloot.

Eens idd. Voor 18m² is dat geen realistische prijs. Benieuwd wat zijn motieven zijn. Puur geld? Of wil hij echt iets doen met dat kleine stukje grond?

[Casejunkie]

ten eerste mag de eigenaar vragen voor zijn grond wat hij wil.

Reëel is de prijs van bouwgrond. Dit is sterk afhankelijk van de locatie/ gemeente. (Friesland is veel goedkoper dan Amsterdam bijvoorbeeld)

Maar check inderdaad eerst hoe het juridisch exact zit. Laat het Kadaster de kadastrale grens uit meten. Neem eens contact op met de vorige bewoners (indien dat het mogelijk is)

[Twam]

jip_86 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 08:45:
Is de loods niet te scheiden? Dan heeft hij aan zijn kant nog een leuke garage/opslagruimte.

Dit zou wel een grap zijn als ze er niet uitkomen. Keurig op de erfgrens een tussenwand plaatsen en verklaren dat het andere deel kennelijk van de buurman is. Geen kosten voor sloop, geen 10k, alleen die 18m2 terug naar de eigenaar.

[Señor Sjon]

Dit vraag gewoon om een situatietekening. Is het een loods van 18 meter die 1 meter oversteekt? Is het op het achtererf? Hoe is de ligging verder? Op het achtererf is de waarde een stuk minder dan op het voorerf van een klein perceel. Met 2.000m2/perceel gaat het om >1%. Dat is geen 10k waard.

Heb je de originele brochure nog? Waren beide panden vroeger van dezelfde eigenaar?

[htca]

Wel interessante case dit. Als je naar de feiten kijkt; buurman meent een fout in de plaatsing van de loods te hebben geconstateerd meer dan 10 jaar na de bouw van de loods. Gebaseerd op een tekening/schets van het kadaster (waarvan de nauwkeurigheid hier in ieder geval wordt betwist). Eigenlijk is dat alles wat er aan feiten is.

De intentie is om er in goed overleg uit te komen. Het lijkt mij dat je eerst de feiten allemaal op tafel krijgt;

• bouwvergunning van de loods, ik lees dat je in een buitengebied woont. In 2005 golden andere regels voor wat betreft bouwvergunningen dan nu. Ik kan me bijna niet voorstellen dat er geen vergunning is aangevraagd. Informatie daarover zou je bij de gemeente moeten kunnen vinden en mogelijk ook bij de vorige bewoners (via de verkoopmakelaar). Als er geen bouwvergunning is of was, mocht de loods wellicht vergunningsvrij gebouwd worden (ik weet niet of dat kon of mocht) of de loods staat er illegaal.... dan heb je wel een andere situatie, ik ga daar voor nu even niet van uit.
• check ook of er in je koopcontract en eigendomsakte zaken staan hierover. Mogelijk is er communicatie vastgelegd tussen de beide buren, etc. Check ook de notaris
• het is al eerder genoemd; wat is de werkelijke kadastrale grens en klopt het wat de buurman beweert. De buurman claimt en het is mi aan hem om (onafhankelijk dus mbv kadaster) aan te tonen dat het inderdaad niet klopt.

Maar ga pas verder als je deze feiten hard op tafel hebt:
- het klopt de loods staat met 18m² op het perceel van de buurman
- er zijn geen bindende afspraken tussen de buren toen gemaakt die bij de verkoop automatisch zijn overgegaan naar de nieuwe eigenaren

Mijn advies; zeker omdat je de intentie hebt om tot een akkoord te komen en het netjes wilt oplossen. Stel een onafhankelijke mediator voor (let op dat is ook weer niet gratis, maar weer wel goedkoper dan een hele gerechtelijke procedure). Dan overschaduwen eventuele meningsverschillen niet de dagelijkse gang van zaken tussen jullie.

Mocht het zo zijn dat het allemaal klopt, dan zijn er meerdere opties::
- koopovereenkomst maken voor het stukje grond
- stukje verkavelen
- huurovereenkomst
- pachten
- etc..

Mogelijkheden te over, maar ik zou voor een duurzame oplossing gaan (dus kopen of verkavelen), mits financieel verantwoord.

Mijn persoonlijke mening (niet belangrijk en ik ben geen rechter, maar toch):
Ik vermoed dat de buurman een slaatje wil slaan uit de situatie. Hij weet dat het afbreken van de loods en opnieuw opbouwen ervan een veelvoud kost van de 10k die hij nu vraagt. Wat de grond werkelijk waard is, is via de huidige informatie niet te zeggen. De 900 euro die is genoemd komt op 50 euro/m². Dat is laag en zou min of meer de kostprijs van landbouwgrond zijn. Maar die waardebepaling zou je met een onafhankelijk makelaar kunnen overeenkomen met elkaar. Zomaar een gemeente in het oosten (Deventer) van het land biedt zijn snippergroen/reststroken aan voor 150eur/m² ex kosten koper, Midden Drenthe daarentegen doet dat voor 20eur/m² (voor de eerste 100m²). Gevoelsmatig zit Deventer aan de bovengrens en Midden-Drenthe aan de ondergrens.
Als je het voor 3k (incl alle kosten) duurzaam zou kunnen oplossen, zou ik het doen, maar ik kan niet in je portomonnee kijken.

[TheGhostInc]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 19:09:
[...]

Klopt, de buurman liet terloops al een paar keer 10k vallen als bedrag. Daarvan hebben we gezegd dat dit totaal niet is waar wij aan denken ook gezien wij de loods niet eens gebouwd hebben. Als het 1500 was, dan hadden we allang een akkoord, 2000 ook wel. Maar 10k is niet te doen. Dan kom je inderdaad (helaas) in procedures terecht... Vandaar de interesse in hoe zo'n procedure uit kan pakken.

Duur!
10k is echt niet heel veel geld meer als de advocaten aanschuiven.
Zoals al aangegeven kost alleen het kadaster laten inmeten al €460.

Maar eigenlijk zit je nu in een onderhandelingssituatie. En je moet kijken wat je onderhandelingstactiek wordt.

Ik zou vooral kijken naar de totale kosten en niet naar het bedrag dat toevallig bij de post grond staat.
Dus als jij als tegenbod bijvoorbeeld €5000 doet 'all inclusive', dan kan dat ineens heel dicht bij 'jouw max. grondprijs' komen.
Want als het kadaster nog wat moet doen, notatis, overdrachtsbelasting, misschien nog een advocaat om een document op te stellen etc. etc.

[Dwarlorf]

frankpaul1 schreef op maandag 6 mei 2019 @ 22:38:
Nee, dat zijn wat mij betreft niet de opties. Plan trekken is geen optie, wil de loods gewoon behouden. Optie 1 is kopen grond tegen een reële ofwel enigzins realistische prijs. Optie 2 is een gerechtelijke procedure waarbij ik me afvraag wat hier uit kan komen qua uitspraak. Maar hier zit ik als aangeven niet op te wachten gezien het gedoe en de relatie met de buren. Vandaar de vraag naar experts of jurisprudentie.

Dat snap ik maar als de buurman niet mee wil werken en de kans dat optie 2 in je nadeel is te groot is dan heb je toch een alternatief nodig.

Twam schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 09:21:
[...]

Dit zou wel een grap zijn als ze er niet uitkomen. Keurig op de erfgrens een tussenwand plaatsen en verklaren dat het andere deel kennelijk van de buurman is. Geen kosten voor sloop, geen 10k, alleen die 18m2 terug naar de eigenaar.

Ik zie het helemaal voor me. En dat de buurman dan zelf extra kosten heeft omdat hij een deur er in moet laten maken.

[jmzeeman]

IANAL en ik ken de exacte situatie niet, maar dit lijkt me een geval waar je gebruik kan maken van
Artikel 54 Burgerlijk Wetboek Boek 5.
Dit stelt dat als jij meer benadeeld wordt dan je buurman als de situatie niet gehandhaafd wordt, je mag vorderen om het goed te regelen, via een erfdienstbaarheid of overdracht met een redelijke schadevergoeding.
Als je op zoek bent naar jurisprudentie zou ik hier is tussen kijken.
Misschien kan je, door het tonen van dit wetsartikel en eventueel wat jurisprudentie, je buurman er van overtuigen dat die gouden bergen er niet zijn.

[ Voor 34% gewijzigd door jmzeeman op 07-05-2019 09:56 ]

[Tommie12]

Ik ben misschien de enige hier, 10k mag aan de hoge kant zijn, maar is niet belachelijk veel.

Het punt is dat je eigenlijk amper kan onderhandelen omdat je geen alternatieven hebt buiten een lange weg met advokaten en rechters waarvan de kosten een pak hoger kunnen zijn, en met een heel stuk onzekerheid. En na afloop kan je nog altijd een notaris vinden.


De buur kan ook zeggen dat je maar moet afbreken, en dat kost je altijd meer dan 10k.

Ik zou op dit moment zeker de bom nog niet laten ontploffen.
Wat ik zou doen:
- Duidelijk laten merken dat 10k echt wel veel is, omdat je eigenlijk verwacht niet veel meer dan 300€ per m2 te betalen gezien dat de prijs van de grond is in de omgeving (zorg dat je wat gegevens hebt).
- Stel voor om SAMEN naar een notaris te gaan om jullie beiden te laten uitleggen wat de mogelijkheden zijn. Belangrijk is dat je dat samen doet, zodat je allebei dezelfde informatie hebt. Dan weet je in elk geval welke mogelijkheden er zijn (koop, erfdienstbaarheid.... IDK), en wat de kosten zijn die in elk van die scenario's te betalen zijn aan registratie, notaris, ...
- Vraag dan ook aan die Notaris wat er gebruikelijk is (dat zou een basis kunnen zijn indien het tot een rechtszaak komt wat je natuurlijk probeert te vermijden).
- Vraag ook hoe lang zo'n procedure zou duren, en wat hij inschat dat er aan advokatenkosten te voorzien is voor beide partijen.

En als laatste, een quote van mijn grootvader zaliger: Beter een slecht akkoord zonder advokaten dan een goede rechtszaak.

[Pizza_Boom]

Tommie12 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 10:03:
De buur kan ook zeggen dat je maar moet afbreken, en dat kost je altijd meer dan 10k.

Volgens mij mag hij dat dus niet zeggen omdat jij daardoor onevenredig benadeelt wordt.

[Tommie12]

Pizza_Boom schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 10:05:
[...]
Volgens mij mag hij dat dus niet zeggen omdat jij daardoor onevenredig benadeelt wordt.

Dat zal moeten uitgesproken worden door een rechter, en dan is de buur al 2K en jijzelf ook 2K aan (advokaat)kosten kwijt zonder dat er een begin van oplossing is voor het probleem.

[weertenaar]

Dennahz schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 09:07:
[...]


Eens idd. Voor 18m² is dat geen realistische prijs. Benieuwd wat zijn motieven zijn. Puur geld? Of wil hij echt iets doen met dat kleine stukje grond?

Die 10K klinkt idd een beetje alsof de buurman Gratis geld ziet omdat jij je loods toch niet afbreekt en de waarde van de grond gekoppeld heeft aan de kosten en moeite van het afbreken/verplaatsen van de loods en niet aan de echte grondprijs....

Dus toch maar een officieël taxateur laten komen die jullie samen betalen

[ Voor 6% gewijzigd door weertenaar op 07-05-2019 10:30 ]

[Meester_J]

Als de loods ter goeder trouw op eigen grond gebouwd is, is de verjaring 10 jaar voor zover ik weet. Maar dat is al twee keer gemeldt.

[ Voor 15% gewijzigd door Meester_J op 07-05-2019 10:35 ]

[Señor Sjon]

@htca Landbouwgrond zit tussen de 5 en 10/m2. Dan kost 18m2 slechts 90-180 euro. Het 100-voudige vragen voor tuingrond op een achtererf (neem ik aan) is absurd.

Met 10 jaar kan je het proberen op verjaring ter goeder trouw te gooien. Overigens, wat weet de vorige eigenaar hier nog van? Heeft hij nog een stuk, brief o.i.d. met een verklaring van die oma? Hij is een belangrijke getuige. Wellicht is er in het verleden al e.e.a. afgekocht zonder het op papier te zetten.

[htca]

Señor Sjon schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 10:35:
@htca Landbouwgrond zit tussen de 5 en 10/m2. Dan kost 18m2 slechts 90-180 euro. Het 100-voudige vragen voor tuingrond op een achtererf (neem ik aan) is absurd.

klopt... sommige gebieden zelfs nog minder dan dat. Andersom het gaat hier niet om landbouwgrond, maar om grond met bebouwing (al dan niet tuin). Die grond is meer waard afhankelijk van de locatie in het land. Maar speculeren over de waarde moet je pas doen als je weet hoe de verhoudingen/feiten liggen.

Topic laat me niet helemaal los; Mogelijk kun je toch een beroep op verjaring doen, het gaat niet daarin niet om het feit of de loods in 2005 is gebouwd, maar of de vorige bewoners de grond waarop de loods is gebouwd voor die tijd ook al in bezit gebruik hadden (en hoe lang). -> Checken met de vorige eigenaren.

[ Voor 21% gewijzigd door htca op 07-05-2019 11:01 . Reden: toevoeging ]

[Mastermind]

Zoals ik het lees is je buurman een geldwolf. Heeft eurotekens in zijn ogen, en geld is voor hem belangrijker dan een goede relatie met zijn buren. Waarschijnlijk is dit niet alleen bij jou zou, maar bij iedereen.

Er is al geen goede relatie met die man. Hij doet alleen aardig om geld, veel geld, wel het 100-voudige te krijgen van wat het perceel werkelijk waard is. Hij weet best dat je je loods niet zomaar af kan breken. Hij chanteert je.

Zou iemand die een goede relatie met jou heeft dat doen?

Vergeet die goede relatie met je buurman maar, en maak je klaar voor een stevige burenruzie.

[Anoniem: 922281]

weertenaar schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 10:29:
[...]


Die 10K klinkt idd een beetje alsof de buurman Gratis geld ziet omdat jij je loods toch niet afbreekt en de waarde van de grond gekoppeld heeft aan de kosten en moeite van het afbreken/verplaatsen van de loods en niet aan de echte grondprijs....

Dus toch maar een officieël taxateur laten komen die jullie samen betalen

En waarom zou de buurman daaraan meebetalen, of akkoord gaan met een onafhankelijk vastgestelde waarde? TS wil iets van die buurman, het is niet zo dat dit een gezamenlijk probleem is.

[Nhz]

Wij hebben ook al eens met dit bijltje gehakt, helaas. Het is al eerder genoemd, maar ga niet uit van de kadastrale schetsen, maar laat de buurman het kadaster opdracht geven om de grens te komen reconstrueren. Hij maakt immers de claim.

In ons geval scheelde het over een lengte van circa 80mtr ongeveer 100cm. Ruim 80m2. De kadastrale schetsen lijken wellicht heel duidelijk, maar dat zijn ze niet. Kijk maar eens naar de schaal, enkele mm kunnen al flinke gevolgen hebben. Sterker: het geschetste lijntje an sich kan al een flink aantal m2 vertegenwoordigen.

De buurman eist, dus de buurman bewijst. Mocht hij echt gelijk hebben zou hij het wellicht weer op jullie kunnen verhalen, maar dat zie je dan wel. Die paar 100euro maken het verschil niet in deze zaak.

[Omni superens]

Anoniem: 922281 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 14:28:
[...]

En waarom zou de buurman daaraan meebetalen, of akkoord gaan met een onafhankelijk vastgestelde waarde? TS wil iets van die buurman, het is niet zo dat dit een gezamenlijk probleem is.

In het beginsel wil de buurman iets. Hij claimt namelijk dat de loods voor een deel op zijn grond staat. Volgens de kaart van het kadaster lijkt dat te kloppen. Echter, het is ook al vaak genoeg aangehaald hier dat je niet zondermeer iets kan concluderen aan de hand van de kaart van het kadaster.

[Job_04]

Ik heb hier een aantal keer een rijdende rechter uitzending over gezien. Conclusie wat altijd dat het in principe niet de bedoeling is om over de grens heen te bouwen, maar dat na een aantal jaren afbraak eisen als buurman zoveel schade levert aan de eigenaar van het gebouw, dat dit niet als rechtmatig gezien wordt.

Bij geen verjaring werd er dan ter compensatie een redelijke vergoeding per vierkante meter afgesproken of een ander stuk land uitgeruild.

Tot een uitspraak met een rechter zou ik het niet laten komen. Beter een goede buur dan een verre vriend. Ik zou de gangbare vierkantemeterprijs aanbieden of ergens anders een stukje land er voor uitruilen. Verder zou ik dit ook even vast laten leggen voor toekomstige problemen met de buurman of bij verkoop.

[BernardV]

De kans is groot dat het gebouw niet op grond van de buurman staat zoals al vaker aangegeven zijn de kaarten van het kadaster niet heel nauwkeurig.
Je zou de buurman kunnen voorstellen dat hij het kadaster laat meten, blijkt hij gelijk te hebben neem jij de kosten voor het inmeten op je, blijkt dat de loods niet op zijn grond staat betaald hij de kosten.
De kans is groot dat hij het niet laat inmeten als hij niet zeker is en dan blijft de situatie zoals het is.
Spreek ook voordat de meting plaats vindt een bedrag af per m2 als je grond zou moeten overnemen. Stel dat na meting blijkt dat het niet 18m2 is maar 9m2 dan weet je wat je moet betalen, idem als het meer dan 18m2 zou zijn.

[Anoniem: 922281]

Omni superens schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 14:32:
[...]


In het beginsel wil de buurman iets. Hij claimt namelijk dat de loods voor een deel op zijn grond staat. Volgens de kaart van het kadaster lijkt dat te kloppen. Echter, het is ook al vaak genoeg aangehaald hier dat je niet zondermeer iets kan concluderen aan de hand van de kaart van het kadaster.

De buurman wil zijn recht halen (in zijn optiek). Als ik meen volledig in mijn recht te staan, ga ik natuurlijk niet de helft van de kosten van het probleem van de ander betalen.

[Hielko]

Tommie12 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 10:03:
Ik ben misschien de enige hier, 10k mag aan de hoge kant zijn, maar is niet belachelijk veel.

Het punt is dat je eigenlijk amper kan onderhandelen omdat je geen alternatieven hebt buiten een lange weg met advokaten en rechters waarvan de kosten een pak hoger kunnen zijn, en met een heel stuk onzekerheid. En na afloop kan je nog altijd een notaris vinden.

Datzelfde geldt voor de buurman, die kan wel denken dat ie er 10K voor kan krijgen, maar dan moet hij ook door de molen met alle bijbehorende kosten. En omdat hij de bestaande situatie wilt aanpassen dan zal hij ook eerst die kosten moeten maken voordat ie überhaupt iets kan krijgen.

Het is niet zodat de TS een slechtere onderhandelingspositie heeft dan de buurman. De TS heeft op dit moment een schuur die staat waar die staat, en de buurman heeft op het moment nog niks, en voor de buurman is het ook hoogst onzeker hoeveel hij eventueel krijgt als ie naar de rechter stapt. Kans groot dat ie meer kosten maakt dan dat de rechter toewijst aan eventuele schadevergoeding. Want een paar vierkante meter aan grond op een perceel van 2000m ergens in een buitengebied is nauwelijks iets waard.

[MeZZiN]

Wat je ook gaat doen het begint bij inmeten omdat je op basis van de huidige gegevens geen idee waar de grens echt loopt. Je kan de kosten willen delen of vragen hij die op zicht neem om wie klaagt bewijst. Maar goed je kan de kosten op je nemen voor nu om zelf gewoon te weten hoe het zit. Is wel de snelste oplossing.

Dan weet je pas hoeveel m2 niet klopt of misschien helemaal niets. dan loopt het met een sisser af en klaar.

Laten we wel zijn beide zijn goeder trouw geweest als het gaat om een fout dan is het door geen van tweeen gemaakt en is het zeker niet redelijk dat de buurman verwacht dat jij de schuur afbreek / extreem veel geld moet betalen voor een lapje grond.

De bouw is door de vorige bewoners gedaan en beide waar eens met het resultaat voor de overdracht van de woningen.

Natuurlijk wil de buurman 10k hebben dat zou ik ook wel willen altijd fijn extra geld. Maar zolang je niets weet kan je niets besluiten.

Meten is weten en dat is nu denk ik de beste eerste stap eerder kan je niet onderhandelen of weten wat je moet betalen.

[MikeyMan]

Ik ben toch ook zeer benieuwd naar wat plaatjes. Zowel situatieschets als kadaster tekeningen zouden een bijdrage leveren aan de discussie. Hoewel zoals vaker aangegeven het kadaster niet altijd gelijk betrouwbare platen levert.

[Zwartoog]

Misschien inderdaad een goede eerste stap: kosten voor preciese erfgrensbepaling delen. Mogelijk weet je buurman ook niet dat de kaarten niet exact zijn. Als je deze kosten kunt delen, dan toon je naar elkaar aan dat je het in goede verstandhouding wilt oplossen. Dan heb je daarna beiden in ieder geval duidelijkheid over de uitgangspositie.

Wil hij deze meting niet doen, of kosten niet delen, dan heb jij weer een streepje voor denk ik dan.

Kosten 100% zelf betalen zou ik sowieso proberen te voorkomen - je hoeft in principe niet zelf je "onschuld" aan te tonen.

edit: enige risico is dat een exacte bepaling ook kan uitkomen dat je loods nóg meer op de grond van de buren staat dan nu wordt geclaimt

[ Voor 11% gewijzigd door Zwartoog op 07-05-2019 15:27 ]

[Anoniem: 224360]

Anoniem: 922281 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 14:49:
[...]

De buurman wil zijn recht halen (in zijn optiek). Als ik meen volledig in mijn recht te staan, ga ik natuurlijk niet de helft van de kosten van het probleem van de ander betalen.

Alleen zal de buurman toch echt actie moeten ondernemen om zijn 'recht' te behalen. Wat @bernardV voorstelt is dan eigenlijk best netjes als je de kadastrale meting niet wilt delen.
TS hoeft namelijk helemaal niks te doen als er geen vordering komt. Dat weet de buurman ook wel als hij zich inleest of een advocaat (met een c) bezoekt.