Buurman verbouwd huis zonder vergunning,maar ...catch 22

[vso]

Ik stond verbaast, de buurman heeft vandaag zijn dakkapel vergroot van 2,5m naar 4,5m de commissie zegt dat dit maar met 50% mag van het huis (7m) en zou dus 3.5m officieel mogen.

inleiding:
De straat waar we in wonen heeft een vreemde vorm, en de huizen verschillen kwa "opbouw" lees
50% van de woningen heeft de badkamer aan de voorkant en de rest dus aan de achterkant. (1 +2 de verdieping zijn 180 graden gedraaid.
het dak begint vanaf de 1ste verdieping (grond) en heeft een helling van 35/45 graden (ongeveer) naar daknok toe.

De kamer is 4,5 x 2.20, zonder dakkapel kan je net een 1.80m hoge kast tegen de muur kwijt en kan je net de 50cm deur openen met een mm ruimte. dus veel loopruimte heb je al niet.
Met het vergroten van het dak oppervlak win je 3 a 4 vierkante meter die de kamer transformeren tot een "normale" kamer,

Nu zijn er 5 woningen waar het dakkapel aan de voorzijde vergroot is naar 4,5m, alleen wegens een welstands commisie mag sinds 2012 ofzo dit niet meer, dus vandaar de verbazing ook. dit hebben we een jaar geleden nagevraagd en wij weten van een bewoner in de staat met ook het zelfde probleem (kreeg geen toestemming)

De reactie van de buurman is, "vergunning hoeft niet meer tegenwoordig" + "wat willen ze gaan doen?"

De vraag
tja nogal tegenstrijdige reacties van de buurman, en voordat ik slapende honden wakker ga maken (de gemeente ga informeren/vragen) .. tja wat nu ..

1) Er zijn al woningen (exact zoals die van ons) in de wijk met de gewenste uitbouw
2) De "gemeente" stelt dat dit niet meer sinds 2012 mag (welstands commisie adviseert negatief)

Hoeveel kans maak ik om dit alsnog te mogen/kunnen doen ? en wat kunnen ze bv bij de buurman doen ? hoeveel kans maak je juridisch om dit aan te vechten ?

* vso is niet van plan te gaan klagen over de buurman

[Marzman]

Je wilt zelf ook zo'n dakkapel? Ik zou kijken of hij gelijk heeft dat er geen vergunning nodig is en anders een dakkapel maken van 3,5 meter. Dan heb je toch ook een extra kamer? Het alternatief is wat de buurman doet.

Ze kunnen de buurman de dakkapel laten afbreken als er iemand (bijvoorbeeld jij) klaagt.

[ Voor 17% gewijzigd door Marzman op 20-03-2019 17:36 ]

[robertpNL]

Een redelijke kans (want het is zichtbaar) dat de gemeente deze aanpassing gaat ontdekken en als het niet voldoet aan de welstandscriteria, dan mag de buurman zijn aanpassing weer ongedaan maken en/of een hoge boete. Gemeentes kunnen daar best streng in zijn.

[decipherer]

Vergunning hoeft niet inderdaad.. mits er aan alle voorwaarden voldaan wordt. Waarvan er 1 is dat er geen welstandseisen mogen gelden. Eenvoudig te vinden op www.omgevingsloket.nl

[remzor]

Nvm, ik zie het al.

Geen idee of het officieel mag, het is alleen wel lastig volgens mij om het ongedaan te maken en ik zie dit ook niet snel gebeuren. In theorie zou dat misschien kunnen maar het schadebedrag zou dan hoog zijn.

[ Voor 173% gewijzigd door remzor op 20-03-2019 18:28 ]

[vso]

@decipherer Als ik de eerste zou zijn met een dergelijke opbouw zou het voor mij (en de buurman) wellicht een harde dobber worden alleen in de straat zijn er meerdere woningen (5) die een opbouw van 4.5m (of langer) hebben aan de voorkant.

Wij hebben wel een welstandseisen document maar er word niks gerept over reeds bestaande bouwwerken of andere president(en) dus kunnen ze zomaar afkeuren ?

Jheroun in "Vergunningsaanvraag dakkapel voorzijde van de woning." ff "knip & plak" zodat het snel helder is .. wat ik bedoel

Jheroun schreef op donderdag 12 januari 2017 @ 14:28:
Zowel de gemeente als de welstandscommissie hebben helemaal niets te maken met jouw praktische afwegingen. Als je een dakkapel aan de voorkant van je huis wil krijg je een beetje de volgende flow:
[list]
• Mag dat vergunningsvrij?
• Nee -> Kijken of er andere soortgelijke huizen in de buurt zijn die al een dakkapel aan de voorzijde hebben.
• Ja -> Vraag een bouwtoko om een ontwerp voor een type dakkapel zoals die al bestaat op dezelfde type woning binnen jouw wijk. Bekijk dan wat die dakkapel je aan ruimte binnen je huis oplevert en besluit dan om het wel of niet te doen.Heb je hier wat aan? Ja -> bouwen die handel

Dit lijkt mij hier van toepassing, dus de buurman maakt IMHO een "redelijke" kans, en dat zou dus voor mij ook gunstig uit kunnen pakken lijkt mij

Alleen moet ik dan nog een vergunning aanvragen of gewoon bouwen

[ Voor 59% gewijzigd door vso op 20-03-2019 18:36 ]

[RocketKoen]

Bouwen zonder (geldige) vergunning verjaart niet.
Dat betekent dat je voor zoiets dus ook 30 jaar later, door een volgende eigenaar, aansprakelijk gesteld kan worden.
Dat er al 5 huizen staan met zo'n aanbouw is wel een goed argument om aan te dragen bij de welstandscommissie om toch een vergunning te geven. Maar bouwen zonder die toestemming is een gevaarlijk spelletje.

[vso]

RocketKoen schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 18:45:Bouwen zonder (geldige) vergunning verjaart niet.
Dat betekent dat je voor zoiets dus ook 30 jaar later, door een volgende eigenaar, aansprakelijk gesteld kan worden.

Dus in het geval van mijn buurman een risico voor hem, met pech de volgende eigenaar (aka juridische strijd op 2 fronten .. leuk (not) helder op dit punt

Dat er al 5 huizen staan met zo'n aanbouw is wel een goed argument om aan te dragen bij de welstandscommissie om toch een vergunning te geven.

Dat zou je denken, maar je kan het niet eisen/afdwingen of zeker van zijn ... teminste gezien een andere bewoner vorig jaar dit ook wilde en afgewezen werd voel ik me niet erg gesterkt met deze statement.

Hoe sterk sta je juridisch om dit "af te dwingen" in alle redelijkheid ?
Dit zou wel inhouden dat je eerst een "negatief advies" krijgt, vervolgens in verweer gaat en dan "wint" .. ik kan weinig vinden op internet alleen advies hoe het eventueel aan te pakken.

[decipherer]

vso schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 18:27:
@decipherer Als ik de eerste zou zijn met een dergelijke opbouw zou het voor mij (en de buurman) wellicht een harde dobber worden alleen in de straat zijn er meerdere woningen (5) die een opbouw van 4.5m (of langer) hebben aan de voorkant.

Wij hebben wel een welstandseisen document maar er word niks gerept over reeds bestaande bouwwerken of andere president(en) dus kunnen ze zomaar afkeuren ?

Ook al zijn er precedenten, het gelijkheidsbeginsel gaat niet op als er eerder fouten zijn gemaakt. Of, zoals hier van toepassing lijkt, de regels veranderd zijn door ander inzicht. De gemeente moet dit dan wel voldoende kunnen onderbouwen, en daar zit natuurlijk wat ruimte voor discussie.

Zie bv hier onder gelijkheidsbeginsel: http://advocatenvastgoed....en-van-behoorlijk-bestuur

Persoonlijk zou ik het ook wel erg flauw vinden van een gemeente om het bij het ene huis toe te staan en dan bij de buren vervolgens niet..

[weertenaar]

Een dakkapel aan de voorzijde is wel degelijk vergunningsplichtig, achterzijde, onder bepaalde voorwaarde niet.

Kan bij verkoop van je huis nog wel eens leuk worden, Je moet het dan vermelden, anders is het weer (kans op )een verborgen gebrek.
Ik zou eens beginnen bij omgevingsloket, daar moet vrij snel duidelijk worden of het zonder vergunning mag.

[ronaldo vivaldi]

In onze gemeente mag je in bepaalde wijken wel een dakkapel vergunningsvrij plaatsen aan de voorzijde. Dit is opgenomen in de welstandsnota. Wel moeten ze aan de dezelfde eisen voldoen als de dakkapel aan de achterzijde van de woning.

Uitgevoerd met plat dak

- De hoogte van de dakkapel mag niet meer dan 1,75 meter worden.

- De onderkant dakkapel moet tussen de 0,5 en 1 meter de dakvoet (goothoogte) van de woning.

- De bovenkant van de dakkapel moet minimaal 0,5 meter onder de nok zitten.

- De afstand tot het hart van de zijdelingse perceelgrens moet minimaal 0,5 meter zijn.


4.1.1 Welstandsvrije bouwwerken in het kader van het Besluit omgevingsrecht
Naast de categorie bouwwerken welke vergunningvrij is geworden met de nieuwe wetgeving,
geeft het Besluit omgevingsrecht (Bor) de mogelijkheid om bouwwerken bij het laten vervallen
van de welstandscriteria ook vergunningvrij te maken. De gemeente kan er voor kiezen om
voor deze categorie geen welstandscriteria meer te laten gelden. In dit geval is het bouwwerk
ook vergunningvrij

Dakkapellen in het voorerfgebied (aan de voorzijde en de naar het openbaar toegankelijk
gebied gekeerde zijkant), artikel 3, lid 3, sub a, van bijlage II van het Bor
Voor de volgende gebieden geldt, dat indien de dakkapellen aan de voorzijde en de naar het
openbaar toegankelijk gekeerde zijdakvlak, voldoen aan het gestelde in artikel 3, lid 3, van
bijlage II van het Bor, deze vergunningvrij kunnen worden geplaatst.

(bron welstandsnota Zwolle)

Dus even checken bij jouw gemeente.

[Pizza_Boom]

decipherer schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 22:46:
Persoonlijk zou ik het ook wel erg flauw vinden van een gemeente om het bij het ene huis toe te staan en dan bij de buren vervolgens niet..

Die hebben mijn ouders samen met buurtbewoners die 2 huizen verderop kochten gehad. Hele buurt had een dakkapel, alles toegestaan, wilde de welstand het niet meer omdat het een allegaartje zou worden (dat het in dezelfde stijl als de rest van het huis zou worden, inclusief doorlopende raamlijnen (verticaal) deed er niet toe. Zij en de buurtbewoners waren in hun "hofje" 2 van de 3 die nog geen kapel hadden. Dat is dan ook tot de raad van state gebracht. Jammer alleen dat dat zoveel vertraging op levert in een verbouwing.

Het zuurste? De architect was te laat met indienen, anders was het voor een regelwijziging behandeld en had ie gewoon vergunningsvrij geplaatst kunnen worden.

Gemeenten en zeker welstand is zo veranderlijk als de pest.

[ Voor 3% gewijzigd door Pizza_Boom op 21-03-2019 08:43 ]

[Theone098]

Pizza_Boom schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 08:43:
[...]
Die hebben mijn ouders samen met buurtbewoners die 2 huizen verderop kochten gehad. Hele buurt had een dakkapel, alles toegestaan, wilde de welstand het niet meer omdat het een allegaartje zou worden (dat het in dezelfde stijl als de rest van het huis zou worden, inclusief doorlopende raamlijnen (verticaal) deed er niet toe.

Knip


Gemeenten en zeker welstand is zo veranderlijk als de pest.

Hier hetzelfde. Welstandscommissies en gemeente passen beleid aan naar believen. Als je toevallig in de voor jou verkeerde periode iets wilt, dan kan je beter even wachten.

[mugenmarco]

vso schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 17:18:
Ik stond verbaast, de buurman heeft vandaag zijn dakkapel vergroot van 2,5m naar 4,5m de commissie zegt dat dit maar met 50% mag van het huis (7m) en zou dus 3.5m officieel mogen.

inleiding:
De straat waar we in wonen heeft een vreemde vorm, en de huizen verschillen kwa "opbouw" lees
50% van de woningen heeft de badkamer aan de voorkant en de rest dus aan de achterkant. (1 +2 de verdieping zijn 180 graden gedraaid.
het dak begint vanaf de 1ste verdieping (grond) en heeft een helling van 35/45 graden (ongeveer) naar daknok toe.

De kamer is 4,5 x 2.20, zonder dakkapel kan je net een 1.80m hoge kast tegen de muur kwijt en kan je net de 50cm deur openen met een mm ruimte. dus veel loopruimte heb je al niet.
Met het vergroten van het dak oppervlak win je 3 a 4 vierkante meter die de kamer transformeren tot een "normale" kamer,

Nu zijn er 5 woningen waar het dakkapel aan de voorzijde vergroot is naar 4,5m, alleen wegens een welstands commisie mag sinds 2012 ofzo dit niet meer, dus vandaar de verbazing ook. dit hebben we een jaar geleden nagevraagd en wij weten van een bewoner in de staat met ook het zelfde probleem (kreeg geen toestemming)

De reactie van de buurman is, "vergunning hoeft niet meer tegenwoordig" + "wat willen ze gaan doen?"

De vraag
tja nogal tegenstrijdige reacties van de buurman, en voordat ik slapende honden wakker ga maken (de gemeente ga informeren/vragen) .. tja wat nu ..

1) Er zijn al woningen (exact zoals die van ons) in de wijk met de gewenste uitbouw
2) De "gemeente" stelt dat dit niet meer sinds 2012 mag (welstands commisie adviseert negatief)

Hoeveel kans maak ik om dit alsnog te mogen/kunnen doen ? en wat kunnen ze bv bij de buurman doen ? hoeveel kans maak je juridisch om dit aan te vechten ?

* vso is niet van plan te gaan klagen over de buurman

Waarom zou je in godsnaam de gemeente informeren omdat je buren hun dakkapel hebben vergroot? heb je er last van dan? live and let live.

[pven]

mugenmarco schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 09:37:
[...]


Waarom zou je in godsnaam de gemeente informeren omdat je buren hun dakkapel hebben vergroot? heb je er last van dan? live and let live.

Beter lezen: als het mag, dan wil TS het ook. De enige manier om erachter te komen is door het aan de gemeente te vragen.

[Anoniem: 5897]

pven schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 09:38:
[...]

Beter lezen: als het mag, dan wil TS het ook. De enige manier om erachter te komen is door het aan de gemeente te vragen.

Hij begint met dit:
Ik stond verbaast, de buurman heeft vandaag zijn dakkapel vergroot van 2,5m naar 4,5m de commissie zegt dat dit maar met 50% mag van het huis (7m) en zou dus 3.5m officieel mogen.

Ipv met;
Ik wil een dakkapel plaatsen, maar..

Dus dan gaan mensen in een bepaalde hoek denken.

[L.N.]

Gemeentes/welstandcommissies zijn wispelturig, dus ik zou mij niet tegen laten houden doordat een vorige bewoner een afwijzing heeft gehad. Bij ons hadden we het omgekeerde. Wij hebben een vergunning gekregen voor onze dakkapel (achterzijde, maar begon aan de nok van het dak, dus vergunningplichtig). Een paar huizen verder wilden de bewoners ook een dakkapel. Het huis en de dakkapel waren bij hun en ons exact hetzelfde en ook de ingeleverde documenten exact hetzelfde (had ik namelijk zelf gemaakt). Wij kregen zonder problemen een vergunning en zij niet. Er zat ongeveer 18 maanden tussen.

[Waah]

Anoniem: 5897 schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 09:48:
[...]

Hij begint met dit:
Ik stond verbaast, de buurman heeft vandaag zijn dakkapel vergroot van 2,5m naar 4,5m de commissie zegt dat dit maar met 50% mag van het huis (7m) en zou dus 3.5m officieel mogen.

Ipv met;
Ik wil een dakkapel plaatsen, maar..

Dus dan gaan mensen in een bepaalde hoek denken.

Tja dat mensen de TS niet goed lezen is niet "ons" probleem.

Bij begrijpend lezen leer je op de basisschool al dat je de eerste en laatste zin van een alinea moet lezen, want die zijn vaak het belangrijkst. En de laatste zin van TS geeft toch duidelijk aan:
"Hoeveel kans maak ik om dit alsnog te mogen/kunnen doen ? en wat kunnen ze bv bij de buurman doen ? hoeveel kans maak je juridisch om dit aan te vechten ?"

[Anoniem: 5897]

*snip* offtopic

[ Voor 96% gewijzigd door Señor Sjon op 21-03-2019 11:48 ]

[Blinkiej]

*snip* offtopic

Geen ambtenaar die dit gaat opvallen, zolang er geen melding van gemaakt wordt. Maar zodra er ook maar één burenruzie ontstaat, dan kan het maar zo zijn dat iemand er melding van maakt uit wraak. En dan pakken ze waarschijnlijk alle huizen aan.

Woon je in een gemoedelijke buurt, dan zal het wel goed gaan.

[ Voor 24% gewijzigd door Señor Sjon op 21-03-2019 11:48 ]

[vso]

@Blinkiej @mugenmarco lees aub:

vso schreef op woensdag 20 maart 2019 @ 17:18:
vHoeveel kans maak ik om dit alsnog te mogen/kunnen doen ? en wat kunnen ze bv bij de buurman doen ? hoeveel kans maak je juridisch om dit aan te vechten ?

* vso is niet van plan te gaan klagen over de buurman

Mijn vraag is en blijft hoe weet ik dat een goeie kans maak op zelf een dakkapel kan plaatsen .. onder het mom "er zijn er meer"

[Joepla]

Mijn buurman dacht zijn opbouw ook (veel) groter te maken dan toegestaan, want "een andere bewoner had dit ook zo gebouwd". Dat was echter een fout van de welstandscommissie, die destijds heeft besloten dat dat bouwwerk mag blijven staan, maar daarbij uitdrukkelijk aangeeft dat dit geen precedent schept. Samen met buurtbewoners hebben we dit in een vroeg stadium aan hem laten weten. Ook aangegeven dat we niet akkoord zouden gaan. Buurman vond het ook in ons geval allemaal wel best. Kon zich niet voorstellen dat iemand hem ging vertellen wat wel/niet mocht.

Lang verhaal kort: bezwaar, hoorzitting, rechtszaak (gemeente tegen buurman's rechtbijstand, ik mocht als 3e partij aanschuiven) en na dik 2 jaar in mijn voordeel beslist. De rechter vond de argumenten niet relevant. Dat was dus het eerder genoemde grote bouwwerk en een hele berg opbouwen die men had gefotografeerd en als "bewijs dat het kon" had ingeleverd. Andere argumenten waren er niet en het was zelfs wat genant om de jurist te zien spartelen op het commentaar van de rechter.
Daarna gemeente moeten vragen om te handhaven (zoals mijn jurist zei: "Die doen liefst helemaal niets tenzij het een veiligheidsdingetje is") en na weer maanden wachten is de zaag er uiteindelijk in gegaan.

Gevolg: opbouw is nu ok, relatie met buurman is verziekt en mijnheer vertelt zielige verhalen tegen de buurt. Slechte verliezer helaas.
Moraal van dit verhaal: zonder details te kennen, denk ik dat je sterk staat, maar je woongenot wordt er misschien niet beter op.

Edit: hoe weet je of je kans maakt? Ik zou juridische bijstand zoeken. Met wat googlen kom je een heel eind, maar rechters besluiten soms best apart.

[ Voor 4% gewijzigd door Joepla op 21-03-2019 10:33 ]

[sjaool]

Ik vond dit ergens op het web.

Er gelden maximale maten voor uw dakkapel als u deze zonder vergunning wilt laten plaatsen. Zie hiervoor onderstaande afbeelding.

Hoogte: maximaal 1,75 m
Onderkant: tussen 0,5 m en 1 m boven de dakvoet
Bovenkant: minimaal 0,5 m onder de daknok
Zijkanten: minimaal 0,5 m van zijkanten van het dakvlak
Zijkanten bij rijtjeshuis: minimaal 0,5 van woningscheidende muur

[Marzman]

Joepla schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 10:31:
Gevolg: opbouw is nu ok, relatie met buurman is verziekt en mijnheer vertelt zielige verhalen tegen de buurt. Slechte verliezer helaas.
Moraal van dit verhaal: zonder details te kennen, denk ik dat je sterk staat, maar je woongenot wordt er misschien niet beter op.

Edit: hoe weet je of je kans maakt? Ik zou juridische bijstand zoeken. Met wat googlen kom je een heel eind, maar rechters besluiten soms best apart.

Gewoon nieuwsschierigheid, maar waarom was jij tegenpartij? Te veel schaduw ofzo?

[Joepla]

@Marzman Belangrijkste bezwaar was, dat het er eenvoudigweg niet uitzag.
Iedereen in het rijtje huizen heeft eenzelfde soort opbouw, qua kleur en materiaal, maar bv. ook de dakterrashekken zijn mooi op elkaar afgestemd. Dan komt er iemand die zegt dat het hem dat geen bal interesseert en doet wat hij wil. De extra meters zorgden daarbij inderdaad voor meer schaduw en voor een probleem met mijn afwatering.

Zijn andere buurman zag zijn dakterras redelijk waardeloos worden, doordat hij een paar meter muur ernaast kreeg. Dit is echter geen argument om zoiets tegen te houden (net als schaduw).

Als hij had aangegeven dat zijn vrouw een paar tweelingen verwacht, of een ander goed argument waarom hij een paar m² extra nodig heeft, waren we er mogelijk wel uitgekomen. Door zijn stugge, zelfs beledigende houding ben ik echter tot het gaatje gegaan.

[S0epkip]

Bijlage 1 BOR checken.

[Blinkiej]

vso schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 10:25:
@Blinkiej @mugenmarco lees aub:


[...]


Mijn vraag is en blijft hoe weet ik dat een goeie kans maak op zelf een dakkapel kan plaatsen .. onder het mom "er zijn er meer"

Ik lees prima.. jij ook?

Ik geef aan het kan. Maar er blijven risico's, zodra jij met jouw buurman die het niet heeft ruzie gaat maken en hij gaat het melden. Dan heb je een probleem.
Of zodra jouw buurman ruzie heeft met een andere buurman, die er vervolgens melding van maakt. Dan zal de hele straat er aan onderdoor gaan.

Heb je een gemoedelijke buurt, en gemeente krijgt geen melding.. dan is er geen ambtenaar die er naar kraait. Wij zijn geen risico-managment specialisten van jouw buurt.. die gok moet je zelf nemen.

[twain4me]

"Er zijn er meer" is maar een zeer beperkt argument. daar heb ik nog nooit iets mee voor elkaar gekregen wat buiten de welstands nota viel. Aan de hand van referenties en tekeningen aantonen dat hun visie behouden kan blijven wel. Dit is waarschijnlijk een geval waarbij ze willen dat de dakkapel ondergeschikt is aan het dakvlak en niet mag domineren in het straatbeeld. in de meeste welstands nota's zijn meerdere regels opgenomen die dit proberen te waarborgen. daar kom je echt niet onderuit met "maar hij heeft het ook"

Gewoon bouwen heeft risico, mocht iemand in de toekomst gaan klagen en het loopt uit op handhaving is zoals @Blinkiej zegt de gehele straat de sjaak (en niet alleen met dakkapellen) Verkeerde raamprofielen, te hoge schuttingen, illegale bergingen verkeerde kleurtjes etc. moeten dan allemaal worden gelegaliseerd of afgebroken/ hersteld. En ik kan je verzekeren dat dit niet alleen een papieren teiger is.
De gemeente doet er doorgaans vanalles aan om een dergelijk sanering te voorkomen, maar als iemand handhaving blijft afdwingen en de gemeente kan het object niet legaliseren ga je echt voor gaas.

[VW-Arjan]

Hoe gaat de gemeente jouw nieuwe dakkapel controleren/opmeten?

Ja, ze kunnen zeggen dat ie te groot is, maar zullen bij een zaak toch met exacte maten moeten komen.
Hoe komen ze aan die maten? Je hoeft een controleur volgens mij geen toegang tot jouw pand te verschaffen. En dan wordt de maat toch gissen.

Maar goed, ik heb er niet voor gestudeerd en weet dus niet 100% zeker hoe of wat.

[morphje]

Nou daar is het AHN voor beschikbaar. Van elke 50cm is de hoogte tot 1cm nauwkeurig beschikbaar. En die metingen zijn reeds over meerdere jaren beschikbaar. Luchtfoto's kunnen daarbij aanvullend bewijs vormen en die worden jaarlijks gemaakt met behoorlijk hoge resolutie (10cm landelijk, sommige gemeenten zelfs tot 5cm)

Ik werk met deze data en ik kan je vertellen dat die data prachtig is om te aanschouwen. Google maps is voor mij een groot blurfest

Vergis je ook niet in welstandscommisies. Sommige leden zijn zelfs zo fanatiek dat een andere stoeptegel opvalt. Die kunnen gewoon niet tegen verandering. Als jij je rode kozijnverf opnieuw aanbrengt en de kleur is niet goed? Ze staan al aan je deur. (oke de stoeptegel was een grap, die rode kleur is helaas een verhaal uit de werkelijkheid)

[vso]

@twain4me daarom zoek ik een reden c.q manier waarbij ik zonder dat ik het over de buurman heb toch mijn kans vergroot op een legale bouwwijze.

De uiteindelijke winst blijft een ipv een half en een beetje, een volwaardige kamer te krijgen

[bkloeth]

goedemiddag

in bijlage 2 besluit omgevingsrecht(Bor) staan de regels voor vergunningvrije bouw werkzaamheden.
daarnaast kun je een vooroverleg aanvragen bij de afdeling vergunningen.

voorkant is zoiezo vergunningplichtig

https://www.rijksoverheid...es/2010/07/20/dakkapellen

S0epkip schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 11:46:
Bijlage 1 BOR checken.

[ONWdolf]

Bij de vergunningsaanvraag (eind 2018 rondgekomen) voor een dakkapel aan de voorzijde voor mijn woning (inmiddels gereed), heb ik me verbaasd over de regels van de omgevingsdienst. Blijkbaar kan er (zoals bij ons het geval was) per deel van de straat een ander bestemmingsplan op woningen rusten. Hierdoor mogen de overburen bijna niets, wij wat meer en wat verder op in de straat bijna alles.
Het feit dat onze directe buren een bepaald type dakkapel hebben (al ruim 20 jaar) en wij een vergelijkbare dakkapel wilde, voldeed niet aan het bestemmingsplan. Zo mochten wij geen kunststof kozijnen (terwijl de halve straat dat heeft (mogelijk illegaal)) en zijn kunststof kozijnen aan de voorzijde van onze woning door de vorige eigenaar mogelijk illegaal geplaatst. Ook mag onze dakkapel niet de hoogte hebben van de dakkapel van de buren, waardoor het er nu aan de voorzijde wat vreemd uitziet.

Wij hebben een architect die samenwerkt met onze aannemer de tekeningen laten maken, na vooroverleggen met de ambtenaar een paar keer laten bijstellen, en vervolgens de definitieve vergunningsaanvraag en contact met de welstandscommissie laten verzorgen. Hierdoor is het bij ons in relatief korte tijd afgehandeld.

Wat ik hiermee wil zeggen is, je kan geen rechten ontlenen aan wat jouw buren gedaan hebben. Het enige dat je kan doen is via het omgevingsloket (hier al eerder genoemd) een check doen en dan het aanvraagproces in gaan. Dat kan zonder architect, maar bij ons scheelde het dat hij het proces, de procedure en de personen kende.

[Tommie12]

Ik denk dat de enige manier om het te weten is om gewoon een aanvraag te doen (in België zou dat met architect moeten).

Je hoeft daarbij geen verwijzing te doen naar buren of anderen, gewoon een aanvraag.
Dan weet je het snel.

Geen idee hoe het proces loopt in NL, maar in B zijn er bij een afwijking op de plaatselijke regels 2 horden die je moet nemen.
- de gemeente (ruimtelijke ordening) moet akkoord zijn.
- al je buren krijgen een brief om ze in te lichten over je aanvraag, en dan hebben ze een periode de tijd om bezwaar in te dienen.
- als er bezwaar komt dan gaat het dossier terug naar de gemeente. Niet elk bezwaar wordt aanvaard immers.

Wij hadden in onze voorschriften staan dat het dak moet bestaan uit pannen of leien. Als we zonnepanelen wouden installeren moesten dan ook de buren geraadpleegd worden. Vermits geen van de buren ons dak kan zien zou bezwaar niet echt een verschil gemaakt hebben (was de achterkant), maar toch moest die procedure gevolgd worden.

[vso]

@ONWdolf lang verhaal kort, na informeren bij de gemeente (afdeling bouwen) kreeg ik te horen dat een buurman die exact hetzelfde wilde afgewezen werd in dezelfde week. Dus de kans was zeer klein dat ik het wel zou mogen. Ja maar buren x.y.z hebben het wel .. dat was blijkbaar voor de 2012 gedaan en dus geen welstandscommisie ofzo Tja en ik woon er pas sinds 2015

Nu dat de buurman het vergunningsloos heeft gedaan, en ik het moment nader dat ik die ruimte aan wil gaan pakken .. wakkert dit voor mij het geheel weer aan.

En van 2,5 naar 3,5 is toegestaan, maar voor mij eigenlijk te kostbaar gezien het in 2016 gerenoveerd is. als ik 4,5 (de volledige kamerlengte) kan benutten .. is dat in ons optiek zeker geen twijfel of verkwisting

[twain4me]

@VW-Arjan

Dat kunnen ze gewoon exact meten vanaf buiten met een laser afstandsmeter en wat wiskunde.
van bestaande tekeningen hebben ze genoeg referentie punten. Sterker nog ik gebruik het om bestaande gevels in te meten voor bouwaanvragen waar geen tekeningen meer van zijn. iets met oorlog en brandbommen en geen archief meer...Leica heeft een zeer betaalbaar model wat het meeste rekenwerk zelf kan. daarnaast heb je nog laser scanners luchtfoto's streetview hoogte kaarten en een inmens archief met foto's van de straat.

@vso
Zonder de situatie volledig te kennen kan ik weinig verzinnen.
Jouw argumenten zijn zeer persoonlijke argumenten en hebben geen relatie met de buitenruimte of actualiteiten op het gebeid van wonen. Dat jij 3,5 meter niet kan recht lullen voor jezelf en de waf is niet het probleem van de gemeente. Een kamer functioneerd gewoon prima met een 3,5 meter dakkapel. vergroten naar 4,5 is niet noodzakelijk en dus geen goed argument.

De argumenten tegen je zijn zo sterk dat je in mijn ogen en zover ik kan beordelen echt zo goed als kansloos bent (al kan het altijd nuttig zijn om even een lokaal iemand architect oid te vragen of er kansen zijn, de beinvloedbaarheid van welstand verschild nogal per Gemeente, maar zelfs die moeite zou ik niet nemen.)

in mijn ogen kan je alleen kiezen tussen niets doen, 3,5 meter legaal (ook vergunningsplichtig) of 4,5 meter illegaal en hopen op legalisatie bij problemen. (gezien er al zulke dakkapelen staan maakt je buurman een kans dat hij wordt gelegaliseerd.)

[ Voor 10% gewijzigd door twain4me op 21-03-2019 17:27 ]

[MeTooPV]

Volgens mij moet OP zich niet druk maken over de buurman. Wat ik lees is:
- Gemeente wil geen grote dakkapellen meer aan de voorzijde (aanname)
- Buurman bouwt zonder vergunning een grote dakkapel
- OP wil ook een grote dakkapel bouwen.

De enige weg om dit legaal voor elkaar te krijgen is zelf een aanvraag doen. Neem een lokale architect in de arm om slagingskans te vergroten. Ik zou niet naar de buurman verwijzen (je kan geen rechten ontlenen aan een illegaal bouwwerk)

[Pietervs]

Blinkiej schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 12:03:
[...]


<knip>
Heb je een gemoedelijke buurt, en gemeente krijgt geen melding.. dan is er geen ambtenaar die er naar kraait. Wij zijn geen risico-managment specialisten van jouw buurt.. die gok moet je zelf nemen.

Ik zou dat eerste niet te hard roepen.
Ik ken in ieder geval 1 gemeente waar eens per x jaar vanuit de lucht foto's worden genomen van de huizen en tuinen. Die worden vergeleken met de foto's van de keer daarvoor en de aangevraagde vergunningen. Zien ze een bouwwerk waar geen vergunning voor is afgegeven gaat er een controleur op af. En als het hem/haar niet bevalt, krijg je keurig een briefje dat het bouwwerk binnen x tijd afgebroken dien te zijn. Waarna de controleur na die datum nog even langs komt om het resultaat te bewonderen.

En ja, daar zijn processen over gevoerd. En gewonnen door die gemeente...

[Waah]

Onze tuin is door de vorige bewoners "illegaal" vergroot (9 m2 extra, gaat om een klein hoekje maar). En daar is de gemeente 8 jaar later dus wel met de rekening voor gekomen. Niet geklikt door buren, of wat dan ook. Maar gewoon een routinecontrole.

Er wordt wel degelijk gecontroleerd op dit soort dingen. Dus de buurman zal er nu wel leuk profijt van hebben. maar de kans dat hij gepakt wordt, zeker omdat het aan de voorkant zit, is gewoon vrij groot.

Wij kregen de optie om de grond over te nemen. Voor een prijs die ik het prima waard vond. Maar als je pech hebt zeggen ze: Terug in oude staat. En bij een dakkapel hang je dan. Dus:
Aanvraag doen (niet geschoten is altijd mis. Misschien een paar maanden wachten)
Accepteren dat de buurman het risico wel neemt, en jij niet.

[Rudolf]

Mijn vader heeft een aantal jaar geleden een aanbouw geplaatst. Hier is dat vergunningsvrij als je o.a. een meter van de erfgrens af blijft. (Er zullen vast nog andere regels gelden). Anywayzzz.. nog voor de bouw klaar was waren ze er bij de gemeente al snel achter dat het 75cm was ipv een meter. Uiteindelijk moest hij alsnog een vergunning aanvragen en is het allemaal goed gekomen, maar hier controleren ze wel degelijk streng op dit soort dingen.

[caspervc]

Nvm. Mag delete..

[ Voor 96% gewijzigd door caspervc op 22-01-2022 08:04 ]

[mugenmarco]

FreakNL schreef op zaterdag 22 januari 2022 @ 07:17:
Kick

Weet iemand hoe betrouwbaar https://www.overheid.nl/berichten-over-uw-buurt
Is?

De buren paar huizen verder hebben 6 maanden geleden een dakkapel op zolder geplaatst, boven de bestaande dakkapel. Dus ze hebben nu 2 dakkapellen boven elkaar aan de achterkant. Voorkant is er ook 2 geplaatst, sleepdak, ook op zolder. Het schuine dak begint ook pas op zolder aan de voorkant.

Voorkant is conform heel veel huizen in de buurt, maar 2 kapellen boven elkaar aan de achterkant zie je minder en als het zo is is het met plat dak..

Toen ik vroeg naar de vergunning zei ze “Ja dat ging gewoon goed”. Maar toen ik laatst naar de naam vd aannemer vroeg wist ze dit niet (pfff, je weet toch wie er bezig is in je huis???)… Dus ik vraag me af of ze wel een vergunning hebben? Of is die site niet betrouwbaar?

Ik wil ze geen last bezorgen. Kapel ziet er prachtig uit. Ik wil het ook

dude maak dan een nieuw topic aan ipv een topic van bijna 3 jaar oud opnieuw te openen.

[sypie]

mugenmarco schreef op zaterdag 22 januari 2022 @ 12:33:
[...]
dude maak dan een nieuw topic aan ipv een topic van bijna 3 jaar oud opnieuw te openen.

Daar is de “Rapporteerknop” voor uitgevonden in plaats van dit zo in een topic te roeptoeteren.

[FreakNL]

Misschien had ik dat moeten doen. Ik twijfelfde nogal, omdat ik het geen eigen topic waar vond....

Misschien had ik het beter in het "kleine vragen" topic kunnen plaatsen...

[ Voor 28% gewijzigd door FreakNL op 22-01-2022 16:26 ]

[BBB-Nick]

Blinkiej schreef op donderdag 21 maart 2019 @ 10:16:
[mbr]*snip* offtopic[/]

Geen ambtenaar die dit gaat opvallen, zolang er geen melding van gemaakt wordt. Maar zodra er ook maar één burenruzie ontstaat, dan kan het maar zo zijn dat iemand er melding van maakt uit wraak. En dan pakken ze waarschijnlijk alle huizen aan.

Woon je in een gemoedelijke buurt, dan zal het wel goed gaan.

Nou dat kan je nog tegen vallen, ik had een serre/ overkapping in de tuin staan welk ook op mijn WOZ beschikking stond.

Deze heb ik plat gegooid, tegen niemand iets gezet en het jaar later was hij ook van de beschikking af.

Een jaar later ook een dakkappel achter geplaatst, geen vergunning nodig maar ook niet gemeld en een jaar later stond deze ook vrolijk op de beschikking.

Lang leve google maps.

[tweakduke]

Afgesplitst naar Controleren of de buren een vergunning hebben

Iedereen kan zich een keer vergissen, maak gewoon een TR en dan wordt het opgelost. Dan gaat dit oude topic op slot.