Dilemma gekocht huis, wat zouden jullie doen?

[Japsuh]

Beste Tweakers,

Graag zou ik jullie mening willen. Een aantal maanden geleden heb ik een (oud, begin 20e eeuw) huis gekocht van circa 85 m2 voor 220.000 euro. Vooraf heb ik een bouwkundige keuring gedaan, hieruit kwamen niet zulke bijzondere dingen behalve de beganegrondvloer die vervangen moest worden. Hier was ik vooraf al van op de hoogte. De taxatiewaarde was 230.000 euro (met de verrotte vloer).

Voor de vloer heb ik direct een afspraak gemaakt nog voor de overdracht, en nu ligt er een nieuwe geïsoleerde vloer in. Helaas stuitte ik tijdens de verbouwing op een gigantische lekkage aan de dakgoot. Deze lekkage is al blijkbaar al jaren aan de gang en was niet waarneembaar. Als gevolg van deze lekkage moet de hele (houtskelet) gevel vervangen worden en ook een deel van de verdiepingsvloer (inclusief een aantal draagbalken). Vervolgens heb ik nog wat overige dingen gesloopt en ben ik erachter gekomen dat het platte dak voor een deel echt in elkaar geknutseld is. Er zijn ook in het dak lekkages. Volgens de aannemer moet waarschijnlijk het hele dak vervangen worden.

Via mijn rechtsbijstandverzekering probeer ik nu in ieder geval een deel van de herstelkosten te verhalen op de verkopers.

Nu weet ik eigenlijk niet zo goed meer wat ik moet doen, gedachten die bij mij spelen:
- Het gaat flink in de papieren lopen om alles te vervangen (waarschijnlijk zo’n 40.000 – 50.000 euro), wat ik zou moeten lenen. Veel vertrouwen heb ik eigenlijk niet ook meer in het huis. Het is mijn eerste woning, ik weet ook echt niet hoe lang ik hier wil wonen.
- In deze omgeving (waar ik graag wil wonen) zijn er verder heel weinig betaalbare woningen te koop. Ik was blij dat ik iets gevonden had.
- Het blijft een huis uit 1900, zie vandaag bijvoorbeeld het nieuwsbericht over funderingsproblemen (al heeft de bouwkundig keurder hier niets over gezegd). Verder blijft het natuurlijk enkelsteens muren houden. Heel bijzonder is het huis (op de voorgevel na) ook niet (het is geen grachtenpand oid).
- Het huis verkopen zal waarschijnlijk voor een flink lagere prijs zijn dan ik het heb aangeschaft, als het al verkoopt. De locatie is wel goed (in het stadscentrum).
- Ik heb nu al ongeveer 8.000 euro uitgegeven aan een nieuwe vloer.
- Huizen van vergelijkbare grootte en bouwjaar in de omliggende straten gingen voor 280.000 euro weg, dus 50.000 euro erin stoppen kan misschien uit zonder al te grote financiële gevolgen als ik later wil verhuizen.

Wat denken jullie/wat zouden jullie doen?

[BlauweFles]

- accepteren.
- verbouwen.
- lekker wonen.
- over 8-10 jr verkopen.

Bovenstaande is serieus. Je hebt een oud huis op een mooie lokatie. Daar heb je nu een beetje pech mee. Maar als je het goed en duurzaam opknapt kan je jaren vooruit. Geloof me, dit gebeurt vaker dan je denkt.

Wel een goede aannemer nemen, die uit de buurt komt. Die kent het type huizen.

[ Voor 67% gewijzigd door BlauweFles op 28-02-2019 16:58 ]

[Freee!!]

Via "verborgen gebrek" kun je proberen een deel van de onverwachte kosten te verhalen op de verkoper(s). In aanmerking nemend dat je een serieus verlies zult lijden bij verkoop en je dat waarschijnlijk niet kunt dragen, zit er op dit moment niet veel anders op dan alsnog investeren in het (laten) opknappen. Mogelijk kun je het over een paar jaar wel alsnog verkopen, maar daarvoor moet je het wel (laten) opknappen.

[MAX3400]

Beetje dubbel dit; de bouwkundige (voor zover je die personen kan benoemen) heeft zijn/haar werk goed gedaan zeker omdat je zelf ook aangeeft dat de dakgoot-lekkage niet waarneembaar is/was en pas aan het licht is gekomen bij andere werkzaamheden.

Het is dan ook aanneembaar (maar lastig te beargumenteren) dat de verkoper ook niet van dit euvel wist en het dus ook niet vrijwillig / semi-verplicht heeft gemeld aan je.

Verder hebben huizen van deze leeftijd vaak ook een "ouderdomsclausule" of bepaalde ander clausules waarin de verkoper / makelaar al bepaalde zaken uitsluit van aansprakelijkheid. Hier zit nog wel een nuance iin maar dan kom je in het detail-gedoe terecht van wat / waar / waarom wel / niet waarneembaar / rapporteerbaar is.

Goed, het loopt al via de rechtsbijstand dus ik vermoed dat zij echt wel de goede stappen kunnen nemen om wel/niet ergens (een gedeelte van het) geld terug te halen.

[Wilke]

Ik vermoed dat je weinig kans maakt om iets op de verkoper te verhalen (valt te proberen), maar dat het alsnog slim is het verlies te nemen en er te blijven wonen. Daarna weet je in elk geval wat je hebt. Als je gaat verhuizen ben je sowieso weer zo'n 15k kwijt aan k.k., plus het verlies op wat je nu hebt. En weet je alsnog niet zeker dat je iets vergelijkbaars kunt kopen voor hetzelfde bedrag, of dat daar dan niets mis mee is. Als jij het zelf later ooit verkoopt kun je nu iig zeggen: dak vervangen in 2019, etc.

Het gevoel van er bij weg willen lopen is wel logisch, mooi ruk zoiets. Maar met grote kans financieel alsnog niet de beste keus.

[twain4me]

Je maakt wel kans, de verkoper heeft meldingsplicht maar het is aannemelijk dat deze het ook niet wist.
Dus de normale verborgen gebreken weg kan je waarschijnlijk niet bewandelen. Dit gaat in de meeste gevallen om de verzwegen gebreken.
Maar ondanks dat ze het niet wisten kan je je beroepen op een ernstig gebrek. Op basis van je koopovereenkomst mag je verwachten dat je het huis kan gebruiken om in te wonen, met rotte muren en een rot dak gaat dit niet gebeuren.

Veder kan je het huis nu niet verkopen zonder de gebreken te melden, dit zal een aardige domper zijn op de waarde. Ik zou zeggen opknappen naar een hoge standaard (isolatie waarde , isolatieglas etc) op die manier heb je zelf meer comfort en later een hogere waarde.

edit :

Je zult wel moeten aantonen dat je aan een extra onderzoeksplicht hebt voldaan, dit wordt van je verwacht ivm de ouderdomsclausule.

[ Voor 12% gewijzigd door twain4me op 23-02-2019 23:23 ]

[leecher]

Volgens mij heb ik hier op het forum wel 100x gelezen dat een verkoper niet op de hoogte hoeft te zijn van een gebrek, om daarmee de schade te verhalen.

Verder zegt dat nieuwsbericht over funderingen niks, voor hetzelfde geld staat de boel bij jou nog 300 jaar prima zonder een enkel probleem.

[ Voor 32% gewijzigd door leecher op 23-02-2019 22:57 ]

[anboni]

twain4me schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 22:52:
Maar ondanks dat ze het niet wisten kan je je beroepen op een ernstig gebrek. Op basis van je koopovereenkomst mag je verwachten dat je het huis kan gebruiken om in te wonen, met rotte muren en een rot dak gaat dit niet gebeuren.

Op basis van de koopovereenkomst gaat de verkoper waarschijnlijk zeggen: "Sorry, het is een oud huis, dat staat ook in de ouderdomsclausule van de koopovereenkomst, je hebt dit risico bewust genomen."

Verder wat @BlauweFles hierboven zegt. Herstellen en blijven wonen. Als er via de rechtsbjistand nog iets van compensatie oid binnengehaald kan worden, is dat leuk meegenomen, maar uiteindelijk horen dit soort risico's gewoon bij het bezitten van een woning.

[ Voor 19% gewijzigd door anboni op 23-02-2019 23:02 ]

[twain4me]

Een ouderdoms clausule vraagt om een grotere onderzoeksplicht van de koper. Het sluit aansprakelijkheid van de verkoper zeker niet uit. Het is dan aan de rechter om dat te wegen.

[vso]

Verkopen ga je zoiezo het schip in, immers het is nu geen verborgen gebrek meer, en 280.000 is wellicht de waarde voor een "goed" huis, waarbij die van jou niet onder zal vallen. Dus het kan je best bij verkoop 20 tot 30k het schip ingaan. Terwijl je nu 20 tot 30k bij moet leggen.
Je kan best in overleg met een makelaar kijken wat je nu kan vragen voor het huis, je hoeft niet te verkopen maar beter goed geinformeerd dan onwetend en onzeker zijn.

Hoeveel krijg je van de vorige eigenaar 10k 20k ? en hoever is het voor hun verborgen gebrek, immers als ik over iets heen verf met lekkage proef verf ofzo en het op dusdanige wijze kan "verbergen" voor verkoop tja .. dus hoe aannemelijk is het dat het daadwerkelijk niet door de vorige eigenaars bekend was. Dit is echter een langdurig jurdisch proces.

Daarnaast kan je een hoop kosten drukken door zelf aan de slag te gaan, en naast herstel kan je ook verbetering gelijk toepassen. Je kan bv met de aannemer(s) zoeken naar een goedkoper alternatief door bv zelf een groot gedeelte te doen. (bv binnen bekleding) Maar dit vergt veel onderzoek en tijd.

ik zou in iedergeval beter geinformeerd zijn dan zo hier op T.net vragen

[Tsurany]

Hier is, zoals boven al aangegeven, lastig een eenduidig antwoord op te geven. Je moet de discussie gaan voeren of dit gebrek normaal bewonen in de weg staat en of het daarom volledig te verhalen is op de vorige eigenaar. Wellicht slechts deels, wellicht niet.

De vraag is ook of je dit aan de rechtsbijstand over moet laten of een goede, gespecialiseerde advocaat moet inschakelen. Zal een rechtsbijstand hier het juiste resultaat kunnen benaderen?

In ieder geval lijkt het me dat, los van de juridische stappen, het vervolg duidelijk is. Je gaat dit nooit voor een mooie prijs kunnen verkopen met deze gebreken. Dat wordt dan zelf investeren als je de middelen hebt (en gelijk extra luxe toevoegen) of met een zo laag mogelijk verlies verkopen.

En een belangrijke les voor de volgende keer, geen huis uit 1900 kopen zonder rekening te houden met veel verborgen gebreken. Het blijft ruim honderd jaar oud.

[JesseAMD]

Vervelend om zo’n tegenvaller te krijgen zeker bij je eerste huis. Ik heb zelf inmiddels 2 huizen compleet verbouwd (uit 1680 en een uit 1930) dus heb wel wat ervaring.

Mocht het financieel haalbaar zijn gewoon gaan/laten opknappen. Je weet dan dat alles weer goed is en mocht je willen verkopen is het zeker een pluspunt. Je kunt dan ook gelijk isolatie aanbrengen.

Verder gewoon lekker gaan genieten!

[frisianstar]

BlauweFles schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 22:13:
- accepteren.
- verbouwen.
- lekker wonen.
- over 8-10 jr verkopen.

Bovenstaande is serieus. Je hebt een oud huis op een mooie lokatie. Daar heb je nu een beetje pech mee. Maar als je het goed en duurzaam opknapt kan je jaren vooruit. Geloof me, dit gebeurt vaker als je denkt.

Wel een goede aannemer nemen, die uit de buurt komt. Die kent het type huizen.

Ik volg regelmatig het BBC huizen programma 'Homes Under the Hammer' daar komen dit soort tegenvallers vaker voor (lekkage), in dat geval wordt vaak besloten om het huis eerst een paar jaar te verhuren om het dan pas te verkopen, zo vangt de eigenaar extra cash.
Maar jij wilt er natuurlijk zelf in wonen..

[ Voor 3% gewijzigd door frisianstar op 24-02-2019 07:58 ]

[upje]

Kan je deze schade niet verhalen bij degene die de bouwkundige keuring heeft gedaan? Deze heb je toch juist ingehuurd om dit soort problemen te voorkomen?

[Oogje]

upje schreef op zondag 24 februari 2019 @ 08:14:
Kan je deze schade niet verhalen bij degene die de bouwkundige keuring heeft gedaan? Deze heb je toch juist ingehuurd om dit soort problemen te voorkomen?

Ik quote Funda even omdat dat de lading wel dekt:
Wat de inspecteur wél doet: het huis beoordelen op alles wat er met het blote oog te zien is. Hij gaat geen muren of vloeren openbreken. Als hij iets op het spoor komt waarvan hij vermoedt dat het problematisch kan worden, kan hij zijn opdrachtgever adviseren specialisten in te huren op het gebied van bijvoorbeeld betonrot of asbest.

[De Rikster]

upje schreef op zondag 24 februari 2019 @ 08:14:
Kan je deze schade niet verhalen bij degene die de bouwkundige keuring heeft gedaan? Deze heb je toch juist ingehuurd om dit soort problemen te voorkomen?

Afgaande op wat TS aangeeft zijn de problemen pas waarneembaar na behoorlijk sloopwerk. Geen enkele bouwkundige gaat in een woning die (nog) geen eigendom is van zijn opdrachtgever dingen lopen slopen zonder expliciete opdracht en overeenstemming met de verkopende partij.

[Sport_Life]

Jij kocht een huis voor 220k terwijl de taxatiewaarde 230k is, en vergelijkbare huizen kosten 280k?
Dan is de prijs er toch al naar?

Verder zou ik overwegen de hut te verkopen , voor jouw aankoopprijs incl alle kosten. Wel met de opmerking dat er een flinke renovatie nodig is.
Best kans dat een handige aannemer wel interesse heeft om de boel te verbouwen en voor de hoofdprijs te verhuren of verkopen. Voordeel van zo'n aannemer is dat hij de verbouwing veel goedkoper en waarschijnlijk beter (want meer ervaring met efficiënte indeling van kleine appartementen) kan uitvoeren.

Ondertussen kun je via de rechtsbijstand de oude eigenaar aanpakken, maar dat gaat een lang proces worden met onzekere uitkomst. Wellicht kun je met 1 of 2 brieven proberen te schikken voor 5k oid, en verder richten op de verkoop.

Persoonlijke note: ik heb een appartement gehad uit 1896 en daar ben ik gedurende de 7jaar dat we er gewoond hebben alleen maar bezig geweest met renoveren.. Gelukkig wel met de vve, dus onze kosten vielen mee. (en we hebben ca 50% winst gemaakt bij verkoop ). De vorige eigenaar bleek achteraf ook niet zoveel onderhoud te plegen.
Via de rechter heerft de vve een fractie van de kosten toegewezen na 2 jaar procederen. En verkoper is in hoger beroep gegaan dus het loopt nog steeds.

Het is voor mij een van de redenen geweest om voor nieuwbouw te gaan, een oude stadswoning is leuk, maar je moet enorm geluk hebben dat er de afgelopen jaren geen "doe het zelfer" in heeft gewoond.

[ Voor 71% gewijzigd door Sport_Life op 24-02-2019 08:41 ]

[CyberMania]

Ik zou gewoon het advies van je rechtsbijstandsverzekeraar afwachten en dan opnieuw overwegen wat het slimst is.

[ Voor 80% gewijzigd door CyberMania op 24-02-2019 09:24 ]

[Japsuh]

Bedankt voor jullie reacties! Natuurlijk was het een risico om een ouder huis te kopen, maar helaas heb ik weinig keuze. Vrijwel alle huizen die binnen budget vallen zijn stokoud in deze omgeving.

De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

De reden van de lagere prijs was meer de nogal smaakgevoelige (gedateerde) inrichting. Het opknappen hiervan had ingecalculeerd, dat het huis structureel zo slecht was had ik niet gedacht.

Ik denk ook, afgaande op jullie reacties, dat er niets anders op zit dan opknappen. Gelukkig kan ik veel zelf, maar het gaat wel een behoorlijke tijd kosten.

[ Voor 5% gewijzigd door Japsuh op 24-02-2019 09:31 ]

[SeatRider]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:
De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

Ik hoop dat je hier foto's van hebt gemaakt of er onpartijdige getuigen zijn die dit kunnen bevestigen? :-)

[yalerta]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:
...
Ik denk ook, afgaande op jullie reacties, dat er niets anders op zit dan opknappen. Gelukkig kan ik veel zelf, maar het gaat wel een behoorlijke tijd kosten.

Tuurlijk voelt het negatief als je met bovenstaande geconfronteerd wordt. Dit is zelfs bij mij het geval bij mijn 27 jaar oude huis waar ik een lekkage in de verwarming vermoed. Vooral de verwachting aan het hak/breek en dan weer opknapwerk zie ik tegen op.
Maar je huis weer (proberen) te verkopen is de minste van je mogelijke opties. Het zijn geen verborgen gebreken meer dus de waardevermindering is enorm.

Schouders eronder en in plaats van met de benen op de salontafel met de voeten in het zaagsel en cement.
Over een jaar of wat zul je blij zijn dat je het doorgezet hebt en zul je je huis cq. woonomgeving des te meer waarderen.

[mathy_]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:
Bedankt voor jullie reacties! Natuurlijk was het een risico om een ouder huis te kopen, maar helaas heb ik weinig keuze. Vrijwel alle huizen die binnen budget vallen zijn stokoud in deze omgeving.

De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

De reden van de lagere prijs was meer de nogal smaakgevoelige (gedateerde) inrichting. Het opknappen hiervan had ingecalculeerd, dat het huis structureel zo slecht was had ik niet gedacht.

Ik denk ook, afgaande op jullie reacties, dat er niets anders op zit dan opknappen. Gelukkig kan ik veel zelf, maar het gaat wel een behoorlijke tijd kosten.

Zelf aan de slag gaan, hopen dat je gelijk hebt/krijgt qua verborgen gebrek (lijkt mij wel ivm de handdoeken) in iedere geval veel bewijs verzamelen qua foto's, en alle contact op papier zetten. En zeker zorgen dat het digitaal en aangetekend verstuurd wordt. Maar daar zou de rechtsbijstand bij helpen.

Daarnaast de huizen zijn nu 280 waard, maar misschien wil iemand wel 300 betalen voor een net gerenoveerd huis? Het blijft een gok, maar als je alles neutraal en modern aanpakt. Kan je er misschien nog wel wat uit halen voor jezelf ook. Of gewoon lekker zelf blijven wonen. Je weet, als het klaar is wat je hebt.

[Theo]

Zo'n verbouwing is idd wel een beetje het risico van een eigen woning. Aan de andere kant is dit wel dé gelegenheid om het huis exact zo te maken zoals jij dat wil qua materialen, isolatie, indeling en uiterlijk. Het geeft zo ook wel een stukje voldoening als je over een tijdje de verbouwing af hebt en je hebt echt je eigen woning; en niet een woning die je van een ander gekocht hebt maar iets dat naar exact jouw wensen is gemaakt.

Je geeft aan dat je get gehele dak mag vervagen en een deel van de (zolder)vloer. Wat zijn de opties om het huis uit te bouwen naar boven om gelijk meer ruimte te krijgen, of om een dakkapel te plaatsen? Het dak ligt immers toch open en moet compleet vervangen worden. Dit is het ideale moment om dat soort dingen gelijk mee te nemen. Dat kost je nu misschien wat extra. Maar met een verkoop krijg je dat dubbel terug. Plus je hebt meer ruimte. Doe je het achteraf dan ben je heel veel meer kwijt..

Ik zou er dus gewoon lekker blijven wonen; kijken of je van de mogelijkheid gebruik kan maken om het huis goedkoop uit te breiden.

En hopelijk heb je foto's van de handdoeken in de gevel en laat je een expert langskomen om vast te stellen dat de vochtschade bekend moest zijn bij de vorige bewoners; dan sta je namelijk wél erg sterk voor een vergoeding van de vorige bewoners..

[rimave]

Bij mijn woning bleek na aankoop een deel van de hemelwater afvoer verschoven te zijn onder de grond. Hierdoor was onder de tegels in de bijkeuken zand weg gespoeld. Dit zag je niet, want de tegels lagen gewoon nog op zijn plek. Toen mijn vader op een dag over die tegels liep zakte hij weg. Gelukkig lichamelijk niets aan overgehouden. Wel heb ik dit moeten laten herstellen en de kosten daar van kunnen verhalen bij de makelaar. Dat ging om weinig geld, maar toch.

[KopjeThee]

BlauweFles schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 22:13:
- accepteren.
- verbouwen.
- lekker wonen.
- over 8-10 jr verkopen.

Bovenstaande is serieus. Je hebt een oud huis op een mooie lokatie. Daar heb je nu een beetje pech mee. Maar als je het goed en duurzaam opknapt kan je jaren vooruit. Geloof me, dit gebeurt vaker als je denkt.

Wel een goede aannemer nemen, die uit de buurt komt. Die kent het type huizen.

Dit, en goed dat je via rechtsbijstand nog probeert iets terug te krijgen. Voor dergelijke ernstige gebreken maak je best kans op enige compensatie. Ook als de verkopende partij niet op de hoogte was. Het kan ook afhangen van je koopovereenkomst. Als daar een ouderdomscluasule in staat, dan wordt het alweer wat lastiger.

[AapBart]

yalerta schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:57:
[...]


Dit is zelfs bij mij het geval bij mijn 27 jaar oude huis waar ik een lekkage in de verwarming vermoed. Vooral de verwachting aan het hak/breek en dan weer opknapwerk zie ik tegen op.

@yalerta als je een vermoeden hebt, er zijn bedrijfjes die lekdetectie voor je kunnen doen, zonder breken en slopen. volgens mij met warmtebeelden op de leidingen in de muren en ook met druk op te leiding zetten en dan meten.
Ga het zelf ook laten doen want mijn nieuwe ketel verliest ook water, ketel is meermalen gecontroleerd door een loodgieter en er zijn geen vochtige plekken in het huis.

Dus eerst je vermoeden laten testen voor je gaat breken en slopen.

[Ray]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:
Bedankt voor jullie reacties! Natuurlijk was het een risico om een ouder huis te kopen, maar helaas heb ik weinig keuze. Vrijwel alle huizen die binnen budget vallen zijn stokoud in deze omgeving.

De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

dan was het dus eigenlijk geen 'verborgen gebrek' maar een bij verkoper wel bekend gebrek wat verzwegen is.

als je dit goed vastlegd / foto's vd handdoeken / expertise rapport etc dan is je positie opeens erg sterk en zou ik inzetten op 100% vergoeding. waarschijnlijk zal je wel lager uitkomen ivm ouderom etc maar dit is gewoon verzwijging!

stel ook de makelaar aansprakelijk... die zal dan met je 'meestrijden' richting verkoper is mijn ervaring (want immers voor hem is het ook verzwegen)

[ Voor 8% gewijzigd door Ray op 24-02-2019 11:40 ]

[MarcoC]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:
De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

Dit is wel essentiële informatie. Zoals je de OP hebt geschreven lijkt het net alsof de lekkage voor niemand waarneembaar was, maar blijkbaar wist de vorige eigenaar er wel degelijk vanaf.

[MAX3400]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:

De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

Als je dat nou in de topicstart had gezet... Dan waren de eerste zoveel replies dus geweest dat je (waarschijnlijk) 100% van de kosten elders kon gaan verhalen en dat we gewoon met zijn allen gingen afwachten wat je verzekering eruit zou weten te halen qua geld.

De reden van de lagere prijs was meer de nogal smaakgevoelige (gedateerde) inrichting. Het opknappen hiervan had ingecalculeerd, dat het huis structureel zo slecht was had ik niet gedacht.

Dat is raar; inrichting is vaak geen waarde-bepalende factor. Twee exact dezelfde huizen kosten leeg bijvoorbeeld 100K. Dan gaat een taxateur op beide rapporten zetten dat ze 100K zijn en niet 2 verschillende waarden omdat in het ene huis 8 plasma-TV's staan en 15 Chesterfield banken.

Ik denk ook, afgaande op jullie reacties, dat er niets anders op zit dan opknappen. Gelukkig kan ik veel zelf, maar het gaat wel een behoorlijke tijd kosten.

Tijd is 1 maar als je schatte 50K kwijt te zjin aan opknappen, dan kan het dus met de verzekering / aansprakelijkheid nog wel eens heeeeeel misschien positief uitpakken. Heb je zometeen een huis van 230K gekocht, komt er misschien 40K aan "verbouwing" terug bij de verkoper, moet je er dus 10K zelf in stoppen en als je klaar bent en alles is af, heb je direct een marktconform huis van 280K. "Gratis" 40K winst door er tijd in te stoppen.


Wat ik trouwens mis in het verhaal, zeker na ontdekking van de lekkage: ben je ook de straat af geweest om bij buren etc. te inventariseren of ze het issue ook hebben gehad? Want dan kan je aannemelijk maken dat het een kwaal van het type huizen is en had ook de verkopend makelaar (mits langer zakendoen in die buurt) ook beter moeten weten.

[ Voor 9% gewijzigd door MAX3400 op 24-02-2019 12:00 ]

[FreakNL]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:
..

De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

..

Wauw. Als dit echt zo is, is het natuurlijk geen verborgen gebrek!

Hoop dat je dat ontdekt hebt toen er onpartijdige mensen bijwaren! Kun je daar op antwoorden?

[twain4me]

Die handdoek maakt het wel een stuk simpeler,

Goed documenteren, en met gestrekt been erin. ze hebben dan overduidelijk hun meldingsplicht verzuimt
en met opzet iets verzwegen en mooier afgedaan dan het is.
Zoals al eerder is aangegeven overweeg om het bij een specialist neer te leggen.

Leg alles vast, let ook op nieuwere stukken bouwmaterialen. bv een veel nieuwer stukje zachtboard.
dit soort dingen schetst het beeld wat de rechter nodig heeft om je gelijk te geven. je hoeft geen 100% waterdicht bewijs te hebben of getuigen (maar ze helpen wel)
Hoe beter je verhaal, hoe eerder de andere partij zal struikelen voor het hekje.

[ Voor 37% gewijzigd door twain4me op 24-02-2019 13:19 ]

[CurlyMo]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 09:30:
Ik denk ook, afgaande op jullie reacties, dat er niets anders op zit dan opknappen. Gelukkig kan ik veel zelf, maar het gaat wel een behoorlijke tijd kosten.

Als het een verzekeringskwestie wordt dan mag je ook gewoon je eigen tijd voor een redelijk uurloon declareren.

[Goverman]

Check ff dit topic over hoe ik met een soortgelijk geval ben omgegaan. Tips zijn al gegeven:
- foto's, foto's...
- schakel die bouwkundige nog een keer in een vraag hem nog een analyse van te maken van de situatie.
- vóór dat je gaat renoveren: eerst in gebreke stellen. Cruciaal! Anders ben je bij voorbaat je procespositie kwijt!!
- Lees alvast jurisprudentie. Heb je nodig om je redeneringen op te bouwen. Van de rechtsbijstandverzekering hoef je in dat kader weinig te verwachten...
- succes! En geniet ook van je nieuwe woning wanneer dit achter de rug is.

[TheGhostInc]

De koop ontbinden?

Ik ben geen jurist, dus die moet wel even goed naar die optie kijken. Maar het is technisch mogelijk de koop te ontbinden als er dingen niet kloppen. Aangezien je misleid bent en de herstelkosten dusdanig zijn.... stel je krijgt geen €50k extra hypotheek, dan kun je er niet meer wonen.

Verkopen met deze bevindingen is funest. Er zijn weinig mensen die dit aandurven en zullen dan ook het volledige risico in de prijs leggen. Dus €50k verbouwing is dan misschien wel €70k 'korting', plus een woning die 6-12 maanden onbewoonbaar is. Dan heb je het zo over €10k dubbele lasten. Die moet ook iemand betalen.

[GforceNL]

Maar als jij een huis koopt van 220.000, terwijl vergelijkbare woningen voor 220.000 weggaan, dan moet er toch ergens een lampje gaan branden?

Als het te mooi is om waar te zijn, dan is het dat doorgaans ook...

[Sport_Life]

TheGhostInc schreef op zondag 24 februari 2019 @ 13:34:
De koop ontbinden?

Ik ben geen jurist, dus die moet wel even goed naar die optie kijken. Maar het is technisch mogelijk de koop te ontbinden als er dingen niet kloppen. Aangezien je misleid bent en de herstelkosten dusdanig zijn.... stel je krijgt geen €50k extra hypotheek, dan kun je er niet meer wonen.

Verkopen met deze bevindingen is funest. Er zijn weinig mensen die dit aandurven en zullen dan ook het volledige risico in de prijs leggen. Dus €50k verbouwing is dan misschien wel €70k 'korting', plus een woning die 6-12 maanden onbewoonbaar is. Dan heb je het zo over €10k dubbele lasten. Die moet ook iemand betalen.

Je praat onzin . Zowel je eerste alinea als de tweede is totaal onwaar.

[TheGhostInc]

Sport_Life schreef op zondag 24 februari 2019 @ 14:09:
[...]

Je praat onzin . Zowel je eerste alinea als de tweede is totaal onwaar.

Je bedoelt dat dit fictie is:
https://www.vanderzwanadv...aling-bij-onroerend-goed/

Maar goed, ik moet toegeven dat jouw bronnen niet te weerleggen zijn.

[Japsuh]

GforceNL schreef op zondag 24 februari 2019 @ 13:57:
Maar als jij een huis koopt van 220.000, terwijl vergelijkbare woningen voor 220.000 weggaan, dan moet er toch ergens een lampje gaan branden?

Als het te mooi is om waar te zijn, dan is het dat doorgaans ook...

Deze woningen hadden nog authentieke details en een rechte gevel ook boven. Mijn huis heeft gedeeltelijk nog een schuin dak. Dus wat betreft oppervlakte wel vergelijkbaar, maar op een aantal punten niet waardoor hij wat minder efficient is. Overigens ga ik dat laatste stuk schuine dak denk ik nu direct ook vervangen door een volledig plat dak, nu vrijwel alles er toch uit moet. Dus na alles vervangen te hebben en geïsoleerd zou het best kunnen dat hij straks meer tussen de 260.000 - 280.000 waard zal zijn. Winst zal ik er ook zeker niet op maken...

Ik heb allemaal foto’s genomen en er direct en aannemer naar laten kijken. De procedure loopt nu ook al een tijdje. De volledige kosten zal ik waarschijnlijk niet krijgen, omdat bijvoorbeeld een volledig geïsoleerd dak ook waardeverhogend is.

Ik vind het verder gewoon een klotesituatie, en af en toe zie ik het even niet meer zitten...

[Hsb-3]

@Japsuh, houd er rekening mee dat je een vergunning nodig hebt als je wat wilt veranderen, je wil niet hebben dat je klaar bent en dat de gemeente komt om te zeggen dat het anders moet.

[Japsuh]

Dank voor de waarschuwing. Ik was van plan nu een constructeur in te schakelen, ik heb een schets gemaakt van hoe het moet worden (in principe hetzelfde als de buren). Vervolgens ga ik dan een vergunning aanvragen.

[ Voor 12% gewijzigd door Japsuh op 24-02-2019 18:42 ]

[itsme]

Wat ik me af vroeg, is dit niet gevolgschade van de lekkage en dus vergoed onder de woonhuisverzekering?

[Sport_Life]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 17:44:
[...]


Ik vind het verder gewoon een klotesituatie, en af en toe zie ik het even niet meer zitten...

Het verontrust mij enigszins dat je het nu al niet meer ziet zitten. Je moet nog beginnen! Er zullen zeker (grote en kleine) tegenslagen komen, zowel financieel (rationeel) als emotioneel.
Hoe ga je jezelf daar doorheen slepen?

[Sissors]

Mwah, ik heb zelf ook weleens grote twijfel gehad bij mijn woning nadat ik hem heb gekocht, en dat was zonder echte problemen. Het is een enorme aankoop, is het dan vreemd weleens twijfels te hebben? En in dit geval heeft hij een enorm werk en enorme kostenpost die totaal onverwacht komt. Ik kan prima voorstellen dat hij het soms nu niet meer ziet zitten.
Dat gezegd, er valt weinig aan te doen. Onder de streep is doorverkopen gewoon niet een realistisch idee imo. Dus moet het herstelt worden, en zoveel mogelijk van de kosten op de verkopers proberen te verhalen. En ook dat gaat waarschijnlijk een onaangenaam proces worden, maar je doet er weinig aan.

[indigo79]

itsme schreef op zondag 24 februari 2019 @ 19:17:
Wat ik me af vroeg, is dit niet gevolgschade van de lekkage en dus vergoed onder de woonhuisverzekering?

Vraag dat zeker na. Mogelijk vordert jouw verzekering alles of een deel terug van de verzekering van de vorige eigenaar omdat de oorzaak in dat tijdvak ligt, maar als de woning continu verzekerd is, is deze gevolgschade normaalgezien ook verzekerd (de oorzaak niet, de lekke dakgoot blijft op jouw kosten te herstellen, maar dat is overzichtelijker).

In dat geval kan het verstoppen van het lek met handdoeken wel in je nadeel werken, omdat een verzekering (die van mij toch) alleen gevolgschade vergoedt als je als een goede huisvader handelt en dat zo snel mogelijk laat herstellen. Jou valt echter niets te verwijten, dus mogelijk wordt dat een robbertje vechten tussen jouw verzekeringsmaatschappij en de vorige eigenaar. Als ze eerst jou vergoeden en dan achter de vorige eigenaar aan gaan, is dat voor jou ook niet slecht.

Ik zou dit sowieso met een goede jurist bekijken (rechtsbijstand en eventueel zelfs eens een gesprek met iemand anders als second opinion).

[Yucon]

Je hebt het over het houtskelet aan de voorkant vervangen. Ik neem aan dat de beplating op het skelet zit, dus even voor m'n beeldvorming.. betekent dit dat letterlijk je hele gevel er uit moet en je recht in open kamers naar binnen kijkt?

[vso]

Sport_Life schreef op zondag 24 februari 2019 @ 19:21:
[...]

Het verontrust mij enigszins dat je het nu al niet meer ziet zitten. Je moet nog beginnen! Er zullen zeker (grote en kleine) tegenslagen komen, zowel financieel (rationeel) als emotioneel.
Hoe ga je jezelf daar doorheen slepen?

Wel logisch metverwacht het niet, en dan even met 50k aan kosten geconfronteerd te worden.

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 17:44:
[...]
Ik vind het verder gewoon een klotesituatie, en af en toe zie ik het even niet meer zitten...

Kijk wat je eruit kan slepen, naast een verborgen gebrek "schade" kan je wellicht ook nog nevenschade/stelposten verhalen. Als je hard kan maken dat dit willens & wetens gebeurd is --> en als je genoeg bewijs hebt zorg dat je ook zoveel mogelijk verklaringen & zaken zwart op wit krijgt van aannemer(s)

Je bent niet de eerste, dus je kan best advies vragen bij de hypotheek verstrekker en bij makelaars / eigenhuis vereniging hoe om te gaan met de situatie.

Vervolgens schouders eronder naar de grond staren heef 0,0 nut en beter naar de toekomst kijken.

[weertenaar]

itsme schreef op zondag 24 februari 2019 @ 19:17:
Wat ik me af vroeg, is dit niet gevolgschade van de lekkage en dus vergoed onder de woonhuisverzekering?

Volgens mij niet. Ik had lekkage door slecht lood van mijn dakraam. Helaas, dat is achterstallig onderhoud/dat raam is al afgeschreven, dus niet verzekerd.
Natuurlijk altijd as afhankelijk van je verzekering....

[Joris748]

Gefeliciteerd, je hebt een prachtige kans gekocht. De mogelijkheid om een toekomstbestendige, energiezuinige, authentieke woning op een goede locatie te creëren.

Als je het financieel rond kunt krijgen, zou ik het doen. Kans is groot dat je op de langere termijn minimaal quitte speelt.

[MarcoC]

Japsuh schreef op zondag 24 februari 2019 @ 17:44:
[...]


Deze woningen hadden nog authentieke details en een rechte gevel ook boven. Mijn huis heeft gedeeltelijk nog een schuin dak. Dus wat betreft oppervlakte wel vergelijkbaar, maar op een aantal punten niet waardoor hij wat minder efficient is. Overigens ga ik dat laatste stuk schuine dak denk ik nu direct ook vervangen door een volledig plat dak, nu vrijwel alles er toch uit moet. Dus na alles vervangen te hebben en geïsoleerd zou het best kunnen dat hij straks meer tussen de 260.000 - 280.000 waard zal zijn. Winst zal ik er ook zeker niet op maken...

Ik heb allemaal foto’s genomen en er direct en aannemer naar laten kijken. De procedure loopt nu ook al een tijdje. De volledige kosten zal ik waarschijnlijk niet krijgen, omdat bijvoorbeeld een volledig geïsoleerd dak ook waardeverhogend is.

Ik vind het verder gewoon een klotesituatie, en af en toe zie ik het even niet meer zitten...

Moet je niet de schade proberen te verhalen op de verkoper? Dat lees ik nergens terug.

[Lollercopter]

AapBart schreef op zondag 24 februari 2019 @ 11:29:
[...]


@yalerta als je een vermoeden hebt, er zijn bedrijfjes die lekdetectie voor je kunnen doen, zonder breken en slopen. volgens mij met warmtebeelden op de leidingen in de muren en ook met druk op te leiding zetten en dan meten.
Ga het zelf ook laten doen want mijn nieuwe ketel verliest ook water, ketel is meermalen gecontroleerd door een loodgieter en er zijn geen vochtige plekken in het huis.

Dus eerst je vermoeden laten testen voor je gaat breken en slopen.

Even volledig offtopic: check je overdruk beveiliging van de ketel, als die open gaat (normaal gesproken bij 3 bar, door expansievat dat kapot is of door ouderdom) dan verlies je steeds water hier, maar heb je geen lekkage want dit drupt netjes in de afvoer. Succes met vinden ! Uiteindelijk als je elke week een paar liter water moet bijvullen dan is dit het probleem, of je gaat echt ergens een vochtplek krijgen !

[GoldenSample]

BlauweFles schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 22:13:
- accepteren.
- verbouwen.
- lekker wonen.
- over 8-10 jr verkopen.

Bovenstaande is serieus. Je hebt een oud huis op een mooie lokatie. Daar heb je nu een beetje pech mee. Maar als je het goed en duurzaam opknapt kan je jaren vooruit. Geloof me, dit gebeurt vaker als je denkt.

Wel een goede aannemer nemen, die uit de buurt komt. Die kent het type huizen.

Dit, als je enigszins aanleg hebt en het interessant vindt, doe dan ook dingen zelf, scheelt je geld maar helpt ook om vertrouwen te krijgen en het nare gevoel kwijt te raken.

En dit zegt iemand die in een jaar tijd zijn eerste huis gekocht, verbouwd en verkocht heeft, omdat het ook niet was wat ik verwachtte/hoopte (maar dat kwam meer door mezelf). Bij jou zit wel licht aan het eind van de tunnel, ga aan de slag, knal er in en maak een zaak tegen de verkoper, ga er voor.

Nee het zal niet altijd makkelijk zijn maar er komt een einde aan en je leert er gigantisch veel van. Uit ervaring kan ik vertellen dat dit soort dingen gevalletjes zijn; 'super waardevolle lessen om te leren, niet fijn om ze op deze manier te leren'. Houd dat in gedachte, de volgend keer dat je een tegenslag krijgt in je leven zal je er door dit soort ervaring beter mee om kunnen gaan. Dat is ook veel waard!

[ Voor 24% gewijzigd door GoldenSample op 27-02-2019 00:35 ]

[unezra]

Even los van alle mogelijke kosten en al dan niet verborgen gebreken:

Vind je het een fijn huis om te wonen?
Staat het op een plek waar je de komende jaren (of misschienz elfs wel de rest van je leven) gelukkig denkt te zijn?

Nu kan ik me voorstellen dat 85m2 misschien niet de oppervlakte is waar je tot je pensioen wil blijven wonen (of juist wel, veel mensen gaan ná hun pensioen kleiner wonen), maar je hebt dat huis niet voor niets gekocht.

Dus los van het financiële verhaal zou ik nadenken over of je, zou alles achter de rug zijn, je gelukkig kunt worden in dat huis. Zo ja, is de boel opknappen tot een punt dat het weer goed bewoonbaar is, of zelfs een totale renovatie zodat het huis meer waard word, misschien niet zo slecht.

Zo kort na aanschaf verkopen levert vrijwel gegarandeerd verlies op (want kosten koper en zó snel stijgen de huizenprijzen in de regel niet), plus dat je zelf al aan geeft dat vergelijkbare woningen in een betere staat, veel duurder zijn.

[gise]

unezra schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 06:59:
Even los van alle mogelijke kosten en al dan niet verborgen gebreken:

Vind je het een fijn huis om te wonen?
Staat het op een plek waar je de komende jaren (of misschienz elfs wel de rest van je leven) gelukkig denkt te zijn?

Lijkt me sowieso dat OP dit een fijn huis heeft op goeie locatie om komende jaren te wonen, anders zou hij het niet kopen - lijkt mij

[unezra]

gise schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 10:32:
[...]
Lijkt me sowieso dat OP dit een fijn huis heeft op goeie locatie om komende jaren te wonen, anders zou hij het niet kopen - lijkt mij

Mwah.
Iedereen doet wel eens een miskoop.

(Weten wij van de vorige bewoners van ons huis, die waren er denken wij niet gelukkig.)

[BugBoy]

Ik mis eigenlijk in het hele verhaal de reactie van de tegenpartij. Heb je gevraagd of ze op de hoogte waren? Ik neem aan dat je kunt aantonen dat er handdoeken lagen om het te verhullen. De eerste stap is altijd proberen er samen uit te komen.

Volgens de aannemer moet waarschijnlijk het hele dak vervangen worden.

Zorg dat je de mening krijgt van een expert met bouwkundige expertise. De mening van de aannemer doet er niet zoveel toe.

Ik heb nu al ongeveer 8.000 euro uitgegeven aan een nieuwe vloer.

Daarmee heb je ook waardevermeerdering gecreeerd en is het huis ook beter te verkopen. Dat is dus geen weggegooid geld.

Huizen van vergelijkbare grootte en bouwjaar in de omliggende straten gingen voor 280.000 euro weg, dus 50.000 euro erin stoppen kan misschien uit zonder al te grote financiële gevolgen als ik later wil verhuizen.

Als je financieel niet in staat bent om de hypotheek voor 280K op te hoesten dan heb je hier niet zo gek veel aan. Dat een huis goedkoper is moet je wel argwanender maken, maar het kan ook gewoon zijn dat iemand er vlot vanaf wou. Ik had mijn appartement ook 30K goedkoper aangeboden dan mijn buren, omdat ik een ander huis op het oog had en er vlot vanaf wou. Ik was het binnen 3 maanden kwijt en mijn oude buren wonen er nog steeds. En toch was er niets mis met mijn woning. Het gaat een beetje om het verhaal dat er bij zit.

De lekkage was duidelijk verborgen (handdoeken achter muur/plafond om het te stoppen etc.) door de vorige eigenaar (die er ruim 30 jaar heeft gewoond), dus ik denk dat ik een goede kans maak.

Als je dat kunt aantonen, dan denk ik zeker dat je een zaak hebt. Overigens vind ik het wel vreemd dat iemand de moeite neemt om allerlei beplating weg te nemen en het dan "oplost" met een paar handdoeken. Dan heb je het bouwkundig inzicht van een pinda of je loopt de boel te flessen.

twain4me schreef op zondag 24 februari 2019 @ 13:14:
Goed documenteren, en met gestrekt been erin. Ze hebben dan overduidelijk hun meldingsplicht verzuimt en met opzet iets verzwegen en mooier afgedaan dan het is.

Documenteren is goed, maar met gestrekt been er in? Je leest het verhaal hier natuurlijk wel van één kant en overleg is altijd het beste begin. Ook een rechter kijkt naar hoe het proces is verlopen. Meteen zwaar geschut inzetten en een rechtszaak starten (wat een rechtsbijstandverzekering overigens helemaal niet graag doet) is niet heel sjiek. Probeer eerst normaal overleg en schuif het niet meteen af.

Het is een beetje een koe in de kont kijken, maar een hele oude woning kopen en dan hopen dat er niets bij komt, is een beetje naïef. Vooral als het oudere bewoners zijn, dan kan je er vanuit gaan dat de laatste jaren geen groot onderhoud meer is gedaan (daar lijkt de prijs ook wel naar). Het is een beetje een loterij en dat wordt wat netter verwoord in de ouderdomsclausule die er ongetwijfeld in stond (anders had de verkopende partij wel een zeer slechte makelaar).

Zorg overigens dat je zeker bent van je zaak. Het is heel erg vervelend om beschuldigd te worden van dit soort zaken als je gewoon ter goede trouw hebt gehandeld. Mijn ouders zitten in zo'n situatie en dat geeft zeer veel stress (zijn 70+). Kopers zijn jong, gaan er ook met gestrekt been in en hebben geen idee wat het met mijn ouders doet. Ik heb die zaak (voor zover het kan) overgenomen, maar mijn vader is er stuk van. Ik heb wel eens gedacht om het af te kopen, zodat ze van de ellende af zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door BugBoy op 27-02-2019 11:23 ]

[Sdreeg]

Zoals al vaak genoemd, niet bij de pakken neerzitten, maar je huis opknappen lijkt mij de beste optie.

Parallel z.s.m. in gesprek komen met een gespecialiseerde advocaat en hem de casus voorleggen (zoek bijvoorbeeld op 'verborgen gebreken advocaat' o.i.d.. Rechtsbijstand is leuk voor een arbeidsconflict of consumentenaankoop, maar over het algemeen hebben zij belang bij het zo snel mogelijk afhandelen (schikken) van een zaak. Bij dergelijke grote schades kan het nogal een verschil maken of er wordt aangestuurd op een snelle schikking (van5-10K) of volledige vergoeding van de herstelkosten om het huis bewoonbaar te krijgen.

Als het goed is zal de advocaat je ook adviseren met betrekking tot het inschakelen van schade-expertise, het op een juiste wijze vastleggen van het bewijs en een inschatting van de kans van je zaak kunnen geven. Gezien de handdoeken en het feit dat de vorige eigenaar er blijkbaar meer dan 30 jaar zelf heeft gewoond, lijkt het mij dat je een sterke zaak kunt hebben.

Dit heeft niks te maken met 'gestrekt been erin' o.i.d., dit is gewoon opkomen voor je (zakelijke) belangen en proberen je recht te halen. Dat zal waarschijnlijk niet met een vriendelijk telefoongesprek gaan lukken.

[twain4me]

BugBoy schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 11:20:


Documenteren is goed, maar met gestrekt been er in? Je leest het verhaal hier natuurlijk wel van één kant en overleg is altijd het beste begin. Ook een rechter kijkt naar hoe het proces is verlopen. Meteen zwaar geschut inzetten en een rechtszaak starten (wat een rechtsbijstandverzekering overigens helemaal niet graag doet) is niet heel sjiek. Probeer eerst normaal overleg en schuif het niet meteen af.

Als men de procedures gewoon volgt dan start overleg altijd op een normaal nivo. Je moet iemand immers altijd eerst in gebreken stellen. En daar start toch een prima dialoog? Blijkt dan dat een weduwe geen weet had wat haar man allemaal aan het huis kluste? Dan kan je altijd nog schikken. of je eis aanpassen.
Normaal ben ik helemaal voor lieve briefjes en extra kansen, maar iemand perongeluk of waar het hier iets wat op lijkt, met opzet financieel de afgrond in helpen. Wordt ik een beetje ongenuanceerd van.
@Sdreeg verwoord het wellicht dan ook een stuk beter.

maar een hele oude woning kopen en dan hopen dat er niets bij komt, is een beetje naïef.

Eens, maar er zijn grenzen en een gang naar de rechter zal uitsluitsel geven waar die grens ligt.
(ik heb het vermoeden dat de grens ligt voor het moment dat je handdoeken in de muur propt en niet verteld dat ze er zitten)

Zorg overigens dat je zeker bent van je zaak. Het is heel erg vervelend om beschuldigd te worden van dit soort zaken als je gewoon ter goede trouw hebt gehandeld. Mijn ouders zitten in zo'n situatie en dat geeft zeer veel stress (zijn 70+). Kopers zijn jong, gaan er ook met gestrekt been in en hebben geen idee wat het met mijn ouders doet. Ik heb die zaak (voor zover het kan) overgenomen, maar mijn vader is er stuk van.

Hoe kunnen ze (kopers) nu zeker zijn of iemand ten goede trouw is, dat kunnen ze toch helemaal niet beordelen? Wanneer ik in een lieve brief of open gesprek vraag of pietje ten goede trouw is zegt pietje toch altijd ja? Die mensen geloven dat ze gelijk hebben, ze weten het dus al zeker. (in hun hoofd)
(of ze bedonderen de boel, en dan moet je al helemaal niets geven) Hoe dan ook, de rechter kan hier wel over ordelen.
Ten goede trouw alleen is in het geval van een ernstig gebrek ook gewoon niet voldoende.
Je koopt dan ook geen lot uit de loterij, zoals je eerder suggereerd, je koopt een huis. En je mag er volgens de wet vanuit gaan dat je erin kan wonen. Wel heeft de koper indien er een ouderdomsclausule is een extra onderzoeksplicht (waar niet heel vaak iemand aan kan voldoen, een bouwkundige inspectie is doorgaans niet genoeg.)

[Verwijderd]

Rechtsbijstandverzekering?

Bespaart je een hoop ellende. Het is nu wel te laat.. dus als je het niet had afgesloten heeft het geen nut voor dit incident. Maar mocht je geen rechtsbijstandverzekering afgesloten hebben, meteen doen zou ik zeggen.

Heel vervelend wat je is overkomen.
Ik heb pas zelf een eerste huis gekocht en verwacht a.s vrijdag de sleutels te krijgen. Dus ik leef met je mee.

[ Voor 96% gewijzigd door Verwijderd op 27-02-2019 14:24 . Reden: Aangevuld. ]

[MeZZiN]

Mijn menig is dat het pech is natuurlijk maar het is niet te extreem wel jammer natuurlijk.

De kosten vallen nog mee zeker met de woning prijs na het opknappen. De kans dat je echt veel kosten verliest na verkoop over een paar jaar is klein. Je winst die je bedacht had ben je helaas wel kwijt.

Verder gewoon opknappen je heb pech maar goed hoort bij huis eigenaarschap. Gewoon doorgaan laten op knappen en misschien rond shoppen voor een goedkopere aannemer.

En als je slim beter kijk je gelijk wat je kan doen om met een beetje extra kosten de isolatie te verbeteren. Dat gaat je dan gelijk geld besparen over de jaren.

En probeer de kosten natuurlijk te verhalen het is mooi als het luk maar als het niet lukt nog geen probleem.

Het valt wel mee uiteindelijk je heb altijd kosten met een oude woning (ook met nieuwe) en dat hoort er bij.

[Smultie]

BlauweFles schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 22:13:

Geloof me, dit gebeurt vaker als je denkt.

Gewoon niet meer denken dus?

[Verwijderd]

MeZZiN schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 14:31:
Mijn menig is dat het pech is natuurlijk maar het is niet te extreem wel jammer natuurlijk.

De kosten vallen nog mee zeker met de woning prijs na het opknappen. De kans dat je echt veel kosten verliest na verkoop over een paar jaar is klein. Je winst die je bedacht had ben je helaas wel kwijt.

Verder gewoon opknappen je heb pech maar goed hoort bij huis eigenaarschap. Gewoon doorgaan laten op knappen en misschien rond shoppen voor een goedkopere aannemer.

En als je slim beter kijk je gelijk wat je kan doen om met een beetje extra kosten de isolatie te verbeteren. Dat gaat je dan gelijk geld besparen over de jaren.

En probeer de kosten natuurlijk te verhalen het is mooi als het luk maar als het niet lukt nog geen probleem.

Het valt wel mee uiteindelijk je heb altijd kosten met een oude woning (ook met nieuwe) en dat hoort er bij.

met een nieuwe heb deze zeik zeker de eerste 30 jaar niet hoor ik zou never meer een oud huis willen.
nu eenmaal een nieuwbouw gehad te hebben

[MeZZiN]

Ik precies omgekeerd zou nooit meer nieuwbouw willen hebben.

[miciel]

AapBart schreef op zondag 24 februari 2019 @ 11:29:
[...]


@yalerta als je een vermoeden hebt, er zijn bedrijfjes die lekdetectie voor je kunnen doen, zonder breken en slopen. volgens mij met warmtebeelden op de leidingen in de muren en ook met druk op te leiding zetten en dan meten.
Ga het zelf ook laten doen want mijn nieuwe ketel verliest ook water, ketel is meermalen gecontroleerd door een loodgieter en er zijn geen vochtige plekken in het huis.

Dus eerst je vermoeden laten testen voor je gaat breken en slopen.

je warmte wisselaar van je cv ketel kan lek zijn. dan wordt het een pretige zoek wedstrijd.
vaak gehad dat ze kwamen maar niet konden vinden, expansie vat en over stort vervangen maar uiteindelijk bleek het toch de warmte wisselaar te zijn. hiernaast kunnen het dus je expansie vat en overstort zijn.
maar ook het dopje moet op je vulkraan. vulkranen sluiten namelijk niet altijd helemaal. om te voorkomen dat mensen zich rotzoeken dopje erop.

[Vissa66]

Ik zou eerst maar eens gaan praten met de vorige eigenaar, kijken wat deze te zeggen heeft. Als hij kwaad wilt kan hij kwaad krijgen, die doeken zijn daar niet zomaar geplaatst.

100% verborgen gebrek. Aanvechten die handel, sta je heel sterk in hoor.

[Divak]

Ik zou er geen spijt van hebben! Het kost nu een hoop geld, maar voor dat geld vind je in de buurt niets anders meer en dat zou ik als belangrijkste punt in je achterhoofd houden, ondanks dat je je nu scheel betaalt aan de verbouwing, en voor je gevoel (veel) te veel.

Mijn huis staat op een goede locatie in een heerlijk rustig plekje, maar wel in een gewild gebied met verschillende achterliggende wijken waar de huizen minimaal 4 ton kosten, en aan oppervlakte zou ik zeggen gemiddeld 120-130 m2.

Mijn woning staat hier als een overblijfsel uit de oudheid, is uit 1920 en 110 m2. Dat kostte mij in 2015 'slechts' 195k. Op sommige momenten dacht ik ook, die >50k die ik er nu in steek is eigenlijk pure verspilling en verdien ik nooit meer terug... Toen kwam de huizengekte waardoor ik nu alsnog goede winst zou kunnen maken, maar van mij mag de woningmarkt weer instorten.. want ik koop er toch nooit iets vergelijkbaars voor terug.

Ik heb nu een woning waar ik weinig voor heb betaald, vergeleken met de buurt was mijn woning 2x zo goedkoop terwijl het aan oppervlakte niets scheelt. Daarnaast is het nu echt óns huis, want behalve de bakstenen en het dak is er weinig achtergebleven van de oude bewoners.

Mijn enige angst is de lange termijn, het na-isoleren van een oude woning en gasloos maken is volgens mij op dit moment nog een kansloze opgave. Ondanks dat verbruiken we 'maar' 1500 m3 gas, maar die prijzen zullen alleen maar hoger worden.

Verwijderd schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 22:07:
met een nieuwe heb deze zeik zeker de eerste 30 jaar niet hoor ik zou never meer een oud huis willen.
nu eenmaal een nieuwbouw gehad te hebben

MeZZiN schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 22:53:
Ik precies omgekeerd zou nooit meer nieuwbouw willen hebben.

Iedereen zijn keuze, een nieuwbouwwoning heeft alle gemakken, maar voor mij weegt dat niet op tegen het 'gevoel'. Ik word al chagrijnig als ik een grootschalige nieuwbouwwijk in rijd. Iedereen dezelfde indeling in de woonkamer, dezelfde opstelling, dezelfde witte keuken met zwart blad, dezelfde badkamer, dezelfde PAX inloopkast, dezelfde lounge set in de tuin en het babykamertje op 1 hoog wordt al klaargemaakt en de zolder is nog leeg voor het 2e kleintje.. en dat dan 300 keer. Alles zo dicht en zo krap mogelijk op elkaar, smalle straten (oppervlakte is geld). En dat is dan fase 1a van de 9.

Kleinschalig zou het zeker wel overwegen, maar hier in de regio (Rotterdam-Haaglanden) gaan de nieuwbouwprojecten bijna alleen maar per 100 lijkt wel

[Verwijderd]

@Divak hier in de staat is 2 onder 1 kap gemixed met vrijstaand. 12 woningen waar van er geen enkel het zelfde is

4 ton voor 120m2 das behoorlijk ik heb de zelfde ruimte voor bijna 2 ton minder 😎

[ Voor 27% gewijzigd door Verwijderd op 28-02-2019 10:23 ]