huis gekocht, verborgen gebreken. graag advies

[hxni]

goedemiddag beste tweakers,

ik heb ongeveer 1week geleden een huis gekocht, bij de bezichtiging heb ik de normale zaken geinspecteerd maar nu kom ik erachter dat de verwarming het niet doet, helemaal nergens. dit ga je natuurlijk niet testen bij een bezichtiging omdat je hiervan uitgaat aangezien hij aan de stadsverwarming verbonden is.

nu staat het volgende in de koopovereenkomst:
'Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.'

heb ik nou recht om dit te kunnen verhalen bij de verkoper zodat hij de herstelkosten op zicht moet nemen?
en indien hij erniet mee akkoord gaat, kan ik dan een instantie inschakelen zoals het juridisch loket?

ik hoop dat jullie mij hiermee raad kunnen geven hoe ik hiermee om moet gaan,

alvast dank voor alle reacties!

groetjes

[President]

Heb je al bij je buren geïnformeerd of zij misschien iets weten over de verwarming? Niet dat je straks ergens een schakelaar moet omzetten?

[Wootism]

Heel simpel:
Contact opnemen met de verkoopmakelaar en aangeven dat je verwarming het niet doet.

De rest gaat vanzelf aangezien je natuurlijk gewoon recht hebt op een werkende verwarming

[Don Quijote]

Heb je gevraagd of de CV werkt tijdens een bezichtiging? Zoniet sta je niet sterk, de werkingen van een CV is makkelijk te checken en zal gewoon onder je ondetzoeksplicht vallen.

[DrivinUCrazy]

"dit ga je natuurlijk niet testen"

Eh, jawel? Net zoals het hang en sluitwerk, de kranen, het fornuis, de oven, controleer je óók de verwarming.
Als het door die stadsverwarming technisch ook niet kán om het te testen, dan heb je een punt.

[eric.1]

Hoezo test je zoiets niet (als het te testen valt)? Wij zette de verwarming vol aan bij aankomst voor een bezichtiging...binnen 5 minuten stonden we te zweten . Werd door de aankoop- en verkoopmakelaar geadviseerd (om het te testen).

Anders kan je toch ook even controleren of er heet water uit de kranen komt?

Bouwkundige inspectie uit laten voeren? (Staat van de verwarmingsinstallatie valt hier bij mijn weten ook onder)

Dit had je best kunnen weten als koper.

Heb je trouwens al uit laten zoeken hoe dit op te lossen is en hoeveel dat gaat kosten? Als het simpelweg een fix is ala 100 euro.....sjah so be it.

[Voor 7% gewijzigd door eric.1 op 23-09-2018 13:26]

[Ubernerd]

Zonder verwarming kun je niet normaal in het huis wonen, daarmee is het een verborgen gebrek.

[SmurfLink]

Ubernerd schreef op zondag 23 september 2018 @ 13:54:
Zonder verwarming kun je niet normaal in het huis wonen, daarmee is het een verborgen gebrek.

.. het is een gebrek, maar het is absoluut niet verborgen. Heel simpel te checken door... jawel... de verwarming aan te zetten.

Dat de TS dit niet gecontroleerd heeft bij de start is zijn gebrek. Ik denk dat je niet sterk staat, maar je kan op z'n minst wel informeren bij de verkopende partij waarom de verwarming het niet doet.

[Sissors]

Sowieso moet een vorige eigenaar al veel sneller betalen als het een gebrek is waardoor een woning onleefbaar is, geen werkende verwarming lijkt mij dat er wel onder valt. Het verbaasd mij verder ook dat blijkbaar mensen alles checken bij aankoop van een huis. Aan de ene kant wel te begrijpen hoor, het is nogal een bedrag. Maar ik ben toch echt niet gaan kijken of de kookplaat het deed, of elk stopcontact het deed, of de stoppenkast niet uitvalt als ik zware belasting aanzet, of de inbouwvriezer wel de juiste temperatuur heeft, of er daadwerkelijk een slot op de voordeur zit, etc. Allemaal dingen die in principe heel makkelijk te checken zijn, maar ik vind het wel extreem makkelijk om alles op de onderzoeksplicht van de koper af te schuiven. Als je een jaren 30 woning koopt waar het verf afbladdert en de kozijnen blijken achteraf verrot te zijn, dat is mijn inziens onderzoeksplicht. Een huis zonder werkende verwarming verkopen is dat imo niet.

Maar euhm, voor we ons hier heel druk over maken, eerst eens checken of je verwarming het echt niet doet? Wat doet de CV bijvoorbeeld? De thermostaat? Foutmeldingen? etc

[Blazer Coke]

Heb je een bouwkundige keuring laten uitvoeren?

Heb je bij de verkopers geinformeerd en op pàpier laten zetten of de verwarming werkt of niet?

Een niet werkende verwarming is geen verborgen gebrek, dat is te testen namelijk.

[Ubernerd]

SmurfLink schreef op zondag 23 september 2018 @ 14:23:
[...]

.. het is een gebrek, maar het is absoluut niet verborgen. Heel simpel te checken door... jawel... de verwarming aan te zetten.

Dat de TS dit niet gecontroleerd heeft bij de start is zijn gebrek. Ik denk dat je niet sterk staat, maar je kan op z'n minst wel informeren bij de verkopende partij waarom de verwarming het niet doet.

Dit is wel een verborgen gebrek, zie hier de juridische onderbouwing https://www.arag.nl/parti...borgen-gebreken-koophuis/

[Sissors]

Blazer Coke schreef op zondag 23 september 2018 @ 14:36:
Heb je een bouwkundige keuring laten uitvoeren?

Heb je bij de verkopers geinformeerd en op pàpier laten zetten of de verwarming werkt of niet?

Een niet werkende verwarming is geen verborgen gebrek, dat is te testen namelijk.

Kan ik een aantal voorbeelden hebben wat dan wel verborgen gebreken zijn? En dan doel ik op het klassieke verborgen gebrek, waar de verkoper alsnog moet betalen omdat hij het had moeten melden (en dus niet degene van het type dat de dakconstructie onstabiel is, waar de verkoper niks van wist maar hij alsnog moet betalen omdat het een onwoonbare situatie is).

Want als ik hier de logica volg is eigenlijk niks een verborgen gebrek meer. En heeft een verkoper ook geen enkele meldplicht.

[Wootism]

DivWhis schreef op zondag 23 september 2018 @ 13:13:
Heb je gevraagd of de CV werkt tijdens een bezichtiging? Zoniet sta je niet sterk, de werkingen van een CV is makkelijk te checken en zal gewoon onder je ondetzoeksplicht vallen.

Onzin. Een kapotte/niet werkende CV is ook meldingsplicht vanuit de verkopende partij.

Is gewoon basisbehoefte van je huis.
Vorige eigenaar zal de reparatie moeten betalen van de C.V. of in ieder geval een vergoeding.
Heb precies hetzelfde gehad met de aankoop van mijn huis namelijk

[Voor 30% gewijzigd door Wootism op 23-09-2018 14:49]

[HereIsTom]

Bij onze bezichtiging stond de CV aan, en het was er warm.
Later bleken er toch problemen te zijn, hij ging vaak niet aan en zoop gas.
Verder waren er nog een aantal dingen, die het bij bezichtiging goed leken te doen, zoals ingebouwde koelkast en vriezer die constant aan stonden om het koud te houden
Zonder advocaat/rechtsbijstand kom je niet verder, de verkoper bleef volhouden dat het bij hun prima werkte en de verkoopmakelaar gaf aan dat hij afging op de verklaring van de verkoper.
Uituindelijk zelf maar een nieuwe HR ketel in laten bouwen (€ 1400,-), gasverbruik halveerde gelijk!
Nieuwe A+++ koelkast en vriezer gekocht (€ 500,-) en het stroomverbruik was ook gelijk een heel stuk lager.
Dus gelukkig verdienen we het snel weer terug.
Dus je kan het aankaarten bij de verkoper/makelaar, maar vaak sta je niet sterk.

[Microkid]

kickje naar WVB

[Pietervs]

Toen ik dit huis kocht, werd me gewezen op de stekker van de pomp. Er werd bij verteld, dat die soms uit het stopcontact kon vallen waardoor de verwarming het niet meer doet.
Gezien de lullige manier waarop het stopcontact is aangelegd, verbaasde me dat niet echt.
Gezien het feit dat jij ook stadsverwarming hebt, is dus de vraag: doet de pomp het nog? Zit daar de stekker wel in of hebben ze die vanwege de zomer er maar uitgetrokken?

[Anoniem: 224360]

Ubernerd schreef op zondag 23 september 2018 @ 14:36:
[...]


Dit is wel een verborgen gebrek, zie hier de juridische onderbouwing https://www.arag.nl/parti...borgen-gebreken-koophuis/

Anders neem je de moeite om je eigen link te lezen. Hier is weinig verborgen aan.

[Señor Sjon]

Misschien een gekke vraag, maar heb je al contact met de verkoper gehad? Het kan iets heel stoms zijn wat zo te verhelpen is. Wel warm water neem ik aan?

[Unity2]

Ik heb bij het verhuizen uit mijn vorige woning de stadswarmte dichtgedraaid. Had geen zin om te betalen voor warmte in de 2 weken dat ik er niet woonde. Misschien heeft jouw voorganger iets soortgelijks gedaan.Verder is het volgens mij simpel: je hebt stadsverwarming. Als er geen warm water door de installatie komt en de kleppen staan open dan meld je gewoon een storing aan. Daar betaal je immers (goed) voor.

[Ubernerd]

Anoniem: 224360 schreef op zondag 23 september 2018 @ 18:58:
[...]

Anders neem je de moeite om je eigen link te lezen. Hier is weinig verborgen aan.

Ga zelf lekker lezen in plaats van zo onbeschoft te reageren

[Reptile209]

Ubernerd schreef op zondag 23 september 2018 @ 19:21:
[...]


Ga zelf lekker lezen in plaats van zo onbeschoft te reageren

[Afbeelding]

Laatste puntje uit diezelfde opsomming: u het huis wel onderzocht heeft op gebreken, voordat u de koopovereenkomst ondertekende. Je kan toch niet zeggen: ik heb de deurbel getest, dus onderzoek gedaan, dus kon ik het niet weten? Dit is een item dat je zou hebben kunnen (of moeten) testen. Bij een bezichtiging, bouwkundige keurig of desnoods nog bij de finale inspectie voor overdracht.

Maar ik zou eerst eens gaan kijken wat er mis is en wat dat gaat kosten. Als het om (een paar) honderd euro gaat, is het sowieso de moeite niet om hier een hele procedure voor te starten.

[Ivow85]

Ubernerd schreef op zondag 23 september 2018 @ 19:21:
[...]


Ga zelf lekker lezen in plaats van zo onbeschoft te reageren

[Afbeelding]

Het moet wél aan alle voorwaarden voldoen. Niet aan slechts de voorwaarde dat het huis niet goed bewoonbaar is door het gebrek.

Anders zou een bouwval nooit verkocht kunnen worden voor een prikkie aan iemand die het wil renoveren. Want de koper kan dan het grootste deel van de renovatie onder mom van "verborgen gebreken" op de verkoper verhalen.

Nee, zo werkt het niet.

Het gebrek moet:
- Het woongenot flink beperken én
- Aanwezig geweest zijn voordat je het huis kocht. Én
- Niet aan de koper bekend gemaakt zijn én
- De koper moet voldoende aan de onderzoeksplicht hebben voldaan.

[Anoniem: 224360]

Ubernerd schreef op zondag 23 september 2018 @ 19:21:
[...]


Ga zelf lekker lezen in plaats van zo onbeschoft te reageren

[Afbeelding]

Los van het feit dat je website als bron redelijk prut is, moet je dus zoals al vermeld is, wel ook de andere zinnetjes lezen en niet alleen diegene die je handig lijken.
Je moet het huis dus ook onderzocht hebben op gebreken. Bepaalde zaken lenen zich meer makkelijker voor een verborgen gebrek, vandaar het woord 'verborgen'.
Dat verkoper hier wellicht evengoed verantwoordelijk voor is, omdat een verwarming een redelijk essentieel onderdeel van een huis is staat nog niet eens ter discussie. Het gaat hier om 'verborgen'. Daar lijkt hier geen sprake van te zijn.

Edit toevoegend:
Zelfs als zou je alleen de door jou omrande stukjes lezen.......dan nog slaat dat nergens op. Ze schrijven namelijk niet eens dat het specifieke voorbeeld een verborgen gebrek is.

[Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 224360 op 23-09-2018 20:42]

[donald_dick]

En toen stond de cv op alleen koud water

[Ivow85]

Ik bedenk me overigens dat in geval van stadsverwarming de zgn 'afleverset' gehuurd wordt van de energieleverancier. Een gebrek daaraan is daarmee niet iets waar de verkoper verantwoordelijk is. Ook niet wanneer het niet werken van de verwarmingsinstallatie in beginsel een 'verborgen gebrek' zou zijn.

[NLKornolio]

Wel warm water ? Kachels ontlucht ? Leverancier water gebeld ?

[sambalbaj]

Zit ook vast een onderhoudsbeurten registrer bij zo'n systeem wat je kan inzien. Warm water aanzetten is al een eenvoudige test.

Maar als de vorige bewoner aangeeft dat het het gewoon deed, dan wordt zonder onderzoek de positie niet beter.

[wittereus]

Unity2 schreef op zondag 23 september 2018 @ 19:14:
Ik heb bij het verhuizen uit mijn vorige woning de stadswarmte dichtgedraaid. Had geen zin om te betalen voor warmte in de 2 weken dat ik er niet woonde. Misschien heeft jouw voorganger iets soortgelijks gedaan.Verder is het volgens mij simpel: je hebt stadsverwarming. Als er geen warm water door de installatie komt en de kleppen staan open dan meld je gewoon een storing aan. Daar betaal je immers (goed) voor.

Check dit eens inderdaad. Toen mijn moeder in haar appartement trok had de vorige bewoner ook de kraan dichtgedraaid. Het kan iets kleins zijn.... weer opvallend hoe dat men nu alweer over aansprakelijkheden en rechten aan het discussiëren is.

[Señor Sjon]

Bij stadsverwarming draait men rustig de toe/afvoer dicht als het huis leeg staat om sluipverbruik te voorkomen.

[Harrie_]

Wat een geneuzel weer hier. TS heeft een probleem en onmiddelijk duiken er weer 20 mensen op om met het vingertje te wijzen 'dat het toch echt aan TS zelf ligt'. Ik zie een aantal zinnige reacties terugkomen in dit topic maar een hoop mensen die in herhaling blijven vallen en wijzen naar de onderzoeksplicht van TS.

Feit is dat niemand in een bezichtiging van een uur (ook niet in 2 uur) de werking van alles in de woning kan testen. Verkoper heeft daarbij ook gewoon een meldingsplicht. Net zo goed als dat TS 'het had kunnen controleren' had verkoper het kunnen melden. Was verkoper niet op de hoogte van het gebrek had deze wellicht op de hoogte moeten zijn.

Toen ik mijn woning kocht kwam ik er later achter dat de oven niet werkte. De oven ging weliswaar aan; er ging licht branden en hij maakte geluid, maar na een half uur was deze nog niet warm. Volgens de retoriek van de reacties hierboven had ik dus bij mijn bezichtiging maar een stapel worstenbroodjes mee moeten nemen om de oven grondig te testen

Wat hierboven door een aantal mensen wordt gemeld; goed controleren of de verwarming ook echt stuk is; zit er een kraan dicht, is er een stekker uitgetrokken? Als je zeker weet dat de verwarming stuk is dan kun je met verkoper (verkopend makelaar) om de tafel.

[Señor Sjon]

TS heeft 1 (!) post gemaakt met een half beschreven probleem EN hij heeft stadsverwarming. Aangezien hij niet meer terug is gekomen sindsdien neem ik aan dat hij de kraan heeft opengedraaid en zich schaamt om opnieuw te posten?

[Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 24-09-2018 10:05]

[rdfeij]

Stadsverwarming heeft 2 hoofdkranen (onder de afleverset). Staan die niet simpelweg dicht? Kan zijn dat de vorige bewoners dat gedaan hebben zodat het huis niet vol water loopt in de tijd dat zij er niet waren?

[Harrie_]

Señor Sjon schreef op maandag 24 september 2018 @ 10:04:
TS heeft 1 (!) post gemaakt met een half beschreven probleem EN hij heeft stadsverwarming. Aangezien hij niet meer terug is gekomen sindsdien neem ik aan dat hij de kraan heeft opengedraaid en zich schaamt om opnieuw te posten?

Nee klopt, daar heb je ook een punt. Mijn reactie was misschien ook niet helemaal fair; maar ik wordt af en toe licht geïrriteerd wanneer ik zie dat bij een nieuw topic iedereen en masse naar TS begint te wijzen. Op zich is het goed om TS te wijzen op een stukje eigen verantwoordelijkheid maar het voegt bar weinig aan de discussie toe wanneer iedereen hetzelfde heeft te melden richting TS, zoals we vorige week ook al in dit topic zagen gebeuren.

[ASW1]

Die topicstarter zie je nooit meer terug dus ga vooral door met het enkel op elkaar reageren.

[Stoelpoot]

ASW1 schreef op maandag 24 september 2018 @ 10:13:
Die topicstarter zie je nooit meer terug dus ga vooral door met het enkel op elkaar reageren.

Inderdaad, nadat iemand gisteren om 2 uur naar een verjaardag is gegaan gisteren en vanochtend is gaan werken, zal die nooit terugkeren.

Net zo vervelend als TSen die verdwijnen, zijn verkondigingen dat een TS binnen 24 uur al van de digitale aardbodem is verdwenen. Op veel fora zal je na 24 uur misschien 2 of 3 reacties hebben, GOT is hier best een uitzondering in. Iemand heeft 1x een avondje geen tijd gehad om te kijken en er wordt al moord en brand geschreeuwd. Zelfs m'n eigen moeder heeft nog meer geduld als ik ergens niet op kan reageren!

[Señor Sjon]

Met het koude weer van gisteren ga ik er wel vanuit dat men een redelijke urgentie heeft bij het probleem.

Dan is registreren, topic openen en vervolgens niet meer terugkomen wel wat vreemd.

[ASW1]

Kraan die dichtstond is waarschijnlijk gevonden.