Gebreken na betrekken nieuwe woning (2008)

[MikeyMan]

Hallo medetweakers,

Misschien meer een juridisch verhaal, maar zoek hier wel wat input op...
Sommigen van jullie hebben wellicht al flarden langs zien komen in het 'koop ervaringen topic'.
Gaat wel een heel verhaal worden, eerst een korte opsomming:

- Juni dit jaar huis gekocht
- Verschillende lekkages geconstateerd
- Nu dus twee badkamers die verbouwd moeten worden
- Totale investering >30k
- Hoe nu verder met de afhandeling.

Het lange verhaal:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[BastaRhymez]

Ik heb het verhaal (deels) in het andere topic gelezen.

Wat lastig is, is dat de verzekering alleen de schade voor herstel zal willen vergoeden. Dat vervolgens andere zaken ook meteen zijn aangepakt, is niet zo zeer hun probleem.
Wat je kan vragen, aan degene die nu jullie badkamers heeft gedaan, of hij alsnog een prijsopgaaf/offerte wilt opstellen (voor de verzekering) met alleen het herstelwerk. Vergelijk dan of dat enigszins in lijn is, met wat de verzekering wilt uitkeren. Zit hier een groot verschil in, dan heb je m.i. wel een punt en sta je sterker. Komt dit overeen, tja dan is het niet anders.

Uit eigen ervaring weet ik, dat schade experts niet zo happig zijn om "nieuwe" zaken mee te nemen en dat los te zien van de oorspronkelijke schade. Wat mij echter wel opviel met een schade afhandeling, is dat als je zelf ook nog het e.e.a. hebt gesloopt / opgebouwd je die uren / dagen ook vergoed kan krijgen.
Ik had namelijk waterschade opgelopen aan de vloer en heb zelf de laminaat vloer er uit gehaald en een nieuwe gelegd. Heb toen voor 20 uur een vergoeding van € 25 / uur gekregen. Als ze iemand hadden moeten langs sturen om de vloer te doen, waren ze meer kwijt was zijn verhaal.
Misschien dat je daar nog wat euro's kan terug krijgen.

[MikeyMan]

BastaRhymez schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 13:35:
Ik heb het verhaal (deels) in het andere topic gelezen.

Wat lastig is, is dat de verzekering alleen de schade voor herstel zal willen vergoeden. Dat vervolgens andere zaken ook meteen zijn aangepakt, is niet zo zeer hun probleem.
Wat je kan vragen, aan degene die nu jullie badkamers heeft gedaan, of hij alsnog een prijsopgaaf/offerte wilt opstellen (voor de verzekering) met alleen het herstelwerk. Vergelijk dan of dat enigszins in lijn is, met wat de verzekering wilt uitkeren. Zit hier een groot verschil in, dan heb je m.i. wel een punt en sta je sterker. Komt dit overeen, tja dan is het niet anders.

Uit eigen ervaring weet ik, dat schade experts niet zo happig zijn om "nieuwe" zaken mee te nemen en dat los te zien van de oorspronkelijke schade. Wat mij echter wel opviel met een schade afhandeling, is dat als je zelf ook nog het e.e.a. hebt gesloopt / opgebouwd je die uren / dagen ook vergoed kan krijgen.
Ik had namelijk waterschade opgelopen aan de vloer en heb zelf de laminaat vloer er uit gehaald en een nieuwe gelegd. Heb toen voor 20 uur een vergoeding van € 25 / uur gekregen. Als ze iemand hadden moeten langs sturen om de vloer te doen, waren ze meer kwijt was zijn verhaal.
Misschien dat je daar nog wat euro's kan terug krijgen.

Dat is zeker een deel van het verhaal.
De verzekering kijkt nieteens puur naar de gevolgschade, maar vergoedt alleen wat er gedekt is. Alles wat ze maar een beetje kunnen afschuiven is natuurlijk mooi meegenomen.
En daar lijkt het alsof ze een beetje een spelletje spelen door het op de polis van de oude bewoner te claimen, en eerst te zeggen dat we aan de slag mogen, en vervolgens vanalles daarop af te ketsen.

Vanzelfsprekend gaan we er niet vanuit dat alles vergoed wordt, maar ik zit nu met een gat tussen de 6750 en 34k waarvan ik niet vind dat ik voor dat hele bedrag moet opdraven.

Er spelen twee zaken:
- Hoeveel kan ik claimen bij de oude eigenaresse?
- Hoeveel krijgt de oude eigenaresse hiervan vergoed van de verzekering?

De offerte die ik heb voor herstel is (exclusief nieuwe dekvloer en bad) redelijk fair...

[ Voor 5% gewijzigd door MikeyMan op 27-08-2018 13:43 ]

[toolkist]

Wat verklaart het verschil tussen 6,8k en 19k (34 min 10 min 5)?
Zelfs als je de offerte voor herstel zou pakken zit er nog steeds 10k verschil tussen.

[Señor Sjon]

Probleem is wel dat je de oude bewoner geen gelegenheid voor herstel hebt gegeven? Althans, dat haal ik eruit? Ik weet niet hoe lang het huis leeg stond, maar bij een badkamer van 10+ jaar oud gaan de kitranden snel achteruit, zeker als de badkamer niet gebruikt wordt.


Uit het topic:

MikeyMan schreef op woensdag 27 juni 2018 @ 14:29:
[...]


Nee, huis uit 2008, dus geen bouwkundige keuring gekomen. Juridisch gezien is die noodzaak er ook minder.
Maar zal ongetwijfeld ingebracht worden als tegenargument.

Waarom och waarom niet? Dit kan je hele casus onderuit halen door je onderzoeksplicht te verzaken. Bij de bouwkundige keuring hier is er gewoon met een vochtmeter geprikt rondom de badkamer en kwam ook e.e.a. naar boven. Niet schokkend, maar wel iets voor de lange termijn.

Maar met @toolkist Je hebt 34k - 10k - 5k = 19.000 aan te claimen bedrag? Dat is wel vrij extreem. ca 1/3e krijg je via de verzekering van de vorige bewoner. Ik dank dat zij daarmee de schade ook wel als afgehandeld zal zien.

[eLScha]

Wat is precies de reden dat je vindt dat de vorige bewoonster nog wat aan je moet betalen? Er zijn namelijk nog wel een aantal zaken om rekening mee te houden:

- Jouw onderzoeksplicht: Je hebt geen bouwkundige keurig laten doen. Daarnaast heb je pas na aankoop van de woning die leidingen laten controleren. De kans is groot dat er bij de bouwkundige keuring wel wat naar boven was gekomen waardoor je dat onderzoek eerder had kunnen laten doen.

- Voor een verborgen gebrek moest de bewoner ervan weten of ervan kunnen / moeten weten. Je geeft zelf aan dat er niets in vloeren / plafonds te zien was. De kans dat je kunt aantonen dat de vorige bewoner ervan had moeten weten lijkt me dan ook klein.

- Bij een verborgen gebrek moet je de vorige bewoner eerst de gelegenheid geven tot herstel. Zo te zien lijkt dat ook niet te zijn gebeurd.

- De vorige bewoonster heeft een claim op haar verzekering gekregen en daarop akkoord gegeven. Waarschijnlijk gaat zij er vanuit de schade daarmee op een professionele manier is vastgesteld en na uitkering van de verzekering is afgehandeld. Ook daardoor lijkt het me bijzonder lastig worden om nog te zeggen dat jij meer schade hebt waar zij persoonlijk voor verantwoordelijk is, maar haar verzekering niet.

Onder de streep schat ik in dat het een bijzonder lastig verhaal gaat worden om van haar te verlangen dat ze je nog extra moet betalen. Duur leergeld en volgende keer gewoon een bouwkundige keuring laten doen.

[MuddyMagical]

schakenraadjuh schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 14:16:
[...]
- De vorige bewoonster heeft een claim op haar verzekering gekregen en daarop akkoord gegeven. Waarschijnlijk gaat zij er vanuit de schade daarmee op een professionele manier is vastgesteld en na uitkering van de verzekering is afgehandeld. Ook daardoor lijkt het me bijzonder lastig worden om nog te zeggen dat jij meer schade hebt waar zij persoonlijk voor verantwoordelijk is, maar haar verzekering niet.

Onder de streep schat ik in dat het een bijzonder lastig verhaal gaat worden om van haar te verlangen dat ze je nog extra moet betalen. Duur leergeld en volgende keer gewoon een bouwkundige keuring laten doen.

Dit inderdaad. Ik zie ook niet in waarom de vorige eigenaar nog een keer moet betalen aangezien ze de claim van de verzekering zonder slag of stoot heeft geaccepteerd. Ik denk dat je daar alleen maar blij mee moet zijn, want als zij het gevecht aan waren gegaan had je (naast langer moeten wachten) misschien wel een minder gunstige uitkomst gehad.

[GrooV]

Volgens mij kan je het niet meer verhalen omdat je zelf al alles opgeknapt hebt. De schade bestaat niet meer namelijk en je hebt de vorige bewoner geen kans op herstel gegeven

[MikeyMan]

Hoop reacties. Het lijkt erop dat ik een vreemde kijk op de zaak heb, als ik het zo lees...

@toolkist Dit is precies de reden dat ik ervan baal dat de inschatting goedgekeurd is, maar ook waar de discussie over 'wat is de schade' en 'wat moet de opstalverzekering betalen'.
Als je het hebt over de kosten die gemaakt moeten worden om in dezelfde situatie maar dan zonder lekkage te zitten splitst dit ongeveer uit in het volgende:
- Sloopwerk van tussenwand en vloer ongeveer 3k, ingeschat door aannemer, uiteindelijk zelf uitgevoerd.
- Herstelwerkzaamheden geoffreerd op 9,5k, voordat lekkage aan bad werd geconstateerd, en voordat de totale verzadiging van de dekvloer was geconstateerd. Mondeling besproken, zou ong. nog 1,5 á 2k extra werk opleveren met bad demonteren, opnieuw tegelen, bad monteren en weer kitten.
- kosten tegels voor de vloer en beide tussenwanden, zou dit even moeten omrekenen, maar zeg 1,5k
- Schade-expert levert een standaard kostprijs voor lekonderzoek op á 400 euro. Terwijl de kosten hiervan uiteindelijk op 2k lagen.

Let wel; we hebben het hier over twee badkamers waarvan de tussenliggende wand en het vrijwel totale vloeroppervlak totaal verzadigd was.

@Señor Sjon Zaak is gelijk overgedaan aan de verzekering door de oude bewoonster. Traject is dus gelijk gestart met ASR. Hierbij is én akkoord gegeven op de breekwerkzaamheden én akkoord gegeven op uitkeren ipv herstel, ook omdat ze zelf pas over enkele maanden iemand konden krijgen
M.b.t. de bouwkundige keuring; dit had -indien de schade was geconstateerd- zeker geholpen. Of dit het geval geweest zou zijn kun je al in twijfel trekken. Zouden we het de volgende keer wel doen; denk het wel ja.
Of dit noodzakelijk is bij een ernstig gebrek ook. Er is genoeg jurisprudentie waarbij dat niet noodzakelijk is bij een recente woning in een kennelijke staat:
https://uitspraken.rechts...ECLI:NL:RBBRE:2006:AZ5428
Enige wat m.i. makkelijk te herleiden was, was één enkele kitrand van een meter. Dit hebben we ook gezien, maar valt in het niet bij de totale lijst aan lekkages.

Over de extremiteit van het bedrag; goed beschouwd zijn de enige kosten die we nu moeten maken die niet gemaakt hadden moeten worden het nieuwe sanitair/meubulair en de drie overige wanden per badkamer. Dan lijkt 19k me geen gekke inschatting van de 'gevolgschade'.

Nogmaals; ik heb echt een hele hoop werk zelf gedaan, en zoveel mogelijk gedaan binnen mijn macht om het totaalbedrag te beperken. We hebben ook echt geen overmatig dure spullen uitgezocht om tot die 34k te komen. Totaal aan sanitair was om en nabij de 13k.

@schakenraadjuh - Onderzoeksplicht heb je gelijk in, maar zie ook bovenstaande. Er is geen enkele garantie dat een bouwkundige keuring dit aan het licht had gebracht. Iedereen die hiermee te maken heeft gehad heeft er zijn verwondering over uitgesproken dat het plafond nog netjes is onder de badkamer.

De claim op de verzekering kijkt alleen naar de opstalverzekering. Niet naar mijn non-conformiteit op de woning. Daarbij wordt op veel punten aangegeven 'dat dit niet meer geconstateerd kan worden', terwijl dat op aangeven van ASR zelf al begonnen is. Als het zelfs zo zou zijn dat ik genoegen zou moeten nemen met de inschatting van de verzekering, is deze niet op de juiste waarde geschat.


In algemeenheid; er is m.i. een verschil tussen de schade die verhaalbaar is op de verzekering en de schade die ik heb geleden.
Let wel; als de badkamers niet hadden gelekt, hadden ze nog een aantal jaren meegekund, waarna we ze één voor één hadden aangepakt. En daarbij hadden we een deel van de werkzaamheden zeker niet uitgevoerd/hoeven uitvoeren, zoals het volledig verwijderen van de dekvloer.

[ Voor 7% gewijzigd door MikeyMan op 27-08-2018 16:14 ]

[Señor Sjon]

Een uitspraak van een kantonrechter zou ik niet zo snel onder jurisprudentie scharen. Meestal is het pas bij de Raad van State echt definitief. Als ik het doorlees kom ik wat gaten tegen.
Het bouwjaar van de woning staat er niet in, alleen dat de badkamer/inloopdouche in 2000 was verbouwd, niet gebouwd. Deze was dus maar ~5 jaar oud bij overdracht en het was blijkbaar niet de eerste keer, want ondeugdelijk verbouwd. Geen 10 jaar oud zoals in jouw geval en van de bouw uit.

Een bouwkundige keuring hoeft niet alles aan het licht te brengen, het zegt wel iets over de onderzoeksplicht als koper. Als dit voor het hekje komt zal dat een tegenargument worden.

Wat zegt de taxateur van jouw kostenopgave?

[toolkist]

Als ik dit artikel lees geef ik het niet heel veel kans om de vorige bewoner aansprakelijk te stellen.

Edit: Eea lijkt wel volledig afhankelijk te zijn van als hoe ernstig de lekkage beoordeeld wordt

[ Voor 21% gewijzigd door toolkist op 27-08-2018 16:32 ]

[MikeyMan]

@Señor Sjon Het is zeker geen uitgemaakte zaak, maar ook niet dat het op voorhand uitgesloten zijn. Er is mij ook alles aan gelegen om niet die weg op te gaan natuurlijk.
In dit geval -maar dit had ik niet ook nog toegevoegd- speelt er ook al historie:
- Huis is als laatste opgeleverd vlak voor een failissement van de bouwer
- Vrijwel alle huizen hadden hierbij mankementen
- Vijf jaar geleden is er al een keer een herstel geweest bij de douchebakken, dit blijkt achteraf ondeugdelijk te zijn (verlijmde afvoeren etc).
- In de afgelopen jaren is er ergens een deur vervangen omdat er waterschade was

Wie bedoel je met taxateur? De schade-expert van de verzekeraar?

@toolkist Essentieel verschil hierin is dat in mijn geval het huis niet normaal bewoonbaar is, en niet 50 jaar oud is.
Zoals ook de vereniging eigen huis schrijft:

Ernstig gebrek
Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Bijvoorbeeld een rotte dakconstructie.
De koper mag op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan. (Of voor bijzonder gebruik, dat in de koopovereenkomst expliciet afgesproken is.)
De verkoper is bij een ernstig gebrek aansprakelijk, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was.

https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop

[ Voor 30% gewijzigd door MikeyMan op 27-08-2018 16:35 ]

[toolkist]

MikeyMan schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 16:31:
@toolkist Essentieel verschil hierin is dat in mijn geval het huis niet normaal bewoonbaar is, en niet 50 jaar oud is.

Uit de link uit dat artikel naar rechtspraak.nl:

Volgens [eisende partij] heeft hij al enkele malen geconstateerd dat een klein laagje water op het plateau staat. Hoewel dit hinderlijk is kan naar het oordeel van de kantonrechter niet gezegd worden dat de aard, de ernst en de frequentie van de lekkage zodanig zijn dat sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

Die vraag kan niemand hier beantwoorden denk ik. En wat niet helpt is dat er geen mogelijkheid meer is om een second opinion te krijgen. Wellicht verstandig om eens wat adviezen in te winnen bij bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis?

[Señor Sjon]

Ik bedoel inderdaad de schade expert.

Maar wat ik al zei, je hebt een wat lastigere casus omdat de afschrijvingstermijn op veel badkameronderdelen max 10 jaar is. Zie de afschrijvingslijst van ASR. Een badkamer zelf gaat 20-25 jaar mee. Daarvan is dus al 40-50% verstreken. Van de 19k krijg je 6.750 ipv 9.500-11.400, dus effectief blijft er 2.750 - 4.650 te claimen over? En dat ligt in handen van de verzekeraar blijkbaar.

[MikeyMan]

Señor Sjon schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 16:40:
Ik bedoel inderdaad de schade expert.

Maar wat ik al zei, je hebt een wat lastigere casus omdat de afschrijvingstermijn op veel badkameronderdelen max 10 jaar is. Zie de afschrijvingslijst van ASR. Een badkamer zelf gaat 20-25 jaar mee. Daarvan is dus al 40-50% verstreken. Van de 19k krijg je 6.750 ipv 9.500-11.400, dus effectief blijft er 2.750 - 4.650 te claimen over? En dat ligt in handen van de verzekeraar blijkbaar.

Die logica zie ik niet helemaal...
Het gaat hier in deze inschatting puur om 'herstel naar de oude situatie'. Dat ik er zelf voor kies om de overige wanden en de kranen/meubels te vervangen valt m.i. al onder het stukje afschrijving. Die delen heb ik voor mezelf 100% afgeschreven.

Stel dat de badkamers destijds ook 35k hebben gekost, hebben we het over een restwaarde van 17k-19k. Precies wat m.i. mijn schade is

De gipswand, het leidingwerk, de dekvloer en de tegellijm valt volgens mij niet onder afschrijving.

En de schade-expert benoemt ook bewust dat er sprake is van veel meer schade, maar dat in de huidige situatie niet meer te constateren is of dit ook door ASR vergoed moet worden. En daar wringt een deel van de schoen, gezien ze het breekwerk zelf hebben aangegeven.

De letterlijke inschatting van de expert is als volgt:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat hierin sowieso niet is meegenomen:
- Vloer moet sowieso vervangen, want doorweekt
- De hele gipswand was doorweekt, daar viel niet meer tegenaan te tegelen
- De tegels van vloer en wand zelf
- Bad moet eruit om bij de leidingen te komen, wat ook al een half afgebroken wand oplevert.

[ Voor 24% gewijzigd door MikeyMan op 27-08-2018 16:51 ]

[Señor Sjon]

Heb je overigens een plaatje/plattegrondje? Dat praat ook wat makkelijker. Zoals ik het begrijp haakten er twee badkamers in elkaar en is het gipswandje ertussen niks meer waard, inclusief de vloer eronder?

Het lijkt nu of de gehele badkamer zeiknat was, inclusief niet gerelateerde delen?

[MikeyMan]

Señor Sjon schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 16:54:
Heb je overigens een plaatje/plattegrondje? Dat praat ook wat makkelijker. Zoals ik het begrijp haakten er twee badkamers in elkaar en is het gipswandje ertussen niks meer waard, inclusief de vloer eronder?

Het lijkt nu of de gehele badkamer zeiknat was, inclusief niet gerelateerde delen?

Je aanname klopt inderdaad. Badkamers grenzen aan elkaar, met twee douchekabines die direct naast elkaar gemonteerd zijn. Uit de ene badkamer loop je de achterste in, uit de andere badkamer de voorste.

Quick and dirty van funda:

Waarbij het bad in onze woning een kwartslag gedraaid was, en het meubel naar de rechter bovenhoek was verplaatst.


Wat er nat was, was sowieso de hele gipswand tussen de beide badkamers, wand en vloer onder het bad en de beide vloeren in verschillende mate. De dekvloer van de bovenste badkamer was echt letterlijk doorweekt. Niet alleen onder de douchekabines, maar vooral ook in het 'loopgedeelte'. Kwam water onder de tegels vandaan bij het bikken. Waar ik ook gewoon foto's en fimpjes van heb.

[ Voor 9% gewijzigd door MikeyMan op 27-08-2018 17:00 ]

[Kalevandaal]

Na een hele hoop tekst zie ik eindelijk staan wat ik de hele tijd denk:

MikeyMan schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 16:59:
[...]

Waar ik ook gewoon foto's en fimpjes van heb.

Waar zijn de fotos en filmpjes van de rest???
Ik heb mijn kitvoegen bij koop gelijk vervangen (woning uit 2000, badkamer zelfde leeftijd).
Was waterschade op stucwerk betonplafond beneden, zwart op wit staat dat dit oude schade is, echter lag de dorpel van de badkamer nog los.
Ff geheel los gesneden, goed aangewerkt en afgekit. Denk wel 5 fotos gemaakt van verwijderde dorpel. Je hebt je telefoon tegenwoordig toch zo vaak in gebruik

[Grandisimo]

Zoveel mogelijk zelf gedaan en 1 badkamer moet er nog gebeuren, en rond de 34k kwijt ???????
Gaat iets niet helemaal goed hier....!

[MikeyMan]

sbruynis schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 23:28:
Na een hele hoop tekst zie ik eindelijk staan wat ik de hele tijd denk:


[...]


Waar zijn de fotos en filmpjes van de rest???
Ik heb mijn kitvoegen bij koop gelijk vervangen (woning uit 2000, badkamer zelfde leeftijd).
Was waterschade op stucwerk betonplafond beneden, zwart op wit staat dat dit oude schade is, echter lag de dorpel van de badkamer nog los.
Ff geheel los gesneden, goed aangewerkt en afgekit. Denk wel 5 fotos gemaakt van verwijderde dorpel. Je hebt je telefoon tegenwoordig toch zo vaak in gebruik

Uiteraard heb ik die ook. Heb in totaal een kleine 100 foto's gemaakt. Is ook door ASR aangegeven als 'voorwaarde' voor het verdere sloopwerk. En ook allemaal overgedragen, inclusief uitgebreide rapporten van de lekdetecties. Maar achteraf wordt toch aangegeven dat de schade niet bepaald kan worden.

Grandisimo schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 00:49:
Zoveel mogelijk zelf gedaan en 1 badkamer moet er nog gebeuren, en rond de 34k kwijt ???????
Gaat iets niet helemaal goed hier....!

Dit is het totaal waar we op uit gaan komen natuurlijk. Niet een tussenstand.
Zoals gezegd, grofweg rond de 13k aan materiaal, 2k lek zoeken, 2k loodgieterswerk voor nieuwe leidingen, 6,5k aannemer badkamer 1, 7,5k aannemer badkamer 2.
Heeft niet zo gek veel zin om het volledige detailoverzicht hier neer te zetten, maar neem van mij aan dat het niet veel goedkoper had gekund in de huidige tijd, en op korte termijn. Tenzij je beun de haas aan de slag zet om volgend jaar weer in hetzelfde schuitje te zitten.

Nogmaals, ik zeg ook nergens dat ik vind aanspraak te maken op een volledige vergoeding. Maar met de inschatting die er nu ligt blijft er wel een heel fors gat over.

[ Voor 5% gewijzigd door MikeyMan op 28-08-2018 06:57 ]

[q-enf0rcer.1]

Ik denk niet dat je de vorige bewoner hier verantwoordelijk voor kunt houden. Zoals je zelf al zegt, je hebt zelf niets geconstateerd toen je het huis kocht, je trekt zelf in twijfel of zelfs een expert dit had kunnen constateren. Hoe had de vorige bewoner dit dan moeten constateren?

[MikeyMan]

q-enf0rcer.1 schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 08:26:
Ik denk niet dat je de vorige bewoner hier verantwoordelijk voor kunt houden. Zoals je zelf al zegt, je hebt zelf niets geconstateerd toen je het huis kocht, je trekt zelf in twijfel of zelfs een expert dit had kunnen constateren. Hoe had de vorige bewoner dit dan moeten constateren?

De verkoopster verkoopt mij een huis. Dit huis moet de feitelijke eigenschappen voor normale bewoning bezitten. Los van de verzekeringskwestie heb je het hierbij dus m.i. Over non-conformiteit.
Of de vorige bewoner er vanaf wist is in deze al betwistbaar (gezien eerdere problemen), maar doet daarmee ook minder ter zake.

[Señor Sjon]

De afvoer/kitrand wellicht, maar die kleine lekkages kwam je ook pas na druktesten achter.

Goed beschouwd neig ik eerder naar de (afvoer van) de douchebakken als schade en mogelijk de tussenwand. Dat je alles vernieuwd is natuurlijk lovenswaardig, maar ziet de verzekering dat ook als 'schade' of meer als verbetering van een tien jaar oude badkamer? Sowieso, waarom HSB wand als scheiding van twee natte cellen. Daar kan niks goeds uit komen.

[leecher]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:13:
Sowieso, waarom HSB wand als scheiding van twee natte cellen. Daar kan niks goeds uit komen.

Ik vind het altijd apart dat het blijkbaar gangbaar is om tegellijm, kit en voegmiddel als enige waterkering te hebben. Zeker kitranden, zit in het zicht, kan beschadigen tijdens gebruik, komt schimmel in, etc. Zo raar om alleen daarvan de waterdichtheid af te laten hangen. Heeft de aannemer hier ook gedaan. In de badkamer die ik zelf heb gezet heb ik gezorgd voor een waterdichte kuip en sproeigebied en ben toen pas gaan tegelen voegen en kitten. HSB als scheiding in een dergelijke opstelling kan mijns inziens prima maar als je jezelf dan afhankelijk maakt van een stukje kit en wat voegmiddel, tja.

[MikeyMan]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 09:13:
De afvoer/kitrand wellicht, maar die kleine lekkages kwam je ook pas na druktesten achter.

De kleine lekkages heb ik pas exact kunnen lokaliseren met de druktest. Dat ze er zaten had ik aan de hand van de volledig natte gipswand en aan de hand van de watermeter wel ontdekt al.

Goed beschouwd neig ik eerder naar de (afvoer van) de douchebakken als schade en mogelijk de tussenwand. Dat je alles vernieuwd is natuurlijk lovenswaardig, maar ziet de verzekering dat ook als 'schade' of meer als verbetering van een tien jaar oude badkamer?

Dat is dus precies het twistpunt. Kijk, als ik uiteindelijk 15k zelf moet betalen heb ik daar vrede mee. Dat kun je m.i. zien als verbetering t.o.v. een normaal werkende en waterdichte badkamer. Ik ga hier uit van het feit dat ook het herstel naar de originele situatie rond de 20k was uitgekomen.

Sowieso, waarom HSB wand als scheiding van twee natte cellen. Daar kan niks goeds uit komen.

Deels mee eens... Een goed afgewerkte gipswand kán prima werken. Maar dan moet je wel de juiste omstandigheden creëren. Goede kimband in de hoeken en de juiste impregneer.
In de nieuwe situatie worden alle hoeken in de kimband gezet, en de gehele wand met Eurocol 685 behandeld voor het tegelen.
De originele aannemer had ongeveer 25 centimeter kimband gezet, welke ook nog eens zeer slecht geplakt was. De hele aanleg van de leidingen in het huis, en de aanleg van de badkamer specifiek is grotendeels prutswerk geweest.

[ Voor 11% gewijzigd door MikeyMan op 28-08-2018 10:19 ]

[Conono]

leecher schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:07:
[...]


Ik vind het altijd apart dat het blijkbaar gangbaar is om tegellijm, kit en voegmiddel als enige waterkering te hebben. Zeker kitranden, zit in het zicht, kan beschadigen tijdens gebruik, komt schimmel in, etc. Zo raar om alleen daarvan de waterdichtheid af te laten hangen. Heeft de aannemer hier ook gedaan. In de badkamer die ik zelf heb gezet heb ik gezorgd voor een waterdichte kuip en sproeigebied en ben toen pas gaan tegelen voegen en kitten. HSB als scheiding in een dergelijke opstelling kan mijns inziens prima maar als je jezelf dan afhankelijk maakt van een stukje kit en wat voegmiddel, tja.

En als bij jou de kit of voeg water gaat doorlaten, waar gaat dat water dan naartoe? Bij jou kom je hooguit er wat later achter dat er iets lekt.

[Goverman]

@MikeyMan mocht je er een juridisch traject van willen maken, lees dan deze casus even (sorry, schaamteloze promotie van mijn stuk).

Enkele zaken ter overweging:
- een verborgen gebrek is een gebrek dat beide partijen niet wisten en niet konden weten. Deze zijn in beginsel het risico voor de koper. Er is een uitzondering: (check artikel 5.3 of 6.3 van de NVM-akte) wanneer het gebrek als zodanig ernstig wordt beschouwd dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is. Het is maar zeer de vraag of dit hieronder valt (gezien de uitspraak die jezelf al had aangehaald) .

- In het 'normale spraakgebruik' wordt een verborgen gebrek als term gebruikt voor iets wat de verkoper wist (of had kunnen/moeten weten), maar niet heeft gemeld aan de koper. Er is dan sprake van een schending van de mededelingsplicht (zie hiervoor arrest Van der Geest/Nederhof). Het komt er op neer dat een verkoper mededelingen MOET doen. (of in een meer juridisch prozaïsche formulering: zweeg waar medegedeeld had moeten worden). In juridische termen is dan sprake van dwaling of non-conformiteit (art. 7:17, tweede lid BW). Vaak gaat het dan om mededelingsplicht t.o.v. onderzoeksverantwoordelijkheid.

- Tegenover de mededelingsplicht (let op het woord plicht) staat de onderzoeksverantwoordelijkheid (let op het woord verantwoordelijkheid, het is namelijk GEEN plicht, ook niet in een juridisch traject) van de koper. Wat als je een bouwkundig onderzoek had laten doen, had je dan meer geweten? En had je wat met die informatie kunnen doen? (heronderhandelen, woning niet kopen, accepteren)

Het is een misverstand om te denken dat je kansloos bent zonder onderzoeksrapport, maar het is zeker zo dat het je zaak niet versterkt (de eerste opmerking van de wederpartij en van de rechter zal dan ook zijn: waarom heb je de woning niet laten keuren?). Het hoeft het echter ook niet persé te verzwakken, want uit je verhaal maak ik op dat je een nieuwe kitrand hebt gezien. Ja, een nieuwe kitrand na 10 jaar is niets geks, zeker niet bij een douchebak waar een kitrand toch snel vies wordt en blijft. Aan de andere kant had er een belletje kunnen rinkelen... Heb je er vragen over gesteld aan de vorige eigenaar/makelaar? En wat was het antwoord?

Een andere kwestie die je zaak verzwakt is het niet 'in gebreke stellen'. Dat is een formeel gebrek, maar daar wordt (met name door kantonrechters) nog wel een soepel mee omgegaan. De verkoper zal er uiteraard een punt van maken…

Ten slotte: mocht je er écht een zaak van maken, let dan op het te vorderen bedrag. Beneden de € 25.000 is het de kantonrechter, daarboven is het de rechtbank. Maar om te procederen bij de rechtbank moet je dus een advocaat hebben en dat is behoorlijk kostenverhogend. Dat hoeft bij de kantonrechter niet, maar onderschat niet welke stappen je moet zetten. Ik ben juridisch behoorlijk onderlegd, maar een eigen zaak maken en bij een rechter bepleiten (waar je zelf dus ook emotioneel in zit, hoe je het ook wendt of keert) is echt een ander verhaal.

Gezien de casus die ik had (en de wijze hoe de behandelende rechter omging met deze situatie) geef ik je niet al te veel kans. Een deel van de schade is immers gedekt door de verzekering. Dat jij allerlei verbeteringen doorvoert mag niet ten koste van de werderpartij gaan. Daarnaast zal de rechter rekening houden met allerlei zaken als afschrijving (nieuw-voor-oud) en zal deze ook zeker je het vuur aan de schenen leggen over het niet in gebreke stellen en het niet oppakken van je eigen onderzoeksverantwoordelijkheid, zeker niet omdat je dus die kitrand wel zelf hebt genoemd al…

Ten slotte zal een rechter je aanzetten tot bemiddeling, waardoor je dus moet onderhandelen. En dat betekent dat je water bij de wijn moet doen in een toch al niet al te sterke zaak…

Mocht je meer details over jurisprudentie e.d. willen weten, ik heb nog wel wat liggen. En verder kan ik je dit blog aanraden. De mensen achter dit blog (een makelaarkantoor waar ik verder geen zaken mee heb of heb gedaan) reageren in de regel vrij snel (en gratis) met best wel reële dingen. Ook ik heb hier in mijn casus gebruik van gemaakt.

[ Voor 3% gewijzigd door Goverman op 28-08-2018 10:54 ]

[MikeyMan]

Dank voor de input @Goverman.
Heb het topic even gelezen, ik verwacht ook niet anders dan dat je uiteindelijk 'de gang op' wordt gestuurd door de rechter om er samen uit te komen. Ik zit er ook zeker niet op te wachten om er een juridisch verhaal van te maken.
Heb nog even zitten strepen in de totale kosten, en als ik erg kritisch ben op alle posten, zou 20k voor eigen rekening logisch zijn. Deels omdat we alles aanpakken, deels omdat er zaken hergebruikt hadden kunnen worden. Als we ergens tussen de 12 en 18k uit komen zou ik het fair vinden.
Juridisch lijkt de crux te draaien om het al dan niet bewijsbaar maken van non-conformiteit.
Mijn argumentatielijn is dat de beide douchebakken én het bad verwijderd moesten worden om de lekkages en gevolgen van deze lekkage te herstellen en dat de woning daarmee niet de normale eigenschappen bezit.

Zoals je zelf zegt; zouden we daar natuurlijk niet 'blij' mee zijn. We zaten totaal niet op de situatie te wachten natuurlijk. Plan was om eerst lekker een dergelijk bedrag op de hypotheek terug te storten, keuken aan te pakken en over een jaar of twee de eerste badkamer aan te pakken.

[ Voor 15% gewijzigd door MikeyMan op 28-08-2018 11:22 ]

[leecher]

Conono schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 10:19:
[...]

En als bij jou de kit of voeg water gaat doorlaten, waar gaat dat water dan naartoe? Bij jou kom je hooguit er wat later achter dat er iets lekt.

Dat water gaat nergens heen, dat is het idee. Als een deel van die 6mm laag tegellijm wat vochtig blijft, want verder komt het water niet, lekker boeiend. Met een beetje mazzel dampt het ooit heel langzaam uit door de voegen. In ieder geval scheelt weer wat waterschade op het plafond eronder en een paar cm verzadigd cement zoals in het verhaal van de TS.

[Conono]

leecher schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 11:03:
[...]


Dat water gaat nergens heen, dat is het idee. Als een deel van die 6mm laag tegellijm wat vochtig blijft, want verder komt het water niet, lekker boeiend. Met een beetje mazzel dampt het ooit heel langzaam uit door de voegen. In ieder geval scheelt weer wat waterschade op het plafond eronder en een paar cm verzadigd cement zoals in het verhaal van de TS.

Als je elke dag doucht wordt het wel wat meer dan "wat vochtig". Oftewel, je zal het probleem toch moeten aanpakken, en daar gaat het geld inzitten. De gevolgschade is inderdaad minder, maar een plafonnetje witten kost nou ook weer niet zo heel veel. Verzadigd cement is geen schade want dat droogt vanzelf.

[Verwijderd]

Dit verhaal klinkt zo bekend in de oren, misschien omdat wij vrijwel hetzelfde hebben meegemaakt. Huis zag er keurig uit en we hadden het al enkele maanden in gebruik. Totdat we op een dag paddestoelen (echt waar) op de overloop boven de plinten uit zagen komen. Dit was dus de achterkant van de douchecabine die zich aan de andere kant van de muur bevond.

Tot deze vondst was er niets van dit probleem te zien. Pas toen we de vloer onder de douchecabine (welke nog een plateu had waar je op staat) onderzochten bleek de grond zeiknat. Na verder uitbreken bleek de achtermuur ook zeiknat, dit lek had al jaren zijn werk kunnen doen. Hoofdoorzaak: oude kitranden in combinatie met een verend doucheplateu, waardoor er kleine scheurtjes ontstaan.

Alhoewel we geen formeel bouwkundig onderzoek hebben laten doen, hebben we wel veel familie en kennissen in de bouw, inclusief opzichters, en ook zij hebben dit destijds niet opgemerkt. Ik weet niet of geavanceerde onzichtbare lek detectie in het standaard pakket zit, maar bij ons in ieder geval niet.

Ook wij hebben de gelegenheid aangegrepen om de badkamer te vernieuwen, kosten zo'n 10K. Eigenlijk moest dat toch al een keer gebeuren en hebben we de investering naar voren gehaald.

Dat is onze manier om er mee te leven, want de afhandeling was niet veel soeps. De verzekering wees naar de vorige bewoner en beroepte zich op het feit dat dit een lek veroorzaakt is door eigen toedoen (achterstallig onderhoud). De meeste verzekeraars doen niet moeilijk over een lek en hoe deze veroorzaakt is, maar die van ons wel, we zitten dus inmiddels bij een andere verzekeraar.

Het aansprakelijk stellen van de vorige bewoner leverde niets op. In gebreke gesteld via rechtsbijstand, waar hun rechtsbijstand zich kinderlijk eenvoudig verweerde: onzichtbaar gebrek, waarvan de bewoner geen weet van had. En ik geloof ook echt dat dat waar is, er was niets aan te zien. We hebben het hier dus bij gelaten, temeer omdat we eigenlijk ook wel blij waren met een splinternieuwe badkamer.

Moraal: ik denk dat je blij mag zijn dat de vorige bewoner niet heel erg moeilijk doet en enige schade erkend, dat is al meer dan wij hadden. Het lijkt me dat het merendeel van je sky high claim niet te verhalen is, er zit maar liefst 15K arbeidskosten in welke voor een groot gedeelte een gevolg van eigen keuzes zijn en dat is ook zo voor een deel van het nieuwe materiaal. Ik zou het op 10K houden. Bij ons was de verhouding 3K schade, 10K aan daadwerkelijke kosten omdat we de hele badkamer aangepakt hebben.

Ik sluit even af met een off topic klacht: aannemers. Ook bij ons ging zo'n 5K op aan de installateur. Welke een weeklang een uurtje of 4-6 per dag gewerkt heeft, af en toe bijgestaan door een andere specialist. Toen was het al klaar. 5K dus in een week verdiend, en ze hebben het razenddruk. Ik heb duidelijk het verkeerde vak gekozen. Je betaald gewoon een advocatentarief voor deze mannen, maar je hebt ze wel nodig, want een badkamer komt ontzettend nauw. Ik kan me nu al kwaad maken dat jij zodadelijk 15K aan ze gaat uitgeven, en na 2 weken hebben ze allebei de badkamers klaar.

[MikeyMan]

@Fledder2000 Dank voor je input. Lijkt inderdaad vergelijkbaar .Verschil wat ik wellicht kan bedenken is dat er eerder sprake is geweest van lekkage, en dit destijds niet (afdoende) is opgelost.
Blijf het herhalen, maar ik zou een totale schade-afhandeling van 12-18k reeëel vinden. Rest hebben we inderdaad zelf voor gekozen.

[GrooV]

Overigens een tip, laat je kitranden door een professional doen en controleer ze bij een douchebak regelmatig, ook als je in de bak staat moet de kit goed zitten (dit wordt vaak vergeten). Kost amper iets en bespaart je een hoop ellende

[ Voor 19% gewijzigd door GrooV op 28-08-2018 13:19 ]

[Señor Sjon]

@MikeyMan Is dat inclusief bedrag van de verzekering? Kan je naar hen zo'n schade hard maken?

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 100% gewijzigd door _eLMo_ op 04-09-2018 09:35 ]

[MikeyMan]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:31:
@MikeyMan Is dat inclusief bedrag van de verzekering? Kan je naar hen zo'n schade hard maken?

Ja, inclusief bedrag van de verzekering.
Zoals gezegd; ik vind dat de verzekering zich er te makkelijk vanaf maakt, en dat de verkoopster -nota bene met mijn tegenwerpingen in de hand- te vroeg akkoord is gegaan.

Kan ik het hard maken? Tsjah, dat is precies de clue natuurlijk.
Stel dat ik er niet voor had gekozen om alles gelijk aan te pakken, was dat het minimale geweest om weer tot een 'droge' situatie te komen.

@_eLMo_ Het koopcontract was gewoon een standaard koopcontract. Geen bijzondere bepalingen. De zoon/dochter (?) van de eigenaresse heeft er een tijdje in gewoond, en de verkoopster heeft een tijdje gewacht met het in de markt plaatsen.

[Tommie12]

Gezien de complexiteit van de zaak, het bedrag waar je over spreekt, en het aantal partijen...
Ga maar eens snel naar een advokaat, dan heb je misschien nog een kans.

[MikeyMan]

Tommie12 schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:48:
Gezien de complexiteit van de zaak, het bedrag waar je over spreekt, en het aantal partijen...
Ga maar eens snel naar een advokaat, dan heb je misschien nog een kans.

Dat kan een vervolgstap worden, maar als je die weg eenmaal bewandelt, wordt het natuurlijk een heel ander gesprek.

Tussenpersoon is inmiddels in contact met ASR mbt de schade inschatting. Benieuwd wat daar uit komt.

[Tommie12]

MikeyMan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:50:
[...]


Dat kan een vervolgstap worden, maar als je die weg eenmaal bewandelt, wordt het natuurlijk een heel ander gesprek.

Tussenpersoon is inmiddels in contact met ASR mbt de schade inschatting. Benieuwd wat daar uit komt.

Niet noodzakelijk een ander gesprek.
Een advokaat consulteren is nog niet direct een rechtszaak starten.
Het gaat trouwens sowieso tegen de verzekering van je vroegere eigenaar. Die hebben dat al lang gedaan.

[MikeyMan]

Tommie12 schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:54:
[...]


Niet noodzakelijk een ander gesprek.
Een advokaat consulteren is nog niet direct een rechtszaak starten.
Het gaat trouwens sowieso tegen de verzekering van je vroegere eigenaar. Die hebben dat al lang gedaan.

For what it's worth; ik ben geen partij in de afhandeling van de schade tussen oude bewoonster en verzekering. Zij hebben nu onderling een akkoord, maar in feite heb ik nu niets. Vanuit die hoek zal er geen juridische ondersteuning betrokken zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door MikeyMan op 28-08-2018 16:10 ]

[Tommie12]

MikeyMan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 16:10:
[...]


For what it's worth; ik ben geen partij in de afhandeling van de schade tussen oude bewoonster en verzekering. Zij hebben nu onderling een akkoord, maar in feite heb ik nu niets. Vanuit die hoek zal er geen juridische ondersteuning betrokken zijn.

Nee, jij moet een claim leggen bij de verkoper, maar sowieso zijn die verzekeringsmaatschappijen van de partij.

Als jij 10k schade hebt die ik jou moet betalen, en ik ben daarvoor verzekerd met een vrijstelling van 1K, dan krijg ik 9k. Maar ik moet jou nog altijd 10k betalen!!
En als ik daar niet voor verzekerd ben, dan moet ik nog steeds 10k betalen.

[GrooV]

Tommie12 schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 18:01:
[...]


Nee, jij moet een claim leggen bij de verkoper, maar sowieso zijn die verzekeringsmaatschappijen van de partij.

Als jij 10k schade hebt die ik jou moet betalen, en ik ben daarvoor verzekerd met een vrijstelling van 1K, dan krijg ik 9k. Maar ik moet jou nog altijd 10k betalen!!
En als ik daar niet voor verzekerd ben, dan moet ik nog steeds 10k betalen.

Volgens mij als je er verzekeringswerk van maakt dan vervalt je recht om bij de persoon zelf nog een claim in te dienen, dat was ook zo met die Tweaker die zijn autowrap vergoed wilde hebben. Anders zou je het bedrag 2x kunnen claimen

[ Voor 3% gewijzigd door GrooV op 29-08-2018 15:47 ]

[Tommie12]

GrooV schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 15:46:
[...]

Volgens mij als je er verzekeringswerk van maakt dan vervalt je recht om bij de persoon zelf nog een claim in te dienen, dat was ook zo met die Tweaker die zijn autowrap vergoed wilde hebben

De verzekering vergoedt de schade in de plaats van de veroorzaker.
Als die slecht verzekert is, of niet betaalt om onduidelijke redenen, dan blijft de veroorzaker/verantwoordelijke schuldig.
Al kan het natuurlijk wat moeite kosten om dat geregeld te krijgen.
Als het verschil dan te groot is, dan kan je maar één ding doen, en dat is rechtbank.
Dat de verantwoordelijke (in dit geval de verkoper) dan zijn verzekering mee in het bad trekt is zijn zaak, niet jouw probleem.

[GrooV]

Tommie12 schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 15:49:
[...]


De verzekering vergoedt de schade in de plaats van de veroorzaker.
Als die slecht verzekert is, of niet betaalt om onduidelijke redenen, dan blijft de veroorzaker/verantwoordelijke schuldig.
Al kan het natuurlijk wat moeite kosten om dat geregeld te krijgen.
Als het verschil dan te groot is, dan kan je maar één ding doen, en dat is rechtbank.
Dat de verantwoordelijke (in dit geval de verkoper) dan zijn verzekering mee in het bad trekt is zijn zaak, niet jouw probleem.

Nee de verzekering vergoed de schade in alle billijkheid, vastgesteld door de schade expert. Dat de TS het er niet mee eens is wil niet zeggen dat je de rest ook nog kan verhalen.

De TS heeft de verzekering ingeschakeld en daar ook naar gehandeld, je kan nu niet meer aankloppen bij de oude bewoonster omdat alles inmiddels al hersteld is en zij geen kans daarvoor gehad heeft.

[MikeyMan]

GrooV schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 15:56:
[...]

Nee de verzekering vergoed de schade in alle billijkheid, vastgesteld door de schade expert. Dat de TS het er niet mee eens is wil niet zeggen dat je de rest ook nog kan verhalen.

De TS heeft de verzekering ingeschakeld en daar ook naar gehandeld, je kan nu niet meer aankloppen bij de oude bewoonster omdat alles inmiddels al hersteld is en zij geen kans daarvoor gehad heeft.

Dat zou een beetje een rare zaak zijn, vind je niet?
De verzekering vergoedt de schade die gedekt is. En daarbij is de expert ook nog eens in dienst van de verzekeraar die er ook nog alles aan gelegen is om zo weinig mogeljik uit te keren. Billijkheid staat echt niet in zijn taakomschrijving.
Geeft daarbij overigens nog netjes aan dat de rest van de schade wel is geconstateerd, maar niet gedekt is voor de opstalverzekering.

Dit zegt niks over eventuele verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de rest van de situatie.
Als jij in de auto dronken bij iemand achterop klapt is dat ook niet verzekerd, maar zul je hier wel voor moeten opdraaien.

Inmiddels ook weer wat stapjes verder gekomen.

Schade expert gaat zijn verhaal wel aanpassen, op basis van het feit dat er niets is gedaan zonder overleg met ASR. Doet uiteindelijk niets af aan het totaalbedrag. De verzekering dekt volgens de kleine lettertjes alleen 'acute lekkages'. Dus als er een leiding breekt is dat verzekerd. Een kleine lekkage die langzamerhand voor schade zorgt blijkbaar niet.

Er is ook contact geweest met DAS. Zij geven aan dat ze de zaak wel willen oppakken, maar dat dit een landurig traject gaat worden. Geven het advies om er samen uit te komen, en willen als dat niet lukt met de casus aan de slag. Natuurlijk ook mijn insteek. Zit niet te wachten op een juridisch traject.

Oude eigenaresse is bereid bij te dragen en beraadt zich op een voorstel. Was er bedacht op dat ik mijn nieuwe badkamers door haar wilde laten betalen. Zou mooi zijn natuurljik, maar dat is niet het uitgangspunt.
Ook aan haar nogmaals laten benadrukken dat ik 'herstel naar oude situatie', leidingwerk, en deel van de tegels van vloer en wand fair zou vinden. Ben benieuwd wat er gaat volgen.

[ Voor 5% gewijzigd door MikeyMan op 29-08-2018 16:44 ]

[MeTooPV]

Wat een verhaal. Volgens mij heb je al een hoop gekregen. Het bezitten van een huis is niet zonder risico. Moet nu echt de vorige eigenaar jouw nieuwe badkamer gaan betalen? Wat een kul. Die oude eigenaresse zou zich eens wat zakelijker moeten opstellen. Jouw claims zullen anders nooit stoppen. Na de badkamer komt het dak van het schuurtje en het verzakte riool aan de beurt. Je bent nu eigenaar van dat huis, inclusief alle vreugde en ellende.

[MikeyMan]

MeTooPV schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 20:23:
Wat een verhaal. Volgens mij heb je al een hoop gekregen. Het bezitten van een huis is niet zonder risico. Moet nu echt de vorige eigenaar jouw nieuwe badkamer gaan betalen? Wat een kul. Die oude eigenaresse zou zich eens wat zakelijker moeten opstellen. Jouw claims zullen anders nooit stoppen. Na de badkamer komt het dak van het schuurtje en het verzakte riool aan de beurt. Je bent nu eigenaar van dat huis, inclusief alle vreugde en ellende.

Wat een zure reactie zeg...
Om te beginnen heb ik nog helemaal niks gekregen. Sterker nog, de de zekering gaat niet aan mij uitbetalen.
Nee de oude eigenaresse moet zeker niet mijn nieuwe badkamer gaan betalen. Dat heb ik ook nergens gesuggereerd. Herstel naar de oude situatie is wel billijk lijkt me.
Dat lijkt me een essentieel verschil. Had ik de badkamers zelf vrijwillig aangepakt, en was ik van een 'waterdichte' situatie af gekomen had ik niet de dekvloer eruit gesloopt en ook niet de tussenwand eruit gehaald. En het zeker niet nu gedaan.

Ik zeur niet over lekkende kraantjes, de kapotte of ontbrekende raamrubbers her en der, het feit dat er sloten kapot zijn, dat ik alle binnenkozijnen opnieuw moet laten afhangen, een paar rotte stukken hout aan de buitenkant, een schuifpui die een kier van twee centimeter heeft en zo heb ik nog wel een hele lijst van zaken die ik inmiddels tegen ben gekomen.
Hoort er inderdaad bij.

Een normaal functionerende badkamer in plaats van een bouwput hoort er echter ook bij, en dat is niet het geval geweest. Ik heb twee maanden niet kunnen douchen in mijn nieuwe huis en zit dalijk zes maanden in de ongein.

[ Voor 13% gewijzigd door MikeyMan op 29-08-2018 20:45 ]

[MikeyMan]

Inmiddels een stap verder.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Señor Sjon]

Dan kom je er toch effectief schadeloos vanaf? Dit komt redelijk overeen met je eerdere raming incl. lekdetectie in het topic.

[Road-runner83]

MikeyMan schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 12:44:
Inmiddels een stap verder.

***members only***

Klinkt als een prima deal toch? Ok je had nu nog niet de badkamers willen vervangen maargoed over 1 a 2jr wel...

Als ik het goed heb dan was jij verhuisd binnen Sweet Lake City toch?

[MikeyMan]

Señor Sjon schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 13:24:
Dan kom je er toch effectief schadeloos vanaf? Dit komt redelijk overeen met je eerdere raming incl. lekdetectie in het topic.

Niet helemaal, maar goed genoeg om er niet langer mee bezig te zijn in ieder geval.

Als we het helemaal uitsplitsen komt dit overeen met de schade exclusief herstel aan bad en omgeving. Maar zoals gezegd, we zetten er een streep onder en klaar. Maargoed, dan heb je het over 1-3K.
Dat is mijn nachtrust me wel waard inmiddels.

Road-runner83 schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 13:38:
[...]


Klinkt als een prima deal toch? Ok je had nu nog niet de badkamers willen vervangen maargoed over 1 a 2jr wel...

Als ik het goed heb dan was jij verhuisd binnen Sweet Lake City toch?

Beiden correct.
Inderdaad; uiteindelijk is het meer een plannings issue. En we hebben nu wat zaken aan moeten pakken die we anders niet aangeraakt hadden (muren, vloer, leidingwerk), maar de upside is dat we daar nu wel volledig vertrouwen in kunnen hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door MikeyMan op 30-08-2018 13:53 ]

[Tommie12]

Proficiat, goed onderhandeld!
En veel genot van je nieuwe badkamer(s).