Hypotheekbedrag in koop-/aanneemovereenkomst

[Korenwolf1986]

Hoi, bij voorbaat excuses. Ik ben een leek op dit gebied, maar bij veelvuldig navraag links en rechts (zelfs bij deskundigen) krijg ik wisselende adviezen.

Mijn situatie:
Optie op nieuwbouw, 327.000 euro v.o.n., we moeten de koop-aanneemovereenkomst nog tekenen. Er is een standaard meerwerklijst.
Wij willen meerwerk, en hebben al deels voor ogen wat we door de bouwer willen laten doen en deels in een latere fase.

Nu: De makelaar vraagt ons om een bedrag te noemen voor de koopaanneemsom. De hypotheekadviseur (gelieerd aan makelaar) adviseert om een ruim bedrag te noemen.
Stel: ik teken voor 400.000, ben ik dan ook verplicht om dit bedrag te betalen? Vereniging eigen huis en de hypotheekadviseur zeggen van niet. Dit is puur zelfbescherming voor de hypotheekaanvraag geven ze aan. En dit is het punt waar mijn brein met logisch redeneren vastloopt. Als ik toch teken voor 400.000 euro in de k.a.-overeenkomst, dan kan ik toch niet in een latere fase zeggen: “ik heb maar 50.000 euro aan meerwerk bij jullie, 327.000+50.000 maakt 377.000, dus dit krijgen jullie”. Ik verwacht dan dat zij zeggen: “allemaal leuk en aardig, maar je hebt nog voor 23.000 euro bij ons af te nemen, want wij krijgen 400.000”.

Wie verlost mij met een heel logische uitleg. Als ik het snap onderneem ik pas actie, maar tot nu toe snap ik de redenering niet.

Tekenen voor:
A) 327.000 (kaal)
377.000 (kaal met meerwerk wat we zeker te weten door de bouwer willen laten doen)
C) 400.000 (het ruim nemen, want als we maar 390.000 spenderen is dat blijkbaar geen enkel probleem?)

DANK vast

[sanzut]

Koop aanneem overeenkomst kaal, optie a dus.
In je hypotheek laat je opnemen dat je 70k meerwerk/keuken/badkamer wil, met eventueel onderliggende offertes. Overigens zou ik een onafhankelijke hypotheekadviseur nemen

[frumper]

Als je tekent voor 400k en je kan aantonen geen hypotheek voor die 400k te kunnen krijgen kun je hem alsnog daarop laten ontbinden. Daarom zegt ie waarschijnlijk zet maar hoog in.

[Korenwolf1986]

frumper schreef op donderdag 21 juni 2018 @ 23:28:
Als je tekent voor 400k en je kan aantonen geen hypotheek voor die 400k te kunnen krijgen kun je hem alsnog daarop laten ontbinden. Daarom zegt ie waarschijnlijk zet maar hoog in.

Ok, maar als de hypotheekaanvraag 400.000 wel lukt kan ik het dus niet laten ontbinden

[Korenwolf1986]

En daarbij: waarom zegt een jurist van Vereniging Eigen Huis: “Neem het ruim in je overeenkomst, je legt je nergens op vast”.
Ik snap die redenatie voor geen meter. Als je voor een bedrag tekent, dan leg je je toch per definitie ergens voor vast?

[EiT]

Staat volgens mij gewoon bij dat het een ontbindende voorwaarde is. Dus als je geen 400k krijgt bij een bank mag je dus, vaak binnen 2 maanden, het contract ontbinden.
Daar gaat het om. Als jij een nieuwbouw huis koopt heb je altijd meerwerk.

[frumper]

Korenwolf1986 schreef op donderdag 21 juni 2018 @ 23:36:
[...]

Ok, maar als de hypotheekaanvraag 400.000 wel lukt kan ik het dus niet laten ontbinden

Niet op financiële grond nee.

[Tsurany]

Je hebt een koopcontract voor het aankopen van de grond en een aanneemovereenkomst voor de bouw van de woning. Dit kan ook samengevoegd worden tot een enkel document. Daar staat doorgaans de prijs in die je voor de grond betaald, de prijs die je voor de woning betaald en het meerwerk.

Ik zie niet in waarom je een hoger bedrag op zou geven dan je werkelijk van plan bent te betalen. De enige reden die ik me kan voorstellen is zodat je later nog ruimte hebt voor extra meerwerk. Maar dat lijkt mij niet de juiste constructie.

[EiT]

In standaard woningborg staat het ook.

Ter zake van de realisering van de in de overweging van deze akte bedoelde woning is door de
Verkrijger financiering benodigd in verband waarmee de overeenkomst wordt aangegaan onder de
bij niet-vervulling ontbindende voorwaarde dat de Verkrijger binnen twee (2) maanden na diens
ondertekening van deze akte voor de financiering van de woning een hypothecaire geldlening
verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting dan EUR *, zulks onder bij de grote
geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen, gebaseerd op een te
verkrijgen hypothecaire geldlening van EUR *.

[Anoniem: 320788]

zo werd het mij een paar jaar geleden uitgelegd.

ik had een huis op het oog van 227kk met nog 23k aan verbouwing.
dus totaal een 250k hypotheek.

de adviseur stelde voor het toetsingsbedrag hoger op papier te zetten. (in mijn geval rond de 380k)

zodat, wanneer ik bv een kelder, serre, of 3de etage wou plaatsen en niet opnieuw een toetsing moest plaats vinden. immers tot 380k was al goed gekeurd,

wanneer ik dit niet zou doen, zou in het kelderverhaal opnieuw de papier winkel bij de hypotheek verstrekker gestart moeten worden, met natuurlijk alle kosten die daar bij horen voor de aanvraag etc.

uiteindelijk heb ik het op 350 gezet, en een hypotheek van 227+23 verbouwing genomen.


maar goed, dit was wel 6 jaar geleden... dus bespreek het met je adviseur. of met een andere adviseur.

[Timmy]

Het gaat meestal om een passage die lijkt op de volgende:

Ter zake van de realisering van de in overweging van deze akte bedoelde woning is door de
Verkrijger financiering benodigd in verband waarmee de overeenkomst wordt aangegaan onder
de bij niet-vervulling ontbindende voorwaarde dat de Verkrijger binnen twee (2) maanden na
diens ondertekening van deze akte voor de financiering van de woning alsmede de koopsom van
de bouwkavel c.q. perceel grond een hypothecaire geldlening verkrijgt tegen geen grotere
maandelijke verplichting dan Euro _______________, zulks onder bij de grote geldverstrekkende
instelling normaal geldende voorwaarden en bepalingen, gebaseerd op een te verkrijgen
hypothecaire geldlening van Euro _______________.

Zoals je kan lezen geef je jezelf hiermee een extra mogelijkheid om de overeenkomst te laten ontbinden indien je niet in staat bent om een geschikte hypotheek af te sluiten. De reden om bedragen hoger dan de kale koopsom op te nemen is simpel, je wil vaak nog wat meerwerk, sanitair en/of keuken financieren.

[Grandisimo]

Je zet altijd hoger in.
Als je over 4 jaar een verdieping erop wilt laten zetten hoef je daarvoor niet naar de notaris.
Je betaalt natuurlijk alleen waarvoor je afneemt.

[Korenwolf1986]

Timmy schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 08:09:
Het gaat meestal om een passage die lijkt op de volgende:


[...]


Zoals je kan lezen geef je jezelf hiermee een extra mogelijkheid om de overeenkomst te laten ontbinden indien je niet in staat bent om een geschikte hypotheek af te sluiten. De reden om bedragen hoger dan de kale koopsom op te nemen is simpel, je wil vaak nog wat meerwerk, sanitair en/of keuken financieren.

Dank je wel: maar dan nu de hypothetische situatie: we denken dat we bovenop de 327.000 kaal nog 73.000 meerwerk nodig hebben. Dus we zetten 400.000 op de overeenkomst en krijgen daarna de hypotheek voor dat bedrag rond. Aan het eind van de rit bleken we maar 63.000nodig te hebben. Is dit dan een probleem?

[Tsurany]

Korenwolf1986 schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 08:34:
[...]


Dank je wel: maar dan nu de hypothetische situatie: we denken dat we bovenop de 327.000 kaal nog 73.000 meerwerk nodig hebben. Dus we zetten 400.000 op de overeenkomst en krijgen daarna de hypotheek voor dat bedrag rond. Aan het eind van de rit bleken we maar 63.000nodig te hebben. Is dit dan een probleem?

Nee. Je krijgt bij de bank een bouwdepot ten hoogte van de hypotheeksom waaruit je alle kosten declareert. Wat over blijft in dat bouwdepot zal naderhand afgelost worden op de hypotheek.

[jmzeeman]

Mocht je daadwerkelijk ook echt zo'n hoge hypotheek nemen dan krijg je je geld in een bouwdepot gestort. Vanuit daar betaal je de rekeningen van projectontwikkelaar, de aannemer en eventuele andere zaken die meegefinancierd zijn. Het bedrag wat aan de eind van de rit over is in het bouwdepot mag meestal boetevrij worden afgelost op de hypotheek dus dat maakt eigenlijk weinig uit.

Een te hoge hypotheek nemen kost vaak wel wat geld. Het is namelijk gebruikelijk dat je over het geld wat in het depot staat een rente krijgt die iets lager is als die je voor je hypotheek betaald. Dat verschil in rente is volgens mij het enige nadelige effect.

[Clush]

Korenwolf1986 schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 08:34:
[...]


Dank je wel: maar dan nu de hypothetische situatie: we denken dat we bovenop de 327.000 kaal nog 73.000 meerwerk nodig hebben. Dus we zetten 400.000 op de overeenkomst en krijgen daarna de hypotheek voor dat bedrag rond. Aan het eind van de rit bleken we maar 63.000nodig te hebben. Is dit dan een probleem?

Edit: compleet overheen gelezen dat het over nieuwbouw gaat en meerwerk door dezelfde aannemer die het oplevert? Volgens mij is het dan niet echt een verbouwing meer dus weet ik niet of onderstaande nog opgaat.

De bank zal waarschijnlijk niet akkoord gaan met vage misschien wel misschien niet verbouwingen. Tenminste voor zover je wil dat het door hun gefinancierd wordt. Het gereserveerde geld voor de verbouwing krijg je niet zo in je handje gedrukt maar zal gestald worden in een zogenaamd bouwdepot dat door de bank wordt beheerd. Daar zitten wel wat haken en ogen aan en uiteindelijk wil de bank natuurlijk weten waar hun geld precies naartoe zal gaan. Dat betekent dat ze gewoon offertes willen zien.

Even 15k extra in een bouwdepot stoppen omdat je misschien ooit nog eens 'iets' aan het huis gaat doen zal je niet lukken.

Allereerst moet het bouwdepot uiteindelijk ook gedekt worden door het huis, dus die plannen en begroting zal ook gecontroleerd moeten worden door de bank. Eenmaal je de hypotheek met bouwdepot hebt kan je niet zomaar je verbouwingsplannen overhoop halen.

De kans dat je geld overhoudt is niet zo groot, maar mocht het gebeuren zal het bedrag dat overblijft in het bouwdepot doorgaans afgelost worden op de hypotheek. In jouw geval zal je dan een resthypotheek van 390.000 hebben. Die 10k wordt helaas niet vrijgegeven.

Het is hoe dan ook iets om met een (goede) adviseur te bespreken.

[ Voor 7% gewijzigd door Clush op 22-06-2018 09:01 ]

[Nano2009]

Wij hebben toevallig nu met hetzelfde vraagstuk te maken (dienen het KAO volgende week te tekenen). Onze hypotheekadviseur (VEH) heeft ook aangegeven dat het verstandig is om bij het te financieren bedrag hoog in te zetten. In ons geval was de VON naam ongeveer 300k, het ruwe meerwerk 50k en wij nemen een hypotheek van ongeveer 400k. Dit dus op advies van onze hypotheekadviseur zodat wij bijvoorbeeld ook makkelijk onze keuken mee kunnen financieren.

[Timmy]

Korenwolf1986 schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 08:34:
Dank je wel: maar dan nu de hypothetische situatie: we denken dat we bovenop de 327.000 kaal nog 73.000 meerwerk nodig hebben. Dus we zetten 400.000 op de overeenkomst en krijgen daarna de hypotheek voor dat bedrag rond. Aan het eind van de rit bleken we maar 63.000nodig te hebben. Is dit dan een probleem?

Neen, niet voor de projectontwikkelaar en ook niet voor de hypotheekverstrekker. Als je een hypotheek voor 400k hebt kunnen afsluiten dan resteert er op een gegeven moment nog 10k in je bouwdepot. Over het algemeen wordt het resterende bedrag bij het sluiten van het bouwdepot afgelost op de hoofdsom.

De projectontwikkelaar zal ook niet controleren of je later daadwerkelijk een hypotheek voor 400k hebt kunnen afsluiten. Blijkt jouw maximale hypotheek op 390k te liggen en vind je dat geen probleem dan hoef je geen gebruik te maken van de ontbindende voorwaarden.

Overigens verwacht de hypotheekverstrekker wel een specificatie van het meerwerk dat je naast de kale koopsom nodig denkt te hebben. Meestal is een A4tje met een specificatie van het meerwerk, sanitair, afwerking wanden, keuken, etc voldoende.

[Korenwolf1986]

Bedankt allemaal, heel nuttig!

[Señor Sjon]

@Emielvanputten @Grandisimo Jullie hebben het over een inschrijving van de hypotheekakte bij de notaris. Die zet je vaak 20-25% hoger in dan de werkelijke hypotheeksom. Dat heeft hier niks mee te maken.

@Korenwolf1986 Dit bedrag mag je zelf kiezen. Je wordt niet verplicht dit als hypotheek te nemen. Let wel, de ontwikkelaar of verkopende partij hoeft hier niet mee akkoord te gaan. Als je het bedrag van 400k zet op een woning van 200k + 50k meerwerk, dan zal de ontwikkelaar nooit akkoord gaan met 400k. Dit werd namelijk nogal eens misbruikt als een extra bedenktijd van twee maanden en zal bij een beetje bank zo tot afwijzing leiden. Het moet dus wel enigszins realistisch zijn ten opzichte van de VON van de woning.
De meeste makelaars vangen dit al af, maar ik heb zelf bij het controleren van de KAO al eens dit aan laten passen omdat het totaal onrealistisch was.

In principe is deze bepaling er in jouw voordeel. De verkopende partij ziet het liefst natuurlijk helemaal geen ontbindende voorwaarden vanuit de koper.

[Anoniem: 320788]

@Señor Sjon weer wat geleerd. dacht dat wel het over het zelfde hadden

[joenevd]

Dit bedrag heeft inderdaad niks met de hypotheek te maken of iets anders en het verplicht je tot niks. Het is puur een getalletje om onder de overeenkomst uit te kunnen komen als je de hypotheek niet rond krijgt. Velen zetten dit getal zo hoog mogelijk om altijd onder de overeenkomst uit te kunnen komen.

[ozzynator]

Ik zou je adviseren om het meerwerk sowieso niet door de bouwende aannemer te laten doen, want dan betaal je zomaar het dubbele van wat iets achteraf kost. Maar das weer een andere discussie.

[Jassy]

ozzynator schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 12:25:
Ik zou je adviseren om het meerwerk sowieso niet door de bouwende aannemer te laten doen, want dan betaal je zomaar het dubbele van wat iets achteraf kost. Maar das weer een andere discussie.

Qua kosten geef ik je gelijk, maar als je het hebt over (bouwtechnische) gebreken die worden geconstateerd is het wel zo prettig dat je daar één partij op aan kan spreken en niet in een situatie komt waar ze naar elkaar zitten te wijzen.

[Anoniem: 162126]

Grandisimo schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 08:24:
Je zet altijd hoger in.
Als je over 4 jaar een verdieping erop wilt laten zetten hoef je daarvoor niet naar de notaris.
Je betaalt natuurlijk alleen waarvoor je afneemt.

^^^^^^^^^^^

Dit dus! Hoger inzetten is om te voorkomen dat je opnieuw naar de notaris moet als je later meer wilt lenen.
Ik heb volgens mij nog een specifieke clausule in mijnn hypotheekakte waarin staat dat ik dus extra kan lenen tot dat (hogere) bedrag zonder opnieuw langs de notaris te hoeven. Ik maak er alleen geen gebruik van. Oh en ik heb het wel door een (goede) 'onafhankelijke' adviseur laten optekenen.

edit: typo

edit2: blijkbaar ben ik spuit 11 en gaat het hier niet om. Sorry

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 162126 op 22-06-2018 12:36 ]

[Korenwolf1986]

De stand tot nu toe, nog onafhankelijk van al jullie reacties.

Neem de kale prijs + grond in k.a.-overeenkomst, dus 327.000 euro, want het gaat de makelaar niets aan bij wie je die 73.000 die je later ook bij de hypotheekverstrekker extra besteedt:
- Onafhankelijk hypotheekadviseur
- Kennis 1 (onlangs nieuwbouw gekocht)
- Kennis 2 (onlangs nieuwbouw gekocht)

Neem het ruim in de k.a.-overeenkomst, dus 400.000 euro, want de 73.000 zou toch vrij besteedbaar moeten zijn bij een andere aannemer dan de bouwer (ook al teken je hiervoor bij de bouwer?):
- Verkoopmakelaar
- Gelieerde hypotheekadviseur
- Vereniging eigen huis
- Kennis 3 (onlangs nieuwbouw gekocht)

Dit is niet alleen twee kanten opgetrokken worden, dit is (gegeven het bedrag) voor mijn gevoel gevierendeeld worden.

[Timmy]

Korenwolf1986 schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 12:59:
De stand tot nu toe, nog onafhankelijk van al jullie reacties.

Laten we er even van uit gaan dat jij voor optie 1 kiest. Je laat in de KAO het bedrag 327k euro opnemen. Wel wil je nog enkele tienduizenden euro's aan meerwerk en extra's financieren, dit neem je echter niet op in de KAO. Later blijkt dat de hypotheekverstrekkers van mening zijn dat jouw maximum leenruimte ergens rond de 335k ligt. Bijna al het extra werk zul je dus uit eigen middelen moeten financieren. Je hebt dit geld niet.
Wat zou je in dit geval willen doen, het huis kopen of toch liever het contract laten ontbinden?

Kies je voor het huis kopen dan is optie 1 (dus een lager bedrag in de KAO) prima. Kies je voor ontbinden dan zou ik in de KAO een zo hoog mogelijk (doch realistisch) bedrag laten vermelden.

[Señor Sjon]

@Korenwolf1986 Het is mijn werk vanaf de verkopende kant.

Er is een beetje ruis bij jezelf. Je hebt twee zaken. Namelijk de inschrijving van de hypotheekakte bij de notaris, die wil je zo hoog mogelijk hebben. In de KAO is het alleen van belang als ontbindende voorwaarde. Naar gelang je een 'escape' wil houden, hou je dit hoog of laag. Ik krijg ze vaak ook onder het bedrag van de bouwkosten+grond ivm eigen geld.

[Anoniem: 42763]

Moet TS geen rekening houden met eigen inleg a 30% op een bouwdepot? Of werkt dit anders bij nieuwbouw?

[Señor Sjon]

30% eigen inleg? Daar heb ik nog nooit van gehoord

[Iblies]

jmzeeman schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 08:55:
Mocht je daadwerkelijk ook echt zo'n hoge hypotheek nemen dan krijg je je geld in een bouwdepot gestort. Vanuit daar betaal je de rekeningen van projectontwikkelaar, de aannemer en eventuele andere zaken die meegefinancierd zijn. Het bedrag wat aan de eind van de rit over is in het bouwdepot mag meestal boetevrij worden afgelost op de hypotheek dus dat maakt eigenlijk weinig uit.

Een te hoge hypotheek nemen kost vaak wel wat geld. Het is namelijk gebruikelijk dat je over het geld wat in het depot staat een rente krijgt die iets lager is als die je voor je hypotheek betaald. Dat verschil in rente is volgens mij het enige nadelige effect.

Exact.

Nieuwbouw => bouwdepot.
Rekeningen worden daar uit betaald.

Het is gebruikelijk dat er iets hoger wordt ingezet om eventuele tegenvallers en/of onverwacht meerwerk te financieren. Die zijn niet altijd (direct) de aannemer aan te rekenen.

Mocht er iets overblijven, dan wordt de rest teruggeboekt.

[DaWayne]

Wij hebben 2 bedragen ingevuld in de KAO.
1 hypotheekbedrag zo hoog mogelijk. (Kunnen ontbinden is fijn - ook al wilden wij dit absoluut niet en hebben we dit niet gedaan, je weet nooit hoe de wereld er over 4 weken uit kan zien)
2 maandbedrag zo laag mogelijk, wederom ter bescherming en als escape. Bij maandelijkse kosten boven dit bedrag is ontbinden mogelijk.

Concreet voor 510k v.o.n. woning aangehouden 610k hypotheekbedrag tegen maximaal €1.600,= bruto per maand.

Nu 6 maanden verder
47k meerwerk via aannemer. (Totaal dus 557k aannemer)
Bouwdepot zit nog reserve in voor keuken, vloer, tuin.
Hoogte bouwdepot in overleg met bank bepaald, los van genoemde bedrag ik KAO

[Korenwolf1986]

Dit gaat nog even niet over de hypotheekaanvraag, maar puur over de koop-aanneemovereenkomst.

Het gaat om nieuwbouw (projectbouw).

Als je voor de koop-aanneemovereenkomst een hoger bedrag noemt dan de v.o.n. prijs, bijvoorbeeld 75.000 extra omdat je weet dat er ook nog een keuken, uitbouw, etcetera nodig zijn, mag je die 75.000 dan vrij besteden bij aannemers van jou keuze, of moet je die 75.000 dan ook bij de bouwer/daaraan gelieerde aannemers besteden?

A of B?

a) dat bepaal je helemaal zelf, hier heeft de bouwer niets over te zeggen en als je ietsje minder nodig hebt, bijvoorbeeld 65.000, dan is dat prima.
b) dat bedrag mag je in dat geval alleen bij de bouwer besteden en de bouwer kan hier ook op terug komen, want je hebt er immers voor getekend.

[jasperdeman]

Waarom zou je op de koop- aanneemovereenkomst een hoger bedrag noemen dan dat het huis kost?

[EiT]

In contract staat toch alleen v.o.n. + eventueel badkamer/keuken. Niet meerwerk, je krijgt kopersbegeleiding ook pas nadat je getekend hebt, dus je weet de preciese kosten van alles toch nog niet.

Wij hebben in eerste instantie voor v.o.n. + badkamer/keuken getekend, maar krijgen de keuken kosten weer ‘terug’ omdat we die niet via project afnemen.

Op contract staat waarschijnlijk ook een totaal bedrag over hypotheek en die staat als ontbindende voorwaarden.

Even goed lezen hoe het geformuleerd wordt.

[Timmy]

Ik je vorige topic hebben we dit volledig besproken. Lees het nog even op je gemak door

[anboni]

Señor Sjon in "Hypotheekbedrag in koop-/aanneemovereenkomst" geeft alle antwoorden al. Het bedrag dat jij in de KAO op kunt nemen is puur voor de ontbindende voorwaarden. De bouwer bepaalt de prijs.

[Krisp]

Even een marge met je al bestaande topic.

[GoldenSample]

Señor Sjon schreef op vrijdag 22 juni 2018 @ 10:15:
@Emielvanputten @Grandisimo Jullie hebben het over een inschrijving van de hypotheekakte bij de notaris. Die zet je vaak 20-25% hoger in dan de werkelijke hypotheeksom. Dat heeft hier niks mee te maken.

@Korenwolf1986 Dit bedrag mag je zelf kiezen. Je wordt niet verplicht dit als hypotheek te nemen. Let wel, de ontwikkelaar of verkopende partij hoeft hier niet mee akkoord te gaan. Als je het bedrag van 400k zet op een woning van 200k + 50k meerwerk, dan zal de ontwikkelaar nooit akkoord gaan met 400k. Dit werd namelijk nogal eens misbruikt als een extra bedenktijd van twee maanden en zal bij een beetje bank zo tot afwijzing leiden. Het moet dus wel enigszins realistisch zijn ten opzichte van de VON van de woning.
De meeste makelaars vangen dit al af, maar ik heb zelf bij het controleren van de KAO al eens dit aan laten passen omdat het totaal onrealistisch was.

In principe is deze bepaling er in jouw voordeel. De verkopende partij ziet het liefst natuurlijk helemaal geen ontbindende voorwaarden vanuit de koper.

Dit, verder als laatste onderdeel: Bij een hypotheek die hoger is dan de koop/aanneemsom ivm meerwerk is het geen probleem als je het bouwdepot niet geheel gebruikt. Het is wel jammer dat je bouwdepot 'te hoog' was ivm misgelopen rente & (bij jou niet van toepassing) extra kosten aan de NHG.

[TLer]

Je krijgt in de regel een rente vergoeding gelijk aan het te betalen rente tarief over het restant in het bouw depot. Dat kost je dan geen geld. Enkel wat je hebt opgenomen.

[jasperdeman]

Ah, nu de twee topics gemergerd zijn snap ik je vraag beter.

Het bedrag dat je kan invullen bij de KAO gaat over de ontbindende voorwaarde.

Stel het huis kost 300k kaal (incl grond) dan is dat het bedrag op dat je betaald voor de KAO.
Stel je verwacht daar boven op nog 20% aan meerwerk en keuken enzo nodig te hebben.

Bij de ontbindende voorwaarde kan je dan instellen dat je van de koop wil afzien als je geen hypotheek kan krijgen van 360k (plus evt. marge) omdat je anders het huis incl. meerwerk niet kan betalen.

Je kan (omdat je heel erg twijfelt bijvoorbeeld) bij de ontbindende voorwaarde ook 7miljoen invullen, maar dan gaat de bouwer natuurlijk op zoek naar een andere koper die wat realistischer is.

Overigens, wat voor je hypotheek je vervolgens afsluit bij de bank staat los van dat bedrag wat je invult bij KAO, daar kan je bijvoorbeeld ook 375k aanvragen als je dat kan betalen, met een plafond van 500k bijvoorbeeld. Dan kan je in de toekomst de (zonder een langs de notaris te gaan) de hypotheek ophogen voor bijvoorbeeld een uitbouw of nieuwe dakkapel.

Als je vervolgens maar 330k nodig blijkt te hebben blijft de overige 45k gewoon bij de bank en wordt je maandelijkse hypotheek last lager.

[Korenwolf1986]

jasperdeman schreef op dinsdag 26 juni 2018 @ 10:24:
Ah, nu de twee topics gemergerd zijn snap ik je vraag beter.

Het bedrag dat je kan invullen bij de KAO gaat over de ontbindende voorwaarde.

Stel het huis kost 300k kaal (incl grond) dan is dat het bedrag op dat je betaald voor de KAO.
Stel je verwacht daar boven op nog 20% aan meerwerk en keuken enzo nodig te hebben.

Bij de ontbindende voorwaarde kan je dan instellen dat je van de koop wil afzien als je geen hypotheek kan krijgen van 360k (plus evt. marge) omdat je anders het huis incl. meerwerk niet kan betalen.

Je kan (omdat je heel erg twijfelt bijvoorbeeld) bij de ontbindende voorwaarde ook 7miljoen invullen, maar dan gaat de bouwer natuurlijk op zoek naar een andere koper die wat realistischer is.

Overigens, wat voor je hypotheek je vervolgens afsluit bij de bank staat los van dat bedrag wat je invult bij KAO, daar kan je bijvoorbeeld ook 375k aanvragen als je dat kan betalen, met een plafond van 500k bijvoorbeeld. Dan kan je in de toekomst de (zonder een langs de notaris te gaan) de hypotheek ophogen voor bijvoorbeeld een uitbouw of nieuwe dakkapel.

Als je vervolgens maar 330k nodig blijkt te hebben blijft de overige 45k gewoon bij de bank en wordt je maandelijkse hypotheek last lager.

Dank je wel! En dan voor de zekerheid DÉ vraag en dan kan deze topic bijna sluiten: Het lukt om die hypotheek te krijgen
- Moet je die 60k extra in de ontbindende voorwaarden dan ook echt besteden
- En moet dat dan ook echt bij de bouwer, of mag dat bij geheel vrij te kiezen aannemers
Je geeft denk ik al min of meer antwoord op beide vragen, maar met 2x nee op de vragen ben ik tevreden

[Señor Sjon]

Nee!²

Nog steeds niet.

Je bent wel erg onzeker terwijl het antwoord al een keer of vier is gegeven.

[jasperdeman]

Korenwolf1986 schreef op dinsdag 26 juni 2018 @ 15:46:
[...]

Dank je wel! En dan voor de zekerheid DÉ vraag en dan kan deze topic bijna sluiten: Het lukt om die hypotheek te krijgen
- Moet je die 60k extra in de ontbindende voorwaarden dan ook echt besteden
- En moet dat dan ook echt bij de bouwer, of mag dat bij geheel vrij te kiezen aannemers
Je geeft denk ik al min of meer antwoord op beide vragen, maar met 2x nee op de vragen ben ik tevreden

Nee, je hoeft die 60k niet te besteden en het maakt niet uit bij wie je het uitgeeft.

Het hele bedrag wat je bij je hypotheek/bank afsluit wordt je bouwdepot.

Na afsluiten en onderteken van de KAO ga je het proces van kopersbegeleiding in. Hier zul je dan steeds concreter worden in wat je graag in meerwerk door de bouwer wil laten uitvoeren, hier sluit je telkens weer een soort overeenkomstje over af (ruwbouw, dan afbouw, individuele keuzes enzo).
Gedurende de bouw krijg je dan telkens facturen van de bouwer en die stuur je naar je bank, die maakt dan geld over van jouw bouwdepot naar de bouwer. Je bouwdepot loopt dan langzaam leeg.

Daarnaast ga je op zoek naar de stoffering voor je huis, bijvoorbeeld vloeren, wat je wilt doen met de muren, de keuken. Dit doe je (over het algemeen) bij andere aannemers/installatiebedrijven, dit gaat allemaal buiten de bouwer om en facturen hiervoor dien je ook weer in bij je hypotheekverstrekker (bank).

Op een gegeven is je bouwdepot misschien leeg en moet je de rest zelf financieren. Daarom wordt aangeraden om je hypotheek (dus niet de KAO) ruim te nemen. Alles wat in je bouwdepot overblijft blijft dan bij de bank en betaal je verder geen aflossing en rente meer over.

Ik snap wel dat je alles zo goed mogelijk wil weten, het gaat over veel geld. Mocht je nu nog steeds met vragen zitten raad ik je aan om gewoon een gesprek met de verkoopmakelaar van het nieuwbouwproject in te plannen. Die zullen vast graag helpen en je antwoorden rustig en persoonlijk beantwoorden. Je hoeft je daar geen zorgen te maken dat ze je een "oor aan naaien" want zij zijn redelijk onafhankelijk van de bouwer en over het algemeen zeer klantgericht.

[ Voor 11% gewijzigd door jasperdeman op 26-06-2018 17:58 ]