Hypotheek: hoe wordt deze berekend?

[ItMeAedri]

Sinds kort ben ik actief bezig om zoveel mogelijk geld te sparen voor een koophuis. Hiervoor zijn natuurlijk allemaal rekentools beschikbaar voor hoog je hypotheeksom mag worden, maar ik kan nergens vinden hoe deze normaal berekend wordt. Van de een hoor ik dat de hypotheek berekend wordt over het afgelopen jaarsalaris, terwijl de ander aangeeft dat het op basis is van het te verdienen loon.

In het afgelopen jaar is mijn brutoloon (detachering) namelijk een aantal keer veranderd. Dit komt omdat ik in maart een aantal maanden 24/7 diensten heb gelopen, waarbij ik een standaard bonus kreeg van 30%. Deze diensten bleken voor mij niet helemaal te werken, dus ik ben op een andere opdracht gezet binnen dezelfde organisatie. Hierdoor is mijn onregelmatigheidstoeslag te komen vervallen. Nu heb ik onlangs ook opslag gekregen.

Om het plaatje compleet te maken krijg ik mogelijk binnenkort ook nog eens een ander contract aangeboden vanuit het bedrijf waar ik bij werk. Hierbij zal naar verwachting mijn brutoloon flink stijgen, maar mijn vaste lasten ook. Dat staat nu natuurlijk compleet uit het beeld, maar dat kan mogelijk de hypotheeksom compleet omver gooien.

Dus mijn vraag: hoe wordt deze hypotheeksom berekend?

[Typhone]

Dat wisselt per hypotheekaanbieder dus daar is geen eenduidig antwoord op te geven.
Kijk overigens uit met bonussen en dergelijke. Leuk als dat zorgt voor een hoger hypotheekbedrag maar minder leuk als ze opeens 2 jaar afwezig zijn - om wat voor redenen dan ook -. Je maandlasten worden er niet minder op.

Waarom stijgen je vaste lasten als je een ander contract krijgt trouwens? Die staan toch los van je inkomen? Of bedoel je nu leaseauto o.i.d.?

[ItMeAedri]

Typhone schreef op vrijdag 29 december 2017 @ 10:21:
Dat wisselt per hypotheekaanbieder dus daar is geen eenduidig antwoord op te geven.
Kijk overigens uit met bonussen en dergelijke. Leuk als dat zorgt voor een hoger hypotheekbedrag maar minder leuk als ze opeens 2 jaar afwezig zijn - om wat voor redenen dan ook -. Je maandlasten worden er niet minder op.

Waarom stijgen je vaste lasten als je een ander contract krijgt trouwens? Die staan toch los van je inkomen? Of bedoel je nu leaseauto o.i.d.?

Daar heb je zeker een punt, ik ben op het moment bezig om in kaart te brengen wat er binnenkomt en eruit gaat.

Mijn huidige werkgever maakt gebruikt van allerlei collectieve regelingen en secundaire arbeidsvoorwaarden. Bij het andere contract, waarbij ik van werkgever wissel, vervallen een aantal van deze regelingen. Dit zal op de eindstreep waarschijnlijk betekenen dat ik meer geld kwijt ben om dit zelf te regelen.

Hoeveel ik in loon stijg weet ik nog niet, maar eerst ga ik uitzoeken of ik netto wel op dezelfde lijn blijf

Wel bijzonder dat er niet een eenduidig antwoord is te vinden voor het berekenen van de hypotheeksom.

[Trenchdog]

Op de site van de AFM is meer informatie te vinden over de regels waaraan hypotheekaanbieders zich moeten houden als ze gaan uitrekenen wat de maximale hoogte van de hypothecaire lening is die ze aan jou mogen aanbieden.

[Lolhozer]

Van werkgever wisselen wat resulteert in een tijdelijk contract is mogelijk niet bevorderlijk voor het verkrijgen van een hypotheek. Verder kijken ze naar je werkgeververklaring en ook naar je belastingaangiften van de afgelopen jaren. Op basis daarvan zullen ze bepalen wat een maximaal acceptabele hypotheek is.

Dus een incidentele bonus zal niet meegenomen worden.

[Theo]

Hou er rekening mee dat werkgevers niet altijd de bonussen willen noteren op het inkomensformulier dat de werkgever moet invullen voor de hypotheekverstrekker. Ik heb bij meerdere werkgevers gezien dat de (soms grote) bonus niet meegenomen kon worden voor de hypotheekaanvraag.

Een 13e maand werd dan wel weer meegenomen omdat deze altijd vast is en niet afhankelijk van je eigen prestaties of de winst van het bedrijf.


In mijn geval werd mijn hypotheek berekend aan de hand van de voglende gegevens:
- ik had geen schulden of betalingsverplichtingen (bijv alimentatie)
- ik had een vast contract
de max hypotheek werd berekend op basis van mijn laatste loonstrook (ik was een paar maanden daarvoor in loon omhoog gegaan)
- De hypotheek was voor 75% van de woningwaarde (25% kwam was spaargeld)

Mijn max hypotheek was toen 61-62 maal mijn maandsalaris. Ik had geen 13e maand en mijn bonus werd buiten beschouwing gelaten.

---

Mocht het lukken, spaar dan zoveel en zolang als mogelijk voordat je een huis koopt; daar ga je echt enorm veel aan hebben! 10K is niks, 30K is leuk maar pas vanaf 75K heb je er écht wat aan (groter huis, in één keer een goede inrichting kunnen betalen; goede reservebuffer)

[TheUninvited]

Variabele bonussen tellen nooit mee in de hypotheekaanvraag, dus je moet aantonen dat deze daadwerkelijk vast uitgekeerd wordt. Overwerk telt ook niet want dat kan zomaar veranderen, een 13e maand dat vastligt in je contract dan weer wel of iets soortgelijks.

De berekening van een hypotheek kijkt naar je bruto jaarinkomen (bestaande dus uit je maandloon, vakantiegeld en eventueel vaste bonussen) en welk percentage daarvan je daadwerkelijk voor kunt gebruiken om je hypotheek te betalen. Dit verschilt afhankelijk van de hoogte van je inkomen hoe hoger je inkomen hoe meer bestedingsruimte je hebt, immers nemen de vaste lasten niet evenredig toe met de hoogte van je inkomen. Daarnaast is de hypotheekrente een factor als de rente laag is kun je meer lenen, omdat de rentekosten lager uitvallen. Ook kijken ze of je een vast contract hebt of andere voordelen zoals inkomen uit kapitaal.

[RocketKoen]

Als je een vast contract hebt dan kijken ze meestal naar het salaris dat in dat contract staat.
Heb je geen vast contract, dan kijken ze meestal naar je daadwerkelijke inkomen (jaaropgave) van de afgelopen 3 jaar.
Secundaire voorwaarden (leaseauto bijvoorbeeld) hebben totaal geen invloed.
En bonussen mag je meetellen als dat "vaste bonussen" zijn. Bijvoorbeeld onregelmatigheidstoeslag (als je die nog steeds krijgt), vakantiegeld en eindejaarsbonus.

Maar maak gewoon eens een afspraak bij een hypotheekadviseur. Het eerste gesprek, waar ze voor je kunnen uitleggen wat mogelijk is, is meestal gratis.

[Lensent]

Theo schreef op vrijdag 29 december 2017 @ 11:19:
(...)maar pas vanaf 75K heb je er écht wat aan (groter huis, in één keer een goede inrichting kunnen betalen; goede reservebuffer)

Wat een verschrikkelijke nonsense dit.
Misschien als je in een 2-onder-1 kapper wilt zitten en je inrichting bij premium zaken koopt ja.

Mijn eerste flatje kocht ik voor 125k met 10.000e eigen geld en kon daar een keurig interieur van bij elkaar rapen.
Daarna naar een tussenwoning gegaan twv zon 170k en met hetzelfde bedrag aan eigen geld daar ook prima kunnen klussen en andere aanpassingen kunnen doen met mn gezin.

Dat je minimaal 75k moet hebben om er wat van te kunnen maken is kwatsch van de bovenste plank.

[Trenchdog]

Dat is volgens mij ook niet zijn punt, die 75k omvat zo te lezen ook een goede buffer en de eigen cash die je tegenwoordig moet inbrengen.

[ItMeAedri]

RocketKoen schreef op vrijdag 29 december 2017 @ 11:39:
Als je een vast contract hebt dan kijken ze meestal naar het salaris dat in dat contract staat.
Heb je geen vast contract, dan kijken ze meestal naar je daadwerkelijke inkomen (jaaropgave) van de afgelopen 3 jaar.
Secundaire voorwaarden (leaseauto bijvoorbeeld) hebben totaal geen invloed.
En bonussen mag je meetellen als dat "vaste bonussen" zijn. Bijvoorbeeld onregelmatigheidstoeslag (als je die nog steeds krijgt), vakantiegeld en eindejaarsbonus.

Maar maak gewoon eens een afspraak bij een hypotheekadviseur. Het eerste gesprek, waar ze voor je kunnen uitleggen wat mogelijk is, is meestal gratis.

Dat maakt wel wat duidelijk Die onregelmatigheidstoeslag was inderdaad een vaste vergoeding, totdat ik op een andere opdracht werd gezet.

Ik was sowieso van plan om een afspraak te maken bij de adviseur. Wellicht dat ik afwacht wat in het nieuwe contract staat.

[Theo]

Lensent schreef op vrijdag 29 december 2017 @ 12:05:
[...]


Wat een verschrikkelijke nonsense dit.
Misschien als je in een 2-onder-1 kapper wilt zitten en je inrichting bij premium zaken koopt ja.

Mijn eerste flatje kocht ik voor 125k met 10.000e eigen geld en kon daar een keurig interieur van bij elkaar rapen.
Daarna naar een tussenwoning gegaan twv zon 170k en met hetzelfde bedrag aan eigen geld daar ook prima kunnen klussen en andere aanpassingen kunnen doen met mn gezin.

Dat je minimaal 75k moet hebben om er wat van te kunnen maken is kwatsch van de bovenste plank.

Stel je had die 75K in het begin gehad ipv 10K had je gelijk je tussenwoning kunnen kopen. Dat had je aankoop en verhuiskosten bespaard (al snel 10K aan kosten koper, verhuis en opknapkosten) Dus de beslissing om iets snel te doen ipv iets goed die heeft je 10K gekost, en dat geld is weg.

Bovendien zijn de hypotheekregels nu strenger dan vroeger; je moet nu de kosten koper uit eigen zak betalen, ipv dat je ze bij de hypotheek kunt betrekken. Hierdoor heb je dus nodig aan vermogen om veilig een woning te kunnen kopen:
10K voor kosten koper en verhuizing
10K als buffer waar je van af blijft (voor als de auto stuk is, je werkloos wordt of andere grote onvoorziene kosten hebt)
Kosten om de woning op te knappen en in te richten (verf, vloerbedekking, kleine reparaties, verlichting en meubels)

Plus, wil je op 1 inkomen een woning kopen, en niet de 10K 'verliezen' om een paar jaar later naar iets groters te verhuizen, zul je nu al die grotere woning moeten kopen. En daarvoor is veel spaargeld nodig.

[Lensent]

Ja, stel je had 250.000 euro gehad dan had je hypotheekvrij kunnen wonen.
Zo lust ik er nog wel honderd.

De gemiddelde situatie is echter heel anders maar totaal niet onmogelijk.

Jouw situatie is fijn voor je, maar vind ik geen afspiegeling van hoe het vaak is. Mijn 2 centen althans.

[Tehh]

Er ligt volgens mij wel één basis aan de berekening van de hypotheken:
In de basis wordt gekeken naar de woonquote (een maximaal percentage van je inkomen die je aan woonlasten 'mag' uitgeven). Zie https://www.homefinance.n...-berekenen/toetsrente.asp voor een voorbeeld.

Eventuele schulden worden volledig verrekend met het inkomen; stel je hebt een mobiel met een abonnement van € 50 p.m. voor 2 jaar dan wordt er € 1.200 in mindering gebracht op je toetsinkomen, ook al zit je nog maar 3 maanden aan je abonnement vast. En dat heeft behoorlijk impact op je maximale hypotheek.
Een studielening heeft een iets andere berekening, volgens mij wordt dan alleen de jaarlijkse aflossing in mindering gebracht op het toetsinkomen maar dat weet ik niet zeker.

[Theo]

Lensent schreef op vrijdag 29 december 2017 @ 12:31:
Ja, stel je had 250.000 euro gehad dan had je hypotheekvrij kunnen wonen.
Zo lust ik er nog wel honderd.

De gemiddelde situatie is echter heel anders maar totaal niet onmogelijk.

Jouw situatie is fijn voor je, maar vind ik geen afspiegeling van hoe het vaak is. Mijn 2 centen althans.

En met een miljoen aan spaargeld hoef je nooit meer fulltime te werken

Mijn opmerking was gebaseerd op het feit dat de TS nu over lijkt te komen dat hij niet urgent op zoek is naar een hypotheek, en dus nog in de fase zit waarin hij hard kan sparen voor z'n eerste woning. Mijn advies in deze blijft dan ook; blijf in deze fase zolang als je kunt en wil; zo hard als je nu kunt sparen doe je nooit meer.
En aan het gespaarde geld heb je enorm veel met het kopen van een woning; je kunt een hele verhuizing overslaan (geen flatje maar gelijk een grotere woning), je kunt een goedkopere hypotheek nemen of een duurder huis; je kunt het inrichten met meubels die je echt wil, ipv wat je kunt betalen (dus geen Leen Bakker bank die na 3 jaar vervangen moet worden voor een goede bank, maar gelijk dezelfde goede bank, waarmee je wederom de kosten van een goedkope bank bespaart) en je kunt gelijk investeringen in het huis doen (zonnepanelen, warmtepomp, isolatie; zaken die zichzelf binnen een aantal jaar terug hebben betaald)

Dat startkapitaal waarmee je begint op de woningmarkt daar heb je je leven lang profijt van.

De TS zit nu in de positie dat hij nog dat startkapitaal op kán bouwen. Mijn advies; doe dat!