Hypotheek verhogen (verbouwing)

[Verwijderd]

Hoi,

Ik woon inmiddels 10 jaar in mijn huidige woning en heb geen behoefte aan verhuizen.
Laatste jaren al veel verbeteringen doorgevoerd aan mijn huis zoals
- nieuwe badkamer
- nieuwe kozijnen
- nieuwe wc beneden
- tuinaanleg

Per project waren we duizenden euro's kwijt en hebben we tot op heden altijd cash afgetikt.
Echter komen nu andere zaken sneller dan verwacht zoals
- nieuwe keuken
- 4e slaapkamer realiseren op zolder (incl dakkappel).
- woonkamer opknappen (incl vloer).

Geschatte kosten 25.000 euro.

Daarnaast hebben we komende jaren ook nog enkele andere uitgaven zoals vervanging auto, kleine klusjes..
Als ik kijk naar de planning om de grote klussen af te ronden dan zijn we 6-8 jaar verder voordat het klaar is.
De woonkamer en keuken gaan niet zolang meer mee..

Daarom zat ik te denken om een 2e hypotheek te nemen om de verbouwingen door te voeren.
Dan zijn we in 1x klaar en netto kost het me 80-85 euro per maand.

Financieel kunnen we het makkelijk dragen..

Echter waar ik mee zit is de waarde van het huis t.o.v. de hypotheek.

Het huis is ongeveer 190k waard in huidige staat.
Ik heb nu een hypotheek van 199k waarvan 20k afgelost in een spaarhypotheek.

Als ik nu mijn hypotheek met 25k verhoog (is al hoger vastgelegd bij de notaris), dan heb ik straks een hypotheek van 225k (waarvan 20k in een spaarhypotheek afgelost).
Maarja in hoeverre is mijn verbouwing een meerwaarde voor het huis, en in hoeverre gaat de bank hier in mee qua hypotheekhoogte afgezet tegen de woningwaarde?

[Icephase]

Wat zeiden ze toen je het ze vroeg?

[Verwijderd]

Ik heb volgende week een gesprek bij de bank, maar wilde meer info vooraf van evt jullie ontvangen zodat ik beter voorbereid het gesprek ik kan.

[Icephase]

Je hebt klaarblijkelijk al goed nagedacht over de vragen. Wat wil je dan nog meer aan voorbereiding voor je gesprek? De enige die de vragen goed kan beantwoorden is je bank, dus stel ze gewoon tijdens het gesprek.

[frickY]

Per 2018 veranderen de regels (wederom), waarna de de hoogte van de hypotheek niet hoger mag zijn dan 100% van de taxatiewaarde. Dus áls er al iets mogelijk is, dan is dat alleen dit jaar nog.
https://www.volkskrant.nl...n-taxatiewaarde~a4523176/

Je beste kans is volgens mij om het huis en de gewenste verbouwingen te laten taxeren, en hopen dat je op 225k uitkomt.
Die 20k op je spaarhypotheek telt niet als aflossing. Dat is niet afgelost; dat staat op een spaarrekening.

[ Voor 26% gewijzigd door frickY op 05-12-2017 14:39 ]

[Verwijderd]

Gesprek hoef ik niet voor te bereiden, maar ik weet niet of het haalbaar is met de nieuwe hypotheekregels.
aangezien je maar 100% mag lenen, ik zit straks weer op 105-110%.

Ik verwacht dat mijn huis straks na de verbouwing 195-200k waard zal zijn. terwijl er 205k aan hypotheek open zal staan.

Mogelijk zal ik eerst mijn huis moeten laten taxeren..

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 05-12-2017 14:38 ]

[genesisfm]

De zaken welke je opnoemt zijn voornamelijk cosmetische zaken.
Zaken als extra kamer / nieuwe kozijnen zijn wel zaken welke op langere termijn voor enige meerwaarde kunnen zorgen (echter zullen ze niet in verhouding staan tot jouw investering die je nu doet).

[Verwijderd]

@genesisfm daarom verwacht ik maar een lichte stijging in waarde (5-10k) tov de 25k die ik wil investeren.

De intentie is er zeker om hier nog 10 jaar te blijven wonen.

De woningmarkt trekt aan en merk dat de prijzen hier ook flink stijgen, dus misschien zal ik er een taxatie uit moeten laten voeren wat de waarde nu is.

[Señor Sjon]

Je zal sowieso een gevalideerde taxatie voor/na verbouwing moeten hebben. Dan kan je vaak weer tot 100% lenen. Maar in de regel gaan ze uit van de oorspronkelijke hypotheek (199k), dus je zal 224k als waarde moeten hebben. Alles eronder betekent dat je een deel zelf moet betalen. Let wel dat sommige banken ook een minimaal leenbedrag hanteren. Daarmee kan je ook nog in de knoop komen.

[Tsurany]

Señor Sjon schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 14:43:
Je zal sowieso een gevalideerde taxatie voor/na verbouwing moeten hebben. Dan kan je vaak weer tot 100% lenen. Maar in de regel gaan ze uit van de oorspronkelijke hypotheek (199k), dus je zal 224k als waarde moeten hebben. Alles eronder betekent dat je een deel zelf moet betalen. Let wel dat sommige banken ook een minimaal leenbedrag hanteren. Daarmee kan je ook nog in de knoop komen.

Het hangt een beetje van de bank af maar een aantal zullen toch zeker de waarde van de spaarpolis meenemen. Waarom zou de bank uitgaan van de oorspronkelijke hypotheek als er al is afgelost? Dat doen ze tenslotte ook niet als ze de LTV bepalen voor de risico opslag.

[Señor Sjon]

Omdat het geen nieuwe hypotheek wordt? Ik neem aan dat de hele hypotheek herzien wel wat meer gaat kosten doordat de rentevast periode nog niet voorbij is.

[RM-rf]

IK zie vooral renovaties / onderhoud (huiskamerkamer vernieuwen / kozijnen )
en bepaalde reglmatig opkomende wensen die vaak niet eens een waardevermering opleveren (nieuwe keuken en/of nieuwe badkamer)

Hooguit een extra slaapkamer zou eventueel een waardevergroting opleveren doordat het het woonopervlak vergroot.

verder, als ik les dat je ergens 10 jaar al woont en naar ik aanneem dus ook 10 aflost op je hypotheek slechts 10K hebt weten af te lossen in die tijd en nog een LTV van 95% overhoud, schrik ik wel:


Als j een goede bank hebt die hun financiele advies-functie serieus neemt zou je hierop zeker aanspreken...
ook op je visie wat betreft vermogensopbouw, levensvoorziening op de lange termijn (pensioen/lijfrente)...


Tientallen jaren je hypotheeklening enkel zien als een rente die je met hulp van de belastingaftrek ook lekker laag kunt houden is kortzichtig en dom...

Je zou echt meer moeite moeten steken in eer aflossen... juist ook als je dan op een later moment eventueel de keuze wilt om misschien wat bij te lenen kijken ze ook goed hoe je voorheen qua financiele instelling omgaat met geleend geld...

Iemand die weing schulden aflost is niet de meest geliefe klant bij financiele instellingen, omdat die een hoog risico heeft (wat vaak betekent dat je ook meer rente moet betalen)

[Verwijderd]

Tsurany schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 14:54:
[...]

Het hangt een beetje van de bank af maar een aantal zullen toch zeker de waarde van de spaarpolis meenemen. Waarom zou de bank uitgaan van de oorspronkelijke hypotheek als er al is afgelost? Dat doen ze tenslotte ook niet als ze de LTV bepalen voor de risico opslag.

Omdat er niet is afgelost. Da's nou net de grap van zo'n spaarhypotheek.

[Tsurany]

Señor Sjon schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 14:55:
Omdat het geen nieuwe hypotheek wordt? Ik neem aan dat de hele hypotheek herzien wel wat meer gaat kosten doordat de rentevast periode nog niet voorbij is.

Het wordt een verhoging van de huidige hypotheek, daarbij wordt enkel gekeken of de verhoging binnen de gestelde grenzen past. Voorwaarden zullen niet veranderen.
Dit kan enkel als de hypotheek hoger is ingeschreven of als er afgelost is.

Verwijderd schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 15:02:
[...]

Omdat er niet is afgelost. Da's nou net de grap van zo'n spaarhypotheek.

Daarom geef ik ook aan dat niet alle banken de waarde van een spaarhypotheek meenemen. Dat een spaarhypotheek betekent dat je niet aflost klopt, echter staat er wel vermogen tegenover de lening waardoor de LTV wel verlaagt wordt en het risico voor de bank dus ook.

Ik denk dat enige verhoging wel in de vorm van een annuitaire lening zal komen, ik denk niet dat de spaarhypotheek nog aangepast mag worden.

[ Voor 6% gewijzigd door Tsurany op 05-12-2017 15:09 ]

[Verwijderd]

RM-rf schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 14:59:
IK zie vooral renovaties / onderhoud (huiskamerkamer vernieuwen / kozijnen )
en bepaalde reglmatig opkomende wensen die vaak niet eens een waardevermering opleveren (nieuwe keuken en/of nieuwe badkamer)

Hooguit een extra slaapkamer zou eventueel een waardevergroting opleveren doordat het het woonopervlak vergroot.

verder, als ik les dat je ergens 10 jaar al woont en naar ik aanneem dus ook 10 aflost op je hypotheek slechts 10K hebt weten af te lossen in die tijd en nog een LTV van 95% overhoud, schrik ik wel:


Als j een goede bank hebt die hun financiele advies-functie serieus neemt zou je hierop zeker aanspreken...
ook op je visie wat betreft vermogensopbouw, levensvoorziening op de lange termijn (pensioen/lijfrente)...


Tientallen jaren je hypotheeklening enkel zien als een rente die je met hulp van de belastingaftrek ook lekker laag kunt houden is kortzichtig en dom...

Je zou echt meer moeite moeten steken in eer aflossen... juist ook als je dan op een later moment eventueel de keuze wilt om misschien wat bij te lenen kijken ze ook goed hoe je voorheen qua financiele instelling omgaat met geleend geld...

Iemand die weing schulden aflost is niet de meest geliefe klant bij financiele instellingen, omdat die een hoog risico heeft (wat vaak betekent dat je ook meer rente moet betalen)

Ik heb 10 jaar geleden mij een 50% aflossingsvrij en 50% spaarhypotheek laten aansmeren door een bank. Als 26 jarige en conservatieve ouders ben ik ook gelijk voor 25jaar vast gegaan.
Niet de meest verstandige keuze achteraf..

Ondertussen voor 30-40k aan verbeteringen aan het huis doorgevoerd (kozijnen, badkamer, tuin etc.)
Dit geld had ik ook in mijn hypotheek kunnen stoppen ja, maar was mijn leefcomfort een stuk minder geweest.

Aangezien ik de intentie nog steeds heb om hier de komende jaren te blijven snap ik jou reactie niet helemaal.. Ik hou me precies aan de voorwaarden van de bank en zorg zeer goed voor mijn huis en breng allerlei verbeteringen aan die ik gewoon bij elkaar gespaard heb..

[Tsurany]

Verwijderd schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 15:06:
Aangezien ik de intentie nog steeds heb om hier de komende jaren te blijven snap ik jou reactie niet helemaal.. Ik hou me precies aan de voorwaarden van de bank en zorg zeer goed voor mijn huis en breng allerlei verbeteringen aan die ik gewoon bij elkaar gespaard heb..

Je moet er wel bij stilstaan dat het niet enkel een kwestie is van de waarde van je huis verhogen maar ook de schuld aflossen. Je hebt 10 jaar geleden een woning gekocht die nu, na de door jouw gewenste verbeteringen, alsnog geen overwaarde heeft. Dat is wel een risico omdat je nu maar 20 jaar hebt om dat bedrag af te lossen. En je hebt nog 50% aflosvrij dus dat bedrag moet je ook rekening mee houden.

Het hoeft geen slechte situatie te zijn maar het is wel iets waar jij rekening mee moet houden. De bank maakt het niet zoveel uit, die rekenen gewoon de risico opslag door en zien wel hoe jij het over 20 jaar op gaat lossen met het aflosvrije deel

[Verwijderd]

Tsurany schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 15:16:
[...]

Je moet er wel bij stilstaan dat het niet enkel een kwestie is van de waarde van je huis verhogen maar ook de schuld aflossen. Je hebt 10 jaar geleden een woning gekocht die nu, na de door jouw gewenste verbeteringen, alsnog geen overwaarde heeft. Dat is wel een risico omdat je nu maar 20 jaar hebt om dat bedrag af te lossen. En je hebt nog 50% aflosvrij dus dat bedrag moet je ook rekening mee houden.

Het hoeft geen slechte situatie te zijn maar het is wel iets waar jij rekening mee moet houden. De bank maakt het niet zoveel uit, die rekenen gewoon de risico opslag door en zien wel hoe jij het over 20 jaar op gaat lossen met het aflosvrije deel

Ben ik me ook van bewust, maar daar zie ik vooralsnog geen problemen in.
We praten over 20 jaar over een restschuld van 89k,
Wanneer deze verbouwingen af zijn dan ben ik helemaal klaar met mijn to-do lijstje en kan ik vol aflossen.
Als we die 25k erbij optellen dan praat je over 114k..
Al zal ik die 25k nu al geleidelijk gaan aflossen komende 20-30 jaar.

Die 100-114k lig ik niet wakker van, dat kan ik wel in 15-20 jaar aflossen, en anders neem ik een nieuwe hypotheek van 50k ofzo..

Ik ben dan pas 57 en moet dan nog 10-15 jaar werken.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 05-12-2017 15:23 ]

[RM-rf]

Verwijderd schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 15:06:


Ik heb 10 jaar geleden mij een 50% aflossingsvrij en 50% spaarhypotheek laten aansmeren door een bank. Als 26 jarige en conservatieve ouders ben ik ook gelijk voor 25jaar vast gegaan.
Niet de meest verstandige keuze achteraf..

Ondertussen voor 30-40k aan verbeteringen aan het huis doorgevoerd (kozijnen, badkamer, tuin etc.)
Dit geld had ik ook in mijn hypotheek kunnen stoppen ja, maar was mijn leefcomfort een stuk minder geweest.

Aangezien ik de intentie nog steeds heb om hier de komende jaren te blijven snap ik jou reactie niet helemaal.. Ik hou me precies aan de voorwaarden van de bank en zorg zeer goed voor mijn huis en breng allerlei verbeteringen aan die ik gewoon bij elkaar gespaard heb..

Het gaat er niet om je te verschuilen achter een bank..
Ik mag toch hopen dat je betalingen aan je financiering je niet voor hen doet maar gewoon omdat je zelf een bepaald doel hebt in je financiering?


Nogmals, ik hoop dat je bank je gewon goed adviseert... niet enkel je aanraad dusdanig veel risicoleningen af te sluiten omdat dat hen de meeste provisies en ook renteinkomsten oplevert, maar zelf ook een financiering die je gewoon ook _kunt_ dragen....

dus niet enkelde rentelasten te kunnen dragen, maar ook de aflossing binnen een bepaalde periode.
Het kan best zijn dat zulke banken bepaalde 'gaatjes' opzoeken die je toch ruimte scheppen om bv meer te lenen en minder af te losen, maar uiteindelijk heb je ooal jezelf ermee, terwijl de kredietverstrekker vaak vooral extra aan jou verdient.


Als jij bv wil lenen voor de renovering van een Badkamer of Keuken, moet je je goed realiseren dat zuulke investeringen binnen 10, 15 jaar dus ook afgeschreven zijn en je in die periode deze lening ook geheel afgelost moet hebben, omdat je anders blijft betalen aan een bepaalde investering die zelf geen waarde meer heeft...

Nog scherper gaat dit om bv de investering voor het renoveren van Kozijnen...
Zulk een investering is afgeschreven in een jaar of 3 tot 5... zorg ook dat wat je nu daaroor leent je in die periode ook wer afgelost hebt en verstop niet al je schulden in een hypotheek die nog dertig jaar zal doorlopen en je zelfs daarna een lelijke restschuld oplevert...


Dit soort dingen zijn overigens eigenlijk absoluut noodzakelijke dingen om te begrijpen als je geld gaat lenen, dat het aflossen deel is van de schuld en je lasten niet enkel rente-lasten zijn, maar ook de aflossing binnen een liefst zo kort mogelijke periode...
Zeker moet een schuld afgeslost zijn voordat de investering die je ermee financiert afgeschreven is.

[ Voor 4% gewijzigd door RM-rf op 05-12-2017 15:33 ]

[Verwijderd]

RM-rf schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 15:31:
[...]


Het gaat er niet om je te verschuilen achter een bank..
Ik mag toch hopen dat je betalingen aan je financiering je niet voor hen doet maar gewoon omdat je zelf een bepaald doel hebt in je financiering?


Nogmals, ik hoop dat je bank je gewon goed adviseert... niet enkel je aanraad dusdanig veel risicoleningen af te sluiten omdat dat hen de meeste provisies en ook renteinkomsten oplevert, maar zelf ook een financiering die je gewoon ook _kunt_ dragen....

dus niet enkelde rentelasten te kunnen dragen, maar ook de aflossing binnen een bepaalde periode.
Het kan best zijn dat zulke banken bepaalde 'gaatjes' opzoeken die je toch ruimte scheppen om bv meer te lenen en minder af te losen, maar uiteindelijk heb je ooal jezelf ermee, terwijl de kredietverstrekker vaak vooral extra aan jou verdient.


Als jij bv wil lenen voor de renovering van een Badkamer of Keuken, moet je je goed realiseren dat zuulke investeringen binnen 10, 15 jaar dus ook afgeschreven zijn en je in die periode deze lening ook geheel afgelost moet hebben, omdat je anders blijft betalen aan een bepaalde investering die zelf geen waarde meer heeft...

Nog scherper gaat dit om bv de investering voor het renoveren van Kozijnen...
Zulk een investering is afgeschreven in een jaar of 3 tot 5... zorg ook dat wat je nu daaroor leent je in die periode ook wer afgelost hebt en verstop niet al je schulden in een hypotheek die nog dertig jaar zal doorlopen en je zelfs daarna een lelijke restschuld oplevert...


Dit soort dingen zijn overigens eigenlijk absoluut noodzakelijke dingen om te begrijpen als je geld gaat lenen, dat het aflossen deel is van de schuld en je lasten niet enkel rente-lasten zijn, maar ook de aflossing binnen een liefst zo kort mogelijke periode...
Zeker moet een schuld afgeslost zijn voordat de investering die je ermee financiert afgeschreven is.

Dat "moet" helemaal niet, zolang je erin blijft wonen en de lasten kan dragen. En kozijnen in 3 jaar afgeschreven? Ik weet niet wat voor troep je dan koopt, maar bij mij zitten ze er al zo'n 90 jaar in..

[Verwijderd]

Kozijnen zitten er al in, die heb ik gewoon cash afgetikt..

Gaat puur nu om de laatste "grote" projecten zoals een slaapkamer op zolder en de woonkamer/keuken upgraden van 1999 naar 2018.

[Señor Sjon]

@RM-rf Je weet ook dat de hypotheekmarkt hier al overgereguleerd is met allerhande veiligheden tegen overkreditering? Als de LTI niet kan, dan gaat het sowieso niet door, maar met een hypotheek van die leeftijd en ik neem aan ook loonstijgingen van TS in de afgelopen 10 jaar verwacht ik eerlijk gezegd niet veel problemen?

[Icephase]

Er is niets mis met een woning waar na 30 jaar nog steeds (deels) een hypotheekschuld op rust. De woning is niet zomaar ineens niks meer waard natuurlijk. Doordat je wel een deel hebt afgelost, daalt je bruto rentelast. Je belastingvoordeel verdwijnt echter ook, dus je netto rentelast zal minder dalen of misschien gelijk blijven.
Aangezien je dan nog 10-15 jaar werkt, is dat ook prima te dragen in principe. Het is net wat je wil en waar je je op ingesteld hebt. Ik leef liever nu goed van mijn geld dan dat ik het over 20-30 jaar in een huis heb zitten waar ik niks mee kan...

[Accountant]

@Remko24
Je weet dat na 30 jaar rente aftrek je rente aftrek stopt en je geen teruggave meer krijgt op dat deel?

Heb je nog een buffertje van 6 maanden spaargeld om werkeloosheid en onverwachte uitgaven op te vangen (auto/ witgoed etc etc).

Slim dat je aangeeft voorlopig niet weg te willen in dat huis en in dat opzich een toekomstplan hebt.

Je geeft aan een overwaarde van 10K te hebben. Dat is niet bijster veel als je direct je huis moet verkopen vanwege ontslag of ziekte. Dus er bestaat een risico op een restschuld bij verkoop maar dat risico zal ieder jaar minder worden. En zich alleen voordoen op het moment dat je de hypotheek niet meer kunt opbrengen. Ik kan niet kijken in je uitgaven patroon maar aangezien je alles cash hebt gedaan van de verbouwingen heb je wel voldoende spaarcapaciteit.

Mijn conclusie:
Gewoon doen, wooncomfort naar voren halen en genieten als het geld je waard is en de risico's je duidelijk zijn.

Ben benieuwd of de bank akkoord gaat! Succes in ieder geval.

[Verwijderd]

@Accountant Ja ben ik me van bewust.

Ik heb een goede buffer, ik spaar ook gemiddeld 5-6k per jaar.. (waar ik de laatste 10 jaar ook steeds de verbeteringen van heb betaald).

De opbouw van een spaarhypotheek gaat helaas niet snel, maar hoe meer er in het potje zit, hoe sneller het zal stijgen.. over 10 jaar zit er ipv 20k in het potje rond de 60k in het potje..

Maar het ging me hier ook helemaal niet om mijn persoonlijke financiele situatie.. Die is gewoon onder controle..

[FreakNL]

Dan zou ik dat ook zo houden... Maar:

Verwijderd schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 15:21:
[...]


..

Die 100-114k lig ik niet wakker van, dat kan ik wel in 15-20 jaar aflossen, en anders neem ik een nieuwe hypotheek van 50k ofzo..

Ik ben dan pas 57 en moet dan nog 10-15 jaar werken.

Dit spreekt dat wel tegen... Op je 57e hypotheekvrij zijn is een beter streven dan op je 57e nog ff een nieuwe hypotheek (moeten) afsluiten.. Leuk dat je dan nog 10-15 jaar moet werken maar misschien wil je wel MINDER werken... En denk je nou echt dat jij op je 70e nog volledig productief bent? Die plannen van het verhogen van de pensioenleeftijd zijn leuk en aardig, maar hou er rekening mee dat je rond die tijd echt wel allerlei ongemakjes hebt en 40 uur werken wellicht niet meer mogelijk is.... Ik hou daar iig wel rekening mee.. Ik heb op mijn 34e een hypotheek afgesloten die in principe op mijn 64e afgelost is, maar ik ben er nu al mee bezig om dat 5 tot 10 jaar te verkorten...

[Señor Sjon]

Pssst, Financiële onafhankelijkheid - Deel 3 is een deur verder. Dit gaat ver voorbij de vraag van TS.

[Tommie12]

Ik begin als belg wel te snappen waarom huizen zo duur zijn in NL.
Aflossingsvrije hypotheek op 30 jaar van >100%....
Daar hoeven we in België zelfs niet aan te denken.
Klassiek leen je hier met vast maandelijkse betalingen op 20-25jaar, en dan is je lening afgelost. Een quotiteit van boven de 80% levert je al snel nogal hoge rentetarieven op.

Ja, het gebeurt dat er nog eens een extra lening afgesloten wordt voor een verbouwing, maar dat je na 10 jaar nog onder water staat....
Als je 5000€ per jaar kan sparen, dan kan je de bedragen die je nodig hebt voor je verbouwingen ook wat uitspreiden en stuk per stuk aanpakken.

Je uitspraak: "en dan zijn we klaar"... daar geloof ik niks van. Een huis is nooit klaar. Binnen 5 jaar gaat je ketel er aan, heb je wel eens een lek in het dak, valt er een dakgoot af, en mag je die andere slaapkamer of het tuinhok aanpakken.

[Keiichi]

Tommie12 schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 17:11:
Ik begin als belg wel te snappen waarom huizen zo duur zijn in NL.
Aflossingsvrije hypotheek op 30 jaar van >100%....

Inmiddels al paar jaar niet mogelijk meer.