Woning kopen met huurders

[Anoniem: 814977]

Ben van plan om een woning te kopen.

Op dit moment heb ik een huis op het oog en zijn over de prijs eens.

Alleen zitten er huurders in het huis die net voor 1 jaar een contract hebben getekend. Ben van plan in het huis zelf te wonen.

Ik zou graag willen dat ze na de overdracht weg zouden gaan, maar zo makelijk gaat dat helaas niet blijkbaar.

Zelf heb ik er geen verstand van, ben bang dat ze na de overdracht en na de beeindigen van het contract toch zullen blijven door blablabla regels.?

Bij overname van het huis zal de huur naar mij betaald worden.

Hoe gaat dat te werk?
Moet ik me druk over maken of juist niet?

Welke avonturen staan me te wachten bij de belastingen en gemeentes?

In het kort is het wel verstandig?

Alvast bedankt

[fonsoy]

Meestal kun je niet zonder meer een hypotheek krijgen als je niet zelf in het huis woonachtig bent. Het risico voor de bank is dan groter, dus je moet een hogere rente betalen.

Kortom; alleen aantrekkelijk als je de financiering rond kan krijgen en het als belegging gaat zien.

Verder breekt koop geen huurcontract. De huurders zullen gemotiveerd moeten worden om de woning eerder te verlaten.

[Voor 17% gewijzigd door fonsoy op 10-09-2016 23:12]

[t_captain]

Je moet vooral kijken naar de positie van de huurders: valt het binnen de leegstandswet, of zijn het huurders met rechten?

In het tweede geval moet je de koopsom goed bekijken. Neem de jaarhuur, maak daar triple net van (haal dus de premie van de opstalverzekering, de onderhoudsreservering en de gemeentelijke belastingen tlv de eigenaar vanaf). Die triple net huur is de basis van de waardering.

Ik schat in dat in de huidige woningmarkt een kapitalisatiefactorvan 16 mogelijk is, uitgaande van een courante woning op een goed verhuurbare locatie.

Als je huis 1000 aan huur opbrengt, zal dat triple net ongeveer 800 zijn. Levert een waarde van 154.000 euro. Wel een stuk lager dan wat je misschien voor een vrije woning zou betalen.

[CMD-Snake]

Anoniem: 814977 schreef op zaterdag 10 september 2016 @ 23:09:
In het kort is het wel verstandig?

Indien de woning verhuurd wordt onder de leegstandwet dan kan je veilig kopen, de huurders moeten dan bij verkoop ook vertrekken. Dan kan je na het kopen er zelf gaan wonen.

Indien het normale huurders zijn dan kunnen ze nog heel lang blijven zitten zonder dat je er iets aan kan doen. In dat geval zou ik er niet aan beginnen, tenzij je heel graag huisbaas wil zijn.

[Azer]

Hebben de huurders een tijdelijk huurcontract? Zo niet, niet aan beginnen want je krijgt ze er niet zomaar uit. Huurders zijn nu eenmaal erg goed beschermd in Nederland. Als de huurders een tijdelijke huurcontract hebben, moet je sowieso een jaar wachten voordat je zelf in het huis kunt wonen.

[StevenK]

Als je een verhuurd pand koopt, kun je in beginsel pas na drie jaar een beroep doen op 'dringend eigen gebruik'. Het is dus zaak de koop aan te gaan onder de opschortende voorwaarde dat de huurder opgezegd heeft en daarbij zou ik ook overeenkomen dat een substantieel deel van de koopsom (30%) in depot blijft bij de notaris tot de huurders de woning daadwerkelijk hebben verlaten.

Het is daarom ook zaak de koopovereenkomst door een deskundige op te laten stellen en niet door een makelaar.

[kaasboer09]

Azer schreef op zondag 11 september 2016 @ 08:50:
Hebben de huurders een tijdelijk huurcontract? Zo niet, niet aan beginnen want je krijgt ze er niet zomaar uit. Huurders zijn nu eenmaal erg goed beschermd in Nederland. Als de huurders een tijdelijke huurcontract hebben, moet je sowieso een jaar wachten voordat je zelf in het huis kunt wonen.

De huurder is inderdaad bijzonder goed beschermd in Nederland. Zelfs als sprake is van een tijdelijk contract, kan de huurder zijn poot stijf houden en simpelweg weigeren te vertrekken.

Het is mijn oom overkomen. Hij wilde zijn huis verkopen, maar huurder weigerde te vertrekken. Meerdere rechtzaken, maar de huurder zit er nog steeds. Persoonlijk zou ik er in geen situatie aan beginnen (maar let op; ik ben geen juridisch specialist)

[Voor 61% gewijzigd door kaasboer09 op 11-09-2016 12:30]

[Lensent]

Zou al die moeite niet eens willen doen. Genoeg keus op de woningmarkt.

[macnerd]

Als de verkoper het 'normaal' verhuurt i.p.v onder de leegstandswet, dan snap ik dat hij akkoord is met de door TS geboden prijs. Die ligt waarschijnlijk een stuk hoger dan wat hij er van collega-verhuurders voor had kunnen krijgen...

TS: vraag na op welke manier er verhuurd wordt. Leegstandswet = geen rechten huurders. Anders wel (ook bij tijdelijke contracten).

[Hielko]

Een tijdelijk huurcontract bestaat eigenlijk niet in Nederland: als je een contract voor een jaar tekent dan mag je er in principe oneindig lang blijven wonen. Echter, als je er dan minder dan een jaar wilt wonen is het mogelijk dat je dan een boete moet betalen voor het vroegtijdig opbreken van het contract. Een contract voor een bepaalde tijd is dan ook meer een zekerheid voor de verhuurder dat iemand er niet slechts een paar maand in gaat zitten en dat hij dan weer iemand anders moet zoeken, dan dat het een zekerheid is dat iemand na een bepaalde periode vertrekt. Als het geen contract is voor antikraak of leegstand oid dan kan je een huurder er bijna nooit uitkrijgen.

[Hydra]

Hielko schreef op zondag 11 september 2016 @ 12:58:
Een tijdelijk huurcontract bestaat eigenlijk niet in Nederland

Jawel: https://www.eigenhuis.nl/...gebaseerd-op-leegstandwet

[Hielko]

Hydra schreef op zondag 11 september 2016 @ 14:26:
[...]


Jawel: https://www.eigenhuis.nl/...gebaseerd-op-leegstandwet

Lees anders even verder dan de eerste regel van mijn post, muv van leegstand/antikraak...

[downtime]

Ik zou niet aan zo'n huis beginnen. Ten eerste zit jij met de problemen als de huurders dwars gaan liggen. Het kan een maanden slepend getouwtrek worden als zij over een jaar niet willen vertrekken, zelfs als zij uiteindelijk in het ongelijk worden gesteld. Risico van schade door de huurders na de verkoop ligt ook bij jou. In theorie kun je schade verhalen maar in de praktijk is dat vaak lastig (kale kip, etc).

Een dergelijk traject wil je alleen doen als je het risico begrijpt, tegenover het risico ook een hele aantrekkelijke prijs staat, en als je je kunt veroorloven om tegen de huurders te procederen als puntje bij paaltje komt. Kortom: Als het pand een zakelijke investering voor jou is en je wat risico incalculeert.

[Cocytus]

Dit zou ik echt nooit doen. Dat de verkopende partij het wil leveren met huurders en dat die na levering aan jou gaan betalen, geeft eigenlijk al aan dat het hier geen leegstandswethuur betreft. Anders zou hij ze er zelf wel uitknikkeren en het pand leeg opleveren. De huurders hebben net getekend voor een jaar, dus ze zitten er minimaal een jaar in, als ze mee willen werken. Als ze dat niet willen zit jij over een jaar met de gebakken peren. Als je hier op het forum om advies moet vragen dan weet je al dat je niet ingesteld bent op dit soort problemen.

[vso]

Cocytus schreef op zondag 11 september 2016 @ 15:06:
Dit zou ik echt nooit doen. Dat de verkopende partij het wil leveren met huurders en dat die na levering aan jou gaan betalen, geeft eigenlijk al aan dat het hier geen leegstandswethuur betreft. Anders zou hij ze er zelf wel uitknikkeren en het pand leeg opleveren. De huurders hebben net getekend voor een jaar, dus ze zitten er minimaal een jaar in, als ze mee willen werken. Als ze dat niet willen zit jij over een jaar met de gebakken peren. Als je hier op het forum om advies moet vragen dan weet je al dat je niet ingesteld bent op dit soort problemen.

Met ^^^^ eens, niet aan beginnen.

[CMD-Snake]

Of je moet als ontbindende voorwaarde op laten nemen dat het huis zonder huurders wordt opgeleverd. Dan leg je het probleem neer bij de verkopende partij.

[Baddie09]

Hoe wil je het huis financieren? Als je er een hypotheek voor wilt afsluiten vraag ik mij af of elke hypotheekverstrekker toestemming zal geven. Hierbij heeft het feit dat je de intentie hebt om er zelf in te gaan wonen geen enkele invloed.
Daarnaast wordt de waarde van een huis in verhuurde staat veel lager ingeschat dan in lege staat, dat zal dan ook, als je al toestemming krijgt, je maximale hypotheek zijn.
Dit zal op basis zijn van een gecertificeerde taxateur die de woning moet taxeren.

[t_captain]

Goed gezien, het huurcontract gaat over dus het is geen leegstandswet!

Aankopen als beleggingspand (al dan niet met de intentie tot eigen gebruik later) is niet persé een slecht plan. Hou wel rekening met (1) andere, vaak lagere, waardering en (2) het feit dat er in het zakelijke OG geen 100% LTV bestaat.

Waarschijnlijk kun je op een maandhuur van 1000 hooguit zo'n 120.000 lenen.

[Gadgeteer]

Als die huurders nog 10 jaar willen blijven zitten, raak je ze gewoon niet zomaar kwijt. Ik zou zoals al geopperd, alleen kopen als de huidige eigenaar de huurders er van te voren uit werkt.

[Wilke]

Eigenlijk is het vrij simpel: als je plan is om daar zelf te gaan wonen, dus niet als investering, moet je dit absoluut niet doen.

[asmi2]

Heb je die huurders al gesproken? Misschien willen ze tegen een vergoeding best verhuizen.

[Hydra]

Hielko schreef op zondag 11 september 2016 @ 14:32:
Lees anders even verder dan de eerste regel van mijn post, muv van leegstand/antikraak...

Ja ik ging er vanuit dat je de rest van 't topic niet gelezen had omdat je voor de rest eigenlijk vrijwel hetzelfde zegt als je voorgangers

[Krisp]

Voor dit soort gevallen is het gewoon beter om een jurist en/of aankoopmakelaar in de arm te nemen, die verstand hebben van dit soort zaken. Onherroepelijk kom je op deze personen uit, aangezien je ook op een correcte wijze met huurders moet gaan communiceren. Bovendien behoedt het je (mogelijk) voor problemen met de aankoop/financiering. GoT kan je hierbij niet helpen.

Ik sluit daarom dit topic.