De betrouwbaarheid van online hypotheekberekeningen

[ls789]

Hi all! vorig jaar ben ik samen met mijn vriendin gaan oriënteren op een nieuwbouwwoning (ook een topic over). Dit was toen niet haalbaar gezien we te weinig spaargeld hadden om het huis in te richten en evt buffer over te houden.

Nu een jaar verder (nog steeds allebei thuiswonend) hebben we flink wat spaargeld en zijn we van plan een woning te kopen welke eind volgend jaar klaar is met de bouw (er komt dus nog meer spaargeld aan!)

De hypotheek betreft 265k excl meerwerk, het meerwerk betreft o.a. uitbouw en keuken etc. We zouden een hypotheek van 285 nodig moeten hebben.

Nu hebben we contact met dezelfde adviseur als vorig jaar en hij gaf aan dat deze hypotheek totaal geen probleem zou moeten zijn (op basis van onze salarissen van vorig jaar, zijn inmiddels iets gestegen). We hebben aankomende vrijdag een oriëntatiegesprek gepland staan.

Nu heb ik ook het e.e.a. zitten berekenen op internet en daar kom elke keer weer andere resultaten tegen variërend van 230k tot 285k..

Nu kunnen wij de hypotheek makkelijk dragen gezien we beide thuis wonen we na inrichten van het huis een buffer van minimaal 15k op de bank hebben staan. Mijn vriendin van 4dagen naar 5 dagen gaat met werken (begin volgend jaar) en wij allebei nog 2x salarisverhoging krijgen voor we in de woning komen te zitten. Naast mijn fulltime baan heb ik ook al jarenlang een bijbaan waar ik bruto iets van 5-6k per jaar uit haal (via payroller, nu sindskort via een eenmanszaak dit is niet meegenomen in de berekening).

Nu mijn vraag, wat zijn jullie ervaringen met de online berekeningen? Zijn dit slechts grove schattingen of komen deze tegenwoordig erg dichtbij de realiteit? Spreekt elkaar nogal tegen gezien de adviseur totaal geen problemen ziet in het verkrijgen van de hypotheek en de online rekentools het allemaal maar krap vinden.

Thanks!

[St@m]

Luister naar je adviseur, rekentools op internet geven een indicatie. Wil je weten wat je echt kan lenen? Ga dan een gesprek aan met een financieel adviseur.

[GoldenSample]

Dat je volgendjaar meer verdiend is leuk, echter heb je er nu nog niets aan, je geeft geld uit gebaseerd op het formaat van een portemonnee die groter is dan je huidige.

Verder weer een typisch geval van: heb je al eens een verstrekker van hypotheken gebeld?

[ Voor 21% gewijzigd door GoldenSample op 02-07-2016 17:01 ]

[CyBeR]

GoldenSample schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 17:00:
Verder weer een typisch geval van: heb je al eens een verstrekker van hypotheken gebeld?

TS wil een verstrekker van hypotheken worden. Hij moet bij een hypotheekadviseur langs.

---

Die berekeningen zijn redelijk accuraat om als uitgangspunt te nemen, maar afhankelijk van de exacte vorm van financiering wil de werkelijke maximale lening nog wel 's afwijken. Daar moet wel bij gezegd worden dat een huis kopen wat tegen de maximale lening aan zit, geen goed idee is. Dan hoeft er maar ergens in Friesland een scheet gelaten worden om jouw huis in Limburg onder water te zetten.

[Onbekend]

De internetberekeningen zijn vaak op basis van de ideale situatie. En elke hypotheek/lening is gebaseerd op wat je nu verdient, en niet wat je in de toekomst verwacht te verdienen.
Ik raad trouwens ook niet aan om op basis van toekomstige salarisverhogingen een definitieve financiële planning te maken.

[missTweakers]

Ja, de online berekeningstools verschillen, omdat die van verschillende rentes uitgaan, meestal met NHG rentes en alleen de laagste rente van die aanbieder. Aangezien je koopsom boven de NHG grens (ongeveer 230.000) zit moet je wel de rente zelf kunnen invullen in de tool.
Ik heb zelf een hypotheek calculator iOS app gemaakt, dus weet inmiddels precies hoe de berekening werkt. De app kan je maximale hypotheek berekenen op basis van je inkomen en de rente die je zelf kunt invoeren. Ook kun je de kosten koper en bruto/netto maandlasten berekenen. PM me maar voor de naam ervan, want wil niet als spammer gemarkeerd worden

[sambalbaj]

Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Sport_Life]

Persoonlijk zou ik met een dergelijke hypotheek niet onder de 3800-4000 gezamenlijk netto maandinkomen willen zitten. Dan houd je nog genoeg over voor vakantie, sparen, etc. Alle berekeningen van welke adviseur dan ook gaan uit van de maximale lening, de praktijk is vaak toch anders.

[Tito129]

Sport_Life schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 17:30:
Persoonlijk zou ik met een dergelijke hypotheek niet onder de 3800-4000 gezamenlijk netto maandinkomen willen zitten. Dan houd je nog genoeg over voor vakantie, sparen, etc. Alle berekeningen van welke adviseur dan ook gaan uit van de maximale lening, de praktijk is vaak toch anders.

Dat is wel iets overdreven. Je weet niet wat topicstarter zijn leefstijl is. Maar ik zou zeker niet 100% lenen op 2 salarissen. Maar als je zeker bent van loonsverhoging kan dan misschien de keus nu wel makkelijker maken.

[CMD-Snake]

ls789 schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 16:16:
Nu heb ik ook het e.e.a. zitten berekenen op internet en daar kom elke keer weer andere resultaten tegen variërend van 230k tot 285k..

De hoogte van je maximale hypotheek is afhankelijk mede van de rente. Hoe lager de rente, hoe meer je kan lenen met hetzelfde inkomen.

Deze calculator is naar mijn ervaring het meest accuraat: https://www.hypotheeklast...kenen/maximale-hypotheek/

ls789 schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 16:16:
Spreekt elkaar nogal tegen gezien de adviseur totaal geen problemen ziet in het verkrijgen van de hypotheek en de online rekentools het allemaal maar krap vinden.

De websites kunnen geen rekening houden met nuances. Die passen de huidige hypotheekregels en berekeningen heel strikt toe. Een adviseur heeft een beetje speelruimte, maar tegenwoordig is dit ook beperkt geworden.

Tito129 schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 17:34:
Maar ik zou zeker niet 100% lenen op 2 salarissen.

Banken stappen daar niet in. Als een stelletje komt voor een hypotheek dan wordt een inkomen slechts deels meegeteld. Ze gaan er stiekem alvast vanuit dat er kinderen komen en de vrouw dan minder gaat werken of zelfs helemaal stopt met werken.

[TheBrut3]

ls789 schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 16:16:
Nu kunnen wij de hypotheek makkelijk dragen gezien we beide thuis wonen we na inrichten van het huis een buffer van minimaal 15k op de bank hebben staan. Mijn vriendin van 4dagen naar 5 dagen gaat met werken (begin volgend jaar) en wij allebei nog 2x salarisverhoging krijgen voor we in de woning komen te zitten. Naast mijn fulltime baan heb ik ook al jarenlang een bijbaan waar ik bruto iets van 5-6k per jaar uit haal (via payroller, nu sindskort via een eenmanszaak dit is niet meegenomen in de berekening).

Zoals eerder gezegd, alleen de adviseur zelf zal je het juiste bedrag kunnen noemen.
Maar hou rekening dat al die als, als, als en maar, maar, maar factoren niet meetellen. Enkel je bijbaan zou mee kunnen tellen, andere veranderingen mogen maximaal 3 maanden in de toekomst zijn en moeten aantoonbaar zijn.
Ik ging in juni praten en per september kreeg ik toen verhoging, dat konden ze meerekenen maar ik moest wel bewijs krijgen van HRM.

[Richard]

Ikzelf was/ben erg te spreken over de diepgang van https://onor.nl/hypotheek Site ben ik bekend mee geraakt in een ander topic op GoT.

[ls789]

Thanks voor de reacties! We gaan ook zeker luisteren naar de adviseur en dan nog goed kijken of het meerwerk allemaal nu nodig is, we zouden evt de uitbouw kunnen uitstellen etc.

Verder kopen we het huis wel op 2 salarissen. Dus we zullen wel moeten blijven werken, mocht 1 van ons minder gaan werken moet de ander dus zodanig meer verdienen dat dat mogelijk is.

Dit kan natuurlijk ook ongepland voor komen, daar hebben we de 15k buffer voor (voor noodgevallen, als bijvoorbeeld ontslag of iets dergelijks).

Over het maximaal lenen, tja daar zijn de meningen over verdeeld stel je maximum is 250k en je koopt een huis van 250k dat heeft de verstrekker vast wel wat "slack" ingebouwd. We hebben meerdere opties bekeken, bestaande bouw (vaak duur met oude rommel en K.K) goedkopere woningen.. Scheelde vaak netto maandlast van maar 100 euro en hadden we een oud appartement met hoge VVe en 3 kamers etc. Nieuwbouw en iets duurder lijkt ons verstandiger gezien het makkelijker verkoopbaar is, energiezuinig (0 op de meter), onderhoudsvrij (voorlopig dan) en onze salarissen zitten in de lift dus wat nu maximaal is is volgend jaar weer anders. In 2014 konden we ruim 330k lenen zie ik via eerder genoemde website haha

[ Voor 3% gewijzigd door ls789 op 02-07-2016 18:29 ]

[CyBeR]

ls789 schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 18:27:
Over het maximaal lenen, tja daar zijn de meningen over verdeeld

Niet bij degenen die fiscaal verantwoordelijk bezig zijn.

Maximaal lenen is op zich niet eens het grootste probleem, het probleem is meer als je een hele hoge loan-to-value hebt. Dwz, een tophypotheek. Als je dan zonder baan komt te zitten of om een andere reden een niet-meer-toereikend inkomen hebt en moet verkopen heb je een probleem in de vorm van een restschuld.

stel je maximum is 250k en je koopt een huis van 250k dat heeft de verstrekker vast wel wat "slack" ingebouwd.

Wat voor "slack" valt er in een lening in te bouwen, precies? Je moet daar elke euro van afbetalen hoor. Het is alleen zo dat dat maximum berekend is aan de hand van wat je met een dergelijk inkomen redelijkerwijs terug kunt betalen zonder in de problemen te komen met andere verplichtingen. Wel er van uitgaand dat je niet minder gaat verdienen.

[ Voor 3% gewijzigd door CyBeR op 02-07-2016 18:55 ]

[Kees]

ls789 schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 16:16:
Hi all! vorig jaar ben ik samen met mijn vriendin gaan oriënteren op een nieuwbouwwoning (ook een topic over). Dit was toen niet haalbaar gezien we te weinig spaargeld hadden om het huis in te richten en evt buffer over te houden.

Nu een jaar verder (nog steeds allebei thuiswonend) hebben we flink wat spaargeld en zijn we van plan een woning te kopen welke eind volgend jaar klaar is met de bouw (er komt dus nog meer spaargeld aan!)

Even afgezien van de rest; maar woon je nu al samen met je vriendin of gaan jullie beide voor het eerst het ouderlijk huis uit? Dat lijkt mij nogal een risico, ik zou eerst een jaartje iets huren, samenwonen is wat anders dan samenzijn en niet elke relatie kan daar tegen.

Aangezien je blijkbaar beide salarissen nodig hebt zal dit ook betekenen dat je het huis moet verkopen met verlies als de relatie kort na het samenwonen uit gaat.

[ls789]

CyBeR schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 18:52:
[...]


Niet bij degenen die fiscaal verantwoordelijk bezig zijn.

Maximaal lenen is op zich niet eens het grootste probleem, het probleem is meer als je een hele hoge loan-to-value hebt. Dwz, een tophypotheek. Als je dan zonder baan komt te zitten of om een andere reden een niet-meer-toereikend inkomen hebt en moet verkopen heb je een probleem in de vorm van een restschuld.


[...]


Wat voor "slack" valt er in een lening in te bouwen, precies? Je moet daar elke euro van afbetalen hoor. Het is alleen zo dat dat maximum berekend is aan de hand van wat je met een dergelijk inkomen redelijkerwijs terug kunt betalen zonder in de problemen te komen met andere verplichtingen. Wel er van uitgaand dat je niet minder gaat verdienen.

Precies dat. Ik denk dat een bank ook wel 3 ton kan geven al het 2.5 maximaal is en de slack is dan de 50k als in maximaal lenen is alsnog wel verantwoord met dit salaris anders verstrekt de bank het geld toch niet?

Waarom heb je een restschuld als je het huis verkoopt? We lossen maandelijks al af na 1 jaar is er +/- 10k afbetaald en het huis misschien zelfs gestegen..

We wonen overigens samen bij haar ouders (groot huis ) dus we wonen al samen daarnaast ben ik niet zo van "wat als" zaken als relatiebreuken kun je niet incalculeren ook niet als je al samen hebt gewoond.. Beetje risico kan geen kwaad hehe

[CyBeR]

ls789 schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 22:30:
[...]


Precies dat. Ik denk dat een bank ook wel 3 ton kan geven al het 2.5 maximaal is en de slack is dan de 50k als in maximaal lenen is alsnog wel verantwoord met dit salaris anders verstrekt de bank het geld toch niet?

De maximale lening die ze je geven is het maximum wat ze verantwoord achten gezien je inkomen (met eventuele andere verplichtingen zoals reeds bestaande schulden afgetrokken.)

Waarom heb je een restschuld als je het huis verkoopt? We lossen maandelijks al af na 1 jaar is er +/- 10k afbetaald en het huis misschien zelfs gestegen..

Dat is een aanname die je niet moet maken. Overigens je lost niet in 1 jaar 10k af tenzij je héél veel per maand betaalt met een lineaire hypotheek. Als annuitair aflost (zoals dat nu zo ongeveer moet als je nog HRA wilt krijgen en de hoge maandelijkse kosten van lineair wilt vermijden) dan los je het eerste jaar ongeveer 2000 a 3000 euro af. De rest van wat je betaalt is rente.

En je hebt een restschuld als je meer financiert dan je woning waard is omdat je verkoopt tegen een bedrag wat lager is dan de lening die je afgesloten hebt. Het verschil mag je zelf ophoesten. Zelfs al heb je niet gefinancierd op een hoger bedrag dan de koopsom, dan nóg kan je woning minder waard geworden zijn. Het hóeft allemaal niet zo te gebeuren maar vergeet niet dat half woningbezittend Nederland op dit moment onder water staat met z'n lening. (Of dat een probleem is of niet ligt aan of ze willen dan wel moeten verhuizen of niet.)

For the record ik heb nu zo'n 10000 euro afgelost, net geen vier jaar later.

[ Voor 3% gewijzigd door CyBeR op 02-07-2016 22:50 ]

[Kees]

CyBeR schreef op zaterdag 02 juli 2016 @ 22:42:
[...]


De maximale lening die ze je geven is het maximum wat ze verantwoord achten gezien je inkomen (met eventuele andere verplichtingen zoals reeds bestaande schulden afgetrokken.)

Daarop inhakend, deze hypotheekverstrekkers zijn vrij rigide. Als de computer nee zegt dan krijg jij geen hogere lening. Je moet dus kunnen bewijzen dat je de hypotheek kan dragen (door de juiste gegevens door te geven aan je adviseur). Je adviseur lief aankijken gaat er niet voor zorgen dat ze zeggen 'we doen er even 50k bij op'.

En qua restschuld, als je binnen een jaar moet verkopen dan is de afschrijving voor al je hypotheekkosten, notariele kosten, verhuiskosten etc ook een jaar. Dat zit mischien niet direct in het huis/de hypotheek, maar het is leuker als je dat over 10-30 jaar kan afschrijven.

Anyway, om je originele vraag te beantwoorden: Er zijn zoveel variablen in het spel in het algemeen dat die online rekentools gewoon grove schattingen zijn

[Galois]

In het 'huis-kopen-topic' heb ik het ook wel eens opgemerkt:

Er blijven (sterke) meningen over maximaal lenen. Veel reacties hier zijn dan gelijk 'onverstandig!', zonder de exacte situatie te kennen.
Bovendien wordt het veelal 'ok' gevonden om daar bv 10% onder te zitten. Maar 5 jaar geleden was de maximale hypotheek een stuk hoger. De maximale hypotheek nu lijkt met het plaatje van de maximale hypotheek 5 jaar geleden, verantwoordelijk. 250k lenen bij een maximale hypotheek van 300k lijken de meesten verantwoordelijk te vinden. 250k lenen, bij een max van 250k niet. Maar 5 jaar geleden dan?
Ik denk dat je tegenwoordig een stuk meer kunt vertrouwen op een max. hypotheek. Zeker in het geval van de ts die nog in salaris zullen groeien.

Al blijft het m.i. altijd verstandig om naar de netto hypotheek te kijken. Wat kun jij uitgeven met je manier van leven.

Er is een groot verschil tussen iemand die:

- 3x per jaar op vakantie gaat en het leuk vindt om weekendjes weg naar het buitenland te maken en daarbij wekelijks uitgebreid uit eten gaat. Verder beide een dure hobby en abonnementen op van alles en nog wat, of
- een zomervakantie van 2 weken in Drenthe prima vindt en uit eten niks aan vindt. Hardlopen als hobby heeft en genoegen neemt met een standaard alles-in-een pakket.

Toch krijgen deze personen (met dezelfde inkomsten) dezelfde max. hypotheek. De tweede zal dat makkelijk kunnen betalen, de eerste denk ik niet.

Kortom: een max. hypotheek nemen kan best, mits je geen uitbundige levensstijl ernaast wil houden.
(mijn mening )

[President]

En je bedenkt wanneer je kinderen wilt, hoe het dan met werk gaat, etc. Uiteindelijk is een bank ook gewoon een commercieel bedrijf en geen liefdadigheidsbedrijf

[Krisp]

Kleine titelfix.

[ls789]

Ja meningen verschillend op dat gebied (wel of niet maximaal lenen). Je moet zelf de beslissing maken of je dat wel of niet wil. Bottom line, de internet berekeningen zijn nogal krom wat dat betreft (te weinig info denk ik). Ik ga het vrijdag zien!

[Shadowhawk00]

Bij het berekenen van je maximale hypotheek geld er dat de geldverstrekker moet rekenen met een bepaalde rente. En je kan niet overal ingeven wat je rente vast periode is.

Bij rentevast < 10 jaar moet de verstrekker rekenen met 5% rente.
Bij rentevast =>10 jaar mag de verstrekker rekenen met de huidige rente ( rond de 2% ) en dat scheelt echt enorm wat je kan lenen. 10-15% ongeveer.

Boven de 231000 krijg je trouwens geen NHG meer.