Te lage taxatie

[Planck]

Ik heb mogelijk een probleem omdat mijn huis te laag is getaxeerd.

Ik heb mijn huis 5 weken geleden verkocht voor 186.000 euro aan een pas gescheiden man, die graag in dezelfde buurt wou blijven wonen. Ik blij, want de huizen in mijn dorp verkopen niet zo snel. Ligt deels aan de regio waar niet iedereen wil wonen, maar ook aan de concurrentie met de gemeente die veel nieuwbouw aan het bouwen is tegen lagen prijzen om de kas te spekken.

De man wou snel in het huis en daarom is de overdracht gezet op 1 juni. Daar wou ik het niet op laten stuk lopen. Over 9 dagen is de termijn verstreken waarop de ontbindende "op voorwaarde van financiering" moet rond zijn met een bankgarantie. Ik was ondertussen op zoek naar een nieuw huis een stuk verderop in Den Haag. Daar gaan de prijzen snel omhoog en worden huizen snel gekocht, maar ik heb nu na lang zoeken uiteindelijk wel een huis gevonden dat ik zou willen kopen en was echt net dit weekend van plan te beginnen met onderhandeling. Mijn plan was om bij de onderhandeling daarvan ook een snelle datum te zetten. 1 juni gaat daarbij niet lukken, maar zolang de overbruggingsperiode kort is zou ik voor - zeg een maandje - wel kunnen overleven met mijn gezinnetje bij mijn ouders die in de buurt wonen. Niet ideaal, en veel langer wil ik zeker mijn ouders en mijn gezin niet belasten, dus dan zou ik iets tijdelijks moeten gaan zoeken. Dat kan ik alleen pas doen als ik weet voor hoe lang dan precies.

Maarrr.. de kopende partij heeft mijn makelaar laten weten problemen te hebben met financiering, vanwege de taxatie. De taxateur heeft een week geleden taxatie gedaan, vond het verder een prima huis waar niks mis mee was (zei hij tegen ons), maar taxeerde het wel lager dan de verkoopprijs, nl 180.000 euro. Een verschil van 6.000 euro (3.3%). De kopende partij zegt dat hij van de bank (rabo) maar 102% gefinancierd gaat krijgen en dat hij het restant niet heeft. Hij heeft daarover nog niet face-to-face gepraat met zijn bank, maar hij informeerde bij mijn makelaar of hij het huis, ondanks tekenen van het voorlopig koopcontract, dan toch niet voor 180k ipv 186k te kunnen krijgen en of hij geen uitstel voor de financiering kon krijgen (maar wel overdracht op 1 juni houden).

De makelaar is daar niet op ingegaan, omdat ze denkt dat dat niet in mijn belang is. En het zou ook problematisch zijn, want dan zou ik bij wijze van spreken pas een week voor overdracht weten of de verkoop überhaupt doorgaat - en ik heb wel een vrouw en (jong) kind waar ik ook iets mee moet, o.a. opvang e.d. Daarbij zit ik nu met het dilemma van dat huis dat ik heb gezien in Den Haag. Ik wil eigenlijk geen huis kopen voordat het mijne verkocht is. Aan de andere kant, kan het huis wat ik wil weg zijn als ik te lang wacht. De verkoper heeft na afhouden aangegeven dat hij nu zou kijken of hij het restant bij vrienden kon krijgen - maar ik vraag me af of hij het nog wel echt wil omdat hij wellicht het gevoel heeft te veel te hebben betaald.

Al bij al niet een situatie waar ik lekker van slaap. Mijn makelaar zegt dat we het beste kunnen wachten tot over 9 dagen. Zij zegt dat de koper een voorlopig koopcontract heeft getekend en dat hij als financiering niet rond krijgt hij dat moet aantonen. Ze heeft verder niet de indruk dat de betreffende man ter kwader trouw is, maar dat kan ik zelf moeilijk inschatten.

Heeft iemand iets dergelijks ooit meegemaakt? Is het normaal dat een taxateur een 3% onder de koopprijs taxeert - het was mijn beleving dat dat alleen zou gebeuren als er fraude in het spel lijkt te zijn en het verschil meer dan 10% zou zijn. De makelaar zegt er niks over te willen zeggen omdat ze belanghebbende partij is, en niks wil zeggen over een van de weinige collega-makelaars in het dorp.

Wat zouden jullie doen? In mijn hoofd zie ik allemaal scenario's als 1) zelf een her-taxatie laten uitvoeren en als dat gunstig uitpakt naar mijn makelaar / koper sturen, of 2) de koper voor het restant een lening aanbieden (zou ik in principe aankunnen), of 3) de man dan maar het huis goedkoper geven omdat ik mijn huis dan tenminste kwijt bent, maar dan wordt er wel even 6k door mijn neus geboord. Ik weet het even niet meer, iemand tips?

[Rannasha]

Als hij van de bank max 102% van de taxatie-waarde gefinancierd kan krijgen, dan is dat 183,6K. Je zou eventueel daarop aan kunnen sturen ipv de 180K. Dat scheelt maar 2,4K vergeleken met de oorspronkelijk prijs.

[Onbekend]

Planck schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 12:22:
Wat zouden jullie doen? In mijn hoofd zie ik allemaal scenario's als 1) zelf een her-taxatie laten uitvoeren en als dat gunstig uitpakt naar mijn makelaar / koper sturen, of 2) de koper voor het restant een lening aanbieden (zou ik in principe aankunnen), of 3) de man dan maar het huis goedkoper geven omdat ik mijn huis dan tenminste kwijt bent, maar dan wordt er wel even 6k door mijn neus geboord. Ik weet het even niet meer, iemand tips?

Jij hebt het huis te koop staan voor een bepaalde prijs en de koper is akkoord gegaan met een prijs van 186.000 euro. Hoeveel het huis daadwerkelijk waard is, is voor de ene partij anders dan voor de andere partij.

De bank vind dat dus eigenlijk lager waard en de koper iets anders moeten zoeken om de koop te kunnen financieren.
Hij zou bijvoorbeeld bij een andere bank de hypotheek aan kunnen vragen en kijken of die met een nieuwe taxatie wel financieel rond komt. (Koper moet volgens mij minimaal 2 verschillende pogingen doen om een financiering rond te kunnen krijgen.)

Het probleem ligt dus bij de koper, en als hij te weinig moeite in steekt gaat hij toch al snel naar de boete van 10% toe.

[Sissors]

En als hij het niet rond krijgt dan gaat gewoon het voorbehoud in en dan is TS weer genaaid, dus zo simpel zou ik dat niet noemen.

Behalve dalen in prijs of afwachten kan je ook simpelweg een andere taxateur vragen en vantevoren een beetje subtiel melden hoeveel het minimaal moet worden. (Het is ook niet alsof die het op de Euro correct kunnen inschatten, en gezien het kleine verschil waar we het hier over hebben kan dat nog wel een optie zijn).

[CyBeR]

Rannasha schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 12:47:
Als hij van de bank max 102% van de taxatie-waarde gefinancierd kan krijgen, dan is dat 183,6K. Je zou eventueel daarop aan kunnen sturen ipv de 180K. Dat scheelt maar 2,4K vergeleken met de oorspronkelijk prijs.

Maar als de koper die 6000 euro al niet heeft, heeft 'ie dan wel de kosten koper? Da's ook nog een paar duizend euro bij een huis van 180k.

Het klinkt bij mij alsof hij dat ook mee wilde financieren eigenlijk.

[ Voor 7% gewijzigd door CyBeR op 16-04-2016 13:06 ]

[Rannasha]

CyBeR schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:06:
[...]


Maar als de koper die 6000 euro al niet heeft, heeft 'ie dan wel de kosten koper? Da's ook nog een paar duizend euro bij een huis van 180k.

Het klinkt bij mij alsof hij dat ook mee wilde financieren eigenlijk.

Dat is ook een punt inderdaad. Maar het is mogelijk dat hij wel wat eigen geld heeft en daarmee de k.k. en eventuele verbouwkosten mee wil betalen.

Ik zou zelf nooit in een situatie willen zitten waar een verschil van 6K bepaalt of ik de financiering wel of niet rond krijg, maar goed...

[Config]

Jij neemt hier de taxatie als leidend voor de verkoopwaarde? Waarom neem je dat zo serieus, het is maar een indicatie toch? Of moet de bank hier naar luisteren en mogen ze maar 102% van de taxatiewaarde uitlenen?

[ Voor 26% gewijzigd door Config op 16-04-2016 13:11 ]

[Hahn]

Config schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:10:
Jij neemt hier de taxatie als leidend voor de verkoopwaarde? Waarom neem je dat zo serieus, het is maar een indicatie toch?

Omdat de bank afgaat op die 180.000 en maar tot 102% van de waarde wil gaan om te financieren. De bank geeft er niet om dat de verkoopprijs 186.000 is, alles boven de 180.000 (de taxatiewaarde) is voor de koper zelf om uit eigen zak te betalen.

Of moet de bank hier naar luisteren en mogen ze maar 102% van de taxatiewaarde uitlenen?

Of een bank dat moet weet ik niet, maar dat doen ze wel

[ Voor 25% gewijzigd door Hahn op 16-04-2016 13:13 ]

[Config]

Hahn schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:11:
[...]

Omdat de bank afgaat op die 180.000 en maar tot 102% van de waarde wil gaan om te financieren. De bank geeft er niet om dat de verkoopprijs 186.000 is.

Got it. Wat een raar verhaal, wie wil er nou een huis kopen en heeft er nou niet een paar duizend euro liggen om het daadwerkelijk te laten gebeuren...

Ik zou hem bellen en zeggen dat er andere geinteresseerden zijn.

[Hahn]

Config schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:13:
[...]

Got it. Wat een raar verhaal, wie wil er nou een huis kopen en heeft er nou niet een paar duizend euro liggen om het daadwerkelijk te laten gebeuren...

Heel veel mensen. Hij moet sowieso al een deel van de kosten koper zelf betalen, dat zal ook al om enkele duizenden euro's gaan.

[CyBeR]

Hahn schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:11:
[...]
Of een bank dat moet weet ik niet, maar dat doen ze wel

Volgens mij mag de bank maar een bepaald maximumpercentage van de taxatiewaarde uitlenen en wordt die hoeveelheid steeds minder over de komende paar jaar totdat 't 100% is.

Dit om te voorkomen dat mensen al te snel onder water komen te staan als huizenprijzen dalen.

De kosten koper meefinancieren wordt dus op een gegeven moment ook steeds lastiger, tenzij je ruim onder de taxatiewaarde koopt.

[ Voor 12% gewijzigd door CyBeR op 16-04-2016 13:19 ]

[Sissors]

Config schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:13:
[...]

Got it. Wat een raar verhaal, wie wil er nou een huis kopen en heeft er nou niet een paar duizend euro liggen om het daadwerkelijk te laten gebeuren...

Ik zou hem bellen en zeggen dat er andere geinteresseerden zijn.

Het merendeel van de huizenkopers? Boven de 100% financieren is compleet normaal, en dan zit je dus op, of iig heel dicht tegen, het max wat je kan financieren, en dan kan een wat lagere taxatie een groot probleem zijn.

[JackBol]

Zoals al eerder gezegd moet de koper bij minimaal 2 banken financiering proberen te regelen.
Hij heeft nu 1 afwijzing. Laat het hem nog maar eens bij een andere bank proberen.

Als dat niet lukt kun je overwegen om nog een paar duizend euro met de prijs te zakken (als je echt graag van je huis af wilt).

[RocketKoen]

Je taxatie is prima. Dat iemand 6.000 meer bied is niet raar. Zeker niet als hij er over 6 weken al in wil.

De norm van 102% is overigens wettelijk bepaald. En die gaat de volgend jaar naar 101 en in 2018 naar 100%. Andere banken gaan een hypotheek voor 186k dus ook afwijzen. Meer tijd gaat hem daar niet bij helpen.

Overigens zijn de gemiddelde koopkosten 6% van de koopsom. Dus als hij geen eigen geld heeft kan hij je maar 173k betalen.

[ Voor 16% gewijzigd door RocketKoen op 16-04-2016 13:21 ]

[Aghanim]

JackBol schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:18:
Zoals al eerder gezegd moet de koper bij minimaal 2 banken financiering proberen te regelen.
Hij heeft nu 1 afwijzing. Laat het hem nog maar eens bij een andere bank proberen.

Dat ligt er aan wat er in de koopakte is opgenomen. Ik ken ook situaties waarin expliciet vermeld stond dat een 'nee' bij 1 financier voldoende was om te ontbinden.

[Planck]

Onbekend schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 12:51:
[...]
Het probleem ligt dus bij de koper, en als hij te weinig moeite in steekt gaat hij toch al snel naar de boete van 10% toe.

Dat is een interessante. In het getekende voorlopig koopcontract staat het volgende:

16.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 26-04-2016 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom plus kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

...

16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

...

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatierniddelen te geschieden. Onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens rnakelaar dient te worden overlegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': een kopie van de hypotheekofferte-aanvraag met alle daarbij behorende bijlagen, alsmede de schriftelijke afwijzing van de geldverstrekkende instelling.

Zoals ik het lees moet hij een goed gedocumenteerde afwijzing hebben en is een er al genoeg. Maar hij moet daarbij wel 'al het redelijke mogelijke doen'. Is een second opinion taxatie nodig voor 'al het redelijke mogelijke'? Zou een aanbod van mijn zijde voor een aanvullende lening tegen dezelfde voorwaarde en rentepercentage als de bank accepteren een onderdeel zijn van 'al het redelijke mogelijke'? Ik heb geen idee.

Is er iemand hier met een juridische achtergrond?

[pirke]

Verschillende taxaties kunnen ook zomaar 10% verschillen (+5% / -5%)...

[The Eagle]

Al het redelijke betekent in het algemeen minimaal 2 a 3 afwijzingen, en die ook op schrift hebben. En dus als bank A moeilijk doet kan ie ook bij bank B en C aanvragen. Hypotheekverstrekkers in het buitenland kunnen zelfs evt ook.

[gambieter]

Tja, dit lijkt uiteindelijk meer op strategisch gedrag van de koper om de prijs omlaag te krijgen of er onderuit te komen. Uiteindelijk is het wel jouw probleem omdat je zelf wilt kunnen kopen.

Ik zou in ieder geval geen enkel signaal geven dat er nog onderhandelingsruimte is.

[Twam]

"Onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens rnakelaar dient te worden overlegd."

Dit vind ik wel verrassend. Ik meen dat het bij mij 2 afwijzingen was en de adviseur zei dat 2 of 3 standaard was. Dat wil zeggen dat een koper er potentieel relatief makkelijk op laatste moment onderuit kan, als bank idd niet wil meespelen. Maar dat terzijde.

Tsja. Hangt er deels vanaf of je verwacht dat er snel weer serieuze kopers zullen zijn... Hoe liever je er vanaf wil, hoe aantrekkelijker het wordt die 102% voor te stellen - helemaal als het gaat betekenen dat je anders datzelfde bedrag (of meer) aan stijgende huizenprijzen kwijt gaat zijn.

[Sissors]

The Eagle schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:12:
Al het redelijke betekent in het algemeen minimaal 2 a 3 afwijzingen, en die ook op schrift hebben. En dus als bank A moeilijk doet kan ie ook bij bank B en C aanvragen. Hypotheekverstrekkers in het buitenland kunnen zelfs evt ook.

Zegt wie?

Ik denk dat wat al het redelijke inhoudt nogal van de situatie afhangt. Heeft hij 6 maanden de tijd gehad, dan is één afwijzing wel krap. Heeft hij 3 weken de tijd gehad, dan ben je knap bezig als je meer dan één afwijzing binnen hebt.

Daarnaast is dat natuurlijk wel het toppunt van tijdsverspilling, elke bank heeft diezelfde eis in Nederland. Succes met een buitenlandse bank vinden die je 110% wil lenen. Het is goed mogelijk dat dit een onderhandelingstaktiek kan zijn, maar er staat simpelweg nergens dat hij 2 of 3 afwijzingen moet hebben. Een tweede taxatie laten doen is een heel stuk redelijker iig dan met deze taxatie naar 3 banken gaan die je alle 3 hetzelfde vertellen.

[CyBeR]

Planck schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:01:
[...]
voorlopig koopcontract

Even een misverstand uit de wereld helpen: aan dat contract is helemaal niks "voorlopig". Het is een bindend contract waarin voorwaarden staan waaronder het contract ontbonden kan worden.

[The Eagle]

Sissors schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:25:
[...]

Zegt wie?

Ik denk dat wat al het redelijke inhoudt nogal van de situatie afhangt. Heeft hij 6 maanden de tijd gehad, dan is één afwijzing wel krap. Heeft hij 3 weken de tijd gehad, dan ben je knap bezig als je meer dan één afwijzing binnen hebt.

Daarnaast is dat natuurlijk wel het toppunt van tijdsverspilling, elke bank heeft diezelfde eis in Nederland. Succes met een buitenlandse bank vinden die je 110% wil lenen. Het is goed mogelijk dat dit een onderhandelingstaktiek kan zijn, maar er staat simpelweg nergens dat hij 2 of 3 afwijzingen moet hebben. Een tweede taxatie laten doen is een heel stuk redelijker iig dan met deze taxatie naar 3 banken gaan die je alle 3 hetzelfde vertellen.

Mijn eigen ervaring en mijn aankoopmakelaar destijds (3 jaar geleden). Maar wil je het zeker weten, bel het juridisch loket oid even. Genoeg jurisprudentie over te vinden lijkt me. Een is geen in dit geval.
En je kunt ook bij niet-banken aankloppen als koper natuurlijk.

[Planck]

Twam schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:20:
Dit vind ik wel verrassend. Ik meen dat het bij mij 2 afwijzingen was en de adviseur zei dat 2 of 3 standaard was. Dat wil zeggen dat een koper er potentieel relatief makkelijk op laatste moment onderuit kan, als bank idd niet wil meespelen. Maar dat terzijde.

Ik weet niet hoe het precies zit, maar er wordt afzonderlijk gesproken over 'al het redelijke doen' en 'goed gedocumenteerd' overleggen van stukken. Dat iemand 1 afwijzing moet overleggen, ontslaat mogelijk iemand niet van de verplichting om het op zijn minst op twee plekken te gaan vragen.

[RocketKoen]

Sissors schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:25:
[...]
Daarnaast is dat natuurlijk wel het toppunt van tijdsverspilling, elke bank heeft diezelfde eis in Nederland. Succes met een buitenlandse bank vinden die je 110% wil lenen. Het is goed mogelijk dat dit een onderhandelingstaktiek kan zijn, maar er staat simpelweg nergens dat hij 2 of 3 afwijzingen moet hebben. Een tweede taxatie laten doen is een heel stuk redelijker iig dan met deze taxatie naar 3 banken gaan die je alle 3 hetzelfde vertellen.

Als een taxatie eenmaal in het systeem staat kunnen banken hem zien. Je kan dus niet een hogere taxatie laten doen door een ander en dan daarmee een hypotheek aanvragen.

Ook bij eventuele volgende kopers blijft deze taxatie zichtbaar voor de bank.

[nachtnet]

welke waarde is er bij de WOZ bepaling aan het huis gehangen? als die hoger is maakt koper op basis van dat bedrag mogelijk wel kans op hogere financiering.

Verder klinkt het wel als een koper die onderste uit de kast wil halen.. (en zou het mij niet verbazen als straks de "missende" 6000 euro zo op tafel komt te liggen.

[RemcoDelft]

Planck schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 12:22:
Is het normaal dat een taxateur een 3% onder de koopprijs taxeert - het was mijn beleving dat dat alleen zou gebeuren als er fraude in het spel lijkt te zijn en het verschil meer dan 10% zou zijn.

Je verwacht dus dat de taxateur er 3% bijverzint omdat de koper graag dat bedrag zou zien?

[TweakMDS]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:56:
[...]

Je verwacht dus dat de taxateur er 3% bijverzint omdat de koper graag dat bedrag zou zien?

Het is niet heel ongebruikelijk dat een taxatie op basis van een (onderhandelde) verkoopprijs wordt gedaan. Bij mij in de straat is er in de afgelopen 5 jaar niets verkocht. Wij zijn er in januari gaan wonen en de taxatie daarvoor kwam precies 1000 euro boven de koopprijs uit (en 1000 onder de vraagprijs).
Overigens vind ik het wel vreemd dat er met de financiering zo nauw naar de taxatie wordt gekeken. Ik dacht dat dit meer als toets / sanity check voor de koopovereenkomst zou gelden.

TS heeft er wellicht weinig aan, maar een goede hypotheekadviseur zou hier toch wel wat mee moeten kunnen doen. De koper zou bijvoorbeeld prima een extra krediet kunnen zoeken om die laatste paar duizend euro te financieren. Dat kost iets meer aan rente, maar met 102% financiering en alle kosten die je met verkopen en kopen hebt ga je toch snel een 5% extra nodig hebben.

[The Eagle]

En aowieso, als het verschil slechts 6k is, kun je dat natuurlijk ook met een persoonlijke lening afdekken. Moet je het overmaken nar de derdenrekening van de notaris en die verrekent het dan. Dat is het probleem van de koper en niet van de verkoper. Echter, je wilt hier liever geen legal gezeik mee natuurlijk.

[Planck]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:56:
Je verwacht dus dat de taxateur er 3% bijverzint omdat de koper graag dat bedrag zou zien?

Je zou een punt hebben als de waarde van een huis een vast gegeven is, zoals bijvoorbeeld goud. Maar de waarde hangt van een heleboel factoren af en is uiteindelijk een afspiegeling wat mensen er voor willen geven en geen objectief vaststelbaar intrinsieke waarde. Uiteindelijk is het simpelweg een natte vinger in de lucht en wat zaken aanstippen die typisch zijn voor het huis in kwestie. Vraag het 5 taxateurs en er komt 5x een andere waarde uit. Ik ken een huis 100 meter verderop dat identiek is aan dat van mij en dat vorig jaar is verkocht voor 185k. Ik weet via het kadaster van een ander huis 100 meter de andere kant 1,5 jaar geleden voor 168k van de hand is gedaan (ook een vergelijkbaar huis). Dat zijn de enige vergelijkbare huizen in de afgelopen jaren die zijn verkocht in mijn buurt. Ik weet alleen van een ander vrijwel identiek huis een paar deuren verderop dat net na het mijne verkocht is, dat daar de vraagprijs 198k was. Daarnaast stijgt de woningwaarde volgens het nieuws maandelijks.

In mijn ogen is een taxatie daarom niks anders dan grofweg vaststellen wat een waarde ongeveer is (als in: wat de mensen die het zouden willen hebben ervoor zouden willen betalen) met een bepaalde behoorlijke onzekerheidsmarge. Op het moment dat de verkoopprijs daar ver vandaag ligt (hadden we bijvoorbeeld 230k afgesproken), dan is dat niet redelijk en heeft de bank niet voldoende onderpand. In ieder geval zo zie ik het.

Daarom denk ik inderdaad dat een taxateur zou kunnen zeggen dat het 186k waard is, zonder dat daarvoor gelogen moet worden, maar puur omdat het in de onzekerheidsrange ligt.

[naitsoezn]

Ik vind het een vreemd verhaal. Koper moet imho wel een heel strikte taxateur hebben getroffen dat die geen 186 wil waarderen op een pand waar koper en verkoper 186 overeen zijn gekomen, maar hij wil het op 180 zetten.

Een taxatie is geen exacte wetenschap, maar het is (binnen bepaalde marges) gewoon vrij subjectief. Een andere taxateur zou er wss prima 186 voor kunnen waarderen, dus ik zou TS aanraden om het rapport gewoon op te vragen. Dat is vziw geen recht maar als koper weigert is het wel een teken aan de wand....

O, en één afwijzing is tegenwoordig voldoende voor ontbinding (mits gewoon de tegenwoordig standaard bepalingen zijn opgenomen). Dus tenzij je een heel lange juridische procedure in wilt (met een zeer, zeer onzekere uitkomst), hoef je daar niet over te twijfelen. Als koper afwijzing heeft van een bank (waar waarschijnlijk een NWWI-taxatie bij zit), dan is het imho vrij kansloos om het op een juridische procedure aan te laten komen...

[RocketKoen]

nachtnet schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:53:
welke waarde is er bij de WOZ bepaling aan het huis gehangen? als die hoger is maakt koper op basis van dat bedrag mogelijk wel kans op hogere financiering.

Verder klinkt het wel als een koper die onderste uit de kast wil halen.. (en zou het mij niet verbazen als straks de "missende" 6000 euro zo op tafel komt te liggen.

De bank gaat uit van de laagste waardebepaling. Niet de hoogste.
Ook als de verkoopprijs onder de taxatiewaarde ligt bijvoorbeeld. Dan negeren ze de taxatiewaarde.

[Sissors]

RocketKoen schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:50:
[...]

Als een taxatie eenmaal in het systeem staat kunnen banken hem zien. Je kan dus niet een hogere taxatie laten doen door een ander en dan daarmee een hypotheek aanvragen.

Ook bij eventuele volgende kopers blijft deze taxatie zichtbaar voor de bank.

Dat was mij niet bekend, is dat enkel bij een NWWI of altijd? Sowieso is dan de optie om nog een taxatie te doen wel van tafel ja.

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:56:
[...]

Je verwacht dus dat de taxateur er 3% bijverzint omdat de koper graag dat bedrag zou zien?

Waarom niet? Kijk er zijn limieten, maar gezien dat het nou niet bepaald een exacte wetenschap is, is er best wel speelruimte. Tenzij die taxateur natuurlijk vindt dat hij nu al wel echt erg ruim het heeft getaxeerd.

naitsoezn schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 16:09:
Ik vind het een vreemd verhaal. Koper moet imho wel een heel strikte taxateur hebben getroffen dat die geen 186 wil waarderen op een pand waar koper en verkoper 186 overeen zijn gekomen, maar hij wil het op 180 zetten.

Maar als die taxateur niet weet dat het zo problematisch zou zijn. Mijn woning is ook 5k onder de prijs die ik ervoor betaald hebt getaxeerd. Was verder geen probleem in mijn geval, maar het is ook niet wat eronder geweest dus.

[gambieter]

Als taxeren nog steeds zo gaat als toen ik 17 jaar terug een huis kocht, waar de taxateur via via mijn makelaar te weten kwam wat de gewenste waarde was vanwege de hypotheekaanvraag (binnen grenzen natuurlijk), dan zou ik bijna gaan denken dat er even gesmoesd is tussen taxateur en koper. Maar goed, het kan zijn dat het proces wat meer gereguleerd is gezien de problemen met hypotheken en de economische crash.

[naitsoezn]

Sissors schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 16:38:
[...]
Maar als die taxateur niet weet dat het zo problematisch zou zijn. Mijn woning is ook 5k onder de prijs die ik ervoor betaald hebt getaxeerd. Was verder geen probleem in mijn geval, maar het is ook niet wat eronder geweest dus.

Kan natuurlijk, en ik verdenk de taxateur ook nergens van, maar als het zo nauw komt dan zijn de meeste taxateurs erg gevoelig voor om die paar k extra te waarderen als dat nodig is. En als je als koper daar geen moeite voor doet, terwijl het wel kritisch is, dan vind ik dat persoonlijk erg vreemd...

offtopic:
Wij hoefden destijds (2 jaar geleden) iig alleen maar de koopprijs te noemen tegen de taxateur om als taxatie toevallig precies op de koopsom uit te komen... Die hadden we ook nodig voor de gunstige financiering van 80% LTV die we wilden, maar dát aspect hadden we niet aan taxateur gecommuniceerd.

gambieter schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 16:49:
Als taxeren nog steeds zo gaat als toen ik 17 jaar terug een huis kocht, waar de taxateur via via mijn makelaar te weten kwam wat de gewenste waarde was vanwege de hypotheekaanvraag (binnen grenzen natuurlijk), dan zou ik bijna gaan denken dat er even gesmoesd is tussen taxateur en koper. Maar goed, het kan zijn dat het proces wat meer gereguleerd is gezien de problemen met hypotheken en de economische crash.

Neehoor, gaat nog precies net zo. Wij hadden geen makelaar dus moesten zelf de taxateur zoeken en inschakelen..... En bij het bellen om een afspraak te maken was er geen woord Spaans bij hoor, toen hij vroeg voor hoeveel wij het huis gekocht hadden

[ Voor 36% gewijzigd door naitsoezn op 16-04-2016 16:54 ]

[Pietervs]

RocketKoen schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:50:
[...]

Als een taxatie eenmaal in het systeem staat kunnen banken hem zien. Je kan dus niet een hogere taxatie laten doen door een ander en dan daarmee een hypotheek aanvragen.

Ook bij eventuele volgende kopers blijft deze taxatie zichtbaar voor de bank.

Vraag ik me af: welk systeem is dat? Want vziw is er geen systeem waar alle banken en financiers toegang toe hebben...

[RocketKoen]

Pietervs schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 16:54:
[...]

Vraag ik me af: welk systeem is dat? Want vziw is er geen systeem waar alle banken en financiers toegang toe hebben...

Geen persoonlijke ervaring. Maar een bevriend stel kocht een huis dat achteraf 30.000 lager werd getaxeerd dan wat ze er voor geboden hadden. Ze hebben die man vriendelijk verzocht dat niet op papier te zetten. En een ander heeft het toen wel getaxeerd voor de geboden prijs.

Maar toen ze bij de bank kwamen voor een hypotheek kon die niet alleen de "nieuwe" taxatie zien. Maar ook dat er een taxatie was aangevraagd bij de eerste taxateur, maar dat die nooit was ingediend.

[gambieter]

naitsoezn schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 16:50:
Neehoor, gaat nog precies net zo. Wij hadden geen makelaar dus moesten zelf de taxateur zoeken en inschakelen..... En bij het bellen om een afspraak te maken was er geen woord Spaans bij hoor, toen hij vroeg voor hoeveel wij het huis gekocht hadden

Ah, waarom ben ik niet verbaasd?

En aangezien het de koper is die de taxateur betaald, kan ik me wel een gefluisterd bedrag voorstellen. Maar het kan goed zijn dat de koper gewoon teveel heeft geboden voor de werkelijke waarde, maar de waarde is nu eenmaal van meer dan alleen het pand afhankelijk.

[Question Mark]

Pietervs schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 16:54:
[...]

Vraag ik me af: welk systeem is dat? Want vziw is er geen systeem waar alle banken en financiers toegang toe hebben...

Het NWWI...

Het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI, valideert (keurt) rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen.

Inmiddels stellen nagenoeg alle geldverstrekkers een door het NWWI gevalideerd taxatierapport zelfs ook voor niet NHG-financieringen verplicht.

Taxatierapporten staan daar online, de aanvragen krijgt op die manier ook toegang tot de taxatie gegevens. Ik weet niet of hypotheekverstrekkers daar zomaar toegang tot hebben.

[ Voor 9% gewijzigd door Question Mark op 16-04-2016 17:10 ]

[Pietervs]

Question Mark schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 17:09:
[...]

Het NWWI...


Taxatierapporten staan daar online, de aanvragen krijgt op die manier ook toegang tot de taxatie gegevens. Ik weet niet of hypotheekverstrekkers daar zomaar toegang tot hebben.

Interessant, maar als ik het goed lees zijn dus niet alle taxateurs hierbij aangesloten.

Kans is echter klein dat je de financiering rond krijgt als je met een niet-NWWI-taxateur op de proppen komt...

[Question Mark]

Volgens de vereniging eigen huis, is een ongevalideerde taxatie alleen nog bruikbaar bij:

Ongevalideerd
Voor bijvoorbeeld: verkoopbeslissing, waardevaststelling, onderbouwing WOZ-bezwaar. U kunt een ongevalideerde taxatie aanvragen in de volgende situaties:

• U wilt de marktwaarde van de woning weten omdat u overweegt het huis te verkopen
• De eigenaar van de woning is overleden en u heeft een waarde vaststelling nodig voor de afhandeling van de nalatenschap
• U wilt bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking
• Bij echtscheiding

Voor een hypotheekaanvraag lijkt een gevalideerde taxatie dan ook verplicht, wat in mijn ogen overigens ook terecht zou zijn.

Edit:

Ik kom net deze lijst tegen:

Welke banken verplichten validatie NWWI of TaxateursUnie?

[ Voor 10% gewijzigd door Question Mark op 16-04-2016 17:25 ]

[Pietervs]

Tja, zoals naitsoezn al aangaf, wordt er nog steeds wat afgesmoesd tussen koper en taxateur. Vraag is dus in hoeverre die "gevalideerde" taxatie dan ook echt wat voorstelt: het doet me denken aan die geweldige (kuch) energielabels die we tegenwoordig hebben op onze huizen...

Maar daar heeft TS helaas niks aan.

@TS
26 april afwachten is natuurlijk een gok. Tegelijkertijd krijg ik ook een beetje een bijsmaak van dit verhaal: de koper komt met een verschilletje aanzetten wat net te overzien is, maar toch wel aantikt... 6.000 euro is niet niks natuurlijk, maar op een totale aankoop (huis met taxatie en bijkomende kosten, inrichting, misschien zelfs nog een stukje verbouwen) eigenlijk weer niet heel veel voorstelt, want hij zal in totaal wel boven de 2 ton uit gaan komen.
Ik zou dat andere huis even vergeten, en de gok wagen.
Maar ik heb makkelijk kletsen: het is mijn geld niet

[ Voor 0% gewijzigd door Pietervs op 16-04-2016 19:03 . Reden: Typo ]

[Nikel]

Het is wel een creatieve onderhandelingstactiek van de koper. Slim, en het blijkt nog te werken ook, want je overweegt inderdaad je prijs te laten zakken.

Ik zou kijken of je op korte termijn juridisch advies kunt inwinnen wat het voor gevolg heeft als jij zwart op wit aanbiedt hem het restant te lenen tegen een rente gelijk aan de huidige hypotheekrente en met een looptijd van vijf jaar oid. Mijn simpele logica zou zeggen dat hij dan geen aanspraak meer kan maken op het niet rond krijgen van de financiering. Ook in het (onwaarschijnlijke) geval dat de taxatie te goeder trouw is gegaan en hij echt geen 6k heeft liggen heb je hiermee het probleem opgelost, want dan kan hij het gewoon kopen voor de oorspronkelijke prijs. Het lijkt me dus een optie die je sowieso best aan kunt bieden.

Al met al schiet je er financieel iets bij in (je betaalt gewoon belasting over de rente die hij je betaalt, en je loopt het risico dat je de lening uiteindelijk een een incassobureau moet overdragen), maar als het werkt ben je wel van alle onzekerheid af, is ook wat waard.

[ninjazx9r98]

Mijn logica zou zeggen dat het niet zo eenvoudig is als het lijkt om dit onderling op te lossen met een lening.
Banken houden rekening met alle persoonlijke verplichtingen (die moet je ook doorgeven) bij de hoogte van de te verstrekken hypotheek en onderling 6k lenen zou bij wijze van spreken kunnen betekenen dat de max hypotheek met 10k zakt.

[n4m3l355]

Normaal voor een nieuwe hypotheek zal een bank 1 of heeft die een lijst van taxateurs die zij erkennen. Ik denk dat dit nu niet meer relevant is immers de bank heeft deze taxatie ook en een andere taxatie zal hun weinig deren. Ze zullen niet bij een andere taxatie die hoger uitvalt deze accepteren. WOZ wordt zowieso niet erkent aangezien deze niets voorstellen.

Wat je kunt doen, uiteindleijk niets. Zelfs de overeenkomst wat is redelijk, 1 aanbieding, meerdere? Misschien ging het met de bank allemaal goed tot recentelijk toen ze de taxatie kregen en probeer dan maar een nieuwe te verkrijgen. In een dergelijke situatie kun je vrij weinig behalve meer bijspringen.

Als koper heeft hij de optie dan om ergens geld vandaan te halen. Het is zoals aangegeen ook meer. 102% van 180k is 183.600. Hij heeft echte rnodig 186.000*1.06 overdrachtsbelasting + 500 euro taxatie(?)+500 euro notaris(?) dan zit je dus op 198.160 euro hij komt dan een kleine 15.000 bijna te kort.

Je zou alternatief ook kunnen voorstellen om een achtergestelde lening aan hem te verstrekken a 15.000 euro maar hoe snel je dat terug ziet...

[readytoflow]

Lijkt mij sterk dat die makelaars elkaar niet kennen. Ik weet uit praktijk hoe het in het verleden ging. "He piet, jij taxeert het huis aan de dorpsstraat he? Ja, dat hebben we verkocht, mooie prijs. Iedereen blij. Met een executie waarde van 184K, is alles rond. He ik sie het rapport wel verschijnen. Fijne dag verder!".

En dan kwam er een taxatierapport met 184K executiewaarde. Misschien gewoon jouw makelaar de andere taxateur wijzen op die toch wel luxe wc beneden?

[n4m3l355]

readytoflow schreef op zondag 17 april 2016 @ 15:10:
Lijkt mij sterk dat die makelaars elkaar niet kennen. Ik weet uit praktijk hoe het in het verleden ging. "He piet, jij taxeert het huis aan de dorpsstraat he? Ja, dat hebben we verkocht, mooie prijs. Iedereen blij. Met een executie waarde van 184K, is alles rond. He ik sie het rapport wel verschijnen. Fijne dag verder!".

En dan kwam er een taxatierapport met 184K executiewaarde. Misschien gewoon jouw makelaar de andere taxateur wijzen op die toch wel luxe wc beneden?

Wat hebben makelaars eraan om de prijs te laag in te schatten? Normaal krijgen ze een percentage van de verkoopwaarde dus zij hebben er alle baat bij om zo hoog mogelijk in te schatten. Daarnaast werken banken met beedigde taxateur, nu zegt dit ook niet alles maar je zou daar toch wel een beetje op moeten kunnen varen. Banken en taxateurs zijn gewoon een stuk conservatiever dezer dagen niet geheel zonder reden.

[Question Mark]

readytoflow schreef op zondag 17 april 2016 @ 15:10:
Ik weet uit praktijk hoe het in het verleden ging.

En met de (nieuwe) gevalideerde taxatiemethodes is de spelingsruimte voor taxateurs nu wel veel minder geworden. Een prijs komt nu vooral tot stand door het object te vergelijken met onlangs verkochte referentieobjecten, waarbij prijsafwijkingen tov de referentieobjecten beargumenteerd moeten worden.

Tuurlijk heeft een taxateur nog wel wat speelruimte, maar die net geverfde muur, of de net wat mooiere tegeltjes in het toilet levert geen meerwaarde van 10K op...

[readytoflow]

Maar dit is wel een erg kleine marge. Niet laten doorgaan levert misschien meer problemen op dan wel laten doorgaan. ik zou een hertaxatie overwegen.

[Question Mark]

Planck schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 12:22:
Hij heeft daarover nog niet face-to-face gepraat met zijn bank, maar hij informeerde bij mijn makelaar of hij het huis, ondanks tekenen van het voorlopig koopcontract, dan toch niet voor 180k ipv 186k te kunnen krijgen en of hij geen uitstel voor de financiering kon krijgen (maar wel overdracht op 1 juni houden).

Ik zou hier nog helemaal niets over gaan roepen of antwoorden.

Laat de koper eerst de taxatie maar eens opleveren om te kijken óf de taxatie daadwerkelijk op dat bedrag uitkwam, en om zo te oordelen of de taxatie wel correct is uitgevoerd. Als het geen gevalideerde taxatie is, zou ik sowieso het verzoek weigeren.

[Morrar]

Vorig jaar zelf een koop moeten afbreken, omdat de ING ineens de financiering torpedeerde (na eerst ja gezegd te hebben). Dit jaar wel een huis gekocht. Mijn gedachtes hierbij:

Wij hadden ook een NWWI taxatie, maar dat betekent feitelijk alleen dat er een tweede (al dan niet bevriende) makelaar naar kijkt om de taxatie te valideren. Wij hadden de makelaar van te voren ons bod genoemd en 'toevallig' kwam het 5k hoger uit De referentie objecten verschilden behoorlijk qua prijs en in Haarlem zijn de prijzen sowieso dagkoersen. Zelf zou ik een taxatie met een flinke korrel zout nemen, maar eenmaal daar is het voor de bank de (papieren) werkelijkheid waar ze mee moeten rekenen.

In het contract staat dat 1 afwijzing voldoende is, hierover valt dus verder niet te discussiëren. Het enige is dat het van een erkende geldverstrekker moet komen en in de officiële vorm. Dus bijvoorbeeld een offerte met alle gegevens erin, waarop staat dat de maximale lening onder het bod valt.

Je kunt zelf een lening aanbieden, maar aangezien je geen erkende geldverstrekker bent kan er dan nog steeds ontbonden worden lijkt me. De koper hoeft daar dus niet op in te gaan, bijvoorbeeld als de rente die jij vraagt (wettelijk moet vragen) hoger is dan de markt of de voorwaarden minder gunstig.

Tot slot kun je de koopprijs verlagen, maar dan moet je het voorlopige koopcontract wel openbreken lijkt me. Het zou zo kunnen zijn dat daardoor bepaalde termijnen gereset worden (NVM eist volgens mij minimaal 6 weken voor de financiering).

Nou ja, dat waren mijn gedachten hierover naar aanleiding van mijn eigen ervaringen. Ik ben geen expert, maar zou dus zeker eerst goed advies inwinnen voor je een volgende stap zet!

[Sissors]

n4m3l355 schreef op zondag 17 april 2016 @ 15:06:

Als koper heeft hij de optie dan om ergens geld vandaan te halen. Het is zoals aangegeen ook meer. 102% van 180k is 183.600. Hij heeft echte rnodig 186.000*1.06 overdrachtsbelasting + 500 euro taxatie(?)+500 euro notaris(?) dan zit je dus op 198.160 euro hij komt dan een kleine 15.000 bijna te kort.

Het kan ook dat hij 1000 euro tekort komt, al die correctie die jij nu meeneemt heeft hij misschien al lang gedaan, en hij heeft wat spaargeld om dat op te vangen, maar niet voldoende hiervoor. Overdrachtsbelasting is maar 2% overigens.

[RocketKoen]

n4m3l355 schreef op zondag 17 april 2016 @ 15:30:
[...]


Wat hebben makelaars eraan om de prijs te laag in te schatten? Normaal krijgen ze een percentage van de verkoopwaarde dus zij hebben er alle baat bij om zo hoog mogelijk in te schatten. Daarnaast werken banken met beedigde taxateur, nu zegt dit ook niet alles maar je zou daar toch wel een beetje op moeten kunnen varen. Banken en taxateurs zijn gewoon een stuk conservatiever dezer dagen niet geheel zonder reden.

Een huis dat "te goedkoop" te koop staat verkoopt binnen een week.
Een huis dat "te duur" te koop staat pas na 2 jaar.

De makelaar krijgt vaak een percentage van de koopsom. Dus hij verkoopt liever elke week een huis van 190k voor 180, dan na 2 jaar voor 200k.
Stel hij krijgt 1%. Dan verdient hij op de verkoop van 200k slechts €200 meer.

Je ziet het verschil heel goed als je de verkoopprijs van woningen van derden die door een makelaar worden verkocht vergelijkt met woningen die eigendom zijn van de makelaar. Die laatste staan vaak langer te koop, maar leveren wel meer op (vergeleken met de taxatiewaarde).

[Goedemiddag]

Planck schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 12:22:
Wat zouden jullie doen?

Je geeft zelf aan dat je je huis eerst wil verkopen. Helaas blijkt nu dat je huis pas verkocht is als de financiering van de tegenpartij daadwerkelijk geregeld is. Ik zou in deze situatie het huis in Den Haag laten zitten tot je zeker weet dat jouw verkoop door gaat.
Binnen wettelijke kaders kun je ook het biedingsproces ingaan bij het huis in Den Haag. Zolang de drie dagen bedenktijd na je handtekening onder het koopcontract niet zijn verstreken, zit je nergens aan vast. Ik zou dit echter NIET doen want dan zadel je die mensen mogelijk met hetzelfde probleem op als jij nu hebt.
Overigens duurt bieden in Den Haag waarschijnlijk niet lang omdat je niet veel ruimte hebt om te onderhandelen.

Als je bereid bent om het risico te nemen om met je huis te blijven zitten moet je het laten zoals het is. Dan komt die 6.000 euro nog over de brug óf het komt niet over de brug en jij blijft met je huis zitten.

Wil je dit risico niet nemen moet je denk ik principes overboord zetten en 6.000 euro aftikken omdat je in een rot situatie bent gekomen waar je tegen je wil in zit. Het kost je dan 6.000 euro om daar vanaf te zijn. Je koopt de onzekerheid af en je kunt door.
Óf inderdaad uitzoeken of zo'n achtergestelde lening een optie is. Dan loop je ook risico dat je het kwijt bent, maar misschien krijg je het nog terug. Er van uit gaande dat dit bedrag niet van invloed is op de koop van een nieuwe woning.

Mijns inziens dus twee mogelijkheden: 1. loop het risico dat je huis niet wordt verkocht; verwerk die teleurstelling en je bent terug bij af.
2. Koop je probleem af met 6.000 euro (die je misschien nog terug kunt zien).

Wijsheid gewenst

[Anoniem: 217290]

tip voor de volgende keer als een koper het huis snel wilt hebben.
spreek een extra boete clausule af ter hoogte van een X bedrag als de koop alsnog niet doorgaat los van de voorbehoud van financiering. Daarmee weet je al veel zekerder dat de koper de financiering rond gaat krijgen en die clausule is bij spoed niet bepaald ongebruikelijk.

Bij uitstel van financiering zou ik ook gewoon aangeven dat de opleverdatum van de woning ook uitgesteld wordt. Je moet je niet aan de strop gaan hangen voor de koper want jullie hebben feitelijk gewoon een overeenkomst. Dat de koper dus kennelijk zo krap heeft begroot zegt al veel want hoe gaat hij de woning straks nog inrichten en alles als die deze klapper al niet op kan vangen? Als starter had ik ruim 20.000 euro achter de hand voor opknappen en verbouwen en zelfs dat budget was nog redelijk krap.

[eamelink]

Twam schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 14:20:
"Onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens rnakelaar dient te worden overlegd."

Dit vind ik wel verrassend. Ik meen dat het bij mij 2 afwijzingen was en de adviseur zei dat 2 of 3 standaard was. Dat wil zeggen dat een koper er potentieel relatief makkelijk op laatste moment onderuit kan, als bank idd niet wil meespelen. Maar dat terzijde.

Vroeger stond in de modelkoopovereenkomsten van de NVM volgens mij ook 2, maar sinds de strengere eisen aan banken is het acceptatiebeleid van banken vrijwel identiek, waardoor afwijzing bij de ene in principe bij alle banken tot afwijzing zou leiden. En door het provisieverbod is het laten aanvragen van een offerte door een hypotheekadviseur natuurlijk ook vaak niet meer gratis. Vandaar dat de huidige modelovereenkomsten spreken van 1 afwijzing

[Rmg]

n4m3l355 schreef op zondag 17 april 2016 @ 15:06:

Als koper heeft hij de optie dan om ergens geld vandaan te halen. Het is zoals aangegeen ook meer. 102% van 180k is 183.600. Hij heeft echte rnodig 186.000*1.06 overdrachtsbelasting + 500 euro taxatie(?)+500 euro notaris(?) dan zit je dus op 198.160 euro hij komt dan een kleine 15.000 bijna te kort.

Je zou alternatief ook kunnen voorstellen om een achtergestelde lening aan hem te verstrekken a 15.000 euro maar hoe snel je dat terug ziet...

Overdrachtsbelasting is 2%. geen 6%.

Een lening verstrekken heeft alleen als gevolg dat ie nog minder kan lenen bij de bank

Snuurtje schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 09:25:
Ik ben geen expert op dit gebied, maar bij het aanvragen van mijn taxatie kwamen ze ook exact op het geboden bedrag uit. Volgens mij vragen ze toch wel aan de makelaar of aankopende partij wat de aankoopwaarde is en gaan precies op dat bedrag zitten normaal gesproken toch? Al mijn vrienden hebben ook precies het geboden bedrag getaxeerd gekregen.

Dat is een prima manier om als taxateur je NWWI licentie kwijt te raken

Bij het NWWI meldpunt kunt u meldingen en/of klachten kwijt voor ‘NWWI gerelateerde zaken”. Hier kunt u bijvoorbeeld een melding doen van onregelmatigheden die niet direct op het NWWI slaan, maar wel het NWWI aangaan.Hierbij kunt u denken aan een melding over het opgeven van een ‘gewenste marktwaarde’ bij het verstrekken van een taxatieopdrachtt of het melden van een klacht over een bij het NWWI aangesloten taxateur. Al deze meldingen kunt u schriftelijk of per e-mail naar het meldpunt zenden.

Wat je kan doen is een (andere) taxateur laten komen, die vragen volgens de NWWI normen te taxeren. Komt hij wel op 186000 uit dan zou je via het NWWI bezwaar kunnen maken dat de vorige taxatie niet goed is.

Komt hij ook op 180K uit dan zit er weinig anders op dan te wachten op iemand die die 6k wel wil bijleggen.

[ Voor 52% gewijzigd door Rmg op 19-04-2016 09:37 ]

[Snuurtje]

Ik ben geen expert op dit gebied, maar bij het aanvragen van mijn taxatie kwamen ze ook exact op het geboden bedrag uit. Volgens mij vragen ze toch wel aan de makelaar of aankopende partij wat de aankoopwaarde is en gaan precies op dat bedrag zitten normaal gesproken toch? Al mijn vrienden hebben ook precies het geboden bedrag getaxeerd gekregen.

[SeatRider]

JackBol schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 13:18:
Zoals al eerder gezegd moet de koper bij minimaal 2 banken financiering proberen te regelen.
Hij heeft nu 1 afwijzing. Laat het hem nog maar eens bij een andere bank proberen.

Als dat niet lukt kun je overwegen om nog een paar duizend euro met de prijs te zakken (als je echt graag van je huis af wilt).

Het is meestal de tussenpersoon die de taxatie laat doen, niet de bank. Kun je niet zelf een tweede taxatie laten uitvoeren, als second opinion?

En net zoals je een afwijziging kunt sturen door bewust een aanvraag te doen bij de verkeerde bank, kan de tussenpersoon ook een taxatie "sturen". Kortom, misschien wil de koper wel onder de koop uit, danwel op deze manier de prijs drukken.

Ikzelf heb nog nooit een taxatie meegemaakt die lager uitviel dan de overeengekomen verkoopprijs.

Edit: ik zie dat dit vlak boven mij ook al is besproken

[ Voor 3% gewijzigd door SeatRider op 19-04-2016 09:45 ]

[Question Mark]

SeatRider schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 09:44:
[...]

Het is meestal de tussenpersoon die de taxatie laat doen, niet de bank. Kun je niet zelf een tweede taxatie laten uitvoeren, als second opinion?

Ik zou de koper (zoals al eerder gezegd) eerst zijn taxatie eens laten opleveren. Als dat een niet gevalideerde taxatie is, mag de koper alsnog een officiele taxatie laten uitvoeren....

Niet te snel toegeven of zelf kosten gaan lopen maken...

[ Voor 6% gewijzigd door Question Mark op 19-04-2016 10:04 ]

[ozeboos]

Geen makelaar die met zekerheid kan zeggen dat de marktwaarde 180k is ipv 186k. Dit lijkt meer een kwestie van achteraf onderhandelen.

Ik zou zijn bluf callen en ;laat hem maar eens op de juiste manier gebruik maken van zijn ontbindende voorwaarden. Schakel tijdig juridisch deskundige hulp in om de koper niet eenvoudig op ongerechtvaardigd op ontbindende voorwaarden te beroepen. Vaak kan een koper niet volstaan met een enkele afwijzing.

[BJBoes]

pssst hij kan ook zonder nationale hypotheek garantie lenen, in dat geval mag hij tot 109 of 112% extra lenen.

de koper is dus aan t liegen dat hij barst, of stuurt er perse op aan dat hij NHG wil. dat hij het niet rond kan krijgen is dus BS, zonder NHG kan hij het beoogde bedrag dus gewoon lenen!!

[Rmg]

BJBoes schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 10:35:
pssst hij kan ook zonder nationale hypotheek garantie lenen, in dat geval mag hij tot 109 of 112% extra lenen.

de koper is dus aan t liegen dat hij barst, of stuurt er perse op aan dat hij NHG wil. dat hij het niet rond kan krijgen is dus BS, zonder NHG kan hij het beoogde bedrag dus gewoon lenen!!

https://www.afm.nl/nl-nl/...n/hypotheek/hoeveel-lenen
en nog een linkje

https://www.rijksoverheid...d/nieuwe-regels-hypotheek

Daarnaast mag de maximale hypotheek niet hoger zijn dan een bepaald percentage van de waarde van het huis. Hierdoor is de hoogte van de hypotheek steeds meer in verhouding met de waarde van het huis. Dit wordt loan-to-value (LTV) genoemd. In 2016 mag de maximale hypotheek 102% van de waarde van de woning bedragen.

Dit zijn de regels van het AFM, heeft niets met NHG te maken.

Daarnaast, dit is een voorbeeld van de standaard voorwaarden van het NVM modelcontract

artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op ................... door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen
vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken, tenzij hem
daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;
b. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
................, zegge ………….. geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende
geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan ..............
zegge ……….., of een rentepercentage niet hoger dan ....... , bij de volgende hypotheekvorm:
c. op ..................... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende
Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen

Standaard modelcontract houd al rekening met NHG, rente en jaarlasten van de lening.

Sinds het lastiger is geworden om een hypotheek te krijgen is het makkelijker geworden om er onderuit te komen.

[Question Mark]

De loan-to-value ratio mag in sommige gevallen wel afwijken hoor, zeker in het geval van een scheiding. (ervaringsdeskundige hier).

Ik moest wat extra formulieren inleveren waarin met name beargumenteerd werd waarom de afwijking van de richtlijn noodzakelijk was, en op welke wijze dit geen extra risico was. Even snel uitgerekend kwam ik op 114% uit, en dat was geen enkel probleem in combinatie met mijn inkomen.

Ik weet niet of elke hypotheekverstrekker hiermee akkoord gaat, en het zal ook zeker afhankelijk van de situatie zijn.

[BJBoes]

RMG ff wat genuanceerder dan maar, ik heb afgelopen periode zitten kijken mijn hypotheek over te sluiten. ( uiteindelijk van afgezien want ik zat toch nog behoorlijk goed met mijn oude ) maar nu komt het er zijn een aantal geld verstrekkers die het geen probleem vinden boven de 102% van de woning waarde te financieren.

Er geld dan echter wel dat ze dit niet met NHG mogen doen! Dus als de koper iets ruimer omgaat met het geen kan hij een hypotheek verstrekker vinden die tot 109% van de woning waarde kan verstrekken. het feit is dan wel dat je tegen een hoger rente leent!

Tis dus wel degelijk mogelijk!

[Rmg]

BJBoes schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 10:53:
RMG ff wat genuanceerder dan maar, ik heb afgelopen periode zitten kijken mijn hypotheek over te sluiten. ( uiteindelijk van afgezien want ik zat toch nog behoorlijk goed met mijn oude ) maar nu komt het er zijn een aantal geld verstrekkers die het geen probleem vinden boven de 102% van de woning waarde te financieren.
Er geld dan echter wel dat ze dit niet met NHG mogen doen! Dus als de koper iets ruimer omgaat met het geen kan hij een hypotheek verstrekker vinden die tot 109% van de woning waarde kan verstrekken. het feit is dan wel dat je tegen een hoger rente leent!

Tis dus wel degelijk mogelijk!

Vast er zijn soms wel uitzonderingen mogelijk.

Maar of dit zo is voor de koper kunnen wij niet echt inschatten. En je kan een verkoper, zeker met het huidige standaard modelcontract ook echt niet dwingen om een lening met een hogere rente/jaarlasten af te sluiten, zelfs het niet krijgen van NHG is standaard een ontbinding waard als je dit niet hebt aangepast in de modelovereenkomst.

Ik zou eens het taxatie rapport opvragen als ik TS was. Als daar echt 180k instaat gaat het voor de koper niet lastig zijn om een offerte te overleggen waarmee hij aanspraak kan maken op de ontbindende voorwaarden. (Er even vanuitgaande dat dit een standaard NVM modelovereenkomst is)

[GH45T]

Dat hele taxeren naar de verkoopprijs is natuurlijk ook te gek voor woorden als je er nuchter over nadenkt. Uiteraard wil je als kopende en verkopende partij zo min mogelijk obstakels als de koopovereenkomst eenmaal is getekend, maar die taxatie is er niet voor niets.

Vorig jaar heb ik zelf een huis gekocht en daarbij was ook een taxatie benodigd voor de financiering. Ik heb met opzet voor- en tijdens de taxatie de afgesproken prijs niet genoemd. Ik wil een realistische taxatie en geen sprookjesboekje. De taxatie zat 7000 euro boven de koopprijs en 15000 euro boven de financieringsaanvraag.

Uiteraard durf je zo'n vrije taxatie eerder als je eigen geld inbrengt en desnoods ook nog wat extra geld achter de hand hebt mocht de taxatie onverhoopt toch lager dan de koopprijs uitvallen. Tip aan huizenkopers: werk niet op het randje van wat er allemaal mogelijk is.

[BJBoes]

GH45T

en das nu juist wat er door de koper hier gedaan is op het randje werken. het kan wel maar dan moet ie naar andere geld verstrekkers die boven de 102% van de woningwaarde verstrekken en dus geen NHG

@ RMG ... primma maar dan moet ie niet zeggen dat het hem niet lukt, dan moet ie melden geen zin aan te hebben zonder NHG te gaan lenen. Vind ik dan dubbel lullig voor de TS die met een dooie mus blij gemaakt is.

Als de koper eerlijk is dan moet hij toegeven grotere ogen te hebben gehad dan dat hij geld in zijn portemonnee had en erkend hij het feit dat ze nu met een probleem zitten ( dit na gelaten of hij verkeerd geinformeerd is ja of nee ... overigens wel een heel slechte adviseur als dat zo is ). wat dus wel degelijk op gelost kan worden doormiddel van het lenen bij een boven genoemde geldverstrekker.

Ik zeg TS ga is met de koper aan het kletsen en vertel hem dat hij ook boven de 102% kan lenen met wat restricties! als zijn adviseur daadwerkelijk zo slecht is weet hij dat misschien ook niet!!

[EdjeCageman]

Begin dit jaar mijn eigen woning gekocht, december getekend en offerte van de hypotheek gekregen, val je gelukkig nog in de regels van vorig jaar :-) Ik had precies het omgekeerde, 10k onder de taxatiewaarde gekocht, dus ik heb mijn kk mee kunnen financieren.
Toentertijd toen ik mijn woning kocht was de overdracht binnen 6 weken, hierdoor had de verkopende makelaar de 10% clausule eruit gehouden, simpelweg doordat de overdracht zo kort was.

Maar goed, on topic, is de koper niet toevallig een starter? Dan kan hij nog de aantrekkelijke starterslening nemen. En vindt het hem ook niet echt aan te rekenen zoals eerder was genoemd dat de koper geen eigen geld heeft voor de kk. Mijnheer heeft even een berekening gemaakt kk = €5500,- verbouwing/verhuisingskosten = €4000,- daarbij kon hij de woning kopen + nog even goed rondkomen en zou hij nog geld overhouden voor onverwachte voorzieningen. Nu blijkt opeens dat er nog een €6000,- bovenop komt, kan me bedenken dat hij het dan zelf ook niet rond kan krijgen.

[Roely]

Vreemd dat de taxatie zo laag is. Toen ik vorig jaar mijn huis verkocht is tie precies op verkoopprijs getaxeerd. Idem met het huis wat ik aankocht, precies op de verkoopwaarde getaxeerd. Ik snap ook niet dat de makelaar er niet 6000 bij kon taxeren.

[PETER_DB]

Rmg schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 11:14:
[...]


Vast er zijn soms wel uitzonderingen mogelijk.

Maar of dit zo is voor de koper kunnen wij niet echt inschatten. En je kan een verkoper, zeker met het huidige standaard modelcontract ook echt niet dwingen om een lening met een hogere rente/jaarlasten af te sluiten, zelfs het niet krijgen van NHG is standaard een ontbinding waard als je dit niet hebt aangepast in de modelovereenkomst.

Ik zou eens het taxatie rapport opvragen als ik TS was. Als daar echt 180k instaat gaat het voor de koper niet lastig zijn om een offerte te overleggen waarmee hij aanspraak kan maken op de ontbindende voorwaarden. (Er even vanuitgaande dat dit een standaard NVM modelovereenkomst is)

Het is wettelijk verboden om een hypotheek boven de 102% af te sluiten. Er is echt geen hypotheekverstrekker die dit gaat doen. Met of zonder NHG maakt niks uit. Blijft 102%.

[PETER_DB]

BJBoes schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 10:53:
RMG ff wat genuanceerder dan maar, ik heb afgelopen periode zitten kijken mijn hypotheek over te sluiten. ( uiteindelijk van afgezien want ik zat toch nog behoorlijk goed met mijn oude ) maar nu komt het er zijn een aantal geld verstrekkers die het geen probleem vinden boven de 102% van de woning waarde te financieren.

Er geld dan echter wel dat ze dit niet met NHG mogen doen! Dus als de koper iets ruimer omgaat met het geen kan hij een hypotheek verstrekker vinden die tot 109% van de woning waarde kan verstrekken. het feit is dan wel dat je tegen een hoger rente leent!

Tis dus wel degelijk mogelijk!

Complete onzin! Er is geen hypotheekverstrekker die dit gaat doen omdat het wettelijk verboden is. Bij het oversluiten van een bestaande hypotheek zou het in theorie mogen maar bij een nieuwe hypotheek absoluut niet.

[Bastien]

Maar je zou je als verkoper dus eigenlijk tegenwoordig in moeten dekken tegen een taxatie uitdaging voor de koper door een voorbehoud financiering enkel te accepteren als deze de taxatiewaarde niet dekt en dat het eventuele verschil (oftewel niet alles is te financieren via een hypotheek) geen reden kan zijn om af te zien van de koop? Of een koper dan nog wil tekenen is de volgende uitdaging maar goed.

Hoe gaat dat trouwens met die woningen die dik boven de vraagprijs worden verkocht in sommige delen van het land? Kan mij voorstellen dat daar ook een flink gat zit tussen taxatie en verkoopprijs. Of worden die allemaal cash afgerekend door belchinezen of zo?

[ Voor 6% gewijzigd door Bastien op 19-04-2016 20:16 ]

[PETER_DB]

Bastien schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 20:15:
Maar je zou je als verkoper dus eigenlijk tegenwoordig in moeten dekken tegen een taxatie uitdaging voor de koper door een voorbehoud financiering enkel te accepteren als deze de taxatiewaarde niet dekt en dat het eventuele verschil (oftewel niet alles is te financieren via een hypotheek) geen reden kan zijn om af te zien van de koop? Of een koper dan nog wil tekenen is de volgende uitdaging maar goed.

Hoe gaat dat trouwens met die woningen die dik boven de vraagprijs worden verkocht in sommige delen van het land? Kan mij voorstellen dat daar ook een flink gat zit tussen taxatie en verkoopprijs. Of worden die allemaal cash afgerekend door belchinezen of zo?

In deze situatie zul je dus veel eigen geld moeten meenemen.

[alwind]

Vergeet niet dat de koper wel allemaal kosten heeft gemaakt (gesprekken bij de bank + taxatie en misschien ook wel bouwkundigonderzoek) Het belang voor hem is er ook wel want als de koop niet doorgaat heeft hij nog minder geld voor een andere woning.

[RocketKoen]

Bastien schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 20:15:
Maar je zou je als verkoper dus eigenlijk tegenwoordig in moeten dekken tegen een taxatie uitdaging voor de koper door een voorbehoud financiering enkel te accepteren als deze de taxatiewaarde niet dekt en dat het eventuele verschil (oftewel niet alles is te financieren via een hypotheek) geen reden kan zijn om af te zien van de koop? Of een koper dan nog wil tekenen is de volgende uitdaging maar goed.

Hoe gaat dat trouwens met die woningen die dik boven de vraagprijs worden verkocht in sommige delen van het land? Kan mij voorstellen dat daar ook een flink gat zit tussen taxatie en verkoopprijs. Of worden die allemaal cash afgerekend door belchinezen of zo?

Je kan natuurlijk ook sparen voor je huis.
Of in veel gevallen, de overwaarde (al afgeloste hypotheek) van je vorige huis gebruiken.

[nokiaan958GB]

Roely schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 17:13:
Vreemd dat de taxatie zo laag is. Toen ik vorig jaar mijn huis verkocht is tie precies op verkoopprijs getaxeerd. Idem met het huis wat ik aankocht, precies op de verkoopwaarde getaxeerd. Ik snap ook niet dat de makelaar er niet 6000 bij kon taxeren.

Je denkt toch niet dat tegenwoordig de taxateur voor een taxatie van 3 a 400 euro gaat jokken?

Vreemd vinden dat de taxatie zo laag is kun je alleen als je het huis kent en de prijzen van vergelijkbare huizen in de buurt.

[koksie]

Er is, ook bij een NWWI taxatie, wel de mogelijkheid de taxatie aan te laten passen maar dat moet wel met onderbouwing.

Wij hadden ons toekomstige huis laten taxeren en hadden aangegeven te gaan verbouwen, dus we hadden ook een taxatiewaarde na verbouwing nodig. Als input hadden we de offerte van de aannemer en beschrijving van de aanpassingen aangeleverd. De getaxeerde waarde was voor ons prima, alleen de daarvoor benodigde verbouwingskosten had mevrouw te hoog in het rapport gezet (hoger ook dan het budget wat ik doorgegeven had). Daardoor zouden we bij de bank in de problemen komen: die zou een hoger deel van de hypotheek als bouwdepot aanmerken waardoor we dus meer eigen geld zouden moeten meebrengen. Dat zou betekenen dat er na de verbouwing geld in het bouwdepot zou overblijven (want we hadden niet zoveel nodig als zij erin had gezet) wat je niet terug krijgt maar automatisch als versnelde aflossing wordt behandeld.

Dat wilden wij niet, dus heb ik mevrouw gebeld en zij heeft het rapport aangepast. Dat moest dan wel weer de hoepels van het NWWI door en opnieuw gevalideerd worden maar dat was 2 dagen later rond.

Ik neem aan dat de taxateuze wel een onderbouwing heeft moeten geven voor de aanpassing, maar ze deed er aan de telefoon heel luchtig over.
Wellicht omdat het niet de getaxeerde waarde betrof maar een minder belangrijke post als verbouwingskosten. Bovendien had ze de offerte van de aannemer dus ze had onderbouwing.

Overigens was de taxatie heel vreemd. Ik woon op een eiland en mevrouw kwam van de andere kant vh water. Prima, want ze voldeed net aan de 15km regel van het NWWI, maar dat is wel een heel andere streek met compleet andere wijken en prijzen. Terwijl er op het eiland toch een stuk of 12 makelaars zijn, dus keuze genoeg zou je zeggen. Uiteraard leken de gekozen referentieobjecten nergens op, zo werden de twee huizen van hetzelfde type in onze straat niet meegenomen, terwijl ik de verkoopprijzen zo bij het Kadaster vandaan trok.
Omdat de waardes voor ons prima waren ben ik er verder niet op ingegaan maar vreemd is het wel.

[Sissors]

Bastien schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 20:15:
Maar je zou je als verkoper dus eigenlijk tegenwoordig in moeten dekken tegen een taxatie uitdaging voor de koper door een voorbehoud financiering enkel te accepteren als deze de taxatiewaarde niet dekt en dat het eventuele verschil (oftewel niet alles is te financieren via een hypotheek) geen reden kan zijn om af te zien van de koop? Of een koper dan nog wil tekenen is de volgende uitdaging maar goed.

Je mist het hele punt van voorbehoud financiering. Als je enkel een voorbehoud financiering gaat accepteren als het zeker is dat de financiering rond komt dan is het een beetje zinloze toevoeging. Het hele idee is juist dat als het niet rondkomt dat je niet 20k kwijt bent (in dit geval).

[DaTimMan]

PETER_DB schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 20:11:
[...]


Het is wettelijk verboden om een hypotheek boven de 102% af te sluiten. Er is echt geen hypotheekverstrekker die dit gaat doen. Met of zonder NHG maakt niks uit. Blijft 102%.

Ik kan je uit eigen ervaring vertellen dat het dus niet verboden is. Echter NHG valt dan af, die hebben wel strenge criteria. Het is wel nodig dat de uiteindelijke lening onder je maximale lening valt mbt je salaris. zo hebben we 2 jaar geleden 108% geleend ipv de 104% die mocht.

[BJBoes]

PETER_DB schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 20:13:
[...]


Complete onzin! Er is geen hypotheekverstrekker die dit gaat doen omdat het wettelijk verboden is. Bij het oversluiten van een bestaande hypotheek zou het in theorie mogen maar bij een nieuwe hypotheek absoluut niet.

joh wat lul je nauw, wie heeft er nauw de afgelopen tijd bij een hypotheek adviseur gezeten die me dit haar fijn heeft uigelegd!

Ik had een hypotheek waar ik graag vanaf wou. Woning waarde was echter niet genoeg om de hypotheek inclusief eventuele boete clausule in de nieuwe hypotheek te berekenen om onder het 102% lenings bedrag te blijven. het kon wel maar dan moest ik afzien van een hypotheek met NHG en naar een andere geld verstrekker die dus hogere rente rekent. Of ik moest eigen geld inbrengen. Ben toen met een andere adviseur er uit gekomen dat ik met mijn oude hypotheek nog helemaal niet zo slecht zat. Maar hij zei het zelfde het kan maar dan zit je zonder NHG en kan je tot 109% lenen.

Dus wat nu verboden!! ze bieden het toch aan! Mits jij een hypotheek adviseur bent lijkt het mij dat je dan eerst maar is moet inlezen in de materie!

Ik ga niet graag in op dit soort dingen maar mij voor leugenaar uitmaken gaat mij te ver!

[voske]

Dit is wat er in artikel 5 van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (een ministeriële regeling) staat:

Artikel 5
1 De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt:
a. 105 procent vanaf 1 januari 2013;
b. 104 procent vanaf 1 januari 2014;
c. 103 procent vanaf 1 januari 2015;
d. 102 procent vanaf 1 januari 2016;
e. 101 procent vanaf 1 januari 2017.
2 De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt honderd procent vanaf 1 januari 2018.
3 Een aanbieder van hypothecair krediet kan van het eerste en tweede lid afwijken indien een consument na de verkoop van een woning en aanwending van de verkoopopbrengst voor de aflossing van een hypothecair krediet verstrekt voor die woning, een schuld overhoudt. In dat geval mag het bedrag van die schuld worden meegefinancierd in een nieuw hypothecair krediet en buiten beschouwing worden gelaten bij het berekenen van de ratio, bedoeld in het eerste en tweede lid.
4 Een aanbieder van hypothecair krediet kan voorts van het eerste en tweede lid afwijken indien energiebesparende voorzieningen worden getroffen in de woning. In dat geval mogen de kosten van deze voorzieningen worden meegefinancierd in een hypothecair krediet voor zover het hypothecair krediet niet meer dan 106 procent bedraagt van de waarde van de woning.
5 Een aanbieder van hypothecair krediet kan tevens van het eerste en tweede lid afwijken:
a. bij aflossing van een hypothecair krediet en het in plaats daarvan afsluiten van een nieuw hypothecair krediet met hetzelfde onderpand, voor zover de consument in de woning blijft wonen en de hoofdsom van het nieuwe hypothecair krediet niet hoger is dan de som van het af te lossen bedrag van het bestaande hypothecair krediet en de kosten die verband houden met het afsluiten van het nieuwe hypothecair krediet en de aflossing van het bestaande hypothecair krediet;
b. indien voor noodzakelijke woningverbetering het risico op een restschuld van de consument wordt ondervangen door een gemeentelijke regeling voor noodzakelijke woningverbetering;
c. bij het betalen van achterstallige betalingen door de consument aan de Vereniging van Eigenaren, voor zover de betalingsachterstand bij de aankoop van de woning een negatieve invloed heeft gehad op de waarde van de woning; of
d. indien de financieringslast van een hypothecair krediet substantieel lager ligt dan de toegestane financieringslast, bedoeld in artikel 3.

[rik86]

In deze situatie is die 102% dus een harde grens tenzij het maximale leenbedrag van de koper, op basis van zijn inkomen, substantieel hoger is

[Xanaroth]

Als er om wat voor reden dan ook een ander bedrag is geboden, hoeft dit niet relevant te zijn voor de waarde van de woning. In dit geval 'koopt' de men bijvoorbeeld een extra snelle oplevering, en de verkoper accepteert daarvoor een extra bedrag om de problemen (zoals tijdelijk huurhuis + extra verhuizing, opslag spullen etc) af te kunnen dekken.
De koopsom zou net zo goed hoger kunnen zijn omdat er bijvoorbeeld inboedel bij de prijs in zit.

Dus de overeengekomen koopsom hoeft niet per se gelijk te staan aan de waarde van de woning. Legio redenen te bedenken om dit niet te doen.


Dus voor de banken is het heel simpel:

- Taxateur bepaald de waarde van een woning, dat is immers het onderpand
- De bank leent maximaal dit bedrag + 2%.
- De bank kan het geen reet schelen als jij iets extra's bijkoopt naast de woning.


Dus je kunt akkoord gaan met de taxatie waarde, heronderhandelen of het geheel laten voor wat het is. In geval 1 en 2 heb je kans op een verkoop, bij optie 3 kun je er vanuit gaan dat de overeenkomst wordt opgezegd op basis van de financiering.

Je hebt min of meer de garantie, vanuit het taxatierapport, dat een volgende koper niet 186k (of meer) zal bieden. Vooral als diegene geen haast heeft. Dus als je nee zegt, heb je kans dat de volgende koper je woning alsnog voor 180k of minder mee krijgt.
Weeg dus voor jezelf af hoe belangrijk je die paar k vindt en hoe realistisch het is dat je snel een nieuwe koper hebt voor eenzelfde bedrag. Bepaal op basis daarvan of het slim is over de prijs te praten.

[ Voor 29% gewijzigd door Xanaroth op 20-04-2016 12:33 ]

[NeutraleTeun]

De 1 hier zegt dat de bank naar de laagste waarde kijkt. Taxatie of de verkoopprijs.
Een ander hier zegt wel degelijk hypotheek gekregen te hebben op de hogere taxatiewaarde.

Wat is het nu werkelijk?

[phpn3rd]

Voor zover mij bekend is kijkt de bank altijd naar de laagste waarde en is er dan 102% van die waarde te lenen. Je kunt dus in principe slechts het minimum van wat je op basis van je salaris kunt lenen, wat het huis waard is en wat je voor het huis betaalt lenen bij de bank. Ik kan me daarom goed voorstellen dat een tegenvallende taxatiewaarde tot gevolg kan hebben dat de koper het huis niet meer zou kunnen kopen. Vanuit het perspectief van de koper valt dan natuurlijk te zeggen dat de koper slecht gepland heeft door zo weinig eigen geld achter de hand te houden dat hij/zij dit verschil niet op kan vangen.

Aangezien de koper de koop op grond van het niet rond krijgen van de financiering de koopovereenkomst kan ontbinden heb je als verkoper denk ik maar 2 serieuze opties: afwachten met risico dat je de woning niet verkoopt of een compromis zoeken met de koper en het verlies voor lief nemen. Dit laatste biedt je echter nog steeds geen zekerheid. Een onderhandse lening verstekken zou ik nooit doen, aangezien er een flinke kans is dat je dit geld toch niet terug ziet. Als je de lening dan weer wel goed vast zal laten leggen om terugbetaling te "garanderen", dan zal de bank dit bedrag sowieso in mindering brengen in het maximaal te lenen bedrag voor de koper en schiet niemand er iets mee op.

Ik zou als ik jou was gewoon vragen om de taxatie en even afwachten waar de koper mee komt, maar dit ligt natuurlijk persoonlijk en hangt sterk af van de precieze situatie waarin je zit.

edit: Bovenstaande gaat even uit van standaardregels die er zijn. In sommige gevallen zijn er wellicht uitzonderingen te maken door de hypotheekverstrekker, maar daar kunnen naar mijn idee in dit geval helemaal niks over zeggen: dit is een keuze van de koper.

[ Voor 7% gewijzigd door phpn3rd op 20-04-2016 15:24 ]

[Planck]

Het lijkt toch nog goed af te gaan lopen voor me. De koper heeft aan de makelaar laten weten dat het wel goed komt met de financiering omdat hij geld kan lenen bij familie. Het is wel nog een klein weekje wachten op de officiële zekerheid, maar het klinkt in ieder geval goed.

[Stoney3K]

phpn3rd schreef op woensdag 20 april 2016 @ 13:34:
Voor zover mij bekend is kijkt de bank altijd naar de laagste waarde en is er dan 102% van die waarde te lenen. Je kunt dus in principe slechts het minimum van wat je op basis van je salaris kunt lenen, wat het huis waard is en wat je voor het huis betaalt lenen bij de bank. Ik kan me daarom goed voorstellen dat een tegenvallende taxatiewaarde tot gevolg kan hebben dat de koper het huis niet meer zou kunnen kopen. Vanuit het perspectief van de koper valt dan natuurlijk te zeggen dat de koper slecht gepland heeft door zo weinig eigen geld achter de hand te houden dat hij/zij dit verschil niet op kan vangen.

Als koper kun je toch geen taxatie laten doen voordat je een bod uitbrengt? Dus bieden op een woning blijft gewoon gokken. Een taxateur is veel kundiger in het bepalen van een woningwaarde dan een koper die 2 keer door het huis heen loopt en waarbij de verkoper hem alle mooie features van het huis laat zien.

Zou de vraagprijs echt grof buiten proportie zijn dan begrijp ik ook dat je je als koper genaaid voelt en je als verkoper geen water bij de wijn wil doen, maar als de koop dan ontbonden wordt, heb je weinig andere keuze als verkoper dan het huis voor een lagere prijs weer aan te bieden (of te wachten tot er 1 of andere sukkel wel met eigen geld de woning voor een te hoge prijs wil/kan kopen).

Zijn taxaties door potentiële kopers ook op te vragen?

[koksie]

Een aantal overwegingen:

Een andere koper zou een andere taxateur kunnen inschakelen en dus een andere taxatie waarde kunnen krijgen. Of kijkt die andere taxateur eerst in het NWWI register en moet dan alsnog een afwijking van de eerdere taxatie onderbouwen? Ik meen me te herinneren dat dat zou moeten bij een taxatie binnen 6 maanden na de vorige. In ieder geval interessant om te checken, als het wel kan zou het betekenen dat een volgende koper het wel voor 186k gefinancierd krijgt. Als het niet kan dan weet je dat de volgende taxatie niet meer dan 180k zal zijn en dat je dus minstens een half jaar aan je huis vast zit.

Toen ik begin dit jaar een huis kocht ws er nog de sluiproute dat je 106% mocht lenen mits je een energiebesparende verbouwing uitvoert. En wc raampje vervangen met dubbel glas kost je 100e maar leidt tot een mogelijke hypotheek van 106%. Dat zou dus een optie kunnen zijn voor de koper om kunstmatig de LTV op te hogen.

Mocht het toch niet lukken, sowieso het taxatierapport opvragen. Het onze zat vol fouten en als ik het niet eens was met de waarde had ik die zeker aangegrepen om de waarde omhoog te lullen (referentiepanden onlogisch gekozen, 2 dezelfde huizen in de straat niet eens gebruikt, zonneboiler niet opgemerkt en benoemd in het rapport, etc.). Bij ons was trouwens de verkopende makelar aanwezig bij de taxatie en die heeft de taxerende makelaar wel even bijgepraat. Dat heeft denk ik wel een zekere invloed op de getaxeerde waarde gehad.

Gelukkig lijkt het toch goed te komen. Houdt ons op de hoogte van de vorderingen, ben benieuwd!

[phpn3rd]

Stoney3K schreef op woensdag 20 april 2016 @ 20:09:
[...]


Als koper kun je toch geen taxatie laten doen voordat je een bod uitbrengt? Dus bieden op een woning blijft gewoon gokken. Een taxateur is veel kundiger in het bepalen van een woningwaarde dan een koper die 2 keer door het huis heen loopt en waarbij de verkoper hem alle mooie features van het huis laat zien.

Zou de vraagprijs echt grof buiten proportie zijn dan begrijp ik ook dat je je als koper genaaid voelt en je als verkoper geen water bij de wijn wil doen, maar als de koop dan ontbonden wordt, heb je weinig andere keuze als verkoper dan het huis voor een lagere prijs weer aan te bieden (of te wachten tot er 1 of andere sukkel wel met eigen geld de woning voor een te hoge prijs wil/kan kopen).

Zijn taxaties door potentiële kopers ook op te vragen?

Als de verkoper daarmee akkoord gaat mag je als potentieel koper volgens mij best een taxatie uit laten voeren alvorens een bod uit te brengen. Vanuit het perspectief van de verkoper is dit wellicht een minder strategische keuze (behalve als je erg zeker bent van de waarde).

Mocht de eerste koper afhaken omdat de taxatiewaarde te laag is om de financiering rond te krijgen dan zegt dit natuurlijk nog niks over andere mogelijke kopers. Je kunt de woning daarna prima voor hetzelfde bedrag proberen te verkopen. De taxaties zijn namelijk niet zomaar inzichtelijk voor de bieders. Iemand die de woning daarna zou kopen voor het wederom te hoge bedrag maar dit wel kan betalen zal dan ook niet zomaar meer onder de koop uit kunnen komen.

Taxaties kunnen door potentiële kopers vast gevraagd worden, maar ze hebben hier naar mijn weten zeker geen recht op. Wel kunnen ze veelal de WOZ-waarde opvragen bij de gemeente als ze de koop overwegen.

Planck schreef op woensdag 20 april 2016 @ 20:00:
Het lijkt toch nog goed af te gaan lopen voor me. De koper heeft aan de makelaar laten weten dat het wel goed komt met de financiering omdat hij geld kan lenen bij familie. Het is wel nog een klein weekje wachten op de officiële zekerheid, maar het klinkt in ieder geval goed.

Dat klinkt bemoedigend. De koper lijkt dan in ieder geval wel z'n best te doen om de financiering rond te krijgen.

[Nikel]

Bastien schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 20:15:
Maar je zou je als verkoper dus eigenlijk tegenwoordig in moeten dekken tegen een taxatie uitdaging voor de koper door een voorbehoud financiering enkel te accepteren als deze de taxatiewaarde niet dekt en dat het eventuele verschil (oftewel niet alles is te financieren via een hypotheek) geen reden kan zijn om af te zien van de koop? Of een koper dan nog wil tekenen is de volgende uitdaging maar goed.

Je hebt helemaal gelijk. Het standaard NVM-koopcontract zegt: "koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: ..." . Op die ... is het gebruikelijk om koopsom + kosten koper in te vullen, maar je zou ook kunnen afspreken om daar bijvoorbeeld 90% van de aankoopsom van te maken. Ik zou eigenlijk hopen dat een verkoopmakelaar daar ook op aanstuurt, het is immers niet onredelijk om van een koper te verwachten dat deze ook eigen geld meeneemt.

[alwind]

Stoney3K schreef op woensdag 20 april 2016 @ 20:09:
[...]


Als koper kun je toch geen taxatie laten doen voordat je een bod uitbrengt? Dus bieden op een woning blijft gewoon gokken. Een taxateur is veel kundiger in het bepalen van een woningwaarde dan een koper die 2 keer door het huis heen loopt en waarbij de verkoper hem alle mooie features van het huis laat zien.

Mijn taxateur was in 5 min de woning weer uit.

[Question Mark]

alwind schreef op donderdag 21 april 2016 @ 18:48:
[...]


Mijn taxateur was in 5 min de woning weer uit.

Zonder te weten over hoe groot je woning is, uit hoeveel kamers deze bestaat, of alle bouwtekeningen (met maten) beschikbaar zijn, en of het een gevalideerde taxatie was is dit niet zo heel veel zeggend natuurlijk.

Een 2-kamer appartement is natuurlijk iets sneller getaxeerd dan een villa met losstaand gastenverblijf.

[alwind]

Question Mark schreef op donderdag 21 april 2016 @ 18:52:
[...]

Zonder te weten over hoe groot je woning is, uit hoeveel kamers deze bestaat, of alle bouwtekeningen (met maten) beschikbaar zijn, en of het een gevalideerde taxatie was is dit niet zo heel veel zeggend natuurlijk.

Een 2-kamer appartement is natuurlijk iets sneller getaxeerd dan een villa met losstaand gastenverblijf.

Was een rijtjeshuis met 4 slaapkamers en een zolder. Er waren geen bouwtekening hij wou weten voor hoeveel ik het wou kopen en voor hoeveel ik het wou verbouwen. Daar kwam dan een prijs uit. Was NWWI gecertificeerd.

[Roely]

nokiaan958GB schreef op dinsdag 19 april 2016 @ 22:47:
[...]

Je denkt toch niet dat tegenwoordig de taxateur voor een taxatie van 3 a 400 euro gaat jokken?

Vreemd vinden dat de taxatie zo laag is kun je alleen als je het huis kent en de prijzen van vergelijkbare huizen in de buurt.

Een taxatie, zo las ik in de taxatierapporten van het aangekochte en verkochte huis, is gebaseerd op een aantal punten, zoals waarde van vergelijkbare woningen in de buurt. Mijn aangekochte huis was duurder dan de vergelijkbare woningen. De taxateur heeft dit moeten verantwoorden in zijn taxatierapport. De afwerking van het aangekochte huis was van een dermate hoog niveau dat het de hogere verkoopwaarde rechtvaardigde.

Er komt heel wat bij kijken, bij de verkoop en koop van een huis. Daarom heb ik mijn financieel adviseur (soort mannetje van alles) ingeschakeld. Voor een schappelijke vergoeding heeft hij de aankoop geregeld van A tot Z. Wij (mijn vriendin en ik) zijn op huizenjacht gegaan. Bij elke woning die onze interesse had hebben wij Fon (de financieel adviseur) ingeschakeld. Hij gaf dan door of de prijs redelijk was of niet, en hij wist natuurlijk of wij het konden betalen (zowel maandelijkse lasten als hypotheek technisch). Het huis wat we uiteindelijk gekocht hebben heeft hij bekeken, en ook ingeschat of de taxateur het toch wel hoge bedrag voor het type woning kon rechtvaardigen. Wat er op de achtergrond allemaal precies wordt afgesproken weet ik natuurlijk niet, maar Fon heeft de taxateur geregeld (gewoon een MVVM makelaar uit de buurt) en alles in orde gemaakt. De kopers van mijn woning hadden alleen een hypotheekverstrekker in de arm genomen, en kwamen de nodige obstakels tegen bij het afsluiten van de hypotheek. Zo wilde de bank opeens een bouwkundig rapport, toen de termijn al verstreken was.

[sjaool]

alwind schreef op donderdag 21 april 2016 @ 18:48:
[...]


Mijn taxateur was in 5 min de woning weer uit.

Mijn taxateur is nooit binnen geweest. Die heeft de taxatie op basis van aangrenzende panden en soortgelijke panden in mijn woonplaats gedaan. En ook nog met behulp van twee taxatiepakketten want dat schijnt te moeten bij een officiële taxatie heb ik begrepen.

[GoldenSample]

sjaool schreef op vrijdag 22 april 2016 @ 10:46:
[...]

Mijn taxateur is nooit binnen geweest. Die heeft de taxatie op basis van aangrenzende panden en soortgelijke panden in mijn woonplaats gedaan. En ook nog met behulp van twee taxatiepakketten want dat schijnt te moeten bij een officiële taxatie heb ik begrepen.

Taxatie stelt sowieso geen hol voor doordat de gemiddelde taxateur een flinterdunne bouwkundige kennis heeft. Ook de taxatie van de woning waar ik nu zit sloeg nergens op, veel zaken die wel van belang zijn waren niet bekeken/naar gevraagd. 1 van de 3 kamer sheeft hij zelfs niet gezien.

[Stef87]

Is dit niet meer mogelijk?? Een extra 3% mee financieren door duurzame investeringen mee te nemen met de taxatie (zodat hij 105% kan financieren)?

Wij hebben afgelopen oktober nog 106% gefinancierd. Sommige hypotheekadviseurs wisten dat niet..

Dit is overigens afgesloten bij hypotrust (20j vast 2.79% meen ik)

[nokiaan958GB]

sjaool schreef op vrijdag 22 april 2016 @ 10:46:
[...]

Mijn taxateur is nooit binnen geweest. Die heeft de taxatie op basis van aangrenzende panden en soortgelijke panden in mijn woonplaats gedaan. En ook nog met behulp van twee taxatiepakketten want dat schijnt te moeten bij een officiële taxatie heb ik begrepen.

Dan was dat zeker niet een gevalideerde taxatie want daarbij zijn 3 binnenfoto's verplicht

Bij mij zou een taxateur die slechts 5 minuten binnen is geweest geen vertrouwen wekken. Zoveel tijd heeft hij alleen al nodig om de maten op te nemen

[sjaool]

nokiaan958GB schreef op zondag 24 april 2016 @ 17:29:
[...]

Dan was dat zeker niet een gevalideerde taxatie want daarbij zijn 3 binnenfoto's verplicht

Bij mij zou een taxateur die slechts 5 minuten binnen is geweest geen vertrouwen wekken. Zoveel tijd heeft hij alleen al nodig om de maten op te nemen

Het is een oude woningbouw woning die ik gekocht heb. Daar waren meer dan genoeg binnenfoto's en andere informatie van voorhanden.