Gevolgen tweede huis verhuren aan kind

[mcmd]

Ik ben aan het onderzoeken wat het betekent financieel en belasting technisch als je een tweede huis in eigen bezit zou gaan verhuren aan een kind.

Situatie:

• Tweede huis gekocht met eigen vermogen, dus niets te maken met hypotheek verstrekkers e.d. Hypothetisch overigens, ben in onderzoekende fase.
• Waarde huis zal gaan liggen in 125-160K range.

Reden om dit te doen is om wat meer rendement op vermogen te krijgen (spaarrentes gaan alleen maar omlaag, wellicht naar 0 of eronder), onzekerheid over toekomst euro (Griekenland, Rusland) en om kind te helpen.

Dit zijn de effecten die ik voorzie:

• In eerste instantie verschuif je hiermee vermogen van digitale cijfertjes op een bankrekening naar stenen. Allebei worden in Box 3 belast en behalve dat het rendement op spaarrekening anders zal zijn dan ontwikkeling waarde van het onroerend goed, zal het belasting technisch niet veel verschillen. De waarde van de woning wordt bepaald door de WOZ waarde.
• Als je een tweede woning verhuurt, dan wordt de economische waarde vermindert (je kunt immers moeilijker aan je geld komen. Dit wordt belastingtechnisch gecompenseerd doordat je een aftrek krijgt op de WOZ waarde van je woning. Dit wordt dan leegwaarderatio genoemd. Als de huurder een kind van je is en de huurprijs is voordelig voor het kind, dan is deze waarde 62% (zie http://www.belastingdiens...ongebruikelijke_huurprijs). Dus als de WOZ waarde van de woning 150K zou zijn, dan is de waarde die in Box 3 wordt belast niet 150K maar 93K. Bij een belasting van 1.2% over het vermogen scheelt dit dus 684 euro belasting dat je minder (netto) moet betalen.
• De eigenaar heeft de normale kosten: zakelijk deel van onroerend goed belasting; verzekering pand; onderhoud pand.
• De huurder heeft ook zijn normale kosten: huur, rioolheffing, afvalstoffenheffing, inboedelverzekering e.d.
• Risico voor eigenaar over de waardeontwikkeling van het onroerend goed.

Aan de hand van een rekenvoorbeeld probeer ik de financiële gevolgen op een rijtje te zetten, hierbij stel ik voor het voorbeeld de waarde van het onroerend goed op 150K.

• Op de bank kun je zo’n 1.2% rendement halen op vermogen, dus in dit geval is dat 1800 euro.
• Dit bedrag gaan linea recta naar de belastingen i.v.m. belasting in Box 3 (vanuit gaande dat de vrijstelling is bereikt).

Nu met huis:

• Stel dat huur opbrengst 350 per maand is. Op jaarbasis is dit dus: 4200 euro
• Zakelijk deel van onroerend goed schat ik in op zo’n 200 euro per jaar
• Opstalverzekering zal zo’n 190 euro per jaar zijn.
• Onderhoud/reparaties e.d. weet ik niet, maar laat zeggen 500 euro per jaar.
• Box 3 wordt belast over 93K waarde van het huis, dus 1116 euro.
• Opbrengst: 4200 – 200 – 190 – 500 – 1116 = 2194 euro per jaar (1.46%).

Als ik dit goed heb berekend dan is het rendement over 150K op het spaardeel precies 0% en in geval van aanschaf huis en verhuur 1.46%. Niet spectaculair, maar in ieder geval positief. Bij een wat reëler huurprijs van bv 450 euro wordt dit zo'n 2.3%

Er zijn natuurlijk ook nog initiële kosten als notariskosten (700 euro?), overdrachtsbelasting (2%), bouwtechnische keuring (300 euro?). Zover ik weet zijn die niet aftrekbaar.

Mijn vraag is of dit een volledig en correct overzicht is over de financiële en belasting technische consequenties bij aankoop van een tweede huis t.b.v. verhuur aan kind en of er op/aanmerkingen hierover zijn te maken? Hebben mensen hier ervaring mee en heb ik bepaalde voor en/of nadelen gemist?

[RocketKoen]

Als het kind onder de 30 is dan mag je een bepaald bedrag aftrekken van de belasting als je financieel bijdraagt aan hun levensonderhoud (bijvoorbeeld de huur).

Ik zou dus de huur bepalen aan de hand van het puntensysteem. Waarvan het kind dan bijvoorbeeld €350 betaalt en jij de rest.

Bijkomend voordeel is dat ik aanneem dat het de bedoeling is dat je kind niet eeuwig afhankelijk blijft van jouw financiële steun. Maar als je nu een huur vastlegt die ver onder de marktwaarde ligt, kun je die later niet zomaar verhogen.

[Bartjuh]

Je zou het huis ook aan je kind kunnen verkopen en tegelijkertijd de leningverstrekker zijn. Vervolgens ontvang je rente uit die lening, maar je kind kan ook hypotheekrente aftrekken! Kortom: gratis geld van de overheid! Zorg dat je geen lening verstrekt met hypothecaire zekerheid, maar een persoonlijke lening, dan kan je een hogere rente vragen. Spreek tussen elkander een lagere rente af, en je kan veel aftrekken van de loonbelasting. Vervolgens schenk je het verschil (binnen wat belastingvrij geschonken mag worden). Een familiebank-constructie heet dat.

Hypotheekrenteaftrek (aka subsidie op schuld), you gotta love it

[naitsoezn]

Bartjuh schreef op zondag 03 mei 2015 @ 16:05:
Je zou het huis ook aan je kind kunnen verkopen en tegelijkertijd de leningverstrekker zijn. Vervolgens ontvang je rente uit die lening, maar je kind kan ook hypotheekrente aftrekken! Kortom: gratis geld van de overheid! Zorg dat je geen lening verstrekt met hypothecaire zekerheid, maar een persoonlijke lening, dan kan je een hogere rente vragen. Spreek tussen elkander een lagere rente af, en je kan veel aftrekken van de loonbelasting. Vervolgens schenk je het verschil (binnen wat belastingvrij geschonken mag worden). Een familiebank-constructie heet dat.

Hypotheekrenteaftrek (aka subsidie op schuld), you gotta love it

Om rente af te kunnen trekken moet je wel eerst belasting betalen aka een degelijk inkomen hebben . Als TS een huis voor z'n kind wil kopen moet ik direct denken aan een student, en die hebben doorgaans niet veel meer inkomen dan een bijbaantje waar je niet zoveel belasting over hoeft te betalen

[Bartjuh]

naitsoezn schreef op zondag 03 mei 2015 @ 16:10:
[...]
Om rente af te kunnen trekken moet je wel eerst belasting betalen aka een degelijk inkomen hebben . Als TS een huis voor z'n kind wil kopen moet ik direct denken aan een student, en die hebben doorgaans niet veel meer inkomen dan een bijbaantje waar je niet zoveel belasting over hoeft te betalen

Dan werkt het niet inderdaad. En het kind moet er ook willen wonen... en voor een langere tijd.

[RocketKoen]

Je kan het huis natuurlijk later alsnog verkopen aan het kind, als die bijvoorbeeld klaar is met studeren en een inkomen heeft waarbij HRA aantrekkelijk wordt.
Zeker aangezien starters tegenwoordig heel moeilijk aan een hypotheek kunnen komen bij de bank. Geen vast contract enzo.

En dan moet de HRA tegen die tijd nog bestaan natuurlijk.

[beascob]

Betreffend vermogensrendementsheffing lijkt er verandering op til te zijn.
Maar een eigen kind kan je jaarlijks schenken of voor zijn veertigste een leuke aanbetaling voor de aankoop.
En verder; Jullie hebben een goede start om tot eigen woningbezit voor de kinderen te komen.

[Ardana]

@beascob: niet leesbaar zonder account. Wellicht kun je de belangrijkste dingen quoten?

[naitsoezn]

Ardana schreef op zondag 03 mei 2015 @ 17:16:
@beascob: niet leesbaar zonder account. Wellicht kun je de belangrijkste dingen quoten?

Even googlen en je kunt erbij:
https://www.google.nl/sea...4.serp..0.0.0.RcKMda9GAxk

[mcmd]

Het is in eerste instantie bedoeld als een huur constructie, kopen is niet aan de orde.
Zelf inmiddels ook een complicerende factor ontdekt, dat je namelijk een huisvestingsvergunning nodig hebt als de koopprijs beneden een bepaalde drempel is (verschilt weer per gemeente). Dit lijkt een ernstige beperking op te leveren, maar dit moet ik nog verder uitzoeken.
Alvast dank voor de reacties

[Milmoor]

Dit topic is mogelijk interessant: Redelijk rendement op verhuren woning. Niet 1:1, maar wel overlappende overwegingen.

[creator1988]

mcmd schreef op zondag 03 mei 2015 @ 15:32:
Als ik dit goed heb berekend dan is het rendement over 150K op het spaardeel precies 0% en in geval van aanschaf huis en verhuur 1.46%. Niet spectaculair, maar in ieder geval positief. Bij een wat reëler huurprijs van bv 450 euro wordt dit zo'n 2.3%

Als je het voor het rendement doet moet je het ook niet aan je kind verhuren voor 350 euro, maar aan een expat voor 800.

[RemcoDelft]

mcmd schreef op zondag 03 mei 2015 @ 15:32:Dit wordt belastingtechnisch gecompenseerd doordat je een aftrek krijgt op de WOZ waarde van je woning. Dit wordt dan leegwaarderatio genoemd. Als de huurder een kind van je is en de huurprijs is voordelig voor het kind, dan is deze waarde 62%

Nooit geweten!
Maar: geldt de huurkorting dan ook als schenking van (zeg 250 euro per maand) aan je kind?

[ph4ge]

Help je je kind niet meer met een schenking voor de aankoop van een huis? Levert je minder rendement op, maar veel meer vervulling en je kind heeft er ook meer aan. Daarnaast is een familiebank ook een goede optie om te zorgen dat je kind een huis kan kopen en jij een rendement ontvangt (met de staat als lijdend voorwerp).

[ATS]

ph4ge schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 09:57:
Help je je kind niet meer met een schenking voor de aankoop van een huis? Levert je minder rendement op, maar veel meer vervulling en je kind heeft er ook meer aan. Daarnaast is een familiebank ook een goede optie om te zorgen dat je kind een huis kan kopen en jij een rendement ontvangt (met de staat als lijdend voorwerp).

Of de bank dat rendement nu pakt of een privé-personen maakt voor de staat natuurlijk weinig uit. Het enige verschil is dat de rente (en dus de aftrek) in een familiebank meestal hoger ligt.

[ph4ge]

ATS schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 10:59:
Of de bank dat rendement nu pakt of een privé-personen maakt voor de staat natuurlijk weinig uit. Het enige verschil is dat de rente (en dus de aftrek) in een familiebank meestal hoger ligt.

Wat ik bedoel is dat zowel voor kind als ouder het rendement waarschijnlijk hoger is dan het idee van TS en alleen de staat beter af is met zijn idee van verhuur.

[mcmd]

ph4ge stelt dat een schenking bij de aankoop van een huis meer vervulling zou kunnen geven.
Dat is zeker waar, en wellicht dat in de toekomst een dergelijke constructie daarin zou kunnen uitmonden (overigens gedeeltelijke schenking van het huis dan, een heel huis schenken valt niet in het budget). Het is nu echter te vroeg om dat te doen.

[Basszje]

naitsoezn schreef op zondag 03 mei 2015 @ 16:10:
[...]

Om rente af te kunnen trekken moet je wel eerst belasting betalen aka een degelijk inkomen hebben . Als TS een huis voor z'n kind wil kopen moet ik direct denken aan een student, en die hebben doorgaans niet veel meer inkomen dan een bijbaantje waar je niet zoveel belasting over hoeft te betalen

Hoe zit dat precies? Dat zou dan toch alleen voor dat kind zijn? Als verhuurder zou ik ook aan kunnen denken dat je minder vermogensbelasting betaald over spaartegoeden als je dat bijvoorbeeld investeerst in een huis. Ik neem aan dat je bedoeld dat het kind dan geen HRA kan aftrekken, want weinig om van af te trekken, maar als het anders is ben ik wel benieuwd

(Achtergrond; op termijn kijken we hier naar een uit te kopen met een lening vanuit de ouders ( in het buitenland ) , HRA boeit dus niet, maar meer vanuit de vermogensbelasting e.d. ( en erfrecht ).


@Ts let trouwens wel op dat bij verhuren het huurdersrecht van toepassing is en na 2 jaar in principe heel moeilijk van een huurcontract af kan komen. Zeker als ze nog eens gaan samenwonen oid

[ Voor 9% gewijzigd door Basszje op 05-05-2015 23:46 ]

[PhilipsFan]

Ik zit te denken aan de gevolgen voor je kind. Het blijft toch jouw huis, dus er zal altijd een afhankelijkheidsrelatie bestaan. Daarbij, want als je kind er niet (meer) wil wonen? Straks wil hij/zij verder studeren in een andere stad (of in het buitenland) of krijgt hij/zij een partner en wil daarmee samenwonen. En dan zit je daar met je huis. Je kunt het natuurlijk altijd aan een derde partij verhuren, maar dan moet je maar weer afwachten wat voor soort huurder je krijgt.

[r.e.s]

PhilipsFan schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 23:53:
Ik zit te denken aan de gevolgen voor je kind. Het blijft toch jouw huis, dus er zal altijd een afhankelijkheidsrelatie bestaan. Daarbij, want als je kind er niet (meer) wil wonen? Straks wil hij/zij verder studeren in een andere stad (of in het buitenland) of krijgt hij/zij een partner en wil daarmee samenwonen. En dan zit je daar met je huis. Je kunt het natuurlijk altijd aan een derde partij verhuren, maar dan moet je maar weer afwachten wat voor soort huurder je krijgt.

Ik kan me helemaal vinden in bovenstaande commentaar. Je legt je kind aan de ketting in de periode in zijn leven waarop die zelf de wereld wil ontdekken.

Persoonlijk zou ik wachten tot je kind een baan heeft en dan kijken naar de optie van een familiebank. Tot die tijd zou ik investeren in andere zaken (genoeg opties om +2% rendement te halen).

[timag]

RocketKoen schreef op zondag 03 mei 2015 @ 15:53:
Als het kind onder de 30 is dan mag je een bepaald bedrag aftrekken van de belasting als je financieel bijdraagt aan hun levensonderhoud (bijvoorbeeld de huur).

Deze regeling was al in leeftijd naar beneden aangepast voor dit jaar en is met ingang van dit jaar afgeschaft.

[RocketKoen]

timag schreef op woensdag 06 mei 2015 @ 11:33:
[...]


Deze regeling was al in leeftijd naar beneden aangepast voor dit jaar en is met ingang van dit jaar afgeschaft.

Ik zie het ja... Dit jaar ook al nutteloos omdat huisvestigingskosten niet meer aftrekbaar zijn als het kind studeert ook al niet...

[Icephase]

Let op dat de fiscus dit niet gaat beschouwen als actief vermogensbeheer (bijvoorbeeld wanneer je veel tijdelijke verhuur gaat doen); de huurinkomsten worden dan meegenomen bij je inkomen in box 1 en daarbij kan de belasting dus oplopen naar 52%. In de situatie zoals jij schetst is hiervan echter geen sprake, dus speelt dat vooralsnog geen rol. Maar wie weet wat de toekomst brengt?

[timag]

ph4ge schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 09:57:
Help je je kind niet meer met een schenking voor de aankoop van een huis? Levert je minder rendement op, maar veel meer vervulling en je kind heeft er ook meer aan. Daarnaast is een familiebank ook een goede optie om te zorgen dat je kind een huis kan kopen en jij een rendement ontvangt (met de staat als lijdend voorwerp).

Het maakt nogal wat uit of je je kinderen (al dan niet tijdelijk) voordelig gebruik laat maken van je vermogen (zeker als dat in het verlengde ligt van de verplichting om bij te dragen aan de studiekosten) of dat je ze een deel van je vermogen geeft. Ik zie hier op tweakers in allerlei topics vaker dat mensen er vanuit gaan dat ouders hun kinderen zoveel mogelijk willen geven (ook bijv. in het topic over financiële onafhankelijkheid) en ik vind dat een bijzonder uitgangspunt.

Persoonlijk zou ik mijn kinderen graag helpen om hun studietijd door te komen, maar daarna moeten ze het zelf doen. Niet omdat ik ze niets gun of omdat ik niets heb om te geven maar omdat ze zelfstandig moeten worden en ze naar mijn idee het meest waarderen wat ze hebben als ze het zelf verdienen.

"Give a man a fish" vs. "Teach a man to fish".

[RocketKoen]

timag schreef op woensdag 06 mei 2015 @ 13:20:
[...]


Het maakt nogal wat uit of je je kinderen (al dan niet tijdelijk) voordelig gebruik laat maken van je vermogen (zeker als dat in het verlengde ligt van de verplichting om bij te dragen aan de studiekosten) of dat je ze een deel van je vermogen geeft. Ik zie hier op tweakers in allerlei topics vaker dat mensen er vanuit gaan dat ouders hun kinderen zoveel mogelijk willen geven (ook bijv. in het topic over financiële onafhankelijkheid) en ik vind dat een bijzonder uitgangspunt.

Persoonlijk zou ik mijn kinderen graag helpen om hun studietijd door te komen, maar daarna moeten ze het zelf doen. Niet omdat ik ze niets gun of omdat ik niets heb om te geven maar omdat ze zelfstandig moeten worden en ze naar mijn idee het meest waarderen wat ze hebben als ze het zelf verdienen.

"Give a man a fish" vs. "Teach a man to fish".

Voor starters op de woningmarkt is het op het moment behoorlijk lastig. Dan kan wat hulp van je ouders erg veel uitmaken.
Je kan ook wachten tot ze het erven, maar tegen die tijd heeft de overheid de helft ingepikt.
Elk jaar vermogensbelasting, erfbelasting enz.
Mocht je op je oude dag zorg nodig hebben dan mag je ook de hoofdprijs betalen totdat je eigen vermogen is "opgegeten".

Ondertussen betalen je kinderen enorme bedragen aan rente aan de bank of financieren ze de beursavonturen van een woningbouwcorporatie.
En iedereen hoopt dat hun kinderen al op eigen benen staan tegen de tijd dat er sprake is van een erfenis natuurlijk...

[DrivinUCrazy]

timag schreef op woensdag 06 mei 2015 @ 13:20:
[...]


Het maakt nogal wat uit of je je kinderen (al dan niet tijdelijk) voordelig gebruik laat maken van je vermogen (zeker als dat in het verlengde ligt van de verplichting om bij te dragen aan de studiekosten) of dat je ze een deel van je vermogen geeft. Ik zie hier op tweakers in allerlei topics vaker dat mensen er vanuit gaan dat ouders hun kinderen zoveel mogelijk willen geven (ook bijv. in het topic over financiële onafhankelijkheid) en ik vind dat een bijzonder uitgangspunt.

Persoonlijk zou ik mijn kinderen graag helpen om hun studietijd door te komen, maar daarna moeten ze het zelf doen. Niet omdat ik ze niets gun of omdat ik niets heb om te geven maar omdat ze zelfstandig moeten worden en ze naar mijn idee het meest waarderen wat ze hebben als ze het zelf verdienen.

"Give a man a fish" vs. "Teach a man to fish".

Als je je kinderen verstandig leert omgaan met geld, wat is er dan op tegen om daar bovenop nog te schenken? Ik had het huis ook zonder schenking van mijn ouders kunnen kopen... Maar het scheelt me wel een flinke slok op een borrel aan hypotheeklasten die nu lager zijn. Een van de (nooit uitgesproken) voorwaarden was wel dat ik verstandig zou omgaan met mijn spaargeld, en het niet zou verbrassen.

[porteguus]

Wat ik me nog meer meer afvraag. Is het dan mogelijk voor het kind(huurder) om ook nog huurtoeslag aan te vragen wanneer deze van de ouders huurt?

[Ardana]

Ja, dat is mogelijk, mits je uiteraard aan de voorwaarden voldoet. Geen idee waarom dat niet mogelijk zou zijn?