Rente op bouwdepot

[zonoskar]

Wij zijn bezig een huis aan het bouwen en hebben daarvoor een bouwdepot bij Triodos. In eerste instantie was deze bank een prettige partner en alles liep vlotjes. Totdat we de lening hadden en deze door Stater.nl beheerd wordt. Wat een drama tent. Declaraties via mail raken kwijt, interne communicatie die niet loopt. Maar anyways, de vraag was over de rente die we krijgen over het tegoed wat in het bouwdepot staat. Bij de uitleg hoe een bouwdepot werkt (van Triodos) kregen we de indruk dat deze rente gewoon op onze rekening gestort werd zodat de lasten van de hypotheek in eerste instantie niet zo hoog was. Maar bij navraag bij Stater blijkt dat deze rente in het bouwdepot gestort wordt. Dit is voor ons niet echt handig.

In de algemene voorwaarden van Triodos vind ik hetvolgende over het bouwdepot en de rente die je krijgt:

Over een tegoed op de bouwrekening ontvangt geldnemer een rentevergoeding. Het rentepercentage dat geldt voor de berekening van de vergoeding is gelijk aan het rentepercentage voor de
geldlening. Indien er meer leningdelen zijn, hanteert geldgever voor de berekening van de rentevergoeding het gemiddelde van de rentepercentages van de afzonderlijke leningdelen (inclusief een eventueel overbruggingskrediet)

Daar staat dus niets in over waar de rente naartoe gaat. Maar aangezien je die rente ook moet opgeven bij de belasting, is het toch niet onredelijk om te verwachten dat de rente op mijn rekening gestort wordt. Volgens Stater kunnen we deze rente wel uitgekeerd krijgen, maar dat moet per maand aangevraagd en door hun beoordeeld worden.

[Morax]

Dat klopt, er wordt namelijk effectief geen rente uitgekeerd. Jullie hebben geld in lening gekregen, en betalen daar rente X over (over het hele bedrag, al vanaf het begin). Tevens krijgen jullie dezelfde rente X over het geld wat nog in depot staat. De rente-opbrengst is dus gelijk aan de rente-kosten: jullie betalen niets, maar krijgen ook niets.

Wanneer je echter geld uit het depot gaat halen, dan ga je betalen. Je betaald dan nog steeds de rente over het volledige depot, echter krijg je nu dezelfde rente over het (lagere) bedrag wat nog in het depot staat. Dit verschil ga je dan dus betalen.

Het komt er dus op neer dat de kosten hoger worden naar mate je meer geld uit het depot haalt.

[ Voor 48% gewijzigd door Morax op 10-12-2014 12:16 ]

[t_captain]

Rente op een bouwdepot kan worden verrekend met de betaalde hypotheekrente. Als dat niet gebeurt, zal de rente meetal toevoegen aan het bouwdepot.

[Robkazoe]

Morax heeft hier gelijk.

Voorbeeld over een bouwdepot van 100K met 3% rente:

Situatie 1: Er is nog niets uit het bouwdepot gehaald.
Dan zou je normaal 100K voor 3% rente moeten betalen aan Triodos. Dat is 3K euro.
Aangezien je nog niets gebruikt hebt van je bouwdepot, zou je 3K euro rente ontvangen.
3K rente opbrengsten - 3K rentekosten naar Triodos = 0 euro.

Situatie 2: 50% is uit bouwdepot gehaald.
100K rente betalen aan Triodos = 3K euro.
50K zit nog in bouwdepot. = 1,5K euro rente ontvangen.
1,5K rente opbrengen - 3K rentekosten naar Triodos = -1,5K euro (oftewel je bent Triodos 1,5K rente schuldig).

Feitelijk heb je dus wel recht op rente van het bouwdepot. Maar aangezien deze altijd minder is dan de rentekosten van je bouwdepot, wordt dat vaak meteen met elkaar verrekend en krijg je dus "korting" op je rentekosten. Maar het is volgens mij niet gebruikelijk dat dit uitgekeerd wordt.

[ Voor 18% gewijzigd door Robkazoe op 10-12-2014 14:13 ]

[zonoskar]

Als je korting krijgt, dan krijg je die rente toch in feite uitgekeerd? Stater zegt dat ik gewoon mijn hypotheek moet betalen, incl. de aflossing en dat de rente die ik krijg van het tegoed in het bouwdepot, ook in het depot gestort krijg. Dus ik heb nu dus alle hypotheek kosten + ik krijg geen rente terug. Ja, indirect wel, want het komt in het bouwdepot. Maar direct heb ik dus de huur te betalen + de hypotheek. Daarvoor terug krijg ik extra budget om het huis af te bouwen, maar om aan dat geld te kunnen komen moet ik wel voldoen aan regeltjes. Ik kan geld uit het depot alleen aan onroerende zaken uitgeven, dus geen laminaat bijv. Iets wat wel kan als ik de rente verrekend krijg met de hypotheek rente.

De vraag is, moet zoiets niet in de algemene voorwaarden staan? Ik kon het niet vinden iig. Dit geintje gaat me een duizend of 4 kosten die ik niet kan uitgeven aan meubels of laminaat (want ik betaal die misgelopen bouwrente dan van eigen geld, wat ik normaal aan meubels of laminaat zou kunnen besteden).

[ Voor 5% gewijzigd door zonoskar op 10-12-2014 14:51 ]

[Morax]

zonoskar schreef op woensdag 10 december 2014 @ 14:42:
Als je korting krijgt, dan krijg je die rente toch in feite uitgekeerd? Stater zegt dat ik gewoon mijn hypotheek moet betalen, incl. de aflossing en dat de rente die ik krijg van het tegoed in het bouwdepot, ook in het depot gestort krijg. Dus ik heb nu dus alle hypotheek kosten + ik krijg geen rente terug. Ja, indirect wel, want het komt in het bouwdepot. Maar direct heb ik dus de huur te betalen + de hypotheek. Daarvoor terug krijg ik extra budget om het huis af te bouwen, maar om aan dat geld te kunnen komen moet ik wel voldoen aan regeltjes. Ik kan geld uit het depot alleen aan onroerende zaken uitgeven, dus geen laminaat bijv. Iets wat wel kan als ik de rente verrekend krijg met de hypotheek rente.

De vraag is, moet zoiets niet in de algemene voorwaarden staan? Ik kon het niet vinden iig. Dit geintje gaat me een duizend of 4 kosten die ik niet kan uitgeven aan meubels of laminaat (want ik betaal die misgelopen bouwrente dan van eigen geld, wat ik normaal aan meubels of laminaat zou kunnen besteden).

Als je geld over zou houden, dan zou het inderdaad in het bouwdepot gestort worden. Echter zal je nooit geld overhouden. Je rentelast is namelijk even hoog als de hoogst mogelijke opbrengst van het bouwdepot, en de opbrengst en kosten worden met elkaar verrekend.
Als je al af gaat lossen, dan zal je de aflossing moeten betalen, maar als je aflost zal de opbrengst nog steeds niet de kosten gaan overstijgen, en zal je effectief dus nooit rente ontvangen.

Tijdens de looptijd van de bouw zal je hypotheek dus langzaam in kosten gaan groeien, totdat het potje leeg is en je dus aan je bruto maandlast van de volledige hypotheek komt. Als je daarnaast huurt, dan heb je inderdaad dubbele woonlasten.

Dit hele fenomeen noemt men trouwens "Rente tijdens de bouw" (Verwar dit niet met bouwrente, dit is iets anders).

[ Voor 6% gewijzigd door Morax op 10-12-2014 15:10 ]

[zonoskar]

Morax schreef op woensdag 10 december 2014 @ 15:09:
en zal je effectief dus nooit rente ontvangen

Wel als ik mijn volledige hypotheek al vanaf week 1 moet betalen aan de bank en er nog niets is uitgekeerd uit het bouwdepot. De rente van het tegoed uit het bouwdepot (is inderdaad iets anders dan bouwrente) wordt dus niet verrekend met de hypotheek, maar gestort in het depot.

Dus stel mijn depot is 100K met 3% rente, dan betaal ik 3000 aan rente aan de bank en zou 3000 ontvangen aan rente (even aflossing buiten beschouwing gelaten). Dus netto zou ik niets hoeven betalen aan rente. Maar in plaats daarvan moet ik wel die 3000 betalen en wordt mijn bouwdepot 103K.

[Morax]

zonoskar schreef op woensdag 10 december 2014 @ 15:15:
[...]

Wel als ik mijn volledige hypotheek al vanaf week 1 moet betalen aan de bank en er nog niets is uitgekeerd uit het bouwdepot. De rente van het tegoed uit het bouwdepot (is inderdaad iets anders dan bouwrente) wordt dus niet verrekend met de hypotheek, maar gestort in het depot.

Dus stel mijn depot is 100K met 3% rente, dan betaal ik 3000 aan rente aan de bank en zou 3000 ontvangen aan rente (even aflossing buiten beschouwing gelaten). Dus netto zou ik niets hoeven betalen aan rente. Maar in plaats daarvan moet ik wel die 3000 betalen en wordt mijn bouwdepot 103K.

Dat zou ik wel een hele bizarre constructie vinden, want effectief betekend het in jouw voorbeeld dat je gewoon 3000 euro eigen geld aan het bouwdepot toevoegd elke maand

Maar even aangenomen dat het zo is, levert het nog steeds niet veel op. De initiële 100k is namelijk nog steeds lening, en daar betaal je rente over. Je ontvangt dan dus alleen rente over het deel meer dan 100k, ofwel 3% over 3000 euro per jaar na de eerste maand. Per maand zou dit je 1/12 * 0,03 * 3000 = € 7,50 opleveren.

[zonoskar]

Morax schreef op woensdag 10 december 2014 @ 15:22:
Dat zou ik wel een hele bizarre constructie vinden, want effectief betekend het in jouw voorbeeld dat je gewoon 3000 euro eigen geld aan het bouwdepot toevoegd elke maand

Dat is precies mijn probleem En meteen de vraag of dit niet in de algemene voorwaarden van de bank moet staan. Of heeft Stater het hier gewoon bij het foute eind? Ik heb nl. niet zo'n hoge pet op van die organisatie.

[Morax]

zonoskar schreef op woensdag 10 december 2014 @ 15:24:
[...]

Dat is precies mijn probleem En meteen de vraag of dit niet in de algemene voorwaarden van de bank moet staan. Of heeft Stater het hier gewoon bij het foute eind? Ik heb nl. niet zo'n hoge pet op van die organisatie.

Een gokje: Wellicht is Stater.nl er niet van op de hoogte dat je dezelfde rente ontvangt over het nog resterende bedrag in je bouwdepot? In dat geval zou je namelijk wel altijd de volledige rentelast in rekening krijgen elke maand, en zou je dus het volledige hypotheekbedrag vanaf het begin moeten betalen.

Ik ben geen financieel adviseur, maar het lijkt me sterk dat ze je kunnen verplichten om elke maand eigen geld in het bouwdepot bij te storten.

[Driek]

Morax schreef op woensdag 10 december 2014 @ 15:22:
[...]


Dat zou ik wel een hele bizarre constructie vinden, want effectief betekend het in jouw voorbeeld dat je gewoon 3000 euro eigen geld aan het bouwdepot toevoegd elke maand

Maar even aangenomen dat het zo is, levert het nog steeds niet veel op. De initiële 100k is namelijk nog steeds lening, en daar betaal je rente over. Je ontvangt dan dus alleen rente over het deel meer dan 100k, ofwel 3% over 3000 euro per jaar na de eerste maand. Per maand zou dit je 1/12 * 0,03 * 3000 = € 7,50 opleveren.

Het probleem is niet die 7,50, maar juist dat je die 3000 euro alleen aan de verbouwing mag besteden en niet aan de je laminaatvloer.

Overigens komt deze constructie tegenwoordig veel vaker voor, maar dit zou dan uiteraard wel bekend moeten zijn, ergo in de voorwaarden moeten staan.

[ Voor 9% gewijzigd door Driek op 10-12-2014 15:42 ]

[rik86]

Even het volgende voorbeeld of ik het goed snap.

Je hebt een hypotheek van 200k, de maandtermijn hiervoor is € 1.000, waarvan € 500,- rente. De betaal je al elke maand.
Onderdeel van die hypotheek is een bouwdepot van € 50k, waarvoor je dus elke maand € 125,- aan rente betaalt via je maandtermijn.

In mijn ogen is het inderdaad logisch als dat of verrekend zou worden met je maandtermijn, of uitgekeerd zou worden aan jou, zonder aanvullende voorwaarden.

[Pyrs]

Driek schreef op woensdag 10 december 2014 @ 15:41:
[...]

Het probleem is niet die 7,50, maar juist dat je die 3000 euro alleen aan de verbouwing mag besteden en niet aan de je laminaatvloer.

Overigens komt deze constructie tegenwoordig veel vaker voor, maar dit zou dan uiteraard wel bekend moeten zijn, ergo in de voorwaarden moeten staan.

Ik heb geen idee hoe strikt Triodos / Stater.nl hierin is, maar ik heb zelf recent een huis gekocht en ben nog in het proces deze volledig te renoveren. Tot op heden alle bonnen m.b.t. laminaat/ondervloeren etc. ingediend en deze ook allen vanuit het bouwdepot betaald gekregen.

[ Voor 43% gewijzigd door Pyrs op 10-12-2014 16:27 ]

[zonoskar]

Dit krijg ik van de bank terug:

De rentevergoeding over bouwdepot bedrag wordt automatisch bijgeschreven in het bouwdepot.

Het is ook mogelijk om de rentevergoeding uit te laten keren. Elke maand dien je dan bij Stater een getekend verzoek hiervoor in.

Erg krom dus, dan maar elke maand opvragen die rente.