Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Blik1984]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 12:48:
Maar die 75 euro is een bruto bedrag, door die verrekte HRA is dat minder.
Ik begrijp dat we ook degelijk moeten aflossen om uiteindelijk schuld vrij te zijn.

Bedoel je te zeggen dat je liever helemaal geen HRA had ontvangen?

Als je vrouw trouwens haar baan gaat verliezen zou ik serieus wel 2x nadenken of je een groot gedeelte van je spaargeld in een boeterente moet gaan steken. Wat financiële kracht is dan ook wel handig namelijk. Maar dat is lastig beoordelen vanaf de zijlijn.

[Cobb]

Je spaargeld opeten komt natuurlijk ook een einde aan. Als we dat spaargeld nu gebruiken om vervolgens goed rond te kunnen komen kunnen we die situatie veel langer volhouden.
Daarbij komt van die 25800 volgend jaar weer 10.000 terug wat op een spaarrekening kan, aan het eind van dat jaar hebben wij weer 25800 opgebouwd.

[ Voor 29% gewijzigd door Cobb op 18-09-2015 13:00 ]

[RM-rf]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 12:48:
Maar die 75 euro is een bruto bedrag, door die verrekte HRA is dat minder.

ik heb het net aangepast... Ook als je HRA meeweegt blijft het vordeel voor extra aflossen groot (3400 euro over 10 jaar ten vordele van aflosen tov die boeterente betalen).

Punt is, kijk je niet scheel op enkel de maandlasten, maar wees kritisch of je ook een vermogenswaarde opbouwt.

Als je enkel kijkt naar maandlasten is het vaak bv gunstig erg weinig af te lossen op een hypotheek..
enkel als je bv eens een berekening maakt hoeveel je over 10, 20 of 30 jaar werkelijk aan je hypotheek betaald en welke eigen vermogenswaarde je daaraan overhoud, blijkt juist vroeger aflossen gunstiger zijn, ondanks dat het intiieel je maandlasten opdrijft

[ Voor 4% gewijzigd door RM-rf op 18-09-2015 12:59 ]

[Cobb]

RM-rf schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 12:58:
[...]


Als je enkel kijkt naar maandlasten is het vaak bv gunstig erg weinig af te lossen op een hypotheek..
enkel als je bv eens een berekening maakt hoeveel je over 10, 20 of 30 jaar werkelijk aan je hypotheek betaald en welke eigen vermogenswaarde je daaraan overhoud, blijkt juist vroeger aflossen gunstiger zijn, ondanks dat het intiieel je maandlasten opdrijft

Ik kan ieder jaar ook 5000 aflossen, met de 15.000 meegenomen in de berekening zit ik dan in 2021 met een restschuld van 130.000 en is de rentelast vergelijkbaar met nu 10jaar vastzetten (bruto 522 met lagere rente of 579 met lagere schuld). Maar dat zou betekenen dat wij in 6 jaar tijd 46.000 euro moeten aflossen. En dat gaat ons niet lukken als mijn vriendin geen goede baan terug krijgt.

[wezep]

Tip voor mensen met (aflossingsvrije) hypotheek: probeer zoveel mogelijk af te lossen.
Elke maand/jaar nemen je lasten af en dat kun je vervolgens weer stoppen in je hypotheek.
Uiteindelijk zul je toch een keer van je hypotheek af willen, toch?

Ik kom van een hypotheek van 220.000.
Ondertussen is deze nog maar 100.000 en heb deze net vast gezet voor 6 jaar (2.2%).
Doel is om dan de hypotheek helemaal afgelost te hebben.
Met maandlasten van bruto 183 euro blijft er elke maand ook genoeg over om af te lossen.

Waarschijnlijk gaat mn zoon over een jaar of 5 studeren en dan is het lekker geen kosten meer te hebben aan een hypotheek.

PS dit geldt niet voor mensen die een lagere rente betalen en liever proberen een rendement te halen met beleggen, ieder z'n eigen keuze

[Greencap]

RM-rf schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 12:58:
[...]


ik heb het net aangepast... Ook als je HRA meeweegt blijft het vordeel voor extra aflossen groot (3400 euro over 10 jaar ten vordele van aflosen tov die boeterente betalen).

Heb je in je berekening er wel rekening mee gehouden dat je met je spaargeld natuurlijk ook rendeert? De toekomstige waarde van zijn spaargeld is natuurlijk veel meer dan 20000 euro (al helemaal als hij door het ontbreken van spaargeld wellicht eens moet lenen).

[Ray]

wezep schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 13:24:
Tip voor mensen met (aflossingsvrije) hypotheek: probeer zoveel mogelijk af te lossen.
Elke maand/jaar nemen je lasten af en dat kun je vervolgens weer stoppen in je hypotheek.
Uiteindelijk zul je toch een keer van je hypotheek af willen, toch?

Ik kom van een hypotheek van 220.000.
Ondertussen is deze nog maar 100.000 en heb deze net vast gezet voor 6 jaar (2.2%).
Doel is om dan de hypotheek helemaal afgelost te hebben.
Met maandlasten van bruto 183 euro blijft er elke maand ook genoeg over om af te lossen.

Waarschijnlijk gaat mn zoon over een jaar of 5 studeren en dan is het lekker geen kosten meer te hebben aan een hypotheek.

PS dit geldt niet voor mensen die een lagere rente betalen en liever proberen een rendement te halen met beleggen, ieder z'n eigen keuze

of voor mensen die simpelweg niet dergelijke maandelijkse bedragen overhouden / kunnen sparen en dat is in mijn ervaring > 95% van de hypotheek klanten.

Je wilt nu dus 100k aflossen in 6 jaar. grofweg 16,6 k per jaar even uit het de losse pols aflossen....

Mooi advies maar zoals gezegd maar voor weinigen van toepassing

bovendien waarom zou je helemaal van je hypotheek afwillen ? (ten koste van minder inkomen nu) terwijl je in de toekomst prima de lasten kan dragen wellicht. Huur betaal je ook je hele leven.

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 18-09-2015 13:53 ]

[RM-rf]

Greencap schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 13:42:
[...]


Heb je in je berekening er wel rekening mee gehouden dat je met je spaargeld natuurlijk ook rendeert? De toekomstige waarde van zijn spaargeld is natuurlijk veel meer dan 20000 euro (al helemaal als hij door het ontbreken van spaargeld wellicht eens moet lenen).

Wat bedoel je? welk spaargeld? Zoals ik het begrepen heb, geeft hij in beide scenario's 15K uit aan een aanpassing van zn hypotheek...
Hijzelf wil 25 K boeterente betalen (10K krijgt hij dan terug), waarna de rente minder is, en volgens hem 144 euro oplevert per maand aan lagere rentelast (naar ik aanneem was die 1144 euro voordeel per maand een schrijffout).

Een andere optie van 15K aflossen zou hem, volgens eigen woorden 75 euro minder rente opleveren, maar dan kiest hij niet omdat aflossing volgens hem 'weggegooid' geld is (waarmee ik het niet eens ben en wat ik een verkeerde insteling vind).

Ik poog me geheel op wat er in het topic gezegd is, te baseren

[Highland]

@Cobb: ik zou nooit je 'ijzeren reserve' (6x je netto-inkomen) in het aflossen van je hypotheek stoppen. Lagere maandlasten zijn leuk, maar daar heb je niks aan wanneer je niet meer genoeg spaargeld hebt om de kapotte wasmachinge/auto/etc te betalen. Of de opleiding/bijscholing van je vrouw te betalen, nu ze werkloos wordt en een nieuwe baan vinden tegenvalt. Het hebben van keuzevrijheid is meer waard dan lagere maandlast!
En zonder dat ik me in je rekensom heb verdiept: een terugverdientijd van 8 jaar vind ik bovendien te lang voor een investering van bijna al je spaargeld. Ik zou voor een geleidelijkere optie gaan (deels aflossen, risico-opslag er af halen).

[Greencap]

RM-rf schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 13:58:
[...]


Wat bedoel je? welk spaargeld? Zoals ik het begrepen heb, geeft hij in beide scenario's 15K uit aan een aanpassing van zn hypotheek...

Ah excuus, ik dacht dat de boeterente in zijn hypotheek opgenomen zou worden. Wellicht dat in zijn geval rentemiddeling dan nog een betere optie is (maandlasten (iets) omlaag, maar nog steeds je spaargeld).

Je zou dan met een hypotheek van 250k, een boeterente van 25k en een hypotheekrente van 3,4% (over 10 jaar) uitkomen op een nieuwe rente van ongeveer 4,6%. Scheelt toch weer iets t.o.v. die 5,35% en je hebt al je spaargeld nog.

[wezep]

Ray schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 13:48:
[...]


of voor mensen die simpelweg niet dergelijke maandelijkse bedragen overhouden / kunnen sparen en dat is in mijn ervaring > 95% van de hypotheek klanten.

Je wilt nu dus 100k aflossen in 6 jaar. grofweg 16,6 k per jaar even uit het de losse pols aflossen....

Mooi advies maar zoals gezegd maar voor weinigen van toepassing

bovendien waarom zou je helemaal van je hypotheek afwillen ? (ten koste van minder inkomen nu) terwijl je in de toekomst prima de lasten kan dragen wellicht. Huur betaal je ook je hele leven.

Ik ben met je eens dat niet iedereen 16k per jaar kan aflossen.
Dmv een goede baan en lage kosten kan ik dat waarschijnlijk wel (maar dat zal de toekomst uitwijzen).
Ook zorg ik ervoor dat een een buffer overhou voor onverwachte kosten (zelfs werkloosheid, heb het dit jaar bijna zelf meegemaakt).

Maar het gaat erom dat je niet van een aflossingsvrije hypotheek afkomt, als je niet zelf aflost.
Nu staat de rente laag en ontvang je nog een gedeelte terug, maar hoe lang blijft dat?

En waarom ik van mn hypotheek afwil: geen afhankelijk van een bank en geen kosten meer.
Tuurlijk kan ik elke maand een x bedrag betalen aan huur of hypotheek, maar waarom zou ik het doen als het niet nodig is?

Als bovenstaande plannen doorgaan, ben ik 45 jaar en heb ik geen hypotheek meer.
Dat betekent dat ik de komende 30 jaar (of langer) 'gratis' in mn huis kan wonen (los van onderhoud).
Met dat geld kan ik een boel andere dingen doen: kinderen zorgeloos laten studeren, minder werken of zelfs stoppen met werken (en van mn hobby mn werk maken).

Reken eens uit hoeveel je in 30 jaar kwijt bent aan huur... 30x12x700 euro?
Dat een ander het geen probleem vind om de rest van z'n leven huur (of rente van een aflossingsvrije hypotheek) te betalen, moet iedereen zelf weten.

Maar zo zit ik erin.

[Cobb]

Highland schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 14:01:
@Cobb: ik zou nooit je 'ijzeren reserve' (6x je netto-inkomen) in het aflossen van je hypotheek stoppen. Lagere maandlasten zijn leuk, maar daar heb je niks aan wanneer je niet meer genoeg spaargeld hebt om de kapotte wasmachinge/auto/etc te betalen. Of de opleiding/bijscholing van je vrouw te betalen, nu ze werkloos wordt en een nieuwe baan vinden tegenvalt. Het hebben van keuzevrijheid is meer waard dan lagere maandlast!
En zonder dat ik me in je rekensom heb verdiept: een terugverdientijd van 8 jaar vind ik bovendien te lang voor een investering van bijna al je spaargeld. Ik zou voor een geleidelijkere optie gaan (deels aflossen, risico-opslag er af halen).

Die reserve heb ik eind volgend jaar alweer op de bank staan.
Die wasmachine kan ik gewoon kopen zonder spaargeld te hoeven aan te breken. Nieuwe auto (2e hand) heb ik net 4 weken geleden aangeschaft.

Maar goed, afgelopen jaar november heb ik hetzelfde gevraagd aan de Aegon, toen was de boete 'maar' 16500, de rente (10jrs was toen 4,25% ipv nu 3,55%) ik heb daar zojuist overgebeld en zo kunnen dat grote verschil niet direct verklaren 0,80% rente verschil maar een jaar verder..) Ik krijg daarover zsm bericht.

[Greencap]

wezep schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 14:12:
[...]

Dit is natuurlijk gewoon een vorm van vermogensopbouw en nogal een open deur. Je zou (zoals je zelf ook al aangaf) dat geld wat je aflost ook kunnen beleggen of op een spaarrekening zetten of ... Wat over 10 jaar achteraf gezien de best renderende keuze is geweest is natuurlijk maar de vraag. In ieder geval lijkt me dit meer passen bij het topic over financiële onafhankelijkheid.

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 14:20:
[...]
Maar goed, afgelopen jaar november heb ik hetzelfde gevraagd aan de Aegon, toen was de boete 'maar' 16500, de rente (10jrs was toen 4,25% ipv nu 3,55%) ik heb daar zojuist overgebeld en zo kunnen dat grote verschil niet direct verklaren 0,80% rente verschil maar een jaar verder..) Ik krijg daarover zsm bericht.

Hoe groter het renteverschil, hoe hoger de boeterente. Dat is inherent aan het concept boeterente

[Cobb]

Dat begrijp ik ook wel. Maar 0,80% hoger en een jaar verder (dus minder verlies voor de bank) maakt nog geen 9300 euro.

[Blik1984]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 14:20:
[...]


Maar goed, afgelopen jaar november heb ik hetzelfde gevraagd aan de Aegon, toen was de boete 'maar' 16500, de rente (10jrs was toen 4,25% ipv nu 3,55%) ik heb daar zojuist overgebeld en zo kunnen dat grote verschil niet direct verklaren 0,80% rente verschil maar een jaar verder..) Ik krijg daarover zsm bericht.

In 2012 was de boeterente voor mijn hypotheek slechts 8000 euro, nu (3 jaar later) zou die ongeveer 18000 zijn. Puur en alleen omdat de rekenrente ongeveer 1.5%/2% groter is.

[Greencap]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 14:43:
Dat begrijp ik ook wel. Maar 0,80% hoger en een jaar verder (dus minder verlies voor de bank) maakt nog geen 9300 euro.

Hoezo niet? Het is voor de bank nu wel 12 jaar lang 0,8% minder renteinkomsten per jaar. Reken maar eens uit hoeveel dat wel niet is.

[Blik1984]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 14:43:
Dat begrijp ik ook wel. Maar 0,80% hoger en een jaar verder (dus minder verlies voor de bank) maakt nog geen 9300 euro.

Je moet het eigenlijk zo zien. De periode om het terug te verdienen is slechts 6% korter geworden terwijl het renteverlies relatief gezien veel sterker gestegen is. Ergo, leidt tot een hoger boetebedrag

[Milmoor]

Wat is het principiële verschil tussen 12 maands variabel en 1 jaar vast? Ik kan het niet vinden, maar o.a. de ING heeft het wel bij de rentes staan.

[RM-rf]

Milmoor schreef op woensdag 30 september 2015 @ 11:41:
Wat is het principiële verschil tussen 12 maands variabel en 1 jaar vast? Ik kan het niet vinden, maar o.a. de ING heeft het wel bij de rentes staan.

ik vermoed dat bij 1 jaar vast je gewoon 1 jaar lang de vastgestelde rente zult betalen, na afloop van dat jaar kun je bv wisselen of ervoor kiezen een jaar te verlengen tegen het dan geldende tarief.

bij 12maands variabel kies je vermoedelijk ervoor 1 jaar qua hypotheekrente een rente te betalen die gekoppeld is aan de 1maands of 3maands EURIBOR rente, mocht deze stijgen of dalen, betaal je dus meer of minder aan rente die maand.. je kunt binnend at jaar niet zomaar 'wijzigen', pas na afloop van dat jaar kun je kiezen om bv door te gaan met die variabele rente of deze langer vast te gaan leggen.

[ Voor 10% gewijzigd door RM-rf op 30-09-2015 12:14 ]

[Greencap]

De verschillen (bij de ING):

- Je kan maximaal 25% variabel financieren
- Je kan bij variabel 100% boetevrij aflossen, wanneer je wil
- Er zijn geen opslagen bij variabele rente (geen risico opslag, maar ook geen kortingen e.d.)
- Indien je variabel neemt, dan moet de overige 75% minimaal 5 jaar vast staan
- Je kan variabel alleen afsluiten bij aanvang van de hypotheek (dus niet na aflopen van een rentevaste periode)

Op zich klopt het dus dat 12-maands variabel veel gunstiger is dan 1-jaar vast, maar indien je dat doet dan kan je dus max. 25% variabel financieren en moet de rest minimaal 5 jaar vast. Dat is denk ik het grootste "principiële" verschil.

EDIT: Nog een ander (niet te onderschatten) verschil is dat de rente veel lager is en dus ook de toetsrente voor je hypotheekaanvraag en als gevolg je maximaal te lenen bedrag ook best veel lager kan uitpakken (bij ons scheelde dat zo 20000-30000 euro).

Dat laatste blijf ik overigens (ook na meerdere keren uitgelegd gekregen) erg raar vinden. Je zou nu kunnen zeggen dat je gestimuleerd wordt om tegen hogere rentes te gaan lenen. Dat werkt voor de bank toch niet risicoafbouwend, waarvoor deze maatregel wel bedoeld is...

[ Voor 28% gewijzigd door Greencap op 30-09-2015 12:23 ]

[RM-rf]

Greencap schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:14:


EDIT: Nog een ander (niet te onderschatten) verschil is dat de rente veel lager is en dus ook de toetsrente voor je hypotheekaanvraag en als gevolg je maximaal te lenen bedrag ook best veel lager kan uitpakken (bij ons scheelde dat zo 20000-30000 euro).

Dat laatste blijf ik overigens (ook na meerdere keren uitgelegd gekregen) erg raar vinden. Je zou nu kunnen zeggen dat je gestimuleerd wordt om tegen hogere rentes te gaan lenen. Dat werkt voor de bank toch niet risicoafbouwend, waarvoor deze maatregel wel bedoeld is...

Probleem is juist dat de minimale toetsrente bij een hypotheekaanvraag op 5% vastgesteld is en bij de berekening van een hypotheek die minder dan 10 jaar vastgelegd wordt, deze gebruikt wordt bij een berekening van de maximale hypotheek.
(nij een hypotheek van langer dan 10 jaar vast, mag men wél de feitelijke rente nemen)

oftewel, als de hypotheekrente voor 10 jaar vast op 4% ligt, wordt in de berekening van je maximale hypotheek uitgegaan van 4% rente...
als de rente voor 5 jaar vast 3,5% is, wordt echter nog steeds 5% als toetsrente genomen, omdat dat ooit betaald is en dus is kun je meer geld lenen als je de rente 10 jaar vastlegt , dan 5 jaar..

Is ooit zo bedacht toen de rente-standen veel hoger stonden en men nauwelijks kon voorstellen dat de rente substantieel lager dan 5% kon komen, en men wilde voorkomen dat mensen een risico gingen nemen in het kort vastleggen vand e rente om deze extra laag te maken.

https://www.afm.nl/nl-nl/...en/hypothecair-krediet-fp

Wat is de actuele toetsrente?

De toetsrente voor het vierde kwartaal van 2015 is 5%.

Wat is de toetsrente?

Voor hypotheken met een rentevastperiode korter dan tien jaar geldt de verplichting dat voor het bepalen of de hypotheek verantwoord is, wordt gerekend met de toetsrente. Als de werkelijke rente hoger is dan de toetsrente, dan moet er gerekend worden met de werkelijke rente. Door gebruik te maken van de toetsrente wordt voorkomen dat stijgingen van de rente na afloop van de rentevastperiode consumenten in de financiële problemen brengt.

Hoe stelt de AFM de toetsrente vast?

De AFM neemt daarvoor een gewogen gemiddelde (naar marktaandeel) van de hypotheekrente die in ieder geval vijf van de zes grootste hypotheekaanbieders gebruiken. Om het gewogen gemiddelde vast te stellen ontvangt de AFM van de zes grootste hypotheekaanbieders de hypotheekrente die geldt op de eerste dag van de laatste maand van het lopende kwartaal voor annuïtaire hypotheekvormen met een rentevastperiode van tien jaar.

Wat is de minimale toetsrente?

De wetgever heeft bepaald dat de toetsrente minimaal 5% moet zijn. Als het gewogen percentage lager uitvalt dan 5%, dan zal de toetsrente 5% bedragen.

[redwing]

RM-rf schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:47:
[...]
Is ooit zo bedacht toen de rente-standen veel hoger stonden en men nauwelijks kon voorstellen dat de rente substantieel lager dan 5% kon komen, en men wilde voorkomen dat mensen een risico gingen nemen in het kort vastleggen vand e rente om deze extra laag te maken.

Het is nu met de lage rente juist veel belangrijker dat dit zo is geregeld. Juist door de lage rente zouden mensen veel kunnen lenen maar heel veel risico hebben omdat de rente maar kort vast staat. Dat betekent nl. weinig mogelijkheden tot aflossing maar wel een groot risico dat de rente al snel hoger kan worden.

Het heeft er dus niets mee te maken dat men zich niet voor kon stellen dat de rente lager dan 5% kon komen maar wel dat ze het risico bij korte rentevast periodes juist klein willen maken. En met de huidige rentestanden blijkt wel dat dat een goed idee geweest is

[RM-rf]

redwing schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:54:
[...]

Het is nu met de lage rente juist veel belangrijker dat dit zo is geregeld. Juist door de lage rente zouden mensen veel kunnen lenen maar heel veel risico hebben omdat de rente maar kort vast staat. Dat betekent nl. weinig mogelijkheden tot aflossing maar wel een groot risico dat de rente al snel hoger kan worden.

Het heeft er dus niets mee te maken dat men zich niet voor kon stellen dat de rente lager dan 5% kon komen maar wel dat ze het risico bij korte rentevast periodes juist klein willen maken. En met de huidige rentestanden blijkt wel dat dat een goed idee geweest is

mwah, dan verschillen we sterk over _hoe_ je de hypotheekmarkt reguleert...

Ik vind het zelf al treurig dat men in nederland (interssant overigens dat nederland eigenlijk een van de enige landen is waar men het nodig vind dit zo te regelen, maar juist ook een land is met de meest verstoorde en risicovolle hypotheekmarkt) nodig heeft..
al erken ik dat momenteel het helaas zo moet...
De ene overheidsbemoeienis moet nu helaas bestaan, om de negatieve gevolgen van andere overheidsinmenging en scheve subsidiering van de markt op te heffen.

Dé fout imho is eerder dat men met kunstmatige en starre regels die 'harde', maar enigszins lukraak gekozen grenzen nemen, gebruikt om een an sich vrije economie te reguleren .

Met de natte vinger een kunstmatig getalletje kiezen, die '5%' en daarvan opeens een 'grens' maken die keihard, maar heel selectief toegepast wordt.
Wat vervolgens wel enorme invloed heeft op keuzes die consumenten maken bij het aangaan van de hypotheek (en helaas nemen ze die keuze niet op basis van serieuze risico-afwegingen, maar enkel bepaalde voorrekeningen op basis van overheidsregels die hen opgelegd worden.)

Overigens, het was juist een lobby van de banken die deze regeling zo doorgezet heeft... de banken waren doodsbang dat een direkte concurrentie tussen langetermijns en kortetermijns/variabele hypotheken en laten banken bv meer winst maken op lang vastgezette hypotheken (nog los van de boeterentes en extra 'overzetkosten' die ze rekenen, ontvangen ze ook substantieel méér rente van mensen die dit lang vastgezet, dan van variabele hypotheken).

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 30-09-2015 13:10 ]

[redwing]

RM-rf schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:09:
[...]
mwah, dan verschillen we sterk over _hoe_ je de hypotheekmarkt reguleert...

Ik vind het zelf al treurig dat men in nederland (interssant overigens dat nederland eigenlijk een van de enige landen is waar men het nodig vind dit zo te regelen, maar juist ook een land is met de meest verstoorde en risicovolle hypotheekmarkt) nodig heeft..
al erken ik dat momenteel het helaas zo moet...

Dit werkt zo in bijna elk land alleen daar wordt veelal dit niet via een wetje geregeld maar is het een afspraak tussen banken en de regering/banken onderling.

Met de natte vinger een kunstmatig getalletje kiezen, die '5%' en daarvan opeens een 'grens' maken die keihard, maar heel selectief toegepast wordt.
Wat vervolgens wel enorme invloed heeft op keuzes die consumenten maken bij het aangaan van de hypotheek (en helaas nemen ze die keuze niet op basis van serieuze risico-afwegingen, maar enkel bepaalde voorrekeningen op basis van overheidsregels die hen opgelegd worden.)

Nogmaals, als je kijkt hoe het bij de buurlanden werkt zul je zien dat als je je hypotheek kort vast ze je ook daar al snel een hoger risico toekennen waardoor je minder kunt lenen of meer moet betalen. Dat het in Nederland zo rechtstreeks via de regering is vind ik ook bemoeienis die niet nodig is, maar uiteindelijk verandert het bar weinig. Was dit er niet door de regering gekomen dan hadden de banken onderling via een 'gedragscode' dit wel zo geregeld.

En vergeet niet dat de enige reden waarom de markt hier verziekt is het gebrek aan inzicht bij nieuwe woningen is. Er wordt simpelweg niet genoeg van de goede type huizen gebouwd waardoor zowel de huur als de koopmarkt gereguleerd moet worden ipv echt als een normale markt te laten draaien.

[RM-rf]

redwing schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:18:
[...]

Dit werkt zo in bijna elk land alleen daar wordt veelal dit niet via een wetje geregeld maar is het een afspraak tussen banken en de regering/banken onderling.

Wablief?
kun je dat verder onderbouwen ... lijkt me reuze interssant, maar ik weet daar helemaal niks van, waar haal je die kennis vandaan?

[ Voor 9% gewijzigd door RM-rf op 30-09-2015 13:29 ]

[Greencap]

RM-rf schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:47:
[...]
oftewel, als de hypotheekrente voor 10 jaar vast op 4% ligt, wordt in de berekening van je maximale hypotheek uitgegaan van 4% rente...
als de rente voor 5 jaar vast 3,5% is, wordt echter nog steeds 5% als toetsrente genomen, omdat dat ooit betaald is en dus is kun je meer geld lenen als je de rente 10 jaar vastlegt , dan 5 jaar..
[...]

Voor onder de 10 jaar heb je inderdaad gelijk, maar boven de 10 jaar niet. Boven de 10 jaar is je leencapaciteit dus veel lager wanneer je voor 3% kan lenen, dan wanneer je voor 3,6% kan lenen en -dat- vind ik nogal vreemd

Dat heeft niets met die toetsrente van 5% te maken (die ik persoonlijk wel weer logisch vind). Dit is vernieuwde regelgeving sinds juli dit jaar (heb ik begrepen).

[redwing]

RM-rf schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:28:
[...]
Wablief?
kun je dat verder onderbouwen ... lijkt me reuze interssant, maar ik weet daar helemaal niks van, waar haal je die kennis vandaan?

Ik heb genoeg mensen bij mij op het werk zitten die aangeven dat het in de praktijk gewoon zo werkt. Reden waarom je er in de praktijk vaak niets van ziet is omdat je veelal maar een bepaald percentage van de woningwaarde mag lenen en dat meestal de beperkende factor is.

Maar je kunt het zelf ook heel simpel verklaren, een bank moet zijn risico afdekken, dus bij een groot risico moeten ze veel afdekken en bij een laag risico weinig. Als je dus een lening hebt met een hoog risico (kort rentevast) zal daar iets tegenover moeten staan (of hogere rente rekenen of het risico lager maken door minder te lenen).

[RM-rf]

Greencap schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:28:
[...]

Voor onder de 10 jaar heb je inderdaad gelijk, maar boven de 10 jaar niet. Boven de 10 jaar is je leencapaciteit dus veel lager wanneer je voor 3% kan lenen, dan wanneer je voor 3,6% kan lenen en -dat- vind ik nogal vreemd

ehm, ik heb gewoon de regels van de AFM gegeven... waar zou ik 'ongelijk hebben?

Voor hypotheken minder dan 10 jaar geld de toetsrente, die ligt nu op het minimum van 5% en mag dus niet lager, hij kan enkel hoger dan 5% en is dan gebaseerd op de 10-jaarsrente

hypotheken die 10 jaar vastgelegd worden, hoeft de toetsrente niet gebruikt te worden, maar mag men gewoon de 10 jaar vastrente nemen..
Dat heb ik ook gewoon beschreven.

Veel eenvoudiger en efficienter zou natuurlijk zijn dat men de 10 jaar vastrente zou nemen als toetsrente bij variabele en korter vastgelegde hypotheken bij de berekening van maximale hypotheek.
Dat zou ertoe leiden dat een 10jaar vast-hypotheek niet zoals nu een substantieel hogere maximale hypotheek oplevert, dan het kiezen voor variabel en dus veel mensen op voorhand al die keuze lastiger maakt voor bv 5 jaar avst te kiezen.

Er is geen daadwerkelijke grond een keiharde minimum-grens van 5% voor toetsrente te nemen, maar wel bij hypotheken van minimaal 10 jaar vast deze te nemen...

[Milmoor]

Greencap schreef op woensdag 30 september 2015 @ 12:14:
- Er zijn geen opslagen bij variabele rente (geen risico opslag, maar ook geen kortingen e.d.)

Op zich klopt het dus dat 12-maands variabel veel gunstiger is dan 1-jaar vast, maar indien je dat doet dan kan je dus max. 25% variabel financieren en moet de rest minimaal 5 jaar vast. Dat is denk ik het grootste "principiële" verschil.

Ok, duidelijk. In mijn geval is de 12 maands rente hoger dan de 1 jaar vast aangezien ik eigen geld meeneem.

Variabele Hypotheekrente
1-maands 2-maands 3-maands 6-maands 9-maands 12-maands
2,296% 2,337% 2,364% 2,436% 2,486% 2,555%

[RM-rf]

redwing schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:35:
[...]

Ik heb genoeg mensen bij mij op het werk zitten die aangeven dat het in de praktijk gewoon zo werkt. Reden waarom je er in de praktijk vaak niets van ziet is omdat je veelal maar een bepaald percentage van de woningwaarde mag lenen en dat meestal de beperkende factor is.

ah natuurlijk, je kent iemand die je heel overtuigend zei "dat dat écht zo gaat".

Enkel, je lijkt een beetje te vergeten dat ik vooral vroeg naar waar precies de Overheid in het spel kwam...

Natuurlijk is het zo dat bij bv Duitse Hypotheekverstrekkers intern er gewoon regels gelden voor welke hypotheken men kan en mag verstrekken aan klanten, enkel worden die gewoon intern binnen de kredietinstellingen vastgesteld (op basis van risico's die men kan dragen) en nee, de Overheid is daarbij helemaal niet betrokken.
(Hooguit bv bij de huidige BASEL III regels zijn er bepaalde leidraden voor de dekking van de kredietwaarde... dat heeft echter niks te maken met bescherming van individuele consumenten, maar hooguit de dekking van risicovolle hypotheken binnen de bank zelf, verlkies leiden op bv de executie van een niet afbtetaalde hypotheek wordt daarmee niet gepoogd te voorkomen, hooguit vereist men wel een dekking zulke verliezen beter op te kunnen vangen als het gebeurt)

Ik vroeg je om eens af te vragen waarom in Nederland de Overheid wetten moet aannemen die 'maximale' hypotheekgrenzen moet opleggen omdat kennelijk datgene wat de kredietinstellingen in andere landen doen, namelijk hun eigen grenzen bepalen en afwegen welke risico's ze willen nemen.

Mn eerder aangegeven mening waarom dat in nederland wél nodig is.. en in andere landen niet, is juist dat in andere landen het puur een zaak is tussen consument en de kredietinstelling..
In nederland heeft helaas de Overheid een positie ingenomen dat het 'noodzakelijk was dat zij ervoor ging zorgen dat 'mensen meer konden lenen' en is daaro ook risico's gaan overnemen van de hypotheekgever... onder meer het resistueren van betaalde rente (waardoor mensen netto minder rente betalen, laat rente nu juist het isntrument zijn om te hoog risico af te straffen en mensen aan te zetten liefst eerder en sneller af te lossen; en indirekt ook via de NHG)

[redwing]

RM-rf schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:45:
[...]
Enkel, je lijkt een beetje te vergeten dat ik vooral vroeg naar waar precies de Overheid in het spel kwam...

En jij lijkt te vergeten dat ik zeg dat in landen waar de overheid het niet geregeld heeft de banken het onderling wel doen. Oftewel het hele verhaal dat jj eronder zet is precies wat ik ook net heb gezegd Ik snap ook niet zo goed waarom de regering hiertussen gaat zitten (behalve dan dat de HRA een van de oorzaken is en dat ook van de regering uit komt), maar verstorend is dit punt zeker niet.

[Greencap]

RM-rf schreef op woensdag 30 september 2015 @ 13:35:
[...]

Je leest mijn post niet goed. Mijn punt is (voorbeeldje):

- 15 jaar vast, 3% rente, 70k bruto inkomen (alleenstaand) => Max. hypotheek is 346k
- 15 jaar vast, 3,3% rente, 70k bruto inkomen (alleenstaand) => Max. hypotheek is 353k

Dus je betaald een hogere rente (met hogere maandlasten) en toch kan je kan opeens 7k meer lenen.

[paul-s83]

Vrijdag passeren bij de notaris voor onze nieuwbouwwoning, waarvan de bouw nog moet starten. De grondrente die aannemers rekenen is gewoon schandalig (6%), dus hoe sneller wij passeren hoe beter, ook al start de bouw pas binnen 3 maanden vanaf nu.

Nieuwe hypotheek is 20 jaar vast voor 3,15% via Nationale Nederlanden.

Aantal maanden geleden besloten onze koopwoning te verkopen (binnen maandje verkocht) en voor nieuwbouw te gaan.

Mooi moment om A ) "gratis" van de oude bankspaar hypotheek a 5,35% af te komen en B ) tegen redelijke prijs en lasten ons nieuwbouw huis te kunnen kopen. Maandlasten stijgen relatief gezien zeer weinig tov de stijging qua nieuw hypotheekbedrag.

[Daannn1987]

paul-s83 schreef op woensdag 30 september 2015 @ 23:41:
Vrijdag passeren bij de notaris voor onze nieuwbouwwoning, waarvan de bouw nog moet starten. De grondrente die aannemers rekenen is gewoon schandalig (6%), dus hoe sneller wij passeren hoe beter, ook al start de bouw pas binnen 3 maanden vanaf nu.

Nieuwe hypotheek is 20 jaar vast voor 3,15% via Nationale Nederlanden.

Aantal maanden geleden besloten onze koopwoning te verkopen (binnen maandje verkocht) en voor nieuwbouw te gaan.

Mooi moment om A ) "gratis" van de oude bankspaar hypotheek a 5,35% af te komen en B ) tegen redelijke prijs en lasten ons nieuwbouw huis te kunnen kopen. Maandlasten stijgen relatief gezien zeer weinig tov de stijging qua nieuw hypotheekbedrag.

Het was niet voordeliger om de bankspaar aan te houden? Ligt beetje aan de looptijd natuurlijk en wat de HRA doet in de toekomst.

[Milmoor]

paul-s83 schreef op woensdag 30 september 2015 @ 23:41:
Vrijdag passeren bij de notaris voor onze nieuwbouwwoning, waarvan de bouw nog moet starten. De grondrente die aannemers rekenen is gewoon schandalig (6%), dus hoe sneller wij passeren hoe beter, ook al start de bouw pas binnen 3 maanden vanaf nu.

Wij zijn ook bezig met nieuwbouw, maar hoeven pas te betalen als ze daadwerkelijk gaan bouwen (verwacht januari). Als wij de termijnen betalen binnen twee weken nadat ze vervallen, dan betalen wij geen bouwrente (ook 6%). Is dat bij jullie ook zo?

Hele andere vraag:
Ik krijg van de diverse vergelijkingssites hele andere rentes bij dezelfde hypotheek verstrekker. Ze lijken de LTV allemaal anders te betekenen. Wat zie ik over het hoofd? Basis idee is toch: aanschafprijs/hypotheek? Het getal dat daar uitkomt zoek je op in een lijst als deze https://www.ing.nl/partic...hypotheekrente/index.html.

Voorbeeld: huis 300000, eigen geld 75000, dus hypotheek 225000 => 75% => 2.05% bij ING 1 jaar vast.

[ Voor 4% gewijzigd door Milmoor op 01-10-2015 08:24 . Reden: Voorbeeld toegevoegd ]

[Greencap]

Wat nog wel eens verwarrend kan zijn is dat bij de ene site marktwaarde en bij de andere site executiewaarde wordt genoemd. Daar zit nogal een groot verschil in.

Verder heb je bijv. bij de ING in hun lijstje al standaard 0,25% korting, omdat ze er van uit gaan dat je een betaalrekening hebt bij de ING. Sommige vergelijkingssites nemen die korting niet (meteen) mee in hun overzicht. Ten slotte zijn ze soms net niet helemaal up-to-date.

[pietje63]

Milmoor schreef op donderdag 01 oktober 2015 @ 08:20:

Hele andere vraag:
Ik krijg van de diverse vergelijkingssites hele andere rentes bij dezelfde hypotheek verstrekker. Ze lijken de LTV allemaal anders te betekenen. Wat zie ik over het hoofd? Basis idee is toch: aanschafprijs/hypotheek? Het getal dat daar uitkomt zoek je op in een lijst als deze https://www.ing.nl/partic...hypotheekrente/index.html.

Voorbeeld: huis 300000, eigen geld 75000, dus hypotheek 225000 => 75% => 2.05% bij ING 1 jaar vast.

Dit is afgelopen maand ook al uitvoerig besproken, wellicht is even terugelezen interessant. Banken houden hier hun eigen maatstaf op na. Houd er daarnaast rekening mee dat de KK gefinancieerd moeten worden maar geen impact hebben op de marktwaarde.

[Milmoor]

pietje63 schreef op donderdag 01 oktober 2015 @ 09:01:
[...]
Dit is afgelopen maand ook al uitvoerig besproken, wellicht is even terugelezen interessant. Banken houden hier hun eigen maatstaf op na. Houd er daarnaast rekening mee dat de KK gefinancieerd moeten worden maar geen impact hebben op de marktwaarde.

Ik volg dit topic al een tijdje, maar dit heb ik gemist. Ik ga teruglezen. In ons geval is het vrij op naam, geen kosten koper (nieuwbouw).

Bij bijvoorbeeld de consumentenbond zie dat ik de percentages van de ING wel haal als ik er meer eigen geld in stop. Blijkbaar rekenen zij anders dan ik.

[ Voor 13% gewijzigd door Milmoor op 01-10-2015 09:30 ]

[thejoker80]

paul-s83 schreef op woensdag 30 september 2015 @ 23:41:
Vrijdag passeren bij de notaris voor onze nieuwbouwwoning, waarvan de bouw nog moet starten. De grondrente die aannemers rekenen is gewoon schandalig (6%), dus hoe sneller wij passeren hoe beter, ook al start de bouw pas binnen 3 maanden vanaf nu.

Nieuwe hypotheek is 20 jaar vast voor 3,15% via Nationale Nederlanden.

Aantal maanden geleden besloten onze koopwoning te verkopen (binnen maandje verkocht) en voor nieuwbouw te gaan.

Mooi moment om A ) "gratis" van de oude bankspaar hypotheek a 5,35% af te komen en B ) tegen redelijke prijs en lasten ons nieuwbouw huis te kunnen kopen. Maandlasten stijgen relatief gezien zeer weinig tov de stijging qua nieuw hypotheekbedrag.

3,15 is echt laag. geen aflossingsvrij deel dan? Wij zijn nu met de aanvraag bezig maar krijgen 3,34% op 20 jaar vast voor 450k hypo, half aflossingsvrij en half lineair (en dat is op 90% van de marktwaarde van het huis, dus nog wat korting ook).

ah, of je koopt onder NHG?

[ Voor 4% gewijzigd door thejoker80 op 01-10-2015 10:14 ]

[paul-s83]

Daannn1987 schreef op donderdag 01 oktober 2015 @ 08:14:
[...]

Het was niet voordeliger om de bankspaar aan te houden? Ligt beetje aan de looptijd natuurlijk en wat de HRA doet in de toekomst.

A ) deze liep pas 5 jaar, dus per saldo stond er relatief nog weinig op de spaarrekening om voordeel te halen uit een hogere rente.

B ) Wij hebben het opgebouwde saldo vd bankspaarrekening gebruikt om gedeeltelijk het verkoopverlies te dekken van onze oude woning.

Hierdoor was het financieel gezien niet echt aantrekkelijk om deze vorm verder aan te blijven houden.

Milmoor schreef op donderdag 01 oktober 2015 @ 08:20:
[...]

Wij zijn ook bezig met nieuwbouw, maar hoeven pas te betalen als ze daadwerkelijk gaan bouwen (verwacht januari). Als wij de termijnen betalen binnen twee weken nadat ze vervallen, dan betalen wij geen bouwrente (ook 6%). Is dat bij jullie ook zo?

Dat is bij ons ook zo, je betaalt de bouw in termijnen, er verdwijnt elke keer wat geld uit je bouwdepot.

Echter is het vaak wel zo dat de aannemer al ruim voor de aanvang van de daadwerkelijke bouw de kosten voor de aankoop van de grond vergoed wilt hebben, vanaf een bepaalde datum wordt de grond namelijk zogenoemd "rentedragend".

Wij hebben in mei de koop-aanneemovereenkomst getekend, waarbij wij al wisten dat de grond per 1 september rentedragend zou worden.

Dus je hebt 2 mogelijkheden,

- zsm de grond kopen van de aannemer, wat betekent dat vanaf dat moment de totale hypotheek passeert en je dus al voor een gedeelte rente moet gaan betalen, want de kosten vd grond verdwijnen uit je bouwdepot en heb je een zogenaamd renteverlies.

- Indien je niet kan of wilt passeren voor aanvang van de bouw moet je dit dus met terugwerkende kracht terugbetalen aan de aannemer, welke vaak rekent met een mooi woekertarief (in ons geval 6%). Dan is de keuze dus snel gemaakt

thejoker80 schreef op donderdag 01 oktober 2015 @ 10:12:
[...]


3,15 is echt laag. geen aflossingsvrij deel dan? Wij zijn nu met de aanvraag bezig maar krijgen 3,34% op 20 jaar vast voor 450k hypo, half aflossingsvrij en half lineair (en dat is op 90% van de marktwaarde van het huis, dus nog wat korting ook).

ah, of je koopt onder NHG?

helft aflossingsvrij, helft annuitair. Voor aflossingsvrije deel geld een opslag van 0,2%, dus die komt uit op 3,35. Offerte aangevraagd half mei, morgen passeren.

Totale hypotheeksom is 390K dus zeer zeker geen NHG

[ Voor 63% gewijzigd door paul-s83 op 02-10-2015 00:02 ]

[Timple]

We hadden een aanbod van 3,45% voor 20 jaar vast voor 350 000,-.

De taxateur vond het huis echter 385 000 waard. Dus toen heb ik besloten om 3500,- zelf te betalen waardoor de hypotheek op 346 500 (= 90% van 385 000) uit kwam. Bij sommige banken is de rente daardoor voordeliger.

Hierdoor hebben wij nu een nieuwe aanbod van 3,05 voor 20 jaar vast.

Dus onze extra inleg van 3500 euro zorgt ervoor dat we na 30 jaar 30 000 euro minder hebben betaald aan onze hypotheek!

_{uitgaande van gelijkblijvende rentes}

[lubbertkramer]

Hier afgelopen week eindelijk het langverwachte akkoord gekregen van Aegon voor hypotheek (NHG) van 220 op 2,8% voor 20 jaar

[ Voor 6% gewijzigd door lubbertkramer op 05-10-2015 10:24 ]

[Milmoor]

paul-s83 schreef op donderdag 01 oktober 2015 @ 21:47:
[...]
- zsm de grond kopen van de aannemer, wat betekent dat vanaf dat moment de totale hypotheek passeert en je dus al voor een gedeelte rente moet gaan betalen, want de kosten vd grond verdwijnen uit je bouwdepot en heb je een zogenaamd renteverlies.

- Indien je niet kan of wilt passeren voor aanvang van de bouw moet je dit dus met terugwerkende kracht terugbetalen aan de aannemer, welke vaak rekent met een mooi woekertarief (in ons geval 6%). Dan is de keuze dus snel gemaakt

Goed punt, ik had hier nog niet genoeg naar gekeken. Bij ons wordt de grond pas rentedragend bij start bouw. Alleen loop ik er tegenaan dat de hypotheek rente nu zo laag is dat het mogelijk uit kan om de grond voor de jaarwisseling te kopen. Dan betaal ik namelijk geen vermogensbelasting.

Want hypotheekrente minus HRA is minder dan vermogensbelasting . Ik verwacht dat wij op 1.6 rente komen.

[ Voor 3% gewijzigd door Milmoor op 05-10-2015 10:48 ]

[Ray]

Timple schreef op maandag 05 oktober 2015 @ 10:08:
We hadden een aanbod van 3,45% voor 20 jaar vast voor 350 000,-.

De taxateur vond het huis echter 385 000 waard. Dus toen heb ik besloten om 3500,- zelf te betalen waardoor de hypotheek op 346 500 (= 90% van 385 000) uit kwam. Bij sommige banken is de rente daardoor voordeliger.

Hierdoor hebben wij nu een nieuwe aanbod van 3,05 voor 20 jaar vast.

Dus onze extra inleg van 3500 euro zorgt ervoor dat we na 30 jaar 30 000 euro minder hebben betaald aan onze hypotheek!

_{uitgaande van gelijkblijvende rentes}

gaat dit om een aankoop ? Bij de meeste banken gaat men dan uit vd laagste van de twee dus dit is dan wel een positieve uitzondering. Welke geldverstrekker is dit ?

[Timple]

Ray schreef op maandag 05 oktober 2015 @ 11:15:
[...]


gaat dit om een aankoop ? Bij de meeste banken gaat men dan uit vd laagste van de twee dus dit is dan wel een positieve uitzondering. Welke geldverstrekker is dit ?

Okay, dat wist ik niet. Dan zal ik even het hele verhaal weergeven:

Huis gekocht voor 300 000. En we zijn van plan het te verbouwen voor 50 000.
De taxateur vond het huis 335 000 waard en na verbouwing 385 000^*.

Dus eigenlijk gaat het om het bedrag na verbouwing, dus misschien dat de bank daarom naar dat bedrag kijkt. (Delta Loyd).

_{* goed geplande verbouwing die echt waarde vermeerdering oplevert & we doen veel zelf, vandaar dat de taxateur de 50k waarde vermeerdering in zijn geheel mee nam.}

[Ray]

Timple schreef op maandag 05 oktober 2015 @ 11:41:
[...]


Okay, dat wist ik niet. Dan zal ik even het hele verhaal weergeven:

Huis gekocht voor 300 000. En we zijn van plan het te verbouwen voor 50 000.
De taxateur vond het huis 335 000 waard en na verbouwing 385 000^*.

Dus eigenlijk gaat het om het bedrag na verbouwing, dus misschien dat de bank daarom naar dat bedrag kijkt. (Delta Loyd).

_{* goed geplande verbouwing die echt waarde vermeerdering oplevert & we doen veel zelf, vandaar dat de taxateur de 50k waarde vermeerdering in zijn geheel mee nam.}

Dan nog nemen de meeste de laagste van beiden. Dus in dit geval 300K plus 50K en gaan dus uit van 350K.

Ik zal me weer eens verdiepen in hun voorwaarden want dit is een zeer positieve uitzondering

[n4m3l355]

Ik kom zelf van de financiele tak bij een van de grootste aannemers/ontwikkelaars. Ik zie hier "grondrente" vaak voorbij komen met een x percentage. Dit is onderhandelbaar, nu de bouw weer op gang komt zal hier minder speling in zitten maar een jaar of 4 geleden kon je de rente er gewoon uitschrappen en werd dit verrekend bijvoorbeeld door een korting in termijnen of een directe aftrek van de totale som of een lager percentage.

[Timple]

Ray schreef op maandag 05 oktober 2015 @ 11:52:
[...]


Dan nog nemen de meeste de laagste van beiden. Dus in dit geval 300K plus 50K en gaan dus uit van 350K.

Ik zal me weer eens verdiepen in hun voorwaarden want dit is een zeer positieve uitzondering

Nog even geen slapende honden wakker maken totdat mijn offerte is geaccepteerd aub

Ik heb begrepen dat je bij een bank kunt aangeven zodra je onder een bepaalde grens (80%/90%) bent gekomen door middel van WOZ waarde of een taxatie.

Indien dit klopt heeft het voor de bank dus geen zin om het laagste bedrag te pakken. Want dan bel ik ze over een paar maanden op dat een (nieuwe) taxateur het huis op 385 heeft gezet en ik nu dus onder de 90% kom

[RM-rf]

Timple schreef op maandag 05 oktober 2015 @ 14:04:
[...]

Nog even geen slapende honden wakker maken totdat mijn offerte is geaccepteerd aub

Ik heb begrepen dat je bij een bank kunt aangeven zodra je onder een bepaalde grens (80%/90%) bent gekomen door middel van WOZ waarde of een taxatie.

Indien dit klopt heeft het voor de bank dus geen zin om het laagste bedrag te pakken. Want dan bel ik ze over een paar maanden op dat een (nieuwe) taxateur het huis op 385 heeft gezet en ik nu dus onder de 90% kom

De taxateur bepaalde waarde van je woning _na_ verbouwing op 385K... zolang die verbouwing nog niet afgesloten is, blijft de marktwaarde dus gewoon het bedrag zonder die prognose wat de woning waard zou zijn na een verbouwing.

Althans, dat lijkt me de gewone gang van zaken... mocht het toch zo zijn dat de kredietinstelling het wel accepteert en in jouw voordeel redeneert, zou het interssant zijn dat te horen en erg leuk voor jou, maar ik zou er niet volledig op gokken.

zulk een taxatie geeft enkele mogelijkheden, je kunt daardoor idd extra bijlenen, bovenop het aankoopbedrag an sich. (en andersom, de kredietinstelling mag jou daardoor veel meer lenen)
Volgens de huidige regels mag je maximaal 104% lenen, zonder die taxatie dus hooguit 312K.
enkel dankzij die taxatie en de taxateur die zo vriendelijk was de verbouwing zo in te schatten dat het hele gewenste geldbedrag gehaald werd (en zelfs 100% waardestijging op basis van verbouwingskosten, normaal is eerder ongeveer 65%), kun je ook zoveel lenen als je wilde.

Tenzij je dit zwart op wit heb, ga ik ervanuit dat qua marktwaarde Delta Lloyd gewoon ervan uitgaat dat je woning hooguit 300K nu waard is voor berekening van de maximale hypotheek en dus zal je lening meer dan 100% van de MW zijn..
wel kun je naast de 300K een bouwdepot van 50K opnemen, voor de verbouwing en dit alles in de bestaande hypotheek, en onder huiidge hypotheekregels vatten.

Oftewel, door die taxatie omzeil je de regels voor de maximale hypotheek, die je niet meer zouden laten lenen dan 312K.. maar je rente wordt er vermoedelijk niet zomaar ook gunstiger van...
Hooguit zou je kunnen overwegen na de verbouwing een taxateur opnieuw langs te laten komen (op jouw kosten) en te hopen of die ook zo vriendelijk is dan nog steeds 385K als reele marktwaarde te taxeren (waarbij er een serieuze kans is dat deze dan opeens wél wat kritischer is).

[Timple]

RM-rf schreef op maandag 05 oktober 2015 @ 15:21:
[...]


De taxateur bepaalde waarde van je woning _na_ verbouwing op 385K... zolang die verbouwing nog niet afgesloten is, blijft de marktwaarde dus gewoon het bedrag zonder die prognose wat de woning waard zou zijn na een verbouwing.

Althans, dat lijkt me de gewone gang van zaken... mocht het toch zo zijn dat de kredietinstelling het wel accepteert en in jouw voordeel redeneert, zou het interssant zijn dat te horen en erg leuk voor jou, maar ik zou er niet volledig op gokken.

Gokken is een groot woord, ik heb gewoon een offerte gekregen, getekend en terug gestuurd (via de hypotheker)

zulk een taxatie geeft enkele mogelijkheden, je kunt daardoor idd extra bijlenen, bovenop het aankoopbedrag an sich. (en andersom, de kredietinstelling mag jou daardoor veel meer lenen)
Volgens de huidige regels mag je maximaal 104% lenen, zonder die taxatie dus hooguit 312K.
enkel dankzij die taxatie en de taxateur die zo vriendelijk was de verbouwing zo in te schatten dat het hele gewenste geldbedrag gehaald werd (en zelfs 100% waardestijging op basis van verbouwingskosten, normaal is eerder ongeveer 65%), kun je ook zoveel lenen als je wilde.

Tenzij je dit zwart op wit heb, ga ik ervanuit dat qua marktwaarde Delta Lloyd gewoon ervan uitgaat dat je woning hooguit 300K nu waard is voor berekening van de maximale hypotheek en dus zal je lening meer dan 100% van de MW zijn..
wel kun je naast de 300K een bouwdepot van 50K opnemen, voor de verbouwing en dit alles in de bestaande hypotheek, en onder huiidge hypotheekregels vatten.

Bij een verbouwing is de marktwaarde de taxatie waarde na verbouw. Dat dat in dit geval vooraf is vastgesteld maakt denk ik niet zoveel uit. Anders bel ik ze over een half jaar als alles af is.
http://www.deltalloyd.nl/...e-vragen/woordenlijst.jsp

Oftewel, door die taxatie omzeil je de regels voor de maximale hypotheek, die je niet meer zouden laten lenen dan 312K.. maar je rente wordt er vermoedelijk niet zomaar ook gunstiger van...
Hooguit zou je kunnen overwegen na de verbouwing een taxateur opnieuw langs te laten komen (op jouw kosten) en te hopen of die ook zo vriendelijk is dan nog steeds 385K als reele marktwaarde te taxeren (waarbij er een serieuze kans is dat deze dan opeens wél wat kritischer is).

Waarom is er een serieuze kans dat deze kritischer is? Ik heb de taxateur niets ingefluisterd of iets dergelijks omdat het mij toch niet zoveel uitmaakte wat er uit kwam. Dat het hoger was dan koopsom was te verwachten. En op dat 90% idee kwam ik pas later :-)

En persoonlijk als we onze plannen volbrengen zal de taxatie niet lager uitvallen denk ik. Taxatie waarde na verbouwing wijkt 1k af van huidige WOZ waarde, dus geen onrealistisch bedrag ofzo. En natuurlijk is een verbouwing persoonlijk qua smaak, maar 70% is al achterstallig onderhoud, dus daar komt geen smaak bij kijken .

[Klaassie]

Milmoor schreef op donderdag 01 oktober 2015 @ 08:20:
[...]

Wij zijn ook bezig met nieuwbouw, maar hoeven pas te betalen als ze daadwerkelijk gaan bouwen (verwacht januari). Als wij de termijnen betalen binnen twee weken nadat ze vervallen, dan betalen wij geen bouwrente (ook 6%). Is dat bij jullie ook zo?

Die 6% is dat per jaar?
Bij ons namelijk 7% per kalendermaand. (over woekerrente gesproken).

[Pooh]

Klaassie schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 15:35:
[...]

Die 6% is dat per jaar?
Bij ons namelijk 7% per kalendermaand. (over woekerrente gesproken).

Dat kan niet. Waarschijnlijk bedoel je dat de som waarover je rente betaalt elke maand met 7% van het totaal toeneemt. Dus als de kosten 200k zijn, komt er elke maand 14k bij waarover de rente loopt?

[Klaassie]

Kan niet? Even een quote uit de aanneemovereenkomst:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Mijn idee was ook dat dit een fout was en per jaar moest zijn, maar volgens de aannemer was dit standaard / gebruikelijk. Heb het verder maar zo gelaten omdat ik me al een enorme zeurkous voelde met de diverse op- en aanmerkingen die ik had op de overeenkomst, waarbij hij in de meeste andere punten overigens wel meeging.

Ontopic:
Ik heb voor een hypotheekrente van 10 jaar vast gekozen (2,36%). Nog wel getwijfeld (en nog steeds eigenlijk) of ik misschien beter 5 jaar vast tegen 1,99% kon kiezen. Scheelt een aardige stuiver over 10 jaar en zie de rente voorlopig nog niet echt oplopen. Durfde uiteindelijk toch het risico niet aan en een combinatie (deel 5 jaar, deel 10 jaar) was helaas niet mogelijk.

[Pooh]

Dat is boeterente. Niet de normale rente, maar wat je moet betalen als je te laat bent. Dus als je deze maand 1000 euro moet betalen, en je bent te laat, moet je over een maand 1070 betalen. Dat is geen vreemd boetebedrag, maar dat is iets heel anders als 7% bouwrente per maand, want zulke woekerrentes zijn verboden in Nederland.

Overigens, als je bijvoorbeeld 5% bouwrente betaalt, en je een jaar lang al je betalingen zou missen, is je totale rente (inclusief 7% boeterente per maand op je openstaande betalingen), opgelopen tot 7.5%.

[ Voor 24% gewijzigd door Pooh op 06-10-2015 17:54 ]

[Klaassie]

Aha, maar ik reageerde op Milmoor die het had over niet hoeven betalen van bouwrente als binnen twee weken de termijnen voldaan worden. Bouwrente is toch ook wat je betaald als je later instapt, of financiering nog niet rond hebt, waardoor bouwtermijnen al vervallen zijn?
Jouw voorbeeld gaat uit van boeterente over bouwrente, dan vallen de bedragen wel mee. Maar als ik bij een bouwtermijn van €40.000 één dag te laat ben met betalen (bijv. door administratieve fout bij de bank) zou ik formeel €2.800 boeterente moeten betalen. Terwijl het in principe hetzelfde is als iemand die tijdens de bouw instapt, of financiering nog niet rond heeft bij vervallen van bouwtermijnen.

[ Voor 0% gewijzigd door Klaassie op 07-10-2015 10:02 . Reden: bold ]

[Pooh]

Klaassie schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 21:27:
Aha, maar ik reageerde op Milmoor die het had over niet hoeven betalen van [bold]bouwrente[/bold] als binnen twee weken de termijnen voldaan worden. Bouwrente is toch ook wat je betaald als je later instapt, of financiering nog niet rond hebt, waardoor bouwtermijnen al vervallen zijn?
Jouw voorbeeld gaat uit van boeterente over bouwrente, dan vallen de bedragen wel mee. Maar als ik bij een bouwtermijn van €40.000 één dag te laat ben met betalen (bijv. door administratieve fout bij de bank) zou ik formeel €2.800 boeterente moeten betalen. Terwijl het in principe hetzelfde is als iemand die tijdens de bouw instapt, of financiering nog niet rond heeft bij vervallen van bouwtermijnen.

Als jouw bank niet in staat is om zulke bedragen op tijd te betalen, dan moet je snel een andere bank zoeken. De aannemer heeft die 40k gewoon nodig om zijn rekeningen te voldoen, anders ligt het hele project stil. Ik vind het niet meer dan logisch dat je daar een forse boete voor betaalt.

Iemand die tijdens de bouw instapt heeft nog geen verplichtingen. Zijn tegenpartij is niet de aannemer, maar de financierder van het project. Die heeft bijvoorbeeld 80% verkocht, en laat van de overige 20% gewoon de bouwrente oplopen bij de hoofdsom, en als je later in wil stappen moet je die meebetalen.

Maar zodra je instapt, stapt die financierder eruit, en ben jij verantwoordelijk. Dat is een serieuze verplichting.

[Denman]

Vorige week zijn ze begonnen met het bouwen van ons nieuwbouwhuis. Eerste factuurtje van 105.000 Euro voor de grond hebben we 2 maanden geleden alvast binnen gehad Overigens betaald via de notaris waardoor de bouwrente is gaan lopen.

Hypotheek afgesloten bij Nationale Nederlanden, 15 jaar vast tegen 2,65% rente.

[Jozzle]

Denman schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 12:25:
Hypotheek afgesloten bij Nationale Nederlanden, 15 jaar vast tegen 2,65% rente.

Misschien handig dat mensen ook gaan vermelding hoeveel procent van de Marktwaarde/Executiewaarde zijn hebben moeten financieren? Dat heeft nogal impact op het rentetarief namelijk.

[fredkroket]

Ik weet dat het misschien niet helemaal in dit topic past... Aan de andere kant is het wel relevant voor velen denk ik.

Onze hypotheek loopt over 11 maanden af (4,6%, spaarhypotheek) en dan gaan we hem opnieuw vastzetten. Ik had zitten kijken en als we hem gewoon verlengen (bij de Rabobank) dan zou ik denk ik kiezen voor 10 jaar op 2,3% (NHG) (voor zover nog van toepassing over 8 maanden, dan krijgen we nl een voorstel).

Gevolg is uiteraard dat je meer moet gaan inleggen in de spaarpot, maar minder hypotheek rente gaat betalen. Netto gaan we er per jaar slechts € 400 op vooruit.

Doordat je meer gaat inleggen op je pot (en de rente lager is), zou het bedrag dat in de spaarpot zit aan het eind van jaar 20 gelijk zijn (of eigenlijk nog iets meer) aan het het bedrag dat anders in jaar 21 in de pot zou zitten. Als de rente na die periode dan weer wat hoger is geworden, dan zou je dus je hypotheek zonder veel pijn gewoon met 1 of 2 jaar in kunnen korten.

Nadeel is door de verschuiving (van hypotheekrente naar inleg) dat je ook minder af te trekken hebt, waardoor je op papier een belastbaar inkomen hebt. Ik ben eens gaan rekenen... Uiteindelijk de € 400 die ik netto minder kwijt ga zijn aan mijn hypotheek betaal ik uiteindelijk bijna helemaal zelf. Mijn KOVT wordt namelijk met ongeveer datzelfde bedrag verlaagd door het hogere inkomen dat je op papier hebt.

Als de hypotheek rente weer gaat stijgen over 10 jaar, dan is het op zich niet ongunstig. De te betalen rente wordt dan uiteraard weer meer (maar zal aftrekbaar (zij het wel iets verminderd) blijven), maar de spaarpot is dan juist wat voller en gaat beter renderen. Dan loont bijstorten in de spaarhypotheek misschien wel weer.

Ik heb nog 8 maanden om na te denken, maar het is een keuze die je 1x voor langere tijd weer maakt. Overigens moet je natuurlijk ook rekenen dat als je kinderen 8/9/10 zijn dat ze dan mogelijk niet meer naar een opvang gaan . Dan is het verhaal van een toeslag ook weer niet van toepassing.

[Jozzle]

Neem dit mee in je overweging; als je nu een aflossingsvrij deel hebt, behoud dat dan (met behoud van HRA). Je betaalt maandelijks dan veel minder en dat MAG je dan gebruiken om af te lossen. Waarom voor 10+ jaar vastleggen hoeveel je gaat inleggen terwijl er in die 10 jaar heel veel kan gebeuren met betrekking tot salaris en gezinsuitbreiding etc.

Op het andere deel (de helft?) los je al af. Dus als de niet-verplichte aflossing een poosje achterwege blijft omdat je het geld even niet kunt missen is er nog niets aan de hand.

[ZeRoC00L]

@fredkroket, dat is inderdaad het 'nadeel' van een spaarhypotheek. Een lagere rente is vaak niet gunstiger.

Wij hebben hetzelfde 'probleem', maar de rentevastperiode loopt nog 7 jaar. Aan het eind van die periode loopt de hypotheek totaal 18,5 jaar. Dus we gaan proberen e.e.a. bij te storten om de looptijd te verkorten om naar 20 jaar inleg (minimaal nodig voor de vrijstelling) te gaan.

[assje]

Jozzle schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 13:08:
[...]


Misschien handig dat mensen ook gaan vermelding hoeveel procent van de Marktwaarde/Executiewaarde zijn hebben moeten financieren? Dat heeft nogal impact op het rentetarief namelijk.

Inderdaad, en hypotheekvorm en resterende looptijd, ook interessant voor de overweging.

Misschien een template zoals dat ook gebruikt wordt in andere topics?

Zoiets:

• Rentepercentage : 2,3%
• Rentevasteperiode : 10 jaar
• Per : 10-2015
• Hypotheeknemer : Rabobank
• Hypotheekvorm : Annuitair
• Looptijd en verstreken : 30/1
• NHG : Ja
• LTV - MW : -
• LTV - EW: -

[fredkroket]

Jozzle schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 13:36:
Neem dit mee in je overweging; als je nu een aflossingsvrij deel hebt, behoud dat dan (met behoud van HRA). Je betaalt maandelijks dan veel minder en dat MAG je dan gebruiken om af te lossen. Waarom voor 10+ jaar vastleggen hoeveel je gaat inleggen terwijl er in die 10 jaar heel veel kan gebeuren met betrekking tot salaris en gezinsuitbreiding etc.

Op het andere deel (de helft?) los je al af. Dus als de niet-verplichte aflossing een poosje achterwege blijft omdat je het geld even niet kunt missen is er nog niets aan de hand.

Ik was destijds eigenwijs... Wij hebben niets aflossingsvrij, wij hebben 1 complete spaarhypotheek.

ZeRoC00L schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 14:10:
@fredkroket, dat is inderdaad het 'nadeel' van een spaarhypotheek. Een lagere rente is vaak niet gunstiger.

Wij hebben hetzelfde 'probleem', maar de rentevastperiode loopt nog 7 jaar. Aan het eind van die periode loopt de hypotheek totaal 18,5 jaar. Dus we gaan proberen e.e.a. bij te storten om de looptijd te verkorten om naar 20 jaar inleg (minimaal nodig voor de vrijstelling) te gaan.

Bijstorten is lastig. Ben er vorig jaar mee bezig geweest en vond het resultaat tegenvallen. Bijstorten terwijl de rente zo laag gaat worden is niet interessant. Ik heb het geld anders ingezet zodat het uiteindelijk meer oplevert. Misschien als op een gegeven moment de rente op de hypotheek weer hoger is (en dan moet dat rond het 20e/21e jaar zijn, anders heeft het minder nut) dan kunnen we nog de overweging eens een keer maken. De komende rentevastperiode heeft het echter niet zoveel nut.

[Galois]

Ray schreef op maandag 05 oktober 2015 @ 11:52:
[...]


Dan nog nemen de meeste de laagste van beiden. Dus in dit geval 300K plus 50K en gaan dus uit van 350K.

Ik zal me weer eens verdiepen in hun voorwaarden want dit is een zeer positieve uitzondering

De Rabobank ook hoor.

Gekocht voor 370.000 euro (heel veel geluk gehad ). Bouwdepot van 50.000 (hypotheekbedrag ong. 440.000). Zelf kleine 80.000 voor de verbouwing.
Heeeeeel veel verbouwd....
Taxatie na verbouwing: 577.000. Resultaat: Rabobank gaf 0,3% extra rentekorting.

[Ray]

Galois schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 17:28:
[...]


De Rabobank ook hoor.

Gekocht voor 370.000 euro (heel veel geluk gehad ). Bouwdepot van 50.000 (hypotheekbedrag ong. 440.000). Zelf kleine 80.000 voor de verbouwing.
Heeeeeel veel verbouwd....
Taxatie na verbouwing: 577.000. Resultaat: Rabobank gaf 0,3% extra rentekorting.

maar van wanneer is die taxatie ? helemaal vooraf of nadat er werkelijk verbouwd was ?

en 0,3% tov het landelijk tarief of het lokale tarief ? daarbij is juist Rabo een verstrekker die hierbij op lokaal niveau ook nog wel eens eigen regels wil hanteren.

ik zou graag binnen de geldende acceptatie gids van de betreffende verstrekker dit terug willen vinden. Deze week heb ik die van Delta Lloyd als het goed is ....... Rabo maakt deze niet openbaar

[ Voor 27% gewijzigd door Ray op 07-10-2015 17:35 ]

[Jozzle]

fredkroket schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 15:46:
[...]
Ik was destijds eigenwijs... Wij hebben niets aflossingsvrij, wij hebben 1 complete spaarhypotheek.
[...]

Dat in in de basis ook een aflossingsvrije hypotheek (met daaraan een spaarrekening gekoppeld) en mag je ook meenemen als aflossingsvrije hypotheek met behoud van HRA, mits het aflossingsvrije deel niet hoger is dan 50% van je nieuwe hypo.

[pietje63]

fredkroket schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 13:24:
Ik weet dat het misschien niet helemaal in dit topic past... Aan de andere kant is het wel relevant voor velen denk ik.

Onze hypotheek loopt over 11 maanden af (4,6%, spaarhypotheek) en dan gaan we hem opnieuw vastzetten. Ik had zitten kijken en als we hem gewoon verlengen (bij de Rabobank) dan zou ik denk ik kiezen voor 10 jaar op 2,3% (NHG) (voor zover nog van toepassing over 8 maanden, dan krijgen we nl een voorstel).

Gevolg is uiteraard dat je meer moet gaan inleggen in de spaarpot, maar minder hypotheek rente gaat betalen. Netto gaan we er per jaar slechts € 400 op vooruit.

Doordat je meer gaat inleggen op je pot (en de rente lager is), zou het bedrag dat in de spaarpot zit aan het eind van jaar 20 gelijk zijn (of eigenlijk nog iets meer) aan het het bedrag dat anders in jaar 21 in de pot zou zitten. Als de rente na die periode dan weer wat hoger is geworden, dan zou je dus je hypotheek zonder veel pijn gewoon met 1 of 2 jaar in kunnen korten.

Nadeel is door de verschuiving (van hypotheekrente naar inleg) dat je ook minder af te trekken hebt, waardoor je op papier een belastbaar inkomen hebt. Ik ben eens gaan rekenen... Uiteindelijk de € 400 die ik netto minder kwijt ga zijn aan mijn hypotheek betaal ik uiteindelijk bijna helemaal zelf. Mijn KOVT wordt namelijk met ongeveer datzelfde bedrag verlaagd door het hogere inkomen dat je op papier hebt.

Als de hypotheek rente weer gaat stijgen over 10 jaar, dan is het op zich niet ongunstig. De te betalen rente wordt dan uiteraard weer meer (maar zal aftrekbaar (zij het wel iets verminderd) blijven), maar de spaarpot is dan juist wat voller en gaat beter renderen. Dan loont bijstorten in de spaarhypotheek misschien wel weer.

Ik heb nog 8 maanden om na te denken, maar het is een keuze die je 1x voor langere tijd weer maakt. Overigens moet je natuurlijk ook rekenen dat als je kinderen 8/9/10 zijn dat ze dan mogelijk niet meer naar een opvang gaan . Dan is het verhaal van een toeslag ook weer niet van toepassing.

Hoe lang resteert er nog na de volgende 10 jaar? Als de rente dan weer hoger is ben je wel blij dat je meer hebt gespaard.

[Ray]

Jozzle schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 18:06:
[...]


Dat in in de basis ook een aflossingsvrije hypotheek (met daaraan een spaarrekening gekoppeld) en mag je ook meenemen als aflossingsvrije hypotheek met behoud van HRA, mits het aflossingsvrije deel niet hoger is dan 50% van je nieuwe hypo.

50% van de waarde van de woning.

[Galois]

Ray schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 17:33:
[...]


maar van wanneer is die taxatie ? helemaal vooraf of nadat er werkelijk verbouwd was ?

en 0,3% tov het landelijk tarief of het lokale tarief ? daarbij is juist Rabo een verstrekker die hierbij op lokaal niveau ook nog wel eens eigen regels wil hanteren.

ik zou graag binnen de geldende acceptatie gids van de betreffende verstrekker dit terug willen vinden. Deze week heb ik die van Delta Lloyd als het goed is ....... Rabo maakt deze niet openbaar

Oh, ik snap je nu. De taxatie is achteraf idd. Na de verbouwing.

[Milmoor]

Klaassie schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 15:35:
[...]

Die 6% is dat per jaar?
Bij ons namelijk 7% per kalendermaand. (over woekerrente gesproken).

Wij hebben de standaard Woningborg voorwaarden, op het bold stuk na.:
Zolang de Levering niet heeft plaatsgevonden, heeft de Verkrijger recht op uitstel van betaling van
het verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de
Ondernemer rente te vergoeden van 6% per jaar voor de grondkosten en 6% per jaar voor de
overige termijnen, te berekenen als volgt:
a.1. over het onder III.A.1. van deze akte dan wel in lid 3 van dit artikel vermelde bedrag van de
grondkosten (exclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde
datum van overeenkomen, doch niet eerder dan 2 weken na het in vervulling zijn
gegaan van de opschortende voorwaarden. Het moment waarop de opschortende
voorwaarden in vervulling zijn gegaan, zal ondernemer per brief aan de verkrijger
mededelen, tot aan de datum van de Levering;

[ Voor 3% gewijzigd door Milmoor op 07-10-2015 23:09 ]

[Blik1984]

fredkroket schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 15:46:
[...]


Ik was destijds eigenwijs... Wij hebben niets aflossingsvrij, wij hebben 1 complete spaarhypotheek.


[...]

Ach, aan de andere kant gegarandeerd 100% afgelost na 30 jaar. Dat moet bij mijn 70% aflossingsvrije hypotheek nog maar blijken.

Alternatief voor bijstorten is natuurlijk gewoon aflossen, waardoor je maandbedrag lager wordt vanwege minder rente betalen en daarbij ook minder inleggen.

[fredkroket]

pietje63 schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 18:08:
[...]

Hoe lang resteert er nog na de volgende 10 jaar? Als de rente dan weer hoger is ben je wel blij dat je meer hebt gespaard.

Dat is dus nog te kiezen... Doordat je harder moet sparen is je pot groter in jaar 20, dan dat hij zou zijn aan het eind van jaar 21 bij de huidige rente. Je weet nooit hoe dingen gaan lopen helaas. Maar de hypotheek is 30 jaar, bijna 10 jaar om. Maar als we de komende 10 jaar dus wat lagere rente hebben (en daardoor dus meer sparen), gaan we misschien wel verkorten met een jaar of 2 (misschien 3). Maar dat hangt dan ook weer af van de situatie ter zijner tijd. Het moet in ieder geval niet ten koste gaan van de kwaliteit van leven.

Blik1984 schreef op donderdag 08 oktober 2015 @ 10:04:
[...]


Ach, aan de andere kant gegarandeerd 100% afgelost na 30 jaar. Dat moet bij mijn 70% aflossingsvrije hypotheek nog maar blijken.

Alternatief voor bijstorten is natuurlijk gewoon aflossen, waardoor je maandbedrag lager wordt vanwege minder rente betalen en daarbij ook minder inleggen.

Heb ook geen spijt van die keuze overigens... Bij een spaarhypotheek is het aflossen vaak juist het probleem, volgens mij kan je wel storten in de premiepot, maar niet de hypotheek verlagen.

[ Voor 5% gewijzigd door fredkroket op 08-10-2015 10:22 ]

[Blik1984]

fredkroket schreef op donderdag 08 oktober 2015 @ 10:20:
[...]


Heb ook geen spijt van die keuze overigens... Bij een spaarhypotheek is het aflossen vaak juist het probleem, volgens mij kan je wel storten in de premiepot, maar niet de hypotheek verlagen.

Volgens moet je gewoon altijd kunnen aflossen, anders zou je nooit je schuld kunnen verlagen gedurende de looptijd van de hypotheek. Er zijn juist (bank)spaarhypotheken waarbij je alleen kunt bijstorten op het moment van renteherziening, en je dus qua bijstorten vrij beperkt bent (mijn bankspaarhypotheek kent die beperking). Maar aflossen zou volgens mij altijd mogelijk zijn, wel beperkt tot 10%-20%.

[JeroenE]

fredkroket schreef op donderdag 08 oktober 2015 @ 10:20:
Heb ook geen spijt van die keuze overigens... Bij een spaarhypotheek is het aflossen vaak juist het probleem, volgens mij kan je wel storten in de premiepot, maar niet de hypotheek verlagen.

Alles is natuurlijk afhankelijk van je voorwaarden, maar op zich is dat geen probleem. In ieder geval niet voor de fiscus.

Waar je wel op moet letten is dat de laagste en hoogste bedragen die in een heel jaar zijn betaald een verhouding van 1:10 moeten hebben. Je mag dus niet bij wijze van spreke eerst 30k euro storten en dan ieder jaar 100 euro premie betalen om aan het eind een uitkering te krijgen die vrijgesteld is van belasting. Je moet dan per jaar minimaal 3k premie blijven betalen.

Als er grote wijzigingen zijn in de rentes (en er tussendoor ook nog eens is bijgestort) kan dat wel problemen opleveren.

Ook als je gaat aflossen kan dat tot problemen leiden en kan je dus krijgen dat je niet meer af mag lossen omdat je premiebedrag per jaar anders te laag zou worden.

Je moet ook even kijken wat het gunstigste is. Omdat bij een storting je eigenlijk spaart met hetzelfde rendement als je hypotheekrente en je de betaalde rente ook nog eens kan aftrekken kan het best zijn dat aflossen fiscaal niet gunstiger is dan bijstorten.

[Greencap]

JeroenE schreef op donderdag 08 oktober 2015 @ 12:41:
[...]
Je moet ook even kijken wat het gunstigste is. Omdat bij een storting je eigenlijk spaart met hetzelfde rendement als je hypotheekrente en je de betaalde rente ook nog eens kan aftrekken kan het best zijn dat aflossen fiscaal niet gunstiger is dan bijstorten.

Volgens mij mag je helemaal niet bijstorten bij elke spaarhypotheek na 2001, omdat dan je eindkapitaal boven het doelkapitaal komt. In mijn bankspaarhypotheek staat iig dat dit echt niet mag, tenzij je dan later minder gaat inleggen ter compensatie.

[JeroenE]

Greencap schreef op donderdag 08 oktober 2015 @ 13:22:
Volgens mij mag je helemaal niet bijstorten bij elke spaarhypotheek na 2001, omdat dan je eindkapitaal boven het doelkapitaal komt. In mijn bankspaarhypotheek staat iig dat dit echt niet mag, tenzij je dan later minder gaat inleggen ter compensatie.

Je mag het eindbedrag inderdaad niet verhogen, maar je mag wel de resterende tijd minder gaan betalen. Maar zoals gezegd kan iedere aanbieder ook nog zijn eigen voorwaarden hebben.

[MM99]

• Rentepercentage : 2,2%
• Rentevasteperiode : variabel
• Per : 5-2014
• Hypotheeknemer : Aegon
• Hypotheekorm : Liniar
• Looptijd en verstreken : 30 / nvt
• NHG : Ja

[pietje63]

Vandaag te horen gekregen dat mijn hypotheek is geaccepteerd

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Klaassie]

Vanmorgen hypotheek gepasseerd bij de notaris. Rente was ook nog 0.12% omlaag gegaan sinds offerte.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Webjunkie]

MM99 schreef op maandag 12 oktober 2015 @ 23:50:

• Rentepercentage : 2,2%
• Rentevasteperiode : variabel
• Per : 5-2014
• Hypotheeknemer : Aegon
• Hypotheekorm : Liniar
• Looptijd en verstreken : 30 / nvt
• NHG : Ja

Mag ik vragen waarom je lineair hebt gekozen?

[MM99]

Webjunkie schreef op zondag 18 oktober 2015 @ 08:11:
[...]


Mag ik vragen waarom je lineair hebt gekozen?

Mijn hoofdreden is dat ik niet 30 jaar in deze woning ga wonen. Ik ben van plan na 10-15 jaar te verhuizen. Als ik dan annuitaire hypotheek nam, had ik amper iets afgelost en enkel rente betaald. Nu kan ik alle afgeloste geld, stoppen in mijn volgende woning.

Daarnaast, op lange termijn is dit verreweg de goedkoopste vorm. Als je alle bedragen bij elkaar opteld, zal je zien dat liniar tienduizenden (soms honderdduizenden) euro's goedkoper is.

Wat ook meespeelde, ik keek naar bij welke vorm ikde bank minst rijk maakte

Enige nadeel: in het begin is je maand bedrag wel hoger, dus je moet het wel kunnen betalen.

[Milmoor]

Iemand ervaring met de hypotheken van Triodos? Ze bieden voor onze situatie (energielabel A, < 65%marktwaarde, 1 jaar vast) een interessante rente (1.6%): https://www.triodos.nl/nl...hypotheken/rentetarieven/
Argenta gaat goedkoper als je daar én geld én een ORV naast zet (tot 1.4%): http://www.argenta.nl/nl/hypotheken/Hypotheekrente/
Triodos trekt mij ideëel meer dan Argenta, bovendien zitten ze gewoon in Nederland. Ze komen normaal gesproken niet goed uit de vergelijkingssites omdat die met energielabel D rekenen (gemiddeld voor bestaande bouw). Maar dat maakt vergelijken wel moeilijk. Zie ik iets over het hoofd, zijn er nog tips?

[Sissors]

MM99 schreef op zondag 18 oktober 2015 @ 09:39:
[...]


Mijn hoofdreden is dat ik niet 30 jaar in deze woning ga wonen. Ik ben van plan na 10-15 jaar te verhuizen. Als ik dan annuitaire hypotheek nam, had ik amper iets afgelost en enkel rente betaald. Nu kan ik alle afgeloste geld, stoppen in mijn volgende woning.

Daarnaast, op lange termijn is dit verreweg de goedkoopste vorm. Als je alle bedragen bij elkaar opteld, zal je zien dat liniar tienduizenden (soms honderdduizenden) euro's goedkoper is.

Wat ook meespeelde, ik keek naar bij welke vorm ikde bank minst rijk maakte

Enige nadeel: in het begin is je maand bedrag wel hoger, dus je moet het wel kunnen betalen.

Je kan bij annuitair ook gewoon extra aflossen he. Lineair heeft tov annuitair enkel voordelen als je van jezelf weet dat je een extra stok achter de deur nodig hebt om geld apart te zetten. Anders heb je simpelweg meer vrijheid door voor annuitair met extra aflossen te gaan.

[ph4ge]

Sissors schreef op zondag 18 oktober 2015 @ 11:28:
Je kan bij annuitair ook gewoon extra aflossen he. Lineair heeft tov annuitair enkel voordelen als je van jezelf weet dat je een extra stok achter de deur nodig hebt om geld apart te zetten. Anders heb je simpelweg meer vrijheid door voor annuitair met extra aflossen te gaan.

Je kan ook per jaar meer aflossen door liniair Dat was voor mij de belangrijkste reden.

[Krisp]

ph4ge schreef op zondag 18 oktober 2015 @ 13:23:
[...]

Je kan ook per jaar meer aflossen door liniair Dat was voor mij de belangrijkste reden.

Daar zijn meer manieren voor: een variabele rente bijvoorbeeld. Die heb ik dus gekozen.

[Sissors]

Ik zit bij de rabo, mag ik sowieso 20% aflossen per jaar.

[MM99]

Sissors schreef op zondag 18 oktober 2015 @ 11:28:
[...]

Je kan bij annuitair ook gewoon extra aflossen he. Lineair heeft tov annuitair enkel voordelen als je van jezelf weet dat je een extra stok achter de deur nodig hebt om geld apart te zetten. Anders heb je simpelweg meer vrijheid door voor annuitair met extra aflossen te gaan.

Ik snapje niet. Je kan bij lineair ook extra aflossen. Als je annuïteitenhypotheek neemt, betaal je in begin veel meer rente. Of je nou extra aflost of niet.

[Sissors]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 01:01:
[...]


Ik snapje niet. Je kan bij lineair ook extra aflossen. Als je annuïteitenhypotheek neemt, betaal je in begin veel meer rente. Of je nou extra aflost of niet.

Nop, je betaald aan het begin exact evenveel rente bij annuitair als bij lineair. Uiteraard ervan uitgaande dat je rente tarief gelijk is, maar volgens mij is er geen enkele bank die een lager tarief hanteert bij lineair. (Correct me if wrong).

Rente is dan simpelweg hoeveel schuld je hebt staan keer het rentepercentage, hoe je aflost, en of je aflost, hebben daar niks mee te maken (behalve dat je geen HRA bij iets anders dan lineair/annuitair). Daarbovenop komt je aflossing, die is hoger aan het begin bij lineair. Daardoor is je rente bedrag relatief lager aan het begin bij lineair, maar absoluut gezien is hij identiek. Als je dus een annuïteitenhypotheek hebt waarbij je extra aflost kan je best op hetzelfde uitkomen als een lineaire hypotheek.

[assje]

Ik los mijn annuïteitenhypotheek van 30 jaar annuitair af in 20 jaar, dat is goedkoper dan lineair in 30 jaar.

[redwing]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 01:01:
[...]
Ik snapje niet. Je kan bij lineair ook extra aflossen. Als je annuïteitenhypotheek neemt, betaal je in begin veel meer rente. Of je nou extra aflost of niet.

Een lineaire hypotheek is niets meer of minder dan een annuitaire hypotheek waar je extra bij aflost. Als je dus een lineaire hypotheek hebt kun je daar nooit een annuitaire hypohtheek van maken, maar als je een annuitaire hypotheek hebt kun je door regelmatig er extra geld in te stoppen wel een lineaire hypotheek krijgen.

[G.Scholtens]

30 jaar vast, 4,7% rente

[Divak]

5 jaar vast, 2,25%. Had graag voor 10 jaar willen kiezen, maar dan was het hypotheekbedrag anders uitgevallen. Ik heb er geen problemen mee, binnen 5 jaar heb ik wel de ruimte om eventuele rentewijzigingen op te vangen en vond het vooral belangrijk de eerste jaren goed te zitten.

[RM-rf]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 09:53:
[...]

Een lineaire hypotheek is niets meer of minder dan een annuitaire hypotheek waar je extra bij aflost. Als je dus een lineaire hypotheek hebt kun je daar nooit een annuitaire hypohtheek van maken

een hypotheek is niet anuitair of lineair, enkel het aflossingsschema..
in nederland moet je, om in aanmerking op HRA te komen, kiezen voor een aflossingschema dat annuitair of lineair is..

Oversluiten kan echter altijd, hooguit kunnen hiermee ook kosten gepaard gaan.

Net zoals je bv met een lineaire hypotheek ipv iedere maand minder aan lasten te betalen, datgene wat je overhoud 'vrijwillig' extra af te lossen, waardoor effectief je je lineaire hypotheek annuitair aflost in een kortere tijd (bv bij 3,5% rente in 30 jaar zou je op die manier in 21 jaar klaar kunnen zijn)...
Kun je het ook theoretisch andersom doen... bv iedere maand een stukje extra aflossen op een annuitaire hypotheek, zodat je aflossing altijd op 3,3% van het totalbedrag zit.

of dat handig is betwijfel ik, je moet dan iedere maand gaan zitten bijrekenen en ook de bank zal het vast niet leuk vinden als hun klant iedere maand een klein bedragje gaat overmaken wat voor hen ook extra administratiekosten betekent.. dat is de reden dat ook de banken het vaak niet graag zien en aflos-mogelijkheden beperken tot een bepaald bedrag en soms ook een beperkt aantal extra aflossingen per jaar/periode.
Ikzelf zou dat ook nooit doen, ikzelf heb ook gewoon gekozen voor een annuitaire aflossing over 20 jaar; om op die manier relatief weinig rente te betalen over de totale hypotheek, maar ook weinig gedoe te hebben rondom extra bijsparen en zelf aanvullend aflossen

[Krisp]

RM-rf schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 11:36:
[...]

Net zoals je bv met een lineaire hypotheek ipv iedere maand minder aan lasten te betalen, datgene wat je overhoud 'vrijwillig' extra af te lossen, waardoor effectief je je lineaire hypotheek annuitair aflost in een kortere tijd (bv bij 3,5% rente in 30 jaar zou je op die manier in 21 jaar klaar kunnen zijn)...
Kun je het ook theoretisch andersom doen... bv iedere maand een stukje extra aflossen op een annuitaire hypotheek, zodat je aflossing altijd op 3,3% van het totalbedrag zit.

of dat handig is betwijfel ik. [...]

Daar zijn natuurlijk ook tussenvormen in te bedenken. Zo kun je aan het einde van het (hypotheek)jaar een extra aflossing doen waarmee je per jaar alsnog minimaal 3,33% aflost. Ja, dan betaal je niet exact evenveel als iemand die een lineaire hypotheek afsluit, maar dat verschil is marginaal. Je hebt het echter wel in eigen hand.

[ Voor 12% gewijzigd door Krisp op 19-10-2015 11:43 ]

[Ray]

G.Scholtens schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 10:11:
30 jaar vast, 4,7% rente

dat is vrij fors. Welke verstrekker is dit?


al wat langer geleden of ?

[ Voor 21% gewijzigd door Ray op 19-10-2015 11:53 ]

[assje]

RM-rf schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 11:36:
[...]
of dat handig is betwijfel ik, je moet dan iedere maand gaan zitten bijrekenen en ook de bank zal het vast niet leuk vinden als hun klant iedere maand een klein bedragje gaat overmaken wat voor hen ook extra administratiekosten betekent.. dat is de reden dat ook de banken het vaak niet graag zien en aflos-mogelijkheden beperken tot een bepaald bedrag en soms ook een beperkt aantal extra aflossingen per jaar/periode.

Dit is natuurlijk veel makkelijker op te lossen zoals ook eerder al werd geopperd. Je maakt gewoon een spaarrekening waar je maandelijks een bedrag naartoe boekt en dit los je vervolgens eens per jaar af (plus eventueel HRA).

[G.Scholtens]

Ray schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 11:53:
[...]


dat is vrij fors. Welke verstrekker is dit?


al wat langer geleden of ?

Aegon, nu ruim 2 jaar geleden.
Toen woning gekocht, willen hier toch altijd blijven wonen.

[redwing]

RM-rf schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 11:36:
[...]
een hypotheek is niet anuitair of lineair, enkel het aflossingsschema..
in nederland moet je, om in aanmerking op HRA te komen, kiezen voor een aflossingschema dat annuitair of lineair is..

Klopt, alleen zal in spreektaal iedereen het over een lineaire of annuitaire hypotheek hebben.

Ikzelf zou dat ook nooit doen, ikzelf heb ook gewoon gekozen voor een annuitaire aflossing over 20 jaar; om op die manier relatief weinig rente te betalen over de totale hypotheek, maar ook weinig gedoe te hebben rondom extra bijsparen en zelf aanvullend aflossen

Die snap ik niet helemaal. Als je relatief weinig rente wilt betalen moet je juist niet annuitair aflossen maar juist lineair. Die 20 jaar maakt het natuurlijk wat voordeliger, maar je aflossingsschema is niet optimaal voor lagere rente-kosten.

[Wceend]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 09:53:
[...]

Een lineaire hypotheek is niets meer of minder dan een annuitaire hypotheek waar je extra bij aflost. Als je dus een lineaire hypotheek hebt kun je daar nooit een annuitaire hypohtheek van maken, maar als je een annuitaire hypotheek hebt kun je door regelmatig er extra geld in te stoppen wel een lineaire hypotheek krijgen.

ehm nee..

een lineaire hypotheek is je lening gedeeld door 360 (bij 30 jarige hypotheek) waarbij de daarbij nog maandelijks de rente over de nog uitstaande schuld betaald.
iedere maand betaal je dus 1/360e minder aan rente.


een annuitaire hypotheek is een vast maandelijks bedrag wat middels een annnuïteiten formule wordt berekend. Met het geleende bedrag de rente en het aantal periodes wordt er een annuiteit berekend waarbij je maandelijks dus hetzelfde bedrag betaald gedurende de rentevaste periode. De annuiteit is zo berekend dat je verschuldigde rente en aflossing gedurende je looptijd volledig betaald worden en je maandbedrijf gelijk blijft.

[redwing]

Wceend schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 12:48:
[...]
ehm nee..

een lineaire hypotheek is je lening gedeeld door 360 (bij 30 jarige hypotheek) waarbij de daarbij nog maandelijks de rente over de nog uitstaande schuld betaald.
iedere maand betaal je dus 1/360e minder aan rente.

een annuitaire hypotheek is een vast maandelijks bedrag wat middels een annnuïteiten formule wordt berekend. Met het geleende bedrag de rente en het aantal periodes wordt er een annuiteit berekend waarbij je maandelijks dus hetzelfde bedrag betaald gedurende de rentevaste periode. De annuiteit is zo berekend dat je verschuldigde rente en aflossing gedurende je looptijd volledig betaald worden en je maandbedrijf gelijk blijft.

En leg de maandbedragen van deze 2 eens naast elkaar, leg bij je annutitaire hypotheek maandelijks het verschil met de lineaire in en kijk eens wat er gebeurt