Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[assje]

Ik sta als het goed is binnenkort voor deze keuze....

Mijn voorkeur gaat uit naar variabel, enige waar ik ernstig over twijfel is de opslag die tijdens de looptijd gewoon aangepast kan worden. Daarmee ben ik er nog niet uit welke aanbieder ik vertrouwen in heb, overstappen kost toch wel wat meer tijd en geld dan met je spaarrekening als de rente niet meer goed is.

[assje]

MisterBlue schreef op zaterdag 06 september 2014 @ 11:15:
Ik heb het een jaar vast. Ik heb een relatie lage hypotheek waarvan ik 20% per jaar mag aflossen. Mocht de rente weer boven 10% uitkomen, los ik wat eerder af.

Daarnaast spaar ik maandelijks automatisch het verschil tussen een 1 jaar vast en 5 jaar vast rente, waardoor ik niet 'wen' aan de lagere maandlasten. Het gespaarde bedrag is dan een extra buffer voor als de rente weer stijgt. Stijgt de rente niet, dan heb ik wat extra over aan het eind.

Exact mijn situatie ook

[assje]

pielle007 schreef op woensdag 10 september 2014 @ 15:45:
[...]


Zit inderdaad wat verschil in. Weet natuurlijk niet hoeveel meer je moet betalen mbt je bankspaar premie.
Bij onze rabobank staan de rentes op 1 september zo:
1 jaar vast 2,2%
2 jaar vast 2,3%
3 jaar vast 2,3%
4 jaar vast 2,6%
5 jaar vast 2,4%
6 jaar vast 2,7%
7 jaar vast 2,8%
8 jaar vast 3,0%
9 jaar vast 3,0%
10 jaar vast 3,0%
11 jaar vast 3,1%
12 jaar vast 3,6%
13 jaar vast 3,7%
14 jaar vast 3,7%
15 jaar vast 3,4%
20 jaar vast 3,9%
25 jaar vast 4,4%
30 jaar vast 4,5%

Welke Rabo is dit? Ik heb nu een offerte lopen voor 1 jaar vast op 2,3% ook na 1 september staat hij nog op 2,3 zo ver ik op internet kan vinden.

[assje]

neographikal schreef op zondag 28 september 2014 @ 12:21:
[...]


Echter is de kans dat de rente nog veel lager wordt dan dit echt marginaal. Toen ik het deed was het al laag maar zat er nog wat rek in, maar het opwaartse risico is nu echt fors groter dan neerwaarts, er kan weinig meer van af.

Maar hoe groot is het risico dat hij omhoog gaat?

Verder is 4% wel laag (bv 20 jaar vast) maar is 2% (bv variabel) alsnog de helft daarvan. Als je het risico kunt dragen dus nog steeds interessant. Bij een annuiteitenhypotheek betaal je in de eerste jaren verhoudingsgewijs de meeste rente, juist dan is een lage rente dus belangrijk. Als de rente later gaat stijgen is het effect minder, als je nu (lang) vast zet heb je direct een hogere rente.

[assje]

GeeMoney schreef op dinsdag 30 september 2014 @ 09:11:
[...]


Spaar of aflossingsvrij?

Voor spaar zou ik zelfs dan vragen wat 15 jaar of 20 jaar vast doet.

3,0 is extreem laag ook voor bijvoorbeeld 3,6% en 20jaar is in mijn ogen meer dan leuk.

De juiste vraag is tegenwoordig: annuïteiten if lineair.

[assje]

Maarten21 schreef op dinsdag 21 oktober 2014 @ 16:05:
30 jaar vast lijkt me ook nogal lang.

Waarom 10 jaar vast ipv 30:
- Annuiteit is lager (je kan dan sneller aflossen -> minder rente en lagere lasten)
- 50% van de rente betaal je in de eerste 10 jaar.
- Gemiddelde hypotheekduur is 11 jaar (dit hangt natuurlijk van je situatie af, maar hoe zeker ben je dat je de komende 30(!) jaar deze hypotheek wilt hebben?).
- 2.8% -> 3.9%, dat is 40% extra rente, die je over de helft van de rente (eerste 10 jaar) betaalt! In geval van 2ton hypotheek is dat 20k extra in 10 jaar (70k ipv 50k). Dit had je kunnen gebruiken voor aflossing
- Door lagere rente los je annuitair sneller af (met 2.8% heb je 25% afgelost na 10 jaar, met 3.9% heb je 21% afgelost na 10 jaar), terwijl de maandlasten dus hoger zijn.
- Door bovengenoemd sneller aflossen slinkt je schuld, wat je vatbaarheid voor evt hogere rente verminderd, en zorgt voor lagere kosten van bv overlijdensrisicoverzekering.

Ik heb een excelsheetje gemaakt waar ik precies dit bereken:
1) Korte rentevaste periode (besparing tov 2 wordt extra afgelost)
2) Lange rentevaste periode

Als je hier de vergelijking 20(4%) vs 30(4,5%) jaar vastzetten maakt moet de rente >9% blijven de laatste 10 jaar voordat 30 jaar goedkoper is.

Enige puntje is of je daadwerkelijk de dicipline hebt om de besparing extra af te lossen (kost je niets extra, als je voor 30 jaar vast gaat ben je het sowieso kwijt).

Zelf ben ik gegaan voor 100% 1 jaar vast, als maandlast hanteer ik de bruto maandlast bij een rente van 5% (verschil is extra reservering).

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 21-10-2014 17:35 ]

[assje]

Boomster schreef op dinsdag 21 oktober 2014 @ 17:49:
Mocht de rente plots toch snel stijgen, dan kan ik hem altijd vastzetten. Ik heb dan veel eurotjes verdient!

Maar niet meer voor het tarief wat eerder had gekund, dit vind ik dus een slecht argument.

Ik kies voor variabel omdat ik denk dat dat gemiddeld goedkoper uitkomt, dat blijft dus ook zo als de rente 8% wordt.

[assje]

Elm0wer schreef op dinsdag 21 oktober 2014 @ 17:39:
Als je nu de rente voor 10 jaar vast zet heb je 10 jaar een vast bedrag per maand.
Zet je hem nu voor 20 jaar vast heb die zekerheid langer..

Ik vraag me sterk af wat je over die looptijd nu extra betaald.. annuitaire lening.

Er zijn toch een hoop mensen die ken die voor zekerheid gaan en hem voor 20 jaar vastzetten i.p.v. 10 jaar mits ze het kunnen lenen.

Welke beweegredenen zouden er nog meer zijn ? Het is altijd maar afwachten wat de rentes na 10 jaar doen..

In dat sheetje van mij kan je dus precies zien wat de rente zou moeten doen om dat wel/niet interessant te maken. Is echt niet zo'n ingewikkelde berekening.

[assje]

Vorig jaar oktober mijn hypotheek afgesloten en voor één jaar vast gegaan (was goedkoper dan variabel):
€190k annuitair tegen 2,3% bij de Rabobank

Mijn bedoeling was om altijd voor variabel (of kortste goedkoopste rentevaste periode) te gaan ongeacht wat de rente deed (dus ook als hij 10% wordt).

Ik moet zeggen dat ik nu wel heel erg begin te twijfelen, als in oktober de rentestanden hetzelfde zouden zijn als nu kan ik 10 jaar vastzetten tegen 2,7%, das best wel laag Opnieuw een jaar vast zou nu 2,0% kosten, echt lager kan het niet meer worden zou je toch zeggen....

Ach ik heb nog even om er een ei over te leggen.

P.s. ik hanteer ongeveer een systeem zoals TrailBlazer dat eerder beschreef, alleen los ik voorlopig nog niet af omdat ik nog niet in de buurt van VRH ben
TrailBlazer schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 11:12

[ Voor 16% gewijzigd door assje op 03-03-2015 09:10 ]

[assje]

M-ThijZ schreef op vrijdag 17 april 2015 @ 10:06:
[...]
MUNT 10 jaar 3.00%
MUNT 20 jaar 3.50%
MUNT 30 jaar 4.05%

Die rente is toch wel hoog? Bij de rabobank nu de volgende tarieven:

Met NHG of tot en met 67,5% van de marktwaarde*:
1 jaar 1,9%
5 jaar 2,2%
10 jaar 2,5%
15 jaar 3,0%
20 jaar 3,2%
30 jaar 3,8%
Inclusief betaalpakketkorting

Ik heb hem nu 1 jaar vast staan bij de Rabobank tot november voor 2,3%. Beslissing om voor één jaar vast te staan was voor dit jaar alvast goed, 10 jaar vast is van 3,1 naar 2,5 gedaald.

Straks in november wordt het wel een moeilijke keuze als de tarieven nog gelijk zijn. Ik zie de rente nog niet zo snel stijgen voorlopig maar aan de andere kant kunnen ze wel 3x zo hoog worden maar niet meer 3x zo laag.

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 17-04-2015 11:42 ]

[assje]

Trackerfire schreef op vrijdag 17 april 2015 @ 11:44:
[...]


De rentes bij Munt die hierboven worden vermeld zijn zonder NHG en >100% marktwaarde.

De rentes bij Munt voor NHG zijn als volgt:

10 jaar 2,35%
20 jaar 2,80%
30 jaar 3,30%

Ah vandaar (had ik zelf ook wel op kunnen zoeken ) Ik zag in het verhaal van M-ThijZ de financieringsgraad niet staan dus dacht aan NHG

[assje]

Daannn1987 schreef op vrijdag 17 april 2015 @ 12:58:
[...]
Echter stop ik het liefst wel zoveel mogelijk spaargeld in mijn huis, MAX VRH ligt op ~42k...
Vindt 42k spaargeld op de bank echt zonde geld. de rente die je hier trekt is minimaal.

Heel begrijpelijk dat je een buffer wilt houden, willen wij ook.. maar wij zetten die op ~10k.


Overigens om ontopic te blijven.

Ik zet 50% bankspaar vast voor 20 jaar bij Florius a 3,1%
En 50% annuitair vast voor 20 jaar a 3,1%

Bruto 3,1% rente zal netto ergens tussen de 1,5 en 1,9% zijn.

Je kunt wel zeggen dat de rente op het spaargeld bijna niets is maar de rente op de hypotheek is dat ook niet. Het aanhouden van de buffer kost dus in ieder geval niet veel. Als je op welke manier dan ook iets meer rendement weet te behalen levert het zelfs meer op dan het kost.

Voor mij met een bruto rente van 2,3% geeft aflossen een negatief rendement (tot de VRH). Als je door extra aflossen een lagere hypotheekrente verkrijgt wordt het verschil mogelijk iets groter, echt zoden aan de dijk zetten doet het met huidige rentes mijn inziens niet snel.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 17-04-2015 13:16 ]

[assje]

RM-rf schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 10:30:
[...]
Goed verhaal

Hear, hear

[assje]

M-ThijZ schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 17:21:
Misschien zat ik net in het verkeerde topic, maar ik vind het vreemd dat ik via de FA nu al voor de tweede keer hoor, dat een bank niet variabel wil financieren voor een annuïtaire hypotheek. (ING en MUNT).

Aangezien ik buiten NHG val en 103% MW financieer, wil ik het e.e.a. graag flexibel houden. Van MUNT horen we dat alleen een lineaire hypotheek variabel mogelijk is. Maar annuïtair zou toch ook gewoon moeten kunnen?

Zijn er ervaringen die recent een variabele hypotheek genomen hebben?

Echt variabel is natuurlijk lastig omdat de annuïteit afhankelijk is van de rente, in de praktijk is de rente dus bij variabel ook per maand vast. Bij de Rabobank kon ik gewoon variabele rente afsluiten voor een annuïteitenhypotheek maar was het tarief hoger dan 1 jaar vast.

Om die reden heb ik ervoor gekozen om gewoon steeds per jaar te gaan verlengen. Dit zou jij ook kunnen overwegen, dan heb je ook geen probleem met aanbieders die het niet willen.

Grootste nadeel is dat je ieder jaar opnieuw moet verlengen maar als je e.e.a. flexibel wil houden ben je er waarschijnlijk toch al actief mee bezig (waarom dan niet?).

[ Voor 4% gewijzigd door assje op 28-04-2015 18:15 ]

[assje]

Thecola schreef op donderdag 30 april 2015 @ 11:56:
[...]


Is dat zo? Lijkt me sterk. De hypotheek heeft toch de (oude) woning als onderpand? Als die verkocht wordt kan toch ook de hypotheek worden ingelost en een andere hypotheek worden aangegaan (bij een andere geldverstrekker)?

Correct me if i'm wrong

Dat wil dus wel zeggen dat je de oude hypotheek niet aan kunt houden als financiering voor de nieuwe woning, want normaal gesproken wel zou kunnen.

[assje]

De afgelopen weken is de lange rente spectaculair gestegen van 0,2 naar 0,8 procent. Als de stijging doorzet, zal dat waarschijnlijk gevolgen hebben voor de hypotheekrente. Dat zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, vandaag tegen BNR.

Boelhouwer verwacht dat de komende periode de rente beetje bij beetje wordt aangepast. Volgens de hoogleraar zal de hypotheekrente voor twee jaar en langer of rentevast worden aangepast. Hypotheken met een flexibele rente zullen voorlopig nog niet aangepast worden.

De hypotheekrente daalde de afgelopen weken nog tweewekelijks met zo’n 0,1% à 0,2%. Maar met de stijging van de rentes op staatsobligaties, zal naar alle waarschijnlijkheid ook de hypotheekrente gaan stijgen. “Duidelijk is in ieder geval dat er een einde is gekomen aan de daling”, zegt Boelhouwer. In België verhoogt Axa Bank vandaag de hypotheekrente al, schrijft BNR.

http://amweb.nl/financiel...t-bodem-bereikt-te-hebben

[assje]

redwing schreef op vrijdag 22 mei 2015 @ 22:22:
[...]

Dan kan het inderdaad wel voordeliger zijn om al gelijk een hogere rente te hebben Of dat bijstorten mogelijk is is afhankelijk van de voorwaarden van je hypotheek maar meestal mag je wel iets van 10% per jaar zonder problemen bijstorten.

Bij een (bank)spaarhypotheek heeft dat meer te maken met de regels van de belastingdienst (bandbreedte & looptijd)

[assje]

r0bb schreef op vrijdag 12 juni 2015 @ 10:35:
[...]


Mijn huidige rente is 4,8% en mijn spaardeel is nu 20.000 eu. Heb 2x 5k ingelegd..

NHG is mijn inziens niet echt handig want wil binnen 2-3 jaar wel graag verhuizen naar een groter huis. In dat geval betaal ik nu 1% inlegkosten voor NHG, terwijl na mijn verhuizing NHG niet meer is toegestaan omdat volgende huis is wss >250k.

Voor NHG (als het al mogelijk is) zou je ook moeten oversluiten met bijkomende kosten.

Een hogere rente wordt pas interessant als je spaarinleg veel groter is, hoeveel precies hangt o.a. af van de WOZ waarde i.v.m. EWF.

Even uitgaande van WOZ gelijk aan hypotheek is dat pas bij een inleg van >100k.

In jouw situatie zou ik bekijken wanneer je verwacht 100k in je spaardeel te hebben en zorgen dat je je rente in ieder geval niet langer vast zet dan dat.

Persoonlijk zou ik nu dus gaan voor korte rentevasteperiode en de besparing extra inleggen in het spaardeel (als dat nog past). Tegen de tijd dat een hogere rente voordeliger wordt kan je dan alsnog vastzetten.

[assje]

edwardo schreef op dinsdag 23 juni 2015 @ 14:08:
Ik kijk gewoon naar mijn netto maandlasten en vind deze op basis van lange rentevast periode meer dan acceptabel. Voor een gemiddelde studentenkamer betaal je meer tegenwoordig ;-).

En dat is dus gevaarlijk, een paar procentpunt verschil in rente lijkt misschien niet veel per maand maar kan je over de looptijd tienduizenden euro's schelen.

Dit is juist waar het mis gaat bij de meeste mensen, hetzelfde bij het afsluiten van verzekeringen en telefoonabonnementen. Per maand lijkt het allemaal niet zo veel maar ondertussen kost het ontzettend veel geld.

[assje]

Ook belangrijk om te bedenken, de annuïteit is afhankelijk van de hoogte van de rente. Ofwel, met een lagere rente los je op een annuïteiten hypotheek sowieso al sneller af dan bij een hogere rente.

Als je de rente voor 20 jaar vast zet heb je na 20 jaar dus meer afgelost dan als je de rente 30 jaar vast zet. Als je het verschil in maandlast ook nog eens extra aflost wordt die invloed nog groter, het kan zomaar zijn dat ondanks een rente van bijvoorbeeld 6% in de laatste 10 jaar de kortere rentevaste periode goedkoper blijkt.

[assje]

edwardo schreef op maandag 29 juni 2015 @ 10:00:
[...]

Met betrekking tot een hypotheek: Iedereen die de afgelopen decennia de rente kort had vaststaan heeft het minste betaald inderdaad. De rente staat nu echter zo uniek laag dat ik graag een stukje zekerheid in wil bouwen. Want wat nu als zowel de korte als lange rente met sprongen omhoog vliegt naar boven de 6%? Gaan mijn maandlasten even keer 2! Een niet geheel ondenkbaar scenario.

Bij mij is de rente <50% van de maandlast (1e jaar van de hypotheek). Voordat mijn maandlast keer 2 gaat moet de rente dus wel heel flink stijgen, ook wordt bij hogere rente de rol van EWF minder en krijg je dus relatief meer HRA wat de stijging beperkt.

Al met al valt het vaak nog mee hoeveel de maandlast stijgt bij een hogere rente, zie ook:
http://www.hypohype.nl/in...impact-van-rentewijziging

(ik zie dat hier alleen bankspaar/aflossingsvrij staat )

Verschil tussen kort en lang is voor mij 45 euro per maand netto, 550 euro per jaar 'teveel' t.o.v. kort zeg maar. Echter, wanneer de rente naar 6% gaat betaal ik dat per maand extra.

Heb je ook helemaal gelijk in, bewust extra betalen voor meer zekerheid is helemaal niets mis mee. Als je dan maar niet zegt dat je het doet "omdat het maar xx€ per maand is" maar gewoon omdat het je waard is om het risico af te dekken.

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 29-06-2015 10:32 ]

[assje]

edwardo schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 12:16:
[...]
En veel starters die nu instappen met een korte rente van 2,5% zijn zich niet altijd bewust van de risico's denk ik.

https://biflatie.nl/artik...arters-op-de-woningmarkt/

Dat artikel staat wel vol met dingen die toen al niet klopten en andere die nu niet meer van toepassing zijn. Er wordt gesproken over een verdubbeling van de maandlast bij verdubbeling van de rente, bij een aflossingsvrije hypotheek werkt dat al niet zo maar bij een annuitaire zeker niet.

Voor mijn hypotheek als de rente verdubbelt van 2% naar 4% levert dat een stijging in de netto maandlast van 24% op. Een verdubbeling van de netto maandlast komt bij mij pas voor bij een vervijfvoudiging van de rente (2% naar 10%).

[assje]

edwardo schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:27:
We zullen het allemaal wel zien. Denk dat je gewoon moet kijken naar het ergste scenario voor jezelf en of je het dan nog allemaal kunt blijven betalen. Dus stel dat de korte rente straks naar 5 % gaat én reken eens met de mogelijke verdwijning van de HRA op termijn, kun je alles dan nog betalen. Wanneer ik mijn tophypotheek nu voor 15 jaar vastzet voor 3.5% kan ik nog steeds alles betalen, ookal schiet de rente omhoog en verwijnt de HRA in zijn huidige vorm.

http://www.ftm.nl/column/de-hra-verdwijnt-in-2018/

Als maandlast ga ik nu al uit van 5% rente zonder HRA, alles wat ik terugkrijg + het verschil tussen de werkelijke rente en de gerekende 5% is reservering voor extra aflossing.

Zolang de korte rente lager dan 5% is wordt mijn hypotheek lekker snel afgelost, als hij 5% wordt en de HRA verdwijnt doe ik er 30 jaar over.

[assje]

RM-rf schreef op vrijdag 24 juli 2015 @ 01:17:
[...]
Ik heb erg duidelijk gemaakt dat het niet mogelijk is zomaar één juiste toekomstvoorspelling te geven...
als alternatief stel ik daarom vooral dat je dan risico´s beter kunt spreiden, wanneer mogelijk (en heb uitgelegd dat in dit geval die mogelijkheden juist enorm ruim zijn, een hypotheek met 60% MW en veel aflossing is al zeer 'zeker' tegen rentestijgingen ).

Het risico ten gevolge van rentestijging wordt bepaald door de LTI en niet door de LTV. Dat je een lage LTV hebt wil nog niet zeggen dat je de maandlasten ook makkelijk kunt dragen. Een hoge aflossing zorgt er inderdaad wel voor dat het risico sneller afneemt maar of daar ruimte voor is wordt opnieuw bepaald door de LTI, de LTV noemen in dit verband heeft dus geen zin (tenzij je mee wilt wegen dat het risico lager is omdat je bij een probleem makkelijker kunt verhuizen naar een goedkoper huis).

[assje]

tweakerdennis schreef op zondag 26 juli 2015 @ 08:59:
Waarom zie ik hier veel mensen met behoorlijk lagere percentages dan ik kan krijgen? Twee weken geleden naar de hypotheek geweest: 30 jaar annuïteiten voor 3,3 als ik het 30 jaar vast zet, 2,95 als ik het 20 jaar vast zet... Hier zie ik echter percentages onder de 3%. Ik geloof wel dat NHG hierbij mee speelt; het nadeel alleen is dat de aankoopgrens op 230k zit en als je een nieuwer huis wilt kopen (bouwjaar 2000+) dan zit je met een eengezinswoning toch al snel op de 250k vraagprijs in de stad waarin ik zoek.... Ook al nemen we maar een hypotheek van 190k en doen we de rest vanuit spaargeld, hebben we nog steeds geen recht op NHG korting

Als je zo'n groot gedeelte eigen geld inbrengt is NHG waarschijnlijk helemaal niet interessant. Aan de hand van de LTV heb je toch al een lager rentepercentage, mocht je nog net boven een grens zitten wordt hij vanzelf lager als je af gaat lossen. Mocht je nu NHG af kunnen sluiten betaal je wel 1% over de koopprijs, die kosten worden in verhouding dus veel hoger als je een lage LTV hebt.

[assje]

Momenteel heb ik zelf een flink dilemma die ik eens wil bespreken.

Vorig jaar een hypotheek afgesloten met rente voor één jaar vast met de bedoeling de rest van de looptijd steeds een korte rentevaste periode te nemen. Reden hiervoor is dat de hypotheek relatief laag is (LTI < 3) en wij flink sneller willen aflossen.

Simpel gezegd hanteren wij een netto maandlast van €1.000 (komt ongeveer overeen met de netto maandlast van onze maximale hypotheek), dus 12k - netto rente is de aflossing voor dat jaar. In de praktijk lossen we pas extra af als we >VRH komen maar dat maakt voor de berekening niet uit.

Nu heb ik een verlengingsaanbod gekregen voor:
1 jaar: 1,9%
10 jaar: 2,7%
20 jaar: 3,5%

Volgens het oorspronkelijke plan zou het dan als volgt worden:
1e jaar: 2,3% €253/maand netto rente (aflossing €8.964,- ,hyp. €186.800)
2e jaar: 1,9% €209/maand netto rente (aflossing €9.496,- ,hyp. €177.836)

Echter ga ik met de huidige rentestanden toch twijfelen, bij andere hypotheekverstrekkers is het volgende mogelijk:
10 jaar vast 2,25%
20 jaar vast 2,8%

Dan zou het er als volgt uit komen zien (voor het 1e jaar maar rente voor 10 resp. 20 jaar):
2e jaar: 2,25% €239/maand netto rente,aflossing €9.135,- (-€361 tov 1 jaar vast)
2e jaar: 2,80% €286/maand netto rente,aflossing €8.568,- (-€928 tov 1 jaar vast)

De rente moet echt best wel laag blijven om de korte rentevaste periode interessant te houden. Uiteraard is hier niets met zekerheid over te zeggen. Het gaat mij dus niet om het risico maar meer om wat financieel interessant is. In principe zie ik het zo dat de prognose die de "geldmarkt" van de toekomst maakt bepaalt wat de (langlopende) hypotheekrente is. De enige reden om vast te zetten is volgens die theorie dus als ik het beter denk te weten dan de geldmarkt (ik heb geen reden dat te denken).

Duidelijk is dat langer vastzetten bij de bank waar ik nu zit niet interessant is, ik zou dus ook over moeten sluiten wat netto ca €750,- kost. Om deze reden nijg ik toch om het oorspronkelijke plan maar aan te houden. Toch ben ik wel bang dat de rente hoger uitkom en ik later baal als een stekker dat ik niet vast gezet heb toen ik de kans had voor dat tarief. Misschien krijg je over 10 jaar wel 4% rente op een spaarrekening en dan zou ik willen dat ik een vast tarief had op 2,8%, je weet het gewoon niet.

Met huidige maandlast is de hypotheek bij een continue rentepercentage van 5% binnen 22 jaar volledig afgelost, als de rente rond de 2% zou blijven is dat ca. 18 jaar.

Volgend onderzoek vind ik interessant: http://www.vastofvariabel.nl/vov.pdf

Een interessante vraag is nu of het de variabele rente zijn aantrekkelijkheid verliest wanneer de
hypotheekrente voor een periode van tien jaar relatief laag is? Onder relatief laag verstaan wij
wanneer de tien jaarshypotheekrente onder het gemiddelde van 6,85% ligt in de onderzoeksperiode.

Daarom hebben we gekeken wat het renteverschil tussen vast en variabel is indien de tien jaar vaste
hypotheekrente onder dat lange termijn gemiddelde komt. Uit het onderzoek blijkt dat het verschil
tussen vast en variabel in die jaren uitkomt op 0,92% per jaar. Nog steeds is een variabele rente
aantrekkelijker dan een tien jaar vaste rente, maar de verschillen nemen af. In de jaren dat de tien jaar
vaste rente boven het gemiddeld uitkomt blijkt het verschil tussen vast en variabel uit te komen op
1,64% per jaar. Ook deze verschillen zijn weer gemeten over hele periodes van tien jaar.

De verschillen tussen vast en variabel zijn dus kleiner als de tien jaar vaste rente onder het lange termijn
gemiddelde komt.

Aan de hand van deze conclusie zou je kunnen beargumenteren dat het nadeel van vastzetten veel kleiner is bij relatief lage rentestand (zoals nu).

Ik vind het gewoon moeilijk, ik ben niet bang voor risico maar ik heb er een hekel aan achteraf te moeten concluderen dat ik het verkeerd heb gedaan

[assje]

Ray schreef op maandag 27 juli 2015 @ 11:50:
even los van de keuze (heb hem zelf net ook met veel pijn en moeite gemaakt. enigszins vergelijkbaar. zit bij sns waar 10 jaar vast tov 20 jaar 0,9% verschilt dus voor 10 gekozen) schat je de kosten voor oversluiten wel heel laag in. De tarieven die je noemt lijken op NHG. Hou dus rekening met een nieuwe hypotheek, notaris , doorhaling oude, eventuele advieskosten, NHG borgtocht, taxatie waarbij het even de vraag is indien NHG of je nog binnen de huidige normen valt.

Ik was hier even uitgegaan van de Loyds bank:
Taxatie via Loyds: €320,-
Afsluitkosten Loyds: €310,-
Notariskosten €750,-

Alles aftrekbaar tegen 42% = €800,- (iets hoger dan 750 die ik op het gevoel had gezegd dus inderdaad).

Taxatie destijds was €182,5k voor aankoop van woningbouw, hierbij werd mijn eigen keuken en badkamer niet meegenomen, opmerking was dat de taxatiewaarde anders 187,5k zou zijn. Zelfs als taxatie 182,5k zou zijn moet 185k toch nog lukken binnen de normen van NHG?

Over NHG kosten had ik verder niet nagedacht, ik neem toch aan dat je dat je de premie 1x betaalt en bij oversluiten verder geen kosten zijn?

Edit:
http://www.cournot.nl/hyp...ij-oversluiten-hypotheek/

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de NHG uitvoert heeft daarover in de voorwaarden opgenomen dat geldverstrekkers niet per se opnieuw deze premie hoeven te innen. Toch komt het in de praktijk zelden voor dat eigenwoningbezitters die hun hypotheek oversluiten niet opnieuw deze borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom dienen te voldoen.

Best wel vreemd verhaal, zou de beslissing wel een stuk eenvoudiger maken

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 27-07-2015 12:14 ]

[assje]

Ray schreef op maandag 27 juli 2015 @ 12:40:
je kan er inderdaad vanuit gaan dat je gewoon weer de volle borgtocht betaalt. Daarnaast is het nu een oversluiting ivp aankoop dus om nhg te krijgen gelden andere regels (pot verf) en je moet dus binnen de nieuwe grens van € 245.000 blijven wat bij een oversluiting grofweg € 240.000 is afhankelijk dus van de te maken kosten

Heel bijzonder, hier is nog wel winst te behalen om de flexibiliteit en daarmee concurrentie op de hypotheekmarkt te verbeteren. Onder NHG is de acceptatie bij verschillende aanbieders nagenoeg gelijk, waarom zou je die beoordeling niet mee kunnen nemen naar een andere aanbieder?

De optie oversluiten valt wel direct af als er netto 1k NHG premie bij komt. Het verschil tussen variabel en vast bij de huidige aanbieder vind ik te groot, dan ga ik dus gewoon voor één jaar vast.

[assje]

M-ThijZ schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 20:34:
[...]

De bruto maandlast heb ik dus al. Maar hoe rekening ik dit om naar netto? En dan voor de 1e 10 jaar?

Bruto naar netto berekenen is echt heel eenvoudig:

Eigen woning forfait (EWF) = 0,7% * WOZ-waarde
Hypotheekrenteaftrek HRA = (bruto hypotheekrente - EWF) * belastingschaal aftrek.

Jouw voorbeeld:
WOZ waarde: 250k (neem ik maar even aan)
Hypotheek: 250k
Schaal 42%

EWF = 0,7%*250k = 1750
Bruto rente bijvoorbeeld = 7500
HRA is dan: (7500-1750)*0,42 = 2415
Netto rentelast is dus 7500-2415= 5085

Berekening is iets vereenvoudigd, officieel zijn EWF en HRA dingen die los van elkaar staan maar uitkomst verandert niet. Alleen opletten dat als de uitkomst negatief wordt de uitkomst eigenlijk 0 moet zijn (eenvoudig op te lossen in excel) ivm wet Hillen.

[assje]

M-ThijZ schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 23:35:
[...]
Is er ook een formule om dit in een keer door te rekenen voor 120 maanden? Of moet dit per maand in Excel om er achter te komen wat je totale netto lasten in 10 jaar zijn?

Je maakt het echt veel moeilijker dan dat het is.

Maak een excel:
Hyptheekbedrag: D1 (250000)
WOZ Waarde: D2 (250000 of iets anders)
Rente: D3 (3%)
Belastingschijf: D4 (42%)
Kolom A de jaren, A8 =1 , A9=2 etc t/m A37 = 30

Voor de rente in B8:
=IPMT(Rate;Per;Nper;Pv;Fv)
Rate: Rente dus 3%
Per: Periode die je berekent (1 tm 30 in kolom A)
Nper: Totaal aantal perioden, 30 dus
Pv: present value, dat is het hypotheekbedrag
Fv: future value, die is dus 0

Dus: =IPMT($D$3;A8;30;$D$1;0)

Dan de aflossing in C8:
=PPMT(Rate;Per;Nper;Pv;Fv)
Geldt precies hetzelfde voor als hierboven, dus:
=PPMT($D$3;A8;30;$D$1;0)

Deze formule trek je vanuit B8 en C8 naar beneden tot de 30 jaar en voila je hebt de bruto aflossing en rente per jaar. Tel ze bij elkaar op in kolom D en je ziet dat de bruto last idd gelijk blijft over de looptijd.

Vervolgens de HRA in E8:
EWF = 0,0075* WOZ
HRA = (bruto rente - EWF)* belastingtarief
Als de uitkomst kleiner is dan 0 is de HRA 0
Dus:
=IF((B8+0,0075*$D$2)*$D$4<0;(B8+0,007*$D$2)*$D$4;0)

In kolom F trek je de HRA af van de Bruto rente (kolomB) voor de netto rente
In kolom G trek je de HRA af van het totaal (kolom D) voor de netto totale last
Mocht je het per maand willen weten herhaal je alle kolommen in kolom H t/m M waar je de andere kolommen deelt door 12.

Een paar euro verschil tussen deze berekening en die van de hypotheekadviseur hou je snel omdat het er vanaf hangt hoe en wanneer e.e.a. precies berekend wordt. De berekening kan ook in 1x per maand als je dat wil, dan de rente/12 en uitgaan van 360 perioden.

Kom je er nou echt niet uit stuur me dan even een DM met je mailadres dan stuur je ik je wel even een sheetje op.

Edit:
Om je vraag direct te beantwoorden, uitgaande van een WOZ van 250k (die heb je nog niet genoemd) hebben we het over een periode van 120 maanden over de volgende bedragen:
Aflossing: €59.950,-
Bruto rente: €66.531,-
Totaal bruto: €126.481,-
HRA: €20.593,-
Netto rente: €45.938,-
Totaal netto: €105.888

Gemiddeld per maand in die periode:
Aflossing: €554,-
Bruto rente: €500,-
Totaal bruto: €1.054,-
HRA: €172,-
Netto rente: €383,-
Totaal netto: €882

Edit2:
Oeps foutje, EWF is 0,75% in 2015, berekening wijkt dus iets af.

[ Voor 13% gewijzigd door assje op 03-08-2015 12:23 ]

[assje]

M-ThijZ schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 15:16:
[...]

Bedankt dat je mij hierop wijst. Voor het gemak ging ik er vanuit na 10 jaar wel op 60% MW te zitten, zodat er geen verschil meer is met NHG. Is die gedachtegang onjuist?

Hier is natuurlijk weinig over te zeggen omdat het er helemaal van afhangt wat de woningmarkt gaat doen. Uit een eerdere post begrijp ik dat je 103% financiert, bij 250k hebben we het dus over 242,7k woningwaarde.

Over 10 jaar bij 2% daling per jaar is dat 198,3k
Over 10 jaar bij 1% stijging per jaar is dat 268,1k
Over 10 jaar bij 4% stijging per jaar is dat 359,3k

Zie mijn vorige post dat de aflossing ongeveer 60k is in die periode (bij 3% rente). Dat wil zeggen een resterende hypotheek van 190k. Er vanuit gaande dat "MW" gewoon marktwaarde is en geen percentage van executiewaarde oid is dat dus ergens tussen de 52% en 96% afhankelijk van wat de woningmarkt doet*.

*op basis van mijn compleet uit de duim gezogen prognose van min/max

Edit
http://www.deltalloyd.nl/...e-vragen/woordenlijst.jsp

Delta Lloyd neemt als marktwaarde van het huis:
Bij bestaande bouw
Het laagste bedrag van de koopsom (exclusief roerende zaken) en de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik.
Bij nieuwbouw
De koop-/aanneemsom plus meerwerk en bouwrente.
Bij verbouw
De getaxeerde marktwaarde na verbouw.

En (niet van de site zelf en niet gecontroleerd)
http://www.homefinance.nl...ente-op-de-schop-1291.asp

Hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie: 4.95%
Hypotheken tot 50% marktwaarde: 4.45% (korting 0.50%)
Hypotheken tot 75% marktwaarde: 4.55% (korting 0.40%)
Hypotheken tot 90% marktwaarde: 4.75% (korting 0.20%)
Hypotheken tot 100% marktwaarde: 5.05% (opslag 0.10%)
Hypotheken tot 110% marktwaarde: 5.45% (opslag 0.50%)
Hypotheken boven 110% marktwaarde: 5.55% (opslag 0.60%)

Zonder NHG is bij Lloyds dus zelfs voordeliger <50 MW

[ Voor 36% gewijzigd door assje op 03-08-2015 15:53 ]

[assje]

Ray schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 17:13:
delta Lloyd =/= LLoyds

Oeps

Goedmaker: https://www.lloydsbank.nl...ek_1_Direct_+Mei+2015.pdf

Pagina 4

[ Voor 45% gewijzigd door assje op 03-08-2015 17:24 ]

[assje]

M-ThijZ schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:41:
[...]


Top! Hiermee heb ik een overzicht per maand kunnen maken door rente/12 te doen, met 360 perioden.

Mooi hè, Excel

[assje]

Versteegrob schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 18:13:
[...]


Ik volg je berichten een tijdje op het forum en wat een fijne stukken schrijf je. Zo duidelijk en zoveel geduld en erg behulpzaam, heel fijn. Mag ik vragen hoe je aan al deze kennis komt ?

Van andere behulpzame Tweakers natuurlijk

En Google en interesse natuurlijk

[assje]

Hbeez schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 10:00:
Ik heb uitgerekend dat dit aan het eind van de rit 89k netto hypotheeklasten scheelt, maar daarvoor moet ik dus wel 55k inleggen.

Heb je de HRA die jaarlijks afgebouwd wordt daar al in meegenomen?

[ Voor 16% gewijzigd door assje op 05-08-2015 12:29 ]

[assje]

Milmoor schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 10:06:
Omdat de rentes weer wat lijken te gaan stijgen .....

Waar is dat op gebaseerd? We hebben een maand een kleine stijging gehad maar als er nu een trend te zien is zou het omlaag zijn.

http://www.actuelerentest...tste-rentewijzigingen.asp

[assje]

assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Bij de Rabobank is sinds mijn verlengingsaanbod de rente gedaald (NHG):
1 jaar 1,8%
5 jaar 2,2%
10 jaar 2,5%
15 jaar 3,1%
20 jaar 3,3%
30 jaar 3,9%

Voor de korte rente is dit een nieuw dieptepunt voor de Rabobank, de 10 jaar vast heeft in juni op zijn laagst op 2,4% gestaan.

Qua korte rente is de Rabobank steeds één van de goedkoopste, de langere rente is aan de hoge kant. Ik twijfel nog even vrolijk verder of ik 1 jaar vast blijf houden of toch voor 10 jaar vast ga, heb nog tot 31 oktober om een beslissing te nemen (rente daalt mee).

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 17-08-2015 08:58 ]

[assje]

Jumpman schreef op maandag 17 augustus 2015 @ 15:48:
[...]
Even los van mijn probleem. Stel: Een offerte staat op 2,6%, nu is het 2,5%, volgende week is het weer 2,6%, de week daarop 2,7% en nog steeds binnen de offerte termijn en je tekend, krijg je dan de 2,5% of moet je in de week dat de rente op 2,5% staat, direct actie ondernemen? Het lijkt me niet, dat ze blij worden als je telkens een nieuwe offerte vraagt, als de rente zakt.

Bij mij werkt het als volgt:

[assje]

Jumpman schreef op maandag 17 augustus 2015 @ 15:48:
Even los van mijn probleem. Stel: Een offerte staat op 2,6%, nu is het 2,5%, volgende week is het weer 2,6%, de week daarop 2,7% en nog steeds binnen de offerte termijn en je tekend, krijg je dan de 2,5% of moet je in de week dat de rente op 2,5% staat, direct actie ondernemen? Het lijkt me niet, dat ze blij worden als je telkens een nieuwe offerte vraagt, als de rente zakt.

Weet niet of jouw voorwaarden hetzelfde zijn maar bij mij werkt het als volgt:

• 3 maanden voor aflopen rentevaste periode krijg ik een aanbod met de dan geldende tarieven
• Als de rente op het moment van ingaan van de nieuwe periode lager is krijg ik de lagere rente
• Als de rente hoger is blijft het eerste aanbod staan

In mijn geval als de rente in die periode van 3 maanden daalt en vervolgens stijgt krijg ik dus sowieso niet de laagste waarde maar degene die geldt op het moment van in gaan. Ik hoop nu dus maar dat de rente tot 31-10-15 zo laag blijft (en laat daar mijn keuze vanaf hangen). Ik denk dat ik sowieso geen nieuw offerte kan vragen (3 maanden is vast), hoe dat zit als je zelf gaat oversluiten weet ik ook niet. Het lijkt mij inderdaad sterk dat je zomaar iedere week een offerte op zou kunnen gaan vragen.

Voor mijn korte rentevaste periode zijn deze voorwaarden best gunstig. Bij een jaar vast is het maar een periode van 9 maanden tot je volgende aanbod. Vervolgens krijg ik dan ofwel die rente of degene van 3 maanden later als hij lager is, vlakt al best een stukje risico uit (vergeleken met voorwaarden waar de rente niet mee daalt).

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 17-08-2015 16:52 ]

[assje]

TrailBlazer schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 07:58:
Ik ben trouwens benieuwd wat er gebeurt met die banken die de waarde in het spaardeel van een bankspaar niet meenemen in de schuld waarde verhouding. Er zijn al kamervragen over gesteld aan de minister.

En natuurlijk de vraag of je dat wel moet willen. Tegen de tijd dat het spaardeel echt significant is heb je juist baat bij een hogere rente. Wat dat betreft natuurlijk terecht dat er kamervragen over gesteld worden en als het aangepast zou worden, bewust kiezen voor een hogere rente omwille van HRA is best wel een erge uitwas wat mij betreft.

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 19-08-2015 10:26 ]

[assje]

TrailBlazer schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 10:56:
[...]

Tegen de tijd dat mijn spaardeel signifact wordt (15 jaar) is de maximale renteafterek gedaald tot 43,5 % waar ik nu nog 51,5% mag aftrekken het dempende effect wordt steeds ongunstiger de komende 20 jaar.
Daarnaast is mijn hypotheek 25% aflossingsvrij dus daar wil ik juist wel een lage rente hebben

Uitgaande van WOZ=hypotheek wordt een hogere rente interessant als het spaardeel >50% van de hypotheek is (dus 2/3 van einddoel). Tegen 42% aftrek is dit bij een vulling van >60% dus het zou kunnen zijn dat het alsnog loont tegen de tijd dat de aftrek afbouwd is/wordt.

Ik zie wel dat dit effect behoorlijk beperkt is. Bij de standaard combinatie 40% aflossingsvrij + 60 bankspaar en 42% aftrek geeft het niet snel een positief resultaat. Het zal vooral goed werken bij een relatief groot gedeelte spaar gecombineerd met flinke extra inleg in de eerste jaren.

[assje]

Wie heeft het over een stijging? Korte rente is juist op nieuw dieptepunt.

[assje]

Azer schreef op donderdag 20 augustus 2015 @ 12:04:
[...]


Interessant, is daar ergens in dit topic een berekening van? Vraag me af hoe hoog de rente over 10 jaar moet zijn voordat het niet meer voordelig is.

Ik heb daar wel een excelsheet voor.

Zie ook: assje in "Ervaring met huis kopen - Deel 7"

Simpel gezegd telt rente in de eerste jaren gewoon dubbel. Direct een hogere rente voor zekerheid in de verre toekomst is dus lang niet altijd handig.

[ Voor 16% gewijzigd door assje op 20-08-2015 12:30 ]

[assje]

CeesKees schreef op donderdag 27 augustus 2015 @ 12:38:
[...]


Ik ben dat niet met je eens. Een goede hypotheekadviseur had moeten adviseren de rente nooit voor zo'n lange periode vast te zetten. Een gemiddelde hypotheek loopt (nog steeds) een jaar of 7-8 (verhuizen, verbouwen, scheiden, nieuwe rente% enz). Een 7/8 jaar rentevast periode had dit hele geintje dus kunnen voorkomen.

De hypotheek laten vervallen bij verhuizing is meestal wel optioneel. Stel dat je nu 30 jaar vastzet voor 3,1% heb je zomaar kans dat je bij een verhuizing na 20 jaar de hypotheek liever meeneemt.

Vastzetten voor 30 jaar blijft discutabel, je betaalt gewoon direct voor zekerheid in de verre toekomst.

[assje]

CeesKees schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 09:52:
[...]


Wat voor negatiefs kan er zijn aan een hypotheek? Je hebt een schuld, en je betaald aan de verstrekker. Zolang je dat doet, kan er niet veel aan de hand zijn.

Daarnaast zou ik nu een variabele rente nemen, en zodra de rente richting de 4.5% (of welke drempel jij ook wil hanteren) gaat deze voor een langere (max 8 jaar) periode vastzetten.
In de tussentijd spaar je lekker het verschil met wat je nu betaald en die 4,5% weg. Kun je later weer gebruiken om af te lossen of te verbouwen (of groot onderhoud)

CeesKees schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 10:41:
Prachtig.
En hoe hoog is de variabele rente?
Deze kun je namelijk op ieder willekeurig moment vastzetten zodra jij het idee hebt dat de rente gaat stijgen.

Kiezen voor een korte rente om de besparing te gebruiken voor extra aflossing is wat mij betreft een prima strategie.

De optie die jij noemt om vast te zetten op het moment dat hij stijgt of is gestegen is wat mij betreft behoorlijk discutabel. Op het moment dat de korte rente hoger is gestegen dan x% zal waarschijnlijk de lange rente ook al veel hoger zijn.

Als je dit gaat doen ga je dus aan de gang met het "timen" van de kapitaalmarkt om zo beter uit te komen, in principe is dat natuurlijk gewoon gokken. Als je een rente hoger dan xx% niet kunt dragen moet je dus niet voor variabel/kort gaan.

De theorie achter het idee van variabel/kort vastzetten is juist dat dit gemiddeld over de looptijd normaal gesproken goedkoper is. Dit verandert niet opeens als de rente stijgt, grote kans dat je dan achteraf goedkoper uit was geweest door gewoon variabel uit te zitten of zelfs door de rente in eerste instantie direct lang vast te zetten (tegen een lager tarief).

Er zijn best prima redenen om eerst voor korte rente te gaan en later langer vast te zetten (kinderen bijvoorbeeld) maar een stijgende rente is dat wat mij betreft niet.

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 01-09-2015 10:57 ]

[assje]

t_captain schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 11:03:
[...]


Scheelt maar weinig. Het formulier noemde de volgende opties:

* 1 jaar, 2.2%
* 3 jaar, 2.4%
* 5 jaar, 2.6%
* 10 jaar, 2.8%

Een verschil tussen 1 jaar en 10 jaar van 0.6% is volgens mij vrij laag als je het historisch bekijkt. Tel daarbij dat het een spaarhypotheek betreft (lagere rente = bruto voordeel + kleiner maar netto nadeel) en ik pak gewoon die 10 jaar

Houd je er dan ook rekening mee in welk jaar van de hypotheek je nu zit en hoe lang je daarna nog vast kan zetten?

Stel dat je nu in het 15e jaar van je hypotheek zit en 10 jaar vastzet houd je bij bij het aflopen van de vaste periode nog maar een termijn van 5 jaar over. Op dat moment is je spaarinleg groot en heb je baat bij een hoge rente, het zou dus nadelig kunnen zijn als je dan nog maar 5 jaar vast kunt zetten.

Ik zeg niet dat je er niet over nagedacht hebt maar wellicht interessant voor dit topic om je overwegingen te posten?

Wat ik me nu opeens afvraag, voor oversluiten naar een lagere rente wordt boeterente berekend maar hoe zit dat met oversluiten naar een hogere rente? Stel dat je nu in het 10e jaar van je hypotheek kiest voor 20 jaar vast tegen 3,2% en na 10 jaar ga je oversluiten naar 5%, kan dat dan theoretisch?

Uiteraard heeft dit allemaal alleen zin als je er vanuit gaat dat de spaarhypotheek tegen die tijd nog tegen huidige condities bestaat (wat ik ten zeerste betwijfel).

pirke schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 11:06:
0,6/2,2 = 27% hogere bruto kosten

Bij een spaarhypotheek is het dan maar afwachten hoeveel dat netto is (kan zelfs in de plus komen).

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 01-09-2015 11:09 ]

[assje]

StealthyPeanut schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 11:15:
Ik vraag me iets af of ik het goed begrijp;

Ik zet voor 10 jaar een hypotheekrente van 3% op € 250.000,- Annuïteitenhypotheek.

Na 10 jaar, ga ik de rente opnieuw bepalen. Ga ik de rente dan bepalen op de overgebleven hypotheeksom? Of op de begin hypotheeksom?

Scheelt het dan nog of je hypotheek WEL of GEEN NHG heeft?

Ik neem aan dat je doelt op de renteopslag ten gevolge van de verhouding hypotheek versus marktwaarde (LTV, vaak uitgedrukt in %MW).

Inderdaad zal je bij het een annuïteitenhypotheek bij het afsluiten van een nieuwe rentevaste periode kijken naar de LTV op dat moment. Zelfs tijdens een rentevasteperiode is het soms mogelijk dit aan te passen, dit verschilt per hypotheeknemer en gaat vaak niet vanzelf. Voor spaarhypotheken is het iets lastiger, daar wordt niets afgelost en zo ver ik weet wordt het opgebouwde tegoed nooit meegerekend.

Edit:
Lees dit maar eens door:
https://www.ikbenfrits.nl...to-value-scheelt-e10-781/

[ Voor 6% gewijzigd door assje op 01-09-2015 11:26 ]

[assje]

CeesKees schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 11:26:
(correct me if im wrong here)

Bij een annunitaire hypotheek betaal je een vast maandbedrag, maar varieert de rente/aflos verhouding naar mate je meer aflost.

Wanneer je de rente opnieuw gaat bepalen kunnen er 2 dingen gebeuren.
1. De rente daalt, hierdoor neemt je aflossing toe, en heb je dus eerder afgelost.
2. De rente stijgt, je maandbedrag moet nu ook stijgen anders kom je niet binnen de looptijd aan de geplande aflossing.

NHG scheelt altijd, het is een risicoverlagend middel voor de bank. Hoe meer risico, hoe meer je moet betalen aan opslag.

Een annuiteire hypotheek heeft een gelijke bruto maandlast bij een constante rente.

Als de rente wijzigt (bijvoorbeeld jaarlijks) wordt de annuïteit jaarlijks opnieuw berekend. Deze berekening wordt heel eenvoudig steeds gebaseerd op de resterende hypotheek en de rente op dat moment. Als de rente wijzigt wijzigen dus zowel je maandlast als de verhouding aflossing/rente. Zonder aanpassing van de rente zal alleen de verhouding aflossing/rente veranderen (zoals dat nou eenmaal werkt bij annuïteit).

Invloed op de looptijd heeft het zonder extra aflossingen sowieso niet.

[assje]

Aniki schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 12:26:
[...]

waarom?

Door HRA en EWF

Voorbeeld:
Hypotheek 200k annuitair
WOZ 200k
HRA tarief 42%
EWF 0,075%
Rente A: 2,2%
Rente B: 2,7%

Uitgaande van gelijke rente over gehele looptijd 30 jaar en het verschil in maandlasten wordt extra afgelost. Optie A is netto €14.239,- goedkoper, dat is 7% van de hoofdsom.

Dit ligt dus inderdaad in de buurt van de 5% die Redwing noemt en niet bij de 27% van Pirke. Als de besparing bij optie A niet extra wordt afgelost is het verschil maar <6%, bij een hoger aftrek HRA wordt het nog lager.

[ Voor 10% gewijzigd door assje op 01-09-2015 13:34 ]

[assje]

Snuurtje schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 14:12:
2,9% 10 jaar. Startersappartement voor mij alleen. Hou liever nu ik jong ben meer geld over dan lang vast te zetten.

Heb je dat al enige tijd geleden afgesloten? Zo niet, hoe kom je dan aan 2,9% voor 10 jaar vast met NHG?

http://www.actuelerentest...ht/10-jaar-rente-vast.asp

CeesKees schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 14:59:
[...]
Ehm... 10 jaar is ook lang, als je het mij vraagt.
Maar als de NHG korting het renteverschil met een variabele opheft. Waarom niet?

Tenzij je vrij exact je max. leent kan je toch ook gewoon variabel nemen met NHG.

P.s. als we zeggen variabel bedoel ik standaard 1 jaar vast (of minder). In ieder geval bij mijn hypotheekverstrekker zou je wat mij betreft wel gek zijn om te gaan voor variabel i.p.v. 1 jaar vast.

Vorig jaar toen ik afsloot bij de Rabobank was variabel 2,6% en 1 jaar vast 2,3%.
Nu is variabel 2,4% en 1 jaar vast 1,8%

[ Voor 43% gewijzigd door assje op 01-09-2015 15:02 ]

[assje]

tweakerdennis schreef op dinsdag 01 september 2015 @ 17:23:
Met annuiteiten los je pas laat geld af, over 10 jaar staat bij wijze van nog 90% van 'je hypotheek schuld' open gezien je alleen rente hebt betaald.

Dat is wel behoorlijk overdreven, zeker met huidige rentes.

Bij 2% hypotheekrente is 50% afbetaald na 16 jaar
Bij 4% hypotheekrente is 50% afbetaald na 19 jaar
Bij 6% hypotheekrente is 50% afbetaald na 21 jaar
Bij 8% hypotheekrente is 50% afbetaald na 22 jaar

Of andersom, na 10 jaar is er afgelost:
Bij 2% hypotheekrente 27%
Bij 4% hypotheekrente 21%
Bij 6% hypotheekrente 17%
Bij 8% hypotheekrente 13%

En na 20 jaar:
Bij 2% hypotheekrente 60%
Bij 4% hypotheekrente 53%
Bij 6% hypotheekrente 47%
Bij 8% hypotheekrente 40%

En zie daar dus het belang van een lage hypotheekrente (in het begin van de looptijd) bij een annuïteitenhypotheek.

[assje]

Ricmaniac schreef op woensdag 02 september 2015 @ 13:37:
[...]
Maar ben je dan niet bang dat je over 20 jaar ineens 8% moet betalen, ik zeg maar wat Of denk je het in 20 al afbetaald te hebben?

Chester schreef op woensdag 02 september 2015 @ 13:41:
[...]
Maar als je zekerheid wilt, en er niet meer naar wilt omkijken, zou je het best 30 jaar vast kunnen zetten. Dan weet je iig zeker waar je aan toe bent voor de gehele duur van je hypotheek.

Nog maar eens een copy paste van een eerdere post van mij ter info (heb ik het in ieder geval niet voor niets getypt).


Wat wel belangrijk is om in de gaten te houden is dat de annuïteitsberekening wordt beïnvloed door de hoogte van de rente. Dit wil zeggen dat je bij een hogere rente een hogere maandlast hebt maar de component aflossing daarin ook nog eens kleiner is.

Voorbeeld:
Hypotheek 200k
WOZ 200k
Belastingtarief 42%
A: Rente 3% (bijvoorbeeld 10 jaar vast)
B: Rente 4% (bijvoorbeeld 20 of 30 jaar vast)

Na 10 jaar staat er nog open: (verschil door annuïteitscurve)
A: €151.808,-
B: €157.186,-
Verschil €5.378,-

Echter heeft B ook een hogere (netto) maandlast, als je het verschil daartussen extra had afgelost bij A kom je op de volgende getallen:
A: €145.719,-
B: €157.186,-
Verschil €11.467

Door 1% verschil in rente is er dus een verschil van 5,7% in aflossing t.o.v. de oorspronkelijke hypotheek bij een gelijke netto maandlast. Doordat de hypotheek veel verder afgelost is heeft een stijgende rente weer een minder grote invloed.

Vastzetten omdat het "maar" een procentje scheelt is in ieder geval geen goede reden. Voor mensen die niet de mogelijkheden de risico's af te dekken is het wel goed.

Nog een voorbeeld:
Met dezelfde getallen als bovenstaand, bij gelijke netto maandlast (besparing wordt extra afgelost)

Situatie A:
10 jaar 3,0%
De rest (20 jaar) 6% rente

Situatie B:
30 jaar 4,5% rente

Situatie A is over de looptijd ca. €9.000,- goedkoper (ondanks 20 jaar hogere rente).

TLDR: lang vastzetten kan een prima beslissing zijn maar >20 jaar vastzetten voor een annuïteitenhypotheek vrijwel nooit.

[assje]

stefijn schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:38:
Dat kun je doen, je bespaart dan wellicht nog wat op korte termijn, maar als 30 jaar nu al een last van "niks" oplevert, zou ik hem 30 jaar vastzetten. In de toekomst wordt die last alleen nog maar lichter. En je weet waar je de komende 30 jaar aan vast zit.
De rente zal over een jaar niet ineens dubbel zijn, maar als hij over 10 jaar inderdaad naar 5% is gestegen - wat volgens mij best reeel is - dan betaal je zomaar 50% meer.


edit: kun je als je zo wil profiteren niet beter gewoon variabele rente doen dan?

Lees anders gewoon minimaal de laatste 10 pagina's de vorige pagina van dit topic door, dezelfde vraag met dezelfde (soms vreemde) antwoorden komt nu iedere week weer voorbij.

ybos schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:33:
[...]

Waarom niet 1 jaar? Betaal je 1 jaar minimaal, en mochten er seintjes zijn dat de rente gaat stijgen plemp je hem gewoon vast tegen minimale boete (aangezien rente maar jaartje vast staat).

IMO echt een heel slecht advies dit, mensen die weinig of geen verstand van de materie hebben aanmoedigen te gaan gokken/voorspellen wat de hypotheekrente gaat doen.

[ Voor 24% gewijzigd door assje op 03-09-2015 17:50 ]

[assje]

ybos schreef op donderdag 03 september 2015 @ 21:12:
[...]
Waarom gokken Als de rente 1 jaar laag blijft (zoals ik nu heb), heb je de winst al te pakken, heeft weinig met gokken te maken.

Ik snap je punt wel (heb zelf ook een jaar vast) maar vind de argumentatie slecht.

ybos schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:33:
[...]
Waarom niet 1 jaar? Betaal je 1 jaar minimaal, en mochten er seintjes zijn dat de rente gaat stijgen plemp je hem gewoon vast tegen minimale boete (aangezien rente maar jaartje vast staat).

Als de rente al aan het stijgen is ben je dus al te laat, je zet dan dus vast tegen een hogere rente. Bovendien, gaat het om de korte of lange rente en bij welke stijging zet je hem dan vast? Vorige maand steeg de rente even, volgens jou beschrijving had je daar dus open moeten breken en vast moeten zetten?

Kiezen voor een korte rente doe je omdat je het risico kunt dragen en je gelooft dat het gemiddeld over de looptijd goedkoper is (wat historisch vaak het geval is geweest). Hier verandert niets aan als de rente stijgt dus proberen de markt te timen is en blijft gewoon slecht advies voor een gemiddeld persoon.

Letterlijk één pagina terug hebben we het hier ook al over gehad:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

[assje]

Blik1984 schreef op vrijdag 11 september 2015 @ 08:38:
[...]

Ja, delta lloyd hetzelfde. Begreep uit een artikel van de VEH dat het echt aan de bank ligt of ze het aanpassen of niet. Het is in ieder geval geen vreemde praktijk om het niet tussentijds aan te passen

Bij een niet-NHG hypotheek is dit dus wel een hele belangrijke voorwaarde waar blijkbaar vaak niet voldoende aandacht aan besteed wordt.

[assje]

t_captain schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:29:
[...]


Als je naar het belastingvoordeel kijkt, is het gunstig om de rente naar voren te halen. Dit jaar trek hje tegen 51% af, over 10 jaar nog maar tegen 46%.

Sowieso is net nogal een aanname om er vanuit te gaan dat dit voor iedereen geldt (laat staan volledig) maar in dit geval is er al duidelijk aangegeven dat het om de 42% schaal gaat.

[assje]

Jozzle schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 13:08:
[...]


Misschien handig dat mensen ook gaan vermelding hoeveel procent van de Marktwaarde/Executiewaarde zijn hebben moeten financieren? Dat heeft nogal impact op het rentetarief namelijk.

Inderdaad, en hypotheekvorm en resterende looptijd, ook interessant voor de overweging.

Misschien een template zoals dat ook gebruikt wordt in andere topics?

Zoiets:

• Rentepercentage : 2,3%
• Rentevasteperiode : 10 jaar
• Per : 10-2015
• Hypotheeknemer : Rabobank
• Hypotheekvorm : Annuitair
• Looptijd en verstreken : 30/1
• NHG : Ja
• LTV - MW : -
• LTV - EW: -

[assje]

Ik los mijn annuïteitenhypotheek van 30 jaar annuitair af in 20 jaar, dat is goedkoper dan lineair in 30 jaar.

[assje]

RM-rf schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 11:36:
[...]
of dat handig is betwijfel ik, je moet dan iedere maand gaan zitten bijrekenen en ook de bank zal het vast niet leuk vinden als hun klant iedere maand een klein bedragje gaat overmaken wat voor hen ook extra administratiekosten betekent.. dat is de reden dat ook de banken het vaak niet graag zien en aflos-mogelijkheden beperken tot een bepaald bedrag en soms ook een beperkt aantal extra aflossingen per jaar/periode.

Dit is natuurlijk veel makkelijker op te lossen zoals ook eerder al werd geopperd. Je maakt gewoon een spaarrekening waar je maandelijks een bedrag naartoe boekt en dit los je vervolgens eens per jaar af (plus eventueel HRA).

[assje]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:13:
Even hypothetisch:

Stel je koopt een huis van 200k
Rente zetje 30 jaar vast op 3%.

Laten we dan bereken wat je kwijt bent bij lineaire hypotheek en bij een annuïteitenhypotheek waar je jaarlijks even veel aflost als dat je bij lineair doet.

Dan zullen we direct zien met getallen wat goedkoper is. Als klopt wwat je zegt, dan betekend dat de totaal betaalde bedrag aan het einde het zelfde is.

?

gysman11 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:14:
ja. appels en peren anyone?

Als je annuitair en lineair met elkaar vergelijkt, moet je natuurlijk wel vergelijken waarbij je de overige variabelen gelijk houdt. In dit geval dus gelijke looptijd.

Als jij graag in 21 jaar aflost, betaal je inderdaad minder rente. Maar dat zou nog minder zijn als je dit lineair zou doen.

Nee, het gaat erom dat lineair en annuïteiten geen verschil maken als je zelfs extra aflost of kunstmatig de looptijd verkort.

[ Voor 35% gewijzigd door assje op 19-10-2015 13:16 ]

[assje]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:18:
[...]


Dat is appels met peren vergelijken. Je moet dan in je berekening bij ook lineair opnemen dat je dan ook die in 21 jaar afbetaald, dus dat je dan daar ook extra gaat aflossen.

Ja en als je de 30 jarige annuiteiten hypotheek in 21 jaar lineair aflost heeft hij precies evenveel gekost als dat je een 30 jarige lineaire hypotheek in 21 jaar lineair aflost.

Al deze hypotheekvormen zijn ook allemaal precies even duur als een aflossingsvrije hypotheek die je met hetzelfde tempo aflost (als je er HRA op krijgt wat nu dus niet meer het geval is bij nieuw afsluiten).

Het is gewoon veel simpeler dan mensen hier voor doen komen, er is geen ingewikkelde berekening die bepaalt hoe hoog de betaalde rente is. Er is alleen een annuïteitenformule die het aflossingsschema bepaalt. De rente is simpelweg het gevolg van de openstaande schuld.

[ Voor 34% gewijzigd door assje op 19-10-2015 13:21 ]

[assje]

Als ik me binnenkort nog eens verveel zal ik nog eens kijken om een mooi bruikbaar vergelijkingssheetje te maken want werkelijk schokkend hoeveel onduidelijkheid er is over deze basiskennis op hypotheekgebied.

[assje]

Ik vermoed dat de komende jaren voor annuïteitenhypotheken bruto en netto sowieso steeds minder gaan verschillen doordat de HRA afgebouwd gaat worden en/of EWF verhoogd.

Daarmee is dat "probleem" ook direct opgelost...

[assje]

Ik heb nog steeds niet kunnen kiezen tussen:
1 jaar vast 1,8%
10 jaar vast 2,3%

Volgende week dinsdag ga ik op vakantie, voor die tijd moet ik beslist hebben.

Vorige week dacht ik er uit te zijn om voor 10 jaar vast te gaan, nu nijg ik toch weer naar 1 jaar vast.

Moeilijk zeg, alleen al om de komende jaren niet meer na te hoeven denken zou je voor 10 jaar vast gaan

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:32:
[...]


Je zou eventueel ook nog 5 jaar vast kunnen doen. Je kan vermoedelijk 5 jaar vast ook voor die ~1,8% krijgen.

Het gaat om mijn verleningsaanbod dus ik heb geen vrije keuze qua bank, 5 jaar vast bij de Rabo is 2,2%. Verder vind ik 5 jaar net niks, na 10(+1) jaar heb ik hopelijk 50% van de hypotheek afgelost en doet een rentestijging me niet veel meer.

Blijf het lastig vinden, aangezien het voor mij niet om het afdekken van risico gaat is het eigenlijk alleen maar gokken.

Aangezien ik geen bijzondere redenen heb om aan te nemen dat ik ontwikkelingen beter weet te voorspellen dan de geldmarkt moet ik eigenlijk gewoon variabel (1 jaar) houden.

Ik ben alleen zo bang voor het doembeeld dat ik er compleet naast zit, de economie opeens een boost krijgt en de rentes keihard stijgen. Dan zou ik achteraf balen als een stekker dat ik niet had vastgezet op misschien wel het laagste punt.

Net zoals mensen vroeger de rente vast zette op bijvoorbeeld 12%, die zaten er toen ook goed naast.. Wat als ik er nu ook goed naast zit

Het blijft een gok... ik nijg meer en meer naar gewoon 1 jaar vast. De besparing in het eerste jaar is 0,3% van de hypotheeksom (die extra afgelost wordt).

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 19-10-2015 16:43 ]

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:01:
Tsja, historisch gezien heeft variabele rente altijd gewonnen van de vaste rente. Het lijkt bovendien onwaarschijnlijk dat de rente binnen korte tijd extreem zal stijgen (indien dat wel zo is dan merk je dat vermoedelijk niet alleen in je hypotheeklasten).

Dat gezegd hebbende zitten we nu echt heel ver onder het historische gemiddelde, dus het lijkt ook onwaarschijnlijk dat het een foute beslissing is om het lang vast te zetten.

Persoonlijk sta ik er niet zo heel lang bij stil. De juiste beslissing weet je pas achteraf en in dit geval gaat het om 0,5% rente verschil waarvan je de helft weer terug krijgt van de overheid. Ik weet van mezelf in ieder geval dat er in mijn leven wel grotere financiële onzekerheden zijn dan die paar tientjes verschil in maandlasten

Het verschil tussen 30 jaar vastzetten (op het verkeerde moment) of dit niet doen kan wel meer schelen dan een paar tientjes per maand.

Als ik vorig jaar bij het afsluiten 30 jaar vastgezet had was dat tegen 4,5%

Afgelopen jaar 2,3% betaald, komend jaar 1,8%, als dat daarna met slechts 0,1%/jaar stijgt en ik het verschil extra aflos hebben we het over een verschil van €130k op een lening van €190k (netto!)

Inmiddels zijn de verschillen een stuk kleiner... de mogelijke stijging wordt ook steeds groter t.o.v. mogelijke resterende daling.

[ Voor 4% gewijzigd door assje op 19-10-2015 17:12 ]

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:20:
Dat lijkt me een rekenfout:

Scenario A:
- 10 jaar vast voor 2,3%
- 100% lineaire aflossing
- 42% HRA
- Na 10 jaar heb je 21085 rente betaald

Scenario B:
- Beginnend met 1,8% rente en elk jaar 0,1% hoger
- 100% lineaire aflossing
- 42% HRA
- Na 10 jaar heb je 20323 rente betaald

Hoe je dan in hemelsnaam op 130k verschil komt is mij een vraag

Het viel me ook al op dat dit niet kon kloppen, is inderdaad een rekenfout (extra aflossing zat in het verschil)

Maar ik bedoelde een vergelijking over 30 jaar voor de volgende situatie:
WOZ €185k
HRA tegen 42%
EWF 0,75%

Scenario A:
30 jaar vast tegen 4,5%
100% annuitaire aflossing

Scenario B:
1e jaar 2,3% (werkelijke rente)
2e jaar 1,8% (werkelijke rente)
3e jaar 1,9% (jaar ervoor +0,1% voor alle volgende jaren, eindigend op 4,6%)
Maandlast gelijk aan scenario A (dus extra aflossing)

Netto rente na 30 jaar:
Scenario A: €109.603
Scenario B: € 55.233
Verschil €54.370

Dat lijkt er inderdaad beter op, en is wat mij betreft nog steeds de moeite van het overdenken wel waard.

[assje]

Pooh schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:35:
Ja, op die manier kan ik het ook. Maar doe dan ook het omgekeerde:

Scenario C:
1e jaar 2,3% (werkelijke rente)
2e jaar 1,8% (werkelijke rente)
3e jaar 2,8% 1-jaars rente
4e jaar keus tussen: 3,8% 1-jaars rente 4,8% 5-jaars rente of 5,8% 10+-jaars rente

Dat is ongeveer even waarschijnlijk als B.

Dat snap ik en dat doe ik dus ook. Echter kan ik ook de volgende vergelijking maken:
Situatie A: 30 jaar vast vorig jaar -> 4,5%
Situatie B: 1e jaar 2,3% (werkelijk) nu 25 jaar vast tegen 3,4% (laatste 4 jaar 4,5%)

Geeft ook een besparing van €36.174,- die (nu) wel "zeker" is.

Het gaat mij er maar om aan te geven dat "een paar tiende verschil" of "een paar tientjes" nog aardig aantikt over de looptijd (en dus wel degelijk waard zou kunnen zijn om over na te denken).

[assje]

Pooh schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:40:
[...]

Nu 25 jaar vast tegen 3,4%. Maar hoe zit dat volgend jaar? Je weet dat renteschommelingen van 2% per jaar op de lange rente helemaal niet zo heel gek zijn? Voordat jij de bank hebt gebeld voor een nieuw aanbod kan de rente al een procent of meer stijgen.

Ja, als je zin hebt om dagelijks de rentes bij te houden ben je misschien goedkoper uit. Maar de meeste mensen hebben leukere hobbies.

Punt is dat ik achteraf (kijkt met een koe in de ...) al €30k verdient zou hebben als ik nu 30 jaar vast zet t.o.v. vorig jaar.

Dat is best serieus geld....

Dat het koffiedik kijken is en gokken is ben ik me juist van bewust, vandaar dat ik ook twijfel om nu toch maar vast te zetten.

[assje]

assje schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:29:
[...]
Het viel me ook al op dat dit niet kon kloppen, is inderdaad een rekenfout (extra aflossing zat in het verschil)

Ik moet hier toch op terugkomen, het verschil in netto rente is inderdaad geen 130k, maar het vershil in inleg is dat wel degelijk.

Dus bovengenoemde casus geeft een verschil van 130k over de looptijd.

ik heb bijna vakantie, is dus ook nodig

[ Voor 6% gewijzigd door assje op 19-10-2015 18:10 ]

[assje]

Pooh schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:47:
Ja, als je je huis van 185k net voor of net na de crisis koopt had je ook 30k kunnen besparen of verliezen.

Maar uiteindelijk moet je leven. En tenzij je geld genoeg hebt om je om zulke bedragen niet druk te maken, is het meestal veel verstandiger om enig risico af te dekken, in plaats van het financieel gunstigste scenario na te streven. Zie het als een verzekering: daar betaal je in je leven ook een enorme smak geld voor, in de hoop dat je hem nooit nodig hebt, maar het slaapt wel beter. Zo is het met een vastgezette rente ook, zeker als de rentes zo laag zijn als nu.

Waar je die 130k vandaan haalt is me een raadsel. Doe eens een linkje naar een berekening?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Voor andere mensen die het leuk vinden te kijken ook prima maar let op dat het een rommelsheet is die dus niet zomaar werkt zonder dat je weet wat je doet.

Het gaat om tabblad "Rentevast of niet", in kolom N zie je de totale maandlast van situatie A die overeenkomt met die van sitautie B (vanaf regel 46). In kolom I zie je de extra aflossing die wordt gedaan om de maandlast gelijk te houden (wat totaal 130k is).

Ah nu zelf ook nog eens gekeken en het gat gevonden, de extra aflossing zit niet in de optelling en mist dus bij de oorspronkelijke aflossing

Ik ga er nog eens naar kijken, de werkelijkheid ligt ergens in het midden. Het sheetje loop in het honderd bij verschillen die zo groot zijn dat 1 optie werkelijk jaren eerder is afgelost. Snelle modificatie geeft als resultaat een verschil van €108k (ipv 130).

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:51:

Wat jij hier mist is dat het verschil veel groter wordt als je er vanuit gaat dat je de besparing door lagere rente extra aflost. Hierdoor gaat je aflossing sneller en ga je daardoor steeds weer minder rente betalen. Dit draagt er ook aan bij dat toekomstige hogere rente steeds minder invloed heeft.

Als je dit niet doet ben je wat mij betreft appels met peren aan het vergelijken (uitgaande van personen met financiële discipline).

assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

[ Voor 29% gewijzigd door assje op 19-10-2015 18:18 ]

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 18:24:
Daar staat tegen over dat na 12 jaar (1,8% + 12x 0,1%) de 'variabele' rente hoger zal worden dan de vaste rente en kan je vanaf dat punt dus extra aflossen bij de vaste rente. Ik heb dit inderdaad niet meegenomen, maar het zal nog steeds geen schokkende verschillen opleveren.

Veel schokkender is het effect van een sneller stijgende (of dalende) rente. Als het i.p.v. 0,1% per jaar 0,2% per jaar gaat stijgen ziet het plaatje er heel wat minder leuk uit en dan zitten we (historisch gezien) nog steeds niet eens op zo'n heel extreme rente.

30 jaar rentevast is hoe dan ook niet slim indien je van plan bent extra af te lossen.

In de berekening die ik gaf is bij een stijging van 0,3% per jaar niet vastzetten nog steeds voordeliger. Het gaat pas echt mis als hij binnen 5 jaar direct flink stijgt (of bij 0,4% per jaar).

Volgend voorbeeld blijf ik het duidelijkst vinden:

Situatie A:
10 jaar 3,0%
De rest (20 jaar) 6% rente

Situatie B:
30 jaar 4,5% rente

Situatie A is over de looptijd ca. €9.000,- goedkoper (ondanks 20 jaar hogere rente)

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 18:33:
Lijkt me nog steeds niet een eerlijke vergelijking. De 10 jaar rente is nu 2,1% en 30 jaar is 3,1%.

Scenario A:
- 10 jaar 2,1% en daarna 20 jaar 5%
- Annuitaire aflossing
- 42% HRA
- Totale netto kosten 257402

Scenario B:
- 30 jaar 3,1%
- Annuitaire aflossing
- 42% HRA
- Totale netto kosten 249205

Als het met 0,3% per jaar stijgt ga je echt keihard het schip in (maar ik neem aan dat je het dan op een gegeven moment ook wel vast gaat zetten).

Het gaat niet om een eerlijke vergelijking op dit moment, het gaat erom hoeveel verschil het kan maken en hoe belangrijk de eerste jaren zijn.

Je berekening klopt niet helemaal (mist EWF denk ik) en je houdt nog steeds geen rekening met de extra aflossing. Inderdaad komt in jouw voorbeeld 30 jaar vast als winnaar uit de bus, dit komt voornamelijk door het relatief kleine verschil tussen de rente de 1e 10 jaar.

Voor wat betreft vastzetten als de rente hard stijgt, nee juist niet. Als de rente hoger wordt zou ik de rente juist korter vast gaan zetten. Vandaar ook dat ik nu ondanks mijn plan vooraf toch overweeg om de rente maar vast te gaan zetten. Als hij na die 10 jaar dan 5% zou zijn zou ik weer gewoon voor variabel of één jaar gaan.

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 19-10-2015 19:04 ]

[assje]

Toch gekozen voor 10 jaar vast bij de Rabobank (ipv 1 jaar vast) per 1-11

Verlengingsaanbod was 2,7% maar was inmiddels gezakt naar 2,3% (dat is ook de aanleiding tot de keuze)

Ik ben nu op vakantie in Thailand maar heb net ingelogd en nagekeken en zie dat ik 2,2% heb.

Helemaal perfect natuurlijk maar wel vreemd, op de website van Rabobank en alle vergelijkingssites zie ik gewoon 2,3% voor 10 jaar NHG.

[assje]

Greencap schreef op vrijdag 20 november 2015 @ 14:50:
[...]


Welnee joh. Ten eerste kan je er voor kiezen om te gaan huren, waardoor je (verplichte) kosten eigenlijk 0 zijn. Mocht je toch iets nieuws kopen dan betaal je dus 2% overdrachtsbelasting. Verder betaal je voor een nieuwe hypotheek e.d. Kosten voor verven, gordijnen, vloeren, etc. tellen natuurlijk niet mee in deze vergelijking.

Kosten zijn m.i. dus 0 indien je gaat huren (of wellicht een paar duizend voor de verkoopmakelaar) of idd zo'n 5-6% als je iets nieuws koopt.

Verder ga je iets te diep in op mijn punt. Ik wilde alleen maar zeggen dat je vrij gemakkelijk onder zo'n lange hypotheek uit kan. Einde verhaal

Dit is natuurlijk voor ieder persoon heel erg verschillend. Zelf heb ik bijvoorbeeld de neiging om alles in huis geleidelijk te maken zoals ik dat wil (Zolder aftimmeren/isoleren, afdak in de tuin, et etc).

Bij een nieuwe woning heb je al deze kosten en moeite dus weer opnieuw. Het zou bij mij wel heel gek moeten lopen als ik voor de rente zou willen verhuizen.

[assje]

De Rabobank is wel aan het stunten opeens met zijn rentes, ze zijn nu plotseling de goedkoopste voor 10 jaar vast met NHG; 2,1%

[assje]

tweakerdennis schreef op maandag 04 januari 2016 @ 21:46:
[...]
Wel pak ik wat minder hypotheekrenteaftrek

Als je netto hypotheekrente (na HRA) vergelijkt met netto spaarrente (na eventueel VRH) is dat natuurlijk irrelevant.

[assje]

GeeMoney schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 22:21:
[...]


Omdat mijn HRA dan ook zakt.
Dat bedrag zet ik nu (+meer) zelf weg op een eigen spaar rekening.
Ik vang de maximale HRA in verband met belasting schaal en in de goede (of foute, net hoe je het bekijkt ) tijd de hypotheek heb afgesloten.

4,1% bruto zal netto waarschijnlijk minimaal ca. 2,5% zijn.

Op een spaarrekening is dat niet te verslaan, met beleggen eventueel mogelijk wel.

Zodra VRH een rol gaat spelen wordt aflossen wel heel snel interessant.

[assje]

TrailBlazer schreef op zondag 10 januari 2016 @ 21:54:
[...]

Je haalt dat er alleen wat uit zolang je spaarrente meer is dan je dat je netto aan rente betaalt. Met de huidige rentes op spaargeld lijkt het me sterk dat je dat haalt. Bij een hypotheekrente van 3% moet je 1,5 % rente krijgen op je spaargeld dat is best lastig op het moment.

Nog eens in de herhaling maar nu in een mooi overzichtje. De genoemde 3% rente bruto is netto in 2016 dus tussen de 3% en 1,78%. De laatste dus bij een hypotheek die 130% (!) van de WOZ waarde is.

Natuurlijk is delen door twee makkelijk rekenen maar (ik val in herhaling) het gaat gewoon hartstikke scheef als de LTV lager wordt.

Voor mij is de netto HRA dus maar 25% en dat is op een hypotheek die vorig jaar is afgesloten met een LTV van 103% (t.o.v. taxatiewaarde uiteraard).


*belastingtarieven 2016

[ Voor 10% gewijzigd door assje op 11-01-2016 08:49 ]

[assje]

Milmoor schreef op maandag 11 januari 2016 @ 14:30:
Mooi schema. Ik ga eens goed kijken hoe EWF en HRA onderling wel/niet verrekenen, want ik merk dat ik dat niet helder heb.

Het is heel eenvoudig, EWF kan je zien als een drempel op de HRA.

Voorbeeld:
hypotheek €100k
Rente 5%
Bruto rente = €100k*0,05=€5k

WOZ €200k
EWF 0,75%
EWF = €200k*0,00075= €1,5k

Je krijgt dus HRA over €5k - €1,5k = €3,5k (aftrekbaar van de inkomstenbelasting)

Tegen 40,4%: €3,5k * 0,404 = €1.414,- (1414/5000=28% netto HRA)
Tegen 50,5%: €3,5k * 0,505 = €1.768,- (1768/500=35% netto HRA)

Samengevat, EWF is een "vaste" waarde afhankelijk van de WOZ waarde en het EWF-tarief. Als de betaalde hypotheekrente daalt door lagere rente of schuld wordt daardoor de HRA steeds kleiner (zowel relatief als absoluut).

[ Voor 20% gewijzigd door assje op 11-01-2016 15:28 ]

[assje]

ph4ge schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 09:04:
Ik verzeker persoonlijk nooit risico's die ik kan dragen en daarom ben ik zelf tot de conclusie gekomen dat ik variabel moest nemen en eigenlijk heb ik daar al die jaren nog nooit spijt van gehad. Inmiddels is de schuld zo klein dat ik het helemaal de moeite niet meer vind om het vast te zetten.

Neem je dan ook daadwerkelijk variabel of steeds één jaar vast? Mij viel op dat variabel bij de aanbieders waar ik keek steeds duurder was dan één jaar vast, te veel in mijn ogen.

In de periode dat ik keek als voorbeeld bij de Rabobank met NHG:
Variabel 2,7% tot 2,4% einde van het jaar
1 jaar vast was 2,3%

Nu bij nieuw afsluiten 1 jaar vast 1,8% versus 2,4% voor variabel.

Ik vraag me dus af of hier wellicht andere redenen spelen voor het verschil tussen het variabele tarief of het tarief voor één jaar vast (tenzij de bank nog een flinke daling voorziet natuurlijk maar dan zaten ze er dat jaar alvast naast).

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 21-01-2016 10:26 ]

[assje]

ph4ge schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 10:43:
[...]

Bij mij is 1 jaar vast op dit moment 0,05% goedkoper. Ik heb gewoon variabel en dat heb ik er tot nu toe elk jaar uit, al is het ten opzichte van 1 jaar vast nog wel te verwaarlozen. 2 jaar vast is nog iets goedkoper trouwens, tot en met 10 jaar vast scheelt het allemaal bijna niks. Ik vat dat op als dat "het casino" voorspelt dat de rente verder gaat dalen of in ieder geval niet gaat stijgen en ze hopen dat je het vastzet.

Overigens kost het volgens mij ook 150 euro om het om te zetten naar een (korte) vaste rente. Daarnaast gebruik ik de hypotheek als een soort spaarrekening en maak ik elke maand geld over.

Dan is misschien de Rabobank met NHG een extreem geval, ik vind het verschil daar toch wel erg groot. Verder kost steeds per jaar vastzetten mij niets extra, zelfs geen postzegel

Ik houd een vast bedrag per maand aan dat hoger is dan de hypotheeklast. Een vast bedrag per jaar vind ik dan wel prettig, dan kan ik mijn vaste spaarbedrag daar op afstemmen.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 21-01-2016 10:48 ]

[assje]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 09:10:
Dus je kunt zeggen, geld op de spaarrekeing levert niks op. Ik kan het aflossen tegen 5,2 of 5,6% maar dan mis ik dus die belastingaftrek. Wat is verstandig?

Even uitgaande van een effectieve HRA van 30% geeft die 5,6% rente een netto rente van 3,92%

Als je nu 1% spaarrente krijgt kost iedere euro op je spaarrekening je dus 2,92%.

Dit heeft verder niks met belastingaftrek "missen" te maken.

[assje]

Sissors schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 07:38:
[...]
HRA betekend dat je de rente effectief van je bruto salaris betaald (en er zijn wat zaken die dat niet helemaal kloppende maken, wat de reden is dat hij met 30% ipv je 42% belastingstarief (ervan uitgaande dat dat jouw tarief is) rekent. Dat is misschien overigens wel weer aan de lage kant.

Dat heeft de volgende reden:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Verder is het belastingtarief nu 40,4% en geen 42%. Het precieze percentage hangt verder af van of en hoeveel er afbetaald is en wat de verhouding WOZ waarde t.o.v. hypotheek is.

Inderdaad is 30% enigszins laag bij deze relatief hoge rentepercentages. Uitgaande van een hypotheek die 90% van de WOZ is, belastingtarief 40,4 en een rente van 6,5% kom je uit op 35,2% netto HRA.

[assje]

Krisp schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 09:07:
[...]

Daar laat je de afbouw van de algemene heffingskorting buiten beschouwing, waardoor de aftrek effectief hoger is. Dat scheelt uit mijn hoofd bijna 5%.

Mmh dat klopt inderdaad, dat scheelt een stuk meer dan ik dacht.

Voor mij komt de belastingdruk op top zelfs uit op 48,8% volgens
http://www.berekenhet.nl/...tingen-belastingdruk.html

[assje]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 14:55:
[...]
Pak ik mijn situatie erbij:
- Hypotheek 80K
- 5,3% rente = 4240 per jaar
- maandelijkse aflossing 95 euro = 1140 per jaar
- HRA over 4240 (1780 met 42%, 2204 met 52%)
- 5380 per jaar

Edit:
Overigens heb ik naast 80K banksparen ook nog 52K aflossingsvrij staan, een lagere rente op dat deel is wel direct te merken.

Bij een WOZ waarde van <132k klopt dit aardig, anders niet.

[ Voor 47% gewijzigd door assje op 28-01-2016 16:28 ]

[assje]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 16:54:
[...]

Wat heeft de WOZ waarde te maken met mijn hypotheekhoogte? Die WOZ stijgt en daalt met de huizenmarkt en hoeveel geld de gemeente nodig denkt te hebben om hun begroting sluitend te krijgen.

Hypotheek was oorspronkelijk 80K+73.5K, is inmiddels ruim 21K van afgelost. Aflossen doe ik jaarlijks op het aflossingsvrije deel. Het bankspaardeel kan ik pas na afloop van rentevastperiode in bijstorten, wat ik dan ook zeker ga doen (levert vanwege HRA meer op dan gewoon aflossen). Aflossingsvrij laat ik dan ook direct omzetten naar annuitair, ik los nu al kunstmatig jaarlijks annuitair af, duurt alleen elke keer 6 weken voordat het verwerkt is (de teveel berekende rente wordt dan ook meegeteld bij de aflossing).

De WOZ waarde heeft invloed op je HRA.

Nieuw plaatje, nu exclusief belastingtarief zodat je hem zelf toe kunt passen op tarief dat voor jou van toepassing is.

Lees dus rechts je effectieve aftrek af bij jouw jaarsalaris en vermenigvuldig dat met de correctiefactor bij jouw rente en LTV en je hebt je effectieve HRA percentage.


Dat geeft dus onderstaand resultaat bij de twee (min of meer) belastingtarieven. Mensen die een beetje aflossen en een lage rente hebben doen er dus goed aan zich niet rijk te rekenen met 42% of 52% aftrek.


Ik val in herharling, sorry

[ Voor 48% gewijzigd door assje op 28-01-2016 17:59 ]

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:11:
[...]
Toch snap ik deze tabellen niet. Als ik 1000 euro aan rente betaal voor mijn hypotheek mag ik die 1000 euro aftrekken van mijn inkomsten en betaal ik dus over die 1000 euro minder belasting. Waarom zou het uitmaken wat mijn LTV is ? Die hoef ik nergens op mijn aangifte in te vullen net als de hypotheekrente trouwens. Mijn salaris is wel van belang en afhankelijk van de prijs van het huis moet ik daar ook iets voor betalen. Dat staat alleen los van de HRA.

Lees inderdaad hier:
http://gathering.tweakers.net/forum/view_message/45574235
*geen rekening gehouden met invloed arbeids/heffingskorting op belastingtarief

Of hier:
Wikipedia: Eigenwoningforfait

Voorbeelden[bewerken]
Bedraagt de WOZ-waarde van een huis € 200.000, dan is het eigenwoningforfait 0,70% van die € 200.000, dus € 1400. Als de aftrekbare hypotheekrente minstens hetzelfde bedraagt en het inkomen in box 1 inclusief eigenwoningforfait zowel vóór als na aftrek van hypotheekrente in box 2 of 3 valt, zijn de extra belasting/premies in box 1 42% van € 1400, dit is € 588, en de vermindering van de algemene heffingskorting 2% van € 1400, dit is € 28, zodat in totaal € 616 (44% van € 1400) meer belasting/premies moeten worden betaald. Als de aftrekbare hypotheekrente minder bedraagt dan € 1400 dan wordt slechts het voordeel van die aftrek tenietgedaan.

*oude EWF tarief

Crux zit hem in het EWF die over het hoofd gezien wordt. Deze werkt effectief als drempel op de HRA, €2k rente betaald levert dus geen aftrekpost van €2k op.

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:45:
[...]
Voor de belastingdruk zul je de EWF inderdaad mee moeten nemen, maar voor het bedrag dat je aan HRA terugkrijgt maakt het niets uit. Maar vandaar ook dat ik zeg dat ik vooral de term 'netto HRA' verwarrend vind. Jouw tabellen berekenen nl. niet de netto HRA maar de netto belastingdruk van een huis waarbij zowel de HRA als de EWF worden meegenomen.

"Netto HRA" is inderdaad verwarrend, misschien is "effectieve HRA" beter.

Dit is de berekening die laat zien hoeveel aftrek je effectief hebt, dus een weergave van jouw werkelijke netto hypotheekrente. Voor het netto resultaat is het niet nodig de HRA en EWF los van elkaar te zien, bij elkaar hebben ze het resultaat waarin je geïnteresseerd bent.

HRA en EWF is een broekzak vestzak verhaal. Je krijgt €5k HRA en je betaalt €1,5K EWF. Ik reduceer dat tot "je hebt effectief €3,5k HRA".

Mijn inziens geeft het ook zeker een duidelijkheid die veel mensen missen, namelijk dat de effectieve HRA (na EWF) hard afneemt als je af gaat lossen. Ook hier op het forum zie je overal dat mensen niet realiseren dat de HRA bijna niets meer oplevert als je bijvoorbeeld 50% afgelost hebt (gecombineerd met een lage rente).

[ Voor 30% gewijzigd door assje op 29-01-2016 09:54 ]

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:05:
[...]
Yup, netto HRA associeer ik vooral met de rente die ik betaal en de HRA die ik terug krijg en niet met de EWF.
[...]
Als je ze los van elkaar ziet maak je het wel een stuk logischer wat de uiteindelijke grafiek aangeeft. Je ziet dan nl. een HRA die afhankelijk is van de rente en een EWF die afhankelijk is van de openstaande schuld. En dan zie je ook goed dat hoe meer er is afgelost hoe kleiner het totale voordeel (met wel de note dat je na aflossing altijd minder betaald dan zonder aflossing)
[...]
Ik ben dan toch voorstander voor je hebt effectief €3,5k belastingkosten oid. Je combineerd de HRA met de EWF en het wordt verwarrend als je het dan nog alleen over de HRA hebt.

Kan ik me wel in vinden, tabelletje was ook zomaar even in elkaar gefietst en de titel is inderdaad verwarrend.

Nog een voorbeeld voor anderen die het nog niet duidelijk was:
WOZ 200k
Hypotheek 200k die lineair afgelost wordt

Voor het gemak/overzicht even uitgaande van gelijke WOZ/rente/EWF/belasting over de looptijd.



Hier zie je alle elementen die een rol spelen bij het bepalen van de netto lasten. Wet Hillen zorgt er voor dat HRA niet negatief kan worden, aflossen loont dus inderdaad altijd (als de netto hypotheekrente hoger is dan verwacht rendement).

Aftrekbaar = Bruto rente - EWF
Eff. HRA = Aftrekbaar * belastingtarief (<0 = 0 ivm Wet Hillen)
Eff. HRA (%) = 1 - (Netto / Bruto rente)

Edit: afbeelding iets duidelijker door kolom HRA in twee stappen te doenn

[ Voor 11% gewijzigd door assje op 29-01-2016 10:38 ]

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:20:
[...]

Volgens de Wiki :

[...]

Oftewel je had een punt waarbij je per saldo een belasting nadeel kreeg als je meer afloste. Op dat punt was het al snel voordelig om je geld op een spaarrekening te zetten en niet af te lossen (zie ook de tabel van assje waarin je ziet waar de wet Hillen in beeld komt)

Ik vereenvoudig het dus allemaal een beetje, feitelijk is het als volgt:

- HRA trek je af van je inkomen (resultaat +)
- EWF tel je op bij je inkomen (resultaat -)
- Wet Hillen, aftrek kleine woningschuld (resultaat + (terug naar 0))

Dit allemaal tezamen levert het resultaat zoals ik hierboven beschrijf en zoals te zien in de tabellen.

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 11:00:
[...]

Ik moet trouwens wel zeggen dat werken met een percentage voor de effectieve HRA het erop doet lijken dat aflossen weinig zinvol is terwijl als je naar de daadwerkelijke netto-waardes kijkt je ziet dat de lasten wel gewoon afnemen als je extra aflost.

FTFY (nu ga ik weer aan het werk )
Zelf nog wel rekening houden met vermogensrendementsheffing if applicable.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 29-01-2016 11:14 ]

[assje]

_JGC_ schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 11:48:
Dan nog staat EWF los van de HRA. EWF tel je op, HRA trek je af en als HRA lager is dan EWF valt de EWF uiteindelijk weg.

Maargoed, rekenen met een percentage is een ding, het daadwerkelijke voordeel in euro's is voor iedereen anders. Ik ben zelfstandig ondernemer wat bepaalde aftrekposten oplevert. De HRA op zich levert me weinig belastingvoordeel in harde euro's op (in 2013 niet eens de volledige heffingskorting toe kunnen passen, in 2014 alleen over schijf 1 belast), maar trekt het inkomen op papier wel naar een bedrag waardoor ik een flinke hap aan zorgtoeslag en nu ook kinderopvangtoeslag krijg.

Als je die aftrekposten of bijtelling eerst berekend en wat daar uit volgt als uitgangspunt neemt blijft het hetzelfde werken.

Het hoeft ook niet op de laatste procent of euro duidelijk te zijn, als we maar eens stoppen met onze bruto rente delen door twee om te zien wat onze netto kosten zijn.

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 12:47:
[...]
Aan de andere kant vind ik ook dat de tabellen een vertekend beeld geven omdat aflossen zo zinloos lijkt terwijl netto gezien het wel altijd een goede keuze is

Dat is niet perse waar, het is niet vanzelfsprekend dat aflossen de goede keuze is. Mijn netto hypotheekrente is 1,6%, als ik daar op aflos en vervolgens een auto met financiering koop met 8% heb ik niet de juiste keuze gemaakt (extreem voorbeeld).

Zonder bijzonderheden kun je wel redelijk zeker stellen dat zodra je VRH gaat betalen aflossen altijd interessant wordt als je geen bijzondere aanleiding hebt om het geld beschikbaar te willen houden.

Zo lang ik geen VRH betaal vind ik het verschil tussen 1,6% netto hypotheekrente en 1,1% spaarrente te klein om het geld in mijn hypotheek te willen stoppen. Als je de volledige vrijstelling van VRH bekijkt van €48k (stel, 2016) zou je kunnen zeggen dat het me €248,- per jaar kost om dat bedrag liquide te houden, dat is de afweging die je moet maken*.
*hypotetische situatie, ik heb helemaal geen €48k

[ Voor 32% gewijzigd door assje op 29-01-2016 13:18 ]

[assje]

Henk Marinus schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 14:34:
Ik heb een aantal vragen over de tabel van assje:
[afbeelding]
Mijn huidige inkomsten/hypotheek
Huidige hypotheek: 90k
woz waarde: 215k
salaris: 27k bruto
partner: 28k bruto
Wat is mijn hra percentage in dit geval? En wat als ik nog 15k aflos?
Of is er dan nog meer informatie nodig?

Hangt van je rente af. Je LTV is <50% dus je kan de tabel zo aflezen.

Niet veel in ieder geval, tot 1,8% rente zelfs niets (bruto=netto).

[assje]

Milmoor schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 18:59:
[...]

De "netto" HRA is 0%. Maar aan deze kennis heb je naar mijn idee niets. Het zegt alleen dat je de bodem in de belastingtechnische lasten van het huis bereikt hebt. Je krijgt nog steeds HRA, alleen verrekent die met de EWF. Het zegt dus bijv. niet of wel/niet verder aflossen gunstig is. Dus hoewel ik het een hele mooie tabel vond, en hij ervoor gezorgd heeft dat ik nu werk de relatie tussen EWF en HRA snap, zou ik hem niet meer gebruiken. In ieder geval niet met de huidige labeling. Het is een hele mooie basis: maak er kapitaallasten woning oid van, en maak op de invloed op de maandlasten inzichtelijk.

Wat je er aan hebt is dat je naar de correcte netto rentekosten kijkt, de hoeveelheid aftrek is wat mij betreft irrelevant. Met de werkelijke rentekosten kan je vervolgens een goede afweging maken om wel of niet meer af te lossen.

De tabel wordt blijkbaar anders geinterpreteerd dan ik bedoel. Ik kijk niet naar de hoeveelheid aftrek/HRA, ik kijk naar mijn netto rentelast.

[assje]

Milmoor schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:37:
[...]

Om dat te doen moet je de hypotheekrente minus de "netto HRA" vergelijken met het verwachte rendement. Dat is inderdaad een zinnig getal om te weten.

Precies, en die kan je dus heel eenvoudig zelf bereken nu.

Voor mij is het 2,2% bruto wordt 1,6% netto (bij huidige WOZ/hypotheek)
Rente op spaarrekening is 1,1%
Kosten liquide houden zijn dus 0,5%

Boven de 48k spaargeld wordt dit 1,7% vanwege VRH en dat is het moment waarop ik ga aflossen.

Deze berekening en afweging zou iedereen redelijk eenvoudig voor zichzelf moeten kunnen maken.

[assje]

Henk Marinus schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:28:
[...]
Als ik het goed heb dus net iets meer dan 25% hra?
Is het dom om nog verder af te lossen? Mijn 'rendement' is 1 procent op 35k
Als ik tools op internet mag geloven, kan ik beter aflossen. Het scheelt alleen maar een paar 10tjes via berekenhet.

Heb mijn hypotheekrente voor 20 jaar vast gezet. Veels te lang in mijn ogen, 6 jaar was voldoende

Om nog even duidelijk antwoord te geven op jouw vraag:

Huidige hypotheek: 90k
woz waarde: 215k
salaris: 27k bruto
partner: 28k bruto
hypotheekrente 2,5% (20 jaar vast)

Wat is mijn hra percentage in dit geval? En wat als ik nog 15k aflos??
EWF = 0,0075*215000= € 1.613,-
Bruto rente = 90000*2,5%= €2.250,-

Je telt dus voor de belastingdienst eerst € 1.613 op bij je belastbaar inkomen, vervolgens trek je € 2.250 af.

Effectief heb je dus over €637 aftrek, bij jouw inkomen zal de belastingdruk ongeveer 45% zijn. Met deze gegevens kom ik op een effectieve HRA van 13% wat een netto rente van 2,18% geeft.

Als je nog €15k aflost wordt heb je effectief nog 6% HRA en wordt je netto rente 2,34%

Zoals al gezegd wil dit allemaal niets zeggen over de vraag of het verstandig is om af te lossen ja of nee. Je zegt dat je rendement op €35k die je hebt 1% is.

Gezien de netto hypotheekrente van 2,18% die je nu hebt levert aflossen je dus 1,18% rendement op. Anders gezegd, iedere €10k die je niet aflost "kost" je €118,- per jaar. Verder, hoe meer je aflost hoe interessanter aflossen relatief gezien wordt (netto rente wordt iets hoger).

Puur financieel gezien is aflossen dus altijd beter, zelfs als je volledige HRA zou hebben. Je hebt alleen het geld ook niet meer beschikbaar, hoe zwaar dat argument weegt kan je alleen zelf inschatten.

Hier de berekening:
https://docs.google.com/s...FM4oJpdA/edit?usp=sharing

[ Voor 4% gewijzigd door assje op 31-01-2016 12:00 ]

[assje]

[bassie] schreef op maandag 01 februari 2016 @ 13:05:
Dit fora heb ik ook doorgenomen, binnenkort (lees <3mnd) loopt er een rentevaste periode af.
Was even benieuwd wat het sentiment van de glazen bollen hier waren in verhouding tot de evt rente!

Gaat binnenkort met de Rabo in gesprek om de rente opnieuw vast te leggen (ik denk 1 jaar), maar wil eigenlijk over gaan op Lineair hypotheek.

Glazen bollen m.b.t. rente doe ik niet aan, vind ik vrij zinloos. De algemene verwachting is dat de rente voorlopig laag blijft, een garantie is het natuurlijk nooit.

Zoals al vaker ter sprake gekomen in dit topic levert een initieel lagere rente vaak meer op dat je gevoelsmatig zou denken als je er voor kiest de bespaarde rente extra af te lossen. Ik heb vorig jaar besloten toch mijn rente maar 10 jaar vast te zetten maar ik heb er nu eerlijk gezegd al weer spijt van.

Overgaan naar een lineaire hypotheek is zinloos, je wilt sowieso al sneller dan lineair af gaan lossen. Waarschijnlijk mag je bij de Rabobank 20% per jaar extra boetevrij aflossen, die lineaire hypotheek brengt je dus helemaal niets.

Edit,
Om je te helpen bij je keuze een berekening. Om het eenvoudig te houden de hele hypotheek even op één hoop gegooid (dus twee delen niet afzonderlijk gezien).

Twee situaties:
1) rente 1 jaar vast bij Rabo -> 1,8%
2) rente 10 jaar vast bij Rabo -> 2,2%

Voor de vergelijking gaan we er even vanuit dat de rente 10 jaar lang 1,8% blijft. Uiteraard kan hij nog stijgen en dalen, dit ter eigen beoordeling. De in situatie 1 bespaarde rente wordt extra afgelost, maandlast van de twee is dus gelijk.

Dit levert op:
- Extra afgelost door vlakkere annuiteit: €2.176
- Extra afgelost door lagere rentekosten: €1.951
- Totaal extra afgelost € 4.127

Het "maximale" gewin met deze beslissing is dus ca. 5%. Dit kan nog groter worden als de korte rente nog verder daalt. Andere kant van de medaille is natuurlijk dat de rente toch plotseling gaat stijgen en dan krijg je een heel ander plaatje.

Mijn conclusie is dat op dit moment de verschillen tussen lange en korte rente niet meer zo groot zijn als ze ooit geweest zijn. Het blijft dus vooral een afweging over betaalbaarheid en gewenste zekerheid.

[ Voor 33% gewijzigd door assje op 01-02-2016 16:18 ]

[assje]

Weet je wel zeker dat het je ORV is?

Lijkt mij dat dit gewoon de inleg van een gekoppeld verzekeringsproduct tbv aflossing is.

[assje]

Markprinsen schreef op zondag 07 februari 2016 @ 13:03:
Het is inderdaad niet sec ORV maar een combi risicodekking en spaarinleg.

€150,- per maand inleg wat na 30 jaar €130k oplevert klinkt niet verkeerd. Alleen opletten hoe lang de rente vast staat en wat het effect is bij een flink lagere rente.