Kopen of huren?

[Sissors]

hexta schreef op woensdag 24 februari 2016 @ 10:39:
[...]

Tjah, kosten koper scheelt alleen al een paar jaar als je dat er bij optelt.
Tevens betaal je op een hypotheek van 2 ton (20 jaar vast) zo'n 90.000 aan rente.
Dat hele "huur is geld weggooien, kopen is sparen" vind ik altijd nogal.. eenzijdig.

Die tool neemt gewoon kosten koper mee.

[hexta]

Sissors schreef op woensdag 24 februari 2016 @ 11:19:
[...]

Die tool neemt gewoon kosten koper mee.

My bad, tijd voor koffie

[Ardbeg10]

Handige tool, maar volgens mij beperkte toegevoegde waarde. Als je namelijk een gevoeligheidsanalyse voro de verschillende parameters uitvoert dan merk je dat e.e.a. wel heel erg afhankelijk is van de stijging van de huizenprijzen (wat natuurlijk sowieso de grote onbekende is in deze vergelijking).

Wanneer een stijging van 3% tot 4% (wat volgens mij de lange termijn gemiddelde ROI op vastgoed is) blijkt kopen inderdaad al snel veel voordeliger.
Wanneer ik echter reken met een kleine waarde daling van de huizenprijzen van -1%, dan kom ik er al heel snel op uit dat pas na zeer lange tijd (>25 jaar) voordeliger is dan huren, en dan ook slechts zeer marginaal.

Het komt er dus op neer of je verwacht dat de huizenmarkt overgewaardeerd is en de huizenprijzen dus nog zullen stijgen gedurende de zeer lange termijn. Als je er naast zit en de huizenprijzen dalen zeer lichtjes, dan blijkt dat je een groot deel van je een groot deel van je vermogen hebt ingezet op een verliezend paard.
Gevoelsmatig lijkt het zeer sterk op al je spaargeld stoppen in een aandeel van slechts één bedrijf. Gaat het goed, dan win je potentieel veel, gaat het slechts dan zijn de verliezen ook snel groot door de lage spreiding.

Met andere woorden, volgens mij dus niet kopen vanuit financieel oogpunt, maar puur omdat het je levensgenot kan vergroten.

[RM-rf]

Sissors schreef op woensdag 24 februari 2016 @ 11:19:
[...]

Die tool neemt gewoon kosten koper mee.

inderdaad is dat een nette tool, die ook goed configurable is (en bv rekenen ze ook kosten bij verkoop)... maar qua kosten koper rekenen ze een 5%, wat misschien met de huidige overdrachtbelasting en makelaarscourtages best aardig is, maar imho krap blijft. Ik had bij mijn koop ruim 10% aan kosten bovenop de prijs

het is altijd erg afhankelijk van de variabelen die je specificieert en of je dingen 'positief' of 'voorzichtig' inschat..
Zeker bij kopen kan het snel erg goedkop worden als je alle risico's wegdenkt,maar juist aan kopen is dat wel het aspect waarvoor je een buffer zult moeten hebben en waarvan het wel zinnig kan zijn dit goed in te plannen, dan kan het enkel meevallen...
Onderschat je risico's bij koop, kun je best makkelijk in de problemen komen, als je geen enkele 'buffer' hebt.


Bij huren heb je eerder weinig risico en is het ook niet zo hard nodig om extra risico's af te dekken...
je betaald gewoon de maandelijkse huur en hebt daaraan weinig verder aan verantwoordelijkheden voor de woning, die draagt nu juist de verhuurder/eigenaar

[Voor 7% gewijzigd door RM-rf op 24-02-2016 12:01]

[Piet_Piraat7]

Moet er bij zeggen dat ik die tool juist had ingesteld in een waardedaling van 3%, ondanks dat het appartement bijzonder goedkoop is (al 25k van af gehaald) en ik dan nog na 2 jaar gunstiger koop zat.

Huidige huur van 710 euro, appartement op het oog van rond de 85k. Geen regio randstad uiteraard.

[Voor 5% gewijzigd door Piet_Piraat7 op 24-02-2016 12:10]

[TheBrut3]

Leuke rekentool, maar waar kan ik de huurprijs vinden van een huis wat altijd een koophuis is geweest?
Overigens vind ik een dergelijke berekening voor mezelf lastig, gezien ik mijn huis heb gekocht van de bank omdat de oude bewoners de hypotheek niet konden betalen. Dan is de koopprijs een héél stuk lager.

Verder krijg ik een wat vreemde uitslag.
Als ik variabelen invoer krijg ik bij invoer stijging huizenprijzen 3% en huurprijzen 2% de volgende tekst: "een gemiddelde besparing van €4312 per jaar"
Kies ik daarna voor 4% en 2%, dan zou je dus een hoger getal verwachten, maar dan krijg ik: "een gemiddelde besparing van €1372 per jaar."

[JvS]

TheBrut3 schreef op woensdag 24 februari 2016 @ 13:01:
Leuke rekentool, maar waar kan ik de huurprijs vinden van een huis wat altijd een koophuis is geweest?

In het aanbod van de particuliere markt. Die markt vergelijk ik met de particuliere koopmarkt.

Ik snap dat een woningbouw woning uit de jaren 80 met zeer lage huur erg voordelig is. Ik vergelijk "beginnen met kopen" met "beginnen met huren".

In mijn huis (200.000 euro) betekent dat 1000-1400 euro huur per maand of 400 euro bruto rente en 200 euro onderhoud en nog 5 tientjes extra aan verzekeren, maar ook een goeie 130 euro HRA (rekening houdend met OZB).

De rekensom slaat belachelijk snel uit in het voordeel van kopen. Er staat een risico van prijsdaling tegenover. Ik snap niet hoe dat nu nog steeds zo'n discussie kan zijn. Alleen als je sociale woningbouw vergelijkt kan dat ertegen concurreren.

[Voor 49% gewijzigd door JvS op 24-02-2016 13:07]

[PrinsPils]

Leuk, die rekentool. Ik huur momenteel, en was in de veronderstelling dat dit vrijwel altijd duurder was dan kopen. Nu blijkt echter dat dat pas het geval is na 8 jaar, en zo lang denk ik er niet te blijven wonen. Prettig om dat bevestigd te hebben.

[Sissors]

Ardbeg10 schreef op woensdag 24 februari 2016 @ 11:57:
Handige tool, maar volgens mij beperkte toegevoegde waarde. Als je namelijk een gevoeligheidsanalyse voro de verschillende parameters uitvoert dan merk je dat e.e.a. wel heel erg afhankelijk is van de stijging van de huizenprijzen (wat natuurlijk sowieso de grote onbekende is in deze vergelijking).

Wanneer een stijging van 3% tot 4% (wat volgens mij de lange termijn gemiddelde ROI op vastgoed is) blijkt kopen inderdaad al snel veel voordeliger.
Wanneer ik echter reken met een kleine waarde daling van de huizenprijzen van -1%, dan kom ik er al heel snel op uit dat pas na zeer lange tijd (>25 jaar) voordeliger is dan huren, en dan ook slechts zeer marginaal.

Ik moet dan al snel richting -5% hem zetten voor ik op zulk soort tijden uitkom. Maar het is natuurlijk juist daarom een tool waarin je je eigen situatie kan invullen: Er is niet één juist antwoord, het hangt van de situatie af, en sommige zaken zijn nou eenmaal niet te voorspellen.

RM-rf schreef op woensdag 24 februari 2016 @ 11:59:
[...]


inderdaad is dat een nette tool, die ook goed configurable is (en bv rekenen ze ook kosten bij verkoop)... maar qua kosten koper rekenen ze een 5%, wat misschien met de huidige overdrachtbelasting en makelaarscourtages best aardig is, maar imho krap blijft. Ik had bij mijn koop ruim 10% aan kosten bovenop de prijs

Moet je wel kijken welke kosten je rekent, bijvoorbeeld nieuwe meubels moet je niet meerekenen. Ik ben het ermee eens dat 5% te doen is, maar wel aan de krappe kant inderdaad. Het ligt er ook aan hoe duur je huis is (bij een huis van een ton betaal je evenveel voor je hypotheekadviseur als bij je villa van 8 ton bijvoorbeeld). Tegelijk is de 4% rendement op je spaargeld wel weer aan de positieve kant voor huren als je spaargeld meeneemt .

En wat mij opviel toen ik een anderhalf jaar geleden naar huren ging kijken: De eenmalige kosten die ik daar zou hebben. En dan hebben we het over appartement van >800 euro per maand. Waar alle vloeren en alle muren geverfd/neergelegd moesten worden, en je bij een keuken al blij moest zijn met het gasfornuis. Zaken als een koelkast, magnetron, vaatwasser, etc, mocht je zelf kopen (en dan ziet het er nooit zo netjes uit als inbouw).
En natuurlijk, als je tevreden bent met marktplaats en goedkoopste laminaat dan valt dat wel mee, maar als je het op hetzelfde niveau wil van wat ik uiteindelijk heb gekocht ben je toch al snel duizenden euro's kwijt. Voor je huurappartementje.

Maar uiteraard weer: Dat is wat ik kon vinden in het gebied waar ik zocht, ik heb ook familie die een prima woning/appartement hebben gehuurd waar ze echt niet te klagen hadden over zulk soort zaken.

[3x3]

@sjukke Ik ben wel benieuwd, waar sta je nu in de woningmarkt? en hoe ben je daar gekomen?