Wonen 4.0

[anandus]

Ook al staat dit los van specifieke politieke partijen, dit gaat wel over veelvoorkomende discussiepunten in de politiek, dus ik meen dat dit topic hier op zich wel op z'n plek is. Al heeft het ook wat overlappingen met Klappen van de huizenbubble?, maar dit topic wil ik het over dit specifieke plan hebben.

---

Deze week is het plan 'Wonen 4.0' aangekondigd en het verbaast mij enigzins hoe geruisloos het hieromtrend is geweest.
'Wonen 4.0' is een plan (ontwikkeld door Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie Woonbond, de branchevereniging van woningcorporaties Aedes en de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro) voor een integrale hervorming van de complete woonmarkt.

Het behelst zowel de koop- als de huurmarkt alsmede een herbalancering van inkomstenbelastingen.
Dit zijn de punten in het kort:
[q=http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-woningmarkt/docx-2012/Wonen-4-0-in-het-kort.xml]• Het plan biedt vooral voor nieuwkomers en middeninkomens grotere kansen op een bij hun situatie passend koop- of huurhuis.
• Uitgangspunt van het plan is de gelijke behandeling van alle huishoudens waardoor de kloof tussen huurders en kopers verdwijnt.
• De maatregelen gaan vanaf 2015 in en strekken zich uit over een lange periode.
• De hypotheekrenteaftrek wordt over een periode van dertig jaar geleidelijk afgebouwd.
a. Hogere hypotheeklasten worden gecompenseerd met lagere tarieven voor de inkomstenbelasting.
b. Het eigenwoningforfait wordt afgebouwd en de overdrachtsbelasting wordt geheel afgeschaft.
• De huren van woningen die onder marktniveau liggen worden geleidelijk verhoogd.
a. Hogere huren worden gecompenseerd met lagere tarieven voor de inkomstenbelasting
b. De hoogte van de huur en de kwaliteit en waarde van de woning komen in balans.
• Voor lagere en bescheiden middeninkomens met een huur of koopwoning komt er een Woontoeslag.
• Huishoudens in de koop- en huur sector die nu worden ‘overbedeeld’ gaan wat van deze voordelen inleveren.
• Wonen 4.0 is goed voor de doorstroming op de woningmarkt, goed voor de bouw en goed voor de economie.
• De vier organisaties vertegenwoordigen samen de woningmarkt voor huurders en huiseigenaren.Op bovenstaande linkje kan je het uitgebreide plan terugvinden.

Het klinkt op zich veelbelovend, maar ik moet het nog even op me in laten zinken wat ik van de plannen vind, zoals de verlaging van de inkomstenbelasting en het marktconform maken van de huren.
Het afbouwen van de HRA kan ik me goed invinden, alsmede de afschaffing van het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting.

Maar zoals gezegd moet ik het totale plaatje nog even op me in laten werken om er echt een goede mening over te kunnen vormen. Ik ben daarom zeer benieuwd naar jullie meningen.
Vinden jullie dit een goed of slecht plan? Waar zitten probleempunten van dit plan? Vinden jullie dit plan sociaal eerlijk? Is dit de weg die we in moeten slaan?

Discuss

[ Voor 3% gewijzigd door anandus op 25-05-2012 14:21 ]

[Verwijderd]

De olifant in de kamer is het feit dat dit accoord wonen heel veel duurder gaat maken, met name aan de onderkant van de markt. De onderkant van de markt kan dat niet betalen en moet gecompenseerd worden, maar wie gaat dat betalen. De staat, maar die heeft niet bepaald geld over. En dan moet de inkomstenbelasting ook nog eens omlaag... Ik kan nu voorspellen dat dat niet gaat lukken.

De groep die net boven de grens zit voor inkomenssteun is de groep die bij dit plan het meest gaat betalen. Die hebben het al niet ruim, en de inkomensgrenzen zullen dus opgerekt moeten worden, waardoor verdere nivellering optreedt en de lastendruk op de midden en hogere inkomens dus verhoogd wordt. Het lijkt nogal op een feestje ten behoeve van de ondertekenaars van het accoord ten koste van de algemene middelen en dus van iedereen. Ik word er niet enthousiast van.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 25-05-2012 14:38 ]

[Fiber]

Leuk plan, maar wat is de status hiervan? De hierboven genoemde organisaties gaan daar toch helemaal niet over? Of gaat de (Kunduz) coalitie dit plan er ook nog even doorjassen?

[anandus]

Het is alleen maar een 'plan', niets meer niets minder.

[storeman]

Afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kan ik alleen maar toejuichen, dit heeft onze woningmarkt behoorlijk verziekt. Dit gaat voor wat onrust zorgen, maar ik denk dat dat nu eenmaal een bittere pil is die we moeten slikken. Ik vind het nu vreemd dat het wordt beloond, als je veel verdiend, om ook maar zo groot en duur mogelijk te gaan wonen.

Hier in Enschede zijn de huizenprijzen erg laag, toch hoor ik regelmatig mensen net over de grens gaan wonen, omdat dit nog veel goedkoper is.

De overige punten vind ik lastig in te schatten wat dit betekend. Het is hele complexe materie, met veel meer gevolgen dan je in eerste instantie zou denken.

Wat Captain Proton zegt vind ik niet erg goed onderbouwd. Alles wordt duurder, de overheid heeft geen geld over. Volgens mij houdt de overheid met het afschaffen van de hra een behoorlijke som geld in de zak, dus daarvoor kunnen best andere compensatiemaatregelen in het leven geroepen worden.

[Fiber]

anandus schreef op vrijdag 25 mei 2012 @ 14:45:
Het is alleen maar een 'plan', niets meer niets minder.

De meeste plannen verdwijnen helaas in de onderste bureau la... Zo lang de politiek hier niks mee doet is het dus eigenlijk niet interessant. Zijn er partijen die dit plan in hun verkiezingsprogramma gaan opnemen?

[Morelleth]

Ook moet ff bedacht worden dat een hele grote reden voor de hoge huizenprijzen (en dus onbetaalbaarheid voor starters) voort komt uit de gemeentes die veel te veel vragen voor grond.
En dan heb je die HRA wel nodig als starter.

Nu dalen huizenprijzen als een malle, maar de grondprijzen blijven gelijk.
Huren willen ze voor scheefwoners flink opschroeven (tot 5% per jaar), maar als zo'n voorstel wordt gedaan om het gelijkmatiger over de gehele markt te doen, is het niet eerlijk.

Blijven plannen en zelfs heel goed doordachte plannen vanuit de woningmarkt, maar helaas moet de overheid er over beslissen en die hebben (logisch) andere belangen. Nl begroting rond krijgen en zoveel mogelijk stemmers tevreden houden.

Zie het dus niet snel gebeuren dat zeer iets mee doen, groot deel van het voorstel is al afgeschoten door meerdere partijen dacht ik. (omdat de HRA compleet word afgeschaft want is partij x het niet mee eens, of vanwege huurverhoging en daar is partij y het weer niet mee eens etc.)

Ach ja.

[defiant]

Morelleth schreef op vrijdag 25 mei 2012 @ 15:04:
Ook moet ff bedacht worden dat een hele grote reden voor de hoge huizenprijzen (en dus onbetaalbaarheid voor starters) voort komt uit de gemeentes die veel te veel vragen voor grond.

De reden waarom grond zo duur is Nederland komt mede doordat wetgeving ter voorkoming van speculatie en het onteigeningen van grond voor de gebruikswaarde zo'n 3 decennia terug is geblokkeerd door de partijen die nu het CDA vormen. Zie voor een uitgebreide achtergrond daarvan dit artikel.

Wat je nu vaak ziet (of gezien de crisis, zag) is dat als er grond bij de vorming van bestemmingsplannen beschikbaar lijkt te komen voor woningbouw dat speculanten en projectontwikkelaars die grond massaal opkopen. Voordat de gemeente daadwerkelijk toekomt aan de plannen voor de bouw, heeft de grond inmiddels 'marktconforme' waarde bereikt. De gemeente verdient er zelf weinig meer aan en het geld is verdwenen in private handen.

[Mx. Alba]

Ik vraag me eigenlijk af hoeveel dit oplost... Maar laat ik het eens van me afschrijven, misschien dat ik dan gaandeweg zelf ook tot een conclusie zal komen.

De hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, maar dit wordt voor de hogere inkomens gecompenseerd door minder inkomstenbelasting en voor de lagere inkomens door een woontoeslag.

De huren van veel woningen (vooral in het lagere segment) worden hoger, maar dit wordt gecompenseerd door een woontoeslag.

Ik vraag me af of dit voor de koopmarkt wat uit gaat halen. Of je nu belastingteruggave krijgt door hypotheekrenteaftrek of dat je gewoon minder inkomstenbelasting betaalt, dat maakt weinig uit. In plaats van dat je €2.000 netto loon krijgt en halverwege de maand €600 belastingteruggave, krijg je dan €2.600 netto loon. Qua netto inkomsten maakt het niets uit dus voor de woningprijzen zal het ook geen effect hebben. De lagere inkomens worden gecompenseerd voor het feit dat zij minder profijt hebben van de lagere inkomstenbelasting. De hogere inkomens zullen er juist op vooruit gaan omdat zij meer profijt hebben van de lagere inkomstenbelasting. Het enige voordeel is dat dit systeem lagere hypotheken stimuleert in plaats van hogere hypotheken, wat op zich wel een zo gezond is, natuurlijk, dus wat dat betreft een pluspunt. Maar als de hogere inkomens er per saldo op vooruit gaan, moet dat geld toch ergens vandaan komen - waar vandaan dan?

Aan de kant van de huurmarkt... Momenteel is er een driedeling: sociale huur, vrijesectorhuur en koop. Sociale huurwoningen zijn ver onder de marktprijs. Als die prijzen omhoog gaan en gecompenseerd met een inkomensafhankelijke woontoeslag, dan zullen de mensen met wat hogere inkomens eerder geneigd zijn om een woning te gaan kopen. Nu blijven ze veel te lang in de sociale huur zitten omdat dat simpelweg veel goedkoper is.

De vrije sector zal ook aantrekkelijker worden. Nu is het zo dat het veel goedkoper is om te wonen in een huis dat je zelf bezit dan in een vergelijkbaar huis dat je in de vrije sector zou huren. Dit vanwege de hypotheekrenteaftrek. Als je een huis bezit en je woont er ook in dan mag je de hypotheekrente aftrekken waardoor het netto goedkoper wordt. Als je het huis verhuurt dan kan je de hypotheekrente niet aftrekken en zal je dus de brutolasten moeten doorberekenen aan de huurder... Een huurder in de vrije sector heeft nu geen hypotheekrenteaftrek en heeft over het algemeen ook te veel inkomsten voor huursubsidie. Maar met het voorgestelde plan wordt dit gelijkgetrokken. Een huurder in de vrije sector zal immers ook gaan profiteren van de inkomstenbelastingverlaging waardoor de vrijesectorhuur eindelijk kan gaan concurreren met de koopmarkt. Maar ja, ook hier weer, de vrijesectorhuurders gaan er dus financieel op vooruit en dat geld moet toch ergens vandaan komen?

Al met al zal het denk ik de huur- en koopmarkt veel gezonder maken. Daar waar nu een scherpe driedeling is, zullen die drie segmenten langzamerhand naar elkaar toe worden getrokken. Dit zal aan iedereen veel meer keuzevrijheid geven. Mensen met een laag inkomen kunnen nu alleen maar de sociale huur in, maar dankzij de woontoeslag zullen ze straks misschien ook een goedkoop koophuis kunnen kopen. Mensen met een koophuis zullen voor ongeveer de zelfde kosten ook een vergelijkbaar huis kunnen huren. En mensen die een vrijesectorhuis huren zullen eindelijk ongeveer even veel gaan betalen als wanner ze een vergelijkbaar huis zouden hebben gekocht in plaats van 1,5x zo veel zoals nu het geval is.

Maar ja... Lage inkomens zouden er niet op achteruit moeten gaan. Hogere inkomens zouden erop vooruit moeten gaan. Vrijesectorhuurders gaan er zeker op vooruit. De overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait worden afgeschaft. Waar moet dat geld vandaan komen?

[Morelleth]

Dat geld moet dan tevoorschijn komen uit de procenten neem ik aan.
Als je niet meer een hra hebt, maar het geld wat daarmee vrijkomt niet in zijn geheel teruggeeft door een lagere belasting schaal maar slechts gedeeltelijk dan gaat de staatskas er niet op achteruit.

Stel een inkomen van 40k betaalt ca. 42% belasting.
Stel 1k rente mper maand, dus 12k op jaarbasis, dan is de teruggave ca 5k.
Dan zou de belastingschaal van 42% naar 30% kunnen, maar als je slechts naar 32% velaagt (en roept we verlagen met ruim 10%) dan blijft er 2% over.
Is bijna niet te zien of traceren, gros van de mensen is blij of niet heel erg kwaad want tja eigenlijk bijna niets op achteruit gegaan maar wel een veel gezondere markt.

[rik86]

het kan nooit dat het nul/plus is voor iedereen

ik vermoed zelf dat er 2 groepen zijn die er op achteruit gaan:

- Kopers met een hypotheek die verhoudingsgewijs veel af kunnen trekken
- Huurders die scheefwonen

En hoewel ik zelf onder 1 van deze groepen val, vind ik het eigenlijk helemaal niet erg. Het huidige systeem is veel te ondoorzichtig aan het worden en maakt 't heel lastig om iets gericht aan inkomenspolitiek te doen, door allerlei subsidies die met elkaar samenhangen.

Het is natuurlijk eigenlijk heel raar dat ik met een koopwoning 10k van m'n inkomen af kan trekken en daardoor alsnog zorgtoeslag kan krijgen, terwijl m'n buurman met hetzelfde inkomen en dezelfde woonlasten dat niet kan omdat hij huurt.

edit: En 't gaat ook bij de banken vandaan komen, op het moment dat er 400k huizen met gemiddeld een hypotheek van 250k zijn en 5% rente, dan gaat er 5 miljard rente aan jaar naar de banken. Daarvan komt de helft terug van de staat bij de huizenbezitters door de HR-aftrek. Valt die weg, dan zullen de huizenprijzen, dus de hypotheken gaan dalen, dus minder rente-inkomsten voor de banken.

[ Voor 21% gewijzigd door rik86 op 25-05-2012 16:31 ]

[Morelleth]

Om het nog leuker te maken, als ik 2 dagen minder zou gaan werken, kom ik door alle toeslagen vanwege de lagere inkomsten en aftrekposten die nagenoeg gelijk blijven etc netto per maand hoger uit qua koopkracht.
Werken wordt gewoon afgestraft.

[Mx. Alba]

Morelleth schreef op vrijdag 25 mei 2012 @ 16:32:
Om het nog leuker te maken, als ik 2 dagen minder zou gaan werken, kom ik door alle toeslagen vanwege de lagere inkomsten en aftrekposten die nagenoeg gelijk blijven etc netto per maand hoger uit qua koopkracht.
Werken wordt gewoon afgestraft.

Dat is inderdaad ook een groot probleem, dat (meer) werken voor veel mensen gewoon niet of nauwelijks loont. Is hier alleen off topic.

[Smuggler]

Ik denk dat het grote probleem het te weinig hebben van kleine woningen.
Er zijn wachttijden van 8 jaar voor een huis met een oppervlakte van 50m2

Volgens hebben we een belachelijk huurtoeslagen systeem dat ervoor zorgt dat je in de sociale huur geen verschil ziet in een huur van 350 euro en 640 euro (uiteindelijk ben je even veel kwijt), tenzij je uit de huurtoeslag komt. Met 1 euro te veel verdient kan je dat soms honderden euro's kosten.

Waarom mag ik geen kleine zelfstandige woning wonen (40m2 is genoeg voor mij), maar wordt ik door het systeem in een 100m2 gezinswoning geduwt, omdat ik te veel verdien!

De problemen die ik zie van de woning markt zijn:
HRA -> hoe meer je verdient hoe minder je huis netto kost
Huurtoeslag -> Niet linair, waardoor je met 1 euro honderden euro huurtoeslag kan verliezen. niet gebasseerd op de echte behoefte van woning zoekende.
Te veel grote woningen -> ik ben opzoek naar een appartementje (40m2), deze dingen bestaan bijna niet! meer ruimte heb ik niet nodig en dan kan ik opschuiven vanuit mijn te grote woning, kan bijvoorbeeld een gezin in gaan wonen.

Laat de huizenprijzen maar kelderen, zonder HRA en zonder Huurtoeslag moet dat mogelijk zijn!.
En laat ze eens kleinere woningen bouwen, dan worden bestaande (grotere)woningen wat meer verkocht, en kunnen starters zich ook gaan begeven op deze overspannen markt.
Door nu grote woningen te bouwen (2 tot 3 ton)concureren ze de consument weg die hun bestaande woning te koop hebben staan.


Het verlagen van de inkomstenbelasting en weer met nieuwe huur/koop toeslagen komen maar dan onder een andere naam zal niets helpen in de woningen markt.
En waarom moet de kloof tussen huur en kopen verdwijnen, als je jong bent kan je beter huren als de markt niet overspannen geweest zou zijn. Eerst een woning huren om te studeren, daarna een woning huren waar je aan het werk gaat, daarna een woning huren met je geliefde om vervolgens een huis te kopen om oud in te worden. laat de huur woningen maar lekker goedkoop worden.
De overdrachtsbelasting vind ik wel een goed punt om juist te behouden! daardoor denken mensen eerder na over het langere tijd op 1 plek wonen, makkelijk verdient voor de overheid en hoeft de markt helemaal niet te frustreren in een gezond economisch klimaat. en handelaren wordt het een stuk moeilijker gemaakt aangezien je in deze winst loopt te snoepen.

[ Voor 22% gewijzigd door Smuggler op 26-05-2012 14:10 ]

[storeman]

Smuggler schreef op zaterdag 26 mei 2012 @ 14:03:
..
De overdrachtsbelasting vind ik wel een goed punt om juist te behouden! daardoor denken mensen eerder na over het langere tijd op 1 plek wonen, makkelijk verdient voor de overheid en hoeft de markt helemaal niet te frustreren in een gezond economisch klimaat.

Niet mee eens, dit kan de bewegelijkheid van de woningmarkt bevorderen. Hypotheek veranderen, overdracht bij notaris, verhuizen + naar eigen zin maken, kost wel zoveel dat men toch niet impulsief zal verhuizen. Die barriere is er wel.

Zonder overdrachtsbelasting loont het misschien ook wel sneller om een appartementje te kopen vlak bij je werk of met je hele gezin te verhuizen om op een andere plek te gaan werken.

[Mx. Alba]

Qua overdrachtsbelasting ben en blijf ik voor het systeem dat in Frankrijk wordt gehanteerd: De verkoper betaalt BTW over de gerealiseerde meerwaarde. Stel je koopt een huis voor €220.000, je verbouwt het voor €50.000 en je verkoopt het weer voor €300.000, dan betaal je BTW over €300.000 - €220.000 - €50.000 = €30.000. Dat is een heel eerlijk systeem want je betaalt belasting over je "winst" dus als je geen meerwaarde realiseert dan betaal je ook geen belasting. En het is een effectieve belasting op vastgoedspeculatie want als iemand een stuk landbouwgrond koopt voor een ton en hij verkoopt het een paar jaar later voor een miljoen als bouwgrond dan mag hij lekker BTW afdragen over 9 ton. En dan doen notarissen ook nog eens wat voor hun geld want die berekenen het bedrag waarover belasting betaald moet worden a.d.h.v. de stukken / rekeningen die de verkopers bij hem indienen.

[ Voor 12% gewijzigd door Mx. Alba op 27-05-2012 18:28 ]

[Smuggler]

storeman schreef op zondag 27 mei 2012 @ 09:27:
[...]


Niet mee eens, dit kan de bewegelijkheid van de woningmarkt bevorderen. Hypotheek veranderen, overdracht bij notaris, verhuizen + naar eigen zin maken, kost wel zoveel dat men toch niet impulsief zal verhuizen. Die barriere is er wel.

Zonder overdrachtsbelasting loont het misschien ook wel sneller om een appartementje te kopen vlak bij je werk of met je hele gezin te verhuizen om op een andere plek te gaan werken.

jammer dat je mijn laatste zin niet hebt gelezen.
Handelaren hebben voor minder last van notariskosten en hypotheken veranderen.
En hoeven de woningen niet naar eigen zin aan te passen.door een mooie overdrachtsbelasting zet je handelaren en mensen die gokken buitenspel.

Ben het wel met je eens dat het een zwak argument is.

Het systeem van frankrijk ziet er ook wel erg goed uit

[Speedpete]

Smuggler schreef op zondag 27 mei 2012 @ 18:05:
Het systeem van frankrijk ziet er ook wel erg goed uit

Vind ik ook!

Daarnaast vind ik het plan van de woonsector ook - in de basis, ik ken de detail niet - goed klinken. Door de hypotheekrente-aftrek met de inkomstenbelasting te verrekenen vereenvoudig je het systeem (minder complexiteit / kosten), de ware prijs van woningen wordt zichtbaar en we zijn van de HRA af.

Vanzelfsprekend zal dit niet voor iedereen voordelig uitpakken, maar wanneer de verrekening met de inkomstenbelasting op basis van de woningwaarden doet lijkt het mij eerlijk genoeg. Wie nu een huis heeft van 3 ton met een hypotheek van een miljoen (zoals enkele ministers) is de sjaak, maar in hoeverre moet je met dergelijke excessen rekening houden?

Scheefwonen wordt er ook mee aangepakt door de woontoeslag, dit vind ik beter dan de aanpak die er nu ligt omdat deze enkel het scheefhuren aanpakt op basis van het inkomen van de huurder, waar in dit plan naar de waarde van de woning wordt gekeken. Voor de duidelijkheid, iemand die een ton verdient en in een koopwoning van 150k zit woont naar mijn mening ook scheef, maar ik vind - net als bij het huren - dat de overheid niet moet bepalen wie waar mag wonen.

[Virtuozzo]

Mx. Alba schreef op zondag 27 mei 2012 @ 11:24:
Qua overdrachtsbelasting ben en blijf ik voor het systeem dat in Frankrijk wordt gehanteerd: De verkoper betaalt BTW over de gerealiseerde meerwaarde. Stel je koopt een huis voor €220.000, je verbouwt het voor €50.000 en je verkoopt het weer voor €300.000, dan betaal je BTW over €300.000 - €220.000 - €50.000 = €30.000. Dat is een heel eerlijk systeem want je betaalt belasting over je "winst" dus als je geen meerwaarde realiseert dan betaal je ook geen belasting. En het is een effectieve belasting op vastgoedspeculatie want als iemand een stuk landbouwgrond koopt voor een ton en hij verkoopt het een paar jaar later voor een miljoen als bouwgrond dan mag hij lekker BTW afdragen over 9 ton. En dan doen notarissen ook nog eens wat voor hun geld want die berekenen het bedrag waarover belasting betaald moet worden a.d.h.v. de stukken / rekeningen die de verkopers bij hem indienen.

Het zou best goed zijn voor de huizenmarkt, maar absoluut voor de vastgoed markten. Enorme leegstand, maar objecten blijven consistent van eigenaar wisselen in interessante constructies. Spijt me om het te zeggen, maar er is weinig over in die markt wat nog reëel is.

[Señor Sjon]

Welke overige lasten hebben de Fransen dan m.b.t. het bezit van een woning? Wij hebben hier de EWF en de OZB/WOZ die in allerlei heffingen doorwerken.

[argro]

Mx. Alba schreef op zondag 27 mei 2012 @ 11:24:
Qua overdrachtsbelasting ben en blijf ik voor het systeem dat in Frankrijk wordt gehanteerd: De verkoper betaalt BTW over de gerealiseerde meerwaarde. Stel je koopt een huis voor €220.000, je verbouwt het voor €50.000 en je verkoopt het weer voor €300.000, dan betaal je BTW over €300.000 - €220.000 - €50.000 = €30.000. Dat is een heel eerlijk systeem want je betaalt belasting over je "winst" dus als je geen meerwaarde realiseert dan betaal je ook geen belasting. En het is een effectieve belasting op vastgoedspeculatie want als iemand een stuk landbouwgrond koopt voor een ton en hij verkoopt het een paar jaar later voor een miljoen als bouwgrond dan mag hij lekker BTW afdragen over 9 ton. En dan doen notarissen ook nog eens wat voor hun geld want die berekenen het bedrag waarover belasting betaald moet worden a.d.h.v. de stukken / rekeningen die de verkopers bij hem indienen.

Ik vind het een heel krom systeem. Je gaat namelijk btw opeens anders toepassen dan dat btw nu wordt toegepast. Ook is meerwaarde voor een deel geen feitelijke meerwaarde, maar niet meer dan een inflatiecorrectie. Ik zie het als een nare vorm van belasting, een transactie waar de overheid niks mee te maken heeft en opeens tussen gaat zitten omdat er wat te verdienen valt. Eentje in de categorie van belasting op schenkingen et cetera.

Daarbij is het een administratief drama. Als iemand in 1973 een huis gekocht heeft en daarin bijna 40 jaar lang zo nu en dan wat geklust heeft, dan zijn de kosten voor verbouwing onmogelijk nog in te schatten. Ook is het lastig om onderscheid te maken tussen waardevermeerderend verbouwen en regulier correctief onderhoud. Het vervangen van een rot kozijn telt niet mee als 'aftrekpost' omdat dat onderhoud is, maar het vervangen van het oorspronkelijke enkele glas voor triple glas wel, maar wel voor 'slechts' 2/3. Dat gaat nooit werken.

[ Voor 15% gewijzigd door argro op 31-05-2012 11:52 ]

[SinergyX]

• De huren van woningen die onder marktniveau liggen worden geleidelijk verhoogd.

En dit noemen ze gelijktrekken? Iemand die een huis 20 jaar geleden gekocht heeft, zal ook niet bijzonder veel meer betalen voor zijn hypotheek, maar de 'marktwaarde' van zo'n woning ligt inmiddels wel enorm stuk hoger. Maar iemand die dus 20 jaar geleden is gaan huren, moet opeens volgens marktniveau gaan huren?

Zou daar tegenover het 'recht tot kopen' komen (wat nu enkel voor woningstichtingen geld) voor alle huursegmenten, zou daar nog een logica in zitten. De huren zijn net als je salaris elk jaar met maximale inflatie omhoog gehaald, maar het 'marktniveau' van woningen is daar ver overheen gegaan.

[Mx. Alba]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 11:24:
[...]
Ik vind het een heel krom systeem. Je gaat namelijk btw opeens anders toepassen dan dat btw nu wordt toegepast. Ook is meerwaarde voor een deel geen feitelijke meerwaarde, maar niet meer dan een inflatiecorrectie. Ik zie het als een nare vorm van belasting, een transactie waar de overheid niks mee te maken heeft en opeens tussen gaat zitten omdat er wat te verdienen valt. Eentje in de categorie van belasting op schenkingen et cetera.

Daarbij is het een administratief drama. Als iemand in 1973 een huis gekocht heeft en daarin bijna 40 jaar lang zo nu en dan wat geklust heeft, dan zijn de kosten voor verbouwing onmogelijk nog in te schatten. Ook is het lastig om onderscheid te maken tussen waardevermeerderend verbouwen en regulier correctief onderhoud. Het vervangen van een rot kozijn telt niet mee als 'aftrekpost' omdat dat onderhoud is, maar het vervangen van het oorspronkelijke enkele glas voor triple glas wel, maar wel voor 'slechts' 2/3. Dat gaat nooit werken.

Ik heb heel summier weergegeven hoe het werkt en nu val je me aan op zaken die uiteraard in Frankrijk goed zijn geregeld. Daar werkt het wel, waarom zou het hier dan niet goed werken?

Ik noem het BTW omdat de belasting toevallig (ongeveer) gelijk is aan het BTW-tarief. In de volksmond wordt het ook zo genoemd maar officieel heet het anders en is het niet aan de BTW gekoppeld. Het BTW-tarief in Frankrijk is 19,6% en deze overdrachtsbelasting is 19,6% als je je eigen hoofdwoning verkoopt nadat die meer dan 5 jaar in je bezit is geweest. Verkoop je een goed dat niet je eigen hoofdwoning is, of verkoop je je eigen hoofdwoning binnen 5 jaar na aankoop, dan is het tarief 25% (extra belasting op speculatie).

Alleen investeringen van de laatste 5 jaar worden meegerekend. Dus als je 6 jaar geleden een nieuwe keuken of badkamer hebt geplaatst dan telt dat niet meer mee. Het vervangen van iets structureels aan het huis (kozijnen of verwarming bijvoorbeeld) wordt wel meegerekend trouwens. Schilder- en schoonmaakwerk niet.

Je zoekt er dus van alles en nog wat bij (40 jaar historie, onderscheid tussen onderhoud en investering) en blaast die uit proportie terwijl dat probleem er helemaal niet hoeft te zijn als je het goed regelt.

[argro]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 12:17:
[...]

Ik heb heel summier weergegeven hoe het werkt en nu val je me aan op zaken die uiteraard in Frankrijk goed zijn geregeld. Daar werkt het wel, waarom zou het hier dan niet goed werken?

Ik val niemand aan, jou zeker niet. Ik heb alleen een principieel bezwaar tegen dergelijke vormen van belasting en zie daarbij ook nog eens een zeer complexe uitvoering.

Je zoekt er dus van alles en nog wat bij (40 jaar historie, onderscheid tussen onderhoud en investering) en blaast die uit proportie terwijl dat probleem er helemaal niet hoeft te zijn als je het goed regelt.

Ik zoek er niet van alles bij. Ik schets hoe complex iets dergelijks kan zijn. M.i. moeten we in Nederland qua belastingen naar een eenvoudiger systeem, niet naar een complexer systeem. Daarbij zou het natuurlijk voor huiseigenaren een soort van drama zijn wanneer hun maandlasten door het afbouwen van de HRA (waar ik geen tegenstander van ben) omhoog gaan en dat de overheid daarnaast wel even komt buurten wanneer er overwaarde is. Dat is dubbel nadelig. Wat doet diezelfde overheid eigenlijk bij een minderwaarde? Wordt er dan 19,6% gecompenseerd? Vast niet.

[Mx. Alba]

Maar het leuke aan het "Franse" overdrachtsbelastingsysteem is dat het zelfregulerend is. Als het economisch goed gaat en de huizenprijzen stijgen, dan wordt er meer belasting betaald. Als het economisch slecht gaat en de huizenprijzen dalen, dan wordt er geen belasting betaald. Een belasting van zo'n 20% op de gerealiseerde overwaarde is in alle gevallen veel eerlijker dan een vast tarief van 2-6% van de koopsom...

[argro]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 13:56:
Een belasting van zo'n 20% op de gerealiseerde overwaarde is in alle gevallen veel eerlijker dan een vast tarief van 2-6% van de koopsom...

Dat hangt, zoals altijd, van de definitie van eerlijk af. Henk, die al zijn vrije tijd in zijn huis heeft gestoken en zelf van alles verbouwd heeft (slechts materiaal als 'aftrekpost' van de meerwaarde), zal het minder eerlijk vinden dan Floris Jan die al zijn klusjes door een chique aannemer laat doen (forse rekeningen als 'aftrekpost' van de meerwaarde).

[Mx. Alba]

Maar welke regels je ook maakt, er zullen altijd oneerlijkheden in zitten. Het huidige systeem dat je ook wanneer je je huis met verlies verkoopt toch 2% of 6% overdrachtsbelasting moet aftikken is nog veel oneerlijker...

[argro]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 14:17:
Maar welke regels je ook maakt, er zullen altijd oneerlijkheden in zitten. Het huidige systeem dat je ook wanneer je je huis met verlies verkoopt toch 2% of 6% overdrachtsbelasting moet aftikken is nog veel oneerlijker...

Iemand die zijn huis verkoopt incasseert toch de verkoopprijs? De koper tikt de overdrachtsbelasting af. De verkoper wordt dus niet belast, maar de koper. Ik zie niet in waarom dit oneerlijker is dan het afromen van overwaarde. Nog los van het feit dat ik overdrachtsbelasting ook zie als een vorm van belastingheffing die in mijn ideaalplaatje niet voorkomt.

[ Voor 17% gewijzigd door argro op 31-05-2012 14:31 ]

[Mx. Alba]

Of het nu de koper is die de belasting betaalt of de verkoper maakt weinig uit want het wordt toch wel meeberekend in de verkoopprijs en de onderhandelingen.

Als je overwaarde belast dan belast je daarmee ook vooral speculatie en prijsopdrijving, dat is toch juist een goede zaak? Het eigenwoningforfait kan er dan bijvoorbeeld ook uit want het feit dat je een koophuis hebt wordt aan het eind belast als je het verkoopt mits je er winst op maakt.

[argro]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 14:46:

Als je overwaarde belast dan belast je daarmee ook vooral speculatie en prijsopdrijving, dat is toch juist een goede zaak? Het eigenwoningforfait kan er dan bijvoorbeeld ook uit want het feit dat je een koophuis hebt wordt aan het eind belast als je het verkoopt mits je er winst op maakt.

Is het nodig om vooral speculatie en prijsopdrijving te belasten? Hoeveel last hebben we daarvan, behalve dat we misschien jaloers zijn dat wij een bepaald stuk weiland niet gekocht hebben? Is speculatie niet gewoon een vies woord voor handel? Wat is daar mis mee? Een strategische aankoop doen en met winst verkopen. Ik zie niet in waarom we dat zwaarder zouden moeten belasten. Toen diverse marktpartijen in de afgelopen tijd fikse afschrijvingen deden op strategisch onroerend goed bezit had ook niemand medelijden. Waarom dan wel als overheid de hand ophouden als het goed gaat? Gaan we mensen die slim zijn en voor een appel en een ei zeepjes kopen in Bulgarije en hier voor goud geld in een Sabonwinkel verkopen ook met allerlei belastingen om de oren slaan omdat ze 'speculeren' met zeep? Lijkt mij niet.

[Mx. Alba]

Je kan moeilijk ontkennen dat prijsopdrijving over de afgelopen decennia ons in dit lastige parket hebben gestopt. Dat dat dan belast wordt vind ik wel zo eerlijk.

Vergeet niet dat de overdrachtsbelasting zelf ook een prijsopdrijvend effect had. Als je je huis wilt verkopen dan wil je natuurlijk niet alleen de aankoopprijs terug maar ook die 6% overdrachtsbelasting die je hebt betaald. Met het Franse systeem heb je dat effect niet omdat alleen de gerealiseerde overwaarde wordt belast.

Desnoods bouw je er een inflatiecorrectie in, dus reken je de aankoopprijs van toen om naar de inflatie die er in de tussentijd is geweest en belast je alleen de winst bovenop de inflatie.

[argro]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 15:05:

Vergeet niet dat de overdrachtsbelasting zelf ook een prijsopdrijvend effect had. Als je je huis wilt verkopen dan wil je natuurlijk niet alleen de aankoopprijs terug maar ook die 6% overdrachtsbelasting die je hebt betaald. Met het Franse systeem heb je dat effect niet omdat alleen de gerealiseerde overwaarde wordt belast.

Dit gaat mank. Waarom zou iemand wel de prijs dusdanig verhogen dat hij de ene belasting terugkrijgt, maar wordt de prijs niet zodanig verhoogt dat de andere belasting terugkomt?

Huis is ooit gekocht voor 80 (toen 4 overdrachtsbelasting betaald) en nu 100 waard. Overwaarde is dus 20, belasting daarover is 4.
- jij zegt dat de prijs van 100 opgedreven wordt naar 104 omdat de verkoper de ooit betaalde overdrachtsbelasting terug wil
- jij verwacht niet de prijs van 100 opgedreven wordt naar 104 omdat de verkoper de belasting over de overwaarde (gevoelsmatig) volledig in eigen zak wil steken
Ik denk niet dat het zo werkt.

[ Voor 21% gewijzigd door argro op 31-05-2012 15:35 ]

[Mx. Alba]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 15:21:
Dit gaat mank. Waarom zou iemand wel de prijs dusdanig verhogen dat hij de ene belasting terugkrijgt, maar wordt de prijs niet zodanig verhoogt dat de andere belasting terugkomt?

Dat gaat helemaal niet mank.

Stel je koopt het huis voor €200.000 + 6% overdrachtsbelasting dus totaal €212.000. Dan wil je het dus voor minimaal €212.000 verkopen om er geen geld op te verliezen.

Stel je koopt het huis voor €200.000 zonder overdrachtsbelasting. Als je het huis dan weer voor €200.000 verkoopt heb je geen winst maar ook geen verlies. En hoef je dus ook geen "Franse overdrachtsbelasting" te betalen.

Eventueel kan je stellen dat reeds betaalde overdrachtsbelasting bij aankoop ook wordt meegerekend in het berekenen van de overwaarde of zelfs dat die 1:1 wordt afgetrokken van een eventuele "overwaardebelasting" die je zou moeten betalen...

[argro]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 15:46:
[...]

Dat gaat helemaal niet mank.

Stel je koopt het huis voor €200.000 + 6% overdrachtsbelasting dus totaal €212.000. Dan wil je het dus voor minimaal €212.000 verkopen om er geen geld op te verliezen.

Stel je koopt het huis voor €200.000 zonder overdrachtsbelasting. Als je het huis dan weer voor €200.000 verkoopt heb je geen winst maar ook geen verlies. En hoef je dus ook geen "Franse overdrachtsbelasting" te betalen.

Eventueel kan je stellen dat reeds betaalde overdrachtsbelasting bij aankoop ook wordt meegerekend in het berekenen van de overwaarde of zelfs dat die 1:1 wordt afgetrokken van een eventuele "overwaardebelasting" die je zou moeten betalen...

Maar wat als er wel overwaarde is? Dan moet dus wel "Franse overdrachtsbelasting" betaald worden. Dat zien we niet terug in de prijs in de vorm van prijsopdrijving? Zie het rekenvoorbeeld in mijn vorige post.

[Speedpete]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 14:09:
[...]
Dat hangt, zoals altijd, van de definitie van eerlijk af. Henk, die al zijn vrije tijd in zijn huis heeft gestoken en zelf van alles verbouwd heeft (slechts materiaal als 'aftrekpost' van de meerwaarde), zal het minder eerlijk vinden dan Floris Jan die al zijn klusjes door een chique aannemer laat doen (forse rekeningen als 'aftrekpost' van de meerwaarde).

Nee, dat is niet oneerlijk, want uiteindelijk kost het Floris Jan veel meer geld omdat hij het verbouwen laat doen. Kopen ze beiden een huis van 2 ton, verbouwen het en verkopen het voor 3 ton, waarbij Henk 10k aan onderdelen kwijt is en Floris Jan 50k aan de aannemer, dan houdt na de belasting Henk 72k over en Floris Jan 40k.

Ja, Henk heeft er meer tijd in gestoken, maar houdt daarom ook meer over.

[argro]

Speedpete schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 16:10:
[...]

Nee, dat is niet oneerlijk, want uiteindelijk kost het Floris Jan veel meer geld omdat hij het verbouwen laat doen. Kopen ze beiden een huis van 2 ton, verbouwen het en verkopen het voor 3 ton, waarbij Henk 10k aan onderdelen kwijt is en Floris Jan 50k aan de aannemer, dan houdt na de belasting Henk 72k over en Floris Jan 40k.

Ja, Henk heeft er meer tijd in gestoken, maar houdt daarom ook meer over.

Maar Henk, de harde werker, betaalt meer belasting dan Floris Jan, de manager die hooguit zogenaamd hard werkt. Het is maar wat je als eerlijk uitlegt.

[Mx. Alba]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 15:54:
[...]
Maar wat als er wel overwaarde is? Dan moet dus wel "Franse overdrachtsbelasting" betaald worden. Dat zien we niet terug in de prijs in de vorm van prijsopdrijving? Zie het rekenvoorbeeld in mijn vorige post.

Nee natuurlijk niet want dan maak je winst.

Het prijsopdrijvende effect van de 6% overdrachtsbelasting zit erin dat men een zeer sterke aversie heeft tegen verlies nemen. Er is zeker wel een drang om meer winst te maken maar die drang is vele malen lichter dan de drang om geen verlies te maken. Winst is winst, of die nu 20.000 is of 16.000 maakt niet zo veel uit want je hebt nog steeds winst.

Bovendien zijn de situaties ook heel anders; je bent appels met peren aan het vergelijken.

Stel je koopt een huis voor 200.000 en verkoopt het voor 210.000.

In het oude systeem heb je 12.000 overdrachtsbelasting betaald waardoor je netto 2.000 verlies maakt.
In het Franse systeem betaal je pak 'm beet 20% belasting over de 10.000 winst dus heb je aan het eind 8.000 winst.

Stel je koopt een huis voor 200.000 en verkoopt het voor 200.000

Oud systeem: 12.000 verlies ivm de reeds betaalde overdrachtsbelasting.
Frans systeem: quitte, je hebt immers geen overwaarde dus betaal je ook geen belasting.

Stel je koopt een huis voor 200.000 en verkoopt het voor 250.000

Oud systeem: 38.000 winst.
Frans systeem: 40.000 winst.

Stel je koopt een huis voor 200.000 en verkoopt het voor 300.000

Oud systeem: 88.000 winst.
Frans systeem: 80.000 winst.

Het Franse systeem zal eerder een psychologisch prijsdrukkend effect hebben dan een prijsopdrijvend effect. Immers, hoe duurder je je huis verkoopt, des te meer belasting moet je betalen en als er iets is wat men niet graag wil is het wel belasting betalen. Er zal ook makkelijker onderhandeld kunnen worden over de prijs want stel dat je 10.000 naar beneden gaat dan heeft dat op je netto winst maar een effect van 8.000 omdat je dan ook minder belasting betaalt.

[LauPro]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 16:18:
Het Franse systeem zal eerder een psychologisch prijsdrukkend effect hebben dan een prijsopdrijvend effect. Immers, hoe duurder je je huis verkoopt, des te meer belasting moet je betalen en als er iets is wat men niet graag wil is het wel belasting betalen. Er zal ook makkelijker onderhandeld kunnen worden over de prijs want stel dat je 10.000 naar beneden gaat dan heeft dat op je netto winst maar een effect van 8.000 omdat je dan ook minder belasting betaalt.

Klinkt als een supersysteem!

Krijg je ook geld terug van de belastingdienst als je verlies maakt? (Zoals met BTW).

Die overdrachtsbelasting is echt een doorn in het oog en blijft de prijs maar opdrijven.

[Mx. Alba]

LauPro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 16:38:
Krijg je ook geld terug van de belastingdienst als je verlies maakt? (Zoals met BTW).

Nee dat dan natuurlijk weer niet, het blijft de overheid natuurlijk hè...

Die overdrachtsbelasting is echt een doorn in het oog en blijft de prijs maar opdrijven.

[Speedpete]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 16:17:
[...]
Maar Henk, de harde werker, betaalt meer belasting dan Floris Jan, de manager die hooguit zogenaamd hard werkt. Het is maar wat je als eerlijk uitlegt.

Floris Jan stopt 40k meer in de economie waar de BTW ook in zit (met hetzelfde tarief als de belasting op de overwaarde), dus puntje bij paaltje betalen ze beiden evenveel belasting.

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 16:18:
Nee natuurlijk niet want dan maak je winst.

Er zit enkel een prijsverhogend effect in als men een bepaald bedrag nodig heeft voor de financiering. Maar alleen in dat geval.

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 16:18:
Het Franse systeem zal eerder een psychologisch prijsdrukkend effect hebben dan een prijsopdrijvend effect. Immers, hoe duurder je je huis verkoopt, des te meer belasting moet je betalen en als er iets is wat men niet graag wil is het wel belasting betalen. heeft dat op je netto winst maar een effect van 8.000 omdat je dan ook minder belasting betaalt.

En het stimuleert onderhoud aan de woning en omdat het dankzij de hoogte van het tarief niet uitmaakt of je het zelf doet of laat doen, stimuleert het de bouwsector.

I like this, het stimuleert woningbezit en belast pas bij verkoop, wie door wil (blijven) groeien betaald daarvoor bij winst en bij verlies laat de overheid je met rust. Door de afwezigheid van een koop-belasting wordt je verlies bij verkoop ook kleiner.

[ Voor 62% gewijzigd door Speedpete op 31-05-2012 17:59 ]

[argro]

Speedpete schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 17:42:
[...]

En het stimuleert onderhoud aan de woning...

Dat is goed te zien in Frankrijk inderdaad. Volgens mij is het aantal Fransozen dat na oplevering zijn huis ooit nog schildert afgrond naar boven nul.

[Mx. Alba]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 21:10:
Dat is goed te zien in Frankrijk inderdaad. Volgens mij is het aantal Fransozen dat na oplevering zijn huis ooit nog schildert afgrond naar boven nul.

Schilderen wordt ook niet meegeteld hè.

[Speedpete]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 21:10:
[...]
Dat is goed te zien in Frankrijk inderdaad. Volgens mij is het aantal Fransozen dat na oplevering zijn huis ooit nog schildert afgrond naar boven nul.

Da's toch geen probleem? Het is een stimulans, geen plicht.

[nuveo]

argro schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 11:24:
[...]
Ik vind het een heel krom systeem. Je gaat namelijk btw opeens anders toepassen dan dat btw nu wordt toegepast.

Daarbij is het een administratief drama. Als iemand in 1973 een huis gekocht heeft en daarin bijna 40 jaar lang zo nu en dan wat geklust heeft, dan zijn de kosten voor verbouwing onmogelijk nog in te schatten.

Dat valt nog best mee, voor sommige goederen (bijvoorbeeld tweedehands auto's) geldt bij de BTW de 'margeregeling': je rekent dan als verkoper geen BTW over het gehele bedrag, maar alleen over je winstmarge - het verschil tussen de inkoop- en verkoopprijs. Klinkt als precies hetzelfde als wat er bij het Franse systeem gebeurt.

En als de meer dan een miljoen ondernemers in Nederland ieder kwartaal een BTW aangifte kunnen doen, moet het de huizenbezitter toch ook best lukken om bij een verbouwing de bonnetjes te bewaren cq. aangifte ervan te doen?

[argro]

nuveo schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 00:41:
[...]

Dat valt nog best mee, voor sommige goederen (bijvoorbeeld tweedehands auto's) geldt bij de BTW de 'margeregeling': je rekent dan als verkoper geen BTW over het gehele bedrag, maar alleen over je winstmarge - het verschil tussen de inkoop- en verkoopprijs. Klinkt als precies hetzelfde als wat er bij het Franse systeem gebeurt.

En als de meer dan een miljoen ondernemers in Nederland ieder kwartaal een BTW aangifte kunnen doen, moet het de huizenbezitter toch ook best lukken om bij een verbouwing de bonnetjes te bewaren cq. aangifte ervan te doen?

De margeregeling geldt voor alle handel waarbij een btw-plichtige iets koopt van en weer verkoopt een niet btw-plichtige. Die regeling is wel degelijk anders dan btw heffen over de winst op een huis bij verkoop van de ene aan de andere particulier. Overigens was reeds duidelijk geworden dat het systeem in Frankrijk geen btw-regeling betreft, maar een tarief wat daar op lijkt.

Wat de administratie betreft ben ik het niet met je eens omdat, maar de argumenten daarvoor heb ik reeds gegeven.

[Morrar]

Ik heb het plan niet helemaal doorgenomen, maar heb een aantal punten nog niet gezien in de discussie.

Ten eerste denk ik dat de invloed van de HRA op de huizenprijs vaak overschat wordt. De huizenprijzen zijn enorm gestegen mede door het feit dat huishoudens tegenwoordig 2 inkomens hebben in plaats van 1 zoals vroeger meestal het geval was. Door het hogere huishoudinkomen stijgt ook de hypotheek die men kan krijgen.

Wat mij betreft zijn de voornaamste reden om de HRA af te schaffen dat er twee "perverse" aspecten aan zitten. Ten eerste is het zo dat hoge inkomens met dure huizen er meer van profiteren dan lage inkomens met goedkope huizen. De regeling werkt een gelijkere inkomensverdeling dus tegen. Ten tweede stimuleert de HRA het aanhouden van schulden.

Vaak staat tegenover die schuld wel een spaarrekening, maar er is ook een stijging in aflossingsvrije hypotheken (eigenlijk dus huren van de bank met hulp van de belastingbetaler). De opbouw van schulden geeft een slecht imago naar beleggers, die niet altijd rekening houden met spaartegoeden en bezit die er tegenover staan. Ook vormen schulden een risico als het economisch minder gaat zoals nu het geval is.

Overigens denk ik dat een deel van het probleem veroorzaakt is doordat de regels voor hypotheekverstrekking behoorlijk soepel waren en banken weinig risico's lopen met hypotheken. Als de hypotheek niet meer betaald kan worden, wordt het pand gevorderd en blijft de voormalig eigenaar aansprakelijk voor de restschuld. Als de hypotheek onder NHG werd afgesloten, kreeg de bank zelfs de garantie dat de schuld volledig zou worden terugbetaald. Voor banken was het dus lucratief om mensen een hoge hypotheek aan te smeren, wat de prijzen omhoog heeft geduwd.

Verder kun je het probleem van scheefwonen oplossen door de huren te verhogen, maar is dat werkelijk de oorzaak? Kennelijk zijn er veel mensen die liever niet te veel aan woonlasten betalen en ook best bereid zijn daar wat wooncomfort voor in te leveren. Het feit dat mensen scheef blijven wonen komt voor een deel omdat er op de markt een te kort is aan goedkope (en weinig luxe) woningen.

Er wordt te weinig rekening gehouden met die vraag. Voor gemeentes en de bouw is het gunstiger om duurdere woningen neer te zetten. Voor de bouwsector vallen daar grotere winsten te halen. Voor de gemeente is het ook winstgevender om duurdere huizen neer te zetten. Daarnaast geeft het de gemeente ook meer uitstraling.

[ Voor 6% gewijzigd door Morrar op 05-06-2012 10:53 ]

[Speedpete]

Morrar schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 10:48:
Ten eerste denk ik dat de invloed van de HRA op de huizenprijs vaak overschat wordt. De huizenprijzen zijn enorm gestegen mede door het feit dat huishoudens tegenwoordig 2 inkomens hebben in plaats van 1 zoals vroeger meestal het geval was. Door het hogere huishoudinkomen stijgt ook de hypotheek die men kan krijgen.

De prijzen zijn sinds de jaren '90 enorm gestegen, dat komt niet direct door de HRA maar door de krapte op de woningmarkt. De HRA maakte het echter, in combinatie met de geldverstrekkers die vrij ruim rekenden en lage rente, wel mogelijk dat de prijzen zo ver op konden lopen. De HRA hield een woning betaalbaar, ook bij een tophypotheek.

Vergeleken met 1996 zijn de prijzen bijna verdriedubbeld, waardoor de HRA ook veel meer is gaan kosten. Het probleem dat nu is ontstaan ligt voornamelijk bij de starter; deze kan niet meer zo makkelijk geld krijgen als enkele jaren geleden, ziet de HRA verdwijnen en heeft te maken met onzekerheid in de economie. Combineer dit met (te hoge) prijzen voor woningen en we zien op dit moment de gevolgen.

HRA afschaffen, een regeling zoals in Frankrijk invoeren voor de overwaarde en de bouwwereld die wat minder winstmarge moet accepteren kunnen naar mijn mening helpen; want als ik bij een projectontwikkelaar een aanneemsom voor een gezinswoning van 110k zie staan voor een kavel van 180m2 à 300 euro/m2 dan vind ik een verkoopprijs van 229k aan de forse kant.

[argro]

Speedpete schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 12:10:
[...]

de bouwwereld die wat minder winstmarge moet accepteren...

JIj hebt de recente resultaten van de aannemers voorbij zien komen? BAM boekte in het eerste kwartaal van dit jaar een winst van 5 miljoen op een omzet van ruim 1,5 miljard. Dat is een winstmarge van 0,3%. Daar zit volgens mij niet heel veel ruimte meer in...

want als ik bij een projectontwikkelaar een aanneemsom voor een gezinswoning van 110k zie staan voor een kavel van 180m2 à 300 euro/m2 dan vind ik een verkoopprijs van 229k aan de forse kant.

- Aanneemsom is exclusief btw
- Directiekosten circa 10%
- Bouwrente circa 5%
- Verzekeringen, leges et cetera, ook zomaar 5%
- kosten voor bouw- en/of woonrijp maken van grond
- kostenverhaal voor openbare voorzieningen ten behoeve van de betreffende woningen
En je zit met een aanneemsom van 110k exclusief btw al aan een vrij op naamprijs van circa 229k inclusief btw, zonder gekke dingen te doen.

[ Voor 41% gewijzigd door argro op 05-06-2012 13:28 ]

[Speedpete]

argro schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 12:17:
[...]
JIj hebt de recente resultaten van de aannemers voorbij zien komen? BAM boekte in het eerste kwartaal van dit jaar een winst van 5 miljoen op een omzet van ruim 1,5 miljard. Dat is een winstmarge van 0,3%. Daar zit volgens mij niet heel veel ruimte meer in...

BAM, dat maar liefst 10% van de orderportefeuille in het vastgoed heeft zitten. De woningbouw ligt op z'n gat, evenals bijv. de infra-sector, dat de resultaten dan wegzakken is niet vreemd. Alleen al bij mij in de regio worden projecten uitgesteld omdat de 70% die men minimaal wil verkopen niet gehaald wordt, daardoor laat men andere projecten ook wachten. Ondertussen is de grond al wel gekocht en is de architect ook al betaald.

En je zit met een aanneemsom van 110k exclusief btw al aan een vrij op naamprijs van circa 229k, zonder gekke dingen te doen.

Als het exclusief btw was geweest had ik het niet genoemd... 110k was all-in omdat het een partij was die iets aan de prijzen wilde doen en het hele spul voor 175k op de markt ging zetten, waar 229k gangbaar was. Was twee jaar geleden toen de problemen iets minder waren.

[argro]

Speedpete schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 13:47:
[...]

BAM, dat maar liefst 10% van de orderportefeuille in het vastgoed heeft zitten. De woningbouw ligt op z'n gat, evenals bijv. de infra-sector, dat de resultaten dan wegzakken is niet vreemd. Alleen al bij mij in de regio worden projecten uitgesteld omdat de 70% die men minimaal wil verkopen niet gehaald wordt, daardoor laat men andere projecten ook wachten. Ondertussen is de grond al wel gekocht en is de architect ook al betaald.

En dus moet bijvoorbeeld de BAM maar met wat minder winst genoegen nemen? Ik snap het verhaal niet helemaal. Ik lees eigenlijk eerst dat jij zegt dat aannemers maar met minder winst genoegen moeten nemen en even later lees ik een uitleg waarom aannemers eigenlijk geen of nauwelijks nog winst maken. Twee verhalen die m.i. niet op elkaar passen.

[...]

Als het exclusief btw was geweest had ik het niet genoemd... 110k was all-in omdat het een partij was die iets aan de prijzen wilde doen en het hele spul voor 175k op de markt ging zetten, waar 229k gangbaar was. Was twee jaar geleden toen de problemen iets minder waren.

Vaag verhaal met een paar niet verifieerbare getallen. Ik mis in ieder geval het punt. Als een ontwikkelaar slim in kan kopen en voor een bepaalde (hogere) prijs kan verkopen, dan zie ik in ieder geval geen probleem.

[ Voor 14% gewijzigd door argro op 05-06-2012 14:05 ]

[Speedpete]

argro schreef op dinsdag 05 juni 2012 @ 13:53:
En dus moet bijvoorbeeld de BAM maar met wat minder winst genoegen nemen? Ik snap het verhaal niet helemaal. Ik lees eigenlijk eerst dat jij zegt dat aannemers maar met minder winst genoegen moeten nemen en even later lees ik een uitleg waarom aannemers eigenlijk geen of nauwelijks nog winst maken. Twee verhalen die m.i. niet op elkaar passen.

Lijkt me toch een standaard vraag-aanbod verhaal. Voorbeeldje hier uit de regio, nadat 70% van de woningen verkocht is wordt een appartementencomplex gebouwd, de kleinste appartementen kosten hierbij 219k voor 80m2. Na de bouw blijven 6 appartementen over die niet verkocht zijn. Uiteindelijk besluit de projectontwikkelaar na overeenstemming met de VVE de woningen met korting te verkopen met een terugkooprecht/winstdeling om de lagere prijs te verantwoorden. Deze appartementen kosten vervolgens 165k.

De marge op deze woningen is een stuk lager dan de eerder verkochte woningen en mogelijk maakt men een verlies dat men later door het terugkooprecht weer hoopt goed te maken. Als men de woningen eerder (net voor aanvang van de kredietcrisis) met een kleinere winstmarge te koop had gezet had men er mogelijk meer verkocht.

Ik mis in ieder geval het punt.

Waar het om gaat is dat er partijen zijn die bereid zijn om met een kleinere marge te werken en slim in te kopen om zodoende tot een goedkopere woning te komen.

[PeterVL57]

Grappig zo'n compleet nutteloze kick na bijna 2 maanden?

Niet doen dus.

[ Voor 60% gewijzigd door Mx. Alba op 20-08-2012 17:02 ]

[PeterVL57]

PeterVL57 schreef op maandag 20 augustus 2012 @ 15:36:
[mbr]Grappig zo'n compleet nutteloze kick na bijna 2 maanden?
Niet doen dus. [/]

Hij is nog steeds erg actueel, aangezien partijen het rapport wonen 4.0 vrijwel hebben genegeerd, terwijl het een belangrijk rapport is en de stagnatie in de woningmarkt een bom onder onze economie vormt.

Recente berichten geven aan dat sociale huurwoningen te duur worden voor de doelgroep, terwijl op de koopmarkt de stagnatie blijft zolang er geen lange termijnplan komt.

[ Voor 17% gewijzigd door PeterVL57 op 20-08-2012 17:57 ]

[Quacka]

Mx. Alba schreef op donderdag 31 mei 2012 @ 16:18:
[...]
Nee natuurlijk niet want dan maak je winst.

Het prijsopdrijvende effect van de 6% overdrachtsbelasting zit erin dat men een zeer sterke aversie heeft tegen verlies nemen. Er is zeker wel een drang om meer winst te maken maar die drang is vele malen lichter dan de drang om geen verlies te maken. Winst is winst, of die nu 20.000 is of 16.000 maakt niet zo veel uit want je hebt nog steeds winst.

Bovendien zijn de situaties ook heel anders; je bent appels met peren aan het vergelijken.

Stel je koopt een huis voor 200.000 en verkoopt het voor 210.000.

In het oude systeem heb je 12.000 overdrachtsbelasting betaald waardoor je netto 2.000 verlies maakt.
In het Franse systeem betaal je pak 'm beet 20% belasting over de 10.000 winst dus heb je aan het eind 8.000 winst.

Stel je koopt een huis voor 200.000 en verkoopt het voor 300.000

Oud systeem: 88.000 winst.
Frans systeem: 80.000 winst.

Het Franse systeem zal eerder een psychologisch prijsdrukkend effect hebben dan een prijsopdrijvend effect. Immers, hoe duurder je je huis verkoopt, des te meer belasting moet je betalen en als er iets is wat men niet graag wil is het wel belasting betalen. Er zal ook makkelijker onderhandeld kunnen worden over de prijs want stel dat je 10.000 naar beneden gaat dan heeft dat op je netto winst maar een effect van 8.000 omdat je dan ook minder belasting betaalt.

Persoonlijk zou ik het huis verkopen voor 200.000 en ik zou sportauto met een waarde van 300.000 kopen voor 200.000 euro van de koper van mijn huis. Sportauto weer doorverkopen voor 300.000 euro aan iemand die ook een huis wil kopen en ik ben 100.000 euro rijker, zonder dat ik belasting moet betalen. (ik neem aan dat de franse overheid wel tools heeft om dit te voorkomen)

Maar serieus gezien: het Franse systeem is beter en eerlijker dan overdrachtsbelasting. Ik denk alleen dat je heel de opbrengst van de overdrachtsbelasting helemaal niet nodig hebt. Afschaffen is het beste, omdat je daarmee zorgt voor meer flexibiliteit. Het risico is dan dat mensen veel geld gaan verdienen, maar ik begrijp niet zo goed waarom de staat perse mensen moet straffen die geld verdienen met vastgoed.
Op het ogenblik worden minder huizen verkocht, vooral dankzij de dalende huizenprijzen. Gevolg is dat de inkomsten uit de overdrachtsbelasting vrij laag zal zijn. Het bestaan van overdrachtsbelasting kan betekenen dat mensen besluiten om hun huis niet te verkopen, omdat ze dan een restschuld overhouden / kopers net de financiering niet rond krijgen.
Afschaffen dus. Financiering kan op allerlei wijze, de makkelijkste is door de hypotheekrenteaftrek minder voordelig te maken. (in verhouding levert de overdrachtsbelasting niet zoveel op)

Over het wonen 4.0-plan: ik heb er niet veel moeite mee, ik denk alleen dat je dit heel heel voorzichtig moet doen. En met duidelijke plannen.
Zo vind ik de plannen van de laatste jaren heel oneerlijk. Er wordt een tweedeling in markt gemaakt, omdat nieuwkomers andere rechten krijgen, als mensen die al een huis bezitten. Dat is niet eerlijk.

Ik heb een spaarhypotheek, die best heel gunstig voor mij persoonlijk is, maar heel ongunstig voor de staat is. Als iemand straks een huis gaat kopen, dan mag hij alleen een annuïteitenhypotheek nemen. Deze is veel ongunstiger, waardoor wonen voor de nieuwkomer duurder wordt, dan voor mij. Leuk voor mij, maar niet eerlijk. Gevolg zal zijn dat huizenprijzen sneller zullen gaan dalen en dat is iets wat we op dit moment eigenlijk niet kunnen gebruiken.
Ik zou liever hebben dat ze nu de beslissing nemen om hypotheekrente in 30 jaar tot nul af te bouwen, in geleidelijke stappen. Tot die tijd houdt iedereen dezelfde rechten en voordelen, behalve dat deze voordelen steeds minder worden. Je kan op het rentevoordeel wat iedereen nu krijgt een korting toepassen. Dat begint met bijvoorbeeld 5%. Over 30 jaar is deze korting dan 100%. Dat is naar mijn mening duidelijkheid en zorgt ervoor dat iedereen gelijke rechten houdt.
Voor mij persoonlijk kan het betekenen dat mijn spaarhypotheek niet zo gunstig meer is, maar daarintegen zal de waarde van mijn huis constant blijven. (waardevermindering zal gecompenseerd worden door de inflatie)

edit:
De besparing op hypotheekrente moet gebruikt worden om belastingen te verlagen, zoals inkomstenbelasting en natuurlijk eigenwoningforfait en misschien zelfs de OZB-belasting.

edit 2:
De maatregelen van de Fransen zijn eerlijker dan ik dacht:

Belastingheffing in Frankrijk bij verkoop van de woning
Bij een verkoop is de Nederlandse verkoper de zogenaamde ‘taxe de plus value’ verschuldigd. Deze bedraagt 19 procent over de waardestijging, weliswaar onder aftrek van de verbeteringskosten. Deze belasting geldt alleen als de woning binnen 30 jaar na aankoop wordt verkocht, waarbij het belastingtarief bij een verkoop in het 6e tot en met het 30e jaar ieder jaar wordt gekort naar rato van de bezitsduur (en wel met 2 procent per jaar tussen het 6e en het 17e jaar, met 4 procent per jaar tussen het 18e en het 24e jaar en 8 procent per jaar tussen het 25e en het 30e jaar).
In het kader van de genoemde belastinghervormingen bestaat het voornemen de periode waarin nog belasting is verschuldigd te verkorten van 30 naar 22 jaar, maar dan wel de reguliere (oplopende) belastingtarieven toe te passen.

Ze willen dus vooral waardestijging op korte termijn belasten. Op lange termijn wordt het tarief steeds lager. Dat is best eerlijk.

[ Voor 12% gewijzigd door Quacka op 20-08-2012 18:24 ]

[Mx. Alba]

PeterVL57 schreef op maandag 20 augustus 2012 @ 17:28:
[...]

Hij is nog steeds erg actueel, aangezien partijen het rapport wonen 4.0 vrijwel hebben genegeerd, terwijl het een belangrijk rapport is en de stagnatie in de woningmarkt een bom onder onze economie vormt.

Recente berichten geven aan dat sociale huurwoningen te duur worden voor de doelgroep, terwijl op de koopmarkt de stagnatie blijft zolang er geen lange termijnplan komt.

Uiteraard, maar doe dan een inhoudelijke kick.

[RobB_W]

PeterVL57 schreef op maandag 20 augustus 2012 @ 17:28:Recente berichten geven aan dat sociale huurwoningen te duur worden voor de doelgroep, terwijl op de koopmarkt de stagnatie blijft zolang er geen lange termijnplan komt.

Alles is relatief. Als ik naar de nieuw gerealiseerde huurwoningen in mijn (nog in aanbouw zijnde) Vinexwijk kijk, staat bij 80% minimaal 1 nieuwe/jonge auto voor de deur. Bijna allemaal hebben luxe ingerichte voortuinen. Probleem? Niet persee, maar wat er geconstateerd kan worden is dat de huurwoningen door de verkeerde doelgroep bewoond worden. Sociale huur is bedoeld voor de "onderkant" van de woningmarkt, mensen die door hun lagere inkomen geen koopwoningen kunnen betalen. Momenteel worden huurwoningen vaak betrokken door mensen die een flink financieel voordeel hebben bij het wonen in een huur woning, scheefhuren dus. Iets wat per direct aangepakt mag worden. De huurprijs bepalen op basis van wat je verdient, en niet op basis het huis. Dat is een eerste stimulans om meer mensen een woning te laten kopen waardoor die markt wat meer in beweging zal komen.

Hetzelfde geldt voor de hypotheekrenteaftrek, zondermeer een pervers instrument. Volledig afschaffen is wellicht niet nodig, maar maak de regeling inkomensafhankelijk. De regeling moet bedoeld zijn om met name starters op de woningmarkt, met een startssalaris toegang te verschaffen tot de woningmarkt.

Voorbeeld uit eigen ervaring:
8 jaar geleden kocht ik samen met mijn vriendin een koopwoning (ca 210.00 hypotheek) op basis van 2 startsalaris (ca. 1800 bruto), toppen dus.
Die hypotheekrente aftrek is dan erg prettig, want anders is het bijna niet te doen. Ondertussen zijn we 8 jaar verder, het gezamenlijk inkomen is ondertussen meer dan verdrievoudigd, maar de belastingdienst stort iedere maand nog € 250,00 bij op onze rekening. Nodig? Nee, totaal niet!

Op het moment dat je dit dus inkomensafhankelijk maakt en de aftrek aftopt tot maximaal € 250.000,00 - 300.000,00 heb je een instrument wat starters ondersteunt, maar ook onnodige overheidsuitgaven terugbrengt.

Daarnaast moeten starters beter gefaciliteerd worden bij het kopen van een nieuwe woningen, laat ze juist wel toppen met hypotheek, hun salaris zal immers nog gaan stijgen. Zorg dat ze ook met een tijdelijk arbeidscontract een woning kunnen kopen.

De enige manier om de woningmarkt los te krijgen is om de starters aan een woning te helpen, iedere woning die zij kopen, zorgt er voor dat er meerdere andere woningen worden verkocht.
Ik hoop dat de woningmarkt snel loskomt, ik werk zelf op een architectenbureau en begin de toekomst behoorlijk somber in te zien. Er komt helemaal niets los, sommige projecten staan ondertussen al 5 jaar on hold. Nieuwe projecten zijn al helemaal uit den boze. De spoeling aan projecten is dun, de concurrentie moordend en de honoraria zijn absurd laag. Daarnaast gaan er tussen nu en 2015 behoorlijk wat mensen met pensioen en is er weinig ruimte om jonge mensen aan te nemen en op te leiden, er valt dus ook nog een behoorlijk kennisdip te verwacht, ontzettend jammer.

[Speedpete]

RobB_W schreef op donderdag 23 augustus 2012 @ 08:58:
Momenteel worden huurwoningen vaak betrokken door mensen die een flink financieel voordeel hebben bij het wonen in een huur woning, scheefhuren dus.

Wat is het financiële voordeel van het wonen in een huurwoning?

Jarenlang werd door vele instanties geroepen dat huren financiëel gezien dom was, kopen was wijs, dan bouw je kapitaal op voor later. Met de komst van de crisis wordt dat ineens niet meer zo hard geroepen, maar dat neemt niet weg dat over een periode van 30 jaar vanaf nu de huizenprijzen hoogstwaarschijnlijk wel weer zullen stijgen (inflatie helpt hierbij).

Een huurwoning wordt hier in de regio verkocht voor een waarde die een maanlast geeft die ca. 50 euro hoger is dan het huurbedrag. Met de huurverhoging die elk jaar doorgevoerd mag worden, zeker bij de extra verhoging voor scheefhuren, is het huurbedrag binnen 10 jaar hoger dan het koopbedrag. Meer betalen zonder kapitaalopbouw, dus wat is het voordeel?

Waar naar mijn mening te makkelijk overheen gestapt wordt in de discussie over de sociale huren is dat Nederland een enorme markt daarin heeft. Ca. 35% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen (t.o. een EU-gemiddelde van zo'n 10%) op een huurmarkt van 45% van de complete woningvoorraad. De groep 'scheefhuurders' die geen hypotheek kunnen krijgen moeten zich zodoende richten op 10% van de markt die open is, dat dat problemen oplevert is inmiddels wel duidelijk geworden; mensen blijven zitten waar ze zitten en voor starters is het heel moeilijk om in te stappen.

Mijn kort-door-de-bocht mening:
- schaf de inkomensgrens af.
- verhoog de huurbescherming zodat het gat met de particuliere markt verdwijnt.
- voer huurkoop in voor huurders die 10 jaar in een woning wonen, bij verkoop heeft corporatie eerste keus.
- voer verplichte doorgeefregeling in op alle bestaande en nieuwe hypotheken, zonder eisen vanuit Den Haag.

Dit laatste puntje betekend dat een nu onverkoopbaar huis naar een nieuwe eigenaar kan gaan met behoud van dezelfde hypotheek, waarbij van de nieuwe eigenaar alleen geëist wordt dat deze de maandlast kan dragen. Ergo; een woning waar al 10 jaar hypotheek voor betaald is wordt overgedragen naar een nieuwe eigenaar die de hypotheek nog 20 jaar moet betalen. De oude eigenaar is de overwaarde dan kwijt, maar gezien de huidige woningmarkt is dat geen ramp, daarnaast zal men ook geen restschuld overhouden.