Hypotheek nemen of contant betalen?

[van.der.schulting]

Mij is altijd wijs gemaakt dat een hypotheek nemen veel goedkoper is dan je huis contant te betalen. Zie bijvoorbeeld deze site: http://financieel.infonu....n-of-contant-betalen.html

Ik betaal rente en aflossing over een hypotheek. Dit bedrag mag ik aftrekken van de belasting. Maar als ik dit bedrag niet hoef te betalen ben ik sowieso toch goedkoper uit of ben ik nou gek?

Rekenvoorbeeldje (uitgaande van 30% belasting):
Als ik een hypotheek neem:
Rente en aflossing per maand: 1000 euro
Belasting voordeel: 300 euro
Kosten p/m 1000 - 300 = 700 euro

Als ik contant betaal
Rente en aflossing per maand: 0 euro
Belasting voordeel: 0 euro
Kosten p/m 0 euro

In het artikel voeren ze het volgende aan bij het kopen van een huis en je betaalt contant:
'Een ander nadeel is dat u niet profiteert van de inflatie van het geld'
Volgens mij vergeten ze hier voor het gemak dat je over je eigen vermogen veelal gewoon belasting betaalt; dat compenseert de inflatie in grote mate. Over spaargeld in ieder geval boven de 20.000 euro.

Als ik contant betaal ben ik toch goedkoper uit of bekijk ik het verkeerd?

[ Voor 19% gewijzigd door van.der.schulting op 11-02-2012 23:20 ]

[Kevinp]

Je moet natuurlijk de rente op het geld wat je krijgt ook meenemen. Als je een hypotheek neemt heb je 100.000 (ik noem maar iets) om geld mee te verdienen.

Het is lastig uit te rekenen.

[Tukk]

Neem een adviseur aan als je met deze vragen al een probleem hebt, echt serieus...

Vergeet het ontvangen van de rente/roi van inverstering op je bedrag niet in je berekening

[van.der.schulting]

Yup, niet goed aan gedacht...

Als ik de rente van mijn EV meeneem, dan zou de effectieve rente van mijn EV (dus na belasting) hoger moeten zijn dan de rente van mijn hypotheek gezien over hetzelfde bedrag...

In dat geval is het idd voordeliger om een hypotheek te nemen ipv het huis contant af te rekenen.

[job]

van.der.schulting schreef op zaterdag 11 februari 2012 @ 23:14:
Ik betaal rente en aflossing over een hypotheek. Dit bedrag mag ik aftrekken van de belasting. Maar als ik dit bedrag niet hoef te betalen ben ik sowieso toch goedkoper uit of ben ik nou gek?

Je mag alleen belasting aftrekken van de rente (niet van de aflossing), het heet dan ook hypotheekrenteaftrek.

[Arthas]

Zolang de hypotheekrenteaftrek nog bestaat, is het bijna altijd voordeliger om een hypotheek te nemen.
Door het eigenwoningforfait (inkomsten uit eigen woning, vroeger huurwaardeforfait) in samenspel met de hypotheekrenteaftrek kom je namelijk op een negatieve inkomstenbron, die je dus kunt gebruiken om je totale belasting te verminderen.

Zou je je huis volledig zelf financieren, heb je deze hypotheekrenteaftrek niet. Wet Hillen zorgt er wel voor dat je eigenwoningforfait bij geen of weinig hypotheekschuld volledig aftrekbaar is. Per saldo dus nul.

De opmerking "je profiteert niet van de inflatie van het geld" is alleen geldig bij sterker dan de inflatie stijgende woningprijzen. Daar hebben we tegenwoordig niet mee van doen.

[Ray]

sinds wet Hillen is het niet meer vanzelfsprekend dat een schuld voordeliger is dan aflossen / niet lenen. Dit is relatief simpel uit te rekenen. Om welke bedragen gaat het ?

[ Voor 3% gewijzigd door Ray op 12-02-2012 01:53 ]

[Xanaroth]

Stel je doet 5,5% rente bij 42% belastingniveau, dan krijg je 2,31% terug dus nettolast is 3,19%.

Om de hypotheek dan voordeliger te maken dan cash betalen, moet je meer rente vangen dan in dit voorbeeld 3,19%. ECHTER, bij eigen vermogen moet je ook je vermogensbelasting afdragen van 1,2% (bij >20.000 euro) waardoor je 4,39% moet binnenhalen op je eigen vermogen.

Je moet alleen even de getallen invullen zoals het voor jou geldt, maar over het algemeen zal door vermogensbelasting het afbetalen gunstiger zijn dan hypotheek nemen. Dit komt doordat hypotheekrentes (na HRA) en spaarrentes altijd relatief dicht bij elkaar zitten waardoor die 1,2% belasting een te grote impact heeft om de hypotheek rendabel te maken.

edit: het is natuurlijk anders als je een deel cash doet en een deel hypotheek. In dat geval kan het interessanter zijn om voor het volledige bedrag een hypotheek te nemen, waarbij je begint met een verhoogde inleg. Dus niet op dag 1 een totaal van 0 euro op het spaardeel van de hypotheek hebben, maar gelijk 20.000 ofzo aangezien je dan die (uit het voorbeeld) 5,5% rente ontvangt over je 'spaargeld' én geen 1,2% vermogensbelasting betaald. Je betaald dan nog steeds de volle hoeveelheid aan rente (voor maximale HRA) maar hebt minder kosten aan het aflossingsdeel en daardoor lagere lasten per maand.
Moet je alleen wel een adviseur nemen die dat goed voor je kan uitrekenen, want dat wordt wel een heel grijs gebied. Geloof namelijk dat het dan alleen voordeliger is als je dat spaardeel ook voor hypotheekverhoging gebruikt (dus op papier een hogere hypotheek voor meer HRA, terwijl lasten gelijk blijven doordat je niet op 0,- begint).

edit2: het artikel zegt trouwens ook dat het verstandiger is. De inflatiecorrecte heb je alleen als je rendement groter is dan inflatie+vermogensbelasting. Dus op dit moment (2,5% inflatie in januari) een jaarrendement van 3,7%. Dan moet je behoorlijk goed zijn op de beurs of een 10-jaars deposito hebben, want het meeste spaargeld doet 2-3%.
Daarbij moet je dan technisch gezien nog je hypotheek aflossen, dus voor echte inflatiecorrectie moet je ook nog die 3,19% betalen en een totaal draaien van 7,99%.
Dus wil je dat 'voordeel' van inflatiecorrectie hebben moet je een jaarlijks rendement van minimaal 8% draaien. Succes daarmee.

[ Voor 55% gewijzigd door Xanaroth op 12-02-2012 11:01 ]

[GoEV6]

Hier kan je de berekening maken.

[Xanaroth]

GoEV6 schreef op zondag 12 februari 2012 @ 10:52:
Hier kan je de berekening maken.

Geloof niet dat dit om versneld aflossen gaat, maar om uberhaupt een hypotheek te nemen tegenover cash een betaling te doen.

[Banjy]

Het gaat hier inderdaad om de opportunity cost. Daarbij hangt e.e.a. inderdaad af van de individuele aftrekmogelijkheden (52%, 42% etc.). Hier komt inderdaad een percentage uit; de kosten van de lening/het vermogen. Als deze rond de 3,19% ligt zullen andere investeringen een hogere return on investment geven. Bijvoorbeeld een spaarrekening, aandelen etc. Maar vergeet ook niet (zeker met een aanzienlijk vermogen) om verder te kijken naar meer 'vaste' investeringen zoals verduurzamen van het huis (isolatie, zonnepanelen), duurzaamheidsprojecten (windparken etc.). Met name minder geld uit geven aan gas/water/licht wordt nog wel eens vergeten maar is een prima methode om aanzienlijk veel geld te besparen (zeker moet toenemende energieprijzen)!

[PcDealer]

Banjy schreef op zondag 12 februari 2012 @ 10:57:
Met name minder geld uit geven aan gas/water/licht wordt nog wel eens vergeten maar is een prima methode om aanzienlijk veel geld te besparen (zeker moet toenemende energieprijzen)!

Inderdaad, daarom is het ook zinvol om te kijken naar de ligging t.o.v. de zon om in de toekomst zonnepanelen zo rendabel mogelijk te maken. Bouwtype van bestaande huizen: kan ik veel panelen mooi kwijt, of een zonneboiler. Nieuwbouw: overweeg een passief huis. Maar goed, daar zijn andere topics voor

[Ray]

Myrdreon schreef op zondag 12 februari 2012 @ 10:45:
Stel je doet 5,5% rente bij 42% belastingniveau, dan krijg je 2,31% terug dus nettolast is 3,19%.

Om de hypotheek dan voordeliger te maken dan cash betalen, moet je meer rente vangen dan in dit voorbeeld 3,19%. ECHTER, bij eigen vermogen moet je ook je vermogensbelasting afdragen van 1,2% (bij >20.000 euro) waardoor je 4,39% moet binnenhalen op je eigen vermogen.

Je moet alleen even de getallen invullen zoals het voor jou geldt, maar over het algemeen zal door vermogensbelasting het afbetalen gunstiger zijn dan hypotheek nemen. Dit komt doordat hypotheekrentes (na HRA) en spaarrentes altijd relatief dicht bij elkaar zitten waardoor die 1,2% belasting een te grote impact heeft om de hypotheek rendabel te maken.

edit: het is natuurlijk anders als je een deel cash doet en een deel hypotheek. In dat geval kan het interessanter zijn om voor het volledige bedrag een hypotheek te nemen, waarbij je begint met een verhoogde inleg. Dus niet op dag 1 een totaal van 0 euro op het spaardeel van de hypotheek hebben, maar gelijk 20.000 ofzo aangezien je dan die (uit het voorbeeld) 5,5% rente ontvangt over je 'spaargeld' én geen 1,2% vermogensbelasting betaald. Je betaald dan nog steeds de volle hoeveelheid aan rente (voor maximale HRA) maar hebt minder kosten aan het aflossingsdeel en daardoor lagere lasten per maand.
Moet je alleen wel een adviseur nemen die dat goed voor je kan uitrekenen, want dat wordt wel een heel grijs gebied. Geloof namelijk dat het dan alleen voordeliger is als je dat spaardeel ook voor hypotheekverhoging gebruikt (dus op papier een hogere hypotheek voor meer HRA, terwijl lasten gelijk blijven doordat je niet op 0,- begint).

edit2: het artikel zegt trouwens ook dat het verstandiger is. De inflatiecorrecte heb je alleen als je rendement groter is dan inflatie+vermogensbelasting. Dus op dit moment (2,5% inflatie in januari) een jaarrendement van 3,7%. Dan moet je behoorlijk goed zijn op de beurs of een 10-jaars deposito hebben, want het meeste spaargeld doet 2-3%.
Daarbij moet je dan technisch gezien nog je hypotheek aflossen, dus voor echte inflatiecorrectie moet je ook nog die 3,19% betalen en een totaal draaien van 7,99%.
Dus wil je dat 'voordeel' van inflatiecorrectie hebben moet je een jaarlijks rendement van minimaal 8% draaien. Succes daarmee.

dit is een correcte redenatie voor introductie van de wet Hillen. Het voordeel van niet lenen kan nog veel groter zijn als het bv om een totaal van € 50.000,-- gaat en een woz van € 200.000,-- gaat het rendement van niet lenen al fors omhoog.

[Brons]

Vergeet niet dat met een spaarhypotheek je rentelast afneemt terwijl je HRA gelijk blijft.

Ik zou in bijna alle gevallen voor de hypotheek gaan. Zelfs als het mij netto een procent of twee kost. Het hebben van liquide middelen is erg waardevol, als je ooit een keer een bedrijf wil overnemen of een nieuw dak op je huis wil zetten ben je niet afhankelijk van de bank.

[dr snuggles]

Myrdreon schreef op zondag 12 februari 2012 @ 10:45:
Daarbij moet je dan technisch gezien nog je hypotheek aflossen, dus voor echte inflatiecorrectie moet je ook nog die 3,19% betalen en een totaal draaien van 7,99%.
Dus wil je dat 'voordeel' van inflatiecorrectie hebben moet je een jaarlijks rendement van minimaal 8% draaien. Succes daarmee.

Ben het met je eens tot bovenstaande quote. Wat je volgens mij vergeet is dat de inflatie zowel je spaarsom als je hypotheek beinvloedt.

Immers, die 2,5% inflatie zorgt ervoor dat je hypotheek elk jaar afneemt in waarde waardoor je effectief 3,19-2,5=0,69% betaalt. Je rendement moet dan minimaal 2,5+1,2+0,69~=4,4% zijn. Verder vergeten we natuurlijk ook dat je de eerste 21k geen vermogensrendement hoeft te betalen. De rekenwebsite van hierboven houdt hier wel rekening mee.

Toch jammer dat het in Nederland voordeliger is om maximaal te lenen en voor een paar euro winst per maand ernaast te gaan sparen in plaats van aflossen. En die banken maar lachen...

[mrmrmr]

Afhankelijk van de omstandigheden en variabelen:
Als je verhuisplannen hebt naar een groter huis is helemaal aflossen van een bestaande hypotheek helaas vaak geen goed idee, ondanks de wet Hillen. Als je dat doet mag je veel minder hypotheek aftrekken bij de aankoop van je volgende huis.

Maar niet aflossen is niet gratis: het kost wel jaarlijks (soms redelijk veel) geld. Als je dus gokt dat de HRA snel verdwijnt zonder overgangsregeling en je verhuisplannen nog wel even op de plank blijven liggen, dan kun je misschien toch beter aflossen. Nu betalen voor iets dat er straks niet meer is, kan onverstandig zijn.

[Xanaroth]

dr snuggles schreef op zondag 12 februari 2012 @ 13:33:
[...]

Toch jammer dat het in Nederland voordeliger is om maximaal te lenen en voor een paar euro winst per maand ernaast te gaan sparen in plaats van aflossen. En die banken maar lachen...

Als je die site invult waarbij hypotheek = spaargeld (vergelijkbaar met hypotheek of cash betalen) tegen een relatief standaard spaarrendement van 2,5-3% is direct betalen altijd goedkoper. Je moet haast naar 10 jarig deposito gaan of beleggen (met alle risico's die daarbij horen) om rendementen te halen waarbij hypotheek goedkoper is dan cash aftikken.

Vergeet niet: TS heeft het over uberhaupt wel/geen hypotheek, niet over vervroegd aflossen.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 16-02-2012 07:49 ]

[Maasluip]

Ik heb het even ingevuld in de aangifte inkomstenbelasting.

Stel:
inkomen € 50.000,
spaargeld € 200.000,
woning van met WOZ van € 200.000
hypotheek van € 200.000.

• Woning gekocht van spaargeld: inkomen € 50.000, spaargeld € 0, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 0: geen extra afrekkosten, geen inkomen uit rente, geen vermogensbelasting. je betaalt € 15.826 loonbelasting.
• Woning gekocht met hypotheek van 5,5%: inkomen € 50.000, spaargeld € 200.000, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 200.000 (11.000 hypotheekkosten): je betaalt € 13.818 loonbelasting. Dus voordeel van € 2.008 boven de situatie zonder hypotheek. En daar bovenop komt nog de rente die je van je € 200.000 spaargeld krijgt, met 3% is dat nog eens € 7.000.
Maar je moet ook nog je hypotheekrente van € 11.000 betalen, dus je bent € 1.992 duurder uit.

[ Voor 6% gewijzigd door Maasluip op 16-02-2012 08:56 . Reden: hypotheekkosten vergeten ]

[mkleinman]

Maasluip schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 08:18:

• Woning gekocht van spaargeld: inkomen € 50.000, spaargeld € 0, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 0: geen extra afrekkosten, geen inkomen uit rente, geen vermogensbelasting. je betaalt € 15.826 loonbelasting.
• Woning gekocht met hypotheek van 5,5%: inkomen € 50.000, spaargeld € 200.000, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 200.000 (11.000 hypotheekkosten): je betaalt € 13.818 loonbelasting. Dus voordeel van € 2.008 boven de situatie zonder hypotheek. En daar bovenop komt nog de rente die je van je € 200.000 spaargeld krijgt, met 3% is dat nog eens € 7.000.

Dus hypotheek nemen is veel goedkoper.

Wij zitten nu met hetzelfde, wij hebben wat spaargeld over en willen eigenlijk een deel van de hypotheek aflossen. Wij hebben dezelfde berekeningen gemaakt en bij ons is niet aflossen ook goedkoper .

Eigenlijk is dit krom. Je wordt dus beloond voor het hebben van een hypotheek ( gewoon een lening ).

[Herman]

@ Maasluip,

Dat de belastingaangifte gunstiger is bij hypotheek is bekend Je vergeet echter het belastingvoordeel af te zetten tegen de kosten van financieren. Daardoor ontstaat nu een vertekend beeld.

[_JGC_]

Op zich loont het wel om een deel af te lossen als je spaargeld hebt staan waar vermogensbelasting over wordt geheven. Zit je onder die grens, dan is het gewoon niet verstandig om te doen. Ten eerste heb je er geen financieel voordeel van zolang HRA nog bestaat, ten tweede is een buffertje van die grootte wel handig om achter de hand te hebben als je een koophuis hebt.

Ik heb vorig jaar 5% afgelost van mijn totale hypotheek op het aflossingsvrije deel. Zal er misschien iets minder belastingvoordeel van hebben, maar dat is gedaan met geld waar vermogensbelasting over betaald moet worden. De aflossing scheelt me nu iets van 35 euro aan rentekosten per maand op de hypotheek.

[Verwijderd]

Het beste is je spaargeld als inleg te gebruiken in een spaar hypotheek..
Helaas zit je vaak vast aan de 10% per jaar wat je mag inleggen. Dus misschien even spreiden over 2-3 jaar..

Stel je hebt een hypotheek van 200.000. tegen 5.5% rente..
per jaar mag je 20.000 inleggen (incl maandelijkse aflossing)

Stel je hebt nu 50.000 euro spaar geld waar je echt niets mee doet (wat je echt in je huis kunt stoppen.

Nu kun je die 50.000 euro in 3x inleggen in je spaardeel, hierdoor heb je maximaal rendement (5.5%) en je betaalt geen vermogens belasting over je kapitaal wat je opbouwt in je spaardeel.

Ander voordeel is dat je na die 3x inleggen de 27 jaar erna geen aflossing meer hebt omdat de rente op rente na 26-27 jaar al op 200.000 euro zit.
Daarnaast geniet je van maximale HRA (voor zolang die nog bestaat)

[Xanaroth]

Maasluip schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 08:18:
Ik heb het even ingevuld in de aangifte inkomstenbelasting.

Stel:
inkomen € 50.000,
spaargeld € 200.000,
woning van met WOZ van € 200.000
hypotheek van € 200.000.

• Woning gekocht van spaargeld: inkomen € 50.000, spaargeld € 0, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 0: geen extra afrekkosten, geen inkomen uit rente, geen vermogensbelasting. je betaalt € 15.826 loonbelasting.
• Woning gekocht met hypotheek van 5,5%: inkomen € 50.000, spaargeld € 200.000, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 200.000 (11.000 hypotheekkosten): je betaalt € 13.818 loonbelasting. Dus voordeel van € 2.008 boven de situatie zonder hypotheek. En daar bovenop komt nog de rente die je van je € 200.000 spaargeld krijgt, met 3% is dat nog eens € 7.000.

Dus hypotheek nemen is veel goedkoper.

Dat bespaart dus in totaal 9,008 per jaar! In eerste instantie althans, want je kijkt enkel naar rente/loonbelasting. Dan kom je erachter dat je nog vermogensbelasting mag betalen van ruwweg 1,2% per jaar. Bij hypotheek hou je die 200.000 en dat is toch 2,400 per jaar. Scheelt 'ineens' nog maar 6,608 per jaar.

Ow ja, en je mag nu maandelijks hypotheek betalen. Even snel gedaan via hypotheker met die getallen, dat kost je 800 per maand. Dat is 9,600 per jaar. Ofwel totaal van -2992 per jaar. En dan moet je ook nog financieringskosten als k.k. ergens als verlies pakken.

Je moet dus aardig wat meer rendement pakken, eerder richting de 4,4% die al eerder is genoemd. Dat lukt niet met normaal sparen, enkel met deposito van 10 jaar of beleggen.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 16-02-2012 08:48 ]

[chime]

Het hangt van de hoogte van je bedrag af ...

Kan je contact betalen, leuk ... maar stap eens bij je bank binnen.
Er zijn bedragen waarbij teruggave belastingen > rente die je betaalt = je verdient er wat op.
(ik ben wel belg en bij ons is dat wel compleet anders)

Dan ook nog afgezien van 't feit dat geld in waarde daalt.
1000 euro / maand zal meer waard zijn dan 1000 euro / maand over 15 jaar.
Dus vanuit die optiek kan je ook weer stellen dat het iets voordeliger kan zijn om te lenen.

[Maasluip]

Maasluip schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 08:18:

• Woning gekocht van spaargeld: inkomen € 50.000, spaargeld € 0, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 0: geen extra afrekkosten, geen inkomen uit rente, geen vermogensbelasting. je betaalt € 15.826 loonbelasting.
• Woning gekocht met hypotheek van 5,5%: inkomen € 50.000, spaargeld € 200.000, woning met WOZ van € 200.000 en hypotheek van € 200.000 (11.000 hypotheekkosten): je betaalt € 13.818 loonbelasting. Dus voordeel van € 2.008 boven de situatie zonder hypotheek. En daar bovenop komt nog de rente die je van je € 200.000 spaargeld krijgt, met 3% is dat nog eens € 7.000.

Ik vergeet natuurlijk 1 heel belangrijk ding: je moet ook je hypotheek betalen

Dus het voordeel van € 9.008 slaat om naar een nadeel van € 1.992!
En dat is met een volledig aflossingsvrije hypotheek. Los je af, en betaal je dus meer hypotheekkosten, dan wordt het nadeel nog hoger.

[Herman]

Maasluip schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 08:55:
[...]

Ik vergeet natuurlijk 1 heel belangrijk ding: je moet ook je hypotheek betalen

Dus het voordeel van € 9.008 slaat om naar een nadeel van € 1.992!
En dat is met een volledig aflossingsvrije hypotheek. Los je af, en betaal je dus meer hypotheekkosten, dan wordt het nadeel nog hoger.

Gelukkig vergeet je ook dat met het bespaarde geld met een hypotheek nog een rendament gemaakt kan worden Die twee ton kan een mooi rendament opleveren mits je goed investeert

edit:

Oops sry, die had je wel meegenomen

[ Voor 4% gewijzigd door Herman op 16-02-2012 09:08 ]

[Maasluip]

Dat ligt eraan wat je onder rendement verstaat. Ik heb het meegenomen als 3% rente op een spaarrekening. Natuurlijk kun je op de beurs of met een deposito meer halen, maar de beurs is niet gegarandeerd en met een deposito loop je het risico dat de inflatie gigantisch oploopt en je geen rendement meer hebt (alhoewel dat erg onwaarschijnlijk is).

Maar je hebt gelijk: YMMV. Het is een berekening die je moet maken, maar bij deze berekening (aflossingsvrij) ligt je break-even point op een rendement van 4,5% op je spaargeld. Haal je minder rendement, dan is het goedkoper geen hypotheek te nemen. Los je je hypotheek af, dan ligt dat break-even point nog hoger.

[thewizard2006]

Daarnaast is het natuurlijk ook zo dat je dat geld dat je nu in je huis stopt, niet meer kan uitgeven voor andere zaken zoals een mooie inrichting, leuke vakanties, nieuwe/tweede auto, appeltje voor de dorst etc Of je moet zoveel spaargeld hebben dat het allemaal niet echt uitmaakt. Maar als dat het geval zou zijn dan zou ik me zoiezo niet echt druk maken om dat soort zaken

[ZeRoC00L]

Verwijderd schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 08:29:
Het beste is je spaargeld als inleg te gebruiken in een spaar hypotheek..
Helaas zit je vaak vast aan de 10% per jaar wat je mag inleggen. Dus misschien even spreiden over 2-3 jaar..

Volgens mij haal jij een paar zaken door elkaar.
Je mag meestal 10% per jaar aflossen, daarnaast kun je inderdaad wel extra storten in je spaarhypotheek, maar zit je vast aan fiscale hoog/laag regels, volgens mij mag de hoogste premie maximaal 10% zijn van de laatste betaalde premie.

[Macros]

Verwijderd schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 08:29:
Het beste is je spaargeld als inleg te gebruiken in een spaar hypotheek..
Helaas zit je vaak vast aan de 10% per jaar wat je mag inleggen. Dus misschien even spreiden over 2-3 jaar..

Stel je hebt een hypotheek van 200.000. tegen 5.5% rente..
per jaar mag je 20.000 inleggen (incl maandelijkse aflossing)

Stel je hebt nu 50.000 euro spaar geld waar je echt niets mee doet (wat je echt in je huis kunt stoppen.

Nu kun je die 50.000 euro in 3x inleggen in je spaardeel, hierdoor heb je maximaal rendement (5.5%) en je betaalt geen vermogens belasting over je kapitaal wat je opbouwt in je spaardeel.

Ander voordeel is dat je na die 3x inleggen de 27 jaar erna geen aflossing meer hebt omdat de rente op rente na 26-27 jaar al op 200.000 euro zit.
Daarnaast geniet je van maximale HRA (voor zolang die nog bestaat)

Dit kan helemaal niet. Je moet namelijk binnen de 1 tot 10 bandbreedte vallen. Dat betekent dat je van jaar op jaar nooit meer dan 1 tot 10 verschil mag hebben met hoeveel je in je hypotheek/bankspaarrekening spaart. Dus als je afgelopen jaren 12 * 100 euro = 1200 euro hebt ingelegt, betekent dat je nooit meer dan 12000 euro mag inleggen. Maar dat betekent dus ook dat als je echt zoveel inlegt dat je nooit meer minder dan 1200 mag inleggen per jaar. Maar je mag ook niet meer dan je hypotheek sparen in geloof ik 20 jaar.

[RemcoDelft]

thewizard2006 schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 09:22:
Daarnaast is het natuurlijk ook zo dat je dat geld dat je nu in je huis stopt, niet meer kan uitgeven voor andere zaken zoals een mooie inrichting, leuke vakanties, nieuwe/tweede auto, appeltje voor de dorst etc

Maar hetzelfde geldt voor geld wat je in een nieuwe auto stopt: dat kan je ook niet meer gebruiken voor een vakantie of leuke inrichting.
Het vreemde is dat mensen zodra het over huizen gaat dubbelop willen: en het huis, en het geld elders uitgeven.

[Shadowhawk00]

Volgens mij is het een vrij simpele berekening.
Belegging heb ik even weggelaten want dan moet je uitgaan van resultaten in de toekomst en als ik die zou hebben poste ik nu niet vanuit nederland

Zonder HRA -> contant.
Met HRA = rendement spaargeld - 1,2 > hyotheekrente * belasting%
Als dat true is dan hypotheek anders contant dan zit je niet vast aan belastingregeltjes.

Als je jezelf vast wil zetten in een spaar hyptheek zal je moeten narekenen hoeveel je aan rente totaal kwijt bent in 30 jaar en hoeveel je moet betalen voor de aflossing in die 30jaar omdat je daar zit met rente over rente enzo.

[Verwijderd]

Macros schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 09:48:
[...]


Dit kan helemaal niet. Je moet namelijk binnen de 1 tot 10 bandbreedte vallen. Dat betekent dat je van jaar op jaar nooit meer dan 1 tot 10 verschil mag hebben met hoeveel je in je hypotheek/bankspaarrekening spaart. Dus als je afgelopen jaren 12 * 100 euro = 1200 euro hebt ingelegt, betekent dat je nooit meer dan 12000 euro mag inleggen. Maar dat betekent dus ook dat als je echt zoveel inlegt dat je nooit meer minder dan 1200 mag inleggen per jaar. Maar je mag ook niet meer dan je hypotheek sparen in geloof ik 20 jaar.

Bij een hypotheek van 200.000 euro ligt bij 100% aflossing je aflossingsbedrag rond de 250 euro per maand
dus 3000 euro per jaar, dat betekend dus dat je makkelijk 20-30k per jaar extra kunt inleggen.

Dit betekend dat als je na 3 jaar bv al 50k hebt ingelegd je de resterende 26-27 jaar niet meer hoef in te leggen omdat je rente op rente voldoende is om aan je eind kapitaal te komen.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 16-02-2012 10:11 ]

[Z___Z]

Verwijderd schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 10:08:
[...]


Bij een hypotheek van 200.000 euro ligt bij 100% aflossing je aflossingsbedrag rond de 250 euro per maand
dus 3000 euro per jaar, dat betekend dus dat je makkelijk 20-30k per jaar extra kunt inleggen.

Dit betekend dat als je na 3 jaar bv al 50k hebt ingelegd je de resterende 26-27 jaar niet meer hoef in te leggen omdat je rente op rente voldoende is om aan je eind kapitaal te komen.

Voor het gemak vergeet je dan even dat je minimaal 1/10 van je hoogste inleg per jaar moet betalen...

[Verwijderd]

Z___Z schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 10:55:
[...]

Voor het gemak vergeet je dan even dat je minimaal 1/10 van je hoogste inleg per jaar moet betalen...

Dat doe je nu dan toch ook? je lost nu 3000 euro af per jaar dmv maandelijkse betaling.
Daarnaast stort je 2-3x 20.000 euro.. Daarna kun je gewoon de normale aflossing houden, je verkort alleen de hypotheek duur hierdoor door nog meer af te lossen.

[Dido]

Ik zie vast wat over het hoofd, maar als ik reken met een hypotheek van 2 ton, 52% IB, 5,5% rente, 2% spaarrente en 1,2%VRH kom ik op de volgende cijfers uit.

Ik leen 2 ton voor het huis en zet mijn 2 ton eigen geld op een rekening. Ik ga er even vanuit dat die 2 ton mijn volledig vermogen is en dat er 40k VRH vrijstelling geldt (voor een koppel)

Hypotheek loopt 30 jaar, en ik betaal rente en inleg in spaardeel vanaf de spaarrekening. Op de spaarrekening schrijf ik dus maandelijks rente bij, en er gaat maandelijks hypotheekrente en spaarinleg af, er komt maandelijks HRA bij. Daarnaast verreken ik de VRH voor het gemak maandelijks.

Dan betaal ik over 30 jaar maandelijks 894 euro hypotheekrente, leg ik maandelijks 224 euro in in mijn bankspaarrekening.

En heb ik na dertig jaar nog 2694 euro eigen vermogen. Plus een huis.

Koop ik het cash, dan heb ik meteen, en na 30 jaar, een huis.

Kan ik 3 procent rente krijgen op mijn spaarrekening, dan heb ik naast mijn huis na 30 jaar nog 47792 euro eigen vermogen naast mijn huis

[Macros]

Verwijderd schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 11:30:
[...]


Dat doe je nu dan toch ook? je lost nu 3000 euro af per jaar dmv maandelijkse betaling.
Daarnaast stort je 2-3x 20.000 euro.. Daarna kun je gewoon de normale aflossing houden, je verkort alleen de hypotheek duur hierdoor door nog meer af te lossen.

Je veranderd hier je verhaal. Daarnet zei je nog dat je daarna geen aflossing meer hoeft te doen, en nu zeg je weer dat je alleen je normale aflossing doet.
Geen aflossing meer doen is niet mogelijk. Als je de standaard aflossing daarna houdt ben je sneller van je hypotheek af. Als het maar niet te snel is, want dan mag je even langs de belastingdienst aan het einde.

[Maasluip]

@Dido:
Als je niet alles opschrijft is het lastig te volgen. Waarom kun je in scenario 1 ook 224 euro sparen? Je krijgt jaarlijks € 4.000 aan rente van de spaarrekening. Dat is nog niet genoeg om de rentekosten van de hypotheek te betalen, ook niet met teruggave.
Je zegt dat je maandelijks € 894 hypotheekrente hebt, over 30 jaar gerekend is dat € 321.840. Hoe bekostig je dat uit die € 200.000 aan spaargeld?

En waar komt in scenario 2 die € 47.792 vanaf? Want je hebt geen spaargeld.

[Dido]

Maasluip schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 11:46:
@Dido:
Als je niet alles opschrijft is het lastig te volgen. Waarom kun je in scenario 1 ook 224 euro sparen? Je krijgt jaarlijks € 4.000 aan rente van de spaarrekening. Dat is nog niet genoeg om de rentekosten van de hypotheek te betalen, ook niet met teruggave.
Je zegt dat je maandelijks € 894 hypotheekrente hebt, over 30 jaar gerekend is dat € 321.840. Hoe bekostig je dat uit die € 200.000 aan spaargeld?

En waar komt in scenario 2 die € 47.792 vanaf? Want je hebt geen spaargeld.

sorry voor de onvolledigheid

die 224 euro spaar ik in een aan de hypotheek gekoppelde bankspaarrekening.

Mijn andere spaarrekening vang ik jaarlijks steeds minder rente op, omdat ik er maandelijks mijn hypotheekrente, VRH en bakspaarinleg van betaal. Hij begint op 200k, en eindigt bij 3% rente dus op 47k.

Die 321k hypotheekrente, en 80k bankspaarinleg, dus totaal 4 ton, bekostig ik dus vanuit die 2 ton op mijn spaarrekening, aangevuld met rente en 167k HRA.

En, jawel, ik heb wel spaargeld, want de keus is of ik die 2ton aan spaargeld in mijn huis stop of niet Zonder spaargeld is de hele exercitie niet zinvol

[Maasluip]

Waarvan krijg je die € 224?

Ja, maar in scenario 2 heb je dat geld in je huis gestopt en kun je er dus geen rente op krijgen. Dus ik vraag me af waar die € 47.792 in de laatste regel vanaf komen.

Het is me nog altijd een beetje wazig.

[Dido]

Maasluip schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 12:24:
Waarvan krijg je die € 224?

Ja, maar in scenario 2 heb je dat geld in je huis gestopt en kun je er dus geen rente op krijgen. Dus ik vraag me af waar die € 47.792 in de laatste regel vanaf komen.

Het is me nog altijd een beetje wazig.

224 is wat ik iedere maand op mijn bankspaarrekening stort om na 30 jaar tegen 5,5% rente aan 200k te komen.

Die 47K is scenario 1 met een rente van 3 ipv 2 procent op je gewone spaarrekening.

Samengevat: huis kost 200K, Ik heb 200K. 52%IB, 1,2%VRH over EV>40K

Scenario 1a: Ik neem een hypotheek met bankspaarrekening, 30 jaar tegen 5,5%. Ik heb een gewone spaarrekening waar ik 2% rente vang,

Ik zet mijn 200k op die spaarrekening.

Alles gebeurt op die rekening:
AF:
894,33 hypotheekrente
224,49 bankspaar
0,0994542% VRH over het deel > 40K (=1,2% op jaarbasis)
BIJ
465,06 HRA
0,1651581% rente (= 2% op jaarbasis)

Na 360 maanden los ik mijn hypotheek af met het gespaarde kapitaal op de bankspaarrekening, en heb ik een huis. Daarnaast staat er nog 2694 euro op mijn spaarrekening.

Scenario 1b: Identiek, maar ik van 3% rente.

AF:
894,33 hypotheekrente
224,49 bankspaar
0,0994542% VRH over het deel > 40K (=1,2% op jaarbasis)
BIJ
465,06 HRA
0,246627% rente (= 3% op jaarbasis)

Na 360 maanden los ik mijn hypotheek af met het gespaarde kapitaal op de bankspaarrekening, en heb ik een huis. Daarnaast staat er nog 47792 euro op mijn spaarrekening.

Scenario 2: Ik betaal 200K voor het huis. Geen spaargeld, geen kosten. Na 360 maanden heb ik het huis en 0 euro op mijn spaarrekening.

[mrmrmr]

De hypotheek helemaal aflossen bespaart veel geld (volgens wet Hillen) onder de huidige omstandigheden. Maar door de bijleenregeling is het in principe niet verstandig om (alles/veel) af te lossen als je binnenkort wilt gaan verhuizen naar een duurdere woning, want dan wordt de hypotheekrenteaftrek bij je volgende huis fors beperkt.

Maar dan ga je ervan uit dat alles blijft zoals het is. Als je erop gokt dat aftrek er binnenkort niet meer zal zijn, dan kun je beter nu aflossen en nu geld in je zak houden.
_{E.e.a. is afhankelijk van diverse variabelen en de persoonlijke situatie.}

Voor gewone stervelingen zijn de gevolgen van de huidige wetgeving moeilijk te doorzien.

Een versimpeld rekenvoorbeeldje om bovenstaande situatie een beetje inzichtelijker te maken:

Stel je hebt een huis met hypotheek en veel spaargeld.

oude huis   200.000
hypotheek   150.000
overwaarde   50.000
spaargeld   150.000

nieuwe huis 300.000

Je weet niet zeker of het wel een goede keuze is om af te lossen.

Situatie 1: je koopt een nieuw huis, en je hebt je hypotheek nog

Nieuw huis  300.000
Overwaarde   50.000
Aftrek      250.000 maximaal

Situatie 2: je lost af en je koopt binnen 3 jaar een nieuw huis

Nieuw huis   300.000
Overwaarde   200.000
Aftrek       100.000 maximaal

De maximale hypotheekrentaftrek daalt dus aanzienlijk als je net de oude hypotheek hebt aflost. Na een periode van 3 jaar vervalt de beperking. Dat was voorheen 5 jaar. Je weet niet of dat zo blijft.

[ Voor 35% gewijzigd door mrmrmr op 16-02-2012 23:30 ]

[ZeRoC00L]

mrmrmr schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 15:03:
Maar door de bijleenregeling is het in principe niet verstandig om (alles/veel) af te lossen als je binnenkort wilt gaan verhuizen naar een duurdere woning, want dan wordt de hypotheekrenteaftrek bij je volgende huis fors beperkt.

Zo lang je het geld dat je aflost ook in je nieuwe huis stopt is er geen probleem met hypotheekrenteaftrek. Je mag alleen niet het saldo uit je oude huis opnemen en de nieuwe hypotheek verhogen, dan kun je niet alles van je nieuwe hypotheek aftrekken.

[Ray]

Verwijderd schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 11:30:
[...]


Dat doe je nu dan toch ook? je lost nu 3000 euro af per jaar dmv maandelijkse betaling.
Daarnaast stort je 2-3x 20.000 euro.. Daarna kun je gewoon de normale aflossing houden, je verkort alleen de hypotheek duur hierdoor door nog meer af te lossen.

waarbij je nooit meer fiscaal onbelast kan sparen dan je totale EWS. Daarnaast is je eerste vrijstelling pas op 15 jaar en de hoge op 20 jaar. Als jij 40.000 - 60.000 extra en nog een keer 60.000 aan premie wil storten praat je over een eindkapitaal wat zeer waarschijnlijk boven je vrijstelling ligt

NOFI kan het wel uit gaan rekenen maar je zou dat zelf eens moeten doen voordat je (vaker) stellingen neerzet die in essentie wel kloppen maar gewoonweg niet passen binnen het fiscale stelsel

[mekkieboek]

Brons schreef op zondag 12 februari 2012 @ 12:04:
Ik zou in bijna alle gevallen voor de hypotheek gaan. Zelfs als het mij netto een procent of twee kost. Het hebben van liquide middelen is erg waardevol, als je ooit een keer een bedrijf wil overnemen of een nieuw dak op je huis wil zetten ben je niet afhankelijk van de bank.

Lliquiditeit bouwt wel lekker snel weer op zonder maandelijkse hypotheeklast. Tevens heb je ook niet de zorgen van zoveel cash. Voortdurend afwegen tussen rendement en risico's. Een enkele rekening heeft niet genoeg bankgarantie voor 200.000 en dus moet je spreiden over andere banken met ook een hoog rendement. Helemaal als later onverhoopt de bankgarantie naar b.v. 40k gaat.
En als de pleuris uitbreekt en een of meer banken vallen om dan zit jouw geld lekker vast in de stenen.

[Xanaroth]

Dido schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 12:52:
[...]

224 is wat ik iedere maand op mijn bankspaarrekening stort om na 30 jaar tegen 5,5% rente aan 200k te komen.

Die 47K is scenario 1 met een rente van 3 ipv 2 procent op je gewone spaarrekening.

Samengevat: huis kost 200K, Ik heb 200K. 52%IB, 1,2%VRH over EV>40K

Scenario 1a: Ik neem een hypotheek met bankspaarrekening, 30 jaar tegen 5,5%. Ik heb een gewone spaarrekening waar ik 2% rente vang,

Ik zet mijn 200k op die spaarrekening.

Alles gebeurt op die rekening:
AF:
894,33 hypotheekrente
224,49 bankspaar
0,0994542% VRH over het deel > 40K (=1,2% op jaarbasis)
BIJ
465,06 HRA
0,1651581% rente (= 2% op jaarbasis)

Na 360 maanden los ik mijn hypotheek af met het gespaarde kapitaal op de bankspaarrekening, en heb ik een huis. Daarnaast staat er nog 2694 euro op mijn spaarrekening.

Scenario 1b: Identiek, maar ik van 3% rente.

AF:
894,33 hypotheekrente
224,49 bankspaar
0,0994542% VRH over het deel > 40K (=1,2% op jaarbasis)
BIJ
465,06 HRA
0,246627% rente (= 3% op jaarbasis)

Na 360 maanden los ik mijn hypotheek af met het gespaarde kapitaal op de bankspaarrekening, en heb ik een huis. Daarnaast staat er nog 47792 euro op mijn spaarrekening.

Scenario 2: Ik betaal 200K voor het huis. Geen spaargeld, geen kosten. Na 360 maanden heb ik het huis en 0 euro op mijn spaarrekening.

Als ik het even snel zie, vergeet je dat aflossing geld kost. Je krijgt elk jaar dus minder rente op je spaarrekening omdat er een lager bedrag op staat.

Jaar 0: 200.000
Jaar 1: ~195k (even vlug gerekend, kan er best wat naast zitten).
Jaar 2: minder... etc etc.

Vanwege spaarhypotheek blijft echter het rentedeel van je schuld hetzelfde. Door dalend vermogen moet je steeds groter aandeel uit het vermogen halen ipv rente, wat weer resulteerd in minder rente en dus meer eigen geld dat ingelegd moet worden.


Simpel rekensommetje.
Schuld is 200k + 5,5% per jaar.
Vermogen is 200k + 3% per jaar + HRA (bij 52% van de 5,5% = 2,86%) - 1,2% (belasting). Ofwel 200k + 4,66%.

Je kan dus onmogelijk geld overhouden doordat je schuld sneller groeit dan je vermogen. Waarop je dan uitkomt is al op meerdere manieren uitgerekend: je moet meer dan 4% rente per jaar doen om geld over te houden (dan kom je uit op 5,66% -> 0,16% meer dan het je kost) en nog stuk meer als je ook met de inflatie rekening wilt houden over die 30 jaar. Beetje winst pakken is leuk, maar als je tegen die tijd niet eens genoeg hebt om 1 brood te kopen ofzo houdt het ook snel op.

[ Voor 22% gewijzigd door Xanaroth op 16-02-2012 21:25 ]

[Dido]

Myrdreon schreef op donderdag 16 februari 2012 @ 21:12:
Als ik het even snel zie, vergeet je dat aflossing geld kost. Je krijgt elk jaar dus minder rente op je spaarrekening omdat er een lager bedrag op staat.

Zoals gezegd, dat neem ik mee omdat ik per maand de bankspaarinleg ook van mijn rekening afhaal.

AF:
224,49 bankspaar

Vanwege spaarhypotheek blijft echter het rentedeel van je schuld hetzelfde. Door dalend vermogen moet je steeds groter aandeel uit het vermogen halen ipv rente, wat weer resulteerd in minder rente en dus meer eigen geld dat ingelegd moet worden.

Vandaar dat van die 200k initiaal uiteindelijk bij 3% nog maar 47k overblijft.

Je kan dus onmogelijk geld overhouden doordat je schuld sneller groeit dan je vermogen.

Nee, muijn schuld blijft gelijk omdat ik de rente gewoon betaal.
AF:
894,33 hypotheekrente

[Sport_Life]

Volgens mij vergeten mensen hier de (fiscale) consequenties van een spaarproduct.
- Je mag max. 10* spaarbedrag per jaar inleggen
- Over een periode van 30 jaar mag je niet meer opgebouwd hebben dan de initiele lening (bv 200.000), alles daarboven ga je max 52% IB betalen.

Die 2 gecombineeerd maken het volgens mij lastig om te zeggen "mik die spaarhyp." vol. En met rente op rente kom je snel aan de 200k hoor .

Daarbij is een spaarproduct in de praktijk gecombineerd met aflossingsvrij of een klasiek product.

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 17-02-2012 10:09 ]

[Maasluip]

Dat gaat alleen op als je de hypotheek voor 30 jaar vast hebt gezet en ervoor besluit om als hij "vol" is niet te beëindingen (ja, daar kunnen extra kosten aan zitten, maar dat is een afweging: extra kosten 1 of extra kosten 2).
Als je een looptijd van 10 of 20 jaar hebt dan kun je na die tijd zonder meer zeggen:

[Frogmen]

Met de huidige rente stand is het eigenlijk voor iedereen het goedkoopste af te lossen alleen als je meer risico neemt wordt het anders of dat slim is moet je je afvragen

[McVirusS]

Frogmen schreef op maandag 20 februari 2012 @ 14:05:
Met de huidige rente stand is het eigenlijk voor iedereen het goedkoopste af te lossen alleen als je meer risico neemt wordt het anders of dat slim is moet je je afvragen

Dit is natuurlijk wel afhankelijk van of je VRH betaald of niet. Bij 42% inkomstenbelasting kost 5% hypotheekrente je maar 2,9%. Dat is dus ongeveer gelijk aan huidige spaarrentes (bij hoger IB-tarief is sparen nog steeds gunstiger).

Als je 1,2% VRH betaald is aflossen wel gunstiger.

Maar storten in spaarpot van je hypotheek levert nog meer rendement op dan bijvoorbeeld 10 jaar deposito (4,6% krijg je daar nu op). Dan moet je natuurlijk wel binnen de regels blijven en de looptijd van je spaarproduct behorende bij hypotheek lang genoeg zijn.

Komt door rente over rente effect, bij 5% hypotheekrente heb je op die 10k storting aan begin van 30 jaar hypotheek tegen de 7% rendement. Alleen kan je dan niet meer over je geld beschikken (kan bij een deposito ook niet zo makkelijk maar goed).

[EXX]

Nog iets: als je je huis cash betaald, heb je geen kosten bij die je normaal hebt bij het afsluiten van een hypotheek (kosten koper zijn dus lager), geen NHG premie en je woont heel goedkoop (alleen gemeentelijke heffingen en onderhoud), waardoor je makkelijker weer kunt sparen. Ook heb je niets te maken met een bank, die over je schouder meekijkt. Geen hypotheek = vrijheid, blijheid, en zeker deze tijd van zeer lage rente en een onder druk staande HRA goedkoper.

Verder biedt het bij het kopen met cash wellicht nog onderhandelingsvoordeel bij het kopen in de huidige markt, als je aangeeft direct een zak geld te kunnen schuiven, zonder tussenkomst van een bank.

[Shadowhawk00]

EXX schreef op maandag 20 februari 2012 @ 14:35:
Verder biedt het bij het kopen met cash wellicht nog onderhandelingsvoordeel bij het kopen in de huidige markt, als je aangeeft direct een zak geld te kunnen schuiven, zonder tussenkomst van een bank.

Nou ik denk dat dit meer wordt in de trand van, geen ontbindende voorwaarden of in ieder geval geen financiering. Geeft de verkoper meer zekerheid.

[Speedy55]

Ik denk dat je er nog wel wat van de prijs af kan krijgen idd, want nu ketst een financiering wel eens af en dan gewoon niet. Dat is wel weer tijdsduur verkorting, wat best nog wel even kan schelen.