Ervaringen met VVE's

[Shadowhawk00]

Aangezien er in verschillende topis, ervaring huis kopen en klappen van de huizenbubble de discussie ook richting VVE dingen ging leek met me handig om een appart topic te openen voor mensen om problemen/advies over VVE's te kunnen delen ( en natuurlijk eventueele oplossingen voor die problemen )

Ook handig is het delen van ervaringen met verschillende VVE beheerders zodat mensen niet tegen dezelfde problemen aanlopen als anderen.


Ja ik ben slecht met openings posts dus als mensen generieke informatie hebben zet ik her hier nog wel bij.

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 25-02-2011 09:57 ]

[Verwijderd]

Breek me den bek niet open. Zit nu midden in het proces om van de slapende VvE een actieve te maken. Aangezien we maar met twee appartementen in de VvE zitten, hebben we besloten om het niet uit te besteden, maar om het zelf te doen.

Wat een draak van een administratieve rompslomp zeg, alleen het inschrijven in de KvK al. Zonder inschrijving KvK geen bankrekening etc.

Zijn er mensen hier die bijvoorbeeld ook maar met twee in de VvE zitten en het bijvoorbeeld alsnog hebben uitbesteed?

W.

[Shadowhawk00]

Waarom zou je met 2 appartementen eigenlijk een VVE actief willen maken ? Het heeft weinig nut aangezien je niet echt met meerderheid kan besluiten maar alleen als beiden het goed vinden.
Beheerder heb je dan ook eigenlijk niet nodig je kan alles zelf wel overzien omdat overleggen eigenlijk gewoon bij de onder/boven buurman/vrouw op de koffie gaan is

Wij zijn als VVE overgestapt van VB&T naar VVE-totaal service heeft iemand daar toevallig ook ervaringen mee?

[FL!PNEUS]

Ik woon in een complex met één hoofd-VvE (die alleen maar administratief bestaat) waaronder 12 deel-VvEs hangen, en waaronder één van die 12 (de hoofd-VvE van het parkeergedeelte) weer 4 deel-VvEs hangen. Ben van één van die 12 deel-VvEs de bestuursvoorzitter en bestuurslid van één van de deel-VvEs van het parkeergedeelte.

Deze redelijk bizarre opzet is voortgevloeid uit de splitsingsakte en het feit dat we als één complex beschouwd worden, waarop twee appartementgebouwen (met elk ~200 appartementen) staan, een winkelcentrum op de begane grond en een parkeergarage met twee privégedeelten en één openbaar gedeelte. De besturen van de verschillende deel-VvEs hebben regelmatig overleg, vanwege de broodnodige coördinatie die plaats moet vinden op het gebied van het huishoudelijk reglement, schoonmaak- en andere onderhoudscontracten, etc (bewoners hebben ons het mandaat gegeven om dit soort dingen af te handelen zolang we binnen de afgesproken budgetten blijven).

De administratieve rompslomp, zoals het innen van de maandelijkse bijdragen, verzekeringswerk, etc. hebben wij ondergebracht bij VVE-Beheer in Rijswijk, waar wij tot nu toe erg tevreden over zijn. Zij kunnen in principe de taken die wij nu als bestuur doen ook uitvoeren, maar wij zijn nogal ijverig en willen een hoop dingen in eigen hand houden.

Ondanks alle moeilijkheden die hierbij komen kijken moet ik zeggen dat het wel een enorm goede ervaring is. Je leert een hoop; het enige nadeel is soms dat je buren je niet als buur zien, maar als bestuurslid, en de gesprekken eerder gaan over klachten mbt. de algemene ruimten dan over het weer .

[Uberprutser]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 14:42:
Waarom zou je met 2 appartementen eigenlijk een VVE actief willen maken ? Het heeft weinig nut aangezien je niet echt met meerderheid kan besluiten maar alleen als beiden het goed vinden.

Naar het schijnt is het wettelijk verplicht sinds 1 mei 2008 een actieve (bij de KvK geregistreerde en een reservepot) VVE te hebben.

[wildhagen]

Ballebek schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 19:52:
[...]

Naar het schijnt is het wettelijk verplicht sinds 1 mei 2008 een actieve (bij de KvK geregistreerde en een reservepot) VVE te hebben.

Actieve VvE is idd verplicht sinds 1 mei 2008. Die inschrijving bij de KvK is overigens pas per 1 januari 2010 verplicht.

Zie bijvoorbeeld ook http://www.vve-structuur.nl/slapende.htm

[Vorak]

tis vooral duur voor kleine appartementenblokken.

[n4m3l355]

Ik zit bij een aantal VvE's en eigenlijk is m'n ervaring dat met of zonder bedrijf die de administratie of zelfs alles doet het weinig verschil uitmaakt. Ja VvE's zijn doorgaans slapend maar wat mij het meeste tegenvalt is dat bedrijven die de VvE's runnen maar zelden enige vorm van bouwtechnische kennis hebben (ben bouwkundige van huisuit).
Ik woon alle vergaderingen bij maar wat het meeste opvalt is dat een VvE bij de meeste bewoners eigenlijk niet leeft. Enkel wanneer er sprake is van het verhogen van de servicekosten wordt men opeens actief. En het eeuwige gezeur natuurlijk over het schoonhouden van het gebouw is een heikelpunt wat men nergens goed weet op te lossen.

[wildhagen]

Ik woon alle vergaderingen bij maar wat het meeste opvalt is dat een VvE bij de meeste bewoners eigenlijk niet leeft. Enkel wanneer er sprake is van het verhogen van de servicekosten wordt men opeens actief.

Goh... zit jij bij mijn VVE toevallig?

Klinkt bekend namelijk. We zijn maar een kleine VVE (18 appartementen), er komt zelden meer dan 3-4 man, soms 5 (inclusief mezelf). En dat zijn vrijwel altijd dezelfden.

Irritant, want dan moet je dus wettelijk een 2e vergadering gaan houden (kost ook weer geld!).

Ik ben er één keer niet bij geweest, omdat ik toen écht ziek was. Maar toen heb ik mijn buurman (die er altijd bij is) een volmacht meegegeven.

Vorige keer hebben we dat simpel opgelost: we hebben in de uitnodigingsbrief laten opnemen dat de bijdrage verdrievoudigd zou worden (was niet waar uiteraard). Prompt zaten er 16 van de 18 man (en de 17e had een volmacht afgegeven). Goh...

En het eeuwige gezeur natuurlijk over het schoonhouden van het gebouw is een heikelpunt wat men nergens goed weet op te lossen.

En ook dit klinkt bekend, maar dan vooral met ramenwassen. We hadden ooit een heel goede ramenwasser, maar die moest op een gegeven moment een tijdje de cel in (is vrij normaal in dit wereldje heb ik me laten vertellen).

Dat is nu 5 jaar geleden, en sindsdien is het een drama. De meeste glazenwassers houden het maximaal 2 wasbeurten (1 per 3 maanden) vol, dan zitten ze óf in de cel, of ze komen gewoonweg niet meer opdagen (maar één had wel het lef om wel gewoon rekeningen te blijven sturen...).

Ondertussen zit er zoveel troep op mijn ramen dat ik het verschil tussen dag en nacht niet meer zie (bij wijze van spreken). Heb al eens zelf geprobeerd met zo'n telescoopding vanaf mijn balkon aan de gang te gaan, maar dat werkt dus niet.

Argh!

[ Voor 10% gewijzigd door wildhagen op 26-02-2011 19:37 ]

[Gitarist]

Ik woon in een appartementencomplex waaronder 16 huisnummers vallen. Bij ons zijn de vergaderingen gek genoeg steevast druk bezocht. Eigenlijk is iedereen er altijd wel (op 1 of 2 na).

De administratie is in eigen beheer en dat gaat goed. Ook hebben we elk jaar een bbq en schoonmaak/onkruidwieddag. De reguliere schoonmaak wordt uitbesteed aan een schoonmaakbedrijf.

[Verwijderd]

Hier in de VVE (24 appartementen) is er altijd dezelfde actieve groep. Helaas wordt de meerderheid steeds net niet gehaald waardoor de tweede vergadering altijd noodzakelijk is. Op zich werkt het voor de rest wel vrij effectief, omdat deze actieve groep simpelweg een goed onderhouden pand wil. Alle aanwezigen zijn dus voor onderhoud en als een verhoging van de maandbijdrage daarvoor noodzakelijk is dan wordt er gewoon voor gestemd.

Dit laatste is dus per 1 januari gebeurd, omdat er op termijn niet voldoende geld is om het meerjarenonderhoudsplan uit te voeren. Probleem was voornamelijk dat er twee grote onderhoudswerkzaamheden gepland staan waar eigenlijk maar voor één geld is. Met andere woorden voor de andere moet simpelweg gespaard gaan worden.

Zelf heb ik bij het kopen van een huis echt gelet op de aanwezigheid van een (goede) VVE, omdat dit op termijn veel ellende zal besparen. Het is verplicht, gemeentes krijgen middelen in handen om passieve VVE's aan te pakken en het duurt echt niet lang meer voor banken geen hypotheken meer geven voor huizen zonde VVE's. Snap dan ook nooit waarom dit onderwerp niet leeft.

[Cheezus]

Verwijderd schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 21:42:
Snap dan ook nooit waarom dit onderwerp niet leeft.

Verwijderd schreef op vrijdag 25 februari 2011 @ 13:29:
Breek me den bek niet open. Zit nu midden in het proces om van de slapende VvE een actieve te maken. Aangezien we maar met twee appartementen in de VvE zitten, hebben we besloten om het niet uit te besteden, maar om het zelf te doen.

Wat een draak van een administratieve rompslomp zeg, alleen het inschrijven in de KvK al. Zonder inschrijving KvK geen bankrekening etc.

Zijn er mensen hier die bijvoorbeeld ook maar met twee in de VvE zitten en het bijvoorbeeld alsnog hebben uitbesteed?

W.

Hierom. Ik zit in een soortgelijke situatie.
Waarom moet ik de KvK + een bank gaan sponsoren en hele onderhoudsplannen gaan maken als ik m'n onderhoud toch zelf doe? Mocht er iets gezamelijks moeten gebeuren kom ik daar wel samen met m'n buurman uit, daar hoef ik geen maandelijkse vergaderingen en administratieve rompslomp voor nodig..

[eamelink]

wildhagen schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 19:34:
Vorige keer hebben we dat simpel opgelost: we hebben in de uitnodigingsbrief laten opnemen dat de bijdrage verdrievoudigd zou worden (was niet waar uiteraard). Prompt zaten er 16 van de 18 man (en de 17e had een volmacht afgegeven). Goh...

Interessante methode

Bij ons wordt officieel een eerste vergadering uitgeschreven met als locatie een huiskamer van iemand en het sterke verzoek toch vooral niet op te komen dagen en de melding dat de gevolmachtigde van een aantal grote verhuurders sowieso niet gaat komen, en meteen een datum gegeven voor de tweede vergadering waar een zaaltje voor gehuurd is en waar dus beslist kan worden zonder meerderheid.

Die constructie schijnt door een rechter elders goedgekeurd te zijn...

[wildhagen]

eamelink schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 22:06:
[...]

Interessante methode

Vonden we ook, het was eigenlijk een soort experiment. Ik denk dat we het voor de komende vergadering (ergens in april/mei) wel weer zo zullen gaan doen.

Het meest absurde is nog wel dat als we op de 2e vergadering iets besloten met 3-5 man die op kwamen dagen, dat we van sommige andere bewoners (die op zowel de 1e als 2e vergadering niet kwamen) te horen kregen waarom wij namens hen iets besloten hadden, zonder hen erin te betrekken

Ja, snuggere Harry, waar denk je dat die vergaderingen voor dienen? Alleen om slechte koffie te drinken ofzo?

Een jaar of 3 geleden hebben we de bijdrage echt verhoogd (licht, van 75 naar 90 euro), om extra financiele reserve op te bouwen voor grote werkzaamheden uit het MJOP die er na 2013 aan zitten te komen. Dat is dus ook met een man of 4-5 ofzo besloten (2e vergadering).

Nou, we werden nog nét niet met pek en veren het huis uitgejaagd toen de overige bewoners er achter kwamen. Die waren toch een beetje pissed zeg... ja, kom dan ook opdagen, dan kan je meestemmen!

[Bezulba]

helaas krijg je dan wel de boy who cried wolf effect. Maar het is wel te triest idd dat ze niet komen opdagen en dan nog durven te zeuren als men de bijdrage verhoogd..

[Reptile209]

primusz schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 22:01:
[...]
Hierom. Ik zit in een soortgelijke situatie.
Waarom moet ik de KvK + een bank gaan sponsoren en hele onderhoudsplannen gaan maken als ik m'n onderhoud toch zelf doe? Mocht er iets gezamelijks moeten gebeuren kom ik daar wel samen met m'n buurman uit, daar hoef ik geen maandelijkse vergaderingen en administratieve rompslomp voor nodig..

Het probleem is dat er voor jou 1000 VvE's zijn waar de boel niet goed geregeld is zonder deze rompslomp. Waar de gemeente dus geen aanspreekpunt heeft, waar aannemers hun rekeningen niet betaald krijgen en waar een pand van ellende in elkaar aan het zakken is. Jammer maar helaas moet jij dan als 'goede' maar even op de grote hoop met de 'slechten'. Het alternatief is geloof ik een boete van max. 16.000 euro als je je VvE niet registreert...

Overigens is er niemand die zegt dat je maandelijks moet vergaderen. Bewaar de afschriftjes van je VvE rekening, maak 1x per jaar een vodje als verslag van de vergadering waarin je een begroting en financieel overzicht goedkeurt. Klaar.

[ Voor 11% gewijzigd door Reptile209 op 27-02-2011 08:35 ]

[Shadowhawk00]

wildhagen schreef op zondag 27 februari 2011 @ 07:33:
Een jaar of 3 geleden hebben we de bijdrage echt verhoogd (licht, van 75 naar 90 euro), om extra financiele reserve op te bouwen voor grote werkzaamheden uit het MJOP die er na 2013 aan zitten te komen. Dat is dus ook met een man of 4-5 ofzo besloten (2e vergadering).

Nou, we werden nog nét niet met pek en veren het huis uitgejaagd toen de overige bewoners er achter kwamen. Die waren toch een beetje pissed zeg... ja, kom dan ook opdagen, dan kan je meestemmen!

Tja dat is toch echt hun probleem natuurlijk he, maar goed misschien komen ze de volgende keer nu wel opdagen. En anders jammer dan. Misschien die mensen uitleggen dat als er geen bestuur is dat het dan nog eens 10e/maand extra gaat kosten misschien dat ze dan wel komen.

Wij hadden het andere probleem bijna iedereen komt opdagen ( een paar met volmacht omdat ze niet kunnen ) en er werden netjes plannen gemaakt en opgesteld waarna vervolgens de beheerder aan wie we het hadden uitbesteed gewoon niets deed. Bedrijf kan nog niet eens een jaarrekening in 1 keer goed afleveren of notulen op tijd en correct leveren van een vorige vergadering. En dan nog verontwaardigt zijn als wij besluiten ze eruit te knikkeren.

[ Voor 20% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-02-2011 10:17 ]

[Bi-zonder]

Wat wij als meest voorkomende problemen bij VvE's hebben ervaren:

-gebrekkige kennis wet BW 5 en deels BW boek 2 (appartementsrecht)

-gebrekkige kennis Akte van Splitsing

-gebrekkige kennis Modelreglement

-gebrekkige kennis wie/wat ingeschreven dient te staan bij de KvK

-gebrekkige kennis contracten administratiekantoor/kosten

-gebrekkige kennis hoe een bestuur/VvE werkt
VB: iemand die zichzelf 'voorzitter van de VvE' noemt.
Wettelijke bestaat alleen: 'voorzitter van de Vergadering' en 'Voorzitter van het bestuur'.

-gebrekkige kennis aangaande 'aandeel Reserve Fonds'

-gebrekkige kennis aangaande 'maandelijkse bijdrage'

-gebrekkige kennis tekenbevoegdheid bankrekeningen van VvE

-gebrekkige kennis hoe de tekenbevoegdheid geregeld dient te worden.

Indien sprake van blokverwarming:

-gebrekkige kennis wat voor contract/wat hier in hoort te staan tussen administratiekantoor en bijv. Ista

-gebrekkige kennis dat niet bijv. Ista maar de VvE zèlf de percentages 'vaste' en variabele' kosten bepaald

En last but not least:

-gebrekkige kennis aangaande een 'volmacht', een 'machtiging' en een 'machtiging met stem restrictie'.

Bovenstaande dingen hebben ons door schande en schade 'wijs' gemaakt.
Voor zover we hier zelf de hand in kunnen blijven houden: nooit meer een VvE, nooit meer blokverwarming.

[Verwijderd]

Ik moet eerlijk zeggen dat ik het probleem van mensen die niet komen opdagen niet zie. Ja, je hebt een tweede vergadering nodig en dat is omslachtig maar je voorkomt wel dat mensen die simpelweg niets willen de vergadering overheersen.

Overigens is hier dus laatste de bijdrage verhoogd. Toen bleek dat vooral de mensen die hun huis te koop hadden staan tegen waren en ineens kwamen opdagen. Gek genoeg staat er nergens in hun advertentie dat de VVE goed functioneert terwijl dit best een belangrijk verkoopargument is. Zij zien de bijdrage voor onderhoud dus echt als iets negatiefs.

[Lolhozer]

Ook zie je nergens hoeveel geld er per appartement in kas zit, terwijl dat volgens mij ook wel interessant is. Plus dat dat bbedrag volgens mij niet met de 6%-overdrachtsbelasting belast wordt.

[Gadgeteer]

primusz schreef op zaterdag 26 februari 2011 @ 22:01:
[...]


[...]


Hierom. Ik zit in een soortgelijke situatie.
Waarom moet ik de KvK + een bank gaan sponsoren en hele onderhoudsplannen gaan maken als ik m'n onderhoud toch zelf doe? Mocht er iets gezamelijks moeten gebeuren kom ik daar wel samen met m'n buurman uit, daar hoef ik geen maandelijkse vergaderingen en administratieve rompslomp voor nodig..

Ja, en dan verhuist de buurman, krijg je zo'n flodder naast je wonen.
Het is niet voor niets wettelijk verplicht. Er zijn veel te veel mensen die roepen ik kom er wel uit met mijn buren, de ervaring is dat dat dus niet gaat lukken. Geloof me vroeg of laat gaat het mis.

PS! Wij vergaderen tegenwoordig iedere keer met een meerderheid. We hebben sinds kort een erg actieve VVE (Ben zelf lid Kascommissie) Wat er bij ons voor zorgde dat we de meerderheid op de bijeenkomsten kregen is het feit dat we een zaaltje huren die 50 meter bij de aangesloten complexen vandaan ligt, eerder was dit toch 5-10KM (3 complexen met in totaal 34 appartementen)

[DDX]

Ga dit topic ook volgen, heb net een appartement gekocht en ga dus ook met een VVE te maken krijgen.
Op dit moment is alles nog concept en zal er dus denk nog wel flink vergaderd moeten worden.

[Bastien]

Lolhozer schreef op zondag 27 februari 2011 @ 12:07:
Ook zie je nergens hoeveel geld er per appartement in kas zit, terwijl dat volgens mij ook wel interessant is. Plus dat dat bbedrag volgens mij niet met de 6%-overdrachtsbelasting belast wordt.

Hoe bedoel je dat eerste? De penningmeester of beheerder heeft die info wel. Het is natuurlijk ook wel zelf een beetje uit te rekenen aan de hand van de jaarrekening en de splitsingsakte. Aangezien je de aanwezige reserve op moet geven aan de belasting dient dit ook elk (boek)jaar aan alle leden te worden medegedeeld.

En de aanwezige reserve ben je kwijt als je gaat verhuizen, deze wordt ook niet door de nieuwe eigenaar naar je overgemaakt. Vandaar dat er (ook bij ons) veel weerstand is tegen het verplichte reservefonds, al kan ik als bestuurslid er alleen maar blij mee zijn omdat we anders elk jaar weer een leuk bedrag naast de servicekosten mogen ophoesten.

@Bi-zonder: je kunt zelf wat doen aan gebrek aan kennis hè? Ik ben een paar jaar geleden ook in het bestuur gekozen voor een VvE met 44 winkels/appartementen. Toen heb ik een paar avonden door een stapel boeken heen gelezen om wat kennis op te doen. Daarnaast hebben wij als VvE een aardig deel van het werk bij een vastgoedbeheerder ondergebracht, vooral voor het financiële deel en het onderhoud. Dat is een keuze welke geld kost maar minder afbreukrisico met zich meebrengt bij bestuursmutaties.

De VvE was hier ook meer dood dan levend toen ik hier 8 jaar geleden kwam wonen, maar gelukkig zijn er nu een handjevol mensen die actief zijn. Helaas zijn de rest van de eigenaren dit niet en blijft het lastig werken maar goed.

[Lolhozer]

Je "verkoopt" ook jouw aandeel in dat fonds mee met je appartement. Als dat fonds al lekker gevuld is, zou je daar best extra mee kunnen adverteren. Advertentie waarin vermeldt staat dat per appartement ca €25k in het fonds zit verkoopt volgens mij een stuk beter dan wanneer er staat dat er een actieve VVE is.
Dat kan namelijk pas een jaar zo zij, waardoor er maar €1k per appartement zit.

Is toch een leuke bijkomstigheid om te weten, zodat grote kosten gewoon gedragen worden door het fonds ipv door de bewoners.

Verkoopt dus niet je appartement voor €180k, maar €160k + €20k reserverfonds.

[ Voor 7% gewijzigd door Lolhozer op 27-02-2011 12:54 ]

[Rody]

Als je alles precies volgens het boekje wil doen, gaat het inderdaad veel tijd kosten.

Ik ben zelf bestuurder/penningmeester van m'n VVE met 3 appartementen. Wij doen niet alles precies volgens de regels. Mag wel, maar dan stop ik er lekker mee en kunnen het we het uitbesteden, zodat we er voor moeten betalen. Wat ik wel heb gedaan, is de inschrijving bij KvK. Resultaat: jaarlijks kost dit 27 euro en veel SPAM van bedrijven. Joepie!

we zijn nu 3 jaar actief. 1e jaar de ledenvergaderingen gehouden (al het onderhoud besproken), 2e jaar overgeslagen (mag dus officieel niet) en derde jaar (dit jaar) gewoon weer houden. Bijdrage is 50 euro per maand.

gevolg: 2e jaar geen goedkeuring voor de kas etc.maar ja, die doe ik dan ook maar eventueel in de 3e vergadering.

We hebben ook geen MJOP, maar ja: hoeveel meer aan info is dat, afgezien dat het verplicht is?
- schilder werkzaamheden moet om de 5 jaar: 2010 gedaan, kosten duidelijk dus weet je ook waarnaar je toe moet sparen
- dak bitumen - gaat tig jaar mee, dus alleen vaststellen in de vergadering dat deze nog +/- 10 jaar meegaat (al gedaan) - naar toe sparen is lastig want wat kost een dak over 10 jaar
- gezamenlijk portiek - ligt offerte van maar wordt niet gedaan want andere VVE is niet actief
- riolering - geen peiling op te trekken.

Essentie van het verhaal: officieel aanspreekpunt voor de gemeente en zorgen dat de huizen in die gemeente geen bouwvallen worden. Elk jaar sparen om onderhoud te kunnen plegen.

Als je het echt goed wil doen, moet je verplicht een accountant de kas laten controleren en deze matchen aan het MJOP om vast te stellen of je wel voldoende reserves aan het opbouwen bent

[Bastien]

Lolhozer schreef op zondag 27 februari 2011 @ 12:53:
Je "verkoopt" ook jouw aandeel in dat fonds mee met je appartement. Als dat fonds al lekker gevuld is, zou je daar best extra mee kunnen adverteren. Advertentie waarin vermeldt staat dat per appartement ca €25k in het fonds zit verkoopt volgens mij een stuk beter dan wanneer er staat dat er een actieve VVE is.
Dat kan namelijk pas een jaar zo zij, waardoor er maar €1k per appartement zit.

Het bedrag is ook maar relatief. Ik ben het met je eens dat het laten zien van de reserve wat toevoegd, maar als in datzelfde jaar er een nieuw dak op het complex moet voor € 75000 zegt het nog niets. Je zult als koper je vooraf in moeten lezen in de staat van de VvE, die papieren hoort de verkoper je te kunnen laten zien. Met de ALV notulen van een paar jaar, jaarrekeningen, het MJOP... dan kun je pas een waarde toekennen aan de claim actieve VvE of het reservefondsbedrag

[ Voor 34% gewijzigd door Bastien op 27-02-2011 12:58 ]

[Verwijderd]

Lolhozer schreef op zondag 27 februari 2011 @ 12:07:
Ook zie je nergens hoeveel geld er per appartement in kas zit, terwijl dat volgens mij ook wel interessant is. Plus dat dat bbedrag volgens mij niet met de 6%-overdrachtsbelasting belast wordt.

Er is vrijwel niemand die je dat vertelt. Heb daar bij de overdracht de notaris nog voor moeten bellen. Als je erom vraagt is het zo geregeld, maar anders houdt iedereen gewoon zijn mond. Allemaal meer werk terwijl het vaak om honderden en soms zelfs duizenden euro's belasting gaat.

Wel frauderen door inboedel mee te verkopen, maar de legale mogelijkheden weet niemand te vinden.

Bastien schreef op zondag 27 februari 2011 @ 12:57:
[...]

Het bedrag is ook maar relatief. Ik ben het met je eens dat het laten zien van de reserve wat toevoegd, maar als in datzelfde jaar er een nieuw dak op het complex moet voor € 75000 zegt het nog niets. Je zult als koper je vooraf in moeten lezen in de staat van de VvE, die papieren hoort de verkoper je te kunnen laten zien. Met de ALV notulen van een paar jaar, jaarrekeningen, het MJOP... dan kun je pas een waarde toekennen aan de claim actieve VvE of het reservefondsbedrag

Natuurlijk moet je in de stukken van de VVE duiken, maar het feit dat er geld in kas zit is vaak al een enorm pluspunt ten opzichte van appartementen zonder VVE. Werkende VVE's met elkaar vergelijken is dan weer wel lastig, maar goed vaak weet je echt wel welk huis je wilt hebben dus dat geeft dan de doorslag bij het kopen.

[ Voor 40% gewijzigd door Verwijderd op 27-02-2011 13:04 ]

[Lolhozer]

Toch is het aardiger om al een in advertentie te lezen dat er geld is voor de geplande werkzaamheden in de nabije toekomst.

[wildhagen]

Als je alleen op het bedrag afgaat kan je nog een verkeerde indruk krijgen. Er kan bijvoorbeeld net enorm groot onderhoud gepleegd zijn, waardoor de kas weer grotendeels leeggelopen is.

Toen ik dit appartement kocht (juni 2002), zat er heel weinig (< 7500 euro) in kas bij de VvE. Maar dat kwam dus omdat 3 jaar daarvoor (1999/2000) de hele dakbedekking is vervangen (dúúr!, dit zit er nu weer aan te komen helaas, rond 2018 volgens het MJOP), plus de hele boeiboorden, alle beton aan de buitenkant is gereviseerd, de balkons (2 per appartement) zowat herbouwd zijn, een nieuwe hemelwaterafvoerinstallatie is geplaatst, en het hele pand volledig opnieuw is geschilderd.

Als ik dan puur naar het VVE-geld in kas kijk kan je ook zeggen 'nou, weinig in kas, zal wel niks zijn'.... terwijl dat dus helemaal niet zo hoeft te zijn.

Kan dus gewoon een vertekend beeld geven van de werkelijkheid. Alleen afgaan op het bedrag is dom. Je moet ook de jaarverslagen, notulen en verrichte werkzaamheden meenemen.

[Lolhozer]

Ik bedoel er meer mee, dat het m.i. goed is om al meer te zeggen dan "actieve VvE".

Ik zou als het direct in "mijn voordeel" zou pleiten, wel vermelden dan mijn VvE ruim in zijn financiele jasje zit. Het jaagt niemand weg toch. En anders kort verklaren wat er al aan onderhoud is gedaan afgelopen tijd.

Als het gewoon goed voor elkaar is, kun je dat toch gewoon gebruiken om je waar aan te prijzen?

[Bastien]

Lolhozer schreef op zondag 27 februari 2011 @ 15:47:
Ik bedoel er meer mee, dat het m.i. goed is om al meer te zeggen dan "actieve VvE".

Ik zou als het direct in "mijn voordeel" zou pleiten, wel vermelden dan mijn VvE ruim in zijn financiele jasje zit. Het jaagt niemand weg toch. En anders kort verklaren wat er al aan onderhoud is gedaan afgelopen tijd.

Als het gewoon goed voor elkaar is, kun je dat toch gewoon gebruiken om je waar aan te prijzen?

Ja, maar dat ga je toch niet allemaal in een advertentie zetten? Dat is info wat je krijgt met een rondleiding en evt. daarna, kun je meteen een beetje kijken of het daadwerkelijk ook zo is (onderhoud bijv.). En 25K kan voor de ene VvE weinig zijn (want 40 woningen) en voor de ander veel (want 3 woningen).

Nee, in mijn ogen moet men daar niet aan beginnen, het is allemaal veel te subjectief. Zelfs 'actieve VvE' is dat al zonder uitleg wat een VvE actief maakt.

[Shadowhawk00]

Bastien schreef op zondag 27 februari 2011 @ 15:56:
[...]

Ja, maar dat ga je toch niet allemaal in een advertentie zetten? Dat is info wat je krijgt met een rondleiding en evt. daarna, kun je meteen een beetje kijken of het daadwerkelijk ook zo is (onderhoud bijv.). En 25K kan voor de ene VvE weinig zijn (want 40 woningen) en voor de ander veel (want 3 woningen).

Nee, in mijn ogen moet men daar niet aan beginnen, het is allemaal veel te subjectief. Zelfs 'actieve VvE' is dat al zonder uitleg wat een VvE actief maakt.

Je gaat niet de details in de advertentie zetten nee maar dingen als recent gerenouveerd of reserve voor groot onderhoud aanwezig kan je denk ik wel vermelden. Aan de andere kant veel mensen hebben geen weet van een VVE en reserves dus die zullen er toch niet om vragen.

[Hillie]

Bastien schreef op zondag 27 februari 2011 @ 15:56:
Nee, in mijn ogen moet men daar niet aan beginnen, het is allemaal veel te subjectief. Zelfs 'actieve VvE' is dat al zonder uitleg wat een VvE actief maakt.

Ik heb een apartement gekocht wat ook een "actieve" VVE had. Dat betekende dat er eens in de maand een poetsjuf langskwam voor het trappenhuis, er opstalverzekering betaald werd, er 1 keer per jaar de gebruikelijke vergadering was, en er een veel te laag maandbedrag werd geheven. Voordat de shit de fan ging hitten was ik er alweer uit, maar ik was wel 2 jaar voorzitter van het gepeupel. Zelfs een verhoging van het bedrag met 25 euro stuitte op zulke grote bezwaren (van 2 eigenaren), dat het tegengehouden werd. Ik heb toen gemeld dat mocht er een grote reparatie nodig zijn, dit de mensen weleens rauw op hun dak kon vallen, maar ja, wat doe je eraan? Kop in het zand. Blij dat ik weg was, voordat er iets fout ging, en ik heb een goede les geleerd.

[MueR]

Mijn grootste frustratie in 'mijn' VvE is wel het publiek wat op de vergadering af komt. We hebben altijd wel een meerderheid, vaak zelfs een zwaarwegende (> 67%), dus beslissingen nemen kan altijd. Jammer dat er een paar van die bejaarden tussen zitten die de godganse dag de boeiende groeispurt van hun geraniums kunnen bekijken. Die hebben veel te veel tijd en gaan dus over elke stuiver in het jaarverslag lopen zaniken. Gaan de kosten van de lift met 3% omhoog, willen ze weten waarom dat zo is, waarom ze daar niet over ingelicht zijn en meer van die zut. Ik zit me altijd op te vreten bij zo'n vergadering. Van de drie uur die we kwijt zijn, zit ruim de helft in het beantwoorden van het gezeur van die kukident brigade Ik vraag me dan elk jaar weer af waarom ik de kascontrole doe. Schijnbaar is mijn werk niet goed genoeg.

[Gadgeteer]

Leuk, mensen denken dat veel in kas betekent dat het goed gaat.. niets is minder waar.

Wanneer ik een appartement zou kopen waarbij ik zie dat er veel reserve in de kas zit, dan weet ik dat de contributie te hoog is.

Uiteraard is het goed een reserve te hebben maar deze hoeft niet te hoog te zijn. Je kunt eenvoudig aan de hand van de meerjaren planning nagaan of het nodig is extra te sparen. Wij verlagen de contributie wanneer we 'te veel' in de kas dreigen te krijgen. Je VVE is normaal gesproken een stichting dus winst maken is niet aan de orde.

Waarom zou je ook in bijvoorbeeld 10 jaar een flinke reserve voor je kas sparen die je bij verkoop toch kwijt bent? Dan heb je deze 10 jaar dus te duur gewoond.

Hetgeen wat je bij de verkoop advertentie neer zet is: gezonde en actieve VVE. (dekt de hele lading m.i.).

Verder las ik dat iemand wou weten hoe je erachter kunt komen wat er in kas zit: alle stukken zijn eigendom van de bewoners. Wil je het kasboek inzien dan mag dat maar dan moet je bij de beheerder een afspraak plannen daarvoor (mag hem normaal gesproken niet mee naar huis nemen, behalve de kascommissie die het boek jaarlijks controleert). Hetzelfde geld voor alle andere stukken, bijvoorbeeld verzekeringspolissen.

[ Voor 20% gewijzigd door Gadgeteer op 28-02-2011 12:12 ]

[MueR]

Mwah, een beetje reserve is niet verkeerd hoor. Je zou maar ineens met een defecte lift zitten en van deur naar deur moeten om geld op te halen voor de reparatie.

[Shadowhawk00]

Gadgeteer schreef op maandag 28 februari 2011 @ 12:10:
Leuk, mensen denken dat veel in kas betekent dat het goed gaat.. niets is minder waar.

Wanneer ik een appartement zou kopen waarbij ik zie dat er veel reserve in de kas zit, dan weet ik dat de contributie te hoog is.

Waarom zou je ook in bijvoorbeeld 10 jaar een flinke reserve voor je kas sparen die je bij verkoop toch kwijt bent? Dan heb je deze 10 jaar dus te duur gewoond.

Klopt dan ben jij misschien goedkoper uit, aan de andere kant als je een huis koopt met een kleine reserve en iedereen moet even 2000 ophoesten voor een grote reparatie wordt je daar ook niet vrolijk van. En toekomstige kopers mogen gewoon de spullen inzien dus als die zien dat jij 10k in reserve hebt en volgende jaar 60k nodig hebt wordt het huis toch een stuk minder aantrekkelijk.
Veel reserve zal meestal een oorzaak hebben je wilt als je 50k moet uitgeven dat jaar ook 50k in kas hebben en niet in de ALV de mededeling willen krijgen dat je dat jaar even 2k extra moet dokken.

[Verwijderd]

Hillie schreef op zondag 27 februari 2011 @ 21:39:
[...]


Ik heb een apartement gekocht wat ook een "actieve" VVE had. Dat betekende dat er eens in de maand een poetsjuf langskwam voor het trappenhuis, er opstalverzekering betaald werd, er 1 keer per jaar de gebruikelijke vergadering was, en er een veel te laag maandbedrag werd geheven. Voordat de shit de fan ging hitten was ik er alweer uit, maar ik was wel 2 jaar voorzitter van het gepeupel. Zelfs een verhoging van het bedrag met 25 euro stuitte op zulke grote bezwaren (van 2 eigenaren), dat het tegengehouden werd. Ik heb toen gemeld dat mocht er een grote reparatie nodig zijn, dit de mensen weleens rauw op hun dak kon vallen, maar ja, wat doe je eraan? Kop in het zand. Blij dat ik weg was, voordat er iets fout ging, en ik heb een goede les geleerd.

Ik zat in een precies tegenovergestelde situatie. Servicekosten die buitenproportioneel hoog waren voor een gebouw zonder liften. Voornamelijk wat jongere eigenaren en dan vooral van het "lui aangelegde" soort. Er werden kapitalen uitegegeven aan glasbewassing, schoonmaak en het beheer van de VvE.

- Glasbewassing: OK, wat betreft de ramen die met een hoogwerker gedaan moeten worden heb je geen keus. Die moeten gewoon gedaan worden. Maar ramen die grenzen aan een inpandig balkon kun je toch ook best zelf doen? Ramen die grenzen aan een galerij kun je toch ook best zelf doen?
- Schoonmaak: Als de bewoners er niet zo'n enorme teringzooi van zouden maken, dan zouden de schoonmaakkosten met 30% teruggebracht kunnen worden.
- Beheer van de VvE: Dat bedrijf was gewoon veel te duur. Maar de meerderheid vond dat niet zo boeiend en hadden geen zin in de "rompslomp" van een eventuele overdracht naar een andere dienstverlener.

[Gadgeteer]

Shadowhawk00 schreef op maandag 28 februari 2011 @ 13:08:
[...]


Klopt dan ben jij misschien goedkoper uit, aan de andere kant als je een huis koopt met een kleine reserve en iedereen moet even 2000 ophoesten voor een grote reparatie wordt je daar ook niet vrolijk van. En toekomstige kopers mogen gewoon de spullen inzien dus als die zien dat jij 10k in reserve hebt en volgende jaar 60k nodig hebt wordt het huis toch een stuk minder aantrekkelijk.
Veel reserve zal meestal een oorzaak hebben je wilt als je 50k moet uitgeven dat jaar ook 50k in kas hebben en niet in de ALV de mededeling willen krijgen dat je dat jaar even 2k extra moet dokken.

Daar begrijp je me toch even verkeerd.
Ik ben absoluut een voorstander van het opbouwen van een reserve maar ik zie in dit topic dat mensen een mega hoge reserve denken te kunnen gebruiken als verkoopargument.
Wanneer ik een appartement wil kopen en er wordt als een van de verkoopargumenten aangehaald dat er per appartement bijv 30k in kas zit, dan bedenk ik me nog even een paar keer.
Wanneer een VVE gezond is, hoef je theoretisch gezien nooit bij te betalen en hoeft er ook geen mega reserve in kas te zitten. Wanneer je echt moet gaan vertrouwen op een hoge reserve, dan moet je als VVE beter leren plannen. Een goede planning is veel belangrijker dan een TE hoge reserve. Een leuke reserve is goed maar het hoeft echt geen spaarpot te worden.

Zo hebben wij bijvoorbeeld een contract (soort verzekering) bij onze technische partij waarin alle kleinonderhoud en kleine reparaties zijn opgenomen voor een vast bedrag per appartement per maand -> makkelijk in te plannen en geloof me, met alle dingetjes die hierbinnen vallen, zijn we goedkoper uit dan zonder deze verzekering (afgelopen jaren duizenden euro's bespaard). Zo zijn er meer dingen die met goed overleg en goede planning zijn op te vangen zonder bijv. 20K extra in kas te moeten hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door Gadgeteer op 28-02-2011 14:25 ]

[Lolhozer]

M.i. worden er reserveringen gemaakt voor het vervangen van het dak elke x jaar. Stel dak kost €y
Als je dan goed reserveert, komt er €y/x aan reservering in de pot van de VvE. Dit betekend dan dat het kapitaal in de VvE groeit.

[Verwijderd]

Per Saldo zit ik nog steeds op de KvK inschrijving te wachten, ze lopen een paar maanden achter daar. Als dat rond is, dan pas ik een rekening openen, de verzekering regelen, het maandbedrag vaststellen en een meerjarenplan opstellen. Maar wat een geleuterdekneuter zeg. Omslachtig gedoe. Zeker voor wanneer je met z'n tweeën in de VvE zit. Er is nog helemaal geen cash, dus we moeten echt van scratch af aan beginnen. Wat een lol.

[Gadgeteer]

Lolhozer schreef op woensdag 02 maart 2011 @ 13:42:
M.i. worden er reserveringen gemaakt voor het vervangen van het dak elke x jaar. Stel dak kost €y
Als je dan goed reserveert, komt er €y/x aan reservering in de pot van de VvE. Dit betekend dan dat het kapitaal in de VvE groeit.

Het kapitaal groeit dan inderdaad, de reserve niet.
Het betreft hier dan gereserveerd geld wat niet voor overige doelen gebruikt móet worden.
Grootste probleem is goed plannen voor de lange termijn.

[Lolhozer]

Ok, dan is dat de onduidelijkheid in bovenstaande discussie. Reserve vs. Reserveringen.

[Gadgeteer]

Lolhozer schreef op vrijdag 04 maart 2011 @ 11:24:
Ok, dan is dat de onduidelijkheid in bovenstaande discussie. Reserve vs. Reserveringen.

Geld wat je opzij zet om de meerjaren planning te kunnen volgen (grote onderhoudsklussen zoals bijvoorbeeld het dak), is geen reserve maar een reservering. Je weet dat je het geld dan nodig hebt en reserveert daarvoor.

In mijn ogen is een reserve, het bedrag wat je in kas hebt voor onvoorziene kosten. Goed om een reserve te hebben maar zou je een torenhoge reserve echt nodig hebben dan deugt je (meerjaren) planning niet.

Dat is dan ook direct de reden dat ik zeg dat het opstellen van een goede/dekkende meerjaren planning erg lastig is. Wanneer een appartement ouder wordt, is vaak meer onderhoud nodig, dat moet je allemaal in je planning meenemen.

[DutchAddick]

En vervolgens krijg je het gezeur van bewoners die het verschil niet snappen tussen een stelpost in een MJOP en de daadwerkelijke kosten van het onderhoud. In onze MJOP was 6000 euro opgenomen voor een klus, dat vond een eigenaar belachelijk en hij zou zelf wel eens een offerte laten maken. Die was 4000 euro. Wat hij niet snapte of wilde snappen is dat die 6000 slechts een stelpost was en dat wij als bestuur al lang een offerte van ongeveer 3000 euro hadden

Zowiezo is het lastig inschatten bij een MJOP wat de lange termijn gaat brengen. Nu heb je opeens te maken met een tijdelijk lagere BTW op arbeidsuren, dat was niet bekend bij het opstellen van ons MJOP (al is dat nu dan in ons voordeel).

[Mini Poeper]

Leuk topic!

Ik heb een bedrijf in beheer van VvE!
Vastgoed & makelaardij gestudeerd en ervaring in bouwwereld. Kleinschalig dus goedkoop en klantgericht maar niet altijd direct antwoord of actie... ben ook maar in mijn eentje. Heb wel een vaste "klusjes" man. Jonge zzp'er met MTS en HTS papieren, met hele boel ervaring. Aannemers zijn wat mij betreft te duur.

MueR schreef op maandag 28 februari 2011 @ 11:14:
Jammer dat er een paar van die bejaarden tussen zitten die de godganse dag de boeiende groeispurt van hun geraniums kunnen bekijken.

Daarom heb ik in mijn algemene voorwaarden staan dat ik voor een 2e jaarlijkse ALV kosten in rekening zal brengen. Nu zal ik dit niet zo snel doen (service/klantbinding), maar anders denken ouderen den dagen iets in de trant van: 'Laten we weer eens een bingo-avond houden!'

[ Voor 91% gewijzigd door Mini Poeper op 05-03-2011 00:44 ]

[MueR]

Mini Poeper schreef op zaterdag 05 maart 2011 @ 00:28:
Daarom heb ik in mijn algemene voorwaarden staan dat ik voor een 2e jaarlijkse ALV kosten in rekening zal brengen. Nu zal ik dit niet zo snel doen (service/klantbinding), maar anders denken ouderen den dagen iets in de trant van: 'Laten we weer eens een bingo-avond houden!'

Geen idee eigenlijk of er zoiets in de AV van onze beheer toko staat. Vast. Boeit me ook niet veel. Ze zijn bij die eerste vergadering wel koest te krijgen, daar gaat het niet om. Het is alleen zo vervelend dat ze om elke stuiver gaan lopen zemelen.

[DutchAddick]

MueR schreef op zaterdag 05 maart 2011 @ 00:54:
[...]

Geen idee eigenlijk of er zoiets in de AV van onze beheer toko staat. Vast. Boeit me ook niet veel. Ze zijn bij die eerste vergadering wel koest te krijgen, daar gaat het niet om. Het is alleen zo vervelend dat ze om elke stuiver gaan lopen zemelen.

Yep en als je vervolgens een enorme besparing ergens weet te behalen dan zien ze het niet

[Gadgeteer]

Hillie schreef op zondag 27 februari 2011 @ 21:39:
[...]


Ik heb een apartement gekocht wat ook een "actieve" VVE had. Dat betekende dat er eens in de maand een poetsjuf langskwam voor het trappenhuis, er opstalverzekering betaald werd, er 1 keer per jaar de gebruikelijke vergadering was, en er een veel te laag maandbedrag werd geheven. Voordat de shit de fan ging hitten was ik er alweer uit, maar ik was wel 2 jaar voorzitter van het gepeupel. Zelfs een verhoging van het bedrag met 25 euro stuitte op zulke grote bezwaren (van 2 eigenaren), dat het tegengehouden werd. Ik heb toen gemeld dat mocht er een grote reparatie nodig zijn, dit de mensen weleens rauw op hun dak kon vallen, maar ja, wat doe je eraan? Kop in het zand. Blij dat ik weg was, voordat er iets fout ging, en ik heb een goede les geleerd.

Als 2 stemmen een besluit onderuit kunnen halen, was het dus een hele kleine vve. Een poetsjuf voor een vve van 3 of 4 appartementen? Dan gingen jullie niet zuinig met je geld om. Lijkt me een luie donder vereniging

[Shadowhawk00]

Gadgeteer schreef op zondag 06 maart 2011 @ 19:56:
[...]


Als 2 stemmen een besluit onderuit kunnen halen, was het dus een hele kleine vve. Een poetsjuf voor een vve van 3 of 4 appartementen? Dan gingen jullie niet zuinig met je geld om. Lijkt me een luie donder vereniging

2 mensen kunnen meer mensen overhalen tegen te stemmen he. Zo van 25euro per maand dat is wel 300 euro per jaar. Veel mensen zijn daar best gevoelig voor want 300 euro klinkt als veel geld 25euro niet.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op zondag 06 maart 2011 @ 20:01:
[...]


2 mensen kunnen meer mensen overhalen tegen te stemmen he. Zo van 25euro per maand dat is wel 300 euro per jaar. Veel mensen zijn daar best gevoelig voor want 300 euro klinkt als veel geld 25euro niet.

Zeker. Maar vergeet vooral niet, dat veel mensen ook gewoon achter degenen met de grootste bek aanlopen. Willen geen "ruzie" met de buren enzo....

En ach... zolang je zelf maar weet, dat de bijdrage te laag is om eventuele tegenvallers op te vangen. Dan hou je daar gewoon zelf rekening mee, door elke maand wat extra opzij te zetten op je spaarrekening. Ben je in ieder geval voorbereid op een rekening voor onderhoud, die niet uit de reserveringen van de VvE betaald kan worden.

[Verwijderd]

Ik ben voorzitter van een VVE van 10 appartementen. Op zich is het leuk en leerzaam om te doen, alleen de lage opkomst van bewoners bij VVE vergaderingen is erg frustrerend

[Mini Poeper]

Shadowhawk00 schreef op zondag 06 maart 2011 @ 20:01:
[...]


2 mensen kunnen meer mensen overhalen tegen te stemmen he.

Jep!
Laatst een VvE van 10. Wilden wisselen van (grote) beheerder naar andere beheerder. Velen hadden er goed gevoel bij de zaak bij mij in beheer te stellen. Race was uiteindelijk tussen een andere (grote) beheerder en mij. Weet niet hoe vergadering verlopen is maar een stel heeft door kleine stemmingmakerij ervoor doen zorgen dat verhouding 51/49 was waardoor ik hun niet in mijn portefeuille mocht toevoegen.

Ik ben dan wel klein, maar service staat bij mij voorop. Bovendien ken ik het gebouw, ik heb gewerkt bij desbetreffende bouwbedrijf!

[n4m3l355]

Mijn ervaringen met onderhoudsplannen is dat geen enkele VvE dit onder controle heeft. Noch diegene die eentje extern inschakelen. Dit is niet geheel verwonderlijk de meeste mensen zijn als individu eknel in staat om adhoc een dak te vervangen wanneer het lekt of de kozijnen te schilderen wanneer het schilderwerk eraan toe is. Planningen en zeker op de lange termijn met name voor hoogbouw is een vak apart. Er zijn maar weinig mensen die erbij stilstaan dat dilitatieprofielen vervangen dienen te worden op termijn om er maar eentje te noemen. Goede planningen en daarbij een goede kasvoorziening is dan ook voor vele eigenlijk niet goed mogelijk.
Ik betwijfel dan ook dat uberhaubt een koper enerzijds in staat is om te realiseren wat de meerwaarde is van een goede kas met bijbehorende planning en anderzijds dat bij de koop van een appartement er daadwerkelijk stilstaat. Zo hoor ik zelf met enige regelmaat dat het archief van een woning die je geacht bent mee te transporteren naar een nieuwe koper zoek is.
Dan de vraag of dit iets uitmaakt... niet echt ik heb nog geen VvE mee gemaakt die in de problemen is geraakt. Grootste "ramp" was bij een VvE dat letterlijk de balkonnen naar beneden kwamen door betonrot. Toen moest er opeens door alle bewoners worden bijgesprongen op financieel vlak wat een aantral niet konden met als gevolg een publieke verkoop. Dit is wel weer een mooi voorbeeld wat zelfs menig prof. niet in een planning ziet aankomen.

[Chief]

Wat gebeurt er eigenlijk op het moment dat er een grote uitgave gemaakt moet worden maar de VvE niet voldoende middelen heeft? De bewoners zullen het dus pro-rata moeten betalen maar wat als 1 vd bewoners niet wil/kan betalen? Wat gebeurt er dan wettelijk met deze bewoner?

[Bi-zonder]

Chief-XL schreef op maandag 07 maart 2011 @ 09:03:
Wat gebeurt er eigenlijk op het moment dat er een grote uitgave gemaakt moet worden maar de VvE niet voldoende middelen heeft? De bewoners zullen het dus pro-rata moeten betalen maar wat als 1 vd bewoners niet wil/kan betalen? Wat gebeurt er dan wettelijk met deze bewoner?

niet kunnen ---> afspraak met VvE over evt. afbetalingsregeling
niet willen --> rechter

[haribold]

In het geval er acuut geld nodig is, kan de VVE kan ook geld lenen of kunnen de deelnemers hun hypotheek verhogen.

[n4m3l355]

Ik heb zo'n geval twee keer meegemaakt, een keer is er p.p. een eenmalige donatie gedaan met als gevolg een aantal gedwongen verkopen binnen de VvE. Een andere keer is er simpelweg door de VvE een hypotheek aangegaan bij de bank.

[Mini Poeper]

Bi-zonder schreef op maandag 07 maart 2011 @ 09:07:
niet kunnen ---> afspraak met VvE over evt. afbetalingsregeling
niet willen --> rechter

Jup

haribold schreef op maandag 07 maart 2011 @ 13:15:
In het geval er acuut geld nodig is, kan de VVE kan ook geld lenen of kunnen de deelnemers hun hypotheek verhogen.

Jup

[Gadgeteer]

Mini Poeper schreef op maandag 07 maart 2011 @ 17:11:
[...]

Jup


[...]

Jup

Zo, dat is een nuttige reply. Blij dat iemand iets inbrengt

Tja voor sommige bewoners is het natuurlijk moeilijk om zomaar even een X-bedrag extra op te hoesten. Wanneer iemand bij ons in de problemen komt met betalingen, dan zullen we eerst kijken of er een regeling gemaakt kan worden. Indien niet, dan overleggen we met de leden wat te doen. Dit laatste kan omdat we maar 34 appartementen hebben. Met 200 appartementen wordt dat natuurlijk lastig.

[Shadowhawk00]

Gadgeteer schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 08:53:
[...]

Zo, dat is een nuttige reply. Blij dat iemand iets inbrengt

Tja voor sommige bewoners is het natuurlijk moeilijk om zomaar even een X-bedrag extra op te hoesten. Wanneer iemand bij ons in de problemen komt met betalingen, dan zullen we eerst kijken of er een regeling gemaakt kan worden. Indien niet, dan overleggen we met de leden wat te doen. Dit laatste kan omdat we maar 34 appartementen hebben. Met 200 appartementen wordt dat natuurlijk lastig.

Ik denk dat het 200 appartementen juist makkelijker is omdat je waarschijnlijk een iets grotere reserve hebt om eventueel een betalingsregeling te kunnen treffen ( je moet het geld wel in kas hebben voordat je het uit kan geven ).
Maar dit soort dingen is ook waarom je een goed Meerjarig onderhouds plan moet hebben wat redelijk actueel is en daar je financiele planning op aanpassen. Tja dan word de bijdrage wat hoger per maand maar als je aangeeft dat er anders het risico is dat mensen ineens 4k extra mogen dokken in 1 keer zullen mensen daar wel van schrikken.

Overigens als je een appartement verkoopt waarvan je weet dat er veel te weinig in kas zit om groot onderhoud te gaan doen dat jaar ( of jaar daarna ) en je verteld dat niet heeft het huis toch gewoon bekende gebreken en kan de volgende bewoner je aansprakelijk stellen hiervoor.

[jan-marten]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 09:01:
[...]
Overigens als je een appartement verkoopt waarvan je weet dat er veel te weinig in kas zit om groot onderhoud te gaan doen dat jaar ( of jaar daarna ) en je verteld dat niet heeft het huis toch gewoon bekende gebreken en kan de volgende bewoner je aansprakelijk stellen hiervoor.

Dat gaat niet helemaal op vrees ik ivm onderzoeksplicht van de koper. Mij werd verteld dat bij aankoop ik zowel de lusten als de lasten ga dragen. Uiteraard heb ik bij aanschaf van het appartement waar ik nu zit dit ook goed uitgezocht (papieren zaten bij het informatiepakket van de woning en konden gewoon opgevraagd worden via de makelaar).

[Shadowhawk00]

jan-marten schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 09:12:
[...]

Dat gaat niet helemaal op vrees ik ivm onderzoeksplicht van de koper. Mij werd verteld dat bij aankoop ik zowel de lusten als de lasten ga dragen. Uiteraard heb ik bij aanschaf van het appartement waar ik nu zit dit ook goed uitgezocht (papieren zaten bij het informatiepakket van de woning en konden gewoon opgevraagd worden via de makelaar).

Klopt gaat er ook meer om als je ernaar vraagt en er wordt aangegeven dat er genoeg in kas zit. Als je niets vraagt ben je natuurlijk de lul maar als bepaalde informatie achter gehouden wordt heb je wel een redelijk punt. Dit is ook handig om te weten als je wilt verkopen

[Gadgeteer]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 09:01:
[...]


Ik denk dat het 200 appartementen juist makkelijker is omdat je waarschijnlijk een iets grotere reserve hebt om eventueel een betalingsregeling te kunnen treffen ( je moet het geld wel in kas hebben voordat je het uit kan geven ).
Maar dit soort dingen is ook waarom je een goed Meerjarig onderhouds plan moet hebben wat redelijk actueel is en daar je financiele planning op aanpassen. Tja dan word de bijdrage wat hoger per maand maar als je aangeeft dat er anders het risico is dat mensen ineens 4k extra mogen dokken in 1 keer zullen mensen daar wel van schrikken.

Overigens als je een appartement verkoopt waarvan je weet dat er veel te weinig in kas zit om groot onderhoud te gaan doen dat jaar ( of jaar daarna ) en je verteld dat niet heeft het huis toch gewoon bekende gebreken en kan de volgende bewoner je aansprakelijk stellen hiervoor.

Klopt, ik bedoel dat het overleggen met de leden bij ons wat makkelijker gaat. Wij krijgen denk ik sneller alle neuzen 1 kant op dan een 200 appartementen tellende VVE.

Natuurlijk sturen wij ook gewoon een deurwaarder wanneer er niet betaald wordt en zou het ooit zo ver komen dan gaan wij ook naar de rechter. Wij zijn echter wel van mening dat we als VVE bestaan om met elkaar het woongenot zo groot mogelijk te houden.

[Mini Poeper]

Gadgeteer schreef op dinsdag 08 maart 2011 @ 08:53:
Zo, dat is een nuttige reply. Blij dat iemand iets inbrengt

Tja voor sommige bewoners is het natuurlijk moeilijk om zomaar even een X-bedrag extra op te hoesten. Wanneer iemand bij ons in de problemen komt met betalingen, dan zullen we eerst kijken of er een regeling gemaakt kan worden. Indien niet, dan overleggen we met de leden wat te doen. Dit laatste kan omdat we maar 34 appartementen hebben. Met 200 appartementen wordt dat natuurlijk lastig.

Ik was wel heel kort af, moet ik zeggen.
Wil echter ook niet in situatie komen dat ik dadelijk beticht wordt van flame of allerlei adviezen moet gaan geven.

Sowieso vind ik dat je er eerst als bewoners onder elkaar eruit moet komen met voor iedereen meest gunstige regeling. Tenslotte ben je allemaal buren en gezamenlijk eigenaar. De buurt bbq moet wel gezellig zijn en blijven.

Daarom ben ik voor een goed MJOP dat bij de tijd is en de begroting goed is op afgesteld.

[HereIsTom]

Sorry dat ik dit oude topic weer wakker maak, maar wij wonen ook een een VvE van 20 appartementen.
Nu was er niemand die de kascommissie wilde doen, dus heb ik me maar opgegeven, maar weet iemand ook wat ik dan precies moet doen?
Ik kan wel mijn eigen kasboek bijhouden, maar van een VvE is natuurlijk wel iets anders.

[qadn]

De kascommissie hoeft enkel de financiële jaarverslagen te controleren.
Kloppen alle bonnetjes?
Staat de kas-balans ook echt op de rekening?
Is de budgetering richting de toekomst logisch? (als in, kloppen de reserveringen voor groot onderhoud)
&c

[Outerspace]

Een topic kicken van meer dan 10 jaar oude waarvan de informatie makkelijk terug te vinden is, is ook niet de bedoeling.

Case closed.