Goedkoop appartement met erfpacht?

[NeoMe]

Ik zat op Funda, beetje rond te kijken naar een nieuwbouw appartement toen ik deze tegenkwam:

http://www.vanbeugenkwartier.nl/ ( Woning zelf )

www.slimvastgoedkopen.nl ( Financieringsonstructie )

http://www.funda.nl/koop/...10100585-moergestelseweg/ ( Funda, bron )

Ik vraag me af waarom dit niet vaker gebeurt...lijkt me een prima kans voor starters of zitten er addertjes onder het gras ? Want je krijgt een prachtig appartement, ( locatie even niet relevant, gaat me om de constructie ... als je in de buurt woont ideaal toch ) tegen een zeer lage prijs en dus lage hypotheekkosten. Beter dan aflossingvrij want die rente is hoger dan die grond-rente als het waren die je betaald. Later verdien je waarschijnlijk meer, of eventueel een partner en dan kun je grond kopen als je wilt of je gaat verhuizen.

Kijk op slimvastgoedkopen naar het rekenvoorbeeld, lijkt me allemaal normaal en goed.

Graag jullie mening, ook lange termijn ?

[ Voor 33% gewijzigd door NeoMe op 25-02-2010 20:26 ]

[Rukapul]

domvastgoedkopen zou net zo goed van toepassing kunnen zijn. Hier wat achtergrondinformatie: http://go.z24.nl/go/e/mai...huizen_onverkoopbaar.html

Overigens zijn er in Eindhoven ook een aantal projecten die op een vergelijkbare (erfpacht)basis worden aangeboden.

[NeoMe]

Klopt, maar dat slimvastgoedkopen is toch niet particulier of zie ik dat verkeerd ?

Eindhoven: http://www.qasa.nl/rijnbosch-eindhoven-8729/

[ Voor 26% gewijzigd door NeoMe op 25-02-2010 20:33 ]

[Rukapul]

Het zou me verbazen als de gemeente Oisterwijk (of Eindhoven) aan erfpacht zou doen zoals wel gebruikelijk is in R'dam of A'dam. Particuliere erfpacht lijkt me dus het meest voor de hand liggend.

Los hiervan moet je bij dit project initieel de totale prijs bekijken alsof je de grond zou kopen. Dan kom je voor het gelinkte appartement met een woonoppervlak van 76m2 op een totale koopsom uit van 235.000 terwijl in de erfpacht constructie 117.500 afgetikt mag worden. Het kan aan mij liggen, maar 235.000 klinkt mij als erg duur in de oren voor een appartement van 76m2 met garage in een plaats als Oisterwijk...

Ook de prijsopbouw lijkt me vreemd: de grond zou in bovenstaand geval neerkomen op 117.500 euro. Nou weet ik niet wat de huidige grondprijs doet, maar ik kom op een hele hoge m2-prijs als ik het terug ga rekenen. Zou je het woonoppervlak als netto grondoppervlak nemen (voor het gemak de ruimte om het complex heen afdekken met de andere verdiepingen) dan kom je uit op 1546 euro per m2 wat op z'n zachtst gezegd nogal fors is.

Al met al lijkt het me vooral een truc om koopsubsidie binnen te harken. Dat lijkt echter een fooi vergeleken met het voordeel voor de aanbieder.

Een huis met goedkope maandlasten kan uiteindelijk toch heel duur blijken

[NeoMe]

Ja, daarnaast weet ik ook niet of je zoiets verkocht krijgt. De volgende bewoner krijgt namelijk ook die erf-pacht, maar dan geen 2,5% maar 5%.

Meestal als iets te goedkoop is, dan klopt er iets niet...vandaar dat ik het hier even wou checken.

[croxz]

NeoMe schreef op donderdag 25 februari 2010 @ 20:21:
[...]
tegen een zeer lage prijs en dus lage hypotheekkosten.
[...]

Volgens mij betaal je een vergoeding van 2,5% van de waarde van de grond per jaar. Daar gaat geen hypotheekrenteaftrek vanaf. Je kunt nu een hypotheek afsluiten met rente tussen 5 en 6%. Haal daar 42% belastingvoordeel vanaf en je zit maar iets boven die 2,5%. En dan komt die grond tenminste in je bezit, bij deze constructie huur je het alleen maar.
Kortom: ik zie veel nadelen. Enigste voordeel is dat je een duurder huis kunt wonen dan dat je anders hypotheek voor zou kunnen krijgen.

[ Voor 10% gewijzigd door croxz op 25-02-2010 20:57 ]

[NeoMe]

V&A:
Is SlimVastgoedKopen fiscaal aantrekkelijk?
Zowel de rentelasten als de vergoeding voor de grond zijn fiscaal aftrekbaar.

[croxz]

NeoMe schreef op donderdag 25 februari 2010 @ 21:02:
V&A:
Is SlimVastgoedKopen fiscaal aantrekkelijk?
Zowel de rentelasten als de vergoeding voor de grond zijn fiscaal aftrekbaar.

Hmmm, ik heb nog wat gegoogled en kosten voor erfpacht lijken inderdaad aftrekbaar te zijn.
Maar die rekenvoorbeelden doen m'n wenkbrauwen fronsen. Beide voorbeelden betreffen huizen die veel te hoog gegrepen zijn: een totale hypotheeksom die 8 a 9 keer het bruto jaarsalaris is. Als na 10 jaar de vergoeding van 2,5% naar 5% gaat, kunnen ze die woning niet meer betalen.
Maar goed, als je zeker weet dat je binnen 10 jaar die grond kan kopen/betalen dan lijkt dit best een aardige constructie.

[NeoMe]

Ja, starterswoning ( in je eentje ) ... waarschijnlijk later partner ( twee-verdieners ) en/of hoger salaris ( carriere ) en/of schenking ( erfenis ).

Die 5% is beginrente, die kan dus nog stijgen of dalen. Verder is de grond als je die wil kopen na 10 jaar geindexeerd, dus die stijgt of daalt. Dus die kan nog zelfs iets duurder worden mocht je het willen kopen. Maargoed, denk dat het nu wel redelijk duidelijk is ( ook voor mij ).

[Rukapul]

offtopic:
poging de titel iets te verduidelijken

[NeoMe]

De koopsubsidie is ook alleen de eerste vijf jaar, daarna gaan de maandlasten in het eerste voorbeeld met 81 euro omhoog. Zit je nog vrij goedkoop te wonen lijkt mij, volgens mij is het zo dat je de hypotheek aan moet kunnen op het moment van afsluiten.

Het kan nog goedkoper blijkbaar:
Kan ik de vergoeding ook afkopen? En wat zijn de consequenties?
Het is mogelijk de vergoeding voor 10 jaar vooruit te betalen. Deze vergoeding kan meegenomen worden in uw hypothecaire lening. De rente die u hier over betaalt is fiscaal aftrekbaar. Uw maandlasten zullen dan nog lager worden.

Er staat ook éénmalige kosten erfpacht, 5.000,-. ?

[ Voor 34% gewijzigd door NeoMe op 25-02-2010 22:32 ]

[croxz]

NeoMe schreef op donderdag 25 februari 2010 @ 22:32:
De koopsubsidie is ook alleen de eerste vijf jaar, daarna gaan de maandlasten in het eerste voorbeeld met 81 euro omhoog. Zit je nog vrij goedkoop te wonen lijkt mij, volgens mij is het zo dat je de hypotheek aan moet kunnen op het moment van afsluiten.

Staar je niet blind op die koopsubsidie. Ik denk dat alleen mensen koopsubsidie kunnen krijgen die de woning niet met een normale hypotheek kunnen financieren (te laag inkomen). Dat is een situatie die ik sowieso afraad. na 10 jaar zit je met een woning die je niet meer kunt betalen. Dus alleen aan beginnen als je de woning ook op de normale manier kunt financieren. Bij het 1ste voorbeeld (hypotheeksom van 222.500,-) heb je het dan over een bruto maandelijks inkomen vanaf zo'n 3400,- euro. En dat is een enorm verschil met hun leraar met 2000,- euro bruto...

[ Voor 17% gewijzigd door croxz op 25-02-2010 23:07 ]

[NeoMe]

Blijft vreemde zaak, k studeer Bank & Verzekeringen en zal het eens voorleggen aan mijn Hypothekendocent.

[jan-marten]

Die koopsubsidie kun je waarschijnlijk vergeten. Dat potje schijnt binnenkort op te zijn.

Ik vind de voorbeeldberekeningen persoonlijk een beetje raar. De website is verder erg onduidelijk over hoe groot de appartementen nou zijn (er staan wel leuke plaatjes bij maar de exacte maten staan er niet bij). Je koopt een woning maar blijft ook een deel huren. Dat kan later wel in je nadeel werken als je het weer moet verkopen.