Appartementen bouwen 4 woonlagen van circa 55 m2

[Beugelfles]

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 10:45:
dat zal ik maandag bespreken bij de gemeeente. volgens mij is dat bij commerciele gebouwen. niet voor woningen.

Hoe ga je de woningen realiseren? Doe je dat in collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) met de andere toekomstige bewoners? Daar zijn gemeenten vaak dol op!

Denk aan:
- cpo: google daar maar eens op. Er zijn tal van voorbeelden van dit soort projecten. Meestal gaat het om eengezinswoningen, maar voor appartementen is het ook een prima methode.
- Starterssubsidies vanuit de gemeente. Misschien biedt de desbetreffende gemeente zelfs subsidie om dit soort initiatief bij de opstartkosten te ondersteunen. Welke gemeente gaat het om als ik vragen mag?
- De manier waar op de grondprijs wordt bepaald is per gemeente (of zelfs per kavel) verschillend. Gebeurt dat bijvoorbeeld met een vaste m2 prijs, een grondquote, een percentage van de stichtingskosten et cetera.
- Misschien is het handig om een bouwbegeleidingsbureau in de arm te nemen. Met een beetje geluk krijg je daar vanuit de gemeente (of zelfs vanuit de provincie, bijvoorbeeld Gelderland) subsidie voor.
- Het bouwen voor een redelijke prijs moet volgens mij wel lukken. Zie eerst maar eens de neuzen van de vier bewoners en de betrokken gemeente dezelfde kant op te krijgen

Ik heb zelf wel op beleidsmatig gebied ervaring met cpo, alleen met de uitvoering (nog) niet

[Anoniem: 299202]

Ik zit nu te denken aan 70m2, afhankelijk van de prijzen van de ontwikkelaar.

Het doel blijft een betaalbare appartement voor de starter/student.

[Eusebius]

55m2 vind ik als starter / student genoeg. Heb zelf op een studentenkamer van 6m2 gezeten. 55m2 is wat ik nu als benedenverdieping heb. Daar zou ik best kunnen wonen in mijn uppie, maar dan wil ik er ook niet weer teveel voor betalen.

[Onbekend]

Het levert geen primaire informatie op, maar wel een aantal punten waaraan je ineens denkt: http://www.bakkerenkroes....ed_appartementsrecht.html

Is in een gebouw met meer dan 2 verdiepingen een lift niet verplicht? (Kost ook geld en oppervlakte.)
Tot hoever mogen de mensen zelf er in verbouwen? Oftewel: Lever je een vierkant gebouw af die ze zelf gaan inrichten, of gaan er "op jouw kosten" te ruimtes ingedeeld worden.
Komt er nog een aparte berging voor fietsen e.d. ?

Wat is eigenlijk de doelgroep: Alleenstaanden? Stelletjes? Studenten hebben volgens mij niet zoveel te besteden.
Een woonkamer + keuken + slaapkamer + studeerkamer + hal + badkamer op 55 m² lijkt mij vrij klein.

Edit: Ik zie dat ik toch sneller een bericht moet typen en op verversen moet klikken....

[ Voor 10% gewijzigd door Onbekend op 18-04-2009 12:25 ]

[n4m3l355]

Onbekend schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 12:19:
Is in een gebouw met meer dan 2 verdiepingen een lift niet verplicht? (Kost ook geld en oppervlakte.)
Tot hoever mogen de mensen zelf er in verbouwen? Oftewel: Lever je een vierkant gebouw af die ze zelf gaan inrichten, of gaan er "op jouw kosten" te ruimtes ingedeeld worden.
Komt er nog een aparte berging voor fietsen e.d. ?

Een lift is enkel verplicht wanneer het een openbaar gebouw (onder bepaalde voorwaarden) is wat hier niet het geval is

Een woonkamer + keuken + slaapkamer + studeerkamer + hal + badkamer op 55 m² lijkt mij vrij klein.

Dan noem je het een luxe studio

[Wacky]

Vergeet het balkon niet! Of wil je een gemeenschappelijke tuin?

[Anoniem: 299202]

Ik heb het een en ander gevonden over cpo, het is echter een regeling dat van toepassing is voor 10 woningen en meer, echter er zijn uitzonderingen.

Het probleem is om de grond als optie te krijgen zonder veel t ehoeven betalen, en dan de kopers voor de appartementen te vinden, ik denk dat een richtprijs tussen de 75.000 en 85.000 euro ligt, dit is voor een starter goed te doen ik ga er dan vanuit dat de appartementen een afmeting zullen hebben van circa 70m2.

Het zal waarschijnlijk in flevoland wordne gebouwd.


Stappenplan:

Naar ontwikkelaar ( die de reglementen etc kent die de gemeente stelt, gemeente en aannemer ( meerdere )

Het plan via adverteren bekend maken ( ik denk dat ik van de 4 appartementen 3 wil verkopen voordat de bouw word gestart. )

[Anoniem: 299202]

Ik zal met de ontwikkelaar bespreken wat het goedkoopste is, misschien dat er een standaard keuken in word gezet, wanden worden geplaats en wc en dergelijke word geinstalleerd, maar om de kosten te drukken zou ik er misschien goed aan doen om dit door de starter zelf te laten instaleren, misschien als meerprijs een sleutelklaar appartement te kunnen aanbieden.

Die drempel voor een starter moet zo laag mogelijk blijven!

[Anoniem: 299202]

Gemeenschappelijke tuin zal door de bewoners ( comite of some sort ) worden besloten.

Geen balkon! duur! en in mijn optiek een totaal nutteloze functie voor een starters woning, misschien wel een mooi schuifpui die dmv een hekwerk word beveiligd. maar dit alles is natuurlijk pas bij de ontwikkelaar, aannemer duidelijk wat er allemaal mogelijk is.

[argro]

Ik ben bang dat een dergelijk project nogal in de papieren gaat lopen. Bouwen op een kleine schaal is per definitie duur. Je hebt natuurlijk wel geluk dat de prijzen in de bouw zienderogen dalen. Je kunt in deze tijd dus voor een goede prijs zaken doen.

Voordat je echter het e.e.a. inzichtelijk hebt zul je al enige kosten moeten maken. Deze ontwikkelingskosten komen voor jouw rekening. Er bestaat natuurlijk een kans dat e.e.a. uiteindelijk niet realiseerbaar blijft. Er zijn dan echter al aardig wat kosten gemaakt. Ben je bereid dit risico te lopen?

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 14:24:
Geen balkon! duur! en in mijn optiek een totaal nutteloze functie voor een starters woning, misschien wel een mooi schuifpui die dmv een hekwerk word beveiligd. maar dit alles is natuurlijk pas bij de ontwikkelaar, aannemer duidelijk wat er allemaal mogelijk is.

Een balkon zie ik zeker niet als nutteloos. Iedereen vindt het prettig om buiten te kunnen zitten, ook starters.

[ Voor 30% gewijzigd door argro op 18-04-2009 14:45 ]

[Anoniem: 299202]

er zijn echter gemeenten die een aanloopsubsidie kunnen geven. het balkon is een discutabel onderwerp zowel met de toekomstige bewoners en ontwikkelaars, ik weet echter nog niet hoe het allemaal in zijn werk gaat bij de gemeente etc. Ik zal zelf optreden als ontwikkelaar en project begeleider ( er word bij een dergelijk cpo een begeleider toegewezen door de gemeente ) maar ik zal zelf geen bewoner worden van het complex.

[Anoniem: 299202]

http://www.brockhoff.nl/i...oop&nieuwbouwprojectID=12

55m2 voor 141.000 v.o.n in almere, homerus kwartier ( almere poort )

[SCIxX]

Je bent een 21jarige student die zelf blijkbaar de kennis niet heeft om dit te doen , gezien je het moet vragen op een forum. Ik vind deze plannen niet echt realistisch.

[benoni]

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 15:15:
Het balkon is een discutabel onderwerp zowel met de toekomstige bewoners en ontwikkelaars...

Je ziet ook wel eens hoge schuiframen met een balustrade ervoor. Kun je ook lekker in het zonnetje zitten

Verder is een beperkt vloeroppervlak wel te doen, als het maar handig ingedeeld is, zodat er ook genoeg stouwruimte is om minder frequent gebruikte spullen kwijt te kunnen. Bijvoorbeeld een tuinhuisje met afsluitbare ruimtes, of onder de buitentrap een ruimte waar je wat fietsen veilig kunt stallen of ophangen. Ik heb ook wel eens gezien (in een oud appartementengebouw met relatief hoge verdiepingen) dat de zit- en slaapgedeeltes op een verhoogde vloer waren uitgevoerd, zodat je enorm veel bergruimte daaronder had.

[disjfa]

55m² is dus een 7 bij 8. Haal daar even simpel een metertje af voor muren eindig je met 42² over voor oppervlakte. Haal daar dan een 5-10 m² voor het trappenhuis en dan eindig je met een woning van iets van 35 vierkante meter over. Leuk voor een woonkamer Maar een woning

[ninjazx9r98]

Wat betreft de lift, hier een stukje uit het bouwbesluit (wat overigens zo te zien geen onderscheid maakt tussen wel of niet openbaar :
http://home.planet.nl/~ha...htm#NIEUWE%20WOONGEBOUWEN
Lift verplicht wanneer entree woning hoger ligt dan 12,5 m (H 4 Afd 4.2 Art 4.4 no 2a & H 4 Afd 4.2 Art 4.6 no 2).

[gambieter]

Anoniem: 299202 schreef op vrijdag 17 april 2009 @ 20:18:
Ik wil voor zo weinig mogelijk geld een starters woning bouwen zodat de starters zonder alteveel gebedel een huis kunnen kopen.

Maar starters zullen daar niet lang gaan wonen, en doorverkopen zal meestal niet makkelijk zijn, zeker als er overdrachtsbelasting etc bij komt. Mensen stellen steeds hogere eisen aan hun woningen. Als het voor studenten is, is een gewoon huis met gedeelde keuken veel verkoopbaarder, maar dat is geen nieuw principe.

Ik vind je eisen zo specifiek dat het meer op een fictieve huiswerk/afstudeeropdracht lijkt, dan dat het serieus is?

[Anoniem: 299202]

het is geen afstudeer opdracht, het is een serieus en bereikbaar plan, mits de nodige planning vooraf goed word uitgevoegd.

[Anoniem: 299202]

gambieter zei: Maar starters zullen daar niet lang gaan wonen, en doorverkopen zal meestal niet makkelijk zijn, zeker als er overdrachtsbelasting etc bij komt. Mensen stellen steeds hogere eisen aan hun woningen. Als het voor studenten is, is een gewoon huis met gedeelde keuken veel verkoopbaarder, maar dat is geen nieuw principe.

Ik ben het daar zeker niet mee eens, ik heb zelf drie goede vrienden die een woning hebben van circa 50 a 60 m2 en de prijzen die zij hiervoor hebben moeten betalen is belachelijk ( recentelijk nog voor 110.000 in lelystad )

[ Voor 1% gewijzigd door Anoniem: 299202 op 18-04-2009 17:13 . Reden: edit ]

[ErgoStijn]

gebruik even de edit knop, is wat overzichtelijker. 21 en dan al zo'n plannen, respect heb ik voor je, dat je dit gaat doen. ik weet ook niet hoe erg starters op een woning staan te wachten, die dan wel geodkoop is, maar niet afgewerkt..

zorg dat je gaat praten met een aannemer, en als je uiteindelijk een bouwplan hebt, kopers zoeken. als het je gaat lukken en het in de smaak valt ben je ze wellicht zo kwijt, en anders, in deze tijden..

[ninjazx9r98]

Waar je volgens mij ook nog mee te maken krijgt is de noodzaak om een vve op te richten.
Dit vanwege gezamenlijk onderhoud aan het appartementencomplex, denk dan bijv aan het dak maar ook aan de lift mocht die wettelijk verplicht zijn.

[LauPro]

disjfa schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 16:04:
55m² is dus een 7 bij 8. Haal daar even simpel een metertje af voor muren eindig je met 42² over voor oppervlakte. Haal daar dan een 5-10 m² voor het trappenhuis en dan eindig je met een woning van iets van 35 vierkante meter over. Leuk voor een woonkamer Maar een woning

Ga -nogmaals- eens kijken in de grote steden, daar zijn genoeg van dit soort 'woningen' te huur. Ook gewoon studio's van 50m2 te koop voor 150k, de vraag is er echt wel.

Ik ken genoeg mensen die vooral in grote steden hele dagen lang op kantoor en/of bij klanten rondhangen maar geen gezin/relatie hebben. Dan is 30m2 om te leven groot zat. Misschien niet voor iedereen maar daar is de prijs dan ook naar.

@ts, je geeft aan dat je in Amsterdam woont, ik weet niet in welke regio je zoiets wil doen maar ik denk dat je het in omgeving Amsterdam wel kan vergeten, misschien wat verder richting DH. Maar bijvoorbeeld in Almere zou je zoiets goed kunnen realiseren, of in Groningen in de Blauwe Stad, al hoewel je daar niet teveel hoogbouw mag plaatsen volgens mij. Ik denk dat je toch in de randstad en 20km rondom de A12 gewoon met hele dure grond zit omdat je namelijk niet zomaar hoogbouw met 4 woonlagen kan realiseren. En de plekken die wel geschikt zijn liggen vaak in het dorps-/stadscentrum wat dus vervolgens veel duurder is omdat er meer kapers op de kust zijn.

Op zich zou je wel gewoon de units casco kunnen afleveren, hou er wel rekening mee dat dan natuurlijk de waarde van de woning lager zal zijn, wat ook je doel is dus komt dat goed uit. De enige complicatie die je hebt is dat studio's eigenlijk vooral populair zijn in de wat grotere steden, terwijl zoals eerder gezegd de bouwkosten waarschijnlijk alleen interessant voor jou zijn buiten deze steden. Ik weet niet wat de markt voor studio's daar is, daar zul je je goed in moeten verdiepen bij lokale makelaars etc.

En heb je ook gedacht aan iets van een stalling cq parkeerplekken? In veel gemeentes mag je maar 1.8 auto oid per woning gemiddeld hebben, als je 4 units hebt overschrijd je die norm dus vrij snel. Dat kan betekenen dat je verplicht hebt om eigen parkeergelegenheid te realiseren als in een garage ,dat gaat of ten kosten van 1 woonlaag (drivein) of je moet onderkelderen wat weer extra kosten met zich meebrengt. Ik weet dat het bij studentenwoningen die norm bijvoorbeeld anders ligt. Maar je gaat gegarandeerd klachten uit de buurt krijgen (bezwaarschriften) als er al een tekort is aan parkeerplekken en jij wil nog eens minimaal 4 auto's extra dumpen. Je kan mensen niet verbieden om geen auto te nemen bij aankoop/huur van je woning .

[Anoniem: 299202]

Het complex (je) zal binnen 25 km van amsterdam gerealiseerd worden, dus als de prijs dan de helft is dan in Amsterdam zelf, is de keuze snel gemaakt. zeker omdat het nieuwbouw is!

parkeerplaatsen zijn inderdaad een hekelpunt dat weet ik nu al, het is echter een starters woning, misschien is de gemeente net als bij studentenwoningen flexibeler als bij conventionele bouw.

Ik denk toch om meerwaarde te krijgen een keuken en wanden zelf te bouwen en te instaleren, dit omdat ik dat zelf kan! en dus meerwaarde kan krijgen voor me eigen werk!

In deze gemeente is het goedkoper om hoog te bouwen.

[LauPro]

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 19:12:
Het complex (je) zal binnen 25 km van amsterdam gerealiseerd worden, dus als de prijs dan de helft is dan in Amsterdam zelf, is de keuze snel gemaakt. zeker omdat het nieuwbouw is!

Dat ligt eraan, met 25km buiten Amsterdam (A10?) geniet je niet van het hoogfrequent OV-systeem dat er is. Hierdoor zullen mensen dus meer kosten maken als hun werk in Amsterdam is.

parkeerplaatsen zijn inderdaad een hekelpunt dat weet ik nu al, het is echter een starters woning, misschien is de gemeente net als bij studentenwoningen flexibeler als bij conventionele bouw.

Reken er maar niet op, anders merkt elke projectontwikkelaar zijn woningen aan als starterswoning natuurlijk .

Ik denk toch om meerwaarde te krijgen een keuken en wanden zelf te bouwen en te instaleren, dit omdat ik dat zelf kan! en dus meerwaarde kan krijgen voor me eigen werk!

Dit slaat terug op het casco opleveren? Ja je geeft inderdaad je kopers/huurders de kans om er wat van te maken, maar ze kunnen het natuurlijk ook verprutsen. En ik denk niet dat je elke keer met je neus er boven kan gaan staan. Overigens denk ik wel dat het uiteindelijk duurder is om 4 losse installateurs te laten komen dan wanneer ze bij 4 installateur 4 dezelfde keukenblokken etc laat installeren. Dus dat bedoel ik een beetje met marktwaarde van casco opleveren, daar moet nog veel aan gebeuren!.

In deze gemeente is het goedkoper om hoog te bouwen.

Ja maar mag het ook volgens het bestemmingsplan .

[Anoniem: 299202]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 19:36:
[...]
Dat ligt eraan, met 25km buiten Amsterdam (A10?) geniet je niet van het hoogfrequent OV-systeem dat er is. Hierdoor zullen mensen dus meer kosten maken als hun werk in Amsterdam is.
[...]
Reken er maar niet op, anders merkt elke projectontwikkelaar zijn woningen aan als starterswoning natuurlijk .
[...]
Dit slaat terug op het casco opleveren? Ja je geeft inderdaad je kopers/huurders de kans om er wat van te maken, maar ze kunnen het natuurlijk ook verprutsen. En ik denk niet dat je elke keer met je neus er boven kan gaan staan. Overigens denk ik wel dat het uiteindelijk duurder is om 4 losse installateurs te laten komen dan wanneer ze bij 4 installateur 4 dezelfde keukenblokken etc laat installeren. Dus dat bedoel ik een beetje met marktwaarde van casco opleveren, daar moet nog veel aan gebeuren!.
[...]
Ja maar mag het ook volgens het bestemmingsplan .

Ik zal alles tot op de bodem gaan uitzoeken vanaf aanstaande maandag!

Het is 30 minuten vanuit Amsterdam verwijdert, enkel 1 strip bij de bus chauffeur afstempelen en 7,50 treinkosten ( zonder ov korting etc ) om naar Amsterdam te reizen.

[ Voor 0% gewijzigd door Anoniem: 299202 op 18-04-2009 20:03 . Reden: edit ]

[argro]

Hét grote struikelblok zal de voorfinanciering zijn denk ik. Om een dergelijk project van de grond te krijgen zijn vele duizenden euro's nodig. Dit in een stadium dat kopers nog niet in zicht zijn. Heb je al nagedacht over de wijze waarop je aan dit geld gaat komen? Als alles goed gaat verdien je het geld met verkoop natuurlijk weer terug, maar voordat het zover is zal het geld er wel moeten zijn.

[Anoniem: 299202]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:10:
Hét grote struikelblok zal de voorfinanciering zijn denk ik. Om een dergelijk project van de grond te krijgen zijn vele duizenden euro's nodig. Dit in een stadium dat kopers nog niet in zicht zijn. Heb je al nagedacht over de wijze waarop je aan dit geld gaat komen? Als alles goed gaat verdien je het geld met verkoop natuurlijk weer terug, maar voordat het zover is zal het geld er wel moeten zijn.

Ik zou niet weten aan welk bedrag ik zou moeten denken, ik zal dat in de loop van mijn informatie vergaring denk ik wel te weten komen, iemand ideeen?

Zelf heb ik wel wat eigen vermogen, mensen willen mij helpen omdat ik mijn projecten ( van klein tot groot ) erg precies en serieus aanpak. daar maak ik me dus niet druk over.

[argro]

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:19:
[...]

Ik zou niet weten aan welk bedrag ik zou moeten denken, ik zal dat in de loop van mijn informatie vergaring denk ik wel te weten komen, iemand ideeen?

Zelf heb ik wel wat eigen vermogen, mensen willen mij helpen omdat ik mijn projecten ( van klein tot groot ) erg precies en serieus aanpak. daar maak ik me dus niet druk over.

Het exacte bedrag zou ik je zo niet kunnen noemen, maar met 10k€ ben je er nog lang niet.

Er moet ontzettend veel gedaan worden voordat nog maar begonnen kan worden met bouwen. Sommige dingen kun je zelf, voor andere dingen heb je mensen nodig. Deze mensen kosten geld, en dat kan aardig oplopen.

[Anoniem: 299202]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:23:
[...]
Het exacte bedrag zou ik je zo niet kunnen noemen, maar met 10k€ ben je er nog lang niet.

Er moet ontzettend veel gedaan worden voordat nog maar begonnen kan worden met bouwen. Sommige dingen kun je zelf, voor andere dingen heb je mensen nodig. Deze mensen kosten geld, en dat kan aardig oplopen.

Bij een CPO is er echter wel 1 voordeel, mits er aan de voorwaarden word voldaan; je hebt een begeleider en subsidie voor de opstartkosten die je direct krijgt. Dit zal ik maandag bij de gemeente natuurlijk bespreken.

[argro]

Ik meen ergens gelezen te hebben dat je zelf niet in één van de woningen gaat wonen (klopt dat?). In dat geval is er van CPO natuurlijk geen sprake, je bent dan gewoon projectontwikkelaartje aan het spelen. Wanneer je zelf wel één van de bewoners gaat zijn en je gebruik wilt maken van de mogelijkheden van CPO dan heb je ook de andere toekomstige eigenaren reeds in een vroeg stadium nodig. Alleen is er immers geen sprake van een collectie en dus niet van CPO.

Ik vraag mij ook af wat precies jouw doel is. Wil je er geld mee verdienen? Iets anders? Uit idealisme (het bouwen van betaalbare starterswoningen) zou ik zo'n project niet doen. De risico's zijn aanzienlijk en komen allemaal bij jou terecht.

[D-e-n]

ninjazx9r98 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 16:14:
Lift verplicht wanneer entree woning hoger ligt dan 12,5 m (H 4 Afd 4.2 Art 4.4 no 2a & H 4 Afd 4.2 Art 4.6 no 2).

Als je vier bouwlagen hebt met elk een woning dan kom je dus goed weg, even aannemende dat je per verdieping niet meer dan drie meter nodig hebt :-)

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:37:
Ik vraag mij ook af wat precies jouw doel is. Wil je er geld mee verdienen? Iets anders? Uit idealisme (het bouwen van betaalbare starterswoningen) zou ik zo'n project niet doen. De risico's zijn aanzienlijk en komen allemaal bij jou terecht.

Dat projectontwikkelaartje spelen is idd vrij link. Ik werk op een bureau wat advies geeft over bouwconstructies en het bouwproces is een ingewikkeld proces. Als leek ben je vaak niet op de hoogte van alle technische details en voor je het weet draait de aannemer je een poot uit. Die komt dan bijvoorbeeld met duizenden euro's meerwerk kosten omdat jij een deur ergens anders wilt. Misschien wel terecht maar jij kan dat nooit beoordelen en dan ben je feitelijk een speelbal van de aannemer.

En wie moet dat gebouw ontwerpen? Ga jij een architect inhuren of doet de aannemer dat zelf? Dan geef je in feit dus alles uit handen en zorg je alleen voor het geld? Ook dan moet je alles goed (juridisch) dichttimmeren. Bij aanbestedingen van grote werken stelt de architect altijd een soort van contractstuk op (bestek) waarin alles van de bouw wordt vastgelegd: materialen, constructies, bouwmethodes etc..... Dit om te voorkomen dat er tijdens de bouw discussies komen over wat er wel of niet voor de afgesproken prijs geleverd moet worden.

Als projectontwikkelaar moet je dus goed weten wat je doet. En zelfs bij de grote jongens onder hen (of misschien wel juist....) weet men dat vaak ook niet. Gevolg: onverantwoorde wijzigingen op het laatste moment, kosten die de pan uitrijzen, aannemers die je een poot uitdraaien, fouten in de uitvoering en als je pech hebt een "gevalletje Bos en Lommer".

Eén tip van mij nog als je het mocht willen doen: zorg dat er in Godesnaam een goed constructief adviesbureau op zo'n werk zit en beknibbel daar niet op! Goedkoop is ook in dit geval duurkoop. Zo'n adviseur is relatief maar een klein deel van je bouwkosten maar die kan je bakken met geld besparen. Denk aan een efficiëntere (dus goedkopere) constructie of gewoon het feit dat iemand goed oplet. En zorg dat er goed toezicht is wat dat betreft op de bouw zelf zodat je dat "gevalletje Bos en Lommer" niet kunt krijgen.

[argro]

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:57:
[...]

Als je vier bouwlagen hebt met elk een woning dan kom je dus goed weg, even aannemende dat je per verdieping niet meer dan drie meter nodig hebt :-)


[...]

Dat projectontwikkelaartje spelen is idd vrij link. Ik werk op een bureau wat advies geeft over bouwconstructies en het bouwproces is een ingewikkeld proces. Als leek ben je vaak niet op de hoogte van alle technische details en voor je het weet draait de aannemer je een poot uit. Die komt dan bijvoorbeeld met duizenden euro's meerwerk kosten omdat jij een deur ergens anders wilt. Misschien wel terecht maar jij kan dat nooit beoordelen en dan ben je feitelijk een speelbal van de aannemer.

En wie moet dat gebouw ontwerpen? Ga jij een architect inhuren of doet de aannemer dat zelf? Dan geef je in feit dus alles uit handen en zorg je alleen voor het geld? Ook dan moet je alles goed (juridisch) dichttimmeren. Bij aanbestedingen van grote werken stelt de architect altijd een soort van contractstuk op (bestek) waarin alles van de bouw wordt vastgelegd: materialen, constructies, bouwmethodes etc..... Dit om te voorkomen dat er tijdens de bouw discussies komen over wat er wel of niet voor de afgesproken prijs geleverd moet worden.

Niet alleen bij grote werken worden er bestekstukken opgesteld, dat gebeurt bij vrijwel ieder werk. De bouwkundige bestekken worden inderdaad door een architect opgesteld. Daarnaast heb je ook nog een installatieadviseur nodig voor werktuigkundige en elektrotechnische bestekken.

En zelfs met goede bestekstukken ga je discussies krijgen met een aannemer. Er zijn namelijk altijd zaken die multi-interpretabel zijn. Doorgaans interpreteert de aannemer deze zaken op de voor hem meest gunstige manier (en geef hem eens ongelijk). Deze interpretatie wil nog wel eens afwijken van de bedoeling van de architect/installatieadviseur/opdrachtgever. In zo'n geval mag de opdrachtgever de portemonnee trekken.

[LauPro]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:10:
Hét grote struikelblok zal de voorfinanciering zijn denk ik. Om een dergelijk project van de grond te krijgen zijn vele duizenden euro's nodig.

Dat hangt af van vele factoren. Is het schone grond bijvoorbeeld (anders moet je eerst de bodem reinigen/saneren), wat voor een type grond is het? Is het zandgrond of heb je een fundering met heipalen nodig (fors duurder). Is het een los bijkavel of staat er nu een woning op? (kosten van het slopen, asbest aanwezig?). Is er kans op eventuele archeologische waarde in de grond? (het onderzoek mag jij bepalen).

Als je het slim doet, en je hebt een goede aannemer en goed contact met de gemeente dan kan je het zeer snel en goed regelen. Zodra je gaat verzanden in procedures kan het jaren gaan duren voordat je een spa in de grond hebt.

Overigens, een betonnen blokkendoos zal de welstandscommissie waarschijnlijk niet zo tof vinden . Die zul je toch een beetje fatsoenlijk aan moeten kleden. Je zal er toch wel een balkon in moeten zetten etc.

[ Voor 0% gewijzigd door LauPro op 18-04-2009 21:35 . Reden: factoren ipv facturen ;) ]

[argro]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:22:
[...]
Dat hangt af van vele facturen.

Van facturen zal het zeker afhangen ja! Met name de hoogte er van...

Is het schone grond bijvoorbeeld (anders moet je eerst de bodem reinigen/saneren), wat voor een type grond is het? Is het zandgrond of heb je een fundering met heipalen nodig (fors duurder). Is het een los bijkavel of staat er nu een woning op? (kosten van het slopen, asbest aanwezig?). Is er kans op eventuele archeologische waarde in de grond? (het onderzoek mag jij bepalen).

Als je het slim doet, en je hebt een goede aannemer en goed contact met de gemeente dan kan je het zeer snel en goed regelen. Zodra je gaat verzanden in procedures kan het jaren gaan duren voordat je een spa in de grond hebt.

Overigens, een betonnen blokkendoos zal de welstandscommissie waarschijnlijk niet zo tof vinden . Die zul je toch een beetje fatsoenlijk aan moeten kleden. Je zal er toch wel een balkon in moeten zetten etc.

Volgens mij sla je de initiatieffase en de ontwerpfase over. Voordat je met de aannemer aan de slag kunt moet er al zeer veel werk zijn verzet. En ook wanneer je geen tegenvallers hebt qua procedures kost het nog steeds heel veel tijd en ook geld.

Daarbij bestaat dé gemeente niet. Een gemeente bestaat uit allerlei losse diensten die ieder eigen, en vaak tegenstrijdige, belangen hebben. De ene dienst kan erg enthousiast zijn over het plan terwijl de andere dienst er helemaal niets in ziet. Let hier op.

En ook goede aannemers bestaan niet. Er zijn namelijk twee soorten aannemers. Slechte aannemers en hele slechte aannemers

[ Voor 12% gewijzigd door argro op 18-04-2009 21:34 ]

[D-e-n]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:04:
[...]
Niet alleen bij grote werken worden er bestekstukken opgesteld, dat gebeurt bij vrijwel ieder werk.

Ik zie ook wel vaak dat het niet gebeurt hoor maar ik zou het idd niet aanraden

Daarnaast heb je ook nog een installatieadviseur nodig voor werktuigkundige en elektrotechnische bestekken.

Dat is bij vrijstaande woningen meestal niet het geval. Dan verzorgt de architect het principe ervan: plaats toiletten en ontluchtingen enzo. Wel is er dan een installateur bij de bouw maar die valt onder de aannemer.

Een zijstapje: ook bij grote werken is het overigens zo dat pas bij de bouw zelf echt duidelijk wordt waar welke leiding komt te liggen omdat de inschatting in het voortraject niet echt exact genoeg was. In het algemeen wordt er veel te gemakkelijk gedacht over de installaties. Als constructeur is het soms niet te geloven waar de installateurs allemaal doorheen willen met hun leidingen en op welk moment in het proces je dat pas te horen krijgt.

En zelfs met goede bestekstukken ga je discussies krijgen met een aannemer. Er zijn namelijk altijd zaken die multi-interpretabel zijn.

Klopt helemaal

Doorgaans interpreteert de aannemer deze zaken op de voor hem meest gunstige manier (en geef hem eens ongelijk).

Ja en nee. Je hebt daarin goede en slechte natuurlijk. In het laatste geval gaat het om lieden die echt overal een slaatje uit proberen te slaan. Maar het zou geven en nemen moeten zijn bij zo'n project.

Wat wij op het werk vaak constateren is het toennemende "inkoopgedrag" van sommige aannemers. Ze proberen alles zo goedkoop mogelijk in te kopen bij onderaannemers en leveranciers. Maar ze vergeten daarbij (bewust of onbewust) dat die betreffende leverancier voor die lage prijs ook minder levert. En dat is vaak minder dan er in dat genoemde bestek voorgeschreven staat en dan krijg je dus discussie over wie dat onderdeel (of die dienst) gaat leveren.

In zo'n geval mag de opdrachtgever de portemonnee trekken.

Vaak is dat het gevolg van bovenstaande. En dan kom ik dus op één van dingen die ik de TS wil meegeven: je moet deskundig zijn in zo'n geval. Want anders trek je vrij vaak de portemonnee

[LauPro]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:04:
[...]
En zelfs met goede bestekstukken ga je discussies krijgen met een aannemer. Er zijn namelijk altijd zaken die multi-interpretabel zijn.

Wat je kan doen is van tevoren een lijst maken met echte prioriteitspunten en die of in het bestek te laten verwerken of als aanvullend document meenemen. Het is toch wel handig om ook zelf enige technische kennis te hebben en ook de materie te snappen. Voor een afvoer is een 44mm of 110mm nogal een significant verschil, als al die getallen niets zeggen dan kan je snel een loer aangedraaid worden zoals eerder gezegd.

Op zich is het dan bij een studio handig, je wil 1 toilet-/douche- en wastafel-ruimte met waarschijnlijk een wasmachine-aansluiting. En voor de rest een aansluiting voor een keukenblok (warm-/koudwater, voldoende electra). Maar dan ga je dus al... waar haal je het warme water vandaan. Je kan natuurlijk dat de mensen zelf gaan laten regelen maar dat gaat fors in de papieren lopen qua aanschaf en gebruik (als iedereen een eigen CV moet kopen en installeren). Plus je moet per studio een aparte gasaansluiting laten maken wat in verhouding tot het gebruik gewoon reteduur is.

Dan kom je er eigenlijk al niet onderuit om een gedeelde CV-installatie te maken (dit is veel goedkoper, maar waarschijnlijk oneerlijker, afhankelijk van je verrekening), en dan moet de VVE deze gaan onderhouden. Je hebt ook een technische ruimte nodig waar deze installatie komt etc etc.

En dan moet je wel het totaalplaatje zien, als je voor 70k een (VON) casco studio hebt, waar men dus zelf nog voor 15k aan moet verbouwen om het leefbaar te maken dan kost je studio eigenlijk al 85k + 6% maakt het ruim 90k.

[ Voor 3% gewijzigd door LauPro op 18-04-2009 21:57 ]

[D-e-n]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:35:
[...]
Je kan natuurlijk dat de mensen zelf gaan laten regelen maar dat gaat fors in de papieren lopen qua aanschaf en gebruik (als iedereen een eigen CV moet kopen en installeren).

Je moet sowieso een architect/bouwkundige hebben om het ontwerp te laten maken. Voor welstand alleen al: zo'n doos moet er toch een beetje uitzien. Maar een bouwkundige kan ook de algemene installatiezaken en bouwfysische punten regelen. Wat mij betreft is die persoon of dat bureau ook het startpunt als je wilt gaan bouwen.

[argro]

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:35:
[...]

Ik zie ook wel vaak dat het niet gebeurt hoor maar ik zou het idd niet aanraden

[...]

Dat is bij vrijstaande woningen meestal niet het geval. Dan verzorgt de architect het principe ervan: plaats toiletten en ontluchtingen enzo. Wel is er dan een installateur bij de bouw maar die valt onder de aannemer.

Doorgaans zal de architect de installatieadviseur inschakelen. Aanrader, zeker wanneer je, zoals door Laupro al genoemd, één centrale warmteopwekking hebt in het complex.

Een zijstapje: ook bij grote werken is het overigens zo dat pas bij de bouw zelf echt duidelijk wordt waar welke leiding komt te liggen omdat de inschatting in het voortraject niet echt exact genoeg was. In het algemeen wordt er veel te gemakkelijk gedacht over de installaties. Als constructeur is het soms niet te geloven waar de installateurs allemaal doorheen willen met hun leidingen en op welk moment in het proces je dat pas te horen krijgt.

Dat komt doordat installatieadviseurs de installaties doorgaans niet detailleren, dat doen de installateurs. De installatieadviseurs maken vaak alleen principeschema's, meer niet. Voorbeeld: De meeste installatieadviseurs rekenen de omvang van een kanaal niet uit, die tekenen een lijn en vermelden een debiet, de installateur rekent vervolgens de omvang van het kanaal uit.

Wat wij op het werk vaak constateren is het toennemende "inkoopgedrag" van sommige aannemers. Ze proberen alles zo goedkoop mogelijk in te kopen bij onderaannemers en leveranciers. Maar ze vergeten daarbij (bewust of onbewust) dat die betreffende leverancier voor die lage prijs ook minder levert. En dat is vaak minder dan er in dat genoemde bestek voorgeschreven staat en dan krijg je dus discussie over wie dat onderdeel (of die dienst) gaat leveren.

Met inkoopvoordelen maakt een aannemer zijn winst. Een aannemer doet op grote werken nog maar 20 tot 30% van het werk zelf. De rest is onderaanneming. De aannemer is eigenlijk niet meer dan een coördinator van alle onderaannemers. De aannemer maximaliseert zijn winst dus door zo goedkoop mogelijk in te kopen. Het hele inkoopgebeuren is een spel waar je nooit tussen komt als opdrachtgever.

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:42:
[...]

Je moet sowieso een architect/bouwkundige hebben om het ontwerp te laten maken. Voor welstand alleen al: zo'n doos moet er toch een beetje uitzien. Maar een bouwkundige kan ook de algemene installatiezaken en bouwfysische punten regelen. Wat mij betreft is die persoon of dat bureau ook het startpunt als je wilt gaan bouwen.

Eens, de vraag die ik daarbij heb is wie dat in eerste instantie gaat betalen. Uiteindelijk zullen de bewoners deze kosten betalen, als initiatiefnemer zul je deze kosten echter wel moeten voorfinancieren.

[ Voor 35% gewijzigd door argro op 18-04-2009 21:54 ]

[D-e-n]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:48:
[...]
Dat komt doordat installatieadviseurs de installaties doorgaans niet detailleren, dat doen de installateurs. De installatieadviseurs maken vaak alleen principeschema's, meer niet. Voorbeeld: De meeste installatieadviseurs rekenen de omvang van een kanaal niet uit, die tekenen een lijn en vermelden een debiet, de installateur rekent vervolgens de omvang van het kanaal uit.

En voor de andere partijen in het proces (architect en constructeur vooral) draait het dus juist om die omvang. Een grote buis door mijn ligger vlak bij de plaats waar die opligt is dodelijk. Bij kleinere werken voegt de installatieadviseur daarom verder weinig toe aan het gehele proces in het ontwerptraject. Bij vrijstaande woningen hebben wij er (als constructeur) ook vrijwel nooit mee te maken.

[LauPro]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:26:
Volgens mij sla je de initiatieffase en de ontwerpfase over. Voordat je met de aannemer aan de slag kunt moet er al zeer veel werk zijn verzet. En ook wanneer je geen tegenvallers hebt qua procedures kost het nog steeds heel veel tijd en ook geld.

Ik kreeg het idee dat de TS al een locatie op het oog had, je gaat dan natuurlijk eerst kijken of de locatie überhaupt geschikt is voor een dergelijk complex. Ik denk niet dat je dan al met een ontwerp bezig moet zijn. Je moet eerst kijken hoeveel % bebouwbaar is, en de overige eigenschappen van de locatie maargoed we snappen elkaar wel .

Daarbij bestaat dé gemeente niet. Een gemeente bestaat uit allerlei losse diensten die ieder eigen, en vaak tegenstrijdige, belangen hebben. De ene dienst kan erg enthousiast zijn over het plan terwijl de andere dienst er helemaal niets in ziet. Let hier op.

Klopt, toch heb ik wel gemerkt dat sommige mensen vaak de samenwerking weten te frustreren (misschien onbewust) door zelf niet lekker mee te werken. Je moet in ieder geval geen polemiek beginnen zoals je die maar al te vaak in de lokale krantjes voorbij ziet komen.

En ook goede aannemers bestaan niet. Er zijn namelijk twee soorten aannemers. Slechte aannemers en hele slechte aannemers

Ik denk dat het vooral de wispelturigheid van de klant ook vaak is. Er is ook een soort van meting die kijkt hoeveel opleverpunten er overbleven, en de beste had gemiddeld 6 opleverpunten per object. Maar voor de moderne consument is het inderdaad een hel.

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:35:
Wat wij op het werk vaak constateren is het toennemende "inkoopgedrag" van sommige aannemers. Ze proberen alles zo goedkoop mogelijk in te kopen bij onderaannemers en leveranciers. Maar ze vergeten daarbij (bewust of onbewust) dat die betreffende leverancier voor die lage prijs ook minder levert. En dat is vaak minder dan er in dat genoemde bestek voorgeschreven staat en dan krijg je dus discussie over wie dat onderdeel (of die dienst) gaat leveren.

Is dat ook niet een beetje door de selectie die je doet op RFP's? Als je 4 aannemers om een prijs vraagt en je gaat er met de goedkoopste vandoor dan lijkt het mij per definitie logisch dat daar concessies worden gedaan.

Als je daar structureel last van hebt zou je de standaarden in je gehanteerde bestek eens moeten updaten/upgraden.

[D-e-n]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:56:
[...]
Is dat ook niet een beetje door de selectie die je doet op RFP's? Of je 4 aannemers om een prijs vraagt en je gaat er met de goedkoopste vandoor dan lijkt het mij per definitie logisch dat daar concessies worden gedaan.

Klopt maar daar zijn wij als bureau geen partij in. Wij hebben vaak ook via zo'n procedure een offerte in moeten dienen.

Als je daar structureel last van hebt zou je de standaarden in je gehanteerde bestek eens moeten updaten/upgraden.

Wij maken het bestek niet zelf (dat doet de architect) maar geven wel advies op dat soort punten. Je leert ook van elk werk wat dat betreft. Er komt in de loop der jaren steeds weer iets bij wat je moet dichttimmeren omdat iedereen overal een slaatje uit probeert te slaan, niet alleen aannemers dus.
Maar vaak stáát het ook in het bestek maar leest de aannemer dat dus niet goed. En dan blijkt die zogenaamd goedkope leverancier dus minder te doen dan er in het bestek staat. En als je als opdrachtgever het bestek niet goed lezen kan dan ga je dus voor extra kosten betalen die je eigenlijk niet hoeft te betalen.

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 21:48:
[...]
Met inkoopvoordelen maakt een aannemer zijn winst

Wat LauPro aanhaalde bedoelde ik dus met inkoopgebeuren. Dat is inderdaad vaak een kwestie van te goedkoop hebben willen inschrijven op zo'n klus maar niet goed lezen of zelfs over de rug van de opdrachtgever geld willen scoren speelt ook wel eens een rol

[ Voor 6% gewijzigd door D-e-n op 18-04-2009 22:09 ]

[LauPro]

Mijn persoonlijke noot; Ik zou zelf het vooral op een duurzaam complex gooien. De komende jaren gaan de energiekosten alleen maar omhoog en vaak met geringe investeringen kan je grote besparingen behalen:
• Zet er een schuin dak op met de ideale hoek voor zonnepanelen en -collectoren.
• Kijk naar de mogelijkheden van een warmtepomp icm aardwarmte.
• Leg standaard overal vloerverwarming in (voor warmtepomp ook noodzakelijk, maar ook met gas hoger rendement).
• Kijk eventueel naar een WKK om zo warmte en elektriciteit op te wekken.
• Zorg standaard voor goede lichtpunten in de woning, stop met centraal verlichten.
• Alle verlichting in algemene ruimtes met bewegingsmelders etc.

Ik heb het eens uitgerekend voor een kantorencomplex, kwam toen uit op een investering van 200k. Maar dat was dan ook wel 4 keer zo groot. Met 50k kom je zeker een heel eind, en je haalt het er echt uit omdat je gewoon een compleet energie-neutraal gebouw kan neerzetten. Onderhoud is wel wat duurder waarschijnlijk, al hoeveel de meeste zaken vrijwel onderhoudsvrij zijn.

[LauPro]

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:06:
En als je als opdrachtgever het bestek niet goed lezen kan dan ga je dus voor extra kosten betalen die je eigenlijk niet hoeft te betalen.

Dat lijkt mij een kwestie van contractueel goed ondervangen. Bedoel, als je aannemer zich niet aan het bestek houdt dan is dat gewoon wanprestatie en dan boeit mij het niet welke goedkope Pool dat plafond erin heeft gehangen maar ik had toch echt geen roze besteld [/bwvs]. Dit soort misverstanden heb ik wel eerder gezien, maar die gaan toch vaak echt voor rekening van de aannemer...

[argro]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:15:
[...]
Dat lijkt mij een kwestie van contractueel goed ondervangen. Bedoel, als je aannemer zich niet aan het bestek houdt dan is dat gewoon wanprestatie en dan boeit mij het niet welke goedkope Pool dat plafond erin heeft gehangen maar ik had toch echt geen roze besteld [/bwvs]. Dit soort misverstanden heb ik wel eerder gezien, maar die gaan toch vaak echt voor rekening van de aannemer...

Zo simpel is het dus vaak niet. In veel gevallen zal de gekozen oplossing volgens de aannemer wel besteksconform zijn maar volgens de opdrachtgever niet. Zodra dat soort zaken beginnen te spelen loop je grote kans op een zeer vervelend project waarbij de aannemer meer bezig is met onaardige briefjes schrijven over van alles en nog wat dan met bouwen. Vaak trek je hierbij als opdrachtgever uiteindelijk aan het kortste eind.

[D-e-n]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:15:
[...]
Dat lijkt mij een kwestie van contractueel goed ondervangen. Bedoel, als je aannemer zich niet aan het bestek houdt dan is dat gewoon wanprestatie en dan boeit mij het niet welke goedkope Pool dat plafond erin heeft gehangen maar ik had toch echt geen roze besteld [/bwvs]. Dit soort misverstanden heb ik wel eerder gezien, maar die gaan toch vaak echt voor rekening van de aannemer...

Heb je wel eens een bestek gelezen? Dat zijn echt ingewikkelde papieren monsters hoor met honderden pagina's met omschrijvingen en dergelijke. Zelfs als het bestek perfect is gemaakt en alles helemaal afdekt (en dat is een utopie kan ik je vertellen) dan nog moet je als opdrachtgever wel de kennis hebben om zo'n bestek te lezen. En ze worden met de dag dikker.
Wat ik vaak zie zijn discussies bij vloer- en staalleveranciers over wie wat moet uitrekenen. Dan staat er uiteindelijk heus wel in het bestek iets van "berekeningen volgens......." of een bepaalde klasseomschrijving voor het bestellen van dat soort onderdelen maar je moest eens weten hoe vaak aannemers daar bij opdrachtgevers toch een meerprijsje voor weten los te peuteren.

[LauPro]

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:25:
[...]
Heb je wel eens een bestek gelezen? Dat zijn echt ingewikkelde papieren monsters hoor met honderden pagina's met omschrijvingen en dergelijke. Zelfs als het bestek perfect is gemaakt en alles helemaal afdekt (en dat is een utopie kan ik je vertellen) dan nog moet je als opdrachtgever wel de kennis hebben om zo'n bestek te lezen. En ze worden met de dag dikker.

Dat heb ik gezien en het kunnen inderdaad complexe stukken zijn. Eerder heb ik ook aangehaald dat je als opdrachtgever een bestek (of in ieder geval de kern) wel moet snappen. Je hebt een bestek dat vooral bestaat uit technische eisen en een wens van de klant die bestaat uit praktische eisen. Als projectontwikkelaar/opdrachtgever moet je snappen wat het verschil is en er op tijd kunnen inspelen.

Ik kan mij best voorstellen dat dit in de praktijk toch heel vaak fout gaat en er conflicten zijn, die mag je denk ik ook wel incalculeren. Het neemt niet weg dat je als opdrachtgever er gewoon bovenop moet zitten om alles in de gaten te houden. Elke week/dag een werkoverleg bijwonen en ook gewoon op tijd ingrijpen als het niet goed gaat (wat het werk kan vertragen maar dat calculeer je deels in).

In de ICT is het niets anders. Als je een systeem begroot op 2 GB storage per user en je moet opeens 5 GB per user gaan leveren dat is dat ook niet haalbaar. Contractueel dus dichttimmeren en de rest valt onder het ondernemersrisico...

[D-e-n]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:38:
[...]
Ik kan mij best voorstellen dat dit in de praktijk toch heel vaak fout gaat en er conflicten zijn, die mag je denk ik ook wel incalculeren. Het neemt niet weg dat je als opdrachtgever er gewoon bovenop moet zitten om alles in de gaten te houden. Elke week/dag een werkoverleg bijwonen en ook gewoon op tijd ingrijpen als het niet goed gaat (wat het werk kan vertragen maar dat calculeer je deels in).

Klopt maar dan moet je dus een behoorlijke kennis van zaken hebben. Dat is vooral het punt. Ik zie het zelfs bij professionele opdrachtgevers gebeuren dat ze zich in het proces laten ringeloren en met extra kosten komen te zitten die ze eigenlijk niet hadden hoeven te betalen. En zie ook onze overheid wat dat betreft :-)

Zet in elk geval een goede opzichter op het werk.

[LauPro]

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:45:
[...]
Klopt maar dan moet je dus een behoorlijke kennis van zaken hebben. Dat is vooral het punt. Ik zie het zelfs bij professionele opdrachtgevers gebeuren dat ze zich in het proces laten ringeloren en met extra kosten komen te zitten die ze eigenlijk niet hadden hoeven te betalen. En zie ook onze overheid wat dat betreft :-)

Ik denk niet dat grote bedrijven per definitie garant staan voor hogere kwaliteit en meer kennis, het misschien eerder constantere kwaliteit. Verder zie ik de overheid niet in alle gevallen als een professionele opdrachtgever, het is eerder een meerkoppige draak die het vaak nog niet eens eens kan worden over hoe ze kun kont gaan afvegen.

Mijn ervaring zeker bij dit soort kleinschalige projecten is dat je veel persoonlijk contact moet hebben vooral veel feeling met het project. Als al die technische details je echt niets zeggen dat mag je er gegarandeerd vanuit gaat dat je 30-40% gewoon in de maag wordt gesplitst.

Zet in elk geval een goede opzichter op het werk.

Dat sowieso.

[benoni]

Ik kan één ding aanraden: zoek een aannemer met een kleine ploeg mensen die trots zijn op hun vak, en zorg dat je regelmatig - liefst elke dag - even meekijkt, al is het maar tien minuten - en meehelpt waar het kan. Gewoon even wat (lekkers bij de) koffie brengen, vragen of er nog problemen zijn, af en toe na de werkdag de rommel in de container gooien en een vloertje aanvegen. Het is een extra investering van een paar duizend euro aan tijd en kosten, maar het scheelt je zo'n hoop zenuwen, achterafgezeur en grijze haren dat het elke cent waard is.

[n4m3l355]

LauPro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:11:
Mijn persoonlijke noot; Ik zou zelf het vooral op een duurzaam complex gooien. De komende jaren gaan de energiekosten alleen maar omhoog en vaak met geringe investeringen kan je grote besparingen behalen:
• Zet er een schuin dak op met de ideale hoek voor zonnepanelen en -collectoren.

Zolang collectoren niet winstgevend zijn is dit geen aanrader.

• Kijk naar de mogelijkheden van een warmtepomp icm aardwarmte.

Een warmtepomp kost snel 25.000 euro wat in dit kleine project ook geen toegevoegde waarde heeft.

• Leg standaard overal vloerverwarming in (voor warmtepomp ook noodzakelijk, maar ook met gas hoger rendement).

Wederom iets wat je enkel doet om aan de EPC te voldoen echter winstgevend bij lange na niet.

Enz.. enz. enz. dit dien je toch allemaal te bekijken vanuit het oogpunt van de investeerder en niet de bewoner. Ja natuurlijk de gebruikerskosten gaan ermee omlaag echter hier heb je als verhuurder weinig mee van doen. Ook wat ik voorheen las over grondrapporten/heien enz sorry maar dan ben je echt al 4 stappen te ver. Eveneens het geneuzel over dat aannemers vaak met de goedkoopste in zee gaan en dat dit kwalitatief niet altijd even goed is. Ik heb hier zo mijn twijfels over als je een goed bestek hebt (lijkt me eerlijk gezegd bij een marginaal project als deze ook overkill een goede TO is al voldoende) zijn dit soort grappen ondervangen. Verder omdat het zo klein is hoef je hier installatechnisch ook echt geen extreme dingen te verwachten in de trend van collectoren of aardwarmte.

Sorry dat ik het zeg maar het klinkt als een leuk projectje, klein maar zeker iets waar geld in zit. Wat ik me zelf altijd afvraag als een stuk grond te koop is, waarom is hier nog geen ontwikkelaar opgedoken. Vaak zat gaat men met grond eerst bij diverse ontwikkelaars rondleuren als eigenaar zijnde om te kijken wie het beste bied en staan particulieren achterin de rij. Mocht je via kennissen is het een ander verhaal.

Betreffende de initiatie kosten probeer eerst de aanvangst kosten vooruit te duwen bv enkel het recht op kopen te nemen ipv direct het grond aan te kopen zolang heb je tenminste geen rente verlies en mocht het plan niets worden is er ook niets verloren. Vervolgens dien je je plan te ontwikkelen zoals ik al aangaf sla een architect voor zoiets kleins over een beetje advies bureau of ontwikkelaar kan dit net zo goed. Architectuur is leuk echter voegt behalve architectuur geen directe waarde toe aan een project. Ja een architect is op de hoogte van het bouwbesluit maar verder houd dit ook op (en zelfs het bouwbesluit is vaak niet het geval).

---edit---
En over grote bedrijven, sorry maar een grote aannemer/ontwikkelaar begint hier niet eens aan. Diens AK en uurloon zijn simpelweg niet realistisch op de kleinschaligheid van dit project.

D-e-n schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 22:25:
Wat ik vaak zie zijn discussies bij vloer- en staalleveranciers over wie wat moet uitrekenen. Dan staat er uiteindelijk heus wel in het bestek iets van "berekeningen volgens......." of een bepaalde klasseomschrijving voor het bestellen van dat soort onderdelen maar je moest eens weten hoe vaak aannemers daar bij opdrachtgevers toch een meerprijsje voor weten los te peuteren.

Ik heb hier zo mijn twijfels over dat de aannemer voor berekeningen een meerprijs lospeuterd echter wat vaak het geval is dat wapening verrekenbaar is en dat bij flucaties in de staalprijzen die we de afgelopen jaren kennen hier vaak de kneep in zit. Wie wat berekent is normaliter goed omschreven in het bestek of zij het op de constructie tekeningen.

[ Voor 15% gewijzigd door n4m3l355 op 19-04-2009 00:34 ]

[LauPro]

benoni schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 23:07:
Ik kan één ding aanraden: zoek een aannemer met een kleine ploeg mensen die trots zijn op hun vak

Precies, veel sociale controle, weinig geëikel.

n4m3l355 schreef op zondag 19 april 2009 @ 00:28:
Zolang collectoren niet winstgevend zijn is dit geen aanrader.

Met alle respect, maar zonnecollectoren zijn op dit moment een van de meest rendabele manieren om aan 'gratis' warmte te komen. Uitgaande van een gesloten systeem zonder verkalking etc etc.

Een warmtepomp kost snel 25.000 euro wat in dit kleine project ook geen toegevoegde waarde heeft.

..?

Wederom iets wat je enkel doet om aan de EPC te voldoen echter winstgevend bij lange na niet.

Mijn definitie van iets winstgevend maken is dat je vooraf een investering moet doen. Als je alleen maar blokken neer wil pleuren zonder er naar om te kijken is dat jouw zaak. Maar dit is zeker niet de trend die nu steeds meer komt opdagen.

Enz.. enz. enz. dit dien je toch allemaal te bekijken vanuit het oogpunt van de investeerder en niet de bewoner. Ja natuurlijk de gebruikerskosten gaan ermee omlaag echter hier heb je als verhuurder weinig mee van doen.

Hoe kortzichtig kan je zijn? Als je als aankomend huurder kan kiezen (fictief) tussen een woning van 400 euro per maand met 100 euro energiekosten en een woning van 450 euro per maand met 5 euro energiekosten dan lijkt mij de keus snel gemaakt. Je kan dus meer vragen voor je woning in verhouding tot de rest van de markt (en die 'winst' pak je als investeerder).

Het probleem is dat vrijwel heel bouwend Nederland nog vast in een achterhaalde bouwmentaliteit gesteund door de Gasunie. En jij bent (nfi) wat mij betreft een prima voorbeeld daarvan als je alle duurzame oplossingen op deze manier van de hand wijst.

JA natuurlijk moet er een investering worden gedaan en die kan fors zijn, maar die ga je dubbel en dwars terugverdienen in de toekomst, zeker als de energieprijzen nog verder omhoog gaan. De verwachting is dat we over 10 jaar met een 3-5 keer zo hoge energieprijs te maken gaan hebben. Je kan beter in het duurzame energie topic kijken voor de echte stats en rekenmodellen. Maar als je met de huidige prijzen je rijk gaat rekenen, be my guest. Je komt bedrogen uit. Over 10 jaar gaan alle jaren '70 woningen die nog niet geïsoleerd zijn fors in prijs dagen omdat het gewoon onbetaalbaar gaat worden om te stoken.[/offtopic]

En over grote bedrijven, sorry maar een grote aannemer/ontwikkelaar begint hier niet eens aan. Diens AK en uurloon zijn simpelweg niet realistisch op de kleinschaligheid van dit project.

Tja wat is groot, er zijn best wel wat middelgrote bedrijven die zo'n klus aan kunnen nemen. Een BAM gaat daar niet aan beginnen nee.

Ik heb hier zo mijn twijfels over dat de aannemer voor berekeningen een meerprijs lospeuterd echter wat vaak het geval is dat wapening verrekenbaar is en dat bij flucaties in de staalprijzen die we de afgelopen jaren kennen hier vaak de kneep in zit. Wie wat berekent is normaliter goed omschreven in het bestek of zij het op de constructie tekeningen.

Als er een marge is opgenomen in het bestek heb je als opdrachtgever nauwelijks te mekkeren. Maar grote kostenposten van enkele tonnen die opeens vanuit het niets op komen dagen komen bij mij over als nalatigheid bij een van de partijen. Of er zijn allemaal clausules met stelposten etc. Maar dan weet je ook waarmee je akkoord bent gegaan.

[Dentheman]

Anoniem: 299202 schreef op vrijdag 17 april 2009 @ 22:03:
zeker voor studenten, een student moet al gauw 350 euro neerleggen voor een 20 m2 kamer excl facciliteiten etc. wat zal een hypotheek kosten voor 70.000 euro? rond de 300 euro per maand, natuurlijk moet je je verzekeringen etc erbij rekenen maar toch.

Dan moeten die studenten een ruim inkomen hebben (als student zijnde) en een vast contract, anders krijgen ze never nooit geen hypotheek

of papa & mama moeten het betalen anders gaat het je nooit lukken de boel aan studenten te verkopen. Verhuren is dan wel weer een optie (afhankelijk van waar je het bouwt)

[ninjazx9r98]

LauPro schreef op zondag 19 april 2009 @ 02:02:
[...]
Hoe kortzichtig kan je zijn? Als je als aankomend huurder kan kiezen (fictief) tussen een woning van 400 euro per maand met 100 euro energiekosten en een woning van 450 euro per maand met 5 euro energiekosten dan lijkt mij de keus snel gemaakt. Je kan dus meer vragen voor je woning in verhouding tot de rest van de markt (en die 'winst' pak je als investeerder).

Aankomend huurder ??
Als je de startpost nogmaals leest zul je zien dat het hier helemaal niet over huurders gaat maar dat het de bedoeling is dat het per woonlaag verkocht wordt.
Dat betekent dus dat je de extra investeringen direct bij verkoop zult moeten terugverdienen en er is dus geen verdere toekomst waar je eea dubbel en dwars zult gaan terug verdienen.

Overigens betwijfel ik zowieso of de gemiddelde Nederlander zich op dit moment druk maakt over energiekosten op het moment dat er gekocht/gehuurd moet gaan worden.
Wat dat betreft leeft energiezuinig(er) leven volgens mij nog lang niet genoeg onder de bevolking en kijkt men puur naar de huurprijs en hypotheek en is de energieprijs iets wat men zal ervaren als men er eenmaal woont.
Vandaar ook dat ik totaal niet geloof in die energielabels die je tegenwoordig nodig kunt hebben bij verkoop van een huis, het interesseert de gemiddelde burger gewoon helemaal niets (dat is tenminste wat ik overal en nergens om me heen hoor)

[Anoniem: 299202]

Bedankt voor alle reacties, ik zal zeggen waar ik sta.

Ik weet wat er gebouwd mag worden tot hoe hoog en welke kavel het is, de grond hoeft niet te worden gesaneert of gereinigd e.d. het is nieuwbouw grond!

Over de energie label die je aan dit huis wilt plakken het volgende: Het zal een project zijn dat zo kosten efficient mogelijk gerealisseerd moet gaan worden dit om toch een beetje winst te maken, maar vooral de appartementen betaalbaar te houden, daardoor zal ik alleen investeren in energie maatregelen die de overheid/gemeente voorschrijft, ik ben het helemaal met diegene eens die zegt dat je het na 10 a 15 jaar terug hebt verdiend. Maar om de kosten te dekken moet je concessies doen!

Even op een rijtje:


Het is stadsverwarming!
Niewbouwgrond ( heien verplicht )
van 9 tot 14 meter hoog te bebouwen ( 50 % van de kavel )


De aannemer: Dat is geen probleem voor mij, ik heb het een en ander gezien in de regio waar ik dit wil gaan realiseren en heb zelf bij een uitstekende aannemer gewerkt, Natuurlijk zijn het je vijanden, maar een vijand moet je grootste vriend zijn! dat zijn wij dus al! natuurlijk zal ik nog een 3 tal andere aannemers een offerte laten maken dit om de verschillen door te nemen etc.

Voor een student is het inderdaad een ander verhaal, het is ook echt meer voor de starter. Is het echter rendabel om 1 van de 4 te gaan verhuren ( dit omdat ik de eerste drie niet eerst kan voorschieten ) ?


Er zijn 4 verschillende CPO betekenissen!

je hebt de particulier, diegene zal woningen proberen te verkopen voordat er aan de bouw word begonnen, je hebt de CPO waarbij je met een aantal mensen ( buren, vrienden etc ) een stichting opricht en de bouw met zijn allen organiseert en beslissingen worden genomen door alle toekomstige bewoners.

dit zijn de belangrijkste 2!

Een projectontwikkelaar kan namelijk ook in het cpo gebied ontwikkelen in de gemeente waar ik dit wl gaan realiseren!


Ik snap dat er wat vragen zijn over waarom een 21 jarige dit wilt gaan doen en zonder alteveel ervaring in de bouw?

Ik hou van een uitdaging! natuurlijk dit is een hele grote! hoe groter hoe leuker!
Btje naief maar toch: Waarom nu niet? als ik 30 ben en nooit in de bouw heb gezeten weet ik toch net zoveel als toen ik 21 was?
Ik ken al een architect, ik ken al een aannemer, ik ken al een glashandel, waar ik een met alle drie de partijen een goede band mee heb opgebouwd de afgelopen jaren!


De aannemer zal ook de opzichter zijn! ik ben het met diegene eens dat er elke dag wel gekeken moet worden bij de bouw, veeg even wat breng even wat mee ( niet te goed zijn maar ook geen kwade arrogante kwast zijn )


zoiezo ga ik naar de gemeente, aannemer en ontwikkelaar. Ook zal ik voor een tweede keer lang makelaars gaan om de verkoopbaarheid te testen!

Het is een veelomvattend en complex project maar je verdiend er iets aan ( als je het goed doet en beetje geluk hebt ) je doet iets goeds (? ) voor de starter, en je hebt een geweldig project op je CV staan. Als MBO er heb je dat wel nodig tegenwoordig!

En voor alle negatieve en kortzichtige mensen: I would like to convince you wrong!!!

[Anoniem: 299202]

argro schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:37:
Ik meen ergens gelezen te hebben dat je zelf niet in één van de woningen gaat wonen (klopt dat?). In dat geval is er van CPO natuurlijk geen sprake, je bent dan gewoon projectontwikkelaartje aan het spelen. Wanneer je zelf wel één van de bewoners gaat zijn en je gebruik wilt maken van de mogelijkheden van CPO dan heb je ook de andere toekomstige eigenaren reeds in een vroeg stadium nodig. Alleen is er immers geen sprake van een collectie en dus niet van CPO.

Ik vraag mij ook af wat precies jouw doel is. Wil je er geld mee verdienen? Iets anders? Uit idealisme (het bouwen van betaalbare starterswoningen) zou ik zo'n project niet doen. De risico's zijn aanzienlijk en komen allemaal bij jou terecht.

Mijn doel is om een beetje geld te verdienen ( voor al het werk dat er gedaan is ) uit idealisme! zeker! 141.500 euro voor een 55 m2 appartement vind ik veel! Ik zal nadat ik enkele ontwikkelaars en aannemers heb gesproken beslissen of ik een appartement voor mijzelf neem, Ik heb echter al 1 koper! Mijn eigen vriendin haha!

[Onbekend]

Het verhaal is nu een stuk helderder.
Het is wel een flink project met een aardig risico. Ik ben iets ouder dan jou, maar als ik het geld had zou ik niet voor anderen een woning gaan bouwen, maar voor mijzelf zie ik dat wel zitten.

Je moet je wel realiseren dat het ook verlies kan opleveren.

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 10:14:
Voor een student is het inderdaad een ander verhaal, het is ook echt meer voor de starter. Is het echter rendabel om 1 van de 4 te gaan verhuren ( dit omdat ik de eerste drie niet eerst kan voorschieten ) ?

Om de eerste woonruimte te plaatsen ben je al op de helft van het geld.
Je kan moeilijk maar een deel van de heipalen in de grond laten slaan, en een andere keer de rest. En ik vraag mij af of iemand in zo'n ruimte wilt wonen met de met de gedachte dat boven je er nog flink gebouwd gaat worden?

[Anoniem: 299202]

Onbekend schreef op zondag 19 april 2009 @ 10:32:
Het verhaal is nu een stuk helderder.
Het is wel een flink project met een aardig risico. Ik ben iets ouder dan jou, maar als ik het geld had zou ik niet voor anderen een woning gaan bouwen, maar voor mijzelf zie ik dat wel zitten.

Je moet je wel realiseren dat het ook verlies kan opleveren.

[...]

Om de eerste woonruimte te plaatsen ben je al op de helft van het geld.
Je kan moeilijk maar een deel van de heipalen in de grond laten slaan, en een andere keer de rest. En ik vraag mij af of iemand in zo'n ruimte wilt wonen met de met de gedachte dat boven je er nog flink gebouwd gaat worden?

ik denk dat er iets niet word begrepen, Ik zal de woningen verkopen onder voorbehoud, zodat als er zeg maar een break even point aan kopers zijn ( laten we zeggen dat dat 3 appartementen zijn die ik moet verkopen om de totale bouwkosten te kunnen betalen ) dat er dan word gestart word met de totale bouw!

De vraag naar deze ruimte is groot, niet alleen omdat het voor een starter goedkoop zal zijn maar ook omdat mensen gewoon niet meer nodig hebben!

Er zijn zoveel manieren hoe je dit kan doen, de truc is om het op de juiste manieren te doen, daarom heb ik ook dit forum aangesproken, daarom zal ik mij tot over mijn oren laten informeren!

[ninjazx9r98]

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 10:14:
[..]
Over de energie label die je aan dit huis wilt plakken het volgende:

Wilt plakken ?
MOET plakken zul je bedoelen.
Een energielabel is verplicht sinds 1 januari 2008 zodra je een huis wilt verkopen/verhuren/bouwen.
http://www.postbus51.nl/n...eer-is-dit-verplicht.html

[Roenie]

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 10:39:
ik denk dat er iets niet word begrepen, Ik zal de woningen verkopen onder voorbehoud, zodat als er zeg maar een break even point aan kopers zijn ( laten we zeggen dat dat 3 appartementen zijn die ik moet verkopen om de totale bouwkosten te kunnen betalen ) dat er dan word gestart word met de totale bouw! ...

Misschien heb ik het gemist, maar hoe kom je dan aan het geld om met de bouw te beginnen?

Je schrijft wel:

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 20:19:
Ik zou niet weten aan welk bedrag ik zou moeten denken, ik zal dat in de loop van mijn informatie vergaring denk ik wel te weten komen, iemand ideeen?

Zelf heb ik wel wat eigen vermogen, mensen willen mij helpen omdat ik mijn projecten ( van klein tot groot ) erg precies en serieus aanpak. daar maak ik me dus niet druk over.

Ik zou het een en ander toch maar eerst duidelijk op papier krijgen. Maar goed, maandag weet je al meer.

ninjazx9r98 schreef op zondag 19 april 2009 @ 11:08:
Wilt plakken ?
MOET plakken zul je bedoelen.
Een energielabel is verplicht sinds 1 januari 2008 zodra je een huis wilt verkopen/verhuren/bouwen.
http://www.postbus51.nl/n...eer-is-dit-verplicht.html

Toch 'wilt', want dat label wordt vaker niet dan wel gehanteerd.De verplichting is een wassen neus in ieder geval. Of het ethisch is, is iets anders natuurlijk.

[ Voor 50% gewijzigd door Roenie op 19-04-2009 11:54 ]

[ninjazx9r98]

Roenie schreef op zondag 19 april 2009 @ 11:47:
[...]
Toch 'wilt', want dat label wordt vaker niet dan wel gehanteerd.De verplichting is een wassen neus in ieder geval. Of het ethisch is, is iets anders natuurlijk.

Nogmaals, het is geen kwestie van willen maar een van moeten ondanks dat er (op dit moment) geen sancties op staan als je het niet hebt.
Dat het een wassen neus is ben ik direct met je eens net als dat het vaak niet gehanteerd wordt.
Blijft echter het feit dat op het moment dat een potentiele koper er toch op staat dat hij dat label overhandigd krijgt je het zult moeten hebben.
Tenzij je natuurlijk nee wilt verkopen tegen een potentiele koper (met mogelijk negatieve publiciteit tot gevolg) of tegen iemand wilt zeggen "geef me een paar weken om toch zo'n label te regelen"

[Anoniem: 299202]

Roenie schreef op zondag 19 april 2009 @ 11:47:
[...]
Misschien heb ik het gemist, maar hoe kom je dan aan het geld om met de bouw te beginnen?

Ik heb zelf enige financiele steun en eigen vermogen.

Maandag weet ik meer, natuurlijk zal ik zeker niet beginnen met de verkoop/bouw voordat alles op papier staat en door een aantal mensen uitvoerig is doorgelezen. Alles moet zwart op wit!

Eerst maar eens goed luisteren naar de gemeente! als die op 1 lijn zit met mijn plan, dan is het plan makkelijker en sneller uitvoerbaar!

[mphilipp]

RemcoDelft schreef op vrijdag 17 april 2009 @ 20:14:
Oftewel je wilt een betonnen kippenhokJE aan 4 mensen verkopen, waarvan de bovenste 3 brandtrappen op moet om daar te komen?
Jaja, het tekort aan bouwvergunningen gaat de goede kant op....

Dat is natuurlijk onzin wat je nou zegt. Als je ergens in het centrum wilt wonen is 55m2 voor een starter waarschijnlijk het maximaal haalbare. Ik heb in het centrum van het immer gezellige Gorinchem in een huurdingetje gezeten (in de kerk voor intimi) en dat zal niet veel groter dan 55m2 geweest zijn (kleiner denk ik nog) en die zijn heel erg populair onder de starters. Met z'n 2en was dat goed te doen.
Verschillende mensen stellen verschillende eisen aan een woning. Nu zit in op +/-100m2 (ook centrum) en dat is om te kopen voor starters niet te doen. Zat mensen die niet veel ruimt nodig hebben en die graag in het centrum (bv) willen wonen.
Heeft niet zoveel met krapte te maken denk ik zo.

[D-e-n]

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 10:14:
Btje naief maar toch: Waarom nu niet? als ik 30 ben en nooit in de bouw heb gezeten weet ik toch net zoveel als toen ik 21 was?

Het gaat ook niet om leeftijd. Het gaat om ervaring. En als je zegt dat je een tijdje in de bouw hebt gewerkt vermoed ik dat je of in de praktijk hebt gezeten of geholpen hebt in de bouwvoorbereiding. Je hebt echter geen enkele ervaring in het spel wat gespeeld wordt tijdens de bouw tussen aannemer, architect en constructeur. En dat is een spel van geld en in dit geval jouw eigen geld

Ik zie vaak genoeg dat notabene HTS-ers met enkel wat stage-ervaring aangesteld worden als projectleider of hoofd bouwvoorbereiding bij zo'n project maar ook die vallen dan altijd compleet door de mand. Je hebt gewoon feeling nodig bij het bouwproces. En die feeling krijg je pas als je er al eens hebt bijgezeten, als je het al eens hebt gevolgd. Als je dit wil doen wilt doen moet je eigenlijk een ervaren man aanstellen die je vertrouwt en die tijdens de bouw "directie voert" zoals dat heet.

De aannemer zal ook de opzichter zijn! ik ben het met diegene eens dat er elke dag wel gekeken moet worden bij de bouw, veeg even wat breng even wat mee ( niet te goed zijn maar ook geen kwade arrogante kwast zijn )

De aannemer als opzichter is een wassen neus. Moet hij zichzelf gaan controleren? Een opzichter moet worden aangesteld vanuit de architect of de opdrachtgever. Dat moet een extern persoon zijn. En je moet in de offerte van de constructeur laten opnemen dat hij een x aantal keer de wapening komt controleren voor het storten.

En voor alle negatieve en kortzichtige mensen: I would like to convince you wrong!!!

Negatieve mensen zijn realistische mensen. Geldbomen bestaan niet.

n4m3l355 schreef op zondag 19 april 2009 @ 00:28:
[...]
Ik heb hier zo mijn twijfels over dat de aannemer voor berekeningen een meerprijs lospeuterd

Als opdrachtgevers niet in de gaten hebben dat het in het bestek staat en er geen oplettende constructeur of architect bijzit (of eentje die vriendjes is met de aannemer) dan zijn er gevallen waarbij de aannemer wegkomt met meerprijzen die hij eigenlijk niet mocht rekenen.

echter wat vaak het geval is dat wapening verrekenbaar is en dat bij flucaties in de staalprijzen die we de afgelopen jaren kennen hier vaak de kneep in zit. Wie wat berekent is normaliter goed omschreven in het bestek of zij het op de constructie tekeningen.

Wapening is verrekenbaar op basis van de hoeveelheid en niet op basis van de prijs volgens mij. Het is idd wel vaak een probleempunt omdat aannemers bij een stijgende staalprijs gaan proberen hun verlies goed te maken middels het claimen van extra kosten. Dan krijg je discussies over "knip- en buigverlies" en over de buigstaat.
Eigenlijk zou je de wapening gewoon op de constructietekeningen moeten zetten (dan ís er geen discussie) maar dat wordt vaak niet gedaan omdat men bang is dat er op het laatst nog wat gewijzigd wordt waardoor de wapening door de constructeur aangepast moet worden wat ook weer een extra meerprijsje oplevert.

LauPro schreef op zondag 19 april 2009 @ 02:02:
[...]
Maar dan weet je ook waarmee je akkoord bent gegaan.

Dat is dus de vraag: wéét de opdrachtgever waar hij accoord mee is gegaan. Heeft hij voldoende kennis daarover. Het gaat hier nu om discussies over klassen bij levering van prefab vloeren, over buig- en knipverlies, over verrekenbare wapening etc...... Dat moet je wel allemaal hebben meegemaakt om sterk te staan in die discussies

[Anoniem: 299202]

Ik ben het helemaal met D-e-n eens! het is echter een plan! nog niet uitvoerbaar zoals het er nu ligt!

Ik heb als planner gewerkt en als administateur bij een bouwbedrijf in de regio waar ik dit plan wil gaan realiseren!

Ervaring is erg belangrijk! De vraag is alleen is het te doen? met de nodige hulp? van opzichter? ontwikkelaar gemeente etc? JA! is mijn antwoord, mits de prijs van de appartementen niet te hoog word voor een starter!

Ik kan alles laten uitbesteden! minder winst maar meer zekerheid, hoe minder zekerheden ik in mijn project wil hoe minder ik verdien! dat is gewoon zo! dit is mijn eerste project, ik zou al blij zijn als ik break even draai!

Maar het is natuurlijk wel een project ontwikkelaar die dit soort plannen vooral heeft, dus ik word een projectontwikkelaar, dus ik zal alles moeten plannen, met de gemeente moeten praten een aannemer zoeken etc.

Nou is mijn probleem: waarom zou iemand die 100.000 euro te besteden heeft nog tot wel 1,5 jaar wachen op een starters woning van 55m2 ? Dat weet ik niet, ik denk dat de bouw zo snel mogelijk zou moeten starten nadat de kopers alles geregeld hebben.

[Striker2k2]

Hier staan 65m2 appartementen te koop voor 212.000 von. Echter onder de 2 ton is er vrijwel niets.
Ik zou dus zelf wel willen wachten op een appartement van 55m2 voor een ton. Ik weet alleen niet of de situatie in jouw regio vergelijkbaar is?

[NeoMe]

Heb je misschien iets visueels zodat we er iets bij voor kunnen stellen. Conceptplaatjes, foto's, ontwerpen, plattegronden enzo. Plaatjes vertellen meer dan 1000 woorden, hou het de laatste tijd wel bij. Aardige projecten komen zo nu en dan voorbij maar vaak ook vrij duur. Als je wilt kopen is er nooit iets goedkoops of je zit in een garagebox. Ben zelf wel weg van kleine woonruimten maar dat je dan toch iets voor jezelf hebt zonder een flat-gevoel en het volk wat er vaak bij hoort.

http://www.citycampusmax.nl/max/ die zijn 28 a 42 m2 dus 55 lijkt me dan redelijk ruim. Een container vindt ik dan weer net een beetje te klein, das meer op veredelde kamers zitten. Dat wil je wel als student, maar niet als starter.

[ Voor 24% gewijzigd door NeoMe op 19-04-2009 20:12 ]

[Anoniem: 299202]

Striker2k2 schreef op zondag 19 april 2009 @ 19:55:
Hier staan 65m2 appartementen te koop voor 212.000 von. Echter onder de 2 ton is er vrijwel niets.
Ik zou dus zelf wel willen wachten op een appartement van 55m2 voor een ton. Ik weet alleen niet of de situatie in jouw regio vergelijkbaar is?

Het goedkoopste wat ik in mijn regio heb kunnen vinden is in een oud gebouw ( ben er geweest ) in lelystad, die moest 120.000 euro exclkosten koper opleveren, dat was de laagste prijs.

Ik heb een nieuwbouw appartement gevonden in almere poort die kostte 141.500 euro vrij op naam.

Ik wil zelf in almere gaan bouwen, de gemeente is naar mijn weten erg flxibel met starters en mensen met en goed plan natuurlijk.

NeoMe schreef op zondag 19 april 2009 @ 20:01:
Heb je misschien iets visueels zodat we er iets bij voor kunnen stellen. Conceptplaatjes, foto's, ontwerpen, plattegronden enzo. Plaatjes vertellen meer dan 1000 woorden, hou het de laatste tijd wel bij. Aardige projecten komen zo nu en dan voorbij maar vaak ook vrij duur. Als je wilt kopen is er nooit iets goedkoops of je zit in een garagebox. Ben zelf wel weg van kleine woonruimten maar dat je dan toch iets voor jezelf hebt zonder een flat-gevoel en het volk wat er vaak bij hoort.

http://www.citycampusmax.nl/max/ die zijn 28 a 42 m2 dus 55 lijkt me dan redelijk ruim. Een container vindt ik dan weer net een beetje te klein, das meer op veredelde kamers zitten. Dat wil je wel als student, maar niet als starter.

Ik heb zelfs nog geen bouwtekening, geen bouwkosten gecalculeerd etc. het is gewon afhankelijk om wat het gaat kosten, het moet en evenwicht zijn van mooi, kwaliteit, kwantiteit en prijs!

Mijn streven is dat ik een appartement op de markt kan zetten van 55 m2 INHOUD onder een ton in euros!!

[NeoMe]

Ja precies, dat zou inderdaad ideaal zijn voor een starter. Meestal kan iemand die een normale baan heeft dus modaal iets tussen de 120.000 en 160.000 lenen. Maargoed, dan zit je dus meteen aan je max en dat ie nou net wat veel mensen niet willen. Ben je met zu'n tweeën is het goed te doen, maar alleen heb je het dan krap. Vriend van me zit nu op een resort in een luxe charlet a 90.000, kon en wou ook niet meer hypotheek.

Als het je lukt, dan hoop ik dat er meer mensen jou volgen want < 100.000 voor 55m2 klinkt redelijk teminste als het leefbare meters zijn. Weet nog niet waar je het wilt gaan planten maar locatie telt natuurlijk ook zwaar mee. Waar ik woon bestaat zoiets niet eens, maar in de grote stad zijn dit soort projecten zeer gewild.

In de randstadt zijn de woningen wel goedkoper maar dit kun je krijgen in amsterdam +15 km en < 100.000.
http://www.funda.nl/koop/amsterdam/+15km/0-100000/

[ Voor 11% gewijzigd door NeoMe op 19-04-2009 21:02 ]

[n4m3l355]

D-e-n schreef op zondag 19 april 2009 @ 12:55:
Als opdrachtgevers niet in de gaten hebben dat het in het bestek staat en er geen oplettende constructeur of architect bijzit (of eentje die vriendjes is met de aannemer) dan zijn er gevallen waarbij de aannemer wegkomt met meerprijzen die hij eigenlijk niet mocht rekenen.

Sorry hoor maar ik heb nog nooit meegemaakt dat zoiets voorkomt en ik heb nogal wat projecten achter de rug...

Wapening is verrekenbaar op basis van de hoeveelheid en niet op basis van de prijs volgens mij. Het is idd wel vaak een probleempunt omdat aannemers bij een stijgende staalprijs gaan proberen hun verlies goed te maken middels het claimen van extra kosten. Dan krijg je discussies over "knip- en buigverlies" en over de buigstaat.
Eigenlijk zou je de wapening gewoon op de constructietekeningen moeten zetten (dan ís er geen discussie) maar dat wordt vaak niet gedaan omdat men bang is dat er op het laatst nog wat gewijzigd wordt waardoor de wapening door de constructeur aangepast moet worden wat ook weer een extra meerprijsje oplevert.

Doorgaans is het gewoon dat adhv buigstaten de wapening wordt verrekend omdat hetgeen wat de constructeur op papier aangeeft (en in 95% van de gevallen geeft de constructeur de wapeningshoeveelheden aan) enkel het minimale is maar niet hetgeen wat qua uitvoering haalbaar is ...

Betreffende de mogelijke extra's wat de installaties zoals collectoren/aardwarmte tot op heden zijn die allemaal niet rendabel en zelfs over 10 jaar mochten de prijzen verdubbelen haalt het merendeel van de groene opties zonder subsidie niet de rendabele grens voordat het product al versleten is. Om iets toe te passen vanuit het oogpunt dat het goed is voor het milieu zijn altijd goede voornemens maar niet vanuit het oogpunt van de investeerder. Overigens hebben dit soort gewoontes niets te maken met een inderdaad halstarrige bouwwereld maar dat deze producten tot op heden nog niet volwassen genoeg zijn. De enigste reden dat ze dan ook worden toegepast is doordat enerzijds de overheid met de EPC zit te pushen naar dit soort dure mogelijkheden of dat corporaties grote projecten met een looptijd van 20+ jaar bekijken. Iets wat je hier allemaal vaak kan voorkomen uiteindelijk echter dat is meer iets voor tzt als je meer concrete plannen hebt.

Sofar voor de offtopic geneuzel ...

Ik ben wel benieuwd als je daadwerkelijk eens rond gaat met je plannen in de praktijk wat je bevindingen zijn.

[ Voor 23% gewijzigd door n4m3l355 op 19-04-2009 21:29 ]

[D-e-n]

n4m3l355 schreef op zondag 19 april 2009 @ 21:26:
[...]
Sorry hoor maar ik heb nog nooit meegemaakt dat zoiets voorkomt en ik heb nogal wat projecten achter de rug...

De laatste jaren hebben wij bij heel veel grote projecten discussies over wat een vloer- of staalleverancier wel of niet moet doen. In te storten ankers tekenen, berekeningen van details, koppelingen van prefab: men probeert steeds vaker ergens onderuit te komen terwijl er duidelijk op tekening staat wie dat moet doen. En het is echt voorgekomen dat een aannemer dan extra kosten kon declareren terwijl dat eigenlijk niet zou moeten kunnen. Maar dan ging een opdrachtgever toch door de knieën

[...]
Doorgaans is het gewoon dat adhv buigstaten de wapening wordt verrekend omdat hetgeen wat de constructeur op papier aangeeft (en in 95% van de gevallen geeft de constructeur de wapeningshoeveelheden aan) enkel het minimale is maar niet hetgeen wat qua uitvoering haalbaar is ...

Wij schatten het als constructeur vaak best ruim in tegenwoordig. We hebben het ook wel eens zelf nagerekend en toen bleek de inschatting in totaal ook wel te kloppen. Maar waar wij zonder knip- en buigverlies rekenen rekent een aannemer die hoeveelheden vaak mee en dan kom je op andere getallen. Maar hoe wij rekenen staat er gewoon bij vermeld hoor.
Er wordt ook vaak genoeg mee gesjoemeld door aannemers. Dan "vergeten" ze bij een poer of balk die onderdeel zijn van een vloer de hoeveelheid beton van die vloer mee te tellen. Tja, dan kom je hoger uit natuurlijk. Vervelende discussies zijn dat maar daar krijgen we over het algemeen wel gelijk.

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 13:12:
Ik ben het helemaal met D-e-n eens!

Niet helemaal dus want ik heb toch echt mijn bedenkingen

Ik heb als planner gewerkt en als administateur bij een bouwbedrijf in de regio waar ik dit plan wil gaan realiseren!

Je hebt dus geen ervaring met de praktijk van de aannemerij of projectontwikkeling. En dat lijkt me wel een vereiste. En als je alles moet inhuren is het op den duur niet meer zo rendabel volgens mij. Want eigenlijk is het dan alleen nog jouw idee en jouw geld

Nou is mijn probleem: waarom zou iemand die 100.000 euro te besteden heeft nog tot wel 1,5 jaar wachen op een starters woning van 55m2 ? Dat weet ik niet, ik denk dat de bouw zo snel mogelijk zou moeten starten nadat de kopers alles geregeld hebben.

Volgens mij gaat een starter nooit van zijn leven anderhalf jaar wachten op een woning. Da's meer iets voor een gesettled stel dat groter wil gaan wonen.

[Anoniem: 299202]

Ik zal mijn bevindingen posten morgen avond.

[D-e-n]

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 23:40:
Ik zal mijn bevindingen posten morgen avond.

Ik ben wel benieuwd en ik vind het wel een interessant topic zo (mede vanuit m'n werk natuurlijk)

[Engineer Stewie]

Ik vind 55m² toch klein, ook voor 1 persoon. Ik ben dan ook van mening dat je voor 1 of 2 personen ongeveer dezelfde ruimte nodig hebt.

Mijn vriendin en ik zijn ook starters (ik werk 3 jaar, vriendin 2 jaar) en wij hebben een appartementje gekocht van 125m² bewoonbare oppervlakte, het terras is 36m². En dan nog heb je geen zee van ruimte.
Mss ben ik wel gewoon verwend met het ouderlijk huis van meer dan 200m² bewoonbare oppervlakte.

[Wacky]

Engineer Stewie schreef op maandag 20 april 2009 @ 12:20:
Ik vind 55m² toch klein, ook voor 1 persoon. Ik ben dan ook van mening dat je voor 1 of 2 personen ongeveer dezelfde ruimte nodig hebt.

Mijn vriendin en ik zijn ook starters (ik werk 3 jaar, vriendin 2 jaar) en wij hebben een appartementje gekocht van 125m² bewoonbare oppervlakte, het terras is 36m². En dan nog heb je geen zee van ruimte.
Mss ben ik wel gewoon verwend met het ouderlijk huis van meer dan 200m² bewoonbare oppervlakte.

Dat denk ik wel, ik heb net een woonhuis gekocht met totaal bewoonbare oppervlakte van 115m2. Ik woon nu nog in een appartement van 70m2, dat net groot genoeg is voor mij en mijn vriendin.

[Sjakskus]

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 10:31:
[...]


Mijn doel is om een beetje geld te verdienen ( voor al het werk dat er gedaan is ) uit idealisme! zeker! 141.500 euro voor een 55 m2 appartement vind ik veel! Ik zal nadat ik enkele ontwikkelaars en aannemers heb gesproken beslissen of ik een appartement voor mijzelf neem, Ik heb echter al 1 koper! Mijn eigen vriendin haha!

LOL een schoonzus van mij heeft een half jaar geleden haar appartement van 45! vierkante meter in Roosendaal (dus geen randstad en ook geen hartje centrum) verkocht voor 138.000....

en "bij ons in etten-leur"staat het volgende te koop

http://www.funda.nl/wonin...pe=DetailKoopObject&hbx=1

[Anoniem: 35872]

zelf een huis laten bouwen vergt heel veel werk en kost behoorlijk wat.

Mijn beste kameraad is bezig met een nieuw huis te bouwen.
Voordat er maar iets gedaan werd op de bouwplaats was hij al een jaar verder.

Je moet eerst voor elkaar zien te krijgen met de gemeente hoe groot je mag bouwen en of er regelgevingen zijn met bepaalde uiterlijkheden van het bouwwerk.

Dan neem je een architect in handen. je gaat ontwerpen.
Ontwerp naar de gemeente voor goedkeuring voor bouwvergunning.

Bovenstaande stappen moet je misschien wel 10x herhalen voordat het allemaal akkoord is. en ben je al een goede 6-12 maanden verder. misschien nog wel langer als je een lame gemeente hebt.

Dan een aannemer zoeken die het voor jou kan bouwen.
tussentijdse controles door gemeente of je wel aan de richtlijnen houd kunnen de boel nog ophouden.

Afwerking ben je ook wel een paar weken mee bezig. (keuken, badkamer, muren en vloeren etc)

Ik zou het goed uitzoeken als ik jou was. je kunt tegen hoge kosten oplopen. en aangezien de appartementen niet al te groot zijn hoop ik voor jou dat je uit de kosten kan komen.

[Anoniem: 299202]

Update:

Vanmorgen bij de gemeente geweest, ik heb de desbetreffende ambtenaar gesproken over hoe en wat mogelijk is. het is mogelijk om een appartementen complex van 4 woonlagen op een kavel te zetten, er is nog niet gesproken over architectuur etc. volgende week een nieuw gesprek met drie ambtenaren over cpo, ontwikkeling en verkoop.

Het is mogelijk om voor een kleine initiatiefnemer / projectontwikkelaar een cpo gebied toegewezen te krijgen door de gemeente.


De aannemer:


4 x 1 woonlaag van 65 m2 kost 75.000 euro per woonlaag = 300.000 euro, dat is dus zonder leges, nutsbedrijf aansluitingen en badkamer, keuken etc.

Daar zit dus een trappenhuis in, glaswerk ( kozijnen en ramen etc ) casco bouw. deuren en leidingen.

De grond is 375 m2 op een particulier kaveltje, ik denk dat ik voor 150 m2 wel een deal kan sluiten dus kom ik misschien op 340 euro per m2?...

Leges zijn 2.2 %
Nutsbedrijf aansluitingen: 6500 euro
Bouwtekening: globale tekening: 1000 ( die je kan gebruiken in voortraject bij de gemeente )
bouwtekening: 12.000 euro. ( volledige tekening van het gehele complex. )

Meer weet ik nog niet, ik zal volgende week maandag naar mijn afspraak gaan met de gemeente, waarin alles erg duidelijk word.!


Al met al, ik ga zeker naar andere aannemers, maar ik weet dat deze aannemer perfect is ( voor gewerkt )
bouwgarant, naar kwaliteit strevend etc.

De verkoop prijs kan zoiezo niet onder de 100.000 euro liggen met deze info.

Ik heb met een makelaar gebeld, die heeft 400 meter naast het cpo gebied een appartementen complex gebouwd, daarvan waren twaalf appartementen van 54.8 m2 verkocht binnen 4 weken voor 141.500 euro.

De complete derde verdieping van het complex werd tijdens de bouw herzien om er meer kleine appartementen van te maken, deze appartementen zijn 70 m2 geworden omdat deze zeer goed verkoopbaar waren. Deze info heb ik van de assistente van de makelaar gekregen, ik denk dat er teveel gezegd is door haar maar deed mij dan ook voor als teleurgestelde en nog steeds zoekende koper naar een 55 m2 appartement. er zal in de komende tijd niet veel beschikbaar komen ( nieuwbouw ) omdat de meeste appartementen voor de bouw al verkocht zijn.

Tot zover de update.

[D-e-n]

Anoniem: 299202 schreef op maandag 20 april 2009 @ 19:28:
4 x 1 woonlaag van 65 m2 kost 75.000 euro per woonlaag = 300.000 euro, dat is dus zonder leges, nutsbedrijf aansluitingen en badkamer, keuken etc.

Ik begrijp dat je een simpele "blokkendoos" wilt maar zonder ontwerp van een architect en zelfs zonder constructief ontwerp kan de aannemer nooit een serieuze prijs opstellen. Dan heeft hij echt wel wat meer info nodig. En ontwerpen vallen meestal weer net wat duurder uit omdat er altijd toch met een bepaalde vormgeving en wensen van de opdrachtgever rekening gehouden moet worden, Neem dit dus als een zeer zeer zeer ruwe schatting waar makkelijk nog tienduizenden euro's bovenop kunnen komen

Constructieve tip: zorg dat je alle dragende wanden een beetje boven elkaar zet en maak niet al te veel overstekken, grote ruimten of ander soort van "zwevend spul" Dat maakt het al gauw een heel stuk duurder

Bouwtekening: globale tekening: 1000 ( die je kan gebruiken in voortraject bij de gemeente )
bouwtekening: 12.000 euro. ( volledige tekening van het gehele complex. )

Wat bedoel je daarmee?

Het gehele proces begint met een ontwerp van een architect met bijbehorende plattegronden/aanzichten waarop je kunt zien hoe het complex er uit gaat zien. De commissie welstand van de gemeente gaat dat beoordelen op uiterlijk: past het in de wijk etc......

Daarna begint het echte werk pas. Dan gaat de architect/bouwkundige het ontwerp verder uitwerken tot een echt ontwerp met daarbij ook doorsneden en details. Dit wordt ingediend bij de gemeente. Hierbij heb je ook tekeningen en berekeningen van een constructeur nodig die bekijkt wat voor constructies er voor jouw gebouw nodig zijn. Dit constructieve adviesbureau kan eventueel ingehuurd worden door de architect, het is maar hoe je het (financieel) afspreekt. Afhankelijk van de ingewikkeldheid of grootte van het werk is er zelfs vaak ook nog sprake van een installatieadviseur en/of en bouwfysisch adviseur maar dat is bij jou wellicht niet het geval.

Dit bouwaanvraag-traject wordt vaak gecombineerd of anders gevolgd door de "besteksfase". Hierin wordt het bestek, zeg maar het contract, opgesteld wat je afspreekt met de aannemer. Je legt de prijs hier ook mee vast. In dit pakket zitten ook weer de tekeningen van architect en constructeur.

Dan heb je nog de uitvoeringsfase. Zowel architect als constructeur maken daarin werktekeningen zodat alles gemaakt kan worden. Dit is dan vaak nog exclusief tekeningen van vloeren en staalconstructies die meestal door de leverancier zelf worden verzorgd. Dit valt meestal onder de hoede van de aannemer.

Je moet dus niet denken in "tekeningen" maar je zult uiteindelijk gewoon op een (grotere?) prijs moeten rekenen voor een architect/bouwkundige en een constructieadviseur. Aan te raden valt om de laatste ook bepaalde controles van wapening in de uitvoeringsfase mee te laten offreren.

[ Voor 51% gewijzigd door D-e-n op 20-04-2009 20:40 ]

[argro]

D-e-n schreef op maandag 20 april 2009 @ 20:21:
[...]

Ik begrijp dat je een simpele "blokkendoos" wilt maar zonder ontwerp van een architect en zelfs zonder constructief ontwerp kan de aannemer nooit een serieuze prijs opstellen. Dan heeft hij echt wel wat meer info nodig.

Valt mee hoor. Met kostenkengetallen kom je een heel eind. Een vierkante meter appartemen kost circa x. De ene keer zal dat x - 10% zijn, de andere keer x + 10%, maar veel groter zal de afwijking niet zijn. Architectuur zal het meest bepalend zijn. De constructie zal in verwaarloosbare mate bepalend zijn.

Zeker een ontwikkelende aannemer is daar tamelijk goed toe in staat. Daar lopen wandelende tabellenboeken rond. Die kunnen heel goed de prijs van een plan inschatten.

Met alle respect, maar jouw beeld van het bouwproces is nogal nadrukkelijk op de rol van de constructeur gericht en is nogal traditioneel.

[ Voor 8% gewijzigd door argro op 20-04-2009 22:02 ]

[D-e-n]

argro schreef op maandag 20 april 2009 @ 22:01:
[...]
Valt mee hoor. Met kostenkengetallen kom je een heel eind. Een vierkante meter appartemen kost circa x. De ene keer zal dat x - 10% zijn, de andere keer x + 10%, maar veel groter zal de afwijking niet zijn.

Klopt maar 10% is nogal wat vind ik. Het is wel belangrijk dat de TS zich dat realiseert.

Architectuur zal het meest bepalend zijn. De constructie zal in verwaarloosbare mate bepalend zijn.

Architectuur bepaalt deels de constructie. Hoe ingewikkelder de architectuur, hoe ingewikkelder de constructie. En tegenwoordig verzinnen architecten steeds gekkere dingen en verwachten dan wel dat het blijft staan. En dan wordt de constructie duurder. Dat wilde ik aangeven met die prijs.

Met alle respect, maar jouw beeld van het bouwproces is nogal nadrukkelijk op de rol van de constructeur gericht en is nogal traditioneel.

Wat is er traditioneel aan het proces wat ik schets? Ik schets enkel de praktijk van alledag die we bij ons bureau elke dag zien gebeuren. Alle voorbeelden die ik noem zijn praktijkvoorbeelden. Natuurlijk vanuit mijn vakgebied bekeken maar zo bekijk jij het weer vanuit jouw vakgebied. Welk vakgebied is dat?

Misschien onderschat jij de rol van de constructeur wel. Ik weet dat de constructeur vaak gezien wordt als een noodzakelijk kwaad maar een goede constructeur die meedenkt met de architect kan goud waard zijn binnen een project.

p.s.
De bouw is overigens een vrij traditionele tak en weinig vernieuwend dus het proces ís nu eenmaal ook een beetje traditioneel

[ Voor 5% gewijzigd door D-e-n op 20-04-2009 22:21 ]

[argro]

D-e-n schreef op maandag 20 april 2009 @ 22:17:
[...]

Klopt maar 10% is nogal wat vind ik. Het is wel belangrijk dat de TS zich dat realiseert.

[...]

Architectuur bepaalt deels de constructie. Hoe ingewikkelder de architectuur, hoe ingewikkelder de constructie. En tegenwoordig verzinnen architecten steeds gekkere dingen en verwachten dan wel dat het blijft staan. En dan wordt de constructie duurder. Dat wilde ik aangeven met die prijs.

Wat verwacht je van de architectuur bij een pand zoals de TS dat voor ogen heeft? Ik vermoed dat hij geen hoogpolige architect bij het project zal betrekken. De verschillen zullen, in bouwkosten, minimaal zijn.

[...]

Wat is er traditioneel aan het proces wat ik schets? Ik schets enkel de praktijk van alledag die we bij ons bureau elke dag zien gebeuren. Alle voorbeelden die ik noem zijn praktijkvoorbeelden.

De bouw is inderdaad vrij traditioneel, zoals je aangeeft. Het is echter lang niet altijd meer zo dat een aannemer pas na het opstellen van bestekken bij een project betrokken wordt.

Natuurlijk vanuit mijn vakgebied bekeken maar zo bekijk jij het weer vanuit jouw vakgebied. Welk vakgebied is dat?

Ik werk bij een raadgevend ingenieursbureau en hou mij bezig met aanbesteden, contracteren, haalbaarheidsstudies, projectmanagement, procesmanagement et cetera.

Misschien onderschat jij de rol van de constructeur wel. Ik weet dat de constructeur vaak gezien wordt als een noodzakelijk kwaad maar een goede constructeur die meedenkt met de architect kan goud waard zijn binnen een project.

Een constructeur is belangrijk, maar niet bepalend. Een constructeur die meedenkt met een architect kan inderdaad erg prettig zijn. De architect is echter leidend.

De bouw is overigens een vrij traditionele tak en weinig vernieuwend dus het proces ís nu eenmaal ook een beetje traditioneel.

Klopt, en het wordt hoog tijd dat dat eens gaat veranderen.

[D-e-n]

argro schreef op maandag 20 april 2009 @ 22:54:
[...]
Het is echter lang niet altijd meer zo dat een aannemer pas na het opstellen van bestekken bij een project betrokken wordt.

Klopt. Maar in het proces wat ik schetste voor de TS ging ik daar ook niet verder op in. Ook wanneer je een vast projectteam hebt wordt op een bepaald moment een contract opgemaakt en dat zal toch ook rondom de bouwaanvraag zijn. En ook binnen zo'n projectteam kun je discussies krijgen over wat er wel of niet in die prijs zit. Ik heb zogenaamde projectteams meegemaakt die niet echt goed samenwerkende teams waren.

[...]
Een constructeur is belangrijk, maar niet bepalend. Een constructeur die meedenkt met een architect kan inderdaad erg prettig zijn. De architect is echter leidend.

Ik zeg nergens dat de constructeur leidend is. Ik zeg enkel dat het een schakel is die nogal eens onderschat wordt.

[...]
Klopt, en het wordt hoog tijd dat dat eens gaat veranderen.

Op technisch gebied met name wat mij betreft. Men doet in de bouw in feite nog steeds hetzelfde als tien jaar geleden. Maar da's misschien iets voor een ander topic.

[Anoniem: 299202]

Bedankt voor jullie reacties wil toch even een andere wending inslaan!

Casco of sleutelklaar ( badkamer betegeld douche en wc erin etc, keukentje erin )???

Ik denk dat de aannemer waar ik nu naartoe ben geweest een juist beeld heeft geschetst van de prijs, ik zal natuurlijk wel naar andere aannemers gaan om de prijs/kwaliteit te bekijken.

Ik denk dat er teveel word gepraat over constructeurs etc. Ik zal de aannemer eigenlijk een order geven om het gebouw volgens overeengestemd bouwtekening te laten bouwen. Ik denk dat ik een extern bureau instel die bij belangrijke dingen mijn aannemer controleerd, maar wil eigenlijk dat mijn aannemer de opzichter word ( zo heb ik dat altijd aanschouwt en werkte erg goed bij de aannemer waar ik voor werkte in ieder geval ) ik snap dat mensen sceptisch zijn over aannemers, er zijn er bij......


Ik ga naar de gemeente maandag en dan zal ik meer horen, gedetailleerd!
Ik zal denk ik een bouwtekenaar zoeken via internet advertensies die voor mij een tekening kan maken voor dit complex, ik denk dat die 12000 euro minder kan! Ik ben aan het twijfelen of ik het heiwerk door een bevriend heibedrijf zelf laat doen ( zelf inschakkelen, maar is dat wel kostenbesparend? ) elke 100 euro is er 1!
De gemeente zal aangeven hoeveel en hoe diep er zal moeten worden geheid.

Dan zal ik de bouwtekening aan de aannemer geven en een voorlopig? offerte/bestek laten maken om de kosten vast te laten stellen, dan zal ik de gemeente mijn bouwtekening laten controleren etc.
wanneer dat goedbevonden word zal ik op zoek gaan naar kopers, ik denk dat een huis ( wat rond de 130.000 euro voor 65 m2 ( berekend volgens aannemer ) een schappelijke prijs is, zeker als ik naar de appartementen kijk die 400 meter verderop zijn gebouwd en verkocht.

Ik ben aan het twijfelen of ik het door een makelaar of zelf laat verkopen, hetgeen wat ik niet heb is klasse, een makelaar is toch een drempel maar ook een positief iets... het is iets betrouwbaars je komt binnen en je hebt een kopje koffie of thee en kijkt. maar aan de andere kant waarom niet zelf verkopen? ik bedoel ik denk dat ze erg gewild zullen zijn dus als dat dan zo is en ik geloof erin dan zullen ze binnen 3 weken verkocht zijn?

Misschien eerst zelf dan makelaar? een makelaar rekent rond de 1,5 % (?) als ik het eerst zelf doe heb ik ook nog advertentie kosten etc... en tijd!?

Ik zag dat argro ook aan haalbaarheidsanalyse doet, zoals dit plan word omschreven ( misschien amateuristisch maar ok, pro heeft dit forum niet nodig? overigens veel hulp mee gehad thnx! ) is het haalbaar?

Is er winst mee te maken? is het te verkopen? natuurlijk ligt dat aan de architectuur en de ligging en de faciliteiten etc.....

Ideeen die ik zelf kan doen inplaats van de aannemer te laten doen? heien? installatie? plafond ( spikkelen )? etc?.......... suggestions!

Bij voorbaat dank;) en zoiezo bedankt voor alle feedback voorzover!

[ Voor 0% gewijzigd door Anoniem: 299202 op 21-04-2009 00:09 . Reden: edit ]

[Muthas]

In mijn ogen denk je nu al veel te concreet allemaal. Je zit in de haalbaarheidsfase. Ga uitzoeken wat je daar kan maken, wat het kost, of daar vraag naar is en hoe je dat financiert. Dán pas komen de telkens gedetailleerde wordende ontwerpen, een bestek, etc. aan bod. Over de makelaar moet je al helemaal niet nadenken

[D-e-n]

Anoniem: 299202 schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 00:06:
Ik denk dat er teveel word gepraat over constructeurs etc.

Ik probeer enkel aan te geven wat er allemaal bij zo'n proces komt kijken. Ik heb het idee dat jij dat allemaal in de gaten hebt.

Ik zal de aannemer eigenlijk een order geven om het gebouw volgens overeengestemd bouwtekening te laten bouwen.

Daar hoort dus ook dat bestek bij. Dat is echt van levensbelang anders gaat het je veel meer kosten

Ik denk dat ik een extern bureau instel die bij belangrijke dingen mijn aannemer controleerd,

Prima maar je kunt natuurlijk ook vragen de architect dit te laten doen en hem de "regie" over het project geven.

maar wil eigenlijk dat mijn aannemer de opzichter word

Iemand die zichzelf controleert is wat mij betreft een onmogelijkheid. De meeste fouten in de bouw blijven onopgemerkt juist als er geen externe opzichter rondloopt op de bouw of regelmatig komt kijken

Ik zal denk ik een bouwtekenaar zoeken via internet advertensies die voor mij een tekening kan maken voor dit complex

Sorry, maar volgens mij sla je nu de plank volledig mis. Je hebt in eerste instantie niet zozeer een tekenaar nodig maar iemand die dat gebouw voor jou ontwerpt. En zo'n complex is wat dat betreft nog ingewikkelder dan één vrijstaande woning
.

Ik ben aan het twijfelen of ik het heiwerk door een bevriend heibedrijf zelf laat doen ( zelf inschakkelen, maar is dat wel kostenbesparend? ) elke 100 euro is er 1!

Nooit doen! Tijdens het heien kan er veel misgaan en dan ben je zelf de Sjaak. Lekker door de aannemer laten regelen. Het is gewoon onderdeel van de fundering.

Muthas schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 00:35:
In mijn ogen denk je nu al veel te concreet allemaal. Je zit in de haalbaarheidsfase. Ga uitzoeken wat je daar kan maken, wat het kost, of daar vraag naar is en hoe je dat financiert. Dán pas komen de telkens gedetailleerde wordende ontwerpen, een bestek, etc. aan bod. Over de makelaar moet je al helemaal niet nadenken

Klopt helemaal. Maar het is wel duidelijk dat TS nog goed geïnformeerd moet worden over wat er allemaal komt kijken bij het bouwen want anders gaat dat helemaal mis. En dat is wat men hier probeert te doen.

[argro]

Anoniem: 299202 schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 00:06:
Bedankt voor jullie reacties wil toch even een andere wending inslaan!

Casco of sleutelklaar ( badkamer betegeld douche en wc erin etc, keukentje erin )???

Ik denk dat de aannemer waar ik nu naartoe ben geweest een juist beeld heeft geschetst van de prijs, ik zal natuurlijk wel naar andere aannemers gaan om de prijs/kwaliteit te bekijken.

Ik denk dat er teveel word gepraat over constructeurs etc. Ik zal de aannemer eigenlijk een order geven om het gebouw volgens overeengestemd bouwtekening te laten bouwen. Ik denk dat ik een extern bureau instel die bij belangrijke dingen mijn aannemer controleerd, maar wil eigenlijk dat mijn aannemer de opzichter word ( zo heb ik dat altijd aanschouwt en werkte erg goed bij de aannemer waar ik voor werkte in ieder geval ) ik snap dat mensen sceptisch zijn over aannemers, er zijn er bij......


Ik ga naar de gemeente maandag en dan zal ik meer horen, gedetailleerd!
Ik zal denk ik een bouwtekenaar zoeken via internet advertensies die voor mij een tekening kan maken voor dit complex, ik denk dat die 12000 euro minder kan!

Wie gaat het ontwerp maken? Alleen met een tekenaar kom je er niet ben ik bang. Ontwerpen en tekenen zijn twee totaal verschillende dingen.

Ik ben aan het twijfelen of ik het heiwerk door een bevriend heibedrijf zelf laat doen ( zelf inschakkelen, maar is dat wel kostenbesparend? ) elke 100 euro is er 1!

Coördinatie en risicoverdeling is hierbij een belangrijk punt. Wanneer jij een separaat heibedrijf de palen laat slaan kunnen er coördinatieproblemen ontstaan bij de aansluiting tussen het punt waar het heibedrijf stop en het punt waar de aannemer begint. Ook de risicoverdeling wordt troebel. Stel dat het gebouw later gaat verzakken. Wie is daar dan voor verantwoordelijk, het heibedrijf of de aannemer?

Wanneer het heibedrijf onder de aannemer valt heb je van bovenstaande mogelijke problemen minder last. Wanneer je toch voor een separaat heibedrijf zorg dan dat bovenstaand goed geregeld is.

De gemeente zal aangeven hoeveel en hoe diep er zal moeten worden geheid.

Dat kan ik mij niet voorstellen.

Ik zag dat argro ook aan haalbaarheidsanalyse doet, zoals dit plan word omschreven ( misschien amateuristisch maar ok, pro heeft dit forum niet nodig? overigens veel hulp mee gehad thnx! ) is het haalbaar?

Het zou zeker haalbaar kunnen zijn. Ik krijg echter het idee dat nog lang niet alles voldoende duidelijk is om daar een goed antwoord op te kunnen geven. Ik krijg de indruk dat jij vrij willekeurig door het proces heen gaat. Ik zou eerst zorgen voor een goede basis. Je bent nu al te veel bezig met details uit met name de uitvoeringsfase. Onderschat de defnitie- en de ontwerpfase niet. Dat zijn de fasen waarin je de meeste invloed hebt op o.a. de kosten, de planning en de kwaliteit. Zodra de eerste paal de grond in gaat is de invloed op die zaken beperkt.

Is er winst mee te maken? is het te verkopen? natuurlijk ligt dat aan de architectuur en de ligging en de faciliteiten etc.....

Ideeen die ik zelf kan doen inplaats van de aannemer te laten doen? heien? installatie? plafond ( spikkelen )? etc?.......... suggestions!

Heien zou ik zeker niet zelf laten doen, zie hierboven.

Bij voorbaat dank;) en zoiezo bedankt voor alle feedback voorzover!

Graag gedaan. Hou ons op de hoogte.

[Qwerty-273]

Anoniem: 299202 schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 00:06:
ik denk dat een huis ( wat rond de 130.000 euro voor 65 m2 ( berekend volgens aannemer ) een schappelijke prijs is, zeker als ik naar de appartementen kijk die 400 meter verderop zijn gebouwd en verkocht.

Is wel grappig deze uitspraak als je kijkt naar eerdere uitspraken in dit topic, dat je dan toch dicht bij de 'normale' marktprijs komt te zitten. Verder zou ik zeker kijken of je een duitse aanemer kan vinden die een offerte kan maken voor je 'complexje'. Een aantal kennisen op de grens van NL-DE hebben daar toch een aantal duizende euro's mee kunnen besparen bij de bouw van hun huisje enkele jaren geleden.

Anoniem: 299202 schreef op vrijdag 17 april 2009 @ 20:18:
Ik wil voor zo weinig mogelijk geld een starters woning bouwen zodat de starters zonder alteveel gebedel een huis kunnen kopen.

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 14:20:
ik denk dat een richtprijs tussen de 75.000 en 85.000 euro ligt, dit is voor een starter goed te doen ik ga er dan vanuit dat de appartementen een afmeting zullen hebben van circa 70m2.

Anoniem: 299202 schreef op zaterdag 18 april 2009 @ 17:11:
ik heb zelf drie goede vrienden die een woning hebben van circa 50 a 60 m2 en de prijzen die zij hiervoor hebben moeten betalen is belachelijk ( recentelijk nog voor 110.000 in lelystad )

[RedHat]

Waarom de appartementen goedkoop verkopen? Gewoon marktconform verkopen lijkt mij.

[argro]

RedHat schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 11:34:
Waarom de appartementen goedkoop verkopen? Gewoon marktconform verkopen lijkt mij.

Idealisme staat als doel een trede hoger dan geld verdienen volgens mij.

[TimDJ]

argro schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 11:50:
[...]
Idealisme staat als doel een trede hoger dan geld verdienen volgens mij.

dan kun je beter het gaan verhuren, goedkoop verkopen betekend gewoon een hoop winst voor degene die het koopt

[Question Mark]

FAD schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 11:54:
[...]

dan kun je beter het gaan verhuren, goedkoop verkopen betekend gewoon een hoop winst voor degene die het koopt

Dan wordt het alleen een stuk lastiger om te financieren.

[Shabbaman]

Anoniem: 299202 schreef op zondag 19 april 2009 @ 10:14:
Over de energie label die je aan dit huis wilt plakken het volgende: Het zal een project zijn dat zo kosten efficient mogelijk gerealisseerd moet gaan worden dit om toch een beetje winst te maken, maar vooral de appartementen betaalbaar te houden, daardoor zal ik alleen investeren in energie maatregelen die de overheid/gemeente voorschrijft, ik ben het helemaal met diegene eens die zegt dat je het na 10 a 15 jaar terug hebt verdiend. Maar om de kosten te dekken moet je concessies doen!

Overigens hoef je je niet druk te maken om het energielabel , dat hoeft niet voor woningen van na 2001 (ofzo). Vanwege de gestelde eisen zijn alle woningen A+. Voor nieuwbouwwoningen zijn de eisen nogal streng. Met gewone isolatie haal je die normen niet eens. Zo moet je ook continue ventileren, daarom hebben nieuwbouwwoningen eigenlijk altijd een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Ik zou het bouwbesluit er eens op naslaan als ik jou was, daar staat veel nuttige informatie in. Ook over bijvoorbeeld verplichtingen m.b.t. aanrechtgrootte en andere ongein.

[benoni]

argro schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 11:50:
Idealisme staat als doel een trede hoger dan geld verdienen volgens mij.

FAD schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 11:54:
dan kun je beter het gaan verhuren, goedkoop verkopen betekend gewoon een hoop winst voor degene die het koopt

Question Mark schreef op dinsdag 21 april 2009 @ 11:58:
Dan wordt het alleen een stuk lastiger om te financieren.

Het ligt er een beetje aan of de architect het geheel goed in elkaar kan passen, maar als het echt goed lukt zie ik er ook wel een concept in dat je met een herkenbare naam in de markt kunt zetten, iets wat je aannemer dus in licentie kan nemen en als een standaardpakket kan aanbieden. Ik heb zo het idee dat veel jonge mensen jaren op zoiets zitten te wachten, hetzij als koop- of huurobject. Het idee sluit ook aan op de trend van echtscheidingen (of alternatieven daarvoor). Qua oppervlaktegebruik is het op veel braakliggende terreintjes in Nederland in te passen, zij het wel dat de kleinere plaatsen liever een 3-laagse variant zullen zien.

Voor wat de energiebesparingsmaatregelen betreft: door de huidige bouweisen en de compactheid van het pand spaar je sowieso al best wat energie denk ik. Maar je zou met de dakconstructie wel vast rekening kunnen houden met zonnepanelen. Goed kans dat het binnen enkele jaren toch wel een interessante investering wordt voor de bewoners.

[Gluten Parody]

Zou het pand er al staan?

[Gentry]

Update?
Ben wel benieuwd wat er is gebeurd. Kwam toevallig op dit topic terecht en heb het imho nogal ambitieuze verhaal met belangstelling doorgelezen...

[SlinkingAnt]

Gezien de TS het laatst online is geweest op 15-12-2011, denk ik niet dat er een update gaat komen

[Gentry]

Dat had ik niet gezien. Toch een mooi verhaal gelezen tijdens de lunch

[mannowlahn]

nevermind, was een bericht uit 200 9

[ Voor 90% gewijzigd door mannowlahn op 24-11-2016 14:52 ]

[ChojinZ]

Stoffel schreef op vrijdag 17 april 2009 @ 20:24:
[...]


Mja, maar 55m2? Als starter vind ik het dubbele net acceptabel voor een appartement. Als ik niet genoeg geld had gehad om iets groter dan die 55m2 te kopen had ik niet gekocht, maar gehuurd tot ik wel genoeg verdiende denk ik. Is daar echt een markt voor?

Grapjas....

De gemiddelde woonruimte in Nederland is ongeveer 75m2. Dat is het gemiddelde van starter EN doorstroom woningen. Leuk dat je minimaal 110m2 meter kan/wil eisen, maar daarin ben je toch echt een uitzondering!

[Krisp]

Goed, dit topic is oud en TS is al lang niet meer online geweest. Daarom gaat dit topic dicht.