Huis van ouders kopen

[Anoniem: 222137]

Nu mijn vader van plan is te gaan verhuizen naar het buitenland ben ik erg geinteresseerd in het kopen van zijn huis, waarin ik zelf ook 20 jaar gewoond heb. Ik ben echter niet in staat de waarde van het huis te betalen (6,5 ton). Ik kan me echter voorstellen dat er diverse opties om dit toch te kunnen regelen. En hopelijk kunnen jullie me op dit vlak verder helpen.
Ik kwam zelf tot de volgende mogelijkheden:
- Huren van het huis
- Het huis wordt geschonken aan mij (mag vast niet)
- Door elke maand geld over te maken naar mijn pa, langzaam aandelen in het huis kopen
- Voor de helft eigenaar worden van het huis.

Kortom: wat is er mogelijk en wat is slim om te doen?

[The Dolf]

De belastingdienst

[Sabelhout]

- Huren van het huis

Kan, maar heeft je pa het geld wat uit het huis komt zelf niet nodig om een nieuw huis aan te schaffen? Daarnaast denk ik dat een marktconforme huur voor een huis van 6,5 ton best pittig is.

- Het huis wordt geschonken aan mij (mag vast niet)

Mag wel, maar moet "schenkingsbelasting" over worden betaald. Is niet mals. Je vader dient het huis voor minimaal de OZB-waarde aan je te verkopen wil je geen schenkingsbelasting hoeven te betalen.

- Door elke maand geld over te maken naar mijn pa, langzaam aandelen in het huis kopen

Je pa wordt dan je hypotheekverstrekker? Zie ook punt 1 trouwens. Ennuh, al zou je elke maand 1000 euro overmaken, ben je nog ruim 54 jaar aan het betalen... Lijkt me dat je met deze constructie ook geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

- Voor de helft eigenaar worden van het huis.

Wie is dan de eigenaar van de andere helft? Je pa? Zie ook punt 1. En zou je eventueel de helft van de waarde wel kunnen financieren? Om een hypotheek van 3,25 ton te krijgen moet je al grofweg zo'n 70k per jaar verdienen.

Ik denk dat je je gewoon moet realiseren dat het bewonen van een huis van 6,5 ton momenteel niet bij je financiele situatie past. Lastig blijft natuurlijk het emotionele (dat is denk ik ook wat er speelt) dat het je ouderlijk huis is...

[ Voor 13% gewijzigd door Sabelhout op 10-12-2008 07:13 ]

[Pooh]

Laten we niet te snel aannames maken over de financiele situatie van TS. Hij kan 6.5 ton niet financieren, maar wellicht 3.5 ton wel.

Dan zijn er wel wat mogelijkheden. Als we ervan uitgaan dat je vader het huis je wel om niet wil schenken, zou ik je aanraden om dat gewoon te doen. Dan moet je inderdaad gewoon belasting betalen over die gift (belasting ziet het als inkomen), dus dat kost je ongeveer de helft. Voor die helft neem je een hypotheek, klaar. (Je mag 22000 eenmalig en 4000 per jaar belastingvrij schenken aan je kinderen, dus een klein deel kun je er buiten houden).
Ook zou je kunnen kiezen voor een situatie waarin het huis van je pa blijft, en hij het je om niet verhuurt. Dan denk ik dat de belastingdienst de virtuele huurprijs als een gift ziet, kun je daar die 4000 vanaftrekken, en over de rest betalen. Berekening mag je zelf doen

ALs je pa wel geld wil overhouden aan 't huis wordt 't een stuk ingewikkelder. Dan moet je echt met cijfers komen. Wat verdien je, zit er nog hypotheek op 't huis.

Denk er trouwens ook aan dat de terugkerende kosten van een huis van die prijs ook veel hoger liggen.

[Anoniem: 281234]

Ik denk dat je optie "maandelijks geld overmaken om aandelen te kopen" niet echt op gaat.. Ik snap de denkwijze, maar het huis blijft toch op naam van je vader staan.. Zelfs al zou je het bedrag (ooit) helemaal betaald hebben en het huis zou qua "aandelen" van jou zijn, lijkt me het nog een lastig punt om het ineens op jouw naam te laten zetten.. Volgens mij valt dit namelijk dan ook weer onder een schenking..

Als het huis aan je wordt geschonken, zit je inderdaad met een flinke belasting hier over.. Het lijkt me handig even na te vragen hoe veel dit precies zal zijn om te kunnen bepalen of dit aantrekkelijk is.. Ik ga er dan maar even van uit dat je een erg vrijgevige vader heeft die het geld uit het huis niet zelf nodig heeft Maar voor de rest ben ik het met Pooh eens; strikje erom, klaar..

Het huren van het huis lijkt me op zich ook wel een optie, maar je moet je goed realiseren dat je dan nooit zelf de eigenaar wordt.. Dit zal je vader altijd blijven.. Voordeel van het huren is natuurlijk wel dat jij het huis hebt en je vader toch een deel van inkomsten uit het huis (zij het met stapjes ipv een grote smak in eens)..

[n4m3l355]

Maandelijks kan...

Dan dien je een hypotheek als het ware op te zetten die ververvolgens bij je ouders loopt die tegen de wettelijke rente percentage staat.
Maw je leent 650.000 euro waar je vervolgens zelfs een aftrek over kunt regelen mits je er zelf woont. De hypotheek rente/aflossing kun je vervolgens weer deels laten vervallen met de jaarlijkse schenking van je ouders.

Echter.. allemaal leuk ik zou hier met een belastingadviseur eens over hebben om te zien welke mogelijkheden je hebt. Dit kost je een paar honderd euro echter die weten wel precies welke mogelijkheden die je hebt.

[djlinsen]

Ik las laatst een constructie dat je ouders je geld lenen tegen normale gangbare rente. (Je ouders zijn dus de hypotheek verstrekker) Je betaald maandelijks je hypotheek aan je pa en hebt gewoon recht op hypotheek rente aftrek. Aan het eind van het jaar schenkt je pa het maximale belasting vrije bedrag (die eerder genoemde +/-4000 eur) weer terug aan je, waardoor je netto een veel lagere hypotheek betaald.

ff rekenen

650.000 hypotheek tegen 6% rente = 39000 rente per jaar / 12 = 3250 per maand bruto hypotheek last.
3250 * 60% = 1950 netto hypotheek last (uitgaande van 40% belasting klasse)
((12*1950)-4000)/12 = 1616 per maand netto inclusief schenking.

hmm dit is alleen intressant voor wat minder grote huizen denk ik je maandelijkse last is met 1616 nog steeds erg groot.

Maar misschien heb je nog ergens wat eigen geld?
Wat als je het hele huis krijgt geschonken en de belasting die je over die schenking moet betalen als hypotheek bij je pa neemt en dan deze construktie toe past, dan verliest je pa niks (je betaald namelijk wel 6% rente over het geleende geld.) Maar dan moet je pa wel weer even dat bedrag wat je aan schenkingsbelasting moet betalen cash op kunnen hoesten... misschien ook wel weer wat veel van het goede

Nouje het zijn zomaar wat ideetjes, rekenfouten en denk fouten zijn snel gemaakt

[argro]

Andere optie: een onderhandse lening bij jouw ouders tegen een tarief van circa 8% (excacte tarief optimaliseren) en jouw ouders schenken jou ieder jaar de maximale belastingvrije schenking.

Het voordeel hiervan is dat jij 8% rente kunt aftrekken en dat jouw ouders een redelijk rendement halen (8% -/- belastingvrije schenking). Het rentetarief van de onderhandse lening moet je dusdanig optimaliseren dat beide partijen zo veel mogelijk profijt hebben. Excel is hiervoor een goede tool. Deze "truc" werkt in ieder geval bij leningen tot circa 3 ton, of het daarboven ook nog opgaat (in verband met de beperkte belastingvrije schenking) weet ik zo niet.

Een dergelijke constructie is vaak gunstiger dan een hypotheek bij je ouders. Dit omdat je in geval van een hypotheek een marktconforme rente in rekening dient te brengen, in geval van een onderhandse lening hoeft dat niet. Bij een onderhandse lening kun je het rentepercentage dus optimaliseren. Het nadeel van een hypotheek bij je ouders in combinatie met een jaarlijkse belastingvrije schenking geen marktconform rendement maken.

[ Voor 24% gewijzigd door argro op 10-12-2008 12:26 ]

[onkl]

Beste optie? Ga eens praten met je vader en met een notaris. Kijk eerst hoeveel je ouders willen bijdragen (misschien hebben ze wel een marktconform verkoopbedrag cash nodig om zich in het buitenland te settelen), misschien willen ze wel bezig met plannen om te beginnen met kapitaaloverdracht om uiteindelijk successierechten te voorkomen, etc. Praat ook in een vroeg stadium met broers en zussen, want dit soort verassingen is een milde garantie op vreemde familieruzies. En ga dan naar een notaris om de beste vorm te vinden om het geheel in te gieten.

[Woy]

Ik zou inderdaad eerst eens met een financieel planner/adviseur gaan praten. Er is inderdaad van alles mogenlijk, en het hangt maar van de situatie en de intenties van alle partijen uit wat het voordeligst is. Het kost je natuurlijk even wat geld om het uit te zoeken, maar als je het plan uiteindelijk uitvoert verdien je dat ruimschoots terug.

[Mystikal]

Denk aub ook aan de vaste lasten die (waarschijnlijk) ook niet mals zullen zijn voor een groot/groter huis dan een standaard huis. Alles is naverhand en dat kan ook aardig oplopen..

[Anoniem: 281234]

True, maar ik denk dat de TS in dit geval al een aardige inschatting kan maken in de kosten/vaste lasten aangezien paps er al woont.. Goed, je moet er wel rekening mee houden dat iemand alleen minder kwijt zal zijn dan een gezin, maar op zich zal het verbruik van bijvoorbeeld water niet drastisch stijgen (tenzij je vader een zwembad heeft die vaak gevuld moet worden )

[Philip J. Dijkstra]

Belangrijke vraag hier is:

Is het huis van de vader of van de bank?
Als de hypotheek op het huis (ongetwijfeld geen 6.5K) ingelost is is het huis van de vader en kan hij het verkopen voor de prijs die hij wil (behoudens een bedrag dat door de belasting niet wordt aangemerkt als een verkapt belastingontduikende gift). Achterhaal de executiewaarde van de woning en gooi er voor de vorm een euro bij op.

Als er gewoon nog een dikke hypotheek op het huis zit dan boeit het gewoon niet dat het huis van de vader is, de hypotheek moet ingelost worden bij verkoop anders zit de vader met een dikke schuld.

[n4m3l355]

Een belangrijk punt overigens door het opeten van je ouders zijn huis hebben zij op termijn 6.5 ton (al dan niet deels aan jou geschonken) echter dit zal over 20 a 30 jaar verlopen. Dan mag je toch wel zeker zijn dat pa en ma zo oud worden aangezien je anders nog met successie tussendoor te maken krijgt a 130.000 euro indien ze tegelijk zouden overlijden. Beetje crux misschien maar zeker iets om in gedachte te nemen.
Tevens een pand van 6.5 ton, denk dan ook even wat je rioolrecht en andere belastingen en onderhoud zullen zijn. Mij lijkt het eerlijk gezegd vrij pittig als je in de eerste instantie al moeite hebt om uberhaubt het enerzijds te financieren, anderzijds om met de verschillende constructies op de proppen te komen.

[Woy]

n4m3l355 schreef op woensdag 10 december 2008 @ 13:19:
Mij lijkt het eerlijk gezegd vrij pittig als je in de eerste instantie al moeite hebt om uberhaubt het enerzijds te financieren, anderzijds om met de verschillende constructies op de proppen te komen.

Dat is natuurlijk de vraag. Als de TS bijvoorbeeld een huis van 3 ton kan betalen, kan hij het ook wel ophoesten om een huis van 6,5 ton zonder hypotheek te onderhouden.

[Z___Z]

Je vader gaat toch naar het buitenland. Daar heb je vast geen hypotheekrenteaftrek. Dus als ze daar een huis kopen moeten ze dat zelf financieren. Uitgaande dat ze het huis in Nederland 'over hebben' kunnen ze er ook gewoon blijven wonen bij de gemeente. Hierdoor moet je wat meer riool rechten en gemeente belastingen betalen, maar je ouders kunnen nog steeds de hypotheek op dat huis aftrekken. Daarnaast boeit het niet of ze er wel of niet fysiek wonen. Dat wordt toch niet gecontroleerd.

Modbreak:

Het aanzetten tot fraude is op GoT niet toegestaan. Laat dit achterwege.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 10-12-2008 15:20 ]

[Woy]

Z___Z schreef op woensdag 10 december 2008 @ 15:12:
Je vader gaat toch naar het buitenland. Daar heb je vast geen hypotheekrenteaftrek. Dus als ze daar een huis kopen moeten ze dat zelf financieren. Uitgaande dat ze het huis in Nederland 'over hebben' kunnen ze er ook gewoon blijven wonen bij de gemeente. Hierdoor moet je wat meer riool rechten en gemeente belastingen betalen, maar je ouders kunnen nog steeds de hypotheek op dat huis aftrekken. Daarnaast boeit het niet of ze er wel of niet fysiek wonen. Dat wordt toch niet gecontroleerd.

Mischien word het niet gecontroleerd, maar het blijft gewoon fraude natuurlijk.

Ook heb je weinig aan HRA als je toch geen inkomen hebt in nederland, aangezien je dan geen belasting betaald, valt er ook weinig af te trekken. ( En dat zal ook wel opvallen bij de BD, dus dan heb je ook kans dat ze alsnog controleren )

[ Voor 5% gewijzigd door Woy op 10-12-2008 15:17 ]

[MSalters]

Sterker nog, als ze hier een huis aanhouden en van de belasting willen aftrekken, dan zullen ze toch echt eerst hier belasting moeten betalen. Willen ze twee keer belasting betalen?!

[Woy]

MSalters schreef op woensdag 10 december 2008 @ 15:30:
Sterker nog, als ze hier een huis aanhouden en van de belasting willen aftrekken, dan zullen ze toch echt eerst hier belasting moeten betalen. Willen ze twee keer belasting betalen?!

Wat is daar sterker aan Dat is toch precies wat ik zeg?

rwb schreef op woensdag 10 december 2008 @ 15:16:
[...]
Ook heb je weinig aan HRA als je toch geen inkomen hebt in nederland, aangezien je dan geen belasting betaald, valt er ook weinig af te trekken.

[Anoniem: 222137]

Bedankt voor alle hulp tot nu toe. Ik zal jullie nog wat aanvullende informatie geven.

Mijn vader heeft, zo op het eerste oog, het geld van het huis niet nodig. Hij gaat trouwen met een Duitse en daar wonen. Dat doen ze in 'haar' huis aldaar. Ik heb met mijn vriendin op dit moment een koophuis €210.000, maar door een verbeterde werksituatie van ons beiden zijn we in staat een hogere hypotheek dan dit te nemen. Ik zag ergens tot €400.000, maar ik geloof niet dat we met een glimlach de maandelijkse kosten betalen, wat nu wel bijna lukt :-)

Het huis van mijn vader is nog niet helemaal afbetaald, maar wel al voor een groot gedeelte.

Een lening zie ik niet zo. Dan wordt het huis toch nooit van ons? Ik los alleen de lening af.

[onkl]

Met de verschillende "lening" constructen wordt iha bedoeld: Jullie kopen het huis tegen de laagste prijs die de fiscus accepteert. Dat betaal je met een aantal dingen: Misschien een eigen hypotheek, een deel eigen vrmogen én een lening van je vader aan jou. Die los je dan langzaam af, terwijl hij je de maximaal vrijgestelde gift jaarlijks kwijtscheldt op die lening.

Maar, just checking: Je bent enig kind?

[ Voor 5% gewijzigd door onkl op 10-12-2008 23:52 ]

[Anoniem: 222137]

Nee, ik heb nog een broertje. Die was niet geinteresseerd in het huis. Maar ongetwijfeld dat hij de financiele gang in de gaten houdt. anders over een paar jaar wel.

[Z___Z]

Sorry, in welk opzichte is het fraude plegen? Het huis is nog steeds van z'n ouders, en z'n ouders wonen in hun eigen 2e huis. Neem aan dat ze ook nog eens in Nederland zijn. En als ze in Nederland zijn, dan wonen ze gewoon in hun eigen huis.

[onkl]

Z___Z schreef op donderdag 11 december 2008 @ 00:02:
Sorry, in welk opzichte is het fraude plegen? Het huis is nog steeds van z'n ouders, en z'n ouders wonen in hun eigen 2e huis. Neem aan dat ze ook nog eens in Nederland zijn. En als ze in Nederland zijn, dan wonen ze gewoon in hun eigen huis.

Het gaat niet alleen om het hier en nu. TS lijkt een duurzame manier te zoeken om ervoor te zorgen dat het huis uiteindelijk van hem (en zijn vriendin) is.
Tuurlijk kan je een paar maanden in het huis van je ouders wonen, zonder dat het fraude is, maar dat is niet het probleem waar TS tegenaan loopt. Zodra je om niet de eigendomsrechten overgeeft van ouder naar kind, irrelevant wie er woont, dán pleeg je fraude.

@Broertje: Betrek hem hier vroeg bij, ik vermoed dat de waarde die dit huis vertegenwoordigd een substantieel deel van een uiteindelijke erfenis is en bij dit soort acties moet je daar echt over nadenken, hoe graag je er ook liever niet bij stilstaat. (Vandaar ook: Ga naar een financieel adviseur/notaris, 't hun beroep dat soort dingen voor jullie uit te zoeken.)

[Woy]

Z___Z schreef op donderdag 11 december 2008 @ 00:02:
Sorry, in welk opzichte is het fraude plegen? Het huis is nog steeds van z'n ouders, en z'n ouders wonen in hun eigen 2e huis. Neem aan dat ze ook nog eens in Nederland zijn. En als ze in Nederland zijn, dan wonen ze gewoon in hun eigen huis.

het fijt dat je

maar je ouders kunnen nog steeds de hypotheek op dat huis aftrekken.
...
Daarnaast boeit het niet of ze er wel of niet fysiek wonen. Dat wordt toch niet gecontroleerd.

zegt maakt het fraude. Je mag je hypotheek rente alleen aftrekken op je hoofdverblijf. Als het niet je hoofdverblijf is maar dat wel opgeeft om gebruik te maken van een fiscale regeling is het gewoon fraude.

Verder heeft Onkl het in zijn laatste 2 posts wel goed samen gevat. Als je serieus met het plan door wilt gaan, zou ik zeker naar een financieel adviseur gaan die je precies uit kan leggen wat voor jullie situatie de beste manier is om te bewandelen. En het is dan inderdaad slim om je broertje hier ook bij te betrekken, anders krijg je uiteindelijk vast scheve gezichten ( Ik heb het bij mijn ouders gezien, die op de plek van mijn vaders ouders een nieuw huis hebben gebouwd, en daar was zelfs geen sprake van een gift )

[Ardana]

Je hebt de wettelijke plicht om ingeschreven te staan op het adres waar je ook daadwerkelijk verblijft. Dat dit niet gecontroleerd wordt, doet daar niets aan af. Dit niet doen is dus een vorm van fraude. Dit voorstellen is dus het aanzetten tot fraude.