Huren of kopen in onze situatie? (mijn ouders van 50/57)

[Verwijderd]

Mijn ouders willen binnenkort hun huurhuis kopen en deze in 15 jaar aflossen. Ze zijn hiervoor EUR 200,00 in de maand extra kwijt. Het gaat om een goedkoop huis van EUR 114.000. We krijgen 5% korting, omdat we al vele jaren hier in dit huurhuis zitten. Ze zijn pas langsgeweest om de woning te taxeren en deze is op 120.000 getaxeerd.

Mijn ouders wonen hier al 10 jaar in een huurhuis en hebben hun hele leven gehuurd. Ze betalen nu EUR 400,- per maand, maar dat zou volgens berekeningen van de hypotheekadviseur over 30 jaar sowieso EUR 900,- per maand zijn. Bij een hypotheek van 30 jaar, zouden ze zelfs maar EUR 600,- per maand kwijt zijn en dus de laatste jaren minder aan hypotheek betalen dan aan huurlasten. Echter zijn alle schattingen (ook 250% stijging van 400 naar 900 per maand huur) gemaakt door 2 hypotheekadviseurs: ING en de Hypotheker.

huidige huur 368
koopsom 120.000 -5%= 114.00 euro kosten koper
 
hypotheek nodig van 125,000 euro
offerte van ABNAMRO 6,25 % rente 15 jaar vast ( 110.00aflossingsvrij)
incl. overlijdensrisicover. op mij van 60.000 euro voor 25 jaar(tot mijn 75e) van 32,00 euro komt het netto op 449,--
 
andere offerte is delta loyd
zelfde cond. maar 6,35%rente en 30 jaar vast
ook zelfe verz. erbij van 60.000 komt op 454,-- maandelijks netto
 
onze leeftijd is belangrijk papa 57 ik 50
ze gaan uit van het pensioensalaris bij papa.

Het is een hele moeilijke keuze voor ze en ze willen zich door iedereen voor laten lichten. Ik wil me graag in deze materie verdiepen om hun te helpen een goede keuze te maken! Hebben jullie advies qua documentatie/leesvoer?

[beany]

Je vergeet in je vergelijking dat een koophuis extra kosten met zich meebrengt. Bij een huurhuis heb je geen last van onderhoudskosten omdat die bij de huurprijs in zit. Bij een koophuis moet je dat zelf, naast de hypotheek lasten, ophoesten.

[Brons]

De vraag is eigenlijk hoe veel ruimte je ouders hebben in het budget en of ze veel kunnen profiteren van de HRA.

Je moet niet vergeten dat de maandlasten over een langere termijn lager zijn. Echter bij een kortere looptijd is het gedeelte wat hoger is aflossingen en dat is een soort geforceerd sparen. Als je ouders het kunnen betalen (en in de toekomst ook) zou ik het doen. Echter ze moeten niet net genoeg geld hebben of net rond kunnen komen.

[MrSleeves]

Dat de huur 900 euro wordt is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van 2,75%. Als je van die stijging uitgaat, klopt 900 euro (= 400 * 1,0275^30) wel.

Verder is het maandelijkse hypotheek- en aflossingsbedrag niet het enige dat je betaalt als koper. Denk ook even aan OZB en eigen woningforfait. Het is in jullie geval niet heel hoog, maar moet wel meegenomen worden. I.t.t. het maandelijkse bedrag stijgt OZB en eigen woningforfait natuurlijk wel (niet zoals huur, maar ook voor een koper wordt een huis jaarlijks duurder).

En je moet zelf onderhoud doen. Vergeet daarbij de schilderbeurten niet.

[P.O. Box]

MrSleeves schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 14:23:
Dat de huur 900 euro wordt is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van 2,75%. Als je van die stijging uitgaat, klopt 900 euro (= 400 * 1,0275^30) wel.

en daartegenover, stijgt het inkomen (loon, AOW, pensioen) in die dertig jaar niet enigszins navenant (door inflatie, etc)?

[Stinger_Ventura]

Is de woning getaxeerd op 120.000 euro in verhuurde staat? Of vrij op de markt?

OG dat in verhuurdestaat wordt verkocht, krijgt meestal 75% van de prijs tov geen huurders.

[Maasluip]

Edwardvb schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 14:58:
[...]


en daartegenover, stijgt het inkomen (loon, AOW, pensioen) in die dertig jaar niet enigszins navenant (door inflatie, etc)?

Nee. Daar kun je niet van uitgaan. Pensioenen worden i.h.a. wel geindexeerd, maar het zou niet voor het eerst zijn als dat dit jaar niet gebeurt.

Hou er ook rekening mee dat als je vader of moeder nu werken er een flinke belastingaftrek aan vast zit, maar als ze straks met pensioen gaan die belastingaftrek een stuk lager zal zijn. Hebben de hypotheekverstrekkers dat ook uitgerekend?

[Verwijderd]

Stinger_Ventura schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 15:06:
Is de woning getaxeerd op 120.000 euro in verhuurde staat? Of vrij op de markt?

OG dat in verhuurdestaat wordt verkocht, krijgt meestal 75% van de prijs tov geen huurders.

We krijgen 5% korting als huurders ten opzichte van niet-huurders. Mijn ouders huren al hun hele leven, waarvan 30 jaar bij de Wooncom Emmen en ze wonen nu 10 jaar in dit huis.

[Brons]

Stinger_Ventura schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 15:06:
Is de woning getaxeerd op 120.000 euro in verhuurde staat? Of vrij op de markt?

OG dat in verhuurdestaat wordt verkocht, krijgt meestal 75% van de prijs tov geen huurders.

Waarschijnlijk is dat de reden voor het verkopen met 5% korting. Het bedrijf kan het anders niet verkopen omdat ze je ouders er uit moeten zetten met allemaal rompslomp er omheen.

[Verwijderd]

Brons schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 15:57:
[...]

Waarschijnlijk is dat de reden voor het verkopen met 5% korting. Het bedrijf kan het anders niet verkopen omdat ze je ouders er uit moeten zetten met allemaal rompslomp er omheen.

Volgens mij werkte de vrouw die langskwam om het huis te taxeren (huis is volgens mijn ouders maar 100.000 waard) voor de gemeente.

[Brons]

Als het maar 100k waard is doe je dat toch als bod? Ze hebben niets te verliezen.

[Wilke]

Een ander niet onbelangrijk verschil is wel dat je bij kopen aan het eind een (afbetaald) huis hebt, dat dus volledig hun eigendom is (of misschien tegen die tijd, hun kinderen, jij dus), en je dus een vermogen van ruim een ton hebt.

Is de genoemde 600/maand bij kopen bruto of netto, dus reken je dan de HRA al mee of niet?

Als je zelf wel eens wilt weten wat het huis waard is, laat dan zelf een makelaar langskomen om het te taxeren. Kost je ca. 250 euro, maar kun je mee financieren en aftrekken van de belasting als je inderdaad besluit te kopen.

[ Voor 26% gewijzigd door Wilke op 29-10-2008 16:06 ]

[Brons]

Wilke schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 16:04:
Een ander niet onbelangrijk verschil is wel dat je bij kopen aan het eind een (afbetaald) huis hebt, dat dus volledig hun eigendom is (of misschien tegen die tijd, hun kinderen, jij dus), en je dus een vermogen van ruim een ton hebt.

Is de genoemde 600/maand bij kopen bruto of netto, dus reken je dan de HRA al mee of niet?

Een vermogen waar je overigens niks mee kan doen (behalve als ze dood gaan, dan hebben de kinderen er iets aan).

[Wilke]

Brons schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 16:06:
Een vermogen waar je overigens niks mee kan doen (behalve als ze dood gaan, dan hebben de kinderen er iets aan).

Dat is natuurlijk totale onzin, je kunt een huis verkopen wanneer je wilt. Net zoals je de huur kunt opzeggen wanneer je wilt, alleen heb je dan daarna geen ton op de bank staan. Ik vind dat persoonlijk een relevant verschil

[ Voor 5% gewijzigd door Wilke op 29-10-2008 16:17 ]

[asmi]

Wilke schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 16:04:
Een ander niet onbelangrijk verschil is wel dat je bij kopen aan het eind een (afbetaald) huis hebt, dat dus volledig hun eigendom is (of misschien tegen die tijd, hun kinderen, jij dus), en je dus een vermogen van ruim een ton hebt.

Dat geldt als je je hypotheek ook aflost. Maar dat is de TS zo te zien niet van plan.

[Brons]

Wilke schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 16:14:
[...]


Dat is natuurlijk totale onzin, je kunt een huis verkopen wanneer je wilt. Net zoals je de huur kunt opzeggen wanneer je wilt, alleen heb je dan daarna geen ton op de bank staan. Ik vind dat persoonlijk een relevant verschil

En wat wil je met dat geld doen? Een huis huren? Of een garage kopen op een industrieterrein?

[MrSleeves]

Edwardvb schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 14:58:
[...]

en daartegenover, stijgt het inkomen (loon, AOW, pensioen) in die dertig jaar niet enigszins navenant (door inflatie, etc)?

Buiten het feit dat dat maar de vraag is, is het natuurlijk fijn als je loon stijgt en je woonkosten gelijk blijven. Dat is meer besteedbaar inkomen.

Brons schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 16:01:
Als het maar 100k waard is doe je dat toch als bod? Ze hebben niets te verliezen.

Bij een woningbouwstichting (o.i.d.) is het vaak weinig onderhandelen. Het is die prijs of niet. Vaak ook met huizen uit de verhuur die te koop komen. Dan is onderhandelen er vaak niet bij.

asmi schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 18:06:
[...]

Dat geldt als je je hypotheek ook aflost. Maar dat is de TS zo te zien niet van plan.

Volgens mij juist wel. En zelfs in 15 jaar i.p.v. de normale 30 (eerste zin van de TS).

[Rukapul]

Ik mis eigenlijk een concrete vraag. En waarom een nieuw topic zonder op zijn minst in te gaan op de reacties in het andere topic?

[Brons]

MrSleeves schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 19:27:
Bij een woningbouwstichting (o.i.d.) is het vaak weinig onderhandelen. Het is die prijs of niet. Vaak ook met huizen uit de verhuur die te koop komen. Dan is onderhandelen er vaak niet bij.

Maar ze kunnen je niet zomaar uit het huis gooien. En verkopen met huurder levert ze minder op.

[asmi]

MrSleeves schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 19:27:
Volgens mij juist wel. En zelfs in 15 jaar i.p.v. de normale 30 (eerste zin van de TS).

Verderop lees ik het woord "aflossingsvrij", eerste regel zag ik over het hoofd. Maar aflossen door 15 jaar 200 euro per maand te sparen gaat ook niet lukken.

[Verwijderd]

Dus ze betalen al 10 jaar 400 euro per maand? Ze zijn dus al 48000 euro kwijt, en moeten er alsnog 120.000 achteraan gooien. Dus op zich zullen ze voor dat huis 168000 euro betalen.

Hoe iedereen hier op het idee komt dat ze het huis beter kunnen kopen 'omdat het dan van zichzelf is' en later een kapitaal hebben van 'een ton' snap ik ook niet zo goed. Dat kapitaal hebben ze niet, want ze hebben hun huis nodig dus ze beschikken niet in liquide over dat geld. Hun kinderen hebben er later niets aan, want na alle erfenisrechten schiet er, gedeeld door het aantal kinderen, nauwelijks nog een aalmoes van over. (paar 10k per persoon?)

Wat mij betreft hadden ze meteen 10 jaar geleden moeten overgaan tot aankoop, nu vind ik het te laat. (ik zou ook niet gevoelsmatig hetzelfde huis willen kopen waar ik al tien jaar huur voor betaal, ergens wringt dat gewoon. Dan liever iets nieuw)

Tel daarbij op dat hun ouders waarschijnlijk over 10 jaar op pensioen zijn (hoe wil je na je pensioen een hypotheek van een paar honderd euro per maand willen betalen? Ik weet natuurlijk niet hoeveel ze gespaard hebben en hoe hoog hun pensioen is) Na 20 jaar moeten ze misschien naar een bejaardenhome.

Ik zou gewoon doorhuren eigenlijk.

[Ray]

de helft vd berekening mist zo te zien. Er staat totaal 125.000 waarvan blijkbaar 110.00 aflosvrij. ze lossen dan maar 15.000,-- af in de 15 jaar!

bij mensen van deze leeftijd is het belangrijkste de pensioen inkomens te toetsen (is ook verplicht) en een redelijke overlijdensrisico dekking te nemen. Als hier op een normale manier een voorstel uit komt in overeenstemming met hun toekomst verwachting (hoe lang willen ze hier nog blijven wonen ? etc) kan je best rationeel een advies geven

[Rukapul]

Verwijderd schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 20:20:
Dus ze betalen al 10 jaar 400 euro per maand? Ze zijn dus al 48000 euro kwijt, en moeten er alsnog 120.000 achteraan gooien. Dus op zich zullen ze voor dat huis 168000 euro betalen.

Irrelevant en onzinredenatie. Bij elke objectief zakelijke beslissing telt het verleden niet.

Wat mij betreft hadden ze meteen 10 jaar geleden moeten overgaan tot aankoop, nu vind ik het te laat. (ik zou ook niet gevoelsmatig hetzelfde huis willen kopen waar ik al tien jaar huur voor betaal, ergens wringt dat gewoon. Dan liever iets nieuw)

Irrelevant in geval van TS.

Tel daarbij op dat hun ouders waarschijnlijk over 10 jaar op pensioen zijn (hoe wil je na je pensioen een hypotheek van een paar honderd euro per maand willen betalen?

Zie TS voor de informatie waarin staat dat de huur dan waarschijnlijk al richting de hoogte van de hypotheeklasten is gestegen.

Ik zou gewoon doorhuren eigenlijk.

Die conclusie kan op velerlei wijze getrokken worden, maar niet met de argumenten en redenaties hierboven.

[ Voor 21% gewijzigd door Rukapul op 29-10-2008 20:39 ]

[Stinger_Ventura]

Verwijderd schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 15:54:
[...]
We krijgen 5% korting als huurders ten opzichte van niet-huurders. Mijn ouders huren al hun hele leven, waarvan 30 jaar bij de Wooncom Emmen en ze wonen nu 10 jaar in dit huis.

Okay,

Als het voor 120.000 getaxeerd is in onbewoonde staat, dan is het in bewoonde staat 90.000 waard (75%)
Daar zit dus je winst! Omdat je het weer onbewoond kunt doorverkopen.

Overleg goed met een makelaar wat het huis waard is in zowel bewoond als onbewoond, en maak dan een bewuste keus.

[Rukapul]

Stinger_Ventura schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 21:44:
[...]


Okay,

Als het voor 120.000 getaxeerd is in onbewoonde staat, dan is het in bewoonde staat 90.000 waard (75%)
Daar zit dus je winst! Omdat je het weer onbewoond kunt doorverkopen.

Dat bewoond/onbewoond verhaal geldt bij reguliere verkoop op de markt. Grote kans dat de woningbouw niet per se moet/wil verkopen en dan is een lagere korting best mogelijk. Veel valt er vaak trouwens niet te onderhandelen met woningbouwverenigingen.

Overigens heb ik niet het idee dat het de ouders van TS om doorverkoop en bijbehorende winst is te doen.

Overleg goed met een makelaar wat het huis waard is in zowel bewoond als onbewoond, en maak dan een bewuste keus.

Is een optie, maar neem vooral geen compleet aankoopmakelaarspakket af (a 1%). Het enige wat de beste man hoeft te doen is een prijsafschatting te maken na even in het kadaster en z'n database gekeken te hebben; uurtje werk.

[Stinger_Ventura]

Rukapul schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 21:57:
[...]

Dat bewoond/onbewoond verhaal geldt bij reguliere verkoop op de markt. Grote kans dat de woningbouw niet per se moet/wil verkopen en dan is een lagere korting best mogelijk. Veel valt er vaak trouwens niet te onderhandelen met woningbouwverenigingen.

Overigens heb ik niet het idee dat het de ouders van TS om doorverkoop en bijbehorende winst is te doen.

[...]

Of je kan onderhandelen of niet ins bijzaak.

Als je nu echter een woning voor 90 kan kopen, die je zonder omzetstijging voor 120 weer kan verkopen, dan heb je altijd mooi 30k winst.

[asmi]

Stinger_Ventura schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 22:26:
Als je nu echter een woning voor 90 kan kopen, die je zonder omzetstijging voor 120 weer kan verkopen, dan heb je altijd mooi 30k winst.

Alleen kost deze woning zo'n 125k (114k kosten koper), dus die winst is er niet.

[MrSleeves]

Brons schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 19:42:
[...]
Maar ze kunnen je niet zomaar uit het huis gooien. En verkopen met huurder levert ze minder op.

Dan wordt er gewoon niet verkocht. En op het moment dat de huurders er dan uitgaan, wordt de woning op funda gezet voor degene die 'm wil. En ook dan is er praktisch nooit onderhandelingsruimte.

asmi schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 20:07:
[...]

Verderop lees ik het woord "aflossingsvrij", eerste regel zag ik over het hoofd. Maar aflossen door 15 jaar 200 euro per maand te sparen gaat ook niet lukken.

Tja, wat dat betreft is het me ook niet helemaal duidelijk.
(Overigens, als ik echt ga kijken hoe het bij ons zit: wij hebben twee aflossingsvrije hypotheken lopen, waarvan er één gekoppeld is aan een levensverzekering met winstdeling. Uiteindelijk los ik dus echt wel af.)

[Brons]

MrSleeves schreef op donderdag 30 oktober 2008 @ 08:56:
[...]

Dan wordt er gewoon niet verkocht. En op het moment dat de huurders er dan uitgaan, wordt de woning op funda gezet voor degene die 'm wil. En ook dan is er praktisch nooit onderhandelingsruimte.

Dus dan maar gewoon niet proberen te onderhandelen?

[MrSleeves]

Brons schreef op donderdag 30 oktober 2008 @ 08:57:
[...]
Dus dan maar gewoon niet proberen te onderhandelen?

Je kan het uiteraard doen, maar reken er niet op. Voor zover ik weet zal de reactie dan zijn: de prijs is vast.

[Canaria]

Verwijderd schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 20:20:
Dus ze betalen al 10 jaar 400 euro per maand? Ze zijn dus al 48000 euro kwijt, en moeten er alsnog 120.000 achteraan gooien. Dus op zich zullen ze voor dat huis 168000 euro betalen.
[...]
Ik zou gewoon doorhuren eigenlijk.

En reken dan eens uit hoeveel ze betalen als ze hetzelfde huis nog 20 jaar blijven huren en de huur met de inflatie stijgt? In dat geval is kopen voordeliger.
Die 48000 die ze tot nu toe aan huur hebben betaald zijn ze ook kwijt als ze gewoon doorhuren, dus dat is geen relevante informatie.

[Verwijderd]

Ik wil graag vooropstellen dat mijn ouders risicoavers zijn en hun hypotheek niet van de aandelenmarkt willen laten afhangen.

Ik beantwoord allereerst even de opmerkingen en vragen van de mensen uit het andere topic (Ervaring met huis kopen deel 5).

Rukapul schreef op vrijdag 24 oktober 2008 @ 21:07:
Dit is zo'n specifieke situatie dat je 'm eigenlijk bij meerdere tussenpersonen voor moet leggen.

Het hangt er ook maar net vanaf waarom ze het na 15 jaar afgelost willen hebben. Gaat het erom dat er na 15 jaar veel mindere maandlasten zijn? Wil men per se vermogen opbouwen?

125.000 opbouwen is niet enorm veel. Hierdoor worden voordelen van ingewikkelde constructies vaak al beperkt (bv vermogensrendementsheffing, belastingaftrek) en kosten hoog (bv kosten voor spaarpolis van spaarhypotheek).

En om nog even in te haken op m'n bovenganger met een complexe oplossing: stel je neemt een bankspaarproduct. Dan is het in theorie mogelijk om de hypotheek 30 jaar te laten lopen (maximale aftrek, details hangen van het inkomen na 65jr af, etc.), de spaarpolis 30 jaar met 20 jaar inleg (minimumperiode voor belastingvrij rendement) en 10 jaar doorrenderen met een hoog-laag constructie waarbij de eerste 15 jaar veel wordt ingelegd en de 5 jaar erop slechts 1/10e. Zo kan er eindeloos gevarieerd worden.

Ga nog eens naar een aantal adviseurs om precies duidelijk te krijgen wat de wensen zijn en de mogelijke invullingen

Mijn ouders zijn naar verschillende hypotheekadviseurs (2) geweest. Naar ING en naar Delta Lloyd. Echter heb ik hier altijd een wceend-gevoel bij.

Ze willen het nu na 30 jaar afgelost hebben. En ze willen niet per sé vermogen opbouwen, maar het zou financieel aantrekkelijker zijn om ook af te lossen in plaats van alleen rente betalen.

SvMp schreef op vrijdag 24 oktober 2008 @ 19:59:
[...]
Jouw vraag is interessant, maar roept bij mij ook genoeg verhelderingsvragen op..

Eerst spreek je over aflossen in 15 jaar, daarna heb je het over de maandlasten bij een hypotheek van 30 jaar. Dat is een enorm verschil.

600 Euro aan lasten om een woning te financieren met een koopprijs van EUR 125.000,- vind ik nogal fors als het om een hypotheek gaat met een looptijd/aflostermijn van 30 jaar. In 15 jaar aflossen heeft een enorm groot nadeel: De goedkope aflos-contructies zoals banksparen worden ná 15 jaar pas een beetje rendabel. Een korte aflosperiode is minder effectief, al scheelt het al enorm als je de 15 jaar wilt en kunt oprekken naar 20 jaar.

Woningcorporaties bieden vaak scherpe arrangementen bij aankoop van hun huurwoningen, zoals het betalen van de notariskosten.

Maar stel dat je ouders de woning kopen inclusief alle kosten koper. Ik neem de kosten koper + kosten financiering (oa. afsluitprovicie) 12%, dat is ruim genoeg. Dan zijn je verwervingskosten EUR 125.000 x 1,12 = EUR 140.000,-. Voor dat bedrag ga je lenen.

Als je een hypotheek hebt met een rente van 6% dan zijn je bruto rentelasten EUR 140.000 x 0,06 = EUR 8400 per jaar = EUR 700 per maand.
WOZ stel ik op EUR 125.000 (koopsom), woningforfait is dan 0,55% x 125.000 = EUR 688.
Hypotheekrenteaftrek: 8.400 - 688 = EUR 7.712
Opbrengst aftrek bij belastingtarief van 41%: 0,41 x 7.712 = EUR 3.162 per jaar = EUR 263 per maand.
Netto rentelast: 700 - 263 = 437.
Met een nettolast van 600 euro heb je ruimte voor 163. Als je ouders in aanmerking kunnen komen voor NHG is de rente lager. Nog mooier zou koopsubsidie zijn, hebben jullie dat ook bekeken? ING doet niet aan koopsubsidie, maar de Hypotheker doet zaken met genoeg financiers die dat wel doen.

Met EUR 163,- kun je met banksparen ruimschoots aflossen binnen 30 jaar maar 15 jaar is krap.

Waar is die 15 jaar op gebaseerd? Pensionering? Wellicht is een deel aflosvrij te overwegen.

Banksparen is voor je ouders gunstig, want veel hypotheken die op een polis zijn gebaseerd, hebben overlijdensrisico voor een zeer groot deel gedekt en dat is duur voor je ouders omdat zij (zo schat ik in) op leeftijd zijn. Met banksparen kun je er zelf een kleine overlijdensrisico polis bij nemen (bij NHG verplicht) en zo de kosten beperkt houden. Ik vraag mij af of dit aspect met jullie is besproken, aangezien ING niet aan banksparen doet en de Hypotheker ook niet met banksparen te koop loopt.

Extra kosten van gemeentelijke/provinciale belastingen voor woningeigenaren en verzekeringen laat ik hier buiten beschouwing, maar daar moet wel rekening mee gehouden worden.
De vergelijking tussen huur en koop met al die huurverhogingen is op papier leuk, maar denk wel aan het volgende:
- Die huurverhogingen zijn onvoorspelbaar. Vaak gaan de berekeningen van 3% uit, maar de laatste paar jaar is het onder de 2% gebleven. Je weet niet hoe de politieke verhoudingen zullen zijn de komende tijd.
- Je hebt wel te maken met onderhoudskosten, zeker als je een wat ouder huis hebt.

Bedankt voor het verdiepen in onze situatie. Het aanschafbedrag van het huis is dus 114.000 (inclusief 5%) korting en in totaal worden de kosten een kleine € 125.000.
Je berekening klopt verder niet meer, aangezien het bedrag dat ik genoemd heb al netto is. Mijn ouders hebben de hypotheekrenteaftrek er al bijgerekend.

rwb schreef op vrijdag 24 oktober 2008 @ 23:11:
[...]

Je kan de huurkosten ook niet compleet vergelijken met je hypotheeklasten. Als je een huis koopt dan heb je er nog meer onkosten bij. Zo heb je de gemeentelijke belasting ( OZB ) en het grote onderhoud wat je ook moet betalen.

Je moet dus wat verder kijken dan alleen de hypotheek of huur lasten. Ik zeg niet dat ze het niet ( of wel ) moeten doen, maar je moet wel het totale plaatje bekijken natuurlijk

Daar heb je inderdaad gelijk in. Deze plaatjes hebben de hypotheekadviseurs ons voorgegeld, maar ik vind het belangrijk om verstand van financien te hebben. Je kunt wel 60 uur per week gaan werken en veel verdienen, maar als je financieel incompetent bent zul je nooit vermogen kunnen bouwen.

Brons schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 16:01:
Als het maar 100k waard is doe je dat toch als bod? Ze hebben niets te verliezen.

Ze hebben een bod gedaan van € 109.000 op het huis. De gemeente onderhandelt alleen niet. Het huis was 10 jaar geleden nog maar de helft waard, dus ze hadden inderdaad beter toen al kunnen kopen.

Verwijderd schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 20:20:
Dus ze betalen al 10 jaar 400 euro per maand? Ze zijn dus al 48000 euro kwijt, en moeten er alsnog 120.000 achteraan gooien. Dus op zich zullen ze voor dat huis 168000 euro betalen.

Hoe iedereen hier op het idee komt dat ze het huis beter kunnen kopen 'omdat het dan van zichzelf is' en later een kapitaal hebben van 'een ton' snap ik ook niet zo goed. Dat kapitaal hebben ze niet, want ze hebben hun huis nodig dus ze beschikken niet in liquide over dat geld. Hun kinderen hebben er later niets aan, want na alle erfenisrechten schiet er, gedeeld door het aantal kinderen, nauwelijks nog een aalmoes van over. (paar 10k per persoon?)

Wat mij betreft hadden ze meteen 10 jaar geleden moeten overgaan tot aankoop, nu vind ik het te laat. (ik zou ook niet gevoelsmatig hetzelfde huis willen kopen waar ik al tien jaar huur voor betaal, ergens wringt dat gewoon. Dan liever iets nieuw)

Tel daarbij op dat hun ouders waarschijnlijk over 10 jaar op pensioen zijn (hoe wil je na je pensioen een hypotheek van een paar honderd euro per maand willen betalen? Ik weet natuurlijk niet hoeveel ze gespaard hebben en hoe hoog hun pensioen is) Na 20 jaar moeten ze misschien naar een bejaardenhome.

Ik zou gewoon doorhuren eigenlijk.

Kosten die gemaakt zijn in het verleden zijn per definitie irrelevant. Het gaat ons om het optimale resultaat. We hadden daarbij natuurlijk beter in het verleden andere keuzes kunnen maken, echter is dit niet gebeurd.

Bij mijn ouders en bij mij wringt dit gelukkig niet en spelen kosten uit het verleden niet mee.

Stinger_Ventura schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 21:44:
[...]


Okay,

Als het voor 120.000 getaxeerd is in onbewoonde staat, dan is het in bewoonde staat 90.000 waard (75%)
Daar zit dus je winst! Omdat je het weer onbewoond kunt doorverkopen.

Overleg goed met een makelaar wat het huis waard is in zowel bewoond als onbewoond, en maak dan een bewuste keus.

De gemeente zegt dus dat we kunnen doorhuren zolang we willen. Als wij weg verhuizen dan wordt het huis verkocht. Wij hebben nu de keuze om te kopen of gewoon te blijven huren zolang we willen. De buren hebben momenteel het huis te koop staan voor € 125.000.

Rukapul schreef op woensdag 29 oktober 2008 @ 21:57:
[...]

Dat bewoond/onbewoond verhaal geldt bij reguliere verkoop op de markt. Grote kans dat de woningbouw niet per se moet/wil verkopen en dan is een lagere korting best mogelijk. Veel valt er vaak trouwens niet te onderhandelen met woningbouwverenigingen.

Overigens heb ik niet het idee dat het de ouders van TS om doorverkoop en bijbehorende winst is te doen.

[...]

Is een optie, maar neem vooral geen compleet aankoopmakelaarspakket af (a 1%). Het enige wat de beste man hoeft te doen is een prijsafschatting te maken na even in het kadaster en z'n database gekeken te hebben; uurtje werk.

Je hebt gelijk inderdaad, er valt weinig te onderhandelen.

Het gaat mijn ouders er verder inderdaad om dat ze ook gedeeltelijk vermogen kunnen bouwen en dat hun geld niet rechtstreeks verdampt wordt maar dat steeds een groot percentage van het geld dat ze betalen hun eigen eigendom blijft.

[ Voor 23% gewijzigd door Verwijderd op 31-10-2008 15:22 ]

[Verwijderd]

Jullie hadden gelijk! Over 30 jaar doen mijn ouders inderdaad de minimale aflossing.

Voordelen is een stabiel bedrag per maand. Over 12 maand betalen ze dan nog steeds maar EUR 100,- per maand meer dan de huidige huur.

Voor de rest weet ik het ook niet meer precies. Zeker nu de overheid mensen wil helpen door gunstige regelingen te maken voor het kopen van een huis, zou je niet beter even kunnen wachten om te zien wat deze regeling wordt?

[Ardana]

Wachten zou ik zeker niet doen. Als je op de overheid moet wachten tot de wet veranderd is (ook al is de wens daartoe al uitgesproken door 'n minister/de tweede kamer oid), kun je wachten tot je ouders 65 zijn.

Daarnaast, over 'n paar jaar komt er weer 'n nieuwe regering met wellicht 'n heel ander beleid.

Als laatste: tot voor kort, wilden ze het juist moeilijker maken om 'n huis te kopen, door bijv. de HRA af te schaffen.

[AMDFreak]

Is er ook rekening gehouden met een duurdere Overlijdensrisicoverzekering (ORV). Wat als een van de twee eerder komt te overlijden? Gezien de leeftijd, zullen daar wel aardige permie's mee gemoeid zijn.